Podatek od Nieruchomości w Omanie 2026: Co Naprawdę Płacą Nabywcy i Inwestorzy

Jednym z najważniejszych powodów, dla których zagraniczni inwestorzy zwracają się ku Omanowi, jest prosta kwestia: podatek od posiadania nieruchomości jest dziś niski. W przejrzanych źródłach nie znaleziono rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną, a głównym jednorazowym kosztem publicznoprawnym jest 3% opłata rejestracyjna. „Niski podatek” nie oznacza jednak „braku kosztów” i w odniesieniu do dochodów oraz zysków nie pozostanie taki: od 1 stycznia 2028 r. Dekret Królewski 56/2025 wprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych, który wymienia czynsz z nieruchomości i przychody ze zbycia nieruchomości jako dochód podlegający opodatkowaniu. Poniżej opisano, co płacą nabywcy i inwestorzy w 2026 r. oraz co zmienia się od 2028 r.

Ten przewodnik wyjaśnia, co dokładnie płaci nabywca w Omanie: jednorazową opłatę za przeniesienie własności, kwestię VAT, koszty zamknięcia transakcji, opłaty serwisowe oraz koszty przy sprzedaży. Zawiera również przykłady wyliczeń dla różnych poziomów cenowych.

Czy w Omanie istnieje roczny podatek od nieruchomości?

Nie znaleziono rocznego podatku od nieruchomości. Żadne z przejrzanych źródeł nie opisuje rocznego podatku od posiadanej nieruchomości mieszkalnej w Omanie (nie uzyskano oświadczenia Urzędu Podatkowego, a opłaty gminne nie były sprawdzane). Po nabyciu i zarejestrowaniu tytułu własności nie zgłoszono cyklicznego rachunku podatkowego wobec państwa z tytułu samego posiadania nieruchomości mieszkalnej.

To odróżnia Oman od wielu krajów europejskich, gdzie roczne obciążenia podatkowe stanowią stały koszt utrzymania nieruchomości i z czasem kumulują się do znaczących kwot.

Dla zobrazowania skali: przy nieruchomości wartej 300 000 USD roczny podatek na poziomie jednego procenta oznaczałby 3 000 USD rocznie, czyli 30 000 USD w ciągu dekady. W Omanie nie znaleziono takiej pozycji, co przekłada się na wyższą rentowność netto.

Brak rocznego podatku ma również znaczenie dla nieruchomości niewynajmowanych. Właściciel domu wakacyjnego, który korzysta z niego kilka tygodni w roku, nie ma w Omanie, według przejrzanych źródeł, stałego obciążenia podatkowego, co na wielu rynkach europejskich bywa istotnym kosztem utrzymania.

Jednorazowa opłata za przeniesienie i rejestrację

Głównym kosztem publicznoprawnym przy zakupie jest opłata rejestracyjna (za przeniesienie własności), płatna jednorazowo:

• Opłata rejestracyjna od sprzedaży: 3% wartości nieruchomości, obniżona z 5% w listopadzie 2020 r.; w raportach typu urzędowego nie wskazano, kto ją płaci, a przewodniki komercyjne podają, że kupujący
• Obywatele Omanu: według niektórych przewodników komercyjnych 1%; tej stawki nie znaleziono w źródle urzędowym

Opłatę tę podaje się dla zakupów freehold wewnątrz stref ITC, gdzie cudzoziemcy mogą kupować na podstawie ram własności dla cudzoziemców (Dekret Królewski 12/2006). Dekret ten jest podstawą własności w ITC, a nie samej opłaty: stawka 3% pochodzi z decyzji ministerialnej z listopada 2020 r., która obniżyła ją z 5% (numeru decyzji nie znaleziono). Własność cudzoziemców jest ograniczona do wyznaczonych obszarów, głównie ITC; zob. nasz przewodnik kto może kupić nieruchomość w Omanie.

Przeniesienie i wpis tytułu przeprowadza Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, które prowadzi omański rejestr nieruchomości. Opłata naliczana jest od wartości nieruchomości, więc kwota wskazana w umowie stanowi podstawę wyliczenia.

W praktyce oznacza to, że zaniżanie ceny w umowie w celu obniżenia opłaty jest nie tylko ryzykowne prawnie, lecz także niekorzystne przy późniejszej sprzedaży, ponieważ zadeklarowana kwota stanowi udokumentowaną podstawę nabycia.

Według przewodników komercyjnych opłatę ponosi zwykle nabywca (w raportach typu urzędowego nie wskazano, kto ją płaci), choć podział kosztów bywa przedmiotem negocjacji, szczególnie na rynku wtórnym przy dłużej wystawionych nieruchomościach.

VAT od nieruchomości w Omanie

Oman stosuje 5% VAT, jednak według streszczeń Deloitte i KPMG dotyczących przewodnika Urzędu Podatkowego po nieruchomościach (samego przewodnika nie otwarto) większość transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych jest zwolniona. VAT ma znaczenie przede wszystkim przy pierwszej sprzedaży nowo wybudowanych lokali oraz przy nieruchomościach komercyjnych.

Przy takim traktowaniu VAT nie dotyczyłby większości nabywców indywidualnych kupujących lokal z rynku wtórnego. Ma znaczenie przede wszystkim przy nowych lokalach od dewelopera oraz nieruchomościach komercyjnych. Nieruchomości w strefach specjalnych mogą być objęte stawką zerową pod pewnymi warunkami, dlatego należy sprawdzić sytuację dla konkretnego projektu.

Warto zwrócić uwagę na sposób prezentowania cen w materiałach sprzedażowych. Część deweloperów podaje kwoty netto, inni brutto, a różnica pięciu procent przy większych transakcjach przekłada się na istotne kwoty.

Czy przy sprzedaży występuje podatek od zysków kapitałowych?

Dziś nie znaleziono podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną w Omanie. Od 1 stycznia 2028 r. to się zmienia. Dekret Królewski 56/2025 wymienia przychody ze zbycia nieruchomości jako dochód podlegający opodatkowaniu w ramach nowego podatku dochodowego od osób fizycznych (5% od dochodu powyżej OMR 42 000 rocznie według EY), ze zwolnieniami obejmującymi między innymi sprzedaż głównego miejsca zamieszkania oraz drugiego miejsca zamieszkania (komentarz decree.om opisuje zwolnienie dla drugiego miejsca zamieszkania jako dostępne raz w życiu). Rozporządzenia wykonawcze miały zostać wydane do 30 czerwca 2026 r. i nie znaleziono informacji o ich wydaniu, dlatego nie jest jeszcze jasne, jak podatek będzie stosowany do sprzedaży i co można odliczyć; doradcy opisują też odmiennie, czy próg OMR 42 000 stosuje się przed odliczeniami, czy po nich. Inwestorzy planujący sprzedaż po 1 stycznia 2028 r. powinni skorzystać z porady.

Dziś jest to jeden z mocniejszych argumentów przy porównaniu z rynkami europejskimi, gdzie podatek od zysku ze sprzedaży potrafi pochłonąć istotną część wypracowanego wzrostu wartości.

Ma to również wpływ na strategię wyjścia. Według obecnych zasad brak podatku od zysku oznacza, że decyzja o sprzedaży może być podejmowana wyłącznie na podstawie sytuacji rynkowej, bez optymalizacji podatkowej wymuszającej określony moment transakcji; sprzedaż po 1 stycznia 2028 r. może jednak podlegać nowemu podatkowi, dlatego moment transakcji warto omówić z doradcą.

A co z dochodem z najmu?

Dziś Oman nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, więc indywidualni właściciele nie podlegają osobistemu podatkowi dochodowemu od czynszu z nieruchomości mieszkalnej. (Najem mieszkaniowy jest zwolniony z VAT; najem komercyjny podlega 5% VAT opisanemu powyżej.) Nie ustalono, czy dziś obowiązują inne obciążenia czynszu wypłacanego właścicielom niebędącym rezydentami: jeden przewodnik nieruchomościowy wspomina o podatku od wynajmującego, a fragment z wyszukiwarki o podatku u źródła od niektórych płatności na rzecz nierezydentów, ale żadne z tych twierdzeń nie zostało zweryfikowane dla zwykłego czynszu z nieruchomości, dlatego należy potwierdzić to z doradcą podatkowym. Od 1 stycznia 2028 r. czynsz z nieruchomości jest wymienionym źródłem dochodu w Dekrecie Królewskim 56/2025: rezydenci (przebywający ponad 183 dni w roku podatkowym) są opodatkowani od dochodu z całego świata, a nierezydenci od dochodu ze źródeł omańskich, więc omański czynsz może dotyczyć także właścicieli niebędących rezydentami powyżej progu OMR 42 000 (5%; według EY koszty są odliczalne). W przypadku najmu w strefach turystycznych, takich jak Jebel Sifah i Salala, dochód poniżej progu pozostałby poza nowym podatkiem, jednak sytuację należy przeanalizować przed 2028 r.

Należy jednak pamiętać o obowiązkach podatkowych w kraju rezydencji podatkowej nabywcy. Wiele państw opodatkowuje dochody uzyskiwane za granicą, dlatego kwestię tę trzeba rozstrzygnąć w swojej jurysdykcji, a nie wyłącznie w Omanie.

W praktyce oznacza to, że rzeczywiste obciążenie podatkowe inwestora z Polski, Niemiec czy innego kraju europejskiego wynika z przepisów jego kraju, a nie z prawa omańskiego. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania określają, w którym państwie dochód podlega opodatkowaniu.

W przypadku rezydentów Polski dochody z najmu nieruchomości położonej za granicą co do zasady podlegają wykazaniu w rocznym rozliczeniu, z zastosowaniem metody wynikającej z właściwej umowy międzynarodowej. Szczegóły należy potwierdzić z doradcą podatkowym.

Rzeczywiste koszty zamknięcia transakcji: przykład

Poza samą opłatą za przeniesienie należy uwzględnić prowizję agencyjną, koszty prawne i, przy zakupie na kredyt, opłaty bankowe. Suma tych pozycji stanowi realny koszt wejścia.

Jako założenie poglądowe, a nie wartość ze źródła, część nabywców przyjmuje w budżecie około 3–10% ponad cenę zakupu w momencie zamknięcia transakcji, w zależności od tego, czy lokal jest nowy (VAT), czy transakcja jest finansowana kredytem i jaki jest zakres obsługi prawnej oraz prowizja agenta. Tylko 3% opłata rejestracyjna i traktowanie VAT dają się powiązać ze źródłem; koszty agencyjne, prawne i kredytowe ustala rynek i poszczególni kredytodawcy, dlatego należy poprosić o pisemne oszacowanie dla własnego zakupu.

Dolna granica tego przedziału dotyczy zwykle transakcji gotówkowych z minimalną obsługą prawną, górna — zakupów finansowanych kredytem z pełnym wsparciem prawnym i tłumaczeniami dokumentów.

Warto również przewidzieć rezerwę na koszty początkowego wyposażenia lub drobnych prac wykończeniowych, które przy jednostkach oddawanych w stanie deweloperskim potrafią stanowić zauważalną pozycję w budżecie.

Jak Oman wypada na tle Zatoki

Omańska 3% opłata rejestracyjna wypada na tle łącznej opłaty Departamentu Gruntów w Dubaju (Dubai Land Department) w wysokości 4% (2% od kupującego i 2% od sprzedającego według strony Departamentu dotyczącej rejestracji sprzedaży, plus opłaty ryczałtowe). Dziś w Omanie nie znaleziono rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych, a ceny wejścia są często niższe. Od 1 stycznia 2028 r. omański podatek dochodowy od osób fizycznych wymienia jednak czynsz i przychody ze zbycia nieruchomości jako dochód podlegający opodatkowaniu powyżej OMR 42 000 rocznie, dlatego porównanie z ZEA należy zweryfikować po opublikowaniu rozporządzeń wykonawczych.

Przy porównywaniu rynków regionu należy jednak patrzeć nie tylko na stawki, lecz także na to, co obejmują. W niektórych krajach niższa opłata transferowa łączy się z wyższymi opłatami serwisowymi lub dodatkowymi obciążeniami przy odsprzedaży.

Rzetelne porównanie powinno więc obejmować trzy elementy: koszt wejścia, koszt roczny utrzymania i koszt wyjścia. Dopiero suma tych trzech pozycji pokazuje rzeczywistą różnicę między rynkami.

Na co zwrócić uwagę: podatek dochodowy od 2028 roku

Oman uchwalił podatek dochodowy od osób fizycznych, który wchodzi w życie 1 stycznia 2028 r. (Dekret Królewski 56/2025). Według EY jest to 5% od dochodu powyżej OMR 42 000 rocznie, a podatek nie ogranicza się do wynagrodzeń: czynsz z nieruchomości i przychody ze zbycia nieruchomości są wymienionymi źródłami dochodu, przy czym zwolnienia obejmują między innymi sprzedaż głównego miejsca zamieszkania oraz drugiego miejsca zamieszkania. Rezydenci (przebywający ponad 183 dni w roku podatkowym) są opodatkowani od dochodu z całego świata, a nierezydenci od dochodu ze źródeł omańskich. Jest to podatek dochodowy, a nie roczny podatek od nieruchomości, ale obejmuje on dochody i zyski z nieruchomości. Rozporządzenia wykonawcze miały zostać wydane do 30 czerwca 2026 r. i nie znaleziono informacji o ich wydaniu. Źródła różnią się także co do mechanizmu: EY oraz komentarz decree.om opisują 5% od dochodu brutto powyżej OMR 42 000, a streszczenia KPMG i PwC opisują go po odliczeniach. Do czasu opublikowania rozporządzeń szczegóły dla inwestorów w nieruchomości pozostają niepotwierdzone.

Polityka fiskalna i szersze ramy podatkowe ustalane są na poziomie krajowym i publikowane oficjalnymi kanałami rządowymi, a dane gospodarcze udostępnia Narodowe Centrum Statystyki i Informacji. Ponieważ podatek dochodowy wchodzi w życie dopiero w 2028 r., a rozporządzenia wykonawcze nie są potwierdzone, przed podjęciem decyzji zależnych od tego czynnika potwierdź jego aktualny status.

Dla właścicieli i inwestorów ta zmiana nie jest więc neutralna: podatek nie dotyczy samego posiadania nieruchomości, ale obejmuje czynsz z nieruchomości i przychody z jej zbycia powyżej OMR 42 000 rocznie, ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania. Szczegóły pozostają niepotwierdzone do czasu opublikowania rozporządzeń wykonawczych.

Podatki w Omanie a ZEA, Cypr i Turcja

Dla inwestorów porównujących kilka rynków całkowite obciążenie podatkowe z tytułu posiadania nieruchomości w Omanie wygląda dziś na lekkie, jeśli spojrzeć poza nagłówkową opłatę rejestracyjną, jednak podatek dochodowy od osób fizycznych od 1 stycznia 2028 r. zmienia obraz w odniesieniu do czynszu i sprzedaży:

• Oman: jednorazowa 3% opłata rejestracyjna (w raportach typu urzędowego nie wskazano, kto ją płaci), nie znaleziono rocznego podatku od nieruchomości, dziś nie znaleziono podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży przez osobę fizyczną ani osobistego podatku dochodowego od czynszu; od 1 stycznia 2028 r. czynsz i przychody ze zbycia nieruchomości są dochodem podlegającym opodatkowaniu według stawki 5% powyżej OMR 42 000 rocznie, ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania przy sprzedaży.
• ZEA: podobnie korzystna struktura, przy wyższym progu cenowym wejścia.
• Cypr Południowy: obowiązują opłaty roczne oraz podatki od najmu i zysków kapitałowych.
• Turcja: roczny podatek od nieruchomości oraz opodatkowanie najmu i zysków ze sprzedaży.

Praktyczny wniosek: według dzisiejszych zasad Oman wypada korzystnie na tle Cypru i Turcji, ponieważ nie znaleziono tam rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych — dwóch obciążeń, które na tamtych rynkach ciążą na zwrotach z długoterminowej inwestycji. Od 2028 r. omański podatek dochodowy zmniejsza część tej różnicy dla właścicieli, których czynsz i przychody ze sprzedaży podnoszą dochód powyżej OMR 42 000 rocznie.

Dla inwestora planującego horyzont dziesięcioletni obciążenia podatkowe mogą mieć duże znaczenie obok różnicy w cenie zakupu między porównywanymi rynkami, dlatego zestawienie powinno obejmować pełny okres posiadania, a nie wyłącznie moment wejścia.

Opłaty serwisowe: rzeczywisty koszt bieżący

Choć w Omanie nie znaleziono państwowego podatku od nieruchomości, posiadanie jednostki wewnątrz kompleksu ITC wiąże się z roczną opłatą serwisową, ustalaną przez dewelopera lub zarząd wspólnoty na podstawie regulaminu projektu i pokrywającą utrzymanie części wspólnych, ochronę i infrastrukturę rekreacyjną.

To właśnie ta pozycja stanowi w Omanie cykliczny koszt posiadania, który powinien być uwzględniony w kalkulacji rentowności najmu.

Wysokość opłaty zależy przede wszystkim od zakresu wspólnej infrastruktury. Kompleks z mariną, polem golfowym i utrzymywaną plażą wymaga większych nakładów niż zaplanowana dzielnica mieszkaniowa bez rozbudowanych udogodnień i może wiązać się z wyższymi opłatami serwisowymi; nie znaleziono oficjalnych kwot opłat serwisowych, dlatego należy traktować to jako ogólne oczekiwanie, a nie porównanie ze źródła.

Praktyczna wskazówka: proś o zestawienie opłat serwisowych za ostatnie dwa lub trzy lata dla konkretnego budynku, a nie o stawkę ogólną dla całego kompleksu. Różnice między budynkami w obrębie jednej inwestycji potrafią być znaczne.

Warto również zapytać o zasady waloryzacji i o to, czy w kompleksie utworzono fundusz remontowy. Brak takiego funduszu oznacza, że większe prace mogą w przyszłości wymagać jednorazowych dopłat od właścicieli.

Zakup przez spółkę czy jako osoba fizyczna

Większość zagranicznych nabywców kupuje nieruchomość w Omanie na osobę fizyczną, ponieważ według obecnych zasad nie znaleziono podatku dochodowego od osób fizycznych ani podatku od zysków kapitałowych, a struktura korporacyjna zwykle nie przynosi korzyści podatkowych, a generuje dodatkowe koszty administracyjne.

Utrzymanie spółki wiąże się z obowiązkami sprawozdawczymi i opłatami rejestrowymi, które przy pojedynczej nieruchomości mieszkalnej zwykle przewyższają ewentualne korzyści wynikające z takiej struktury.

Zakup przez spółkę bywa rozważany przy większych portfelach lub przy szczególnych wymogach po stronie kraju rezydencji nabywcy. W takim przypadku warto skonsultować strukturę z doradcą w obu jurysdykcjach.

Dodatkowym czynnikiem jest kwestia dziedziczenia. Struktura własności wpływa na sposób przenoszenia praw na spadkobierców, dlatego przy planowaniu długoterminowym warto uwzględnić również ten aspekt, a nie wyłącznie bieżące obciążenia podatkowe.

Koszty kredytu hipotecznego dla nabywców zagranicznych

Nabywcy finansujący zakup kredytem w banku omańskim powinni uwzględnić dodatkowe pozycje kosztowe wykraczające poza samo oprocentowanie.

Warunki kredytowe dla nabywców zagranicznych i nierezydentów ustalają poszczególne banki. Nie znaleziono przepisu Banku Centralnego Omanu wprowadzającego odrębny limit LTV dla nierezydentów. Strony produktowe banków opublikowane w 2026 r. pokazują na przykład, że BankDhofar oferuje do 70% wartości nieruchomości, a Sohar International 70% dla cudzoziemców rezydentów i 50% dla cudzoziemców nierezydentów, w obu przypadkach dla projektów ITC zarejestrowanych w banku. Opłaty różnią się między instytucjami, dlatego porównuj koszt całkowity, a nie samo oprocentowanie.

Przy kredytach dla nierezydentów istotny jest również czas rozpatrywania wniosku, który bywa dłuższy niż dla rezydentów. Rezerwacja z krótkim terminem ważności może wygasnąć, zanim bank wyda decyzję.

Rozsądnie jest więc rozpocząć procedurę kredytową równolegle z poszukiwaniem nieruchomości, a nie dopiero po wybraniu konkretnej jednostki i wpłaceniu zadatku.

Koszty przy sprzedaży nieruchomości w Omanie

Sprzedaż wiąże się z własnym zestawem kosztów, odrębnym od opłaty za przeniesienie ponoszonej przy zakupie. Typowo obejmuje prowizję agencyjną oraz uregulowanie zaległych opłat serwisowych i rachunków przed przeniesieniem tytułu.

Ponieważ w obecnych przepisach nie znaleziono podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości osoby fizycznej, sam zysk nie jest dziś opodatkowany, jednak sprzedaże zawarte od 1 stycznia 2028 r. mogą podlegać nowemu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, który wymienia przychody ze zbycia nieruchomości jako dochód (ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania); koszty na poziomie transakcji nadal obowiązują.

Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż warto uregulować wszelkie zaległości wobec zarządcy kompleksu, ponieważ nierozliczone opłaty mogą opóźnić przeniesienie tytułu i skomplikować finalizację transakcji.

Rezydencja podatkowa a dochód z najmu

Choć Oman nie nakłada obecnie osobistego podatku dochodowego od czynszu (nie ustalono, czy obowiązują inne obciążenia czynszu wypłacanego właścicielom niebędącym rezydentami), a podatek dochodowy z 2028 r. wymieni czynsz z nieruchomości jako dochód podlegający opodatkowaniu — rezydentów od dochodu z całego świata, nierezydentów od dochodu ze źródeł omańskich, 5% powyżej OMR 42 000 rocznie — obowiązki podatkowe nabywcy w kraju jego rezydencji podatkowej pozostają aktualne.

Zakres tych obowiązków zależy od przepisów krajowych i ewentualnych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, dlatego kwestię tę należy wyjaśnić z doradcą podatkowym w swoim kraju przed zakupem, a nie po nim.

Dobrą praktyką jest zachowywanie pełnej dokumentacji transakcji — umowy, potwierdzeń płatności i dokumentu rejestracyjnego — ponieważ organy podatkowe w kraju rezydencji mogą wymagać ich przedstawienia przy rozliczeniu dochodów zagranicznych.

Przykłady wyliczeń dla różnych poziomów cenowych

Ponieważ całkowite koszty zamknięcia transakcji rosną proporcjonalnie do ceny zakupu, warto zobaczyć, jak wygląda to na konkretnych poziomach cenowych.

• Segment wejściowy: koszty dodatkowe stanowią zwykle wyższy procent ze względu na stałe pozycje, takie jak wycena.
• Segment średni: koszty rozkładają się bardziej proporcjonalnie do ceny zakupu.
• Segment premium: opłata za przeniesienie dominuje w strukturze kosztów dodatkowych.

Podane wartości mają charakter poglądowy i opierają się na założeniach, a nie na kosztach ze źródeł ani ofertach. Tylko 3% opłata rejestracyjna i traktowanie VAT mają źródło; nie znaleziono oficjalnych ani kancelaryjnych kwot prowizji agencyjnej i kosztów prawnych, a rzeczywiste kwoty zależą od konkretnej transakcji, zakresu obsługi prawnej i sposobu finansowania. Należy poprosić o pisemne oszacowanie dla własnego zakupu.

Przy niższych cenach zakupu stałe pozycje kosztowe, takie jak wycena bankowa czy tłumaczenia dokumentów, stanowią proporcjonalnie większy udział w całości, co warto uwzględnić przy porównywaniu ofert z różnych przedziałów cenowych.

Przy planowaniu budżetu rozsądnie jest przyjąć górną granicę przedziału jako założenie bazowe. Nadwyżka środków jest znacznie wygodniejsza niż konieczność uzupełniania budżetu w trakcie finalizacji transakcji.

Rynek pierwotny a wtórny: różnica w VAT w praktyce

Według streszczeń Deloitte i KPMG dotyczących przewodnika Urzędu Podatkowego po nieruchomościach 5% VAT dotyczy pierwszej dostawy nowego lokalu mieszkalnego przez dewelopera, a odsprzedaż nieruchomości mieszkalnych jest zwolniona, więc VAT nie nalicza się ponownie, jeśli ten sam lokal zostanie później odsprzedany na rynku wtórnym. Nie zweryfikowano, jak VAT jest naliczany od rat płatności za lokale off-plan (projekt w budowie): etapami czy od pierwszej sprzedaży ukończonego lokalu przez dewelopera, dlatego należy zapytać dewelopera, jak i kiedy VAT jest fakturowany.

Przy porównywaniu ofert warto więc sprawdzić, czy podana cena zawiera VAT, ponieważ różnica ta może istotnie wpłynąć na końcowe zestawienie kosztów.

Różnica ta bywa również argumentem negocjacyjnym. Przy zakupie z rynku wtórnego brak VAT stanowi realną oszczędność, którą warto uwzględnić przy porównywaniu z porównywalną jednostką od dewelopera.

Jak ramy podatkowe Omanu wspierają program Złotej Rezydencji

Strona podatkowa i opłat przy zakupie jest odrębna od zasad rezydencji. Złota Rezydencja wymaga co najmniej 200 000 OMR, a jej droga nieruchomościowa obejmuje lokale mieszkalne, komercyjne lub turystyczne w ITC z ważnym aktem własności, a nie dowolną nieruchomość o wyższej wartości; daje odnawialną 10-letnią rezydencję. Owner Visa jest odrębnym zezwoleniem niewymagającym sponsora (Decyzja Królewskiej Policji Omanu 87/2026, obowiązująca od 22 czerwca 2026 r.), bez minimalnej wartości nieruchomości, i nie jest powiązana z progiem Złotej Rezydencji.

Opłata rejestracyjna i VAT opisane powyżej dotyczą samego zakupu, a rocznego podatku od nieruchomości dla właścicieli nie znaleziono, ale podatek dochodowy od osób fizycznych od 1 stycznia 2028 r. będzie miał znaczenie także dla czynszu i przychodów ze sprzedaży. Pełne zestawienie zasad dotyczących progu zakupu i warunków rezydencji znajdziesz w naszym przewodniku Złota Rezydencja Omanu a Wiza Właściciela.

Czy poza 3% opłatą za przeniesienie występują inne opłaty urzędowe?

Poza podstawową opłatą rejestracyjną należy liczyć się z drobnymi opłatami administracyjnymi związanymi z wydaniem dokumentów i ewentualną rejestracją hipoteki. Kwot tych nie znaleziono w przejrzanych źródłach, dlatego warto poprosić pośrednika lub dewelopera o szczegółowe zestawienie kosztów przed zawarciem transakcji, aby uniknąć niespodzianek.

Czy 3% opłata dotyczy rat przy zakupie na rynku pierwotnym?

Moment płatności opłaty rejestracyjnej przy zakupie off-plan nie został ustalony na podstawie źródeł urzędowych. Z lektury Dekretu Królewskiego 79/2025 wynika, że sprzedaże off-plan w części kontynentalnej są wpisywane do Wstępnego Rejestru Nieruchomości, opłata rejestracyjna Ministerstwa dotyczy umowy sprzedaży, a deweloper nie pobiera opłaty za przeniesienie lokalu do rejestru głównego; kwoty opłaty za ten etap nie znaleziono. Kupujący powinni potwierdzić dokładny moment i kwotę z deweloperem i Ministerstwem, ponieważ struktury planów płatności mogą się różnić.

Czy podatek dochodowy od 2028 roku obejmie obecnych właścicieli nieruchomości?

Podatek dochodowy Omanu z Dekretu Królewskiego 56/2025 wchodzi w życie 1 stycznia 2028 r. Nie jest podatkiem od nieruchomości, ale wymienia czynsz z nieruchomości i przychody ze zbycia nieruchomości jako dochód podlegający opodatkowaniu (5% powyżej OMR 42 000 rocznie według EY), ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania. Obecni właściciele nie powinni więc zakładać, że obecny brak podatku od zysków kapitałowych będzie trwał: sprzedaż po 1 stycznia 2028 r. może podlegać nowemu podatkowi, a czynsz od 2028 r. będzie wliczany do dochodu — dla rezydentów od dochodu z całego świata, a dla nierezydentów od dochodu ze źródeł omańskich. Rozporządzenia wykonawcze miały zostać wydane do 30 czerwca 2026 r. i nie znaleziono informacji o ich wydaniu, dlatego ewentualne przepisy przejściowe dotyczące nieruchomości już posiadanych oraz to, czy próg OMR 42 000 stosuje się przed odliczeniami, czy po nich, pozostają niepotwierdzone.

Praktyczna lista kontrolna dla pierwszego zakupu w Omanie

Zbierając powyższe w całość, oto praktyczna kolejność działań przed podpisaniem rezerwacji.

1. Potwierdź status ITC projektu i możliwość nabycia pełnej własności przez cudzoziemca.
2. Ustal, czy cena zawiera VAT, jeśli kupujesz na rynku pierwotnym.
3. Doliczcz około 3% opłaty za przeniesienie oraz koszty prawne i agencyjne.
4. Poproś o zestawienie rocznych opłat serwisowych dla konkretnego budynku.
5. Jeśli finansujesz zakup, porównaj całkowity koszt kredytu w kilku bankach.
6. Wyjaśnij obowiązki podatkowe w kraju swojej rezydencji podatkowej i uwzględnij omański podatek dochodowy od osób fizycznych od 1 stycznia 2028 r.

Przejście przez tę listę przed podpisaniem rezerwacji pozwala uniknąć najczęstszej pomyłki nabywców, czyli budżetowania wyłącznie ceny zakupu bez kosztów towarzyszących.

Druga najczęstsza pomyłka to pominięcie kwestii podatkowych w kraju rezydencji. Omańskie przepisy podatkowe nie zwalniają automatycznie z obowiązków wobec własnego urzędu skarbowego.

Dlaczego środowisko podatkowe Omanu ma znaczenie dla inwestora długoterminowego

Dziś połączenie braku rocznego podatku od nieruchomości, braku podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną (żadnego z nich nie znaleziono w przejrzanych źródłach) oraz 3% jednorazowej opłaty rejestracyjnej sprawia, że koszt podatkowy posiadania nieruchomości w Omanie jest niski w porównaniu z rynkami, które opodatkowują posiadanie i wyjście z inwestycji. Od 1 stycznia 2028 r. obraz zmienia się w odniesieniu do dochodów i zysków: Dekret Królewski 56/2025 opodatkowuje czynsz z nieruchomości i przychody ze zbycia nieruchomości w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 5% powyżej OMR 42 000 rocznie, ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania.

W pięcio- do dziesięcioletnim okresie posiadania inwestor powinien więc modelować dwa reżimy: obecne zasady do końca 2027 r. oraz nowy podatek od 2028 r., którego rozporządzeń wykonawczych nie znaleziono w chwili aktualizacji artykułu. Koszt wejścia ma znaczenie, ale tak samo to, co właściciel zachowuje na każdym etapie okresu posiadania, od rocznego przepływu pieniężnego po ostateczną sprzedaż, dlatego przy porównywaniu rynków należy zestawiać zwrot po opodatkowaniu, a nie samą stopę kapitalizacji.

Czy opłaty serwisowe liczą się do progu inwestycyjnego Złotej Rezydencji?

Żadne z przejrzanych źródeł nie wlicza opłat serwisowych do minimum 200 000 OMR dla Golden Residency (złota rezydencja), które dotyczy wartości kwalifikujących się lokali w ITC z ważnym aktem własności, a nie bieżących kosztów ponoszonych po zakupie. Przy zakupie zbliżonym do progu należy potwierdzić z właściwym organem, jaka wartość się liczy.

Przy planowaniu zakupu pod kątem Golden Residency należy upewnić się, że lokal znajduje się w ITC, ma ważny akt własności i spełnia minimum 200 000 OMR, oraz zapytać właściwy organ, czy opłaty wliczają się do tej wartości. Owner Visa nie ma minimalnej wartości nieruchomości.

Czy opłaty serwisowe mogą wzrosnąć po zakupie?

Tak, opłaty serwisowe mogą być korygowane: ustala je deweloper na podstawie regulaminu projektu, a jedna decyzja ministerialna (dla Jebel Sifah) przewiduje, że niezależna firma audytorska weryfikuje księgi i roczne opłaty. Korekty zasadniczo powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom utrzymania infrastruktury wspólnej.

Z tego powodu przy zakupie w nowym kompleksie warto zapytać o prognozowaną docelową stawkę po oddaniu wszystkich etapów, a nie wyłącznie o stawkę obowiązującą obecnie.

Czy płacę podatek od najmu, jeśli nie jestem rezydentem podatkowym Omanu?

Dziś Oman nie ma osobistego podatku dochodowego i nie znaleziono podatku dochodowego od czynszu dla właścicieli niebędących rezydentami; nie ustalono, czy obowiązują inne obciążenia czynszu wypłacanego nierezydentom, dlatego należy to potwierdzić z doradcą podatkowym. Od 1 stycznia 2028 r. nierezydenci są opodatkowani od dochodu ze źródeł omańskich na podstawie Dekretu Królewskiego 56/2025, a czynsz z nieruchomości jest wymienionym źródłem, więc wynajmujący niebędący rezydentami mogą być obowiązani zapłacić 5% od dochodu powyżej OMR 42 000 rocznie (czy próg stosuje się przed odliczeniami, czy po nich, pozostaje niepotwierdzone do czasu opublikowania rozporządzeń wykonawczych). Obowiązki mogą wynikać także z przepisów kraju Twojej rezydencji podatkowej, zgodnie z jego zasadami dotyczącymi dochodów z całego świata, dlatego należy to potwierdzić odrębnie z tamtejszym doradcą podatkowym, a nie zakładać, że dochód jest zwolniony wszędzie tylko dlatego, że Oman dziś go nie opodatkowuje.

Czy obsługa prawna przy zakupie w Omanie jest obowiązkowa?

Niezależna weryfikacja prawna nie jest formalnie obowiązkowa, ale jest zdecydowanie zalecana, szczególnie przy zakupie zdalnym lub na rynku pierwotnym, gdzie kluczowe znaczenie mają zapisy umowy i rejestracja rachunku escrow.

Koszt niezależnej weryfikacji prawnej jest zwykle niewielki w porównaniu z wartością transakcji, a w przypadku zakupu zdalnego stanowi jedno z niewielu realnych zabezpieczeń interesu nabywcy.

Najczęściej zadawane pytania

Czy Oman ma roczny podatek od nieruchomości?

W przejrzanych źródłach nie znaleziono rocznego podatku od nieruchomości (nie potwierdził go Urząd Podatkowy). Właściciele płacą opłaty serwisowe na rzecz swojej inwestycji.

Nie oznacza to jednak całkowitego braku kosztów cyklicznych — ich rolę pełnią opłaty serwisowe naliczane przez zarządcę kompleksu, które należy uwzględnić w kalkulacji.

Ile wynosi opłata za przeniesienie własności w Omanie?

Opłata rejestracyjna (przeniesienia) sprzedaży wynosi 3% wartości nieruchomości, obniżona z 5% w listopadzie 2020 r. decyzją ministerialną. W raportach typu urzędowego nie wskazano, kto ją płaci; przewodniki komercyjne podają, że kupujący. Niektóre przewodniki komercyjne podają 1% dla obywateli Omanu, stawki tej nie znaleziono w źródle urzędowym.

Opłata ta jest jednorazowa i nie powtarza się w kolejnych latach posiadania, co odróżnia ją od cyklicznych podatków spotykanych na innych rynkach.

Czy przy zakupie nieruchomości w Omanie płacę VAT?

Według streszczeń Deloitte i KPMG dotyczących przewodnika Urzędu Podatkowego po nieruchomościach 5% dotyczy pierwszej dostawy nowo wybudowanych lokali mieszkalnych oraz nieruchomości komercyjnych. Odsprzedaż nieruchomości mieszkalnych, grunty niezabudowane i najem mieszkaniowy są zwolnione.

Przy zakupie od dewelopera warto więc zawsze potwierdzić, czy prezentowana cena jest kwotą brutto, ponieważ wpływa to bezpośrednio na wysokość środków potrzebnych do finalizacji.

Czy w Omanie występuje podatek od zysków kapitałowych?

Dziś nie znaleziono w Omanie podatku od zysków kapitałowych od sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną. Od 1 stycznia 2028 r. Dekret Królewski 56/2025 wymienia przychody ze zbycia nieruchomości jako dochód podlegający opodatkowaniu (5% powyżej OMR 42 000 rocznie), ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania; w chwili aktualizacji artykułu nie znaleziono rozporządzeń wykonawczych.

Jakie są całkowite koszty zakupu nieruchomości w Omanie?

Tylko 3% opłata rejestracyjna i traktowanie VAT mają źródło. Koszty agencyjne, prawne i kredytowe ustala rynek oraz kredytodawcy; jako założenie wyłącznie poglądowe część nabywców przyjmuje w budżecie około 3–10% ponad cenę zakupu. Należy poprosić o pisemne oszacowanie dla własnego zakupu.

Do tego dochodzą koszty pierwszego wyposażenia oraz roczne opłaty serwisowe, które choć nie są kosztem zakupu, powinny znaleźć się w budżecie od pierwszego roku posiadania.

Podane w tym artykule stawki mają charakter informacyjny i odzwierciedlają stan na 2026 rok. Przepisy podatkowe podlegają zmianom, dlatego przed podjęciem zobowiązania warto potwierdzić aktualne wartości dla konkretnej transakcji.