NEU Tbilisi: жильё на месте пивоварни, обзор (2026)

NEU Tbilisi — проект из двух малоэтажных корпусов на 199 жилых единиц, который грузинский застройщик NEXT представляет на месте исторической пивоварни на улице Димитрия Узнадзе, на левом берегу реки Мтквари в Тбилиси: студии от 31,9 м², первоначальный взнос 10%, рассрочка на 42 месяца под 0% и передача объектов в декабре 2029 года по заявлению застройщика.

В этом обзоре разобрана страница проекта на сайте застройщика в том виде, в каком она была показана 8 ноября 2026 года: студия от USD 153 120 с ремонтом, квартира с одной спальней от USD 244 320, квартира с двумя спальнями от USD 367 500 и тип с тремя спальнями, для которого цена не указана. К этому добавлен контекст с источниками о Тбилиси и о покупке объекта в строящемся доме в Грузии, а по каждому пункту, по которому застройщик ничего не публикует, сделана отметка. Страница проекта — next-property.com/neu-tbilisi-by-next.

Обзор проекта NEU Tbilisi

Застройщик относит проект к серии, которую называет Heritage Series, и описывает его как малоэтажный комплекс на месте пивоварни Wetzel 1867 года; кирпичные арки и промышленная труба старой пивоварни сохранены как визуальные элементы. Согласно странице, корпуса выходят прямо на реку на улице Димитрия Узнадзе, в нескольких шагах от проспекта Давида Агмашенебели. Изображения, которые приведены на странице, — это визуализации (рендеры), подготовленные самим застройщиком.

Страница помечает проект как PRESALE (предпродажа) и указывает передачу объекта в декабре 2029 года в главном блоке и в ценовой панели. Отдельный блок на той же странице — с прогнозами доходности от застройщика — сообщает, что проект будет завершён под ключ в мае 2030 года. В разделе 2 оба месяца сопоставлены с календарём платежей, поскольку 42 ежемесячных платежа заканчиваются ближе к более позднему месяцу.

Перечислены четыре типа объектов — от студии в 31,9 м² до квартиры с тремя спальнями площадью до 176,6 м², — и все указанные цены включают ремонт. Застройщик не публикует число этажей, количество объектов каждого типа, цену типа с тремя спальнями, номер дома, отметку на карте, координаты и название района. Зато он публикует общее число — 199 жилых единиц — и общую жилую площадь 11 600 м².

Страница проекта содержит также отдельные прогнозы доходности и роста цен и заявления о налогах. Это прогнозы застройщика, их условия относятся к документам сделки, и в этом обзоре они не пересказываются и не оцениваются; правила налогообложения и проживания в разделе 6 взяты из официальных текстов.

Типы объектов, площади и план платежей на 42 месяца

Блок с площадями и ценовые карточки застройщика согласуются по четырём типам. В таблице ниже они повторены и дополнены эквивалентом каждой начальной цены в лари по официальному курсу Национального банка Грузии — GEL 2,5949 за USD на 8 ноября 2026 года. Застройщик указывает цены только в долларах, поэтому колонка в лари — это пересчёт, который выполнен в рамках этого обзора, а не данные со страницы застройщика.

В следующей таблице используются только опубликованные числа. Начальная цена и начальная площадь могут относиться к разным объектам, поэтому каждая ставка здесь — арифметический результат, а не ставка, которую публикует застройщик. Ставка берётся при наименьшей площади типа, так как страница не сообщает, к какому объекту относится каждая цена «от».

Из этих расчётов выделяются два результата, на которые стоит обратить внимание. Начальные цены студии и типа с одной спальней составляют ровно USD 4 800 за м² при их наименьших площадях (153 120, делённые на 31,9, и 244 320, делённые на 50,9), а тип с одной спальней в 1,60 раза превосходит студию и по площади, и по цене.

Начальная цена типа с двумя спальнями составляет USD 5 213 за м², что на 8,6% выше ставки двух меньших типов (5 212,8, делённые на 4 800). Переход от начального объекта с одной спальней к начальному объекту с двумя спальнями добавляет 19,6 м² и USD 123 180, то есть USD 6 285 за каждый добавленный квадратный метр, тогда как для шага от студии к типу с одной спальней эта величина составляет USD 4 800.

Диапазоны площадей пересекаются в одном месте, и это стоит отметить отдельно. Квартира с одной спальней может достигать 77,7 м², а квартира с двумя спальнями может начинаться с 70,5 м², поэтому самые большие объекты с одной спальней больше самых маленьких объектов с двумя спальнями на 7,2 м².

Ценовые карточки не поясняют, как цена типа растёт по его диапазону площадей, и не указывают цену для верхней границы, поэтому рассчитать ставку там нельзя. У типа с тремя спальнями самый широкий разброс — 70,1 м², и цены на странице для него нет; при ставке студии и типа с одной спальней USD 4 800 его наименьший объект стоил бы USD 511 200, но это лишь арифметика по ставке другого типа, а не опубликованная цифра.

Застройщик публикует и общую жилую площадь 11 600 м² на 199 жилых единиц, что даёт в среднем 58,3 м² на единицу (расчёт). Страница не сообщает, входят ли в эту площадь балконы, коридоры и другие общие зоны, и не называет количество объектов каждого типа, поэтому среднее значение нельзя сопоставить с таблицей типов.

План платежей состоит из двух опубликованных частей: первоначального взноса 10%, указанного как USD 15,3k для студии, и 42 месяцев рассрочки под 0%, указанных как «от USD 3 281» в месяц. Арифметика по цене студии подтверждает это прочтение: 90% от USD 153 120 — это USD 137 808, а при делении на 42 получается USD 3 281,14.

Страница не указывает, какая доля цены, если она вообще есть, подлежит оплате при передаче объекта, поэтому в таблице ниже 90% рассматриваются как 42 равных ежемесячных платежа и показано, что это означает для трёх других цен.

Календарь платежей зависит от месяца начала, а этого месяца страница не называет. Допустим, первоначальный взнос вносится в ноябре 2026 года, а первый платёж следует за ним в декабре 2026 года. Тогда 37-й платёж приходится на декабрь 2029 года, месяц передачи объекта, и выплачено 89,3% цены; 42-й платёж приходится на май 2030 года — месяц, названный в блоке о завершении на странице.

При бронировании в январе 2027 года последний платёж смещается на июль 2030 года, а к декабрю 2029 года выплачено 35 платежей (85,0%); при бронировании в марте 2027 года он смещается на сентябрь 2030 года, выплачено 33 платежа (80,7%).

Выдаются ли ключи до последнего платежа и как договор трактует месяцы между декабрём 2029 года и последним платежом — это вопросы к предварительному договору. Страница лишь сообщает, что покупатель становится официальным собственником в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты.

Расположение NEU Tbilisi: улица Узнадзе и левый берег Мтквари

Текст застройщика о расположении конкретен в отношении улицы и реки и молчит о районе. Он помещает проект прямо у реки Мтквари на улице Димитрия Узнадзе, на историческом левом берегу, в нескольких шагах от проспекта Давида Агмашенебели, и маркирует его «Набережная Мтквари, центральный Тбилиси».

Страница не печатает номер дома и координаты, а в исходном коде страницы нет встроенной карты. Мэрия Тбилиси перечисляет десять районных администраций, а Национальная служба статистики Грузии (Geostat) публикует цены по этим десяти районам, поэтому покупателю, который хочет сопоставить проект со статистикой по районам, следует спросить, в каком районе зарегистрирован участок.

На странице мэрии о географии описана обстановка, на которую опирается формулировка застройщика. Тбилиси расположен на реке Мтквари (Кура) на высоте от 380 до 600 метров над уровнем моря и занимает 720 квадратных километров; река делит город на левую и правую набережные.

На левой набережной находится гора Махата, вершина которой достигает 630 метров. Русло реки понижается с 425 метров у Дигоми до 370 метров у Ортачала. Высоту самого участка над уровнем моря застройщик не указывает.

Страница города о климате приводит среднегодовую температуру 12,7 °C, 0,9 °C в январе и 24,4 °C в июле, абсолютный минимум −23 °C и максимум 40 °C, около 560 мм осадков в год и снег в течение 15–25 дней. Это показатели по городу в целом, а не по конкретному участку; для самого участка застройщик подобных данных не публикует.

По данным Geostat на 1 января 2026 года, в Грузии насчитывается 3 941,1 тыс. человек, из них 1 369,4 тыс. — в городе Тбилиси, а 1 309 тыс. человек живут в городских поселениях. Это около 34,7% населения страны (расчёт). Публикация Geostat о населении опирается на перепись 2024 года и движение населения в 2025 году; за 2025 год она сообщает о 131 501 иммигранте и 114 374 эмигрантах по стране.

Что касается посетителей, публикация Geostat о въездном туризме насчитывает в 2025 году 7,8 млн прибытий международных путешественников-нерезидентов в Грузию, что на 5,9% больше, чем в 2024 году, и 6,9 млн посещений международными посетителями. Самым посещаемым регионом был Тбилиси — 3,8 млн посещений, впереди Аджарии с 2,7 млн, а средняя продолжительность пребывания составила 5,6 ночи. Эти цифры описывают поток посетителей столицы в целом и ничего не говорят о том, насколько удобен или востребован какой-либо отдельный адрес.

Расстояния у застройщика указаны во времени в пути пешком и на машине. Он называет 15 минут пешком до ближайшей станции метро, не называя саму станцию, 25 минут до проспекта Руставели и 30 минут до Старого города (способ передвижения для двух последних не указан) и 30 минут на машине до аэропорта. Километры не указаны.

Тбилисская транспортная компания, которая полностью принадлежит мэрии, сообщает на своей странице «О компании», что метро работает с 1966 года, когда открылась первая линия между «Дидубе» и «Руставели», и что компания эксплуатирует также муниципальные автобусы и канатную дорогу Рике — Нарикала.

История участка рассказана в двух версиях. На странице застройщика названа пивоварня Wetzel 1867 года. В материале Georgia Today от 24 апреля 2026 года о приобретении NEXT участка бывшей пивоварни «Казбеги» основание пивоварни Фридриха Wetzel датировано 1870-ми годами, на территории нынешней улицы Узнадзе; упоминается золотая медаль на общекавказской выставке 1901 года и сказано, что подробности реконструкции будут раскрываться поэтапно.

В этом обзоре для концепции проекта используется год застройщика, а дата из публикации зафиксирована как отдельная опубликованная цифра.

Один из ориентиров, названных застройщиком, имеет собственную публичную историю. В материале Commersant от 11 апреля 2024 года здание Wetzel Hotel на проспекте Агмашенебели описано как памятник культурного наследия, построенный в конце 19-го века потомком немецкого колониста Фридриха Wetzel и затем обнесённый строительным забором. Страница застройщика называет отель лишь соседним ориентиром.

Для ценового контекста: квартальный индекс Geostat по новостройкам в Тбилиси в публикации от 23 октября 2026 года был на 5,9% выше уровня третьего квартала 2025 года, причём для квартир рост составил 5,6%; индекс рассчитан в лари по ценам предложения.

В той же публикации Geostat приведены отдельные медианные цены предложения по типу отделки (black, white и green frame) и по районам. Руководство по ценам в Тбилиси на этом сайте сводит эти медианы по районам в таблицу рядом со второй серией данных, а в разделе 7 расчётная ставка проекта сопоставляется с ними.

Территория пивоварни: корпуса, состав объектов и контраст с Cinema City

Слово, которое организует страницу проекта, — «коллекция». Застройщик называет его малоэтажным проектом коллекционного типа, фасады и конструкция которого вдохновлены первоначальным обликом пивоварни. Два корпуса объединяет центральный двор, который на странице описан как пешеходное пространство для отдыха, встреч, мероприятий и обедов на открытом воздухе; рядом с жилыми помещениями предусмотрены коммерческие и гастрономические функции, а коворкинг указан среди удобств.

Таким образом, получается сочетание жилой части сверху и помещений, открытых для публики, внизу, причём саму схему застройщик оценивает в 199 жилых единиц.

Архитектурные элементы, названные на странице, — сохранённые арки пивоварни, историческая промышленная труба, арочные окна с современным остеклением и пункт «от пола до потолка». В тексте добавлено, что кирпичные арки и труба сочетаются со стеклом, фасадными деталями медного оттенка и натуральными материалами, а в интерьерах используются натуральные фактуры с «тонкими отсылками» к немецкому наследию здания.

На рендерах показаны мост между двумя арочными крыльями и двор с видом на трубу; это иллюстрации, а не фотографии построенного объекта.

Перечень инженерных систем — типовой текст NEXT, который встречается и на других страницах проектов: скоростные лифты, центральное отопление, стекло с низкой излучательной способностью, вентиляционные каналы, встроенные в оконный профиль, кондиционирование Daikin VRF и сантехника Geberit; в тексте о фасаде упомянуты также алюминиевые двери и окна Schüco.

Страница называет все это лишь компонентами комплекса; она не утверждает, что поставщик или иная третья сторона одобряет проект, и не уточняет, какие из этих позиций находятся непосредственно в квартирах, а какие — в местах общего пользования дома.

Ближайшее сравнение — страница застройщика для NEXT Cinema City Tbilisi, поскольку оба проекта носят метку Heritage Series, оба помечены PRESALE и оба указывают декабрь 2029 года. В таблице две страницы поставлены рядом в том виде, в каком они напечатаны; страница Cinema City — next-property.com/next-cinema-city-tbilisi.

Из сравнения в таблице следуют три существенных различия. Первое — форма здания: одно высокое здание рядом с восстановленным памятником против двух невысоких зданий, повторяющих контур промышленной площадки. Второе — информация о площадях. NEU Tbilisi публикует диапазон площадей для каждого типа, поэтому для него можно рассчитать ставку за квадратный метр, а Cinema City не публикует ничего. Третье — перечень удобств, который длиннее на странице Cinema City.

Общие элементы — план на 42 месяца, первоначальный взнос 10% и месяц передачи, а ежемесячная цифра на странице Cinema City (USD 4 414 при начальной цене USD 206 000) следует той же арифметике: 90% на 42. Начальная цена Cinema City выше цены студии здесь на USD 52 880 (34,5%), но две карточки описывают типы разной, частично не опубликованной площади.

Формулировка «с ремонтом» встречается на ценовой карточке в главном блоке, в строке «Все цены включают ремонт» и в таблице объектов. Страница не поясняет, что входит в ремонт. На главной странице застройщика опубликованы два пакета ремонта: один от USD 650 за м², включающий отделку, сантехнические и электромонтажные работы, и пакет под ключ от USD 900 за м² с мебелью, техникой и декором; страница проекта не уточняет, является ли какой-либо из них тем, что заложен в эти цены.

Для масштаба можно привести такой пример: две начальные ставки, применённые к студии в 31,9 м², дали бы USD 20 735 и USD 28 710 (расчёт). Эти цифры показывают, во что выливаются ставки с главной страницы на одной площади, и не являются разбивкой цены студии.

Нормативная цепочка проекта — вопрос отдельный от дизайна. Страница не указывает ни разрешение на строительство, ни класс здания, ни статус наследия для какого-либо элемента участка. В списке ниже названы записи, существующие в грузинском праве, и места их хранения; в документах застройщика по продаже можно увидеть, какие из них применимы.

1. Выписка из Публичного реестра на участок, которую ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR), с указанием собственника и любых зарегистрированных прав или ограничений.
2. Любой статус объекта культурного наследия у трубы, арок или зданий. Закон Грузии о культурном наследии гласит, что статус присваивается по статье 15, вносится в Государственный реестр объектов культурного наследия по статье 16 и сопровождается буферными зонами по статье 34. Страница умалчивает о том, применимо ли что-либо из этого.
3. Разрешение на строительство. По статьям 100 и 101 Кодекса о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности его выдаёт исполнительный орган муниципалитета в два этапа, а статья 111 связывает его действительность с проектом организации строительства.
4. Класс здания по статье 96, от которого зависят правила выдачи разрешения и ввода в эксплуатацию.
5. Акт ввода в эксплуатацию. Статья 139¹ того же Кодекса запрещает эксплуатировать здание до выдачи акта и запрещает подключать электричество и природный газ к зданию, не введённому в эксплуатацию, за исключением снабжения для строительных работ.
6. Регистрация права собственности на готовый объект, которую статья 15⁶(1) Закона о публичном реестре связывает с документом, признающим здание пригодным к использованию (ввод в эксплуатацию).

Последняя сводная версия закона о наследии, размещённая на matsne.gov.ge, датирована 10 июня 2026 года. Этот список — лишь карта публичных записей, а не утверждение о том, что какой-либо из них не хватает; именно в таком порядке их обычно запрашивает юрист покупателя.

От резервирования до регистрации права собственности: порядок действий в Грузии

Для объекта, который ещё не построен, значимы три регистрации, и порядок их следования задают два закона. Первая — договор. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 311¹ позволяет сторонам подписать договор перед уполномоченным лицом в регистрирующем органе, так что отдельное нотариальное удостоверение не нужно.

Вторая — регистрация будущего права. Закон о публичном реестре позволяет предварительно зарегистрировать право на основании соглашения сторон (статья 12) и в статье 15⁶(10) разрешает зарегистрировать на земельном участке обязательство передать объект в строящемся здании после выдачи условий использования участка под строительство.

Застройщик называет это «зарегистрируйте своё будущее право собственности» и не сообщает, какой механизм использует.

Третья — регистрация готового объекта, которая следует за вводом здания в эксплуатацию, как поясняет список в разделе 4. Национальное агентство публичного реестра, NAPR, публикует сборы и сроки для выполняемых им действий, и в таблице они приведены рядом с собственными этапами застройщика.

Сбор NAPR за регистрацию права — GEL 150, 270 или 350, что составляет примерно USD 58, USD 104 и USD 135 по курсу GEL 2,5949 за USD. Покупателю, подписывающему документы за рубежом, обычно требуется признание иностранных документов в Грузии; Грузия участвует в Конвенции об апостиле, которая вступила для неё в силу 14 мая 2007 года согласно таблице статусов HCCH.

Гонорары нотариуса или юриста — это отдельная статья расходов, и застройщик их на своей странице не публикует. Пошаговое руководство и руководство по покупке из-за рубежа описывают порядок действий для нерезидента.

Вид на жительство, налоги и финансирование для иностранного собственника

Сначала о праве собственности. Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю ограничивает круг лиц, которые могут владеть сельскохозяйственной землёй (статья 4), а квартира в жилом доме сельскохозяйственной землёй не является, поэтому для объекта здесь это ограничение не действует. Руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, на этом сайте даёт более широкую картину для иностранных покупателей.

Вид на жительство — вопрос, который напрямую поднимает страница застройщика, строкой, относящей минимум в USD 150 000 к 1 марта 2026 года. Агентство развития государственных услуг (SDA) формулирует правило так: краткосрочный вид на жительство для иностранца, обладающего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в GEL, определённой сертифицированным оценщиком аккредитованной организации.

Закон о правовом статусе иностранцев гласит, что разрешение можно каждый раз продлевать на один год и что оно прекращается вместе с правом собственности. Руководство по виду на жительство датирует повышение с USD 100 000 1 марта 2026 года.

В сопоставлении с указанными ценами начальная цена студии USD 153 120 превышает USD 150 000 на USD 3 120 (2,1%), а начальные цены типов с одной и двумя спальнями превышают эту сумму на USD 94 320 и USD 217 500. Начальная цена типа с двумя спальнями, USD 367 500, превышает также USD 300 000 — сумму для инвестиционного вида на жительство.

Критерий — рыночная стоимость по оценщику, а не цена по договору, а то, как агентство рассматривает объект, ещё не зарегистрированный, — вопрос к самому агентству. В этом обзоре нет никаких обещаний, что какой-либо объект подойдёт.

Налоги на индивидуального собственника изложены в Налоговом кодексе на matsne.gov.ge. Налог на имущество физических лиц, включая объекты незавершённого строительства (статья 201), установлен в размере не менее 0,8% и не более 1% от рыночной стоимости на конец предыдущего года (статья 202(5)).

Статья 206(1)(a) освобождает лицо, семейный доход которого в предыдущем году не превышал GEL 100 000, — примерно USD 38 537 по курсу GEL 2,5949. На странице Службы доходов (Revenue Service) о налоге на имущество сказано, что годовая декларация физического лица подаётся до 1 ноября, а платёж вносится до 15 ноября; руководство по налогу на имущество разбирает примеры.

Аренда и продажа имеют собственные правила. Статья 81 облагает доход от аренды жилья, полученный физическим лицом, не делающим вычетов, по ставке 5%, а в остальных случаях применяет общую ставку 20%, а прибыль от продажи жилой квартиры облагает по ставке 5%, тогда как статья 82(1)(f.a) освобождает прибыль от квартиры, которой владели более двух лет. Когда покупатель в рассрочку считается собственником для этих целей, зависит от договора и записи в реестре.

Что касается финансирования, страница проекта не публикует банковских схем; план — собственный план застройщика. Национальный банк Грузии устанавливает предельное соотношение кредита к стоимости (LTV) 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а также пределы соотношения платежа к доходу (PTI), зависящие от чистого месячного дохода и валюты кредита, — на своей странице PTI и LTV. Даёт ли банк кредит нерезиденту под объект в строящемся здании, решает каждый банк, а руководство по ипотеке описывает практику.

Что подготовить при резервировании

1. Форма резервирования и документы, удостоверяющие личность, которые запрашивает застройщик, вместе с квитанцией о резервном взносе, где указаны объект, срок удержания и условия возврата.
2. Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны объект, его площадь, цена, отделка, покрываемая формулировкой «с ремонтом», дата передачи и последствия задержки.
3. Полный график платежей с суммами, датами и валютой каждого из 42 платежей, а также порядок учёта любой суммы, подлежащей оплате при передаче объекта.
4. Выписка из Публичного реестра на участок, а позднее — на объект, вместе с документами о разрешении и вводе в эксплуатацию, перечисленными в разделе 4.
5. Реквизиты платёжного счёта или эскроу для каждого платежа — в письменном виде.
6. Полное юридическое наименование и регистрационные данные договаривающейся стороны; страница проекта эту сторону не называет.
7. График сервисных сборов и перечень удобств, которые они покрывают.
8. Для покупателя, который не будет находиться в Грузии, — доверенность или другой документ, подписанный за рубежом, с апостилем.

Сравнение NEU Tbilisi с Cinema City и другими проектами NEXT

На этом сайте представлены тринадцать проектов NEXT: семь в районе Батуми, включая Гонио, четыре в Тбилиси, один в Кобулети и один в Дубае. В таблице для каждого проекта указаны место, статус или срок передачи в формулировке его собственной страницы, типы объектов и опубликованная начальная цена.

Основания для сравнения различаются: одни цены относятся к обычной студии, другие — к меблированной, третьи включают ремонт, и каждая страница называет собственную отделку. Первая строка — эта страница, и она без ссылки.

Если читать таблицу целиком, NEU Tbilisi — один из четырёх тбилисских проектов NEXT. В этой группе начальные цены составляют от USD 95 160 до USD 206 000, месяцы передачи — от сентября 2027 до декабря 2029 года, и только два проекта серии Heritage Series имеют метку PRESALE.

Срок рассрочки задаётся для каждого проекта отдельно, а на нескольких страницах указаны две даты — передача и более позднее завершение, поэтому каждую страницу следует читать на предмет собственного графика. Эти цифры не задают рейтинга проектов.

Среди других грузинских объектов Mira Verde Tbilisi — тбилисский проект другого застройщика: студия от 38 м² примерно за USD 197 198, цифра пересчитана из дирхамов по привязке 3,6725, объект сдаётся с мебелью. При расчётных USD 5 189 за м² для этой наименьшей студии основание иное, чем у ставки USD 4 800 здесь, которая включает ремонт.

Два батумских объекта дают контекст по входным ценам: Delux Horizon — USD 65 000, Mardi Hills — USD 45 276, каждая цена на основании, указанном на её странице. Страница города Тбилиси охватывает районы столицы, а страница Грузии — всю страну.

Ещё одно сравнение уместно здесь, потому что к нему приглашает ставка из раздела 2. Руководство по ценам в Тбилиси на этом сайте сводит в таблицу медианную цену предложения Geostat за третий квартал 2026 года для новостроек: GEL 7 004 за м² в Мтацминде, самом дорогом из десяти районов, что составляет около USD 2 699 по курсу GEL 2,5949. Расчётная ставка NEU Tbilisi USD 4 800 за м² в 1,78 раза выше этой цифры.

Основания не совпадают: районная цифра — это медиана цен предложения по всем уровням отделки, а ставка проекта — начальная цена застройщика за наименьший объект типа с ремонтом. Для сопоставления на равных условиях нужны район, в котором зарегистрирован участок, и цифра, скорректированная на отделку.

NEXT (застройщик)

Единственный источник сведений о компании здесь — страницы самого застройщика. Страница «О компании» описывает NEXT как международного девелопера из Грузии, основанного в Батуми Кахой Девадзе, первым проектом которого стал NEXT Orange.

Хронология компании начинается в 2018 году с NEXT Apartments, NEXT Green и NEXT White и доходит до Тбилиси в 2024 году, где перечислен Tbilisi Oriental на берегах Мтквари. Метки Heritage Series, использованной для этого проекта и для Cinema City, в этой хронологии нет.

Главная страница сообщает о примерно восьми годах в девелопменте недвижимости. В контактных блоках страниц проектов указаны офисы в Батуми, Тбилиси, Дубае и Варшаве и ещё один офис в Кении в Tatu City. Меню сайта делит проекты на строящиеся в Грузии, международные и завершённые, а также содержит ссылку на мобильное приложение NEXT Property, которое застройщик описывает как инструмент для управления бронированием, финансами и платежами.

Страницы застройщика называют несколько международных наград, для большинства без категорий и годов, поэтому ни одна из них в этом обзоре не повторяется. Страницы также не публикуют число уже сданных покупателям домов. Телефоны и адреса электронной почты застройщика в этом обзоре намеренно опущены.

Часто задаваемые вопросы

Что такое NEU Tbilisi и где он находится?

Это малоэтажный жилой проект, состоящий из двух корпусов и 199 жилых единиц, который NEXT строит на месте исторической пивоварни Wetzel на улице Димитрия Узнадзе, на левом берегу реки Мтквари. Страница застройщика помещает его в нескольких шагах от проспекта Давида Агмашенебели и не указывает номер дома, отметку на карте и название района. Покупатель может запросить выписку из реестра на участок, чтобы увидеть, какой именно участок имеется в виду и к какому району он относится.

Сколько стоит объект в NEU Tbilisi?

Страница застройщика указывает три начальные цены, все с ремонтом: USD 153 120 за студию, USD 244 320 за квартиру с одной спальней и USD 367 500 за квартиру с двумя спальнями. Для типа с тремя спальнями цена не указана. При наименьшей опубликованной площади цены студии и типа с одной спальней дают одинаковые USD 4 800 за м² (расчёт). На странице показаны начальные цены, а список доступных объектов не опубликован.

Когда NEU Tbilisi будет передан?

Главный блок и ценовая панель называют декабрь 2029 года, и проект помечен PRESALE. Другой блок на той же странице — с прогнозами доходности застройщика — сообщает, что проект будет завершён под ключ в мае 2030 года. Страница не объясняет, как эти два месяца соотносятся друг с другом. Месяц передачи, месяц завершения и последствия задержки относятся к предварительному договору купли-продажи.

Что означает «с ремонтом» в ценах?

Застройщик печатает это на ценовой карточке и в строке «Все цены включают ремонт», но не расписывает работы. На его главной странице опубликованы два пакета ремонта: от USD 650 за м² и пакет под ключ от USD 900 за м²; страница проекта не уточняет, какой из них применяется. Покупателю следует запросить в письменном виде перечень спецификаций отделки и статус кухонь, санузлов и оснащения.

Как работает план на 42 месяца?

Страница указывает первоначальный взнос 10%, показанный как USD 15,3k для студии, и 42 месяца рассрочки под 0%, показанные как USD 3 281 в месяц. Эта месячная цифра равна 90% цены студии, делённым на 42. Страница не называет месяц начала и платёж при передаче объекта. При бронировании в ноябре 2026 года 42-й платёж пришёлся бы на май 2030 года, то есть после заявленной передачи.

Даёт ли покупка здесь грузинский вид на жительство?

Официальное правило изложено на странице Агентства развития государственных услуг: краткосрочный вид на жительство при праве собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в GEL, определённой сертифицированным оценщиком. Начальные цены всех трёх типов, для которых цена указана, выше этой суммы, но критерий — стоимость по оценке, а разрешение опирается на право собственности. Ничто в этом обзоре не обещает, что тот или иной объект подойдёт.

Может ли иностранный покупатель владеть квартирой в Тбилиси?

Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю ограничивает круг собственников сельскохозяйственной земли, а квартира в жилом доме сельскохозяйственной землёй не является. Гражданский кодекс требует письменной формы сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре. Руководства на этом сайте о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость и как покупать из-за рубежа, объясняют шаги для нерезидента, включая документы с апостилем.

Какие налоги платит физическое лицо-собственник?

По Налоговому кодексу налог на имущество физического лица составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года, с освобождением, если семейный доход за предыдущий год не превышал GEL 100 000. Доход от аренды жилья без вычетов облагается по ставке 5%, а прибыль от продажи квартиры облагается по ставке 5%, если только ею не владели более двух лет. Руководство по налогу на имущество на этом сайте содержит разобранные примеры.

Чем этот проект отличается от Cinema City?

Оба помечены PRESALE, оба указывают декабрь 2029 года и предлагают первоначальный взнос 10% и 42 месяца под 0%. Этот проект — два малоэтажных корпуса вокруг двора на месте бывшей пивоварни, 199 жилых единиц, с площадями для четырёх типов; Cinema City — одно 16-этажное здание рядом с восстановленным павильоном киностудии, 200 жилых единиц, без указанных площадей. Начальные цены — USD 153 120 и USD 206 000, обе с ремонтом.

Какие документы следует проверить до внесения резервного взноса?

Обычный набор: условия резервирования, предварительный договор с датой передачи, график платежей, выписка из Публичного реестра на участок, разрешение на строительство и класс здания, любой статус объекта культурного наследия у старых конструкций пивоварни, реквизиты платёжного счёта или эскроу, график сервисных сборов и полное юридическое наименование договаривающейся стороны. Разделы 4 и 6 показывают, где хранится каждая запись.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники:

• NEXT: страница проекта (на английском языке), просмотрена 8 ноября 2026 года
• NEXT: страница проекта Cinema City
• NEXT: страница «О компании»
• NEXT: главная страница
• Georgia Today: NEXT займётся застройкой участка бывшей пивоварни «Казбеги» в Тбилиси, 24 апреля 2026 года
• Commersant: отель Wetzel на проспекте Агмашенебели, 11 апреля 2024 года
• Мэрия Тбилиси: география и природа
• Мэрия Тбилиси: климат
• Тбилисская транспортная компания: о компании
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 года
• Geostat: статистика въездного туризма за 2025 год
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, третий квартал 2026 года
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183 и 311¹
• Закон Грузии о публичном реестре, статьи 12 и 15⁶
• Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, статьи 96, 100, 101, 111 и 139
• Закон Грузии о культурном наследии, статьи 15, 16 и 34
• Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю, статья 4
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов: налог на имущество
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют на 8 ноября 2026 года
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• HCCH: таблица статусов Конвенции об апостиле

Эквиваленты в лари рассчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии GEL 2,5949 за USD на 8 ноября 2026 года. Цифры, помеченные как расчётные, — это арифметика по опубликованным числам застройщика.

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.