Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане? Маршруты, расходы и правила (2026)

Иностранцы могут покупать недвижимость в Омане, но только в специально определённых зонах. Министерство жилищного строительства и градостроительства заявило 28 и 29 июня 2026 г., что лица, не являющиеся гражданами Омана, не могут приобретать недвижимость на всей территории Султаната и что право собственности ограничено зонами, которые определило государство. Самые давние из этих зон — лицензированные Integrated Tourism Complexes (ITC, интегрированные туристические комплексы), где лица, не являющиеся гражданами Омана, могут владеть недвижимостью на праве фрихолд по Королевскому указу 12/2006. С 2025 г. картина расширилась: в источниках описаны объекты на праве фрихолд в особых экономических зонах и свободных зонах, зоны, названные Министерством в 2026 г., а также схема узуфрукта для квартир, и у каждого из этих вариантов свои условия и свои пробелы в опубликованных правилах.

Этот обзор описывает каждый маршрут: кто на него подходит, сколько он стоит, как право собственности связано с видом на жительство и что источники пока не позволяют считать окончательно решённым. Он заменяет прежнюю версию этой статьи, в которой ITC рассматривались как единственный путь. Большинство правовых актов, упомянутых ниже, было прочитано по бюллетеням юридических фирм, сообщениям прессы и базе decree.om, а не по Официальной газете, поэтому номера статей следует сверить с текстом Официальной газеты, прежде чем ссылаться на них в договоре или заявлении. Дата проверки: 11 октября 2026 г.

Краткий ответ

• Иностранное владение допускается только в зонах, определённых государством; оно не открыто на всей территории Султаната.
• Интегрированные туристические комплексы (ITC) — устоявшийся маршрут, который даёт право собственности фрихолд, зарегистрированное на имя покупателя.
• Объекты на праве фрихолд в особых экономических зонах и свободных зонах разрешены Королевским указом 38/2025 (статья 42); подробности содержатся в исполнительном регламенте OPAZ, изданном в сентябре 2026 г., который для этого обзора в полном виде был недоступен.
• В заявлении Министерства жилищного строительства и градостроительства от июня 2026 г. также перечислены будущие города (Sultan Haitham City, Al Thuraya City, Al Jabal Al Aali) и интегрированные кварталы, такие как Surooh, но не указаны ни форма права собственности, ни то, какие проекты подходят.
• Право собственности и вид на жительство — это отдельные вопросы: Owner Visa и Golden Residency (золотой вид на жительство) являются видами на жительство, и ни один из них не расширяет круг мест, где иностранец может владеть недвижимостью.

Почему право собственности ограничено определёнными зонами

За пределами определённых зон владение землёй и недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Омана, ограничено. Королевский указ 29/2018 и его исполнительный регламент — Министерское решение 292/2020, — как их излагают юридические фирмы и Oman Observer, запрещают лицам, не являющимся гражданами Омана, владеть недвижимостью в губернаторствах Мусандам, Эль-Бурайми, Эз-Захира и Эль-Вуста, в Дофаре за пределами вилайета Салала, в вилайетах Лива, Шинас и Масира, в Джабаль-Ахдаре, Джабаль-Шамсе и в других стратегических горах, на островах, вблизи дворцов и объектов безопасности, в археологических или исторических полосах, а также на сельскохозяйственных землях в любой части страны. На интегрированные туристические комплексы это ограничение не распространяется.

Граждане государств Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) рассматриваются отдельно. Согласно сообщению Oman Observer о Министерском решении 292/2020, они могут владеть землёй и недвижимостью за пределами зон исключения, кроме сельскохозяйственных земель, с одобрения Министерства, а также могут владеть недвижимостью в лицензированных ITC. В заявлении Министерства жилищного строительства и градостроительства от июня 2026 г. говорится, что на граждан государств GCC распространяются отдельные соглашения GCC и оманские нормы в утверждённых зонах.

Маршрут 1: интегрированные туристические комплексы

Интегрированный туристический комплекс (ITC) — это проект застройки с общим мастер-планом, который лицензирует Министерство наследия и туризма. Система владения для лиц, не являющихся гражданами Омана, вытекает из Королевского указа 12/2006 в редакции Королевского указа 76/2010 и из его исполнительного регламента — Министерского решения 191/2007 в редакции Министерского решения 109/2022. Заключение юридической фирмы, опубликованное Times of Oman 25 июля 2026 г., излагает основные правила, действующие в таких комплексах:

• Граждане Омана и лица, не являющиеся гражданами Омана, будь то физические или юридические лица, могут владеть построенными объектами или земельными участками в лицензированном комплексе для проживания или инвестиционных целей, а двое физических лиц, являющихся родственниками первой степени, могут совместно владеть объектом или участком.
• Право собственности регистрируется в земельном реестре Министерства жилищного строительства и градостроительства, и собственность переходит только в момент регистрации.
• Статус относится к лицензированной территории, а не к застройщику или названию бренда.
• Владелец участка должен построить объект в течение четырёх лет с момента регистрации, с возможностью продления до двух лет; незастроенный участок нельзя продать до завершения строительства, а заложить его можно только для финансирования строительства.
• В Мусандаме лица, не являющиеся гражданами Омана, могут покупать только построенные объекты, и такие объекты находятся на праве узуфрукта сроком до 99 лет, а не на праве фрихолд (Министерское решение 109/2022, сообщение Oman Observer от 29 мая 2022 г.).

Министерство наследия и туризма объявило 4 июля 2023 г. о 19 действующих лицензиях ITC в Маскате, Дофаре, Южной Шаркии, Южной Батине и Мусандаме, а более поздние сообщения прессы описывают другие комплексы, находящиеся в разработке. Официального списка всех названий найти не удалось. Times of Oman и Oman Observer называли среди лицензированных комплексов Muscat Bay, Al Mouj Muscat, Barr Al Jissah, Jebel Sifah и Hawana Salalah, а более поздние сообщения упоминают Yiti, Muscat Hills и AIDA. Наличие у конкретного проекта статуса ITC — это факт о его земле и лицензии, поэтому номер лицензии стоит запросить в письменном виде. Наше сравнение интегрированных туристических комплексов Омана показывает, чем различаются основные проекты.

Отдельные комплексы могут иметь собственные условия. Министерское решение по Jebel Sifah, о котором Oman Observer сообщила 28 сентября 2025 г. без указания номера, запрещает застройщику продавать любой объект до получения одобрения как Министерства жилищного строительства и градостроительства, так и Министерства наследия и туризма, а также требует отдельного эскроу-счёта, независимого аудитора, страхования объектов и внутренних правил для владельцев.

Маршрут 2: особые экономические зоны и свободные зоны

Королевский указ 38/2025 — Закон об особых экономических зонах и свободных зонах — был опубликован в Официальной газете 13 апреля 2025 г. и вступил в силу 13 или 14 апреля, в зависимости от источника. Статья 42 позволяет лицензированному застройщику продавать объекты проекта лицам, не являющимся гражданами Омана, на праве фрихолд в порядке, установленном исполнительным регламентом. Согласно пояснительной записке Государственного управления особых экономических зон и свободных зон (OPAZ), которую цитирует Oman Observer, земля предоставляется застройщику на праве узуфрукта, тогда как объект покупателя находится на праве фрихолд без ограничения срока.

OPAZ издал свой исполнительный регламент — Решение 81/2026 — 20 сентября 2026 г. Muscat Daily, Zawya, Gulf News и GCC Business News сообщают, что он охватывает лицензирование, продажи строящихся объектов (off-plan), эскроу, владение объектами на праве фрихолд лицами, не являющимися гражданами Омана, в соответствующих проектах, а также положения о виде на жительство для инвесторов и владельцев. Ни одно из изученных сообщений не называет зоны или проекты, которые подходят, а текст регламента был недоступен. Сообщение Oman Observer, единственный найденный источник этой цифры, описывает порог в 20% стоимости проекта до начала маркетинга объектов на этапе строительства, о котором рассказывает наша статья о пороге начала маркетинга off-plan в Омане.

Пока не опубликованы текст регламента и список подходящих проектов, покупателю в проекте в зоне необходимо подтвердить форму права собственности на конкретный объект. Например, в одном проекте в Дукме, который представлен в нашем каталоге, объекты предлагаются на условиях 99-летней аренды, а не на праве фрихолд, и в изученных источниках нет даты, с которой там применяется фрихолд в зонах.

Маршрут 3: зоны, названные Министерством в июне 2026 г.

28 и 29 июня 2026 г., после того как поправка к правилам о виде на жительство привлекла внимание, Министерство жилищного строительства и градостроительства выпустило заявление, о котором сообщили Gulf News и Siasat. В нём говорится, что иностранцы могут владеть недвижимостью только в определённых проектах застройки, и названы три группы: лицензированные ITC, будущие города (Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali) и интегрированные жилые кварталы, такие как Surooh. В заявлении не сказано, является ли право собственности в этих зонах фрихолдом или узуфруктом, а также какие очереди или объекты подходят.

Surooh и связанные с ним программы Hai — это государственные жилищные схемы, в которых частные застройщики строят и продают объекты на земле Министерства, главным образом для граждан, имеющих право на жилой участок. Наш собственный обзор каталога показал, что два проекта Surooh, Husn Al Zain и Nismat Zain, предназначены для граждан, тогда как Hay Al Wafa предлагается лицам, не являющимся гражданами Омана, поэтому право на покупку определяется по каждому проекту, а не по названию программы. В своём заявлении Министерство жилищного строительства и градостроительства называет Sultan Haitham City будущим городом, а не туристическим комплексом, поэтому вопрос о форме права собственности следует задавать застройщику.

Маршрут 4: узуфрукт квартир в многоэтажных зданиях

Министерское решение 357/2020, изданное Министерством жилищного строительства и градостроительства в октябре 2020 г., позволяет проживающим в Омане экспатриантам приобретать узуфрукт квартир в утверждённых районах Маската. Trowers & Hamlins и Oman Observer сообщали в то время о следующих условиях:

• Покупателю должно быть не менее 23 лет, и он должен прожить в Омане не менее двух лет; допускается один объект на покупателя или родственника первой степени.
• В здании должно быть не менее четырёх этажей, оно должно быть достроено и не старше четырёх лет, а объекты должны иметь не менее двух комнат.
• Экспатрианты могут владеть не более чем 40% объектов в здании и не более чем 20% — для любой одной национальности.
• Объект нельзя продавать или сдавать в аренду в течение четырёх лет, при этом возможно освобождение от этого ограничения.
• Первоначальный срок — до 50 лет с продлением до 99, по данным Trowers, тогда как Oman Observer в сентябре 2021 г. описала его как 99-летнюю аренду; право переходит к законному наследнику и может быть заложено.

Среди утверждённых районов Маската, перечисленных в сообщениях, — Bausher, Al Khuwair, Ghala Heights, Wattayah, Misfah, Amerat, Hashiya, Mahajj, Madinat al Nahdah, South Mawelah в Сибе, Al Khoud и South Mabelah. Регистрационные сборы по этой схеме Trowers указывает как 3% для продавца и 5% для покупателя, а Oman Observer — как 3% для каждой стороны. В заявлении Министерства жилищного строительства и градостроительства от июня 2026 г. этот маршрут не упомянут, подтверждения условий в 2026 г. найти не удалось, поэтому его нынешний статус следует уточнить в Министерстве.

Другие маршруты, упомянутые в источниках

• Оманские компании. В блоге Curtis за октябрь 2017 г. описаны ограничения на владение землёй компаниями: недвижимостью могут владеть только общества с ограниченной ответственностью, полностью принадлежащие гражданам Омана или государств GCC, а акционерным обществам требуется не менее 30% оманского акционерного капитала, поэтому компания с иностранными акционерами не является общим путём к праву собственности фрихолд на жилую недвижимость за пределами ITC. Это не было повторно проверено для 2026 г.
• Закон об иностранных капиталовложениях. Королевский указ 50/2019, действующий с 1 января 2020 г., поддерживает узуфрукт или аренду земли для утверждённого инвестиционного проекта, а его положение о 100% иностранного капитала относится к долям в компании, а не к праву собственности на землю.
• Решение 2022 г. для инвесторов-резидентов. Oman Observer и Times of Oman сообщили 9 марта 2022 г., что держатели карт резидента-инвестора первого и второго класса могли владеть одним объектом недвижимости за пределами ITC в утверждённых зонах. Номер решения найти не удалось, а уровни вида на жительство, на которые оно опиралось, — OMR 500 000 и OMR 250 000, — с тех пор заменены единым маршрутом OMR 200 000, поэтому его нынешний статус не проверен.

Расходы и налоги

Королевский указ 56/2025 — Закон о подоходном налоге с физических лиц — вступает в силу 1 января 2028 г. По данным компании EY, подоходный налог составляет 5% с дохода свыше OMR 42 000 в год, а доход от аренды недвижимости и выручка от её продажи названы облагаемыми источниками дохода, с освобождениями, среди которых продажа основного жилья и дополнительного жилья. Резиденты облагаются налогом с доходов по всему миру, а нерезиденты — с доходов из оманских источников. Исполнительные регламенты должны были быть изданы к 30 июня 2026 г., сообщений об их издании найти не удалось, а консультанты по-разному описывают, применяется ли порог OMR 42 000 до вычетов или после них. Наше руководство по налогу на недвижимость в Омане и руководство по сервисным сборам подробнее рассматривают текущие расходы.

Вид на жительство, связанный с владением

С недвижимостью связаны два пути получения вида на жительство, и ни один из них не меняет то, где иностранец может владеть недвижимостью.

• Golden Residency. Программа запущена в конце августа 2025 г. и требует квалифицируемых инвестиций не менее OMR 200 000, примерно USD 520 000, по одному из семи маршрутов. По маршруту недвижимости, согласно сообщениям прессы, подходят жилые, коммерческие или туристические объекты в ITC с действительным титульным документом, а также заверенный бухгалтерский баланс, если объектом владеет компания. Это возобновляемое 10-летнее разрешение, которое распространяется на членов семьи. Сумма OMR 200 000 заменила прежние уровни OMR 250 000 и OMR 500 000.
• Owner Visa. Решение Королевской полиции Омана 87/2026 было опубликовано в Официальной газете 1653 21 июня 2026 г. и вступило в силу на следующий день, по данным Times of Oman и Lexis Middle East. Иностранец, который покупает землю, готовую к строительству, или объект с неполной регистрацией, может получить визу без спонсора на основании справки компетентного органа, действительную от 6 месяцев до 1 года с возможностью продления, при пребывании до 3 месяцев за один визит, а владельцы зарегистрированных объектов могут получить вид на жительство владельца недвижимости. Виза распространяется на супруга и родственников первой степени, автоматически прекращается при передаче недвижимости и не устанавливает минимальной стоимости недвижимости ни в одном из изученных сообщений.

В заявлении Министерства жилищного строительства и градостроительства от июня 2026 г. сказано, что поправки касаются только вида на жительство. Наше сравнение Golden Residency и Owner Visa показывает оба пути рядом.

Процесс покупки

1. Определите режим. Установите, находится ли проект в лицензированном ITC, в проекте в зоне, в названном будущем городе или квартале либо на обычной материковой земле, и запросите лицензию или документ об определении зоны в письменном виде.
2. Проверьте лицензии застройщика. На материке Королевский указ 79/2025 (Закон о регулировании недвижимости) требует лицензии застройщика, лицензии на проект и лицензии на рекламу каждого проекта, а наше руководство по Королевскому указу 79/2025 для покупателей строящихся объектов рассматривает их.
3. Забронируйте и подпишите. Для объекта на этапе строительства статья 25 того же Закона о регулировании недвижимости признаёт недействительным договор о праве собственности, заключённый до завершения строительства, если это не договор, одобренный Министерством, а платежи покупателя поступают на эскроу-счёт проекта.
4. Зарегистрируйте сделку. Продажи объектов на этапе строительства вносятся в Предварительный реестр недвижимости по Королевскому указу 79/2025 и Закону о реестре недвижимости — Королевскому указу 56/2026, вступившему в силу 18 мая 2026 г.; завершённые продажи регистрируются в Министерстве жилищного строительства и градостроительства. В сообщениях описаны электронная регистрация договора купли-продажи через лицензированные брокерские офисы и цифровые титульные документы с кодом проверки.
5. Подайте заявление на вид на жительство отдельно. Golden Residency и Owner Visa — это отдельные заявления в компетентные органы.

Ни официального графика процесса, ни графика, составленного юридическими фирмами, найти не удалось, а исполнительные регламенты по обоим законам на 11 октября 2026 г. всё ещё ожидались.

Документы и покупка из-за рубежа

Официального перечня документов для иностранного покупателя найти не удалось. Коммерческие руководства упоминают паспорт, подтверждение наличия средств, договор купли-продажи (SPA) и, для объектов на этапе строительства, справку застройщика, но эти пункты относятся к рыночной практике и не подкреплены источником с правилом. Агенты по недвижимости относятся к категории обязанных субъектов по закону о противодействии отмыванию денег, поэтому покупателю следует ожидать проверок личности и источника средств.

Оман является государством — участником Гаагской конвенции об апостиле с 30 января 2012 г. после присоединения 12 мая 2011 г., что важно для документов, подписанных за рубежом. Формальности для доверенности на покупку недвижимости, такие как нотариальное удостоверение и перевод на арабский язык, источниками не подтверждены, поэтому их следует уточнить у нотариуса или юриста, который ведёт покупку.

Ипотека для иностранных покупателей

Правила Центрального банка Омана, устанавливающего отдельное соотношение кредита к стоимости для нерезидентов, найти не удалось, поэтому условия определяет каждый банк. Жилищный кредит BankDhofar для экспатриантов, описанный в августе 2026 г., предлагает до 70% стоимости недвижимости на срок до 20 лет, от ставки 4,15%, до OMR 350 000, для экспатриантов-резидентов и нерезидентов. Жилищное финансирование для экспатриантов от Sohar International, на странице, на которой нет даты, предлагает 70% экспатриантам-резидентам на срок до 20 лет и 50% нерезидентам на срок до 10 лет, до OMR 250 000. Оба продукта описаны как применимые к проектам туристических комплексов, зарегистрированным в банке и одобренным для продажи лицам, не являющимся гражданами Омана. Наше руководство по ипотеке в Омане для иностранцев подробнее рассказывает о кредиторах и о необходимых документах.

Наследование и перепродажа

Записка Trowers & Hamlins 2020 г. о завещаниях сообщает, что оманские суды, как правило, признают завещание, составленное по праву страны проживания экспатрианта, при наличии заверенного арабского перевода и легализации, а при отсутствии завещания суд может применить правила наследования без завещания страны происхождения, при этом шариат обычно не применяется к немусульманам. Применительно к имуществу в ITC в той же записке сказано, что автоматического права наследования нет, даже если оно указано в завещании, и что требуется заявление, тогда как другие комментарии говорят, что наследование охватывается регламентом ITC. Эти два прочтения не удалось согласовать ни по одному из источников, а записке шесть лет, поэтому покупателю со значительными активами лучше обратиться за консультацией, специфичной для конкретного комплекса. Никакого налога на наследство найти не удалось. Наше руководство по наследованию для иностранных владельцев недвижимости в Омане рассматривает эту тему подробнее.

При перепродаже владелец недвижимости в ITC должен уведомить застройщика, право собственности переходит только с регистрацией, а незастроенный участок нельзя продать до завершения строительства. Вид на жительство, основанный на недвижимости, прекращается при передаче этой недвижимости. Наше руководство по продаже недвижимости в Омане рассматривает сторону выхода из инвестиции.

Сравнение сборов с другими рынками

Сборы нельзя сравнивать напрямую. Они различаются тем, кто платит, тем, что взимается отдельно, и тем, что добавляет остальная налоговая система, поэтому таблица сравнивает по одной строке каждого режима, а не полную стоимость покупки.

Ключевые даты

Утверждения в старых руководствах, которые больше не соответствуют действительности

• Утверждение «Иностранцы могут покупать только в ITC» устарело: Королевский указ 38/2025 и заявление Министерства жилищного строительства и градостроительства от июня 2026 г. добавляют другие определённые зоны.
• Утверждение «Министерство жилищного строительства утверждает ITC» неверно: их лицензирует Министерство наследия и туризма, а Министерство жилищного строительства регистрирует право собственности.
• Утверждение «Налога на прирост капитала нет» верно сегодня, но не с 1 января 2028 г.
• Утверждение «Любая недвижимость стоимостью свыше OMR 200 000 даёт право на Golden Residency» неверно: маршрут недвижимости охватывает объекты в ITC с действительным титульным документом.
• Утверждение «Земля за пределами ITC доступна только гражданам Омана» сформулировано слишком широко: у граждан государств GCC и проживающих в Омане экспатриантов есть ограниченные пути, описанные выше.

Что остаётся неподтверждённым

• Текст Регламента OPAZ 81/2026, в том числе то, какие зоны и проекты предлагают объекты на праве фрихолд и с какой даты.
• Остаётся ли схема узуфрукта квартир 2020 г. неизменной в 2026 г., а также распределение сборов и срок по ней.
• Нынешний статус решения 2022 г. для инвесторов-резидентов.
• Официальный полный список ITC и статус отдельных проектов.
• Плательщик регистрационного сбора 3%, нотариальные и юридические сборы, муниципальные платежи и действующий сегодня порядок налогообложения аренды.
• Правило Центрального банка для заёмщиков-нерезидентов, формальности для доверенности и шкала сборов Предварительного реестра.
• Как работает наследование имущества в ITC.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец владеть землёй в Омане?

Только в определённых зонах. В ITC лица, не являющиеся гражданами Омана, могут владеть построенными объектами и участками при соблюдении условий застройки участка; в заявлении Министерства жилищного строительства и градостроительства от июня 2026 г. говорится, что право собственности не открыто на всей территории Султаната.

Возможен ли фрихолд за пределами туристических комплексов?

Королевский указ 38/2025 допускает объекты на праве фрихолд для лиц, не являющихся гражданами Омана, в подходящих проектах в зонах, а Министерство жилищного строительства и градостроительства назвало будущие города и интегрированные кварталы. Форма права собственности и подходящие проекты по состоянию на 11 октября 2026 г. были опубликованы не полностью.

Какое министерство лицензирует туристические комплексы?

Их лицензирует Министерство наследия и туризма. Министерство жилищного строительства и градостроительства регистрирует право собственности и для некоторых комплексов совместно одобряет продажи объектов.

Каков регистрационный сбор?

3% от стоимости актива, снижен с 5% в ноябре 2020 г. В изученных сообщениях не указано, кто его платит.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость или налог на прирост капитала?

В изученных источниках ни ежегодного сбора, ни налога на прирост капитала не найдено. С 1 января 2028 г. закон о подоходном налоге с физических лиц облагает налогом аренду и выручку от продажи свыше OMR 42 000 в год, с освобождениями для основного и дополнительного жилья.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Не автоматически. Для Golden Residency необходимо не менее OMR 200 000 в подходящих объектах ITC с действительным титульным документом, а Owner Visa — это отдельное разрешение без спонсора и без минимальной стоимости.

Может ли иностранец получить ипотеку в Омане?

Некоторые банки кредитуют экспатриантов, включая нерезидентов, под зарегистрированные у них проекты; у одного из кредиторов соотношение кредита к стоимости достигает 70% для резидентов и 50% для нерезидентов.

Можно ли купить объект на этапе строительства из-за рубежа?

Продажи объектов на этапе строительства на материке требуют договора, одобренного Министерством, и эскроу-счёта проекта, а сделки вносятся в Предварительный реестр недвижимости. Формальности оформления доверенности для покупок на расстоянии источниками не подтверждены.

Дата проверки: 11 октября 2026 г. Источники: Gulf News о заявлении Министерства жилищного строительства, Siasat о том же заявлении, Times of Oman о правовой базе туристических комплексов, Oman Observer о комплексах Мусандама, Oman Observer о фрихолде в зонах, KPMG о Королевском указе 38/2025, Muscat Daily о регламенте OPAZ, Trowers & Hamlins о Министерском решении 357/2020, Oman Observer о Министерском решении 292/2020, Oman Observer о регистрационном сборе, Deloitte о НДС на недвижимость, EY о подоходном налоге 2028 г., Times of Oman о решении об Owner Visa, Министерство торговли, промышленности и содействия инвестициям о Golden Residency, Trowers & Hamlins о Законе о реестре недвижимости, жилищные кредиты BankDhofar, Trowers & Hamlins о завещаниях в Омане и Земельный департамент Дубая.