BLOX Kheivani Tbilisi: обзор 1 010 квартир в селекторе (2026)

BLOX Kheivani Tbilisi — жилой комплекс по адресу проспект Агмашенебели (Aghmashenebeli Avenue), 105, в Тбилиси: в общедоступном селекторе квартир застройщик BLOX указывает 1 010 квартир в шести зданиях, и 407 из них на момент просмотра селектора 13 ноября 2026 г. не были помечены как проданные.

Этот обзор проекта BLOX Kheivani Tbilisi опирается на страницы застройщика на blox.ge и на сайт объявлений Korter в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г. Застройщик публикует цены на каждую квартиру в USD и GEL, но не указывает дату передачи объекта текстом, план платежей и спецификацию отделки, поэтому эти пробелы названы прямо, а не заполнены догадками.

В обзор добавлены подсчёты по зданиям, разбор того, как соотносятся между собой указанные площади и цены, расстояния по прямой и по дорогам, грузинские правила регистрации, налогообложения, получения вида на жительство и банковского кредитования, а также перечень вопросов, которые покупатель может задать в письменной форме.

Обзор проекта BLOX Kheivani Tbilisi

На странице проекта на blox.ge застройщик называет проект новым масштабным многофункциональным жилым комплексом на аллее Агмашенебели (Aghmashenebeli Alley). Сказано, что в комплексе семь блоков, два из них — жилые здания башенного типа, а также офисные и коммерческие помещения, фирменный супермаркет, аптека и торговые точки. В поле адреса указано: проспект Агмашенебели, № 105. Это формулировки застройщика по состоянию на 13 ноября 2026 г.

Селектор квартир, который стоит за страницей, конкретнее самого текста. В нём перечислено шесть зданий: Башня 1, Башня 2 и Блоки A, B, C и D. Вместе в них 1 010 квартир: 68 студий, 614 двухкомнатных, 224 трёхкомнатные и 104 четырёхкомнатные квартиры — именно так селектор считает комнаты. У квартиры со статусом «Available» указаны цена в USD и GEL, цена за м² и площадь. В следующих разделах разобрано, что показывают эти данные.

Ход работ описывают две цифры. В списке проектов на blox.ge у этого проекта указано 1 %, а его карточки, по описанию, показывают ход строительства. На страницах квартир есть поле начала проекта — 1 ноября 2026 г. Страница не объясняет, как рассчитан 1 %, поэтому цифру следует читать как признак ранней стадии, а не как измеренную величину.

Что каждый источник указывает о статусе, адресе, районе, передаче объекта и зданиях

Прочитаны четыре источника: страница проекта, рекламная страница на blox.ge, страницы квартир и объявление на Korter, цены в котором датированы 10 ноября 2026 г. По основным фактам источники согласуются, а в нескольких деталях расходятся. В таблице каждая цифра приведена рядом со своим источником, выбор между ними таблица не делает.

Адрес на собственных страницах застройщика записан двумя способами: как проспект — в поле адреса, как аллея — в описании и на рекламной странице. Адрес и кадастровый код фиксирует выписка из Публичного реестра на земельный участок, поэтому её стоит заказать, какая бы из форм написания ни использовалась.

Застройщик район не называет. Korter относит проект к Дидубе и дополнительно называет Дигомский массив. В статье Википедии о районе Дидубе сказано, что в район входят микрорайоны Дидубе и Дигомский массив, что согласуется с обоими названиями, которые указаны на странице Korter.

Вопрос о передаче объекта — самый большой пробел. Нигде на прочитанных страницах застройщик не указывает дату передачи в виде текста. На страницах квартир есть поле с датой окончания 31 декабря 2030 г., одинаковой для всех 407 прочитанных квартир, и страница не обозначает эту дату как дату передачи. Korter указывает начало строительства в 4-м квартале 2026 г. и не называет дату завершения. Покупателю нужна дата, записанная в договоре, а не в поле данных.

Число зданий тоже расходится. В описании говорится о семи блоках, в селекторе значатся шесть зданий, а Korter в одной строке указывает 7, а в другой — 6 домов. Ни одна из прочитанных страниц не называет седьмое здание. Разницу могут объяснять коммерческие помещения, упомянутые в тексте, но ни одна страница этого не утверждает, поэтому в обзоре это оставлено так, как есть.

Шесть зданий в селекторе квартир застройщика

Селектор открывает отдельную страницу для каждого здания и для каждого этажа. 13 ноября 2026 г. были прочитаны все шесть страниц блоков и 94 страницы этажей, после чего 407 квартир, не помеченных как проданные, были открыты по одной. Число квартир на каждом этаже по страницам этажей совпадает с суммой отдельных квартир. Повторное чтение тех же страниц в тот же день дало те же цены, площади и подсчёты.

В двух башнях находятся 652 из 1 010 квартир, около 65 процентов, а в четырёх блоках — 358. Этажи ниже самого нижнего из перечисленных в селекторе отсутствуют: этажи с 1 по 3 в башнях и 1-й этаж в блоках. Застройщик говорит лишь о том, что в комплексе есть офисные и коммерческие помещения, фирменный супермаркет, аптека и торговые точки, и не сообщает, на каких этажах они расположены.

Одна из 407 квартир — под номером 508 в Башне 1 на 5-м этаже — имеет в данных селектора также пометку «зарезервирована». Застройщик не объясняет, что пометка «продано» означает на практике: завершённую продажу, бронирование или удержание квартиры. Поэтому число 603 помеченных квартир — это число пометок, а не число договоров.

Помеченные квартиры распределены по типам неравномерно. Помечены все 68 студий и 483 из 614 двухкомнатных квартир, тогда как среди трёхкомнатных помечены лишь 42 из 224, а среди четырёхкомнатных — только 10 из 104. В таблице ниже показаны квартиры, которые не помечены, по зданиям и по числу комнат, которое указывает селектор.

В совокупности таблица говорит следующее: двухкомнатные квартиры, всё ещё не помеченные как проданные, находятся в основном в Блоках B, C и D (107 из 131), а трёх- и четырёхкомнатные непомеченные квартиры — в основном в башнях (166 из 182 и 64 из 94). Поэтому покупатель, ищущий определённый размер, одновременно выбирает и здание.

При чтении пометок этаж значит меньше, чем здание. В таблице квартиры, не помеченные как проданные, сгруппированы по диапазонам этажей.

В башнях доля непомеченных квартир составляет от 28 до 47 процентов в каждом диапазоне этажей. В блоках она снижается с 67 из 100 на двух нижних этажах до 42 из 117 на этажах с 7 по 11. Это подсчёты, сделанные в один день, и от одного посещения страницы к другому они могут меняться.

Основа расчёта площади: что входит в указанные м² и к чему применяется цена за м²

На странице каждой квартиры указаны три взаимосвязанные величины: общая площадь в м², цена за м² и перечень комнат с их площадями, который приведён рядом с 2D-планом. Цена за м² применяется именно к общей площади, поэтому от состава этой общей площади зависит, за что в итоге платит покупатель. В этом разделе прочитаны перечни комнат всех 407 квартир, не помеченных как проданные, и сопоставлены с указанными итогами. Суммы и соотношения рассчитаны для настоящего обзора и не являются цифрами, которые публикует сам застройщик.

На страницах квартир, например квартиры 402 в Башне 1, хорошо виден этот порядок. Квартира 402 — это трёхкомнатная квартира на 4-м этаже с указанной площадью 108,8 м². В её перечне значатся гостиная 32,8 м², две спальни по 15,9 и 15,8 м², холл 8,7 м², ванная комната 5,4 м² и балкон 27,8 м². Все эти помещения в сумме дают 106,4 м². Если же балкон не учитывать, в сумме получается 78,6 м².

Одна и та же квартира с номером 402 есть в обеих башнях на 4-м этаже, с одинаковыми указанной площадью и ценой, что показывает, насколько повторяются планировки. Из 407 квартир селектор указывает 114 различных сочетаний числа комнат и площади. Среди 182 трёхкомнатных квартир у 162 площадь от 107,1 до 112,5 м², а у 32 из них — ровно 108,8 м². Среди 94 четырёхкомнатных квартир у 30 площадь ровно 142,7 м², а у 16 — 135,2 м².

Из таблицы следуют три наблюдения. Во-первых, указанная общая площадь близка к сумме всех перечисленных помещений, если балкон учитывать по его перечисленной площади: эта сумма меньше общей площади на 0,8–4,8 м² в каждой отдельной квартире. Это позволяет предположить, что балкон входит в указанную общую площадь, но страницы этого прямо не сообщают и не уточняют, учитывается ли балкон полностью или по коэффициенту. Поэтому основа расчёта должна быть чётко прописана в договоре.

Во-вторых, в более крупных квартирах балкон занимает значительную часть площади. В медианной трёхкомнатной квартире на балкон приходится 27,5 м², то есть четверть указанной площади, а самый большой из перечисленных балконов — 59,3 м² в квартире 3706. В-третьих, цена за м² перечисленных внутренних помещений выше указанной цены за м²: медиана составляет USD 1 808 для двухкомнатных квартир, USD 2 123 для трёхкомнатных и USD 2 006 для четырёхкомнатных.

Это не утверждение о том, что цена высока или низка. Указывать цену продажи за м² общей площади, включая балконы, — распространённая практика, а таблица лишь показывает другой способ деления той же цены. Покупателю, сравнивающему проект BLOX Kheivani Tbilisi с другим проектом, следует сравнивать на одной и той же основе, и самая надёжная основа — та, что прописана в договоре купли-продажи.

Другие детали в перечнях комнат важны для планирования. Отдельную кухню указывают лишь 1 двухкомнатная квартира, 6 трёхкомнатных и 26 четырёхкомнатных; в остальных случаях план не называет кухню отдельным помещением, поэтому вопрос о том, входит ли кухня в состав гостиной, нужно задавать по плану и самому застройщику. Гардеробную указывают четыре двухкомнатные, четыре трёхкомнатные и 24 четырёхкомнатные квартиры. У студий в этих данных нет перечней комнат, потому что все 68 студий помечены как проданные.

Квартиры в башнях и блоках различаются и по размеру. В башнях трёхкомнатные квартиры имеют площадь от 106,8 до 142,9 м², а четырёхкомнатные — от 135,2 до 183,7 м². В блоках трёхкомнатные начинаются с 85,8 м², а четырёхкомнатные — от 134,2 до 144,2 м². Двухкомнатные квартиры, не помеченные как проданные, в блоках (121 шт.) имеют площадь от 54,4 до 70,9 м², против 10 в башнях.

Типы квартир, площади и цена за м² в том виде, в каком их указывает селектор

Селектор считает комнаты по грузинскому обычаю, включая гостиную, поэтому в двухкомнатной квартире одна спальня, а в трёхкомнатной — две. Приведённая выше квартира 402 это подтверждает: три комнаты, то есть две спальни и гостиная. В таблице даны собственные цифры застройщика по каждому типу в том виде, в каком они были прочитаны 13 ноября 2026 г.

Указанная в объявлении сумма в GEL получается умножением суммы в USD примерно на 2.593. По официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) на 13 ноября 2026 г. составлял GEL 2,5935 за USD, поэтому пересчёт застройщика отличается от официального курса на день чтения лишь на несколько тысячных. Ориентироваться стоит на цену в USD, потому что страница указывает её первой, а валюту платежа назовёт договор.

Цена за м² меняется шагами по USD 50, от 1 450 до 1 600, а эквиваленты в GEL составляют 3 760, 3 890, 4 020 и 4 149. В таблице показано, сколько из 407 квартир приходится на каждый шаг, по зданиям.

Шаг не растёт с этажом по простой линии. В Башне 1 из 13 квартир, не помеченных на этажах 4 и 5, 2 стоят USD 1 450, 5 — USD 1 500 и 6 — USD 1 550. Из 24 не помеченных на этажах с 31 по 37 квартир 14 стоят USD 1 500 и 10 — USD 1 550. Страница не публикует правило, лежащее в основе шагов, а шаги могут отражать и ориентацию, или планировку.

Диапазоны общей цены дают второй взгляд. В таблице 407 квартир, не помеченных как проданные, сгруппированы по цене в USD; сумма USD 150 000 взята как одна из границ, поскольку именно эта сумма фигурирует в обсуждаемом ниже грузинском правиле о виде на жительство.

Ни одна квартира не стоит ровно USD 150 000: 139 стоят дешевле, 268 — дороже. Это подсчёт по договорной цене. Правило о виде на жительство учитывает рыночную стоимость, определённую аккредитованным оценщиком, поэтому подсчёт ничего не говорит о том, кто будет соответствовать условиям. Ни одна квартира в селекторе не стоит дороже USD 300 000 — суммы более высокой категории вида на жительство.

Меньше всего информации о студиях. В селекторе указано 68 студий площадью от 35,9 до 37,9 м², все они помечены как проданные, и цена на них не указана. Korter приводит студию площадью 36,6 м² с ценой по запросу. Покупателю, которому нужна студия, пришлось бы спросить застройщика, остались ли они и по какой цене.

Ориентиры по ценам по источникам и датам и то, что не указано

Korter — единственный сторонний источник, в котором есть цены на комплекс. Его данные датированы 10 ноября 2026 г., за три дня до чтения селектора застройщика, и являются ориентирами сайта объявлений, а не ценами застройщика. В таблице они сопоставлены по типам.

Источники согласуются по большинству самых низких цен и расходятся в трёх местах: это самая низкая цена двухкомнатной квартиры, цена в Блоке A и два типа комнат, которые есть на Korter, но отсутствуют в селекторе. В прочитанной части страницы Korter цены показаны только для Блоков A, B и C, а позиции с 5 и 6 комнатами выходят за пределы самой большой квартиры в селекторе. Обзор не выбирает между источниками и лишь отмечает дату каждого из них.

Застройщик не публикует на страницах проекта, блока, этажа и квартиры ни план платежей, ни рассрочку, ни первоначальный взнос, ни условия банка или ипотеки. На страницах квартир есть кнопка бронирования и возможность связаться, и ни та, ни другая форма для этого обзора не использовалась. Korter приводит ипотечный калькулятор, в котором назван TBC Bank, указаны процентная ставка от 7,4 процента, эффективная ставка от 8,3 процента и ссылка на Term SOFR.

В его примере заёмщик берёт кредит в размере USD 71 910, а примерный ежемесячный платёж составляет USD 6 235, но в прочитанном тексте срок кредита не показан, поэтому ежемесячную сумму нельзя привязать к определённому числу лет. Это цифры калькулятора сайта объявлений. На страницах застройщика ни один банк не назван, поэтому никакое партнёрство с банком здесь не утверждается, а условия любого кредита подтверждает сам банк.

Национальная служба статистики Грузии (Geostat) публикует ежеквартальный индекс цен на жилую недвижимость (Residential Property Price Index) для новых домов в Тбилиси. Он основан на ценах предложения, собранных с сайтов объявлений, и разделяет цены предложения на квартиры по состоянию отделки (white, green и black frame) и по районам, причём среди показанных районов есть Дидубе. Страницы застройщика не сообщают, в каком состоянии отделки продаются квартиры, поэтому ряд Geostat нельзя сопоставить с этим проектом.

Расположение проекта BLOX Kheivani Tbilisi: Дидубе, Дигоми и Первая линия метро

Застройщик указывает адрес и ссылку на карту, но не описывает окружение; его список фактов о районе пуст. Использованные здесь координаты — это координаты метки места в Google Maps, на которую 13 ноября 2026 г. ведёт ссылка застройщика: 41,7825532 северной широты, 44,7699498 восточной долготы. Поэтому всё, что в этом разделе сказано о расстояниях, — расчёт от этой метки, а не цифра застройщика.

Что касается района, Korter относит проект к Дидубе и называет Дигомский массив. В статье Википедии о районе Дидубе называются Дидубе и Дигомский массив как его микрорайоны. В публикации Geostat о численности населения на 1 января 2026 г. в городе Тбилиси насчитывается 1 369,4 тысячи жителей, и отмечено, что там живёт более трети населения страны.

Метро — первое, что нужно проверить с точки зрения доступности, потому что в Тбилиси две линии метро, а ближайшие к метке станции находятся на линии Ахметели–Варкетили, которую называют также Первой линией. По прямой ближе всего Гурамишвили и Сараджишвили, на расстоянии 2,3 и 2,4 км. Станция Дидубе находится в 3,7 км, а Ахметелис Театри, северная конечная станция линии, — в 4,0 км.

Расстояния по прямой рассчитаны по формуле гаверсинусов от метки и по координатам, указанным в статьях Википедии: Тбилисский железнодорожный вокзал, станция Важа-Пшавела, площадь Свободы и аэропорт. Маршруты и время поездки на автомобиле получены с помощью открытого сервиса маршрутизации OSRM на данных OpenStreetMap и рассчитаны 13 ноября 2026 г. без учёта пробок. Это не время пешком, и расстояние пешком не заявляется.

Вывод по таблице прост. Комплекс находится в нескольких километрах от трёх станций метро Первой линии, ни одна из которых не лежит ближе 2 км по прямой, а поездка на автомобиле до площади Свободы без пробок занимает около 16 минут. В часы пик время будет больше, а в статьях Википедии о станциях говорится о высокой загруженности станции Дидубе и конечной станции Ахметелис Театри. Покупателю, который планирует ездить на работу, стоит проверить маршрут в то время суток, когда он будет им пользоваться.

У станции Дидубе, по данным Википедии, два входа: один со стороны проспекта Акакия Церетели рядом с автовокзалом Дидубе, другой — со стороны улицы Торнике Эристави; она служит транспортным узлом для северных районов. В описании застройщика говорится о коммерческом центре, велодорожке и спортивных площадках на территории комплекса — это внутренние удобства, а не расстояния. Расстояния до школы, клиники или парка для проекта застройщик не указывает.

Для контекста: на странице Korter рядом с меткой перечислены другие новые проекты с их собственными заявленными ценами. Это проекты других застройщиков; приведена цена «от» за м², указанная на Korter 13 ноября 2026 г., и никакого сравнения качества или стоимости не делается.

Цены, которые застройщик опубликовал для проекта, составляют от USD 1 450 до 1 600 за м² общей площади, тогда как у этих проектов на Korter указаны цены «от». Цены «от» на Korter относятся к самому дешёвому типу квартир каждого проекта, часто в ином состоянии отделки, поэтому эти два набора цифр несопоставимы.

Покупка в Грузии: право собственности, регистрация, налоги, вид на жительство и финансирование

Грузинское законодательство позволяет иностранцу владеть квартирой на тех же условиях, что и гражданину. Ограниченной остаётся категория сельскохозяйственных земель, которые статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли закрепляет за государством и определёнными грузинскими собственниками; городская квартира не является сельскохозяйственной землёй. Статья 183 Гражданского кодекса требует для приобретения недвижимой вещи двух вещей: письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре.

Дополнительные справочные материалы приведены в руководствах о праве иностранцев на собственность и о процессе покупки. В здании, строительство которого только начинается, юридическую силу имеют подписанный договор и запись в реестре, а не сайт. Таблица следует порядку обычной покупки.

По официальному курсу GEL 2,5935 за USD на 13 ноября 2026 г. три регистрационных сбора составляют примерно USD 57,8, 104,1 и 135,0. Размер сбора определяется выбранной скоростью регистрации, а не ценой квартиры. По данным таблицы статуса Гаагской конференции, Грузия применяет Конвенцию об апостиле с 14 мая 2007 г., поэтому доверенность, подписанную за границей, можно легализовать для использования в Грузии. Какой способ принимает застройщик, стоит уточнить до любых платежей.

Для физических лиц правила налога на имущество изменились в связи с законом от 30 сентября 2026 г. В истории изменений английского текста Налогового кодекса он значится как Закон № 1874. Согласно статье 202(5), физическое лицо платит от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости облагаемого имущества, кроме земли, по состоянию на конец предыдущего года. Статья 206(1)(a) освобождает от налога, если семейный доход за предыдущий год не превышал GEL 100 000.

В налогово-правовом обзоре EY Georgia за июль—сентябрь 2026 г. описано то же изменение и прежний предел указан как GEL 40 000, поэтому в старых руководствах приводятся другие цифры. Статья 201(1)(c.a) относит к объектам налогообложения недвижимость физического лица, и её формулировка охватывает незавершённое строительство.

Считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) уже собственником, зависит от договора и записи в реестре. Декларацию нужно подать до 1 ноября, а на странице Службы доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge) есть калькулятор. Порядок подачи изложен в руководстве о налоге на недвижимость в Грузии.

Только для иллюстрации: цена квартиры 402 составляет GEL 423 227. Если бы её рыночная стоимость для целей налога равнялась этой сумме, а семейный доход превышал GEL 100 000, диапазон от 0,8 до 1 процента дал бы от GEL 3 386 до 4 232 в год. Рыночную стоимость определяет налоговый орган, поэтому реальная цифра может отличаться. Аренда и перепродажа облагаются отдельно: статья 81 устанавливает 5 процентов на доход от аренды жилья без вычетов и на превышение от реализации жилой квартиры против 20 процентов как общей ставки.

Статья 82(1)(f.a) исключает из дохода превышение от продажи жилой квартиры, которой владели более двух лет. Статья 166 устанавливает НДС в размере 18 процентов, поэтому в договоре следует указать, включён ли он в названную цену. Налоговые правила и правила о виде на жительство кратко изложены ниже.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для лица, владеющего правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость, рыночная стоимость которой, определённая аккредитованным оценщиком, превышает эквивалент USD 150 000 в GEL. Тот же критерий в тех же словах формулирует Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, и учитывается оценочная стоимость. Договорная цена её не заменяет, поэтому квартира, оценённая ровно в USD 150 000, этот порог не превышает, то есть не выходит за его границу.

На странице SDA говорится о документе, подтверждающем право, а что именно держит в руках покупатель строящегося объекта до завершения — вопрос к юристу. Порядок подачи заявления описан в руководстве по виду на жительство.

Что касается кредитования, Национальный банк устанавливает максимальное соотношение кредита к стоимости на уровне 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте. Страница не затрагивает вид на жительство, а банки устанавливают собственные условия для нерезидентов. В расчёте ниже используются квартира 402 и цены застройщика. Он показывает только предельные значения и не является предложением какого-либо банка. Руководство по ипотеке для иностранцев содержит дополнительную информацию.

Банк применяет лимит к стоимости, которую он оценивает и которая может быть ниже договорной цены, а регистрационные и оценочные сборы добавляются сверху. Эти источники описывают правила в том виде, в каком они были опубликованы на прочитанные даты. Необходимо, чтобы юрист прочитал фактический договор.

Что запросить в письменной форме перед бронированием

Прочитанные страницы оставляют открытыми несколько вопросов, и приведённый ниже перечень превращает каждый такой пробел в вопрос, который покупатель может задать застройщику и ответ на который можно закрепить в договоре. Порядок перечня следует порядку обычного бронирования.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, ориентацией, указанной площадью, основой расчёта этой площади (учитывается ли балкон полностью) и ценой в той валюте, в которой производится платёж.
2. Точное значение пометки «продано» и пометки «зарезервировано» в селекторе квартир, а также то, свободна ли конкретная квартира в день подписания договора.
3. Дата передачи объекта, прописанная в договоре, с указанием того, какая степень отделки считается передачей, поскольку на прочитанных страницах дата окончания указана лишь как системное поле без подписи.
4. Полное юридическое название и регистрационные данные контрагента по договору, поскольку на прочитанных страницах для проекта не названо ни одной зарегистрированной компании.
5. Разрешение на строительство и номер разрешения проекта, выписка из Публичного реестра на земельный участок и кадастровый код, сверенные с адресом.
6. График платежей, счёт, на который поступают платежи, и любые условия эскроу, защищающие платежи, внесённые до завершения строительства.
7. Отделка при передаче, перечисленная по комнатам (пол, стены, потолки, окна, двери, сантехника, отопление и охлаждение), поскольку отделка нигде не указана.
8. Включены ли в цену НДС, регистрационные сборы и любые сервисные или управляющие сборы и каков будет ежемесячный сбор после передачи объекта покупателю.
9. Любые условия рассрочки с эффективной общей стоимостью, поскольку план платежей не указан, а также банки-партнёры, если они есть, названные застройщиком и подтверждённые банком.
10. Что представляют собой коммерческие помещения, супермаркет и аптека, названные в описании, где именно они расположены в комплексе и к какому сроку должны быть готовы.
11. Условия парковки: включено ли место, его цена и находится ли оно под землёй.
12. Порядок регистрации права собственности, стоимость каждой скорости регистрации и то, принимаются ли доверенность или виртуальная встреча от покупателя, находящегося за границей.

Документы на грузинском языке могут потребовать присяжного перевода, а грузинский юрист, не зависящий от застройщика, может прочитать договор и выписку из реестра. Выписка из реестра — это публичный документ, который может заказать любое лицо, а размер сбора указан в таблице в разделе о покупке.

Место проекта BLOX Kheivani Tbilisi среди других проектов BLOX и ближайших объявлений в Тбилиси

BLOX указывает на своём сайте одиннадцать жилых проектов. Два названия повторяются дважды, поэтому в таблице для каждого проекта указана улица. Два проекта BLOX Didi Digomi (улица Деметре Тавдадебули и улица Теймураза I, 6) — это разные здания, как и два проекта BLOX Beliashvili (улица Белиашвили, 84 и 68a). Статусы приведены такими, как они были указаны на blox.ge 13 ноября 2026 г., а в столбце Korter — то, что Korter указывает в тот же самый день.

Там, где blox.ge и Korter расходятся, как в случае здания на улице Теймураза I, в таблице показаны оба варианта, и ни один из них не выбирается. Значение 100 процентов на blox.ge означает, что здание построено, и сайт относит такие проекты к завершённым. Для проекта, который ещё предстоит построить, как в данном случае, этот процент служит признаком ранней стадии.

На этом сайте разобраны несколько проектов Тбилиси из той же части города. Это проекты других застройщиков, и каждая страница излагает собственные источники. В таблице район указан так, как его называет каждая страница. О рынке в целом рассказано в руководстве о ценах на недвижимость в Тбилиси, а страница города Тбилиси и страница Грузии содержат перечень всех проектов.

BLOX (застройщик)

На своей странице «О нас» BLOX описывает себя как компанию, работающую на рынке девелопмента недвижимости в Грузии с 2016 года, и заявляет, что её приоритет — предоставлять клиентам безопасное качественное жильё, построенное по европейским стандартам, в зелёных и тихих районах. Формулировка принадлежит застройщику. На странице застройщика Korter также сказано, что компания работает с 2016 года и ведёт строительство в Тбилиси и Гудаури.

На странице проектов перечислено одиннадцать жилых проектов — от зданий, которые застройщик показывает на уровне 100 процентов, до этого проекта на уровне 1 процента. Korter насчитывает семь завершённых и пять текущих проектов BLOX на 13 ноября 2026 г.; это подсчёт сайта объявлений, а общее число сданных зданий или квартир застройщик не указывает. Главный офис указан по адресу: аллея Агмашенебели, 19, Dream Tower, а офисы продаж — на улицах Давиташвили, Шешелидзе, Диди Дигоми и на аллее Агмашенебели.

Одна независимая страница подтверждает существование проекта BLOX. Архитектурное бюро MUA указывает на своём сайте Hampton Hotel and Residences в Авлабари с заказчиком Blox, годом проекта 2022 и статусом Built («построено»). На этой странице бренд отеля назван товарным знаком Hilton Worldwide; собственные страницы владельца бренда не проверялись, поэтому бренд упомянут здесь лишь в том виде, в каком его указывает MUA.

На прочитанных страницах не названо ни зарегистрированное юридическое лицо, ни идентификационный код ни для BLOX, ни для самого проекта. Это обычный пункт для запроса: именно то лицо, которое подписывает договор купли-продажи, является лицом, в отношении которого действуют права покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Где находится BLOX Kheivani Tbilisi и в каком районе?

Застройщик указывает адрес: проспект Агмашенебели, 105 (в описании это слово записано как «аллея»), а метка на карте ведёт к координатам 41,7825532, 44,7699498. Район застройщик не называет. Korter относит проект к Дидубе и дополнительно называет Дигомский массив. Именно выписка из Публичного реестра на земельный участок фиксирует адрес и кадастровый код.

Какова цена квартиры в проекте BLOX Kheivani Tbilisi?

Селектор застройщика 13 ноября 2026 г. показывал от USD 81 925 до 284 735 за 407 квартир, не помеченных как проданные, по USD 1 450–1 600 за м². Двухкомнатные квартиры стоят от USD 81 925, трёхкомнатные — от USD 137 280, четырёхкомнатные — от USD 201 300. Все студии помечены как проданные и цены не имеют.

Когда будет завершён проект BLOX Kheivani Tbilisi?

На прочитанных страницах дата передачи текстом не указана. Системное поле на страницах квартир даёт дату окончания 31 декабря 2030 г. без какой-либо подписи, а Korter указывает начало строительства в 4-м квартале 2026 г. и не называет дату завершения. Дата, которая обязывает застройщика, — это дата, записанная в договоре, поэтому она входит в перечень вопросов.

Сколько квартир в проекте BLOX Kheivani Tbilisi и сколько из них доступно?

Селектор перечисляет 1 010 квартир в шести зданиях: 332 в Башне 1, 320 в Башне 2 и 358 в Блоках с A по D. На 13 ноября 2026 г. 407 не были помечены как проданные, а 603 были помечены. Застройщик не объясняет пометку, поэтому подсчёты показывают пометки, а не число подписанных договоров.

Входит ли балкон в указанную площадь?

Страницы этого не сообщают. Если сложить перечисленные помещения каждой квартиры, учитывая балкон по его перечисленной площади, сумма окажется на 0,8–4,8 м² меньше указанного итога, что позволяет предположить, что балкон входит в итог. В медианной трёхкомнатной квартире балкон составляет около четверти указанной площади, поэтому основу расчёта следует прямо прописать в договоре.

Какая отделка в квартирах?

На прочитанных страницах спецификация отделки не указана. 2D-планы показывают комнаты и площади, но не описывают полы, стены, двери и оборудование. Korter отделку тоже не описывает. Отделка при передаче объекта по комнатам — первый пункт, который нужно внести в договор, если квартира бронируется.

Публикует ли застройщик какой-либо план платежей?

Застройщик не публикует его ни на страницах проекта, ни на страницах блока, этажа или квартиры. На странице Korter показан ипотечный калькулятор с TBC Bank, ставкой от 7,4 процента и эффективной ставкой от 8,3 процента. Это цифры сайта объявлений, а на страницах застройщика банк не назван. Любые условия рассрочки необходимо изложить письменно вместе с общей стоимостью.

Может ли иностранный покупатель владеть здесь квартирой и ведёт ли это к виду на жительство?

Иностранец может владеть несельскохозяйственной квартирой в Грузии. SDA описывает краткосрочный вид на жительство при праве собственности на недвижимость, рыночная стоимость которой, определённая аккредитованным оценщиком, превышает эквивалент USD 150 000 в GEL. Договорная цена не заменяет оценочную стоимость, а то, что держит в руках покупатель строящегося объекта до завершения, следует проверить с юристом.

Какой налог на имущество применяется к квартире?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если семейный доход за предыдущий год не превышал GEL 100 000. При превышении Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Считается ли незавершённая квартира находящейся в собственности, зависит от договора и записи в реестре.

Где можно посмотреть планы?

На странице каждой квартиры на blox.ge есть 2D-план с перечнем комнат, а на странице проекта — визуализации и изображение генплана. На страницах квартир есть форма бронирования и возможность связаться, но ни то, ни другое для этого обзора не использовалось. На прочитанных страницах нет фотографий строительства.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• страница проекта на blox.ge
• рекламная страница
• объявление на Korter
• статья Википедии о районе Дидубе
• например квартиры 402 в Башне 1
• официальный курс
• индекс цен на жилую недвижимость (Residential Property Price Index)
• метка места в Google Maps
• публикация Geostat о численности населения
• Гурамишвили
• Сараджишвили
• Станция Дидубе
• Ахметелис Театри
• Тбилисский железнодорожный вокзал
• станция Важа-Пшавела
• площадь Свободы
• аэропорт
• сервис маршрутизации OSRM
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли
• Статья 183 Гражданского кодекса
• Сборы NAPR за информационные услуги
• Сборы NAPR
• Смарт-контракт NAPR
• таблица статуса Гаагской конференции
• Налоговый кодекс
• налогово-правовой обзор EY Georgia за июль—сентябрь 2026 г.
• страница Службы доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge)
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Требования NBG по PTI и LTV
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства
• страница «О нас»
• страница застройщика
• Hampton Hotel and Residences

Расстояния по прямой, суммы по комнатам, соотношения, лимиты кредитов и налоговые иллюстрации рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.