Novotel Living | Batumi | Gruzja

Novotel Living Batumi to projekt apartamentów zarządzanych przez operatora hotelowego, położony przy ulicy Iberia w Batumi w Gruzji. Jego deweloperem jest Mardi Holding, a projekt planowano pod marką Novotel Living należącą do grupy Accor: 319 apartamentów w dwóch 13-piętrowych blokach, sprzedawanych w modelu „strata title”, w którym właściciele posiadają pojedyncze pokoje, a operator prowadzi hotel. Według naszej strony oferty apartamenty mają od 28,1 do 79,4 m², a cenę podano jako „cena na zapytanie”. Fakty zawarte w tym przewodniku sprawdzono 23 października 2026 r.

Ten przewodnik po Novotel Living Batumi zbiera to, co o projekcie mówią Accor, Mardi Holding, gruziński rejestr publiczny, organy podatkowe i analitycy rynku: czym jest projekt, kto za nim stoi, gdzie się znajduje, jakie typy i metraże apartamentów wymieniono w ofercie, co strony samego dewelopera mówią o puli najmu i podziale przychodów, w jaki sposób do zakupu stosuje się gruziński próg USD 150 000 dla pozwolenia na pobyt, jakie podatki i opłaty rejestrowe spotyka cudzoziemiec kupujący nieruchomość, jak przebiegają kolejne etapy zakupu oraz jak projekt wypada na tle jedenastu innych batumskich projektów z naszej strony. Każda liczba ma podane źródło i datę, a wszystko, co zależy od podpisanej umowy, opisano jako pytanie, na które odpowiada dopiero sama umowa. Dzięki temu czytelnik może odróżnić to, co jest zapowiedzią lub opisem marketingowym, od tego, co wynika z dokumentów urzędowych.

Novotel Living Batumi w skrócie

Czym jest Novotel Living Batumi?

Novotel Living Batumi to projekt rezydencji z marką hotelową: budynek mieszkalny, w którym apartamenty sprzedaje się poszczególnym właścicielom, lecz części wspólne, usługi hotelowe i wynajem prowadzi operator hotelowy w ramach marki hotelowej. Accor, czyli operator wskazany w komunikacie o projekcie, opisuje Novotel Living jako rozszerzenie marki Novotel przeznaczone na dłuższe pobyty, z apartamentami wyposażonymi w kuchnię i pralnię.

Komunikat Accor z 5 czerwca 2023 r. podawał, że grupa podpisała umowę o współpracy z gruzińskim deweloperem Mardi Holding, aby otworzyć pierwszy hotel Novotel Living na czarnomorskim wybrzeżu, w Batumi. W tym samym komunikacie opisano budynek: nowy obiekt złożony z dwóch bloków po 13 kondygnacji każdy, z 319 apartamentami różnych kategorii, od executive studio po apartamenty dwu- i trzypokojowe. Opisano też koncepcję „strata title”, w której pokoje są własnością osób prywatnych i są wynajmowane, podczas gdy operator hotelowy zarządza infrastrukturą, oraz wskazano, że goście mogą dołączyć do programu lojalnościowego Accor, ALL – Accor Live Limitless.

W tym projekcie powracają trzy pojęcia, które warto ustalić, zanim przejdziemy dalej.

• Branded residence (rezydencja z marką hotelową) oznacza, że budynek nosi markę hotelową na podstawie licencji lub umowy zarządzania zawartej z deweloperem. Właściciel marki (tutaj Accor) ustala standardy i prowadzi część hotelową, a deweloper buduje i sprzedaje.
• Strata title to określenie, którego Accor użył na podział budynku na samodzielnie posiadane lokale ze wspólną częścią nieruchomości. Każdy właściciel ma określony lokal oraz udział w częściach wspólnych, a operator hotelowy zarządza wspólną infrastrukturą.
• Pula najmu (rental pool) oznacza, że lokale będące własnością osób prywatnych są wynajmowane łącznie, jako część jednej puli pokoi hotelowych, a przychód dzieli się między właścicieli i operatora według ustalonego wzoru. Strona dewelopera poświęcona temu projektowi używa sformułowania „mandatory rental pool”, czyli obowiązkowa pula najmu.

Te trzy pojęcia wracają w dalszych częściach przewodnika, dlatego w kolejnych sekcjach używamy ich w znaczeniu opisanym powyżej. Nasza własna strona oferty nazywa projekt przedsięwzięciem deweloperskim w czarnomorskim kurorcie w Gruzji, z typem nieruchomości ustawionym na apartament i listą udogodnień, w której widnieje basen. Numerem referencyjnym oferty jest NLG1001, a pole „rok budowy” wskazuje 2024. Komunikat Accor podawał natomiast 2025 jako planowany rok otwarcia; obie daty zestawiono w osi czasu poniżej.

Kto stoi za Novotel Living Batumi: Mardi Holding i Accor?

Przy projekcie wymieniono dwie firmy: Mardi Holding jako dewelopera oraz Accor jako właściciela marki i operatora hotelu. Mardi Holding to gruziński deweloper z siedzibą w Batumi; według jego strony internetowej firma ma ponad 30 lat doświadczenia, a swoje dotychczasowe realizacje określa jako ponad 15 ukończonych projektów, ponad 5 000 zbudowanych apartamentów i ponad 300 000 m² powierzchni. To liczby podane przez samego dewelopera i nie zostały przez nas zweryfikowane.

Strona dewelopera z ukończonymi projektami wymienia siedemnaście inwestycji w Batumi, Tbilisi i Bakuriani, z latami ukończenia od 2013 (Mardi House przy Gorgasali) do 2024 (Mardi Stadium). Mardi Holding zbudował też Mardi Twins w 2021 r. i Mardi Mont Blanc w 2018 r. Na tej stronie Novotel Living Batumi figuruje na liście projektów obok Mardi Hills, Mercure Aquapark Batumi i Mardi City Center, bez podanego roku ukończenia.

Po stronie Accor sprawę dokumentują dwa publiczne komunikaty. Komunikat z czerwca 2023 r. dotyczy Novotel Living Batumi. Drugi, z 21 grudnia 2023 r., dotyczy hotelu Mercure w Batumi: 308 pokoi różnych kategorii, w tym apartamentów z aneksami kuchennymi, z otwarciem zaplanowanym na 2026 r., trzema restauracjami, dwoma barami, spa, centrum fitness, kortami tenisowymi i do koszykówki, kilkoma basenami, parkiem wodnym oraz transferem do gorących źródeł. Komunikat opisuje Mercure jako trzeci projekt podpisany przez Accor i Mardi Holding, po Novotel Living i projekcie pod marką Handwritten Collection. Na stronie dewelopera występują one jako Novotel Living Batumi, Mardi Hills (Handwritten Collection) i Mercure Aquapark Batumi.

Samą markę Novotel Living opisuje komunikat prasowy Accor z 23 października 2023 r. o działalności grupy w segmencie pobytów długoterminowych. Nazywa w nim Novotel Living nowatorskim rozszerzeniem Novotel i wymienia działające na tamten dzień hotele w Singapurze, Bangkoku, Sajgonie i Kazachstanie, z kolejnymi w przygotowaniu. Ten sam komunikat podawał, że portfel Accor w segmencie pobytów długoterminowych obejmuje ponad 380 hoteli w 14 markach i około 45 000 kluczy, a ponadto grupa obsługuje 33 000 prywatnych willi, apartamentów i rezydencji z marką hotelową w programach najmu. Batumi w tym komunikacie nie występuje, więc opis marki jest ogólnym opisem grupy, a nie stwierdzeniem o tym projekcie.

Gdzie znajduje się Novotel Living Batumi?

Novotel Living Batumi stoi przy ulicy Iberia, w miejscu, które Accor nazywa strefą rekreacyjną Batumi na czarnomorskim wybrzeżu. Strona projektu na witrynie dewelopera podaje adres: Tamar Mepe Avenue 62, #2a Iberia Street, Batumi 6010, Adżaria. Komunikat Accor wskazuje, że prywatna plaża jest w zasięgu spaceru, a centrum miasta leży około 15 minut jazdy samochodem. Jako pobliskie atrakcje wymienia Ogród Botaniczny w Batumi, Twierdzę Petra i Park Narodowy Mtirala.

Dwie sprawy dotyczące lokalizacji warto przeczytać uważnie. Po pierwsze, te odległości to opisy operatora i dewelopera, wyrażone jako czas dojazdu, i nie mierzyliśmy ich sami. Po drugie, nasza strona oferty zawiera jedynie odnośnik do ogólnego zapytania mapowego „Batumi, Georgia”, więc na naszej witrynie nie ma dla projektu przypiętego punktu na mapie; adres ulicy podany wyżej pochodzi od dewelopera. Są to więc wielkości orientacyjne, a nie pomiary.

Dla kontekstu miejskiego: krajowa administracja turystyczna odnotowała w 2025 r. 5 521 866 międzynarodowych wizyt turystycznych w Gruzji, czyli o 8,4% więcej niż w 2024 r., w ramach szerszej sumy 7 803 239 przyjazdów podróżnych zagranicznych (wzrost o 5,9%). Batumi jest głównym nadmorskim kierunkiem w kraju, a model apartamentów zarządzanych przez hotel istnieje właśnie dzięki temu sezonowemu napływowi gości. Nasza strona miasta Batumi wymienia wszystkie batumskie projekty, które prowadzimy, a strona kraju Gruzja osadza je w kontekście krajowym.

Jakie typy i metraże apartamentów oferuje Novotel Living Batumi?

Komunikat Accor wymienia trzy kategorie apartamentów: executive studio, apartamenty dwupokojowe i apartamenty trzypokojowe. Nasza strona oferty podaje dla projektu zakres powierzchni od 28,1 do 79,4 m², co oznacza, że największa wymieniona powierzchnia jest około 2,8 razy większa od najmniejszej (79,4 podzielone przez 28,1 daje 2,83). Oferta nie dzieli 319 apartamentów według typów i nie przypisuje każdemu typowi metrażu, dlatego poniższa tabela rozdziela oba źródła.

Co zakres od 28,1 do 79,4 m² oznacza w praktyce? Studio na dolnej granicy zakresu to pojedynczy pokój z aneksem kuchennym; lokal blisko górnej granicy jest dość duży na apartamenty dwu- lub trzypokojowe, które opisuje Accor. Bez rzutu piętra nie da się jednak powiedzieć, która powierzchnia należy do której kategorii, a dokumenty sprzedaży powinny wskazywać dokładną powierzchnię wewnętrzną, powierzchnię balkonu lub tarasu oraz sposób, w jaki każdą z nich zmierzono. Wypis z rejestru dla lokalu pokazuje powierzchnię zarejestrowaną i należy ją porównać z powierzchnią z dokumentów sprzedaży, aby ewentualne różnice były widoczne jeszcze przed podpisaniem umowy.

Accor wymienia też wśród części wspólnych „przestrzenie publiczne w stylu co-livingu”, co wskazuje, że część projektu budynku przeznaczono do wspólnego użytku gości hotelu pobytów długoterminowych, a nie tylko dla poszczególnych apartamentów.

Ile kosztuje Novotel Living Batumi?

Nasza strona oferty pokazuje Novotel Living Batumi z adnotacją „cena na zapytanie” i nie zawiera cennika, planu płatności ani stawki za metr kwadratowy, dlatego w tym przewodniku nie podajemy ceny zakupu. Inne witryny podają dla projektu różne kwoty, lecz bardzo się one różnią i nie pochodzą z cennika, który dałoby się przypisać do konkretnego lokalu, więc żadnej z nich nie wykorzystano. Można natomiast pokazać arytmetykę, którą wytworzy każdy cennik, oraz jeden punkt odniesienia od dewelopera.

Strona projektu na witrynie dewelopera zawiera kalkulator zwrotów dla tego projektu. Jego domyślne dane wejściowe to lokal o powierzchni 37 m² po USD 3 000 za m². To wartości domyślne kalkulatora, a nie oferta, ale pozwalają na przykład obliczeniowy pokazujący, jak zakres 28,1-79,4 m² przekłada się na pieniądze przy tej stawce. Wszystkie poniższe wyniki to proste mnożenie powierzchni przez stawkę domyślną, więc tabela pokazuje wyłącznie działanie samego mnożenia, a nie ofertę.

Dwa porównania pozwalają ocenić wartość domyślną USD 3 000. Galt & Taggart, gruziński dom badawczy, podał średnią cenę apartamentu pod klucz w Batumi na poziomie USD 1 865 za m² w 2025 r., wobec USD 1 699 w 2024 r. i USD 1 569 w 2023 r. Wartość domyślna kalkulatora jest więc o około 61% wyższa od średniej miejskiej (3 000 podzielone przez 1 865 daje 1,61). Ta sama strona projektu przytacza segment premium w Starym Batumi na poziomie USD 3 146 za m², co daje wartość domyślną równą około 95% tej stawki. Nadmorski budynek obsługiwany przez hotel to inny produkt niż średnia miejska, więc różnica wynika z miksu produktowego i sama w sobie nic nie mówi o cenniku.

Nasz artykuł o cenach apartamentów w Batumi za metr kwadratowy porównuje dwanaście batumskich projektów z naszej oferty ze średnią Galt & Taggart i pokazuje, dlaczego Novotel Living nie da się jeszcze umieścić na tej skali: stawka wymaga ceny i metrażu lokalu, a oferta podaje tylko metraż. Szerszy obraz tego, co za ustalony budżet można kupić w różnych krajach, przedstawia tekst co można kupić za USD 100 000 na sześciu rynkach nieruchomości.

Gdy uzyskany zostanie cennik dla dowolnego lokalu w projekcie z marką hotelową, o znaczeniu ceny wyjściowej decydują następujące pozycje: czy cena obejmuje meble i wyposażenie (lokal zarządzany przez hotel może być sprzedawany umeblowany), czy cena zawiera VAT, waluta umowy i kurs stosowany przy ratach, część ceny płatna przy podpisaniu, na każdym etapie budowy i przy przekazaniu lokali oraz czy jakakolwiek część ceny stanowi opłatę na rzecz operatora. Cennik i umowa kupna-sprzedaży powinny wskazywać każdą z tych pozycji wprost.

Jak działają strata title i obowiązkowa pula najmu w Novotel Living Batumi?

Zasady najmu to ta część Novotel Living Batumi, która najbardziej wpływa na pieniądze właściciela, i opisano je w dwóch miejscach. Komunikat Accor mówi, że pokoje są własnością prywatną i są wynajmowane, a operator zarządza infrastrukturą. Strona projektu na witrynie dewelopera idzie dalej: nazywa to rozwiązanie „mandatory rental pool”, czyli obowiązkową pulą najmu, i przedstawia podział w kalkulatorze zwrotów dla właściciela.

Podział 60/40 jest podziałem przychodu, a nie zysku. Z każdych USD 100, które zarobią pokoje, USD 60 trafia do puli właścicieli, a USD 40 do operatora, zanim właściciel zapłaci cokolwiek innego. Strona dewelopera mówi, że 40% operatora pokrywa prowadzenie hotelu, więc w tym udziale mieszczą się zatrudnienie, media w częściach wspólnych, dystrybucja i marketing. Poza nim pozostaje własna baza kosztów właściciela: opłaty eksploatacyjne budynku, roczny podatek od nieruchomości, media samego apartamentu, jeśli obciążają właściciela, oraz podatek dochodowy od jego 60%. Innymi słowy, kwota, którą otrzymuje właściciel, zależy od tego, ile pokoje faktycznie zarobią, a nie od zysku operatora po odliczeniu jego kosztów.

Jak to wygląda w porównaniu z projektem siostrzanym? Oferta Mardi Aquapark na naszej witrynie zapisuje warunki dewelopera dla tego projektu pod marką Mercure: każdy apartament wchodzi do puli najmu hotelowego Accor na podstawie 10-letniej umowy zarządzania, z podziałem przychodu 60% dla właściciela i 40% dla Accor oraz z trzema bezpłatnymi tygodniami rocznie dostępu do kurortu dla właścicieli. Oba projekty stosują więc ten sam podział 60/40, lecz strona Novotel Living nie podaje długości umowy ani limitu pobytów właściciela, więc długość umowy puli, liczba dni, w których właściciel może przebywać w apartamencie, i warunki przy odsprzedaży to sprawy, które rozstrzygają wyłącznie dokumenty sprzedaży.

Przykład obliczeniowy podziału przychodu

Kalkulator na stronie dewelopera nie wyświetla swoich wyników ani zakładanej stawki dobowej, więc poniższe zestawienie jest ilustracją arytmetyczną, a nie prognozą. Łączy trzy opublikowane dane: 60-procentowy udział właściciela i domyślny podatek 5% podawane przez dewelopera, przedział obłożenia od 56% do 69% podany przez dewelopera oraz średnią stawkę dobową w Batumi w 2025 r. według Galt & Taggart, wynoszącą około USD 35,6. Ta stawka jest wielkością ogólnorynkową dla miejskiej bazy najmu; apartament w hotelu z marką może osiągać inną stawkę, a stawki dobowej dla Novotel Living nie podano na żadnej ze stron, które przejrzeliśmy. Lokalem jest domyślny lokal kalkulatora o powierzchni 37 m² po USD 3 000 za m², czyli USD 111 000.

Kwoty w tabeli zaokrąglono do pełnych dolarów, a procenty do jednego miejsca po przecinku. Z tej arytmetyki wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, dźwignią jest stawka dobowa: przy obłożeniu 56% każde USD 10 dodane do stawki za noc zwiększa kwotę netto właściciela o około USD 1 165 (204,4 nocy × USD 10 × 60% × 95%), a przy obłożeniu 69% o około USD 1 436. Po drugie, powyższe kwoty nie uwzględniają opłat eksploatacyjnych budynku, podatku od nieruchomości ani kosztów apartamentu obciążających właściciela, a wszystkie one obniżają wynik. Po trzecie, ogólnorynkowa rentowność brutto najmu, którą Galt & Taggart podał za 2025 r., wyniosła 7,4%, wobec 8,8% w 2024 r.; strona dewelopera przywołuje spadek z 10,0% w 2023 r. do 7,1% w pierwszym kwartale 2026 r. Rentowność jest statystyką rynkową i nie przewiduje zwrotu z żadnego konkretnego apartamentu.

Właściciel czytający umowę puli szukałby więc następujących rzeczy: definicji „przychodu brutto z najmu” (same przychody z pokoi czy również z gastronomii i innych usług), tego, czy 40% jest jedyną opłatą pobieraną przez operatora, jak często i w jakiej walucie dokonywane są wypłaty, czy zestawienia podlegają audytowi, do czego właściciel może używać lokalu i przez ile nocy oraz co dzieje się z uczestnictwem w puli po odsprzedaży apartamentu. To pytania do umowy, a nie do ogólnych opisów projektu, a odpowiedź dla Novotel Living Batumi znajduje się w umowie puli, a nie w internecie.

Jakie udogodnienia obejmuje Novotel Living Batumi?

Komunikat Accor i strona projektu na witrynie dewelopera są zgodne co do listy udogodnień w stylu hotelowym. Udogodnienia opisano tak, jak je zapowiedziano; żadne z nich nie ma historii działania, na którą moglibyśmy się powołać, a regulamin operatora zadecyduje, kto może z którego korzystać.

Strona dewelopera odnosi się też do subtropikalnego mikroklimatu i do oglądania modelu 3D, co traktujemy jako opis marketingowy. Pole udogodnień w naszej ofercie wskazuje basen i nic więcej, co jest zgodne z basenem na dachu i basenem w spa wymienionymi powyżej.

Czy Novotel Living Batumi jest otwarty? Oś czasu otwarcia i ukończenia

Źródła podają kilka dat dla Novotel Living Batumi i nie są to wypowiedzi tego samego rodzaju. Tabela zestawia każdą z nich wraz z pochodzeniem, aby czytelnik widział, które są zapowiedziami, które polami bazy danych, a które sformułowaniami dewelopera.

Witryna dewelopera wymienia Novotel Living Batumi w nawigacji projektów oraz na kartach projektów na stronie z ukończonymi inwestycjami, która przedstawia obiekty z różnych lat, ale dla tego nie podaje roku ukończenia. Sama strona projektu używa czasu przyszłego. Nasze własne pole „rok budowy” z wartością 2024 jest polem danych w ofercie, a nie protokołem odbioru. Innymi słowy, żadna z tych wypowiedzi sama nie potwierdza, że budynek jest dziś otwarty dla gości. Praktyczny wniosek jest taki, że stan budynku, czy jest ukończony, w trakcie wykończenia, czy otwarty dla gości, to fakt do ustalenia z dokumentów, a nie z opisów w internecie.

Które dokumenty rozstrzygają tę kwestię w Gruzji? Wypis z Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry) pokazuje, czy budynek i poszczególny lokal są zarejestrowane i na czyje nazwisko; pozwolenie na budowę oraz dokumenty dopuszczenia do użytkowania (odbioru) budynku pokazują, czy organy zaakceptowały budowę; a umowa sprzedaży określa termin przekazania lokali i skutki opóźnienia. Droga przez pozwolenie na pobyt dodaje kolejny powód do sprawdzenia, ponieważ podsumowanie prawne opublikowane przez Legal.ge mówi, że nieruchomości muszą zostać przekazane, a własność sformalizowana, zanim będzie można złożyć wniosek o pobyt.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Novotel Living Batumi?

Tak. Obywatel obcego państwa może posiadać apartamenty w Gruzji; główne ograniczenie własności cudzoziemców dotyczy gruntów rolnych, które nie mają znaczenia przy zakupie apartamentu. Własność nieruchomości jest zapisywana przez Krajową Agencję Rejestru Publicznego, a rejestracja sprawia, że przeniesienie jest skuteczne wobec osób trzecich. Nasza strona oferty mówi, że cudzoziemcy mogą kupować apartamenty i domy, a własność jest zapisywana w rejestrze.

W budynku obsługiwanym przez hotel wypis z rejestru to coś więcej niż formalność, ponieważ pokazuje, co dokładnie zarejestrowano. Accor opisuje model jako strata title z pokojami będącymi indywidualną własnością, a strona dewelopera mówi o „mandatory rental pool”. Strony dewelopera nie określają zarejestrowanej formy własności lokali, więc wypis i umowa sprzedaży powinny pokazać, czy kupujący rejestruje mieszkanie, czy pokój hotelowy, jaki udział w częściach wspólnych mu przysługuje i czy przeciwko lokalowi zarejestrowano jakiekolwiek prawo operatora. Rodzaj rejestracji ma znaczenie dwa razy: dla drogi przez pozwolenie na pobyt, która wymaga nieruchomości niebędącej gruntem rolnym, wycenionej przez akredytowanego rzeczoznawcę, oraz dla traktowania podatkowego przy późniejszej sprzedaży, omówionego poniżej.

Kupujący przebywający za granicą może zazwyczaj załatwić formalności przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa. Dokumenty wydane za granicą wymagają zwykle apostille i poświadczonego gruzińskiego tłumaczenia, zanim przyjmie je notariusz lub rejestr. Dokładne wymogi ustalają notariusz i rejestr w chwili transakcji.

Czy zakup w Novotel Living Batumi daje pozwolenie na pobyt?

Zakup nieruchomości w Gruzji sam w sobie nie daje prawa pobytu, więc sam zakup w projekcie nie jest równoznaczny z uzyskaniem pozwolenia. Gruzja oferuje czasowe pozwolenie na pobyt cudzoziemcom będącym właścicielami nieruchomości niebędących gruntami rolnymi, których wartość rynkowa według wyceny osiąga ustawowy próg, wynoszący od 1 marca 2026 r. USD 150 000. Pozwolenie jest odnawialne co roku.

Przepis opiera się na zmianach z czerwca 2025 r. w ustawie o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców. Legal.ge w artykule z 30 grudnia 2025 r. informuje, że próg wzrósł ze USD 100 000 do USD 150 000, i nazywa to trzecią podwyżką w historii programu. Erickson Immigration Group potwierdziła 27 lutego 2026 r. datę 1 marca 2026 r. oraz podstawę wyceny.

W przypadku Novotel Living Batumi test zależy od liczby, której oferta nie podaje. Nasza strona oferty nie pokazuje ceny, a strona projektu nic nie mówi o tym, czy pojedynczy lokal osiągnąłby próg. Arytmetykę można jednak przedstawić. Przy domyślnej stawce kalkulatora dewelopera USD 3 000 za m² powierzchnia 50 m² daje USD 150 000, więc lokal większy niż 50 m² znalazłby się nad linią według faktury, a lokal 37 m² byłby o USD 39 000 poniżej niej. Liczbą kwalifikującą jest wycena, która może wypaść powyżej lub poniżej zapłaconej ceny, więc zakup dokładnie na granicy nie daje żadnego marginesu.

Ponieważ można łączyć kilka nieruchomości, mniejszy lokal w Novotel Living Batumi mógłby być jedną z dwóch lub więcej nieruchomości, które razem osiągają wymaganą wartość. Każda nieruchomość musi być zarejestrowana i wyceniona, a każda musi spełniać warunek przekazania. Nieruchomość w puli najmu nadal jest nieruchomością należącą do wnioskodawcy; czy ustalenia dotyczące puli wpływają na to, jak rzeczoznawca traktuje lokal, to pytanie do akredytowanego rzeczoznawcy.

Proces, dokumenty i zasady odnowienia omawia nasz przewodnik Jak uzyskać pozwolenie na pobyt w Gruzji, który podaje również kwotę USD 150 000. Zakup nieruchomości nie prowadzi bezpośrednio do obywatelstwa; Legal.ge zauważa, że o pobyt stały można starać się po sześciu latach pobytu czasowego.

Jakie podatki i opłaty płaci kupujący z zagranicy w Gruzji?

Koszty dzielą się na trzy grupy: opłaty rejestrowe przy zakupie, podatki w okresie posiadania i podatki od sprzedaży. Poniższe stawki pochodzą w miarę możliwości ze stron urzędowych, a w pozostałych przypadkach od wskazanych doradców, z podaną datą przeglądu. Poniżej omówiono je po kolei. Przepisy podatkowe się zmieniają, a Ministerstwo Finansów wydało 14 maja 2026 r. interpretację dotyczącą opodatkowania sprzedaży aktywów przez osoby fizyczne, dlatego stan w dniu każdej transakcji należy sprawdzić u gruzińskiego doradcy podatkowego lub w Służbie Dochodów (Revenue Service).

Opłaty rejestrowe przy zakupie

Krajowa Agencja Rejestru Publicznego publikuje cennik opłat dla nieruchomości. Za rejestrację zmiany prawa własności cennik podaje trzy warianty szybkości. Tabela zawiera kwoty widoczne na stronie agencji.

Opłaty te są skromne w porównaniu z ceną zakupu, a wybór między czterema dniami a tym samym dniem to kwestia GEL 200. Są to opłaty własne rejestru; opłaty notarialne, koszt tłumaczeń i apostille oraz ewentualne opłaty prawne lub bankowe dochodzą do tego dodatkowo. Warto o tym pamiętać, ponieważ od tego zależy, kiedy kupujący faktycznie staje się zarejestrowanym właścicielem. Strona rejestru nie wymienia osobnego wiersza dla rejestracji apartamentu w budynku, który jest jeszcze w budowie, więc umowa sprzedaży i notariusz powinni wskazać, na jakim etapie i na jakiej podstawie rejestruje się prawo kupującego.

Podatki w okresie posiadania

Dochód z najmu. PwC Tax Summaries dla Gruzji (ostatni przegląd 2 września 2026 r.) podają, że dochód osoby fizycznej z wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe jest opodatkowany stawką 5%, jeśli podatnik nie zgłasza odliczeń. W przypadku uczestnika puli pytanie brzmi, kto jest traktowany jako osiągający dochód i na podstawie której zasady, ponieważ strona dewelopera stosuje domyślne 5% do 60-procentowego udziału właściciela. Strona dewelopera nie podaje uzasadnienia, a doradca podatkowy zajmujący się zakupem powinien potwierdzić sposób traktowania dla konkretnej umowy.

Roczny podatek od nieruchomości. Służba Dochodów opisuje podatek od nieruchomości dla osób fizycznych jako podatek od majątku będącego własnością osoby fizycznej, przy czym nieruchomości niebędące gruntem są opodatkowane proporcjonalnie do liczby miesięcy posiadania w roku. Jej kalkulator pyta, czy łączny dochód podatnika i członków rodziny w poprzednim roku kalendarzowym był powyżej, czy poniżej GEL 100 000, i przed obliczeniem podatku odlicza kwotę ulgi. Deklarację należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić do 15 listopada. Strona Służby Dochodów nie podaje stawek; strona dewelopera dla inwestorów mówi, że podatek od nieruchomości wynosi do 1%. Należy stosować kwotę obowiązującą w danym roku, ponieważ stawki mogą się zmieniać.

Podatki od sprzedaży

Podatek od sprzedaży zależy od tego, jak długo nieruchomość była posiadana i jak jest klasyfikowana. PwC podaje, że zysk ze sprzedaży mieszkania lub domu z przynależną działką jest opodatkowany stawką 5%. Biuro Andersen w Gruzji w nocie z 31 października 2025 r. stwierdza, że zyski z nieruchomości mieszkalnych posiadanych dłużej niż dwa lata są w całości zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych, że wynajem lokatorom mieszkalnym nie znosi zwolnienia, a zyski osiągnięte w ciągu dwóch lat są opodatkowane stawką 20% ze zmniejszoną stawką 5% dla apartamentów mieszkalnych. Eurofast w artykule z 4 września 2026 r. opisuje interpretację Ministerstwa Finansów Public Ruling No. 143 z 14 maja 2026 r.: stawka 5% dla apartamentów i domów mieszkalnych, stawka 20% dla nieruchomości niemieszkalnych oraz dwuletnie zwolnienie dla nieruchomości mieszkalnych.

Dla projektu zarządzanego przez hotel istotne jest to, jak klasyfikuje się lokal w puli. Eurofast zalicza pokoje hotelowe sprzedawane w ramach działalności hotelowej do aktywów opodatkowanych stawką 20%, a przewodnik AVI z 20 października 2026 r. podobnie umieszcza pokój hotelowy posiadany przez dwa lata lub krócej w kategorii 20%, podczas gdy mieszkanie mieszkalne podlega stawce 5%. Streszczenie interpretacji przygotowane przez ExpatHub definiuje nieruchomość mieszkalną jako samodzielnie identyfikowalny zarejestrowany lokal przeznaczony do zamieszkania i możliwy do podłączenia do mediów i nie wspomina o lokalach hotelowych. Własna strona projektu dewelopera dodaje, że zwolnienie dla nieruchomości posiadanej dłużej niż dwa lata może nie mieć zastosowania, gdy nieruchomość jest używana w działalności gospodarczej, takiej jak pula najmu, i zaleca niezależną poradę podatkową.

Te stwierdzenia nie układają się w jedną całość, a właściwa interpretacja dla lokalu zarejestrowanego w hotelowym budynku strata title jest sprawą Służby Dochodów i doradcy kupującego. Dla czytelnika porównującego projekty wniosek jest taki, że „brak podatku od zysków kapitałowych po dwóch latach” jest ogólną zasadą dla nieruchomości mieszkalnych, a lokal w hotelowej puli to przypadek, w którym należy ją sprawdzić dla danego lokalu, zanim uzna się ją za pewnik.

Jak kupić apartament w Novotel Living Batumi? Krok po kroku

Poniższa kolejność to ogólna ścieżka zakupu nowego apartamentu w Gruzji, dostosowana do budynku obsługiwanego przez hotel. Jest to zarys procesu, a nie porada prawna, więc nie zastępuje dokumentów dewelopera, i każdy krok zależy od umowy dewelopera.

1. Uzyskaj cennik i rzuty. Poproś dewelopera na piśmie o aktualny cennik, dokładną powierzchnię lokalu, piętro i ekspozycję oraz o to, co obejmuje cena.
2. Sprawdź dewelopera i budynek. Uzyskaj wypis z rejestru dla gruntu i budynku, pozwolenie na budowę oraz informację o zarejestrowanej hipotece lub innym obciążeniu. Potwierdź, kto jest właścicielem gruntu pod budynkiem.
3. Przeczytaj razem umowę sprzedaży i umowę puli. Mogą to być osobne dokumenty. Umowa sprzedaży przenosi lokal; umowa puli określa, jak lokal jest wynajmowany, jak dzieli się przychód i na jak długo.
4. Ustal harmonogram płatności i walutę. Umowa powinna określać kwotę i termin każdej raty, walutę oraz to, co dzieje się w razie opóźnienia, w tym ewentualny zwrot i odsetki.
5. W razie potrzeby wyznacz pełnomocnika. Kupujący przebywający za granicą może upoważnić prawnika pełnomocnictwem, z apostille i poświadczonym gruzińskim tłumaczeniem, gdy dokument wydano za granicą.
6. Podpisz przed notariuszem. Umowa jest poświadczana przez notariusza; cennik opłat rejestru wskazuje opłatę GEL 7 za potwierdzenie podpisów na transakcji składanej do rejestracji.
7. Zarejestruj prawo. Prawo własności rejestruje się w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego. Opłata wynosi GEL 150, 270 lub 350 w zależności od szybkości, a wypis internetowy za GEL 13 pokazuje wynik.
8. Odbierz lokal i podpisz protokół odbioru. Sprawdź lokal względem specyfikacji, zapisz wady w protokole i zachowaj dokumenty przekazania lokali na potrzeby późniejszego wniosku o pozwolenie na pobyt.
9. Zarejestruj się podatkowo i uruchom pulę. Uzyskaj numer identyfikacji podatkowej dla dochodu z najmu, podpisz dokumenty uczestnictwa w puli i załóż rachunek bankowy, na który wpływa udział właściciela.

Kolejność kroków trzeciego i czwartego jest tą, która w praktyce zmienia się najczęściej. W projekcie z pulą najmu warunki handlowe wynajmu są częścią tego, za co kupujący płaci, dlatego umowę puli przegląda się przed podpisaniem harmonogramu rat, a nie po nim.

Novotel Living Batumi na tle innych batumskich projektów

Tabela zestawia Novotel Living Batumi z jedenastoma innymi batumskimi projektami z naszej witryny, na podstawie danych z każdej strony oferty według stanu na 23 października 2026 r. Ceny „od” to ceny wyjściowe podane w ofertach, a prezentowane pola to te, które zawiera każda oferta; kreska oznacza, że pole w danej ofercie jest puste. Porównanie dotyczy danych z ofert i nie szereguje projektów. Ceny wyjściowe w tabeli odnoszą się do różnych typów lokali, więc nie są wprost porównywalne.

Z tabeli wyłaniają się trzy grupy. Pierwszą jest pięć projektów Mardi Holding: Mardi Hills, Mardi City Center, Mardi Stadium, Mardi Aquapark i Novotel Living Batumi. Cztery z nich podają cenę wyjściową w USD lub EUR albo cenę dewelopera w euro; Novotel Living i Mardi Aquapark to dwa projekty z adnotacją „cena na zapytanie” w USD. Mardi Aquapark jest najbliższym porównaniem dla Novotel Living, ponieważ deweloper wprowadza go na rynek pod inną marką Accor (Mercure) i podaje ten sam podział 60/40; jego ceny wyjściowe według projektowej witryny dewelopera to EUR 72 000 za studio 28 m², EUR 128 100 za apartament jednopokojowy 49 m² i EUR 240 352 za apartament dwupokojowy 88 m².

Drugą grupą są projekty gonijskie z marką hotelową, cztery Wyndham Grand Residences. Ich ceny wyjściowe USD 185 000, 200 000 i 250 000 są wszystkie powyżej progu USD 150 000 dla pozwolenia na pobyt, natomiast Gonio Aqua za USD 134 566 jest o USD 15 434 poniżej niego już na wejściu. Gonio to nadmorska miejscowość na południe od Batumi, więc jest to inny podrynek niż adres w obrębie miasta. Trzecią grupą są tańsze wieżowce z apartamentami, w których do osiągnięcia progu potrzebnych jest kilka lokali.

Dla projektu, w którym oferta podaje zarówno cenę, jak i metraż, można obliczyć koszt za metr kwadratowy. Nasz artykuł o cenach apartamentów w Batumi wylicza go dla sześciu projektów, od USD 1 058 do USD 4 313 za m². Novotel Living nie da się tam umieścić, dopóki cena i metraż lokalu nie będą znane razem. Wśród projektów, w których opisano pulę najmu lub obsługę hotelową, tylko oferta Mardi Aquapark i strona Novotel Living na witrynie dewelopera podają podział, i oba podają 60/40.

Jak wygląda rynek w Batumi w 2026 roku?

Przegląd Galt & Taggart dla Batumi za 2025 r., streszczony przez Investor.ge 20 kwietnia 2026 r., daje najwyraźniejszy ostatni obraz rynku apartamentów w mieście. Łączna sprzedaż apartamentów wyniosła 17 478 lokali, o 15% więcej niż rok wcześniej, a wielkość rynku to około 1,3 mld USD, o prawie 24% więcej. Średnie ceny pod klucz osiągnęły USD 1 865 za m² w 2025 r. Stare Batumi przekraczało USD 3 000 za m², a strefy peryferyjne były poniżej USD 1 500 za m². Niesprzedane apartamenty w badanych projektach deweloperskich wzrosły o prawie 14% do około 12 400 na koniec 2025 r., a przegląd prognozował wzrost cen o 4% do 6% w 2026 r.

Cudzoziemcy stanowili według przeglądu 52% sprzedaży apartamentów w 2025 r., a kupujący z Izraela 13% całkowitej sprzedaży. W zakresie najmu przegląd podał rentowność brutto 7,4% za 2025 r. wobec 8,8% w 2024 r. oraz średnią stawkę dobową około USD 35,6, w zasadzie bez zmian w czasie, gdy ceny zakupu rosły. Strona projektu dewelopera przytacza powiązane liczby: ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 8,7% rok do roku w pierwszym kwartale 2026 r., w Batumi do 2029 r. zaplanowano około 58 000 lokali, a rentowność najmu spadła z 10,0% w 2023 r. do 7,1%.

Dwie cechy tych liczb mają znaczenie dla lokalu w puli hotelowej. Pierwsza to podaż: wielkość planowanych i niesprzedanych zasobów oznacza, że kupujący na rynku wtórnym lub uczestnik puli przy wyjściu spotyka wiele alternatyw. Druga to stawki: stawka dobowa nie dotrzymała kroku cenom zakupu, dlatego rentowność spadła. Strona dewelopera nie podaje źródła dla każdej ze swoich liczb rynkowych; wymienia Galt & Taggart i Krajowy Urząd Statystyczny Gruzji (National Statistics Office of Georgia) w sposób ogólny. Liczby te pochodzą z omawianego przeglądu i dotyczą całego miasta, a nie jednego projektu.

Pytania do dewelopera i do umowy

Apartament z marką hotelową kupuje się częściowo dla samego lokalu, a częściowo dla usług i układu dochodowego wokół niego. Poniższa lista powstała z tego, czego publiczne źródła nie rozstrzygają, i z tego, jak zbudowane są umowy puli. Każde z pytań dotyczy sprawy, której publiczne strony nie wyjaśniają.

• Status. Czy budynek jest ukończony, czy został odebrany przez organy i kiedy hotel został lub zostanie otwarty dla gości?
• Rejestracja. Co dokładnie zostanie zarejestrowane na nazwisko kupującego i czy przeciwko lokalowi zarejestrowano jakiekolwiek prawo operatora lub dewelopera?
• Warunki puli. Jak długo trwa umowa puli, czy właściciel może z niej wyjść, jaka jest definicja przychodu brutto i jak często wystawiane są zestawienia oraz wypłaty dla właściciela?
• Korzystanie przez właściciela. Ile nocy może spędzić właściciel, za jaką opłatą i czy korzystanie przez właściciela zmniejsza udział w przychodzie?
• Opłaty. Ile wynoszą opłaty eksploatacyjne budynku za metr kwadratowy, kto je ustala, jak często mogą się zmieniać i co obejmują?
• Meble i wykończenie. Czy pakiet mebli wchodzi w cenę i kto je wymienia, gdy się zużyją?
• Marka. Co się stanie, jeśli umowa zarządzania z Accor wygaśnie lub marka się zmieni? Czy właściciel zachowa warunki puli?
• Odsprzedaż. Czy lokal można sprzedać wraz z uczestnictwem w puli i czy kupujący przejmuje umowę puli na tych samych warunkach?
• Podatki. Jak zostaną sklasyfikowane dochód z najmu i późniejsza sprzedaż dla konkretnego lokalu, według Służby Dochodów lub gruzińskiego doradcy?

Apartamenty zarządzane przez hotel różnią się od zwykłych tym, że właściciel jest zależny od operatora w kwestii dochodu. Motywacje operatora, długość jego umowy i możliwości wyjścia właściciela to te elementy układu, których strona internetowa nie rozstrzygnie, a ustalić je zwykle pozwala prawnik czytający gruzińską i angielską wersję umowy.

Często zadawane pytania

Czym jest Novotel Living Batumi?

Novotel Living Batumi to projekt apartamentów zarządzanych przez operatora hotelowego, położony przy ulicy Iberia w Batumi w Gruzji, rozwijany przez Mardi Holding i planowany pod marką Novotel Living należącą do Accor. Według komunikatu Accor z czerwca 2023 r. obejmuje 319 apartamentów w dwóch 13-piętrowych blokach i działa w modelu strata title, w którym pokoje są własnością prywatną i są wynajmowane.

Kto zbudował Novotel Living Batumi i kto nim zarządza?

Mardi Holding jest deweloperem, a Accor właścicielem marki i operatorem hotelu wskazanym dla Novotel Living Batumi. Obie firmy podpisały umowę o współpracy ogłoszoną 5 czerwca 2023 r., a witryna Mardi Holding wymienia Novotel Living Batumi jako projekt pod marką Accor obok Mardi Hills i Mercure Aquapark Batumi.

Ile apartamentów i jakich metraży ma Novotel Living Batumi?

Według Accor Novotel Living Batumi ma 319 apartamentów w dwóch blokach po 13 kondygnacji, od executive studio po apartamenty dwu- i trzypokojowe. Nasza strona oferty zapisuje powierzchnie od 28,1 do 79,4 m². Podział 319 lokali według typów i powierzchnię każdego typu pokazują dokumenty sprzedaży dewelopera.

Ile kosztuje apartament w Novotel Living Batumi?

Nasza strona oferty pokazuje Novotel Living Batumi jako „cena na zapytanie”, więc nie podajemy tu ceny. Kalkulator zwrotów dewelopera używa wartości domyślnej: lokal 37 m² po USD 3 000 za m², czyli USD 111 000 po pomnożeniu; to dana wejściowa kalkulatora, a nie cennik, a aktualną cenę podaje deweloper.

Czy Novotel Living Batumi jest otwarty?

Komunikat Accor z czerwca 2023 r. zaplanował pełne otwarcie na 2025 r., pole roku budowy w naszej ofercie wskazuje 2024, a strona projektu dewelopera mówi, że hotel „zostanie otwarty” („will open”), bez daty. Otwarcie i ukończenie należy sprawdzić na podstawie wypisu z rejestru, dokumentów odbioru budynku i u dewelopera przed jakąkolwiek płatnością.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Novotel Living Batumi?

Tak. Obywatele innych państw mogą posiadać apartamenty w Gruzji, a własność jest rejestrowana w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego. Ograniczenie własności cudzoziemców dotyczy gruntów rolnych. Kupujący przebywający za granicą może działać przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa z apostille i poświadczonym tłumaczeniem.

Czy zakup w Novotel Living Batumi daje pozwolenie na pobyt?

Samo w sobie nie. Gruzińskie czasowe pozwolenie na pobyt dla właścicieli nieruchomości wymaga nieruchomości niebędącej gruntem rolnym o wartości rynkowej według wyceny wynoszącej od 1 marca 2026 r. USD 150 000, ocenianej przez akredytowanego rzeczoznawcę, przy czym można łączyć kilka nieruchomości. Ponieważ Novotel Living Batumi nie ma podanej w ofercie ceny, nie wiadomo, czy jeden lokal osiąga tę wartość.

Czym jest pula najmu w Novotel Living Batumi?

Dla Novotel Living Batumi strona projektu dewelopera opisuje „mandatory rental pool”, czyli obowiązkową pulę najmu, w której właściciel otrzymuje 60% przychodu brutto z najmu, a 40% opłaty zarządczej pokrywa prowadzenie hotelu. Długość umowy, dni pobytu właściciela i warunki wyjścia określa umowa puli i nie są one pokazane na stronie.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu w Novotel Living Batumi?

Zestawienie PwC dla Gruzji (ostatni przegląd 2 września 2026 r.) podaje 5% podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu z najmu lokali mieszkalnych bez odliczeń, a kalkulator dewelopera stosuje domyślne 5% do 60-procentowego udziału właściciela. Sposób traktowania lokalu w puli w konkretnej umowie to pytanie do Służby Dochodów lub gruzińskiego doradcy podatkowego.

Jaki podatek obowiązuje przy sprzedaży apartamentu w Novotel Living Batumi?

Przy sprzedaży apartamentu w Novotel Living Batumi, tak jak w przypadku zwykłej nieruchomości mieszkalnej, gruzińscy doradcy podają pełne zwolnienie po dwóch latach i 5% od zysków osiągniętych w ciągu dwóch lat. Eurofast i AVI mówią, że pokoje hotelowe sprzedawane w ramach działalności hotelowej podlegają stawce 20%, a strona dewelopera ostrzega, że zwolnienie może nie dotyczyć nieruchomości używanej w puli najmu, więc klasyfikację lokalu należy potwierdzić.

Jakie są opłaty rejestrowe za zakup w Novotel Living Batumi?

Przy zakupie w Novotel Living Batumi Krajowa Agencja Rejestru Publicznego podaje GEL 150 za rejestrację zmiany prawa własności w czterech dniach roboczych, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia, plus GEL 7 za potwierdzenie podpisów. Opłaty notarialne, tłumaczenia i apostille są osobne.

Jak Novotel Living Batumi wypada na tle innych batumskich projektów w Państwa ofercie?

Novotel Living Batumi i Mardi Aquapark to dwa projekty Mardi Holding pokazane jako „cena na zapytanie” w USD i oba mają marki Accor. Mardi Hills zaczyna się od USD 45 276, Mardi City Center od USD 52 600, a projekty Wyndham w Gonio od USD 134 566 do 250 000; zob. tabelę porównawczą powyżej.

Ostatnia weryfikacja: 23 października 2026 r. Źródła: komunikat Accor o Novotel Living Batumi (Hospitality Net, 5 czerwca 2023 r.); Hotel News Resource, Novotel Living Batumi otworzy się w 2025 r.; komunikat Accor i Mardi Holding o hotelu Mercure (21 grudnia 2023 r.); komunikat Accor o pobytach długoterminowych (23 października 2023 r.); Mardi Holding, strona projektu Novotel Living Batumi; Mardi Holding, ukończone projekty; Mardi Holding, dla inwestorów; Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry), opłaty za nieruchomości; Legal.ge, próg dla pozwolenia na pobyt; Erickson Immigration Group, 27 lutego 2026 r.; PwC Tax Summaries, Gruzja, dochód osób fizycznych; Andersen Georgia, sprzedaż nieruchomości mieszkalnych; Eurofast, nowe gruzińskie zasady podatku od sprzedaży nieruchomości; ExpatHub, Public Ruling 143; przewodnik AVI, podatki od sprzedaży nieruchomości; Służba Dochodów Gruzji (Georgia Revenue Service), podatek od nieruchomości; Investor.ge, przegląd Batumi Galt & Taggart; 1TV, dane Krajowej Administracji Turystycznej za 2025 r..