Налог на недвижимость в Омане 2026: что реально платят покупатели и инвесторы

Одна из главных причин, по которым иностранные инвесторы обращаются к Оману, — налоговая структура: налог на владение недвижимостью сегодня низкий. В изученных нами источниках не найдено ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на прирост капитала при продаже жилой недвижимости физическим лицом, а основной разовый государственный расход — регистрационный сбор 3%. Но «низкий налог» не означает «никаких расходов», и для дохода и прибыли так не останется: с 1 января 2028 г. Королевский указ 56/2025 вводит подоходный налог с физических лиц, в котором доход от аренды недвижимости и выручка от её продажи названы облагаемым доходом. Ниже — что платят покупатели и инвесторы в 2026 г. и что меняется с 2028 г.

Это руководство объясняет, что именно платит покупатель в Омане: разовый сбор за передачу собственности, вопрос НДС, расходы на закрытие сделки, сервисные сборы и издержки при продаже. Оно также включает расчётные примеры для разных ценовых уровней.

Существует ли в Омане ежегодный налог на недвижимость?

Ежегодного налога на недвижимость не найдено. Ни в одном из изученных нами источников не описан ежегодный налог на находящуюся в собственности жилую недвижимость в Омане (заявления Налогового управления Омана мы не получали, а муниципальные сборы не проверялись). После приобретения и регистрации титула на жилую недвижимость периодический налог за сам факт владения не сообщается.

Это отличает Оман от многих европейских рынков, где ежегодные налоговые платежи составляют постоянную статью расходов на содержание и со временем накапливаются в значительные суммы.

Для наглядности: при объекте стоимостью 300 000 долларов ежегодный налог в один процент означал бы 3 000 долларов в год, то есть 30 000 долларов за десятилетие. Для Омана такой статьи расходов в изученных источниках не найдено, что повышало бы чистую доходность по сравнению с рынками, где она есть.

Отсутствие ежегодного налога, найденное в изученных источниках, значимо и для объектов, которые не сдаются. Владелец дома для отдыха, пользующийся им несколько недель в году, по этим источникам не несёт в Омане постоянного налога на владение, что на многих европейских рынках бывает заметной статьёй содержания.

Это не означает полного отсутствия периодических расходов — их роль выполняют сервисные сборы, устанавливаемые застройщиком или управляющей компанией комплекса в соответствии с уставом проекта, которые следует учитывать в расчёте.

Разовый сбор за передачу и регистрацию

Основной государственный расход при покупке — регистрационный сбор (сбор за передачу собственности), уплачиваемый единожды:

• Регистрационный сбор при продаже: 3% стоимости актива, снижен с 5% в ноябре 2020 г.; в сообщениях официального типа не указано, кто его платит, а коммерческие руководства называют покупателя
• Граждане Омана: 1% по сообщениям некоторых коммерческих руководств; в официальном источнике эту ставку найти не удалось

Этот сбор указывается для покупок фригольд внутри зон ITC, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость по рамочным правилам иностранной собственности Омана (Королевский указ 12/2006). Этот указ — основа права собственности в ITC, а не сбора: ставка 3% взята из министерского решения ноября 2020 г., снизившего её с 5% (номер решения найти не удалось). Иностранная собственность ограничена обозначенными зонами, главным образом ITC; см. наше руководство о том, кто может купить недвижимость в Омане. Сбор рассчитывается от цены, указанной в договоре купли-продажи.

Передачу и внесение титула осуществляет Министерство жилищного строительства и городского планирования, ведущее оманский реестр недвижимости. Сбор начисляется от заявленной цены покупки, поэтому сумма в договоре и служит базой расчёта.

На практике это означает, что занижение цены в договоре ради снижения сбора не только юридически рискованно, но и невыгодно при последующей продаже, поскольку заявленная сумма образует документально подтверждённую базу приобретения.

В сообщениях официального типа не указано, кто платит сбор; коммерческие руководства называют покупателя, а распределение расходов может быть предметом переговоров, особенно на вторичном рынке по объектам, долго находящимся в экспозиции.

Этот сбор разовый и не повторяется в последующие годы владения, что отличает его от периодических налогов, встречающихся на других рынках.

НДС на недвижимость в Омане

Оман применяет НДС 5%, однако, согласно обзорам Deloitte и KPMG руководства Налогового управления Омана по НДС для сектора недвижимости (само руководство мы не открывали), большинство сделок с жилой недвижимостью от него освобождено. НДС значим прежде всего при первой продаже вновь построенных объектов и при коммерческой недвижимости.

При таком режиме НДС не применялся бы к большинству частных покупателей, приобретающих объект на вторичном рынке. Он значим прежде всего для нового фонда застройщиков и коммерческих объектов. Недвижимость в особых зонах может облагаться по нулевой ставке при соблюдении условий, поэтому проверьте режим для вашего конкретного проекта.

Стоит обратить внимание на то, как цены представлены в продажных материалах. Часть застройщиков указывает суммы без налога, часть — с налогом, а разница в пять процентов при крупных сделках выражается в существенных суммах.

При покупке у застройщика поэтому всегда стоит уточнить, является ли указанная цена окончательной, поскольку это напрямую влияет на объём средств, необходимых для завершения сделки.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже?

Сегодня налога на прирост капитала не найдено при продаже жилой недвижимости физическим лицом в Омане. С 1 января 2028 г. это меняется. Королевский указ 56/2025 называет выручку от продажи недвижимости облагаемым доходом по новому подоходному налогу (5% с дохода свыше OMR 42 000 в год, по данным EY), с освобождениями, среди которых продажа основного жилья и дополнительного жилья (комментарий decree.om описывает освобождение для дополнительного жилья как доступное один раз в жизни). Исполнительные регламенты должны были быть изданы к 30 июня 2026 г., сообщений об их издании найти не удалось, поэтому как налог применяется к продаже и что можно вычесть, пока неясно; консультанты также по-разному описывают, применяется ли порог OMR 42 000 до вычетов или после них. Инвесторам, планирующим продажу после 1 января 2028 г., стоит получить консультацию.

Пока это один из более весомых аргументов при сравнении с европейскими рынками, где налог на прибыль от продажи способен поглотить существенную часть накопленного роста стоимости; с 2028 г. сравнение придётся пересмотреть.

Это влияет и на стратегию выхода: пока налога на прибыль от продажи не найдено, решение о продаже сегодня может приниматься исходя из рыночной ситуации, а для продаж после 1 января 2028 г. момент сделки нужно будет оценивать с учётом нового налога.

А что с арендным доходом?

Сегодня в Омане нет подоходного налога с физических лиц, поэтому подоходный налог на уровне физического лица с арендного дохода от жилой недвижимости к индивидуальным владельцам не применяется. (Аренда жилья освобождена от НДС; коммерческая аренда подпадает под режим НДС 5%, о котором сказано выше.) Применяются ли сегодня иные сборы с аренды, выплачиваемой владельцам-нерезидентам, не установлено: одно руководство по недвижимости упоминает налог на арендодателя, а поисковый сниппет — удержание с определённых выплат нерезидентам, но ни то ни другое не было проверено применительно к обычной арендной плате за недвижимость, поэтому уточните у налогового консультанта. С 1 января 2028 г. доход от аренды недвижимости становится указанным в Королевском указе 56/2025 источником дохода: резиденты (находящиеся в стране более 183 дней в налоговом году) облагаются налогом с доходов по всему миру, а нерезиденты — с доходов из оманских источников, поэтому оманская арендная плата может затронуть и владельцев-нерезидентов выше порога OMR 42 000 (5%; расходы вычитаются, по данным EY). При сдаче в аренду в туристических зонах доход ниже порога остался бы вне нового налога, но положение стоит пересмотреть до 2028 г.

Следует, однако, помнить о налоговых обязанностях в стране налогового резидентства покупателя. Многие государства облагают доходы, полученные за рубежом, поэтому этот вопрос нужно решать в своей юрисдикции, а не только в Омане.

На практике это означает, что реальная налоговая нагрузка инвестора из России, Казахстана или иной страны определяется законодательством его государства, а не оманским правом. Соглашения об избежании двойного налогообложения определяют, в каком государстве доход подлежит обложению.

Для налоговых резидентов большинства стран доход от аренды зарубежной недвижимости, как правило, подлежит декларированию в годовой отчётности с применением метода, вытекающего из соответствующего соглашения. Детали следует подтвердить с налоговым консультантом.

Реальные расходы на закрытие сделки: пример

Помимо самого сбора за передачу следует учесть агентскую комиссию, юридические расходы и, при покупке в кредит, банковские платежи. Сумма этих позиций и составляет реальную стоимость входа. Ниже — иллюстративная разбивка на основе допущений: источниками подкреплены только регистрационный сбор 3% и режим НДС, а официальной или юридической цифры по агентским и юридическим расходам найти не удалось.

В качестве иллюстративного допущения, а не подтверждённой источником цифры, некоторые покупатели закладывают около 3–10% сверх цены покупки, в зависимости от того, финансируется ли сделка кредитом и каков объём юридического сопровождения. Источником можно подтвердить только регистрационный сбор 3% и режим НДС; расходы на агентов, юристов и кредит определяются рынком и конкретными кредиторами, поэтому запросите письменную смету по вашей покупке.

В рамках этого допущения нижняя граница диапазона отвечает денежным сделкам с минимальным юридическим сопровождением, верхняя — покупкам в кредит с полным правовым сопровождением и переводом документов.

Стоит также предусмотреть резерв на первоначальное оснащение или мелкие отделочные работы, которые при объектах, сдаваемых без чистовой отделки, способны составить заметную статью бюджета.

При планировании бюджета разумно принять верхнюю границу диапазона за базовое допущение. Излишек средств удобнее, чем необходимость доводить бюджет в процессе завершения сделки.

Как Оман смотрится в Заливе

Оманский регистрационный сбор 3% сопоставим с общим сбором Земельного департамента Дубая в 4% (2% с покупателя и 2% с продавца по странице регистрации продаж Департамента, плюс фиксированные сборы). Сегодня в Омане не найдено ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на прирост капитала, а входные цены нередко ниже. Однако с 1 января 2028 г. подоходный налог Омана называет облагаемым доходом аренду и выручку от продажи недвижимости выше OMR 42 000 в год, поэтому сравнение с ОАЭ стоит пересмотреть после публикации исполнительных регламентов.

При сравнении рынков региона, однако, следует смотреть не только на ставки, но и на то, что они охватывают. В некоторых странах более низкий сбор за передачу сочетается с более высокими сервисными платежами или дополнительными издержками при перепродаже.

Добросовестное сравнение поэтому должно включать три элемента: стоимость входа, ежегодную стоимость содержания и стоимость выхода. Только сумма этих трёх позиций показывает реальную разницу между рынками.

На что обратить внимание: подоходный налог с 2028 года

Оман принял подоходный налог с физических лиц, который вступает в силу 1 января 2028 г. (Королевский указ 56/2025). По данным EY, он составляет 5% с дохода свыше OMR 42 000 в год и не ограничен оплатой труда: доход от аренды недвижимости и выручка от её продажи названы облагаемыми источниками дохода, с освобождениями, среди которых продажа основного жилья и дополнительного жилья. Резиденты (находящиеся в стране более 183 дней в налоговом году) облагаются налогом с доходов по всему миру, а нерезиденты — с доходов из оманских источников. Это подоходный налог, а не ежегодный налог на недвижимость, но он затрагивает доход и прибыль от недвижимости. Исполнительные регламенты должны были быть изданы к 30 июня 2026 г., сообщений об их издании найти не удалось. Источники расходятся и в механике: EY и комментарий decree.om описывают 5% с валового дохода свыше OMR 42 000, а обзоры KPMG и PwC — после вычетов. Пока регламенты не опубликованы, детали для инвесторов в недвижимость остаются неподтверждёнными.

Фискальная политика и более широкие налоговые рамки определяются на национальном уровне и публикуются официальными государственными каналами, а экономические данные предоставляет Национальный центр статистики и информации. Поскольку подоходный налог — мера будущая, перед принятием зависящих от неё решений подтвердите её актуальный статус.

Для владельцев недвижимости это изменение существенно: налог не является налогом на владение, но облагаемым доходом в нём названы аренда и выручка от продажи недвижимости, а нерезиденты облагаются налогом с доходов из оманских источников.

Налоги Омана против ОАЭ, Кипра и Турции

Для инвесторов, сравнивающих несколько рынков, общая налоговая нагрузка на владение недвижимостью в Омане сегодня выглядит лёгкой, если смотреть дальше заголовочного регистрационного сбора, но подоходный налог с 1 января 2028 г. меняет картину для аренды и продаж:

• Оман: единовременный регистрационный сбор 3% (плательщик в сообщениях официального типа не указан), ежегодный налог на недвижимость не найден, налог на прирост капитала при продаже физическим лицом сегодня не найден и подоходного налога на аренду сегодня нет; с 1 января 2028 г. аренда и выручка от продажи недвижимости — облагаемый доход по ставке 5% свыше OMR 42 000 в год, с освобождениями для основного и дополнительного жилья при продаже.
• ОАЭ: благоприятная структура при более высоком ценовом пороге входа.
• Южный Кипр: действуют ежегодные платежи, а также налоги на аренду и прирост капитала.
• Турция: ежегодный налог на недвижимость и обложение аренды и прибыли от продажи.

Практический вывод: по сегодняшним правилам Оман и ОАЭ ближе всего друг к другу по налоговой структуре, тогда как европейские рынки сопряжены с периодическими платежами, которые со временем снижают чистую доходность. С 2028 г. подоходный налог Омана сужает часть этого разрыва для владельцев, у которых аренда и выручка от продажи поднимают доход выше OMR 42 000 в год.

Для инвестора с десятилетним горизонтом эта разница может превышать разницу в цене покупки между сравниваемыми рынками, поэтому сопоставление должно охватывать весь период владения, а не только момент входа.

Сервисные сборы: реальный текущий расход

Хотя ежегодного государственного налога на недвижимость в Омане не найдено, владение объектом внутри комплекса ITC сопряжено с ежегодным сервисным сбором, покрывающим содержание общих зон, охрану и рекреационную инфраструктуру.

Эта статья — постоянный расход владения, который следует учитывать в расчёте доходности аренды.

Размер сбора зависит прежде всего от объёма общей инфраструктуры. Комплекс с мариной, полем для гольфа и обслуживаемым пляжем, как можно ожидать, требует значительно больших затрат, чем спланированный жилой район без обширных удобств; официальных размеров сервисных сборов найти не удалось, поэтому это общее ожидание, а не сравнение по источникам.

Практический совет: запрашивайте выписку по сервисным сборам за последние два-три года по конкретному зданию, а не общую ставку по всему комплексу. Различия между зданиями внутри одного проекта бывают значительными.

Стоит также уточнить порядок индексации и наличие в комплексе ремонтного фонда. Его отсутствие означает, что крупные работы в будущем могут потребовать единовременных доплат от собственников.

Покупка через компанию или как физическое лицо

Большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость в Омане на физическое лицо, поскольку, по изученным источникам, сегодня подоходного налога и налога на прирост капитала для физических лиц в Омане нет, и корпоративная структура обычно не даёт налоговых преимуществ, но порождает дополнительные административные расходы; режим подоходного налога с 2028 г. стоит проверить с консультантом.

Содержание компании связано с отчётными обязанностями и регистрационными сборами, которые при единственном жилом объекте, как правило, превышают возможную выгоду от такой структуры.

Покупка через компанию иногда рассматривается при более крупных портфелях или при особых требованиях со стороны страны резидентства покупателя. В таком случае структуру стоит согласовать с консультантом в обеих юрисдикциях.

Дополнительным фактором служит вопрос наследования. Структура собственности влияет на порядок передачи прав наследникам, поэтому при долгосрочном планировании стоит учитывать и этот аспект, а не только текущую налоговую нагрузку.

Расходы по ипотеке для иностранных покупателей

Покупателям, финансирующим приобретение через оманский банк, следует учесть дополнительные статьи расходов, выходящие за пределы самой процентной ставки.

Условия кредитования иностранных покупателей и нерезидентов устанавливаются на уровне банков. Правила Центрального банка Омана, устанавливающего отдельное соотношение кредита к стоимости для нерезидентов, найти не удалось. Страницы банковских продуктов, опубликованные в 2026 г., показывают, например, что BankDhofar предлагает до 70% стоимости недвижимости, а Sohar International — 70% для экспатриантов-резидентов и 50% для экспатриантов-нерезидентов, в обоих случаях для проектов ITC, зарегистрированных в банке. Комиссии различаются между банками, поэтому сравнивайте полную стоимость, а не только ставку.

Для кредитов нерезидентам существен и срок рассмотрения заявки, который может быть дольше, чем для резидентов. Бронирование с коротким сроком действия может истечь до вынесения решения банком.

Разумно поэтому начинать кредитную процедуру параллельно с поиском объекта, а не после выбора конкретного юнита и внесения депозита.

Расходы при продаже недвижимости в Омане

Продажа влечёт собственный набор расходов, отдельный от сбора за передачу при покупке. Обычно это агентская комиссия и погашение задолженности по сервисным сборам и коммунальным счетам до перехода титула.

Поскольку налога на прирост капитала с физических лиц по действующим правилам не найдено, сама прибыль сегодня не облагается, но продажи, завершённые с 1 января 2028 г., могут подпадать под новый подоходный налог, который относит выручку от продажи недвижимости к доходу (с освобождениями для основного и дополнительного жилья); расходы на сделку при этом остаются и должны учитываться при планировании выхода.

Перед выставлением объекта на продажу стоит погасить любую задолженность перед управляющей компанией, поскольку неурегулированные платежи могут задержать переход титула и осложнить завершение сделки.

Налоговое резидентство и арендный доход

Хотя Оман в настоящее время не взимает подоходный налог с арендного дохода физических лиц (иные сборы с аренды, выплачиваемой владельцам-нерезидентам, не установлены), а подоходный налог 2028 г. назовёт аренду недвижимости облагаемым доходом — резиденты облагаются налогом с доходов по всему миру, нерезиденты — с доходов из оманских источников, 5% свыше OMR 42 000 в год, — иностранным владельцам следует помнить, что налоговые обязанности в стране их налогового резидентства сохраняются, и именно они чаще всего определяют реальную нагрузку.

Объём этих обязанностей зависит от национального законодательства и возможных соглашений об избежании двойного налогообложения, поэтому вопрос следует прояснить с налоговым консультантом в своей стране до покупки, а не после.

Хорошей практикой является сохранение полного комплекта документов по сделке — договора, подтверждений платежей и регистрационного документа, — поскольку налоговые органы страны резидентства могут потребовать их при декларировании зарубежных доходов.

Расчётные примеры для разных ценовых уровней

Поскольку совокупные расходы на закрытие растут пропорционально цене покупки, полезно увидеть, как это выглядит на конкретных ценовых уровнях.

• Начальный сегмент: дополнительные расходы обычно составляют более высокий процент из-за фиксированных статей, таких как оценка.
• Средний сегмент: расходы распределяются более пропорционально цене покупки.
• Премиальный сегмент: сбор за передачу доминирует в структуре дополнительных расходов.

Эти цифры — иллюстративные допущения, а не подтверждённые источниками расходы или предложения. Источниками подкреплены только регистрационный сбор 3% и режим НДС; официальной или юридической цифры по агентским и юридическим расходам найти не удалось, а фактические суммы зависят от конкретной сделки, брокера, объёма юридического сопровождения и способа финансирования. Запросите письменную смету по вашей покупке.

При более низких ценах покупки фиксированные статьи расходов, такие как банковская оценка или перевод документов, составляют пропорционально большую долю, что стоит учитывать при сравнении предложений из разных ценовых диапазонов.

Полезно также заранее уточнить валюту расчётов и порядок перевода средств, поскольку банковские комиссии и курсовая разница при международном переводе способны заметно повлиять на итоговую сумму сделки.

Первичный рынок против вторичного: разница по НДС на практике

По обзорам Deloitte и KPMG руководства Налогового управления Омана по НДС для сектора недвижимости, НДС 5% применяется к первой поставке нового жилого объекта застройщиком, а перепродажи жилой недвижимости освобождены, поэтому повторно он не применяется, если тот же объект позднее перепродаётся на вторичном рынке. Из-за этого при покупке у застройщика структура расходов выглядит иначе, чем на вторичном рынке, где сделка освобождена. Как НДС взимается с платежей по объектам на этапе строительства (поэтапно или при первой продаже завершённого объекта), не проверено, поэтому уточните у застройщика, как и когда выставляется НДС.

При сравнении предложений поэтому стоит проверить, включает ли указанная цена НДС, поскольку эта разница может существенно повлиять на итоговый расчёт расходов.

Эта разница бывает и переговорным аргументом. При покупке на вторичном рынке отсутствие НДС представляет собой реальную экономию, которую стоит учитывать при сопоставлении с равноценным объектом от застройщика.

Как налоговые рамки Омана поддерживают программу Золотого резидентства

Налоги и сборы, связанные с покупкой, отделены от правил вида на жительство. Для Golden Residency (золотой вид на жительство) требуется не менее OMR 200 000, а маршрут недвижимости охватывает жилые, коммерческие или туристические объекты в ITC с действительным титульным документом, а не любую недвижимость выше этой стоимости; она даёт возобновляемый 10-летний вид на жительство. Owner Visa — другое разрешение, без спонсора (решение Королевской полиции Омана 87/2026, действует с 22 июня 2026 г.), без минимальной стоимости недвижимости, и оно не привязано к порогу Golden Residency. Регистрационный сбор и НДС, описанные выше, относятся к самой покупке, ежегодный налог на недвижимость для владельцев не найден, но подоходный налог с 1 января 2028 г. будет иметь значение и для арендного дохода, и для выручки от продажи.

Подробный разбор того, как работают порог покупки и условия вида на жительство, см. в нашем руководстве по Golden Residency и Owner Visa.

Есть ли скрытые государственные сборы помимо 3% за передачу?

Помимо основного регистрационного сбора следует учитывать небольшие административные платежи, связанные с выдачей документов и возможной регистрацией ипотеки. Размеры этих платежей в изученных источниках не найдены, поэтому стоит запросить у брокера или застройщика детальную смету до завершения сделки.

Применяется ли 3% сбор к траншам при покупке на первичном рынке?

Сроки уплаты регистрационного сбора при покупке на этапе строительства по официальным источникам не установлены. Как мы читаем Королевский указ 79/2025, продажи объектов на этапе строительства на материке вносятся в Предварительный реестр недвижимости, регистрационный сбор Министерства применяется к договору купли-продажи, а за перенос объекта в основной реестр застройщик плату не взимает; размер сбора за этот шаг найти не удалось. Покупателям стоит подтвердить точные сроки и сумму у застройщика и в Министерстве, поскольку структуры планов платежей различаются.

Затронет ли подоходный налог с 2028 года нынешних владельцев недвижимости?

Подоходный налог по Королевскому указу 56/2025 вступает в силу 1 января 2028 г. Это не налог на недвижимость, но он называет облагаемым доходом аренду недвижимости и выручку от её продажи (5% свыше OMR 42 000 в год, по данным EY), с освобождениями для основного и дополнительного жилья. Поэтому существующим владельцам не стоит исходить из того, что нынешнее отсутствие налога на прирост капитала сохранится: продажа после 1 января 2028 г. может подпасть под новый налог, а аренда с 2028 г. будет учитываться в доходе — для резидентов по доходам со всего мира, для нерезидентов по доходам из оманских источников. Исполнительные регламенты должны были быть изданы к 30 июня 2026 г., сообщений об их издании найти не удалось, поэтому любой переходный режим для уже принадлежащей недвижимости, а также то, применяется ли порог OMR 42 000 до вычетов или после них, не подтверждены.

Практический налоговый чек-лист для первой покупки в Омане

Сводя вышесказанное воедино, вот практическая последовательность действий до подписания бронирования.

1. Подтвердите статус ИТК проекта и возможность приобретения полной собственности иностранцем.
2. Установите, включает ли цена НДС, если покупаете на первичном рынке.
3. Добавьте около 3% сбора за передачу, а также юридические и агентские расходы.
4. Запросите выписку по годовым сервисным сборам для конкретного здания.
5. Если финансируете покупку, сравните полную стоимость кредита в нескольких банках.
6. Проясните налоговые обязанности в стране своего налогового резидентства и учтите собственный подоходный налог Омана с 1 января 2028 г.

Прохождение этого чек-листа до подписания бронирования позволяет избежать самой частой ошибки покупателей — планирования бюджета исключительно по цене покупки, без сопутствующих расходов.

Вторая по частоте ошибка — упущение налогового вопроса в стране резидентства. Благоприятное оманское регулирование не освобождает автоматически от обязанностей перед собственной налоговой службой.

Почему налоговая среда Омана важна для долгосрочного инвестора

Сегодня сочетание отсутствия ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала при продаже жилой недвижимости физическим лицом (ни тот, ни другой не найдены в изученных источниках) и единовременного регистрационного сбора 3% удерживает налоговую стоимость владения недвижимостью в Омане на низком уровне по сравнению с рынками, облагающими владение и выход. С 1 января 2028 г. картина для дохода и прибыли меняется: Королевский указ 56/2025 облагает аренду недвижимости и выручку от её продажи подоходным налогом 5% свыше OMR 42 000 в год, с освобождениями для основного и дополнительного жилья. Поэтому при горизонте в пять-десять лет инвестору стоит моделировать два режима — действующие правила до конца 2027 г. и новый налог с 2028 г., исполнительные регламенты которого мы не нашли на момент обновления этой статьи. Стоимость входа важна, но важно и то, что остаётся у владельца на каждом этапе владения — от ежегодного денежного потока до итоговой продажи.

При сравнении рынков следует сопоставлять доходность после налогообложения, а не саму ставку капитализации.

Учитываются ли сервисные сборы в инвестиционном пороге Золотого резидентства?

Ни один из изученных источников не учитывает сервисные сборы в минимум OMR 200 000 для Golden Residency, который относится к стоимости подходящих объектов ITC с действительным титульным документом, а не к текущим расходам, уплачиваемым после покупки. Покупателям стоит уточнить у компетентного органа, какая именно стоимость учитывается, если покупка близка к порогу.

Поэтому при планировании покупки под резидентство нужно убедиться, что объект находится в ITC, имеет действительный титульный документ и соответствует порогу, и уточнить у компетентного органа, учитываются ли сборы в этой стоимости.

Могут ли сервисные сборы вырасти после покупки?

Да, сервисные сборы могут корректироваться: они устанавливаются застройщиком в соответствии с уставом проекта, а одно министерское решение (по Jebel Sifah) предусматривает проверку отчётности и ежегодных сборов независимой аудиторской фирмой. Корректировки, как ожидается, в целом соответствуют фактическим расходам на содержание общих объектов.

По этой причине при покупке в новом комплексе стоит спросить о прогнозируемой итоговой ставке после сдачи всех очередей, а не только о действующей сейчас.

Плачу ли я налог с аренды, если не являюсь налоговым резидентом Омана?

Сегодня в Омане нет подоходного налога с физических лиц, и подоходного налога с аренды для владельцев-нерезидентов мы не нашли; применяются ли иные сборы с аренды, выплачиваемой нерезидентам, не установлено, поэтому уточните у налогового консультанта. С 1 января 2028 г. нерезиденты облагаются налогом с доходов из оманских источников по Королевскому указу 56/2025, а аренда недвижимости названа облагаемым источником, поэтому арендодатели-нерезиденты могут быть обязаны уплатить 5% с дохода свыше OMR 42 000 в год (применяется ли порог до вычетов или после них, не подтверждено до публикации исполнительных регламентов). Обязанности могут вытекать и из законодательства страны вашего налогового резидентства, поэтому вопрос следует прояснить отдельно, а не считать доход необлагаемым везде лишь потому, что Оман сегодня его не облагает.

Обязательно ли юридическое сопровождение при покупке в Омане?

Независимая правовая проверка формально не обязательна, но настоятельно рекомендуется, особенно при удалённой покупке или на первичном рынке, где ключевое значение имеют условия договора и регистрация эскроу-счёта.

Стоимость независимой правовой проверки обычно невелика в сравнении с суммой сделки, а при удалённой покупке представляет собой одну из немногих реальных гарантий интересов покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Есть ли в Омане ежегодный налог на недвижимость?

Ежегодного налога на недвижимость в изученных источниках не найдено (с Налоговым управлением Омана не подтверждено). Владельцы оплачивают сервисные сборы своему комплексу.

Сколько составляет сбор за передачу собственности в Омане?

Регистрационный сбор (сбор за передачу) при продаже составляет 3% стоимости актива; он снижен с 5% министерским решением в ноябре 2020 г. В сообщениях официального типа не указано, кто его платит; коммерческие руководства называют покупателя. Некоторые коммерческие руководства указывают 1% для граждан Омана — ставку, которую в официальном источнике найти не удалось.

Плачу ли я НДС при покупке недвижимости в Омане?

По обзорам Deloitte и KPMG руководства Налогового управления Омана по НДС для сектора недвижимости, 5% применяется к первой поставке вновь построенных жилых объектов и к коммерческой недвижимости. Перепродажи жилой недвижимости, неосвоенная земля и жилая аренда освобождены.

Есть ли в Омане налог на прирост капитала?

Сегодня налога на прирост капитала при продаже жилой недвижимости физическим лицом в Омане не найдено. С 1 января 2028 г. Королевский указ 56/2025 называет выручку от продажи недвижимости облагаемым доходом (5% свыше OMR 42 000 в год), с освобождениями для основного и дополнительного жилья; на момент обновления этой статьи исполнительные регламенты найти не удалось.

Каковы совокупные расходы на покупку недвижимости в Омане?

Источниками подкреплены только регистрационный сбор 3% и режим НДС. Расходы на агентов, юристов и кредит определяются рынком и кредиторами; в качестве иллюстративного допущения некоторые покупатели закладывают около 3–10% сверх цены покупки. Запросите письменную смету по вашей покупке.

К этому добавляются расходы на первичное оснащение и годовые сервисные сборы, которые, не являясь расходом на покупку, должны быть в бюджете с первого года владения.

Приведённые в этой статье ставки носят информационный характер и отражают положение на 2026 год. Налоговое законодательство подлежит изменениям, поэтому перед принятием обязательств стоит подтвердить актуальные значения для конкретной сделки.

Весь процесс покупки иностранцем разбираем в материале покупка недвижимости в Омане иностранцем, а резидентские вопросы — в гиде по Золотому резидентству и Визе владельца и в статье о золотой визе через инвестиции в недвижимость.