Агенты по недвижимости в Омане: лицензирование, комиссии и проверка

Агенты по недвижимости в Омане: лицензирование, комиссии и проверка

Это руководство актуально на 16 октября 2026 г. и объясняет, как регулируются агенты по недвижимости в Омане с тех пор, как в марте 2026 года вступил в силу Королевский указ 79/2025 — Закон о регулировании недвижимости. В нём рассказано, кому нужна лицензия, какое министерство её выдаёт, что представляет собой реестр брокеров, что закон говорит о договорах и комиссиях и какие наказания грозят тому, кто занимается посредничеством или рекламой недвижимости без разрешения. Все суммы в риалах пересчитаны по фиксированному курсу OMR 1 = $2,6008, а доллары указаны в скобках, так что любую пару сумм можно проверить простым умножением.

Затем мы переходим к практике. Вы увидите, как пресса описывает мандат на продажу для крупного проекта вроде Jood и Yamal, чем лицензии застройщика, проекта и рекламы отличаются от брокерской лицензии, какие документы покупатель вправе запросить и о каких тревожных признаках говорят оманские чиновники и газеты. Иными словами, цель — нейтральный контрольный список для тех, кто имеет дело с агентами по недвижимости в Омане, а не рекомендация покупать какой-либо объект и не оценка конкретных компаний.

Что говорит закон об агентах по недвижимости в Омане

Королевский указ 79/2025 был издан 10 сентября 2025 года и опубликован в Официальной газете № 1613 от 14 сентября 2025 года, согласно записи на портале decree.om. Он вступает в силу через 180 дней после публикации, что юридическая фирма BSA датирует 10 марта 2026 года. Статья III указа отменяет три прежних акта: Закон о брокерской деятельности (Королевский указ 78/86), Положение о праве собственности на квартиры и этажи (Королевский указ 48/89) и Положение о счетах эскроу (Королевский указ 30/2018). Брокерская деятельность, у которой раньше был собственный закон, теперь составляет одну главу единого закона, охватывающего также застройщиков, продажи на этапе строительства (off-plan), оценку, общую собственность и счета эскроу.

Согласно транскрипции закона на qanoon.om, которая сама оговаривает, что не является официальным источником, брокерская деятельность и оценка вынесены в главу 8, статьи с 57 по 62. Статья 1 определяет брокерскую деятельность как организацию продажи, аренды или иного распоряжения построенной или ещё не построенной недвижимостью и её маркетинг за вознаграждение, а брокера — как лицо, имеющее лицензию на такую деятельность. Это определение важно на практике, потому что оно связывает лицензию с самой деятельностью, а не с визиткой. Любой, кто организует сделку с недвижимостью или продвигает её за вознаграждение, подпадает под него, работает ли он в одиночку или в компании.

BSA и Mondaq, опубликовавший краткий обзор юридической фирмы, описывают ту же обязанность более простыми словами: каждый, кто занимается брокерской деятельностью или маркетингом, должен получить официальную лицензию Министерства жилищного строительства и городского планирования, соблюдать стандарты добросовестности, прозрачности и защиты интересов клиентов, а также пройти регистрацию. BSA добавляет, что за нарушения возможны административные и уголовные наказания, включая штрафы и отзыв лицензии. Собственное заявление министерства от 25 июля 2026 года, о котором сообщили Oman Observer и Times of Oman, относит брокерскую деятельность к видам деятельности, которые новый закон объединяет в единую систему наряду с девелопментом, продажами на этапе строительства, оценкой, управлением совместной собственностью и счетами эскроу.

Один структурный момент легко упустить при беглом чтении закона. Статья II указа даёт министру жилищного строительства и городского планирования один год со дня вступления закона в силу, чтобы издать исполнительный регламент, а до тех пор действующие правила и решения продолжают применяться, если не противоречат закону. Многие из деталей, которые важнее всего для агентов по недвижимости в Омане, — категории лицензий, содержание договора и порядок определения вознаграждения — отданы этому регламенту. Годичный срок указывает примерно на март 2027 года, поэтому часть вопросов пока остаётся без окончательного ответа.

Что изменилось для агентов по недвижимости в Омане с марта 2026 года

Знать прежний режим полезно не из любопытства, а потому что многие руководства, посты на форумах и сайты агентств до сих пор описывают именно его. По заметке юридической фирмы Curtis за 2013 год и по сообщениям Oman Observer за 2017 год, при прежнем законе о брокерской деятельности брокерские лицензии выдавались через Министерство торговли и промышленности, брокеры дополнительно регистрировались в Министерстве жилищного строительства, физическим лицам нужно было пройти специальный курс подготовки, а в компаниях не менее 80% брокерского персонала должны были составлять граждане Омана с дипломом или равноценной квалификацией. В августе 2017 года прокуратура предупредила, что брокерская деятельность без лицензии — это преступление, наказуемое лишением свободы на срок до шести месяцев и штрафом в RO 3 000.

В сентябре 2018 года Oman Observer сообщил, что с 1 октября того же года Министерство жилищного строительства будет принимать на регистрацию сделки с недвижимостью только через лицензированные им брокерские офисы, которые регистрируют первоначальный договор купли-продажи в электронном виде, а остальные шаги проходят в едином окне министерства. Это правило относилось к отменённому режиму, то есть к прежнему порядку работы брокерских офисов, и продолжит ли оно действовать и в каком виде, зависит от исполнительного регламента. Оно полезно в основном как фон: оно показывает, что Оман регулирует роль лицензированного посредника уже много лет и что закон 2025 года не изобретает её, а объединяет существующие нормы.

Выделяются два изменения. Наказание за брокерскую деятельность без лицензии теперь имеет нижнюю границу и более высокий потолок: максимальный штраф вырос с RO 3 000 до OMR 10 000, то есть с $7 802 до $26 008 по курсу привязки, а срок лишения свободы указан в пределах от 10 дней до шести месяцев. И новый закон не переносит в себя установленную законом комиссию по умолчанию. Проценты по умолчанию в таблице взяты из заметки Curtis за 2013 год о прежнем законе, и их не следует принимать за действующие правила.

Лицензии, реестры и сборы для агентов по недвижимости в Омане

Министерство не раз сокращало и перестраивало свои сборы за услуги. Министерское решение, о котором Times of Oman сообщил 17 октября 2022 года, вдвое снизило шесть сборов, связанных с брокерской деятельностью, а пакет изменений января 2025 года затронул 85 услуг министерства, как сообщил Muscat Daily 27 января 2025 года. В пакет 2025 года вошли объединение 47 сборов, отмена 11, снижение восьми и введение 14 новых услуг, и, по данным Muscat Daily, он урегулировал сборы за брокерские лицензии. Тот же пакет снизил с 2% до 1% сбор за регистрацию договоров купли-продажи для граждан и компаний Омана.

Таблица за 2022 год ниже показывает масштаб сборов за карточки брокеров и брокерских компаний на ту дату. Поскольку в 2025 году министерство снова изменило сборы, эти цифры служат исторической справкой о структуре затрат, а актуальные суммы указаны в тарифе сборов министерства.

Небольшой рабочий пример показывает, как невелики эти государственные сборы рядом с деньгами в сделке с недвижимостью. По тарифу 2022 года компания в Маскате платила за первую карточку OMR 200 ($520), а карточка каждого брокера стоила OMR 25 ($65) при выдаче и OMR 15 ($39) в год за продление. Компания с десятью брокерами заплатила бы в первый год за карточки OMR 200 + (10 × OMR 25) = OMR 450 ($1 170) — до изменений 2025 года. Лицензионные сборы ничего не говорят о качестве агента, но показывают, что регистрация — это обычный недорогой административный шаг, поэтому агент без лицензии не может убедительно ссылаться на стоимость как на причину.

Цифры министерства объясняют, почему сектор находится под надзором. Согласно заявлению министерства от 25 июля 2026 года, стоимость сделок с недвижимостью в первом полугодии 2026 года достигла OMR 1,43 млрд ($3,73 млрд), что на 5,4% больше, чем OMR 1,36 млрд годом ранее, а к концу июня 2026 года в министерстве было зарегистрировано более 190 компаний в сфере недвижимости. Сделки иностранных инвесторов в недвижимость превысили OMR 60 млн ($156 млн), то есть около 4,2% от итога полугодия, а сделки с участием инвесторов из стран Персидского залива — OMR 13 млн ($33,8 млн). Национальный центр статистики и информации оценил вклад операций с недвижимостью в ВВП 2025 года примерно в OMR 1,08 млрд ($2,81 млрд), согласно тому же заявлению.

Комиссия: что устанавливает закон, а что обсуждается

Текст статьи 59 в транскрипции на qanoon.om требует, чтобы брокер и лицо, пользующееся услугой, подписали договор, а его содержание, права и обязанности сторон и способ определения вознаграждения оставляет исполнительному регламенту. Поэтому сам закон не называет никакого процента. Статья 62 добавляет, что требование брокера о вознаграждении за выполненную работу погашается по истечении пяти лет со дня, когда вознаграждение стало подлежать оплате. Иначе говоря, эти две статьи — единственные правила о вознаграждении в главе о брокерской деятельности в том виде, в каком она транскрибирована.

Поэтому комиссия — это вопрос письменного договора об оказании услуги, а не вопрос устной договорённости или обычая рынка. Покупатель или продавец может прочитать договор и ответить на четыре вопроса: кто платит, какое событие влечёт обязанность уплаты, какова сумма или процент и что именно покрывает вознаграждение. В заметке Curtis за 2013 год о прежнем законе записано, что платит сторона, которая наняла брокера, что при двух нанявших сторонах расходы делятся, и что комиссию брокер зарабатывает только при завершении сделки. Новый закон оставляет эти вопросы договору и регламенту, так что на практике решающей является именно формулировка договора, которую подписали обе стороны.

Расчёт в таблице носит учебный характер: он иллюстрирует, как читать положение о вознаграждении, и не является ставкой, которую берёт какой-либо агент. Отметим и то, что регистрационный сбор — это не комиссия. Сбор министерства за регистрацию продажи уплачивается государству. На странице объявления Yamal указан сбор за передачу права собственности в 3% для иностранных покупателей, что при входной цене OMR 63 750 ($165 800) составляет OMR 1 912,50 ($4 974), а снижение с 2% до 1% в январе 2025 года, о котором сообщалось, касается граждан и компаний Омана. Покупатели могут спросить у застройщика или министерства, какая шкала сборов применяется к ним.

Отделы продаж застройщиков, назначенные агенты и брокеры вторичного рынка

В Омане покупатель может столкнуться с тремя разными типами сторон на стороне продавца, и закон относится к ним по-разному. Первый — собственный отдел продаж застройщика, который продаёт объекты, построить и продавать которые застройщику разрешено лицензией. Второй — назначенный торговый агент или брокерская фирма, которую застройщик привлёк для поиска покупателей, иногда для определённого рынка. Третий — брокер вторичного рынка, который продвигает готовый объект от имени владельца. Иначе говоря, все трое выполняют работу, которую закон описывает как маркетинг или посредничество, но документы, стоящие за каждым из них, не одинаковы.

Для нового проекта трёхэтапное описание министерства, опубликованное 25 июля 2026 года, различает лицензию застройщика, лицензию проекта и разрешение на рекламу. Застройщику нужны все три, прежде чем он объявит о проекте, начнёт его продвигать или продавать. Для рекламы или маркетинга этого проекта — самим застройщиком или кем-либо от его имени — нужна лицензия именно на данный проект, поскольку статья 6 в транскрипции запрещает это без неё. Брокерская лицензия по статьям 57 и 58 — это отдельный документ, который есть у лица или фирмы, занимающихся посредничеством, поэтому покупатель может попросить оба: и лицензии проекта, и лицензию самого агента.

На вторичном рынке застройщика в цепочке нет. Продавец — владелец, право собственности уже зарегистрировано, и вопрос в том, есть ли у лица, которое продвигает объект, брокерская лицензия и письменный договор с владельцем. Наше руководство по продаже недвижимости в Омане рассматривает этот выход со стороны владельца, включая шаги по передаче права. Для покупателя объекта на этапе строительства роль застройщика в договоре объяснена в руководстве по застройщикам, где отмечено, что договаривающаяся сторона в договоре купли-продажи (SPA) должна совпадать с лицензированным застройщиком.

Раздел справочник застройщиков Омана перечисляет профили застройщиков по компаниям, что помогает покупателю определить продавца, названного в форме бронирования. Профиль застройщика не заменяет проверку в министерстве, но он наглядно показывает наименование компании, проекты и район, который строит каждая компания.

Один застройщик, один мандат на продажу: Jood и Yamal

Недавний пример из прессы показывает, как оманская пресса описывает мандат на продажу. Muscat Daily сообщил 8 февраля 2026 года, что Hamptons International Oman, консалтинговая и брокерская фирма в сфере недвижимости, подписала с Talaat Moustafa Group (TMG) в штаб-квартире застройщика соглашение о том, что станет эксклюзивным международным агентом по продажам проектов Jood и Yamal и эксклюзивным сторонним агентом по продажам как на местном, так и на международных рынках. В сообщении говорится, что общая стоимость двух девелопментов ITC составляет около $5 млрд при более чем 15 000 жилых единиц и что продажи разворачиваются через офисы Hamptons и её платформу для частных клиентов.

Позицию застройщика описывает объявление о запуске от Al Muhaidib Group, партнёра TMG, где сообщается о запуске 2 декабря 2025 года: Jood — планируемый «умный» жилой район в Sultan Haitham City, а Yamal — прибрежное направление с примерно 1 760 метрами береговой линии на Оманском заливе, при совокупных инвестициях свыше $5 млрд. Наши страницы объявлений о Jood и Yamal описывают мандат на продажу в тех же терминах и содержат данные по проектам, которые используются ниже. Этот пример показывает, что агенты по недвижимости в Омане могут выполнять роль продавца для зарубежных рынков, и эта роль существует наряду с собственными лицензиями застройщика, а не вместо них.

Данные по Jood на нашей странице объявления — хороший пример для разбора плана платежей. Двухкомнатная квартира начинается от OMR 78 437 ($204 000) за 1 141 кв. фут (106 м²), передача объектов покупателям запланирована на Q1 2030, а 4,5-летний план платежей таков: 2,5% при бронировании, 17,5% в течение одного месяца, 15% через 12 месяцев, 15% через 24 месяца, ещё три взноса по 15% каждые шесть-восемь месяцев и 5% при завершении. От входной цены это складывается следующим образом.

Проверить доли несложно: они складываются так: 2,5 + 17,5 + 15 + 15 + 45 + 5 = 100. До завершения покупатель выплачивает 95%, то есть OMR 74 515,15 ($193 800), и остаётся OMR 3 921,85 ($10 200). Страница добавляет, что каждая дата платежа фиксируется в договоре купли-продажи (SPA), который и является обязывающим документом, кто бы ни представлял план. В объявлении о Yamal указана более низкая входная цена OMR 63 750 ($165 800), срок передачи объектов покупателям — Q4 2029 и та же 4,5-летняя структура среди четырёх вариантов платежей, а также более длинные 6- и 8-летние планы. Наше сравнение планов платежей за недвижимость в Омане сопоставляет эти структуры с другими застройщиками.

Три лицензии, стоящие за продажей объекта на этапе строительства

Описание министерства от 25 июля 2026 года даёт покупателям простую карту того, что должно существовать до того, как объект будет предложен к продаже. Первый этап — лицензия на девелопмент, которая даёт компании юридическое право вести девелоперскую деятельность в Омане. Второй — лицензия на конкретный проект, которая включает открытие счёта эскроу в местном банке, чтобы можно было продавать объекты на этапе строительства. Третий — разрешение на рекламу, продвижение и маркетинг в СМИ, на онлайн-платформах или на выставках. Генеральный директор по развитию недвижимости Nasser bin Khamis Al Siyabi призвал покупателей убедиться, что и застройщик, и проект зарегистрированы и лицензированы, прежде чем платить или подписывать документы.

Разрешение на рекламу — это то, что покупатель видит чаще всего, ведь именно рекламные материалы обычно служат первым контактом с проектом. Согласно статье 6 в транскрипции, для рекламы, продвижения или маркетинга проекта требуется лицензия министерства именно на этот проект, независимо от того, находится проект в Омане или за рубежом, и правило распространяется на маркетинг за пределами Омана для местных проектов. Статья 63 предусматривает наказание от одного до трёх лет лишения свободы и штраф от OMR 10 000 до 100 000 ($26 008–$260 080) или одно из двух за рекламу или проведение выставок недвижимости без такой лицензии. Министерство повторило это правило в сентябре 2025 года, когда Muscat Daily опубликовал его напоминание о том, что ни одна организация не вправе рекламировать проекты недвижимости без предварительного одобрения.

Наш собственный разбор шагов, предшествующих старту продаж, содержится в статье о пороге маркетинга новостроек в Омане, а механика эскроу и реестра изложена в руководстве по Королевскому указу 79/2025 для покупателей строящихся объектов. В этих материалах отмечено, что процент депозита эскроу для материковой части оставлен исполнительному регламенту, поэтому перечисленные выше лицензии — это проверяемые доказательства, доступные уже сегодня.

Как проверить агента, застройщика или проект

Министерство жилищного строительства и городского планирования — орган, который выдаёт лицензии, ведёт реестры и принимает обращения; его сайт — mohup.gov.om. Atheer, оманское новостное издание, писал 25 июля 2026 года, что закон требует реестров лицензированных застройщиков и проектов, причём публичный доступ к ним зависит от исполнительного регламента, и рекомендовал покупателям начинать с опубликованных каналов министерства. Поэтому покупатель может запросить у каждой стороны конкретные документы, а затем подтвердить их в министерстве, а не полагаться на слова или на копии, присланные в мессенджере. Контрольный список ниже следует правовым источникам, приведённым в этом руководстве.

К реестру применимо несколько предостережений. Закон обязывает министерство вести реестр брокеров по статье 58, но Atheer отмечает, что порядок публичного доступа к реестрам зависит от исполнительного регламента, поэтому практический шаг — прямой письменный запрос в министерство по каждому имени и номеру лицензии. Полезно также, как уже было сказано, сверять номер лицензии с юридическим наименованием в договоре, а не с торговым названием или брошюрой. Две фирмы со схожими названиями могут быть разными компаниями, а платёж, отправленный не той фирме, трудно отследить.

Договор, эскроу и реестр: чем агент не управляет

Защита покупателя при покупке строящегося объекта исходит не от посредника. Она исходит из трёх структур, предусмотренных законом. Первая — счёт эскроу. Согласно статьям 29 и 30 в транскрипции, застройщик открывает счёт эскроу проекта в лицензированном банке, зарегистрированном в министерстве, причём для многоэтапных проектов открывается отдельный счёт на каждую очередь, а открытие и закрытие счёта утверждает министерство. Статья 32 требует периодических банковских выписок, статья 34 позволяет министерству назначить другого консультанта за счёт застройщика и поручить банку остановить платежи, если сертификаты о завершении работ оказались неточными, а статья 37 защищает средства эскроу от кредиторов застройщика.

Вторая — предварительный реестр. Статья 21 создаёт предварительный реестр строящихся объектов, и сделка с таким объектом не имеет силы, если она не внесена в этот реестр. Статья 22, в свою очередь, обязывает застройщика перенести регистрацию в основной реестр и не допускает никаких платежей покупателя сверх регистрационных сборов министерства. Королевский указ 56/2026 — Закон о реестре недвижимости — действует с 18 мая 2026 года по данным Trowers & Hamlins, и он предусматривает электронные реестры и правоустанавливающие документы, а также предварительный реестр строящихся объектов. Этот закон также требует, чтобы доверенность была конкретной в отношении сделки, и позволяет агенту регистрировать имущество на своё имя только тогда, когда доверенность прямо это разрешает.

Третья структура — договор. Atheer сообщает, что утверждённый министерством договор купли-продажи должен охватывать описание объекта, цену, график платежей, срок передачи и обязательства каждой стороны при задержке, а побочные соглашения вне утверждённого договора ничтожны. В той же статье упомянута десятилетняя гарантия на серьёзные конструктивные дефекты. Что касается движения денег, наше пошаговое руководство по объектам на этапе строительства последовательно описывает бронирование, договор и взносы, а сервисные сборы рассматриваются отдельно, потому что они продолжаются и после передачи объекта. Роль агента в этой цепочке — познакомить стороны с объектом и друг с другом; деньги защищают счёт эскроу, запись в реестре и договор.

Наши страницы объявлений фиксируют ту же структуру проект за проектом. Сравнение ниже опирается только на то, что указано на каждой странице, а договор купли-продажи (SPA) в каждом случае является обязывающим документом.

По AIDA резервный взнос OMR 4 000 ($10 403) составляет 3,2% входной цены OMR 126 800 (4 000 / 126 800 = 0,0315), что показывает, как фиксированный взнос ведёт себя как доля цены. По Luma Residence апартаменты от $300 500 равны OMR 115 541 по курсу привязки, а депозит при бронировании в 2,5% составляет около OMR 2 889 ($7 513), и взнос при подписании в 7,5% — около OMR 8 666 ($22 538) через 15 дней. В каждой строке действует один и тот же принцип: страница называет сторону, которая подписывает договор, и покупатель может сопоставить это имя с лицензией застройщика, не полагаясь на название бренда или на то, кто провёл презентацию.

ITC и особые экономические зоны: разные пути одобрения

Не каждый проект идёт по описанному выше материковому пути. Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированные туристические комплексы) — фрихолд-зоны, открытые для иностранных покупателей, — регулируются Королевским указом 12/2006 и Министерским решением 191/2007 с изменениями. Мнение юриста Dr Mohammed Ibrahim Al Zadjali, опубликованное в Times of Oman в июле 2026 года, описывает правила владения: лица, не являющиеся гражданами Омана, могут владеть построенными объектами или участками, отведёнными под строительство или инвестиции; в Мусандаме допускаются только построенные объекты на правах узуфрукта на срок до 99 лет; а собственник не может продать незастроенный участок до завершения строительства, кроме как через ипотеку, взятую на финансирование строительства. Наше руководство по недвижимости фрихолд в Омане и сравнение интегрированных туристических комплексов объясняют эти зоны подробнее.

Что касается Jebel Sifah, Oman Observer сообщил 28 сентября 2025 года о решении министра культурного наследия и туризма, принятом на основании Королевского указа 12/2006 и Министерского решения 191/2007, по которому застройщик не вправе продавать объекты, пока не получит одобрение и Министерства жилищного строительства и городского планирования, и Министерства культурного наследия и туризма. Решение также требует отдельного счёта эскроу и независимой аудиторской фирмы. Поэтому покупатель, рассматривающий проект ITC, может спросить, какие министерства одобрили продажу, помимо запроса номеров лицензий, указанных выше.

У особых экономических и свободных зон есть собственный орган. Oman Observer сообщил 21 сентября 2026 года, что Государственное управление особых экономических зон и свободных зон издало исполнительный регламент на основании Решения 81/2026, опубликованного в Официальной газете № 1666. Согласно этому сообщению, застройщики должны достичь порога, равного 20% общей стоимости проекта, прежде чем продвигать объекты на этапе строительства или принимать платежи за бронирование; расходы эскроу на маркетинг ограничены 3% сумм на счёте, а 5% продажной стоимости каждого объекта удерживаются в течение одного года после регистрации. Застройщики, которые уже ведут маркетинг, имеют до шести месяцев на приведение в соответствие. Поэтому для агентов по недвижимости в Омане, которые работают с проектами в таких зонах, соответствующее одобрение исходит от органа или оператора зоны, а не только от Министерства жилищного строительства.

Тревожные признаки: нейтральный контрольный список

Чиновники и газеты описывали повторяющиеся схемы мошенничества с недвижимостью, и они пересекаются с юридическими пробелами, указанными выше. В сентябре 2025 года помощник директора Генерального управления расследований и уголовного розыска Королевской полиции Омана заявил, что число рекламных объявлений в социальных сетях о недвижимости, включая фермы и квартиры, по необычно низким ценам выросло, и посоветовал жителям убедиться в законности предложения, прежде чем вступать в сделку. 14 июля 2025 года Times of Oman сообщил, что полиция губернаторства Маскат задержала двух человек за размещение фальшивых объявлений об аренде и сбор предоплаты. 9 мая 2026 года Oman Observer описал фальшивые объявления о квартирах по ценам значительно ниже рыночных, требования предоплаты, небольшие подтверждающие платежи и общение через мессенджеры, а также совет не платить, пока юридические документы и проверка не завершены.

В статье Atheer за июль 2026 года перечислены тревожные признаки при покупке строящихся объектов. Вместе с правовыми источниками они образуют нейтральный контрольный список, приведённый ниже. Ни один из этих признаков сам по себе не доказывает нарушения; каждый — повод запросить документ, который требует закон.

Мнение в Oman Observer от 26 июля 2025 года о мошенничестве в сфере аренды добавляет схему со стороны аренды жилья: автор описывает незарегистрированных людей, выдающих себя за агентов по недвижимости, устные договорённости вместо письменных договоров и разрыв между тем, что платит арендатор, и тем, что получает владелец. Это авторская колонка, а не официальный вывод, и читать её следует именно так, но она указывает на тот же механизм контроля: письменный договор и лицензированный посредник, чьё имя можно проверить.

Заявления о резидентстве, которые делают агенты по недвижимости в Омане

Резидентство — это тема, по которой заявления агентов чаще всего требуют проверки. Сама по себе покупка недвижимости не даёт права на проживание. Golden Residency (золотой вид на жительство) требует один объект в Integrated Tourism Complex стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), а каждую заявку рассматривает Королевская полиция Омана. Owner Visa по Решению Королевской полиции Омана 87/2026 не имеет минимальной стоимости объекта, не требует спонсора и привязана к владению, поэтому прекращается при передаче объекта. Наше руководство по Golden Residency и Owner Visa объясняет разницу.

Если применить порог к объявлениям выше, видно, как заявление можно проверить цифрами. Входная цена Jood OMR 78 437 составляет 39% от OMR 200 000 (78 437 / 200 000 = 0,392), а OMR 63 750 по Yamal — около 32% от него. Коллекция Amour Sans Détour проекта AIDA оценена от OMR 126 800 до OMR 152 960, то есть ниже порога, тогда как каждая отдельная вилла на странице, начиная с Fairway Villas, находится на уровне порога или выше, согласно нашей странице объявления. В Luma Residence апартаменты стоят меньше OMR 200 000, а вилла от $650 200 (OMR 250 000) — выше. Такое утверждение — что покупка даёт резидентство — неполно, если не названы путь, статус ITC объекта, правило единственного объекта и сумма.

Наказания, жалобы и споры

Положения о наказаниях позволяют покупателям увидеть наглядно, какое поведение является правонарушением. Как следует из транскрибированного закона, брокерская деятельность или оценка без лицензии наказывается по статье 64 лишением свободы на срок от 10 дней до шести месяцев, штрафом от OMR 1 000 до 10 000 ($2 601–$26 008) или одним из двух наказаний. Согласно статье 63, девелопмент, реклама или маркетинг без необходимой лицензии, а также снятие средств эскроу с нарушением закона наказываются лишением свободы на срок от одного года до трёх лет и штрафом от OMR 10 000 до 100 000, по данным Muscat Daily и транскрипции. Статья 65 позволяет министру применять административные санкции, включая приостановление, отзыв или аннулирование лицензий, либо штраф до OMR 10 000, удваиваемый при повторных нарушениях.

Что касается споров, Atheer отмечает, что при остановке проекта консультант проекта обязан в течение 30 дней сообщить министерству о причинах, после чего министерство изучает ситуацию и либо находит решение, либо передаёт вопрос в компетентный суд. Споры владельцев о неоплаченных сервисных сборах за общие услуги передаются прямо в компетентный суд. Для жалобы на брокера или проект указанной отправной точкой служит само министерство через mohup.gov.om и его опубликованные каналы. Требование брокера о вознаграждении погашается через пять лет по статье 62, и это повод хранить каждый договор и каждую квитанцию.

Часто задаваемые вопросы

Нужна ли лицензия агентам по недвижимости в Омане?

Да, агентам по недвижимости в Омане лицензия нужна. Статья 57 Королевского указа 79/2025 в транскрипции на qanoon.om гласит, что для брокерской деятельности требуется лицензия Министерства жилищного строительства и городского планирования, и BSA сообщает ту же обязанность. Закон вступил в силу в марте 2026 года и отменил прежний закон о брокерской деятельности — Королевский указ 78/86.

Кто регулирует агентов по недвижимости в Омане?

Агентов по недвижимости в Омане регулирует Министерство жилищного строительства и городского планирования, которое выдаёт лицензии и ведёт реестры брокеров и оценщиков по статье 58. При прежнем режиме, как описывали сообщения 2013 и 2017 годов, лицензирование шло через Министерство торговли и промышленности с регистрацией в Министерстве жилищного строительства.

Какова комиссия у агентов по недвижимости в Омане?

Для агентов по недвижимости в Омане закон не устанавливает процента. Статья 59 требует письменного договора между брокером и клиентом и оставляет определение вознаграждения исполнительному регламенту. Согласно прежнему закону, в заметке 2013 года была записана комиссия по умолчанию: 3% стоимости при передаче имущества и 5% стоимости аренды при аренде, если стороны не договорились.

Можно ли проверить лицензию брокера или застройщика?

Министерство ведёт реестры агентов по недвижимости в Омане и призывает покупателей убедиться, что и застройщик, и проект зарегистрированы и лицензированы, прежде чем платить. Atheer отмечает, что публичный доступ к реестрам зависит от исполнительного регламента, поэтому практический путь — письменный запрос в министерство с указанием номера лицензии.

Законно ли для агентов по недвижимости в Омане рекламировать без лицензии проекта?

Нет. Статья 6 в транскрипции требует лицензии министерства именно на проект для его рекламы, а статья 63 за нарушения устанавливает от одного года до трёх лет лишения свободы и штраф от OMR 10 000 до 100 000 ($26 008–$260 080) или одно из двух наказаний.

Куда следует направлять платежи при покупке строящегося объекта?

На счёт эскроу проекта, указанный в договоре. Статьи 29 и 30 требуют счёта эскроу проекта в лицензированном банке, а Atheer называет просьбу заплатить на личный счёт сотрудника отдела продаж тревожным признаком.

Даёт ли покупка через агента резидентство?

Покупка через любого из агентов по недвижимости в Омане сама по себе не даёт резидентства. Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), и решение принимает Королевская полиция Омана. Owner Visa по Решению 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора и прекращается при передаче права собственности.

Может ли одно лицо быть одновременно брокером и оценщиком?

Нет. Статья 61 запрещает совмещать брокерскую деятельность и оценку, поэтому лицо, оценивающее объект, не может одновременно быть посредником, который его продаёт.

Что грозит брокеру без лицензии?

Статья 64 предусматривает от 10 дней до шести месяцев лишения свободы, штраф от OMR 1 000 до 10 000 или одно из двух наказаний. Статья 65 добавляет административные санкции для лицензированных операторов, включая приостановление или аннулирование лицензии и штрафы до OMR 10 000.

Окончательны ли правила для агентов по недвижимости в Омане?

Закон действует, но у министра есть время примерно до марта 2027 года, чтобы издать исполнительный регламент, который установит категории лицензий, содержание договоров и способы определения вознаграждения. До тех пор действующие правила и решения продолжают применяться, если не противоречат закону.

Дата проверки: 16 октября 2026 г. Источники: decree.om, Королевский указ 79/2025; транскрипция закона на qanoon.om; BSA; Mondaq; Oman Observer, 25 июля 2026 г.; Times of Oman, 25 июля 2026 г.; Atheer; Muscat Daily о мандате Hamptons; Al Muhaidib Group; Trowers & Hamlins о законе о реестре; Times of Oman о сборах 2022 года; Muscat Daily о сборах 2025 года; Curtis Oman Law Blog; Oman Observer, 2017; Oman Observer, 2018; Muscat Daily о мошенничестве; Oman Observer, 9 мая 2026 г.; Times of Oman о фальшивых объявлениях; авторская колонка Oman Observer; Oman Observer о регламенте OPAZ; Times of Oman о владении в ITC; Oman Observer о Jebel Sifah; Министерство жилищного строительства и городского планирования.