W2 Sanzona Tbilisi: ceny mieszkań i źródła (2026)

W2 Sanzona Tbilisi to 11-piętrowy blok mieszkalny przy Chargali Street 50 w dzielnicy Nadzaladevi w Tbilisi, a strony dewelopera wskazują na 12 listopada 2026 r. osiem mieszkań na sprzedaż, wszystkie jednego typu: dwie sypialnie, od 73,4 do 85,4 m², po 1 250 USD za m².

Niniejszy przewodnik po projekcie W2 Sanzona Tbilisi omawia strony Tetri Kvadrati (marka w2, na stronie warunków występująca jako White Square) w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z tym, co publikują Korter, Galt & Taggart, Wikipedia oraz gruzińskie źródła urzędowe. Cztery z ośmiu mieszkań oznaczono jako dostępne, a cztery jako zarezerwowane. Strony nie podają opisu wykończenia, postępu budowy ani warunków rat.

Gdy źródła się różnią, każdą liczbę podano wraz ze źródłem i datą, a przewodnik nie rozstrzyga między nimi. Dodano tło dotyczące dzielnicy i dojazdu metrem, gruzińskie zasady zakupu, rejestracji, podatków i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu W2 Sanzona Tbilisi

Strona projektu dewelopera opisuje Sanzona jako nowoczesne osiedle mieszkaniowe przy Chargali Street w dzielnicy Nadzaladevi: budynek o 11 piętrach ze 103 lokalami mieszkalnymi i jednopoziomowym parkingiem. Adres po gruzińsku brzmi: Tbilisi, dzielnica Nadzaladevi, Chargali Street 50, a odnośnik do mapy ma współrzędne 41,7688 N, 44,7979 E. Ukończenie podano na grudzień 2028 r. To własne słowa dewelopera, odczytane 12 listopada 2026 r.

Z punktu widzenia kupującego praktyczne znaczenie ma to, jak niewiele mieszkań z tego budynku wciąż jest na liście. 103 mieszkania to cały budynek, a wybierak pięter dewelopera pokazuje piętra od 2 do 7 jako wyprzedane. Na stronie mieszkań pozostaje osiem mieszkań na piętrach 1 oraz od 8 do 11. Należą do jednej rodziny układów, mieszkania dwusypialniowego, i mają jedną stawkę ceny, 1 250 USD za m².

Opis dewelopera wymienia też w czasie przyszłym cechy związane z efektywnością energetyczną, bezpieczeństwem pożarowym i agregatem prądotwórczym oraz wskazuje kilka grup nabywców, do których jest skierowany. Przewodnik odnotowuje te cechy jako oświadczenia, które należy potwierdzić w umowie (sekcja 7), a pomija adresowanie do określonych odbiorców. Tabela zestawia najważniejsze fakty wraz ze źródłem każdego z nich.

Co każde źródło podaje o mieszkaniach, statusie, cenie i odbiorze

Blok opisują trzy rodzaje źródeł: strony dewelopera, portal ogłoszeniowy Korter oraz własna aktualność opublikowana przez dewelopera. Wszystkie zgadzają się co do adresu, liczby pięter, liczby mieszkań i kwartału odbioru. Różnią się liczbą pokoi, liczbą mieszkań na sprzedaż i wielkością najmniejszego mieszkania. Tabela powtarza słowa i liczby każdego źródła i nie rozstrzyga między nimi.

Dwie z tych różnic mają prozaiczne wyjaśnienie, na które wskazują same strony. Liczba 8 dostępnych mieszkań to liczba, którą zwraca wybierak pięter, i obejmuje ona cztery mieszkania, które strony mieszkań oznaczają jako Reserved, więc liczba mieszkań bez rezerwacji wynosi cztery. A „3-room” w Korter i „Rooms 3” u dewelopera wydają się opisywać te same mieszkania, ponieważ oba zakresy kończą się na 85,4 m².

Pozostałe różnice to otwarte pytania do dewelopera: czy jakieś mieszkanie zbliżone do podanych 34,3 m² wciąż pozostaje niesprzedane, dlaczego numery mieszkań kończą się na 102 oraz co oznacza pole karty completedBlocks w przypadku bloku, którego ukończenie zapowiedziano na grudzień 2028 r. Żadna z nich nie zmienia głównych liczb, a przewodnik pozostawia każdą z nich tak, jak ją wydrukowano.

Osiem mieszkań z listy dewelopera, z cenami

Deweloper podaje cenę każdego mieszkania na jego własnej stronie, a przewodnik odtwarza je jako ceny ofertowe widoczne 12 listopada 2026 r. Zmieniają się one bez uprzedzenia; mówi to wprost sama strona warunków. Lista na stronie mieszkań pokazuje ceny czterech dostępnych mieszkań oraz słowo Reserved, bez ceny, przy pozostałych czterech. Ceny mieszkań zarezerwowanych pochodzą więc z ich osobnych stron, które przewodnik otworzył ponownie tego samego dnia.

Każde mieszkanie wycenione jest dokładnie na 1 250 USD za m². Cena każdego z nich jest zatem iloczynem powierzchni i tej stawki, a sumy w tabeli wynikają wyłącznie z arytmetyki: 73,4 m² daje 91 750 USD, a 85,4 m² daje 106 750 USD. Różnica między najtańszym a najdroższym mieszkaniem wynosi 12,0 m² i 15 000 USD. Lista nie pokazuje dopłaty za wyższe piętro: mieszkanie 98 na 11. piętrze i mieszkanie 69 na 8. piętrze mają po 83,9 m² i po 104 875 USD.

Są to ceny ofertowe dla typu lokalu z listy z 12 listopada 2026 r., a nie ceny transakcyjne, i zależą od wykończenia, którego deweloper nie opisuje.

Korter 3 listopada 2026 r. podawał „od 95 625 USD” dla układu 3-pokojowego o powierzchni 76,5–85,4 m², czyli iloczyn 76,5 m² i tej samej stawki 1 250 USD. Na liście dewelopera z 12 listopada nie ma mieszkania o powierzchni 76,5 m²; najmniejsze ma 73,4 m². Liczba z Korter to wskazanie portalu ogłoszeniowego, dlatego przewodnik pokazuje ją obok listy dewelopera i nie uzgadnia obu.

W lari dane ze strony dewelopera podają kurs 1 USD = 2,5933 GEL, ten sam, który Narodowy Bank Gruzji opublikował jako oficjalny kurs na 12 listopada 2026 r. Po tym kursie 1 250 USD za m² to 3 241,6 GEL za m². To umowa rozstrzyga, w jakiej walucie ustalona jest cena i czy kwota w lari zmienia się wraz z kursem; strony milczą w obu sprawach.

Status „zarezerwowane” zasługuje na proste odczytanie. Strony nie podają, kto zarezerwował mieszkanie, na jak długo ani czy rezerwacja może wygasnąć. Czytelnik powinien traktować mieszkanie zarezerwowane jako niedostępne na dziś i zapytać dewelopera na piśmie, czy spodziewane jest zwolnienie którejkolwiek rezerwacji.

Piętra, pozostała pula i kwestia „Rooms 3”

Blok ma 11 pięter, a pozostała pula nie jest rozłożona równomiernie. Wybierak pięter podaje dla pięter od 2 do 7 „All apartments sold” (wszystkie mieszkania sprzedane), a pulę pokazuje na piętrach 1 oraz od 8 do 11. Zestawienie wybieraka ze stronami mieszkań pokazuje, gdzie znajdują się cztery mieszkania dostępne i cztery zarezerwowane.

Gdy odczytać tę sytuację piętro po piętrze, obraz jest jasny. Piętra 8, 9 i 10 pokazują w wybieraku pulę, ale każde mieszkanie na nich ma znacznik Reserved. Mieszkania bez rezerwacji to dwa na pierwszym piętrze i dwa na najwyższym. To jedynie odczyt stron z jednej, konkretnej daty. Dane dewelopera mogą zmienić się w ciągu jednej doby, więc przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji tabelę należy odświeżyć.

Strony mieszkań zawierają podział pomieszczeń, który jest najbliższym liczbowym odpowiednikiem rzutu, jaki deweloper udostępnia. Dla każdego mieszkania wymienia on sypialnię 1, sypialnię 2, balkon, łazienkę i, w siedmiu z ośmiu, hol. Tabela zestawia te liczby obok siebie i dodaje dwie kolumny obliczone: sumę podanych części oraz różnicę względem podanej powierzchni całkowitej.

Podane części w każdym mieszkaniu sumują się do mniej niż podana powierzchnia całkowita, o 19,6–38,6 m². Strony nie wyjaśniają, z czego składa się ta reszta, i nie mówią również, czy podana powierzchnia całkowita obejmuje balkon.

Z podziału nie można więc wnioskować o wielkości części mieszkalnej ani kuchni; pozwalają na to rzut danego mieszkania i klauzula powierzchni w umowie. Balkony mają od 2,4 m² (mieszkanie 6) do 21,2 m² (mieszkanie 75), co warto odnotować, ponieważ cena za m² jest taka sama.

Dwie pary mieszkań powtarzają te same liczby. Mieszkania 69 i 98 mają identyczny podział, a mieszkanie 95 powtarza mieszkanie 85, z tą różnicą, że nie ma w nim pozycji hol. Wśród obrazów projektu na stronach dewelopera znajdują się typowe rzuty pięter 1 i 11. Kupujący, który potrzebuje konkretnego układu, powinien poprosić o rzut tego mieszkania, którego dokładny numer go interesuje.

Teraz liczba pokoi. Strony mieszkań dewelopera podają „Rooms 3”, podczas gdy podział pomieszczeń wymienia dwie sypialnie i hol, a filtr sypialni na stronie mieszkań pokazuje 2. Korter nazywa te same mieszkania 3-pokojowymi. Strony nigdzie nie podają zasady liczenia, ale najbardziej prawdopodobne odczytanie, które potwierdza podział, jest takie, że podana liczba obejmuje hol, a każde mieszkanie ma dwie sypialnie. Przewodnik używa więc określenia „dwusypialniowe”, a „Rooms 3” przytacza wyłącznie tak, jak to wydrukowano na stronach.

Wreszcie wiersz o 34,3 m². Opis projektu mówi, że wielkości mieszkań zaczynają się od 34,3 m². Na liście nie ma mieszkania o takiej wielkości, najmniejsze ma 73,4 m², a strony nie mówią, czy mniejsze mieszkania istnieją jako niesprzedane, czy zostały sprzedane. Kupujący, który w projekcie W2 Sanzona Tbilisi szuka kawalerki lub mieszkania z jedną sypialnią, powinien zapytać dewelopera bezpośrednio, a nie polegać na tym wierszu.

Cena za m² na tle wartości dla dzielnicy i miasta

Cena za m² niewiele znaczy bez porównania, a porównanie jest tyle warte, ile jest warta podstawa, na której je oparto. Stawka dewelopera jest ceną ofertową za wykończenie, którego deweloper nie opisuje. Liczby z innych źródeł są trzech różnych rodzajów: średnie dzielnicowe Galt & Taggart dla mieszkań na rynku pierwotnym w standardzie white frame (stan deweloperski biały), stawki „od” z Korter, które są minimami dla projektu, oraz minima dzielnicowe z Korter dla nowych budynków. Tabela zestawia je z datami.

Wyłącznie jako arytmetyka: 1 250 USD to około 3% powyżej styczniowej średniej 2026 r. dla Nadzaladevi, wynoszącej 1 213 USD, i około 10% poniżej średniej dla Tbilisi, wynoszącej 1 385 USD w tym samym wydaniu. Porównanie jest luźne. Serie cen w raporcie są jego własne, a przypis zaznacza, że statystyki sprzedaży opierają się na danych rejestru, w którym sprzedaże na rynku pierwotnym rejestruje się z opóźnieniem. Stawka dewelopera jest ceną katalogową, a wykończenie, które za nią stoi, nie jest znane.

Strona Korter dla dzielnicy wymienia 27 inwestycji w Nadzaladevi na 12 listopada 2026 r. Kolejna tabela wybiera osiem pozycji z listy dzielnicy i listy dla metra, aby czytelnik mógł zobaczyć rozrzut stawek „od” na portalu. To wskazania portalu, oznaczone jako takie, a wymienieni deweloperzy to ci, których wymienia portal.

Do tej tabeli stosują się dwa zastrzeżenia. Stawka „od” na portalu odnosi się zwykle do najtańszego lokalu w projekcie, co niewiele mówi o typowym mieszkaniu. Ponadto wykończenie projektu, piętro i data odbioru również przesuwają stawkę, więc niższa lub wyższa liczba nie jest oceną żadnego z projektów. Przewodnik nie wyciąga żadnych wniosków z tego zestawienia ani z kolejności w nim.

Lokalizacja projektu W2 Sanzona Tbilisi: Chargali Street, Sanzona i metro Ghrmaghele

Strona Wikipedii o dzielnicy Nadzaladevi opisuje ją jako dzielnicę administracyjną (raioni) Tbilisi, w której skład wchodzą osiedla Nadzaladevi, Sanzona, Temka, Lotkini i Awszniani, i podaje liczbę jej mieszkańców jako 154 500 w 2017 r., powołując się na dokument urzędu miasta Tbilisi. Korter zalicza blok do Nadzaladevi, Sanzona, co się zgadza. Dla skali: Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat) podaje liczbę ludności Tbilisi jako 1 369,4 tys. na 1 stycznia 2026 r., przy 3 941,1 tys. dla całego kraju.

Deweloper wymienia stację metra Grmagele, Morze Tbiliskie i miejską infrastrukturę jako „all located nearby” (wszystko położone w pobliżu) i nie podaje odległości. Przewodnik obliczył więc dwie liczby ze współrzędnych i je oznaczył. Od punktu na mapie ze strony projektu do znacznika stacji Ghrmaghele na Wikipedii odległość w linii prostej wynosi około 0,75 km. Modelowana trasa drogowa z Open Source Routing Machine to 1,6 km. Żadna z tych dwóch liczb nie jest ani czasem dojścia pieszo, ani obietnicą dostępności.

Ghrmaghele (zapisywana też Grmagele) to podziemna stacja z peronem wyspowym na linii Achmeteli–Warketili, pierwszej linii metra w Tbilisi, między stacjami Guramiszwili i Didube. Linia ma 19,6 km długości i 16 stacji, otwarto ją 11 stycznia 1966 r., a na stacji Station Square łączy się z linią Saburtalo. Strona stacji na Wikipedii (28 listopada 1985 r.) i strona linii (16 listopada 1985 r. dla odcinka) różnią się co do daty otwarcia, więc przewodnik nie przytacza żadnej. Tbiliska Spółka Transportowa (Tbilisi Transport Company) publikuje dla metra planer podróży i stronę z taryfami.

Liczby w tabeli to własne obliczenia przewodnika (wzór haversine dla linii prostych; publiczny serwer OSRM dla odległości drogowej, który modeluje sieć drogową, ale nie ruch ani transport publiczny). Deweloper nie podaje żadnej z tych liczb. Kto planuje swoje codzienne życie wokół metra, powinien sprawdzić trasę do stacji pieszo, ponieważ rzeczywistą trasę wyznacza układ ulic.

Co do Morza Tbiliskiego, Wikipedia opisuje zbiornik na Płaskowyżu Iori w północno-wschodniej części Tbilisi, o powierzchni około 11,6 km² według badania z 2019 r. i 11,8 km² według Encyklopedii Gruzińskiej, wykorzystywany do miejskiego zaopatrzenia w wodę pitną, nawadniania i rekreacji. Powyższa odległość w linii prostej dotyczy środka tafli wody, więc odległość do brzegu jest krótsza, i nie jest ona czasem podróży. Tekst dewelopera wspomina o bliskości Morza Tbiliskiego i terenów rekreacyjnych, lecz nie podaje żadnej liczby.

Mylić może zbieżność nazw. Inny kompleks o nazwie SanZona stoi przy alei Dawita Guramiszwilego 71 i 73; strona Korter o nim pokazuje dwa domy ukończone w 2017 r., a jako dewelopera podaje Epic Development. To odrębny budynek innego dewelopera i nie ma żadnego związku z projektem omawianym w tym przewodniku. Jego cen i danych nie należy odczytywać jako danych projektu W2 Sanzona Tbilisi.

To, czego strony dewelopera nie podają o okolicy, jest równie istotne jak to, co podają: brak odległości do szkół, przychodni, sklepów czy parków, brak opisu dojazdu ulica po ulicy, brak informacji o hałasie czy ruchu. Przewodnik nie wypełnia tych luk twierdzeniami bez źródła. Wszystko to można sprawdzić na stronach dzielnic urzędu miasta Tbilisi, podczas wizyty na miejscu oraz w miejskich dokumentach planistycznych.

Status, odbiór, warunki płatności i oświadczenia dewelopera o budowie

Deweloper określa projekt jako będący w budowie („Ongoing”) i podaje datę ukończenia grudzień 2028 r., identycznie w tekstach angielskim, rosyjskim i gruzińskim. Od 12 listopada 2026 r. to około 25 miesięcy. „Next delivery in Q4 2028” w Korter jest z tym zgodne. Strona projektu nie podaje procentu postępu budowy, numeru pozwolenia, listy etapów budowy ani mechanizmu odbioru (protokół przekazania kluczy, okres usuwania usterek, pomoc w rejestracji).

Opis wymienia kilka cech, wszystkie sformułowane w czasie przyszłym lub ogólnie. Tabela zapisuje je w ich brzmieniu wraz z tym, o co kupujący zwykle prosi, aby zamienić każdą z nich w zobowiązanie umowne.

Warunki płatności podano w bardzo wąskiej formie. Strony mieszkań pokazują wybierak planu płatności z jednym planem publicznym o nazwie „Full Payment”: zaliczka 100%, ostatnia płatność 0% oraz rabat typu „Amount” o wartości 150. Jednostka tej liczby 150 nie jest podana, więc przewodnik jej nie przelicza. Druga opcja, „Custom Plan”, zaprasza kupującego do kontaktu z zespołem w sprawie planu dopasowanego do niego; jego warunki nie zostały opublikowane.

Oznacza to, że na publicznych stronach nie ma dla tego bloku ani harmonogramu rat, ani procentu wpłaty początkowej, ani płatności powiązanej z odbiorem, ani banku partnerskiego do finansowania. Strona warunków, po gruzińsku, dodaje, że ceny, powierzchnie i dostępność mogą ulec zmianie bez uprzedzenia, że wizualizacje i rzuty mogą mieć charakter poglądowy, że wypełnienie formularza nie rezerwuje nieruchomości oraz że transakcja wchodzi w życie dopiero z podpisaniem odpowiedniej umowy. Warunki sprzedaży zawiera umowa, a nie witryna.

Deweloper prowadzi także Key Card, program opisany jako łączący „up to 50 partner companies”, które oferują mieszkańcom zniżki na materiały remontowe, meble, sprzęt AGD, edukację, sport i inne towary. Strona wymienia partnerów z etykietami procentowymi.

Strona nie podaje, kto jest uprawniony do jej otrzymania, jak karta jest wydawana, jak długo jest ważna ani czy dotyczy tego projektu, więc przewodnik nie uznaje jej za warunek zakupu. Jeśli ma to znaczenie dla kupującego, warunki można zamówić u dewelopera na piśmie.

Jeśli chodzi o banki, ogłoszenie na Korter podaje, że mieszkania w bloku można kupić z kredytem hipotecznym z TBC Bank, i pokazuje kalkulator. To oświadczenie portalu; nie znaleziono strony banku, która wymieniałaby ten projekt, a w2.ge nie wskazuje dla niego żadnego banku. Strona BasisBank wymienia inny, ukończony projekt w2 jako inwestycję partnerską, co nic nie mówi o tym bloku. Sekcja 8 podaje limity kredytowe Narodowego Banku, a sekcja 9 listę pytań do dewelopera.

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Własność mieszkania przechodzi w dwóch krokach na podstawie art. 183 Kodeksu cywilnego: pisemna czynność, a następnie rejestracja prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym. Artykuł nie rozróżnia obywateli i cudzoziemców. Ograniczenie własności cudzoziemców, które prawo gruzińskie rzeczywiście zawiera, dotyczy gruntów rolnych, które art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów. Mieszkanie w bloku mieszkalnym nie należy do tej kategorii.

Ogólny obraz dają strony o własności cudzoziemców w Gruzji i o procesie zakupu. Ta sekcja ogranicza się do zasad dotyczących niewielkiego zakupu na etapie budowy (off-plan), takiego jak w tym przewodniku, a każdą zasadę przytoczono z tekstu pierwotnego odczytanego 12 listopada 2026 r.

Kupujący, który nie może stawić się osobiście, ma dwie drogi. Jedna to pełnomocnictwo zalegalizowane dla Gruzji; tabela stanu Haskiej Konferencji pokazuje Gruzję jako stronę Konwencji apostille, obowiązującej tam od 14 maja 2007 r. Druga to usługa smart-contract rejestru: prawa rejestruje się online podczas spotkania wirtualnego, które strony umawiają z wyprzedzeniem. Preferowaną przez dewelopera drogę należy uwzględnić w odpowiedziach na piśmie.

Rejestracja ma swój cennik. Taryfa opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) przewiduje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa lub zobowiązania związanego z prawem własności w cztery dni robocze, 270 GEL w jeden dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia. Po kursie 2,5933 GEL za USD to w przybliżeniu 58, 104 i 135 USD. O opłacie decyduje szybkość, a nie cena mieszkania. Wypis z rejestru kosztuje 20 GEL w jeden dzień roboczy, 13 GEL online, plus 26 GEL za wersję angielską.

Teraz podatki. Zmiana weszła w życie 30 września 2026 r.: angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia teraz wśród zmian Ustawę nr 1874 z tego dnia. Zgodnie z art. 202(5) opodatkowane mienie osoby fizycznej inne niż grunty podlega stawce od 0,8 do 1% jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Zgodnie z art. 206(1)(a) jest zwolnione, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Zestawienie EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje wcześniejszy próg zwolnienia jako 40 000 GEL, dlatego przewodniki napisane przed zmianą pokazują starszy przedział. Art. 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomości będące własnością osoby fizycznej, w tym nieukończoną budowę. To, czy kupujący na etapie budowy jest właścicielem przed rejestracją, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Osoby fizyczne składają deklarację do 1 listopada i płacą do 15 listopada (art. 205). Służba Dochodów (Revenue Service) udostępnia kalkulator na 2026 r. dla osób fizycznych, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji omawia składanie deklaracji.

Inne zasady przedstawiono tutaj wyłącznie jako zasady: czynsz z najmu mieszkania, który osoba fizyczna otrzymuje bez odliczeń, jest opodatkowany stawką 5% (art. 81), ogólna stawka osobista wynosi 20%, a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5%, chyba że właściciel posiadał je ponad dwa lata (art. 81 i 82(1)(f.a)). VAT wynosi 18% (art. 166); umowa powinna wskazywać, czy cena go zawiera.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunty rolne o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę. Art. 15(j) Ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców podaje ten sam test. Agencja opisuje także zezwolenie inwestycyjne dla nieruchomości o wartości przekraczającej 300 000 USD. Liczy się wartość oszacowana, a nie cena umowna.

W zestawieniu z podanymi cenami rachunek jest krótki. Wszystkie osiem mieszkań wycenione jest poniżej 150 000 USD; najwyższe kosztuje 106 750 USD. Przy 1 250 USD za m² mieszkanie musiałoby mieć 120 m², aby osiągnąć tę kwotę, a największe mieszkanie z listy ma 85,4 m². To, czy wartość oszacowana lub połączenie kilku nieruchomości spełniłyby tę zasadę, rozstrzygają agencja i akredytowany rzeczoznawca. Składanie wniosku omawia przewodnik o zezwoleniach na pobyt w Gruzji.

Finansowanie to ostatni element. Strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji (NBG) ogranicza stosunek kredytu do wartości do 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej. Limity stosunku raty do dochodu zależą od miesięcznego dochodu netto: poniżej 1 500 GEL wynoszą 25% (lari) i 20% (waluta obca); od 1 500 GEL wynoszą 50 i 30%. Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów; przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców wyjaśnia, czego się spodziewać.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony projektu W2 Sanzona Tbilisi pozostawiają kilka kwestii otwartych. Każda pozycja poniżej zamienia jedną lukę w dokument lub odpowiedź, o które można poprosić przed jakąkolwiek płatnością. Niektóre pasują do formularza rezerwacji, większość należy do umowy sprzedaży. W przypadku wszystkiego, co dotyczy jednego mieszkania, punktem odniesienia jest numer mieszkania.

1. Opatrzony datą cennik według numeru mieszkania, piętra i powierzchni, ze wskazaniem wykończenia, które obejmuje każda cena.
2. Termin odbioru jako warunek umowy, akt oznaczający odbiór oraz środek, który umowa przewiduje na wypadek niedotrzymania terminu.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe strony umowy oraz właściciela gruntu.
4. Pozwolenie na budowę, dokumentacja projektowa i kod katastralny, wraz z wypisem z Rejestru Publicznego pokazującym właściciela, obciążenia i zarejestrowane zobowiązania.
5. Harmonogram płatności, rachunek lub rachunek powierniczy (escrow), na który trafia każda płatność, oraz zasada zwrotu zadatku rezerwacyjnego.
6. Definicja stanu przekazania, black frame (stan deweloperski czarny) lub white frame, wraz z listą tego, co wchodzi w skład mieszkania: ściany, wylewka, tynk, okna, drzwi, instalacje, wykończenie balkonu.
7. Każdy plan rat dla tego bloku: jego harmonogram i efektywny koszt w porównaniu z ceną gotówkową.
8. Znaczenie rabatu 150 w planie Full Payment: waluta, za mieszkanie czy za m² oraz wynikająca z niego cena.
9. Co oznacza Reserved w czterech mieszkaniach z takim znacznikiem, jak długo trwa taka rezerwacja i co następuje po jej wygaśnięciu.
10. Podstawa liczenia powierzchni w umowie: czy podana powierzchnia całkowita obejmuje balkon, oraz zmierzona powierzchnia mieszkania po ukończeniu.
11. Rzut mieszkania o dokładnym numerze oraz tolerancja umowy między powierzchnią projektowaną a wybudowaną.
12. Czy jakieś mieszkanie zbliżone do 34,3 m², o których wspomina opis, nadal pozostaje niesprzedane.
13. Warunki Key Card, jeśli mają znaczenie: uprawnienia, okres ważności i zakres obejmujący ten blok.
14. Banki finansujące mieszkania w tym bloku, wraz z ich pisemnymi warunkami i zasadą wkładu własnego.
15. Parking: liczba miejsc, czy są sprzedawane, ich cena i sposób rejestracji.
16. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, kto zarządza budynkiem oraz warunki konserwacji agregatu i wind.
17. Czy podana cena zawiera VAT i koszty rejestracji oraz co doda pełnomocnictwo.
18. Dla kupującego zdalnie: czy deweloper przyjmuje pełnomocnictwo z apostille, spotkanie wirtualne w rejestrze, czy jedno i drugie.

Takie pytania są zwyczajne przy każdym zakupie na etapie budowy i nic nie mówią o tym konkretnym projekcie w szczególności. Odpowiedzi zachowane na piśmie razem z dokumentami rezerwacji pozwalają kupującemu zestawić ten blok z innymi na tych samych zasadach.

Miejsce projektu W2 Sanzona Tbilisi wśród innych projektów w2

Spośród jedenastu projektów w budowie na stronie projektów dewelopera dziesięć pokazuje dostępne mieszkania: dziewięć w Tbilisi i jeden w Kutaisi. Tabela pokazuje dane z kart każdego z nich na 12 listopada 2026 r.: mieszkania, które karta liczy jako dostępne, i cenę „od” za m². Karta nie podaje, do jakiego typu lokalu lub wykończenia odnosi się cena „od”.

Karta Sanzona wlicza swoje zarezerwowane mieszkania do dostępnych; w przypadku pozostałych kart przewodnik tego nie sprawdzał. To porównanie niczego nie szereguje.

Sanzonę i projekty w Warketili łączy jedna cecha: w aktualności dewelopera z 20 lipca 2026 r. projekt przy Chargali Street i projekt przy Shuamta Street w Warketili przedstawiono razem jako dwa nowe projekty mieszkaniowe. Same lokalizacje dzieli jednak duża odległość: Sanzona leży przy stacji Ghrmaghele w północnej części pierwszej linii metra, a Warketili jest jej stacją końcową.

Poza w2 w tej samej dzielnicy znajdują się projekty innych deweloperów na tej witrynie. Archi Guramishvili Tbilisi leży w okolicy Sanzona przy alei Guramiszwilego, którą jego strona umieszcza w pobliżu tej samej stacji metra, a strony Archi nie podają ceny. Archi Dighomi 3 Tbilisi znajduje się w Didi Digomi, a Archi Akhmeteli Tbilisi w Gldani. Mira Verde Tbilisi leży w Tbilisi Hills i podaje ceny w dirhamach. Dla szerszego obrazu miasta zob. przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, stronę Tbilisi i stronę Gruzji.

Tetri Kvadrati (deweloper)

Wszystko w tej sekcji to własne oświadczenia dewelopera, odczytane 12 listopada 2026 r. w w2.ge. Strona „O nas” podaje, że Tetri Kvadrati wchodzi w skład BK Holding, ekosystemu łączącego firmę budowlaną BK Construction i kolegium budowlane Construct2. Podaje także, że BK Construction tworzy projekty w Gruzji od ponad 30 lat, mając w portfolio osiedla mieszkaniowe, hotele międzynarodowych marek i budynki wielofunkcyjne.

Według tej samej strony firmę założono, aby tworzyć nowe koncepcje osiedli, i łączy ona projekty w Tbilisi i Kutaisi. Strona wymienia prezesa zarządu i partnera zarządzającego. Strona główna pokazuje liczniki: 11 projektów w budowie, 6 projektów ukończonych i 2 500+ ukończonych mieszkań, a także tekst „5+ years” z frazą „since 2021”. To liczby podane przez samą firmę i przewodnik ich nie audytował. Prasa i strony banków liczą projekty w różny sposób, zależnie od daty.

Strona warunków, po gruzińsku, podaje, że witrynę w2.ge prowadzi White Square (თეთრი კვადრატი), firma deweloperska. Strona kontaktowa wymienia biuro główne i biura sprzedaży w Tbilisi i Kutaisi. Strona projektu Sanzona nie wskazuje strony umowy ani wykonawcy budowlanego, a przewodnik ich pomija; sekcja 9 wymienia je jako pozycje, o które należy poprosić.

Często zadawane pytania

Czym jest W2 Sanzona Tbilisi?

To 11-piętrowy blok mieszkalny ze 103 mieszkaniami i jednopoziomowym parkingiem przy Chargali Street 50 w dzielnicy Nadzaladevi, realizowany przez Tetri Kvadrati (marka w2). Deweloper podaje ukończenie w grudniu 2028 r. Na 12 listopada 2026 r. wymienia osiem mieszkań na sprzedaż, wszystkie dwusypialniowe, o powierzchni od 73,4 do 85,4 m². Blok jest w budowie, a strony nie publikują liczby określającej postęp.

Ile mieszkań jest dostępnych w W2 Sanzona Tbilisi?

Karta i wybierak pięter dewelopera liczą 8, ale strony mieszkań oznaczają cztery z nich jako zarezerwowane, więc cztery mieszkania nie mają znacznika rezerwacji: nr 1 i 6 na piętrze 1 oraz nr 95 i 98 na piętrze 11. Pozostałe cztery, nr 69, 75, 76 i 85, znajdują się na piętrach od 8 do 10. Liczby mogą zmienić się w każdej chwili, więc punktem odniesienia jest strona mieszkań dewelopera z danego dnia.

Ile kosztuje mieszkanie?

Deweloper podaje 1 250 USD za m² przy każdym mieszkaniu z listy, co daje 91 750 USD za mieszkanie o powierzchni 73,4 m² i 106 750 USD za mieszkanie o powierzchni 85,4 m²; mieszkania dostępne kosztują od 91 750 do 106 500 USD. W lari, po oficjalnym kursie 1 USD = 2,5933 GEL z 12 listopada 2026 r., to około 237 900–276 800 GEL. Są to ceny ofertowe, które według warunków samego dewelopera mogą ulec zmianie bez uprzedzenia.

Czy „Rooms 3” oznacza mieszkanie trzysypialniowe?

Nie, jeśli kierować się dowodami z tych samych stron. Strony mieszkań podają „Rooms 3”, ale podział pomieszczeń na tych samych stronach wymienia dwie sypialnie, balkon, łazienkę i hol, a filtr sypialni pokazuje 2. Korter nazywa te same mieszkania 3-pokojowymi. Strony nie podają zasady liczenia; odczytanie zgodne z podziałem pomieszczeń to dwie sypialnie plus hol. Ostatecznie sprawę rozstrzyga rzut mieszkania o dokładnym numerze.

Kiedy odbiór w projekcie W2 Sanzona Tbilisi?

Deweloper podaje grudzień 2028 r. w tekstach angielskim, rosyjskim i gruzińskim, a Korter podaje 4. kwartał 2028 r., więc źródła się zgadzają. Data nie jest zobowiązaniem umownym, dopóki nie zostanie wpisana do umowy sprzedaży. Strony nie publikują postępu budowy, dlatego lista pytań na piśmie obejmuje akt odbioru, termin i konsekwencje zapisane w umowie.

Czy jest plan rat?

Dla tego bloku żaden nie został opublikowany. Publiczny plan płatności nazywa się Full Payment, ze 100% zaliczką, i zawiera rabat 150, którego jednostki strona nie podaje. Plan „Custom Plan” jest oferowany na życzenie, bez warunków. Kupujący, któremu zaproponowano jakikolwiek plan rat, powinien przed rezerwacją poprosić na piśmie o harmonogram i jego efektywny koszt w porównaniu z ceną gotówkową.

Czy mieszkanie tutaj kwalifikuje się do zezwolenia na pobyt?

Test z Ustawy o statusie prawnym cudzoziemców dotyczy nieruchomości innej niż grunty rolne, której wartość rynkowa przekracza 150 000 USD w przeliczeniu na lari, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę. Każda podana tu cena jest niższa niż 150 000 USD, najwyższa to 106 750 USD. Do jakiego wniosku dojdzie rzeczoznawca, to pytanie do rzeczoznawcy i do Agencji Rozwoju Usług Publicznych.

Jak daleko jest metro?

Deweloper nie podaje odległości i mówi, że stacja metra Grmagele znajduje się w pobliżu. Obliczona od punktu na mapie projektu i współrzędnych stacji z Wikipedii wynosi ona około 0,75 km w linii prostej, a modelowana trasa drogowa to 1,6 km. To obliczenia przewodnika, a nie dewelopera, i nie jest to czas dojścia. Trasy transportu publicznego można sprawdzić w planerze Tbilisi Transport Company.

Czy SanZona przy alei Dawita Guramiszwilego to ten sam projekt?

Nie. Kompleks o nazwie SanZona stoi przy alei Dawita Guramiszwilego 71 i 73. Korter pokazuje go jako dwa domy ukończone w 2017 r. i wskazuje jako dewelopera Epic Development. Projekt z tego przewodnika leży przy Chargali Street 50, został zapowiedziany przez Tetri Kvadrati w aktualności z 20 lipca 2026 r. i ma być gotowy w grudniu 2028 r. Łączy je nazwa i określenie okolicy, i nic więcej.

Jak opodatkowane jest mieszkanie po zakupie w Gruzji?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy zostawia nieopodatkowane mienie osoby fizycznej inne niż grunty, gdy dochód rodziny w poprzednim roku wynosił 100 000 GEL lub mniej; powyżej tej kwoty art. 202(5) stosuje stawkę od 0,8 do 1% wartości rynkowej na koniec roku. Deklaracja jest wymagana do 1 listopada, a podatek do 15 listopada. To, czy dotyczy to mieszkania jeszcze w budowie, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Tetri Kvadrati: strona projektu Sanzona, blok 1 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkań, blok Sanzona (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 1 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 6 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 69 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 75 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 76 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 85 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 95 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania nr 98 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona projektów (12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona „O nas”
• Tetri Kvadrati: strona kontaktowa (tylko adresy biur)
• Tetri Kvadrati: strona Key Card
• Tetri Kvadrati: strona warunków (Terms and Conditions, tekst po gruzińsku)
• Aktualności Tetri Kvadrati: 2 nowe projekty Tetri Kvadrati, 20 lipca 2026 r.
• Korter: White Square Sanzona, ceny i dostępność na 3 listopada 2026 r.
• Korter: nowe kompleksy w Nadzaladevi (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Korter: nowe kompleksy przy stacji metra Grmagele (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Korter: SanZona, aleja Dawita Guramiszwilego 71, 73 (inny kompleks)
• Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, aktualizacja ze stycznia 2026 r., 27 lutego 2026 r.
• Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, aktualizacja z października 2025 r., 5 grudnia 2025 r.
• Wikipedia: dzielnica Nadzaladevi
• Wikipedia: Ghrmaghele (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: linia Achmeteli–Warketili
• Wikipedia: Morze Tbiliskie
• Wikipedia: Station Square (metro w Tbilisi), współrzędne
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi), współrzędne
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi, współrzędne
• Wikipedia: Dinamo Arena, współrzędne
• Wikipedia: Międzynarodowy Port Lotniczy Tbilisi, współrzędne
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Tbiliska Spółka Transportowa (Tbilisi Transport Company)
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela stanu Konwencji apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa Gruzji o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• BasisBank: projekt partnerski White Square przy Kavtaradze (inny projekt)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.