X2 Kazbegi Residence Tbilisi: 138 свободных квартир (2026)

X2 Kazbegi Residence Tbilisi — жилой комплекс из трёх корпусов по адресу проспект Казбеги, 34, в районе Сабуртало Тбилиси: застройщик x2 Development указывает на странице проекта 435 квартир, собственный селектор квартир перечисляет 577 квартир, и 138 из них отмечены как свободные на 13 ноября 2026 г.

Этот обзор X2 Kazbegi Residence Tbilisi опирается на страницу застройщика, его открытые списки этажей и четыре сайта с объявлениями в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г. Количество квартир, этажность, передача объекта, отделка и первоначальный взнос в источниках различаются, поэтому каждая цифра приведена с источником и датой, и ни одна из них не выбрана как верная.

Дополнительно в обзоре есть подсчёт свободных квартир по корпусам, планировки по комнатам, ориентировочные цены с сайтов объявлений, грузинские правила покупки, налогов и вида на жительство, а также перечень того, что покупатель может запросить в письменном виде.

Обзор X2 Kazbegi Residence Tbilisi

Страница проекта на x2.ge застройщика существует только на грузинском языке; английский и русский адреса сайта показывают экран «Page Not Found». В переводе текст называет Kazbegi Residence жилым комплексом в центральной части Сабуртало и перечисляет три жилых корпуса, зону отдыха площадью 1 000 м² с детскими игровыми площадками, двухуровневый закрытый гараж с зарядными станциями для электромобилей, коммерческие и офисные площади с коворкингом, а также услуги консьержа, уборки и охраны в режиме 24 часа в сутки. Датой прочтения является 13 ноября 2026 г.

Блок фактов на странице указывает статус «строится» (მშენებარე), срок завершения «2028 / 12», 31 этаж, 435 квартир, 200 парковочных мест и условия оплаты «36-месячная беспроцентная внутренняя рассрочка, участие 10 %». Название проекта напечатано латиницей как Kazbegi Residence. Улица напечатана по-грузински как ყაზბეგის გამზ. #34, что в латинской транслитерации читается Kazbegis gamz. #34 (проспект Казбеги, 34).

На странице нет цены ни на одну квартиру и нет цены за м², нет диапазона площадей, нет спецификации отделки, кроме окон и плитки на балконах, нет номера разрешения на строительство и нет названия юридического лица-исполнителя. Интерактивная карта здания открывает список квартир каждого этажа с площадью каждой квартиры и, для свободных, с площадью каждой комнаты. В этих списках цен тоже нет, и разделы 4 и 5 ниже построены на них.

Сайты с объявлениями заполняют часть пробелов ценами, структурой корпусов и годом сдачи, и по ряду пунктов они расходятся и с застройщиком, и друг с другом. В таблицах цифры застройщика, цифры сайтов с объявлениями и расчётные цифры разведены и снабжены датами.

Что каждый источник указывает о статусе, передаче объекта, этажах и корпусах

Застройщик включает Kazbegi Residence в число четырёх текущих проектов на странице проектов и отмечает его как строящийся на собственной странице. Korter сообщает, что строятся три дома со следующей сдачей в 2027 году, и показывает фотографии стройки, сделанные из двух фиксированных точек в период с июня 2025 г. по ноябрь 2026 г., с последним обновлением в ноябре 2026 г.

В объявлении 2022 года на geoln.com, опубликованном 09.05.2022 (как напечатано), сказано, что продажи от застройщика завершены, и указан срок окончания работ — декабрь 2025 г., тогда как рекламный блок на той же странице сообщает о старте продаж. Этот текст до сих пор остаётся доступным в сети, поэтому он приведён в таблицах как запись о том, с чем может столкнуться читатель, а не как описание проекта на сегодня.

В блоке фактов указано одно поле завершения, «2028 / 12», и не сказано, относится ли оно ко всем трём корпусам. Korter указывает сдачу в 2027 году для каждого из корпусов A, B и C. В объявлении Avezor указан четвёртый квартал 2027 года для одного строящегося здания. Две актуальные цифры различаются примерно на год, и таблица показывает каждую с датой.

Две самые старые строки были написаны, когда проект находился на более ранней стадии. Обязательной для покупателя является дата, прописанная в договоре, и раздел 9 включает её в число пунктов, которые нужно получить в письменном виде.

Два пункта этой таблицы нужно прочитать прямо. Во-первых, селектор перечисляет квартиры на 2-м этаже корпуса C и на этажах с 3-го и выше в остальных корпусах, тогда как Korter, geoln.com и Realting описывают первые два этажа как коммерческие и офисные помещения. Застройщик не говорит, какие этажи коммерческие.

Во-вторых, карта этажей корпуса A доходит до 17-го этажа, но в списках этажей с 11-го по 17-й квартир нет, так что только 8 из его 15 этажей содержат квартиры в селекторе. Строка характеристик Korter (от 14 до 29 этажей) и его собственный список корпусов (24 и 30 этажей) тоже расходятся между собой, а страница не объясняет, как считаются этажи.

Количество квартир: 435, 577, 138, 200 и 116

Для X2 Kazbegi Residence Tbilisi встречаются несколько разных чисел. На странице застройщика указаны 435 квартир и 200 парковочных мест. Селектор квартир, который та же страница открывает по этажам, перечисляет 577 квартир в 68 списках этажей: 96 в корпусе A, 136 в корпусе B и 345 в корпусе C. Это на 142 больше, чем заявленная в заголовке цифра (577 минус 435), и страница не объясняет, чем вызвана эта разница.

У каждой квартиры в селекторе есть отметка о продаже. На 13 ноября 2026 г. 138 квартир не были отмечены как проданные: 22 в корпусе A, 20 в корпусе B и 96 в корпусе C. Остальные 439 несут эту отметку в данных страницы (атрибут data-sold=true), и страница отображает их серым цветом с отключённой ссылкой.

В десктопной версии страницы карта здания открывает только список того этажа, на котором есть хотя бы одна свободная квартира; списки остальных этажей отдаются по тем же публичным адресам, так и были посчитаны все 577.

Сайты с объявлениями приводят другие числа. В характеристиках Korter указано 435 квартир, в его описании сказано, что комплекс включает в общей сложности 200 жилых единиц, а в строках планировок посчитаны 93 двухкомнатные и 23 трёхкомнатные квартиры в продаже. В его списке корпусов для корпуса B указано 22 квартиры в продаже, для корпуса C — 94, а для корпуса A числа нет.

Geoln.com (2022) указывает 200 квартир. Число 200 таким образом означает количество парковочных мест на странице застройщика и количество квартир на двух других страницах, и покупателю не следует переносить одно значение на другое.

Один расчёт приведён здесь без какого-либо толкования. Свободные квартиры застройщика в корпусах B и C дают в сумме 116 (20 плюс 96), и корпуса B и C у Korter тоже дают 116 (22 плюс 94, или 93 плюс 23 по строкам планировок). Распределение по корпусам различается, а два подсчёта датированы с разницей в 15 дней: 13 ноября и 29 октября 2026 г.

Внутри селектора квартир X2 Kazbegi Residence Tbilisi: свободные квартиры по корпусам, этажам и площади

Селектор — самый подробный источник по проекту, потому что он перечисляет каждую квартиру с её площадью и, для свободных, каждую комнату. В этом разделе он разобран по корпусам, по площади, по этажам и по комнатам. Каждый подсчёт сделан по спискам, прочитанным 13 ноября 2026 г.; доли и средние значения рассчитаны по этим подсчётам.

По корпусам

В корпусе A перечислено 96 квартир на этажах с 3-го по 10-й, по 12 на каждом этаже, и 22 из них свободны. В корпусе B перечислено 136 квартир, по 6 на каждом из этажей с 3-го по 23-й и по 5 на каждом из этажей 24 и 25, и 20 свободны. В корпусе C перечислено 345 квартир: 8 на 2-м этаже, по 12 на каждом из этажей с 3-го по 30-й и 1 на 31-м этаже, и 96 свободны.

По этим подсчётам доля свободных квартир составляет 22,9 % в корпусе A, 14,7 % в корпусе B и 27,8 % в корпусе C, или 23,9 % от 577 перечисленных квартир. Доля показывает, сколько квартир в данных не отмечено как проданные. Это не утверждение о бронированиях, которые в списках не показаны.

Свободные квартиры по указанной площади

Из 138 свободных квартир 134 имеют указанную площадь. Эти площади составляют от 43,3 до 120,8 м², средняя — 64,3 м² (рассчитана по 134 указанным значениям). По спальням, названным в списках комнат, 117 свободных квартир имеют одну спальню, 16 — две и 5 — три. Ни в одном списке свободных квартир нет студии или пентхауса, что совпадает со страницей проекта и расходится с текстом описания Korter, где студии упомянуты, и с geoln.com и Realting, где на верхних этажах упомянуты пентхаусы.

Трёхспальная квартира площадью 93,4 м² есть только в корпусе A: перечислено 8, свободны 5, на этажах 3, 4, 5, 6 и 8. Двухспальная квартира площадью 120,8 м² есть только в корпусе C, по одной на каждом из этажей со 2-го по 30-й (29 в списке), и 7 свободны.

У десяти квартир указана площадь 0: девять из них на этажах 24 и 25 корпуса B и одна на 31-м этаже корпуса C; четыре из десяти свободны, все на 24-м этаже корпуса B, и их списки комнат напечатаны полностью.

Где в здании находятся свободные квартиры

Свободные квартиры распределены неравномерно. В корпусе C 59 из 96 свободных квартир находятся на этажах с 25-го по 30-й, что составляет 61,5 % свободных квартир этого корпуса (расчётное значение), тогда как на этажах со 2-го по 10-й их 18. В корпусе B 12 из 20 находятся на этажах с 21-го по 24-й, и ни одной выше 24-го этажа. В корпусе A все 22 находятся на этажах с 3-го по 10-й, поскольку других этажей в списках нет.

Сама карта этажей показывает эту картину квартира за квартирой, этаж за этажом: число, напечатанное на этаже, — это количество свободных квартир на этом этаже, а в десктопной версии этажи с нулём открыть с карты нельзя. Покупателю, которому нужен определённый этаж или определённая ориентация окон, следует запросить актуальный список в письменном виде, потому что отметки меняются по мере продажи или освобождения квартир.

По комнатам и что входит в указанную площадь

Списки комнат называют холл, гостиную, кухню там, где она отдельная, каждую спальню, ванную или санузел, каждый балкон и, в одной планировке, гардеробную. Из 26 планировок с указанной площадью у 21 сумма комнат, включая балконы, совпадает с указанной площадью с точностью до 0,1 м². Это позволяет предположить, что в указанную площадь входит балкон, но это расчётный вывод, а не заявление застройщика.

Пять планировок не сходятся: 43,3 м² (комнаты дают в сумме 43,5), 49,3 м² (50,2), 61,2 м² (61,0), 74,7 м² (81,6) и 82,5 м² (82,8). У квартиры площадью 74,7 м² на 22-м этаже корпуса B тот же список комнат, что у квартиры на 24-м этаже, площадь которой указана как 0. Балконы составляют от 9,0 до 20,5 % перечисленных помещений (расчётное значение), а отдельная кухня есть у 32 из 138 свободных квартир, у остальных гостиная включает кухонную зону.

Все площади комнат даны в м² по страницам квартир на x2.ge на 13 ноября 2026 г., с одним знаком после запятой. Столбец суммы является расчётным. Страница не говорит, входит ли холл в жилую площадь и считается ли балкон по полной площади при определении цены продажи, и покупателю следует спросить, по какой площади начисляется цена за м².

Отделка, фасад и общие пространства по описанию

Текст застройщика описывает фасад как натуральный травертин и композитные панели, стены из перлитных блоков для звуко-, тепло- и виброизоляции с дополнительным утеплением фасада, чёрные двухкамерные алюминиевые окна и двери, а также балконы с морозостойкой плиткой. В нём сказано, что сейсмостойкость рассчитана на 8 баллов, но шкала не названа. Korter описывает конструкцию как монолитный каркас, а окна как металлопластиковые, и оба сайта с объявлениями, где упомянуто отопление, пишут, что оно центральное.

Сайты с объявлениями расходятся в описании состояния квартир. Korter и Avezor указывают white frame; geoln.com (2022) указывает состояние «без отделки»; а на странице Avezor есть и текстовый блок, где сказано, что квартиры сдаются с готовым ремонтом, мебелью и техникой. На странице застройщика спецификации отделки квартир нет.

Зоны отдыха площадью 1 000 м² и около 3 000 м² — это две разные цифры, и страницы не говорят, включает ли большая меньшую. Высота потолков 3,0 м указана на трёх сайтах с объявлениями и отсутствует на странице застройщика, поэтому и её нужно включить в перечень пунктов, подтверждаемых в договоре.

Ориентировочные цены по источникам и датам

На странице застройщика и в его списках квартир цен нет. Приведённые ниже цены взяты с сайтов с объявлениями, являются ориентирами на указанные у них даты и не являются ценами x2. Korter заявляет, что его цены и наличие актуальны на 29 октября 2026 г., и показывает цену «от» для каждой строки планировок и для каждого корпуса.

Каждая цена «от» у Korter равна наименьшей площади своей группы, умноженной на USD 1 800: 43,3 × 1 800 равно 77 940, 59,8 × 1 800 равно 107 640 и 93,4 × 1 800 равно 168 120, тогда как 98 460 для корпуса B — это 54,7 × 1 800, а 103 500 для корпуса C — это 57,5 × 1 800. Ставка USD 1 800, таким образом, по-видимому, является единой ставкой, стоящей за ценами «от», но страницы не указывают цену по каждой квартире, и цена конкретной квартиры может отличаться.

Цены «от» нельзя сопоставить с открытым списком застройщика квартира за квартирой. Наименьшая свободная квартира в корпусе C на x2.ge имеет 56,4 м² (7 свободных), а не 57,5 м², и в списках нет свободной квартиры в 59,8 м², хотя строка трёхкомнатных у Korter начинается с этой площади. В таблице ниже цены «от» пересчитаны в другие единицы; каждая цифра в ней рассчитана по числам Korter и курсу Национального банка Грузии.

В столбце GEL использован официальный курс Национального банка Грузии GEL 2,5935 за USD на 13 ноября 2026 г. (официальные курсы NBG), округлённый до GEL 10. Последние два столбца показывают 10 % и 15 % от суммы в USD — два размера первоначального взноса, которые указаны на странице застройщика (раздел 6). Это лишь арифметика, а суммы к оплате по договору — это те суммы, которые указаны в самом договоре.

Три ставки — USD 1 800 (Korter, 2026), USD 1 700 (Avezor, 2026) и USD 1 080 (geoln.com, 2022) — относятся к разным датам и разным системам объявлений, а страницы не говорят, как они были установлены. Они показаны рядом, потому что читатель встретит все три, и ни одна из них не выбрана. Для более широкой картины по Тбилиси есть обзор цен на недвижимость в Тбилиси.

Условия оплаты: 36 месяцев, 10 % или 15 % и ипотечный калькулятор

В блоке фактов на странице застройщика напечатано «36-месячная беспроцентная внутренняя рассрочка, участие 10 %» (36 თვიანი შიდა უპროცენტო განვადება, 10 % თანამონაწილეობით). Слова «внутренняя» и «участие» принадлежат застройщику. Страница не говорит, какую долю цены составляет участие, когда оно подлежит уплате и равны ли ежемесячные суммы.

На странице есть и рекламный текст, который в переводе гласит, что квартиру в Сабуртало можно купить «от GEL 1 270 в месяц» и что первый взнос в 15 процентов вдвое уменьшает ежемесячный платёж. Два процента находятся на одной странице: участие 10 процентов в таблице условий и первый взнос 15 процентов в рекламе. Страница не говорит, описывают ли они один и тот же платёж, поэтому оба показаны как напечатано.

Ежемесячная сумма — это рекламная начальная величина. В рекламе не названы ни квартира, ни первоначальный взнос в денежном выражении, ни остаток, ни итог, поэтому эта сумма не является ценой и здесь не пересчитывается в неё. На других страницах x2 тот же формат рекламы с другими суммами (раздел 10).

36 месяцев у застройщика и 44 месяца у Avezor — это датированное расхождение между двумя источниками. Три года у Korter согласуются с 36 месяцами застройщика. Меняет ли рассрочка общую стоимость по сравнению с оплатой сразу целиком, нигде в прочитанных источниках не напечатано, и это должно быть указано в договоре.

Вкладка ипотеки Korter показывает предложение TBC Bank с номинальной ставкой от 7,4 процента и эффективной ставкой от 8,3 процента, привязанной к Term SOFR, и сообщает, что расчёты приблизительны, а фактические значения устанавливаются при одобрении кредита. На странице застройщика банк не назван, а собственные страницы банка на предмет партнёрства с этим проектом не читались, поэтому предложение — это только информация Korter. Действующие ограничения по соотношению кредита к стоимости приведены в разделе 8 ниже.

Расположение X2 Kazbegi Residence Tbilisi: проспект Казбеги, Сабуртало и метро «Делиси»

Маркер карты на странице застройщика находится в точке 41,72135 с. ш., 44,73867 в. д. Рядом с ним две станции Сабурталинской линии Тбилисского метро: «Делиси» в точке 41,7254 с. ш., 44,74624 в. д. и «Важа-Пшавела» в точке 41,72417 с. ш., 44,73083 в. д.; обе координаты указаны в статьях Википедии о станциях «Делиси» и «Важа-Пшавела». По этим координатам расчётное расстояние по прямой составляет 0,77 км до станции «Делиси» и 0,72 км до станции «Важа-Пшавела». Пешеходный маршрут длиннее, чем прямая линия.

Сабуртало — административный район Тбилиси. Согласно его статье в Википедии, в него входят микрорайоны Нижнее Сабуртало, Ведзиси, Лиси, Вашлиджвари, Диди Дигоми, Патара Дигоми, село Дигоми, Зурговани, Телавани и Дидгори, а в 2017 году в нём проживало 139 000 жителей по документу мэрии Тбилиси, который там цитируется.

Название района для этого адреса зависит от источника. Застройщик и текст Korter называют Сабуртало. Навигационная цепочка Korter помещает проект в район Ваке рядом с «Делиси», а Avezor относит его к Ваке-Сабуртало. Статья Википедии о районе Ваке относит Верхнее Сабуртало к микрорайонам Ваке, а статья о станции «Делиси» сообщает, что станция и её окрестности обслуживают автобусами территории обоих районов. Этот обзор следует за застройщиком и использует Сабуртало, а точная административная граница — вопрос для выписки из реестра.

Станция «Делиси» открылась в 1979 году, с 1995 по 2006 год называлась «Гоциридзе» и стоит на пересечении проспекта Важа-Пшавела и улицы Михеила Тамарашвили, где статья Википедии перечисляет двенадцать автобусных маршрутов. Станция «Важа-Пшавела» открылась 3 апреля 2000 года. Тбилисский метрополитен в целом открылся 11 января 1966 года, имеет две линии и 23 станции общей протяжённостью 28,6 км, а среднесуточный пассажиропоток в будни в 2023 году составлял около 500 000 человек согласно статье Википедии о системе.

В тексте застройщика сказано, что торговый центр City Mall и гипермаркет Goodwill находятся в 3 минутах езды (3 წუთის სავალ გზაზე; пешком или на машине — не уточняется), а поблизости перечислены пункты питания, бизнес-центры, медицинские учреждения, общественный парк, школа, детский сад, магазины хозтоваров и бытовой техники — без названий и расстояний.

Korter и Avezor указывают 8 минут пешком до «Делиси». Korter сообщает, что комплекс отстоит от оживлённого проспекта Тамарашвили и имеет прямой выезд на улицу Тамарашвили, Avezor упоминает прямой выход на улицу Тамарашвили, а Korter добавляет 20 минут на машине до центра города и около 40 минут до аэропорта. Geoln.com (2022) указывает время в пути на метро: 4 минуты до «Делиси», 13 до «Важа-Пшавела» и 21 до Медицинского университета, не говоря, как добираться. Таблица собирает все эти данные вместе.

Korter называет также места, которые описывает как находящиеся в пешей доступности, без расстояний: City Mall, Goodwill, Gorgia, Carrefour Market и Spar для покупок; Институт физики имени Э. Андроникашвили, Государственный университет Ильи, Европейская школа и государственные школы № 101 и 109 для образования; клиника Curatio, Medi Clinic, Медицинский центр Давида Татишвили и Кавказский медицинский центр для здравоохранения; а также Центральный парк, парк Ваке, бассейн «Ваке» и стадион имени Михеила Месхи для отдыха.

Визит на место позволяет подтвердить то, что источники лишь оценивают приблизительно: пешеходный маршрут и время до «Делиси», движение на улице Тамарашвили и подъездную дорогу ко входу, а также расстояние до школ и клиник, которыми будет пользоваться семья.

Покупка в Грузии: право собственности, регистрация, налоги, вид на жительство и финансирование

Иностранное физическое лицо может владеть квартирой в Грузии. Сельскохозяйственная земля регулируется иначе: согласно статье 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю, ею могут владеть государство, муниципалитеты, граждане и определённые грузинские юридические лица, а многоквартирный дом в Сабуртало сельскохозяйственной землёй не является.

Статья 183 Гражданского кодекса Грузии требует для приобретения недвижимой вещи письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре. Предыстория изложена в наших обзорах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

В строящемся здании юридическую силу имеют подписанный договор и запись в реестре, а не буклет. Национальное агентство публичного реестра (NAPR) публикует один тариф на регистрацию права или обременения, связанного с правом собственности: GEL 150 за 4 рабочих дня, GEL 270 за 1 рабочий день и GEL 350 в день подачи (тарифы NAPR).

По официальному курсу GEL 2,5935 за USD на 13 ноября 2026 г. это около USD 57,84, USD 104,11 и USD 134,95 (расчёт). Сбор зависит от выбранной скорости, а не от цены квартиры.

Выписка из Публичного реестра стоит GEL 20 за один рабочий день или GEL 13 онлайн, а в день подачи — GEL 75 или GEL 52 онлайн, с доплатой GEL 26 за английскую версию (сборы NAPR за информационные услуги). Korter указывает кадастровый номер 01.14.03.040.220, которого на странице застройщика нет; совпадает ли он с участком корпуса покупателя, покажет выписка.

Покупатель, который находится не в Тбилиси, может подписать договор через представителя, чья доверенность легализована для использования в Грузии, а таблица статуса Гаагской конференции показывает, что Грузия присоединилась к Апостильной конвенции 21 августа 2006 года, а для неё конвенция вступила в силу 14 мая 2007 года (таблица статуса HCCH). NAPR также предоставляет онлайн-сервис смарт-контракта с забронированной виртуальной встречей.

Далее налоги. На законодательном портале matsne.gov.ge английский текст Налогового кодекса указывает Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. в истории изменений статей 202 и 206. Статья 202(5) устанавливает налог на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, в размере не менее 0,8 и не более 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает это имущество, если доход семьи за предыдущий год не превышал GEL 100 000.

Налоговый и правовой обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. сообщает о том же изменении, называет GEL 40 000 прежним порогом, указывает, что ставка зависит от местонахождения имущества, и сообщает, что поправка вступила в силу с момента публикации.

Статья 201(1)(c.a) охватывает недвижимость, находящуюся в собственности физического лица, «включая незавершённое строительство»; считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) уже собственником, зависит от договора и записи в реестре. Статья 205 устанавливает 1 ноября как срок подачи декларации и 15 ноября как срок уплаты и позволяет лицу, у которого нет налога к уплате, не подавать декларацию.

На странице Службы доходов (Revenue Service) есть калькулятор на 2026 год для физических лиц, который первым делом спрашивает, превышал ли доход семьи за предыдущий год GEL 100 000. Подача декларации описана в обзоре о налоге на недвижимость в Грузии. Статья 6 называет налог на доходы, налог на прибыль, НДС (VAT), акцизный налог и импортную пошлину национальными налогами, а налог на имущество — местным налогом; в этом перечне нет налога, взимаемого за сам факт приобретения недвижимости.

Аренда и перепродажа облагаются отдельно. Статья 81 устанавливает 5 процентов для жилой аренды, получаемой физическим лицом без вычетов, и 5 процентов для превышения при передаче жилой квартиры, при общей ставке для физических лиц 20 процентов. Статья 82(1)(f.a) исключает из дохода превышение от продажи жилой квартиры, которой владели более двух лет. Статья 166 устанавливает ставку НДС в 18 процентов, а включает ли указанная цена уже НДС — вопрос для договора.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в GEL (стоимость устанавливает сертифицированный оценщик аккредитованной организации), и вид на жительство более высокой категории для недвижимости стоимостью свыше USD 300 000.

Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства использует соответствующие формулировки. Критерием служит оценённая рыночная стоимость, а не цена договора, и стоимость ровно USD 150 000 черту не превышает. Из трёх цен «от» у Korter USD 168 120 выше USD 150 000, а USD 77 940 и USD 107 640 ниже; ни одна не превышает USD 300 000. Шаги подачи заявления описаны в обзоре о получении вида на жительство в Грузии.

Что касается финансирования, Национальный банк Грузии устанавливает предельное соотношение кредита к стоимости 90 процентов для кредитов в GEL и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте. Его лимиты отношения платежа к доходу зависят от ежемесячного чистого дохода: при доходе ниже GEL 1 500 лимит составляет 20 процентов для кредитов в иностранной валюте и 25 процентов для кредитов в GEL, а начиная с GEL 1 500 — 30 и 50 процентов (требования NBG по PTI и LTV). Что банк требует от нерезидента, зависит от банка и рассмотрено в обзоре об ипотеке в Грузии для иностранцев.

Все правила приведены в том виде, в каком они были опубликованы на даты прочтения, то есть на 13 ноября 2026 г. для всех процитированных здесь страниц, а эталоном остаётся прочтение конкретного договора юристом.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

На странице застройщика напечатаны статус, поле завершения, заявленное число квартир и условия оплаты; его списки квартир содержат площади и комнаты. Для бронирования квартиры в X2 Kazbegi Residence Tbilisi этого недостаточно, и каждый пункт ниже вытекает из пробела или расхождения, которые видны в таблицах выше.

1. Прайс-лист с номерами квартир, корпусами, этажами, площадями и точной ценой квартиры в валюте договора, поскольку x2.ge цен не указывает.
2. Подтверждение того, какие квартиры сегодня свободны в каждом корпусе, и как 435 квартир из блока фактов соотносятся с 577 квартирами в селекторе.
3. Площадь, по которой начисляется цена: указанная площадь, которая, по-видимому, включает балкон, или иная мера, а также площадь квартир, у которых в селекторе указан 0.
4. Дата передачи объекта, прописанная в договоре, что понимается под передачей, какие корпуса она охватывает и что будет, если срок не соблюдён, при том что на странице указано «2028 / 12», а у Korter — 2027 год.
5. Юридическое название и регистрационный номер лица, подписывающего договор, и его связь с собственником участка.
6. Разрешение на строительство и разрешённое число корпусов, этажей и коммерческих этажей, чтобы снять расхождение между 31 этажом и 14–29 этажами и выяснить, какие этажи отведены под коммерческие помещения.
7. Выписка из Публичного реестра на участок и кадастровый номер квартиры, сопоставленные с номером, который указывает Korter.
8. График платежей: какое условие применяется — участие 10 процентов или первый взнос 15 процентов, каждый платёж и его дата, есть ли у 36-месячного плана какая-либо наценка и есть ли разница в цене между рассрочкой и оплатой наличными.
9. Поступают ли платежи на эскроу-счёт или платёжный счёт либо напрямую застройщику, с квитанцией на каждый платёж.
10. Что входит в white frame: окна (алюминиевые или металлопластиковые), отопление, точки подключения коммуникаций, плитка на балконах, стяжка пола и высота потолков, а также есть ли предложение «под ключ» или с мебелью.
11. Корпус, этаж и планировка квартиры, а также перечень комнат, прилагаемый к договору.
12. Входит ли парковочное место в цену или продаётся отдельно, и как 200 мест распределяются между жильцами и арендаторами коммерческих помещений.
13. Порядок сервисного сбора за консьержа, уборку, охрану и общие зоны с суммой за м², если она установлена.
14. Доступна ли для этого проекта ипотека в названном банке и что этот банк требует от нерезидента.
15. Как регистрируется право собственности после передачи объекта, кто подаёт документы и как расходы делятся между покупателем и застройщиком.
16. Условия возврата резервного взноса, прочитанные до его уплаты.

Ответы на эти вопросы должны содержаться в договоре или в подписанном приложении к нему, поскольку веб-страница может измениться без предупреждения, а отметки в селекторе меняются по мере продажи квартир.

Как этот проект соотносится с другими проектами x2 и ближайшими объектами Сабуртало

На странице проектов застройщика перечислены четыре текущих проекта, все в Тбилиси. Таблица ставит этот проект рядом с тремя остальными, используя только то, что каждая страница x2.ge показывала 13 ноября 2026 г. Riverfront Residence и Riverfront C Block имеют общий адрес и представлены на отдельных страницах с отдельными цифрами, у каждого есть свой обзор на этом сайте.

Ежемесячные суммы — это рекламные начальные величины, каждая указана при своём наборе условий, и они не являются ни ценами, ни основой для сравнения проектов. На своей странице Kazbegi Residence, прочитанной 13 ноября 2026 г., Korter приводит цены «от» USD 1 100 за м² для ZenX Dighomi и USD 1 350 за м² для RiverFront Residence рядом с USD 1 800 для этого проекта.

Таблица ниже ставит этот проект рядом с объектами других застройщиков в Сабуртало. У каждого есть свой обзор на этом сайте, который служит источником показанных цифр. Это контекст, а не рейтинг, и ни один из объектов не представлен как лучший по сравнению с другим.

Для более широкой картины есть страница города Тбилиси, страница страны Грузия и обзор цен на недвижимость в Тбилиси.

x2 Development (застройщик)

Страница проекта называет застройщиком x2 Development, а заголовок сайта читается «x2 – Development». На его странице «О нас», прочитанной 13 ноября 2026 г., сказано, что компания основана в 2014 году и по всей Грузии у неё 5 завершённых, 6 текущих и 5 запланированных проектов. На странице проектов указаны 4 текущих и 6 завершённых проектов, то есть другое разделение, и оба показаны как напечатано. Названные на ней завершённые проекты: Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House и X2 Mtskhetaze.

Профиль Entrepreneur Georgia от 23 октября 2019 г. описывает компанию как работающую на строительном рынке пять лет и сообщает, что начинали её четыре человека. Korter и geoln.com указывают тот же год основания — 2014. Нынешняя структура собственности в прочитанных источниках не опубликована.

Зарегистрированное юридическое лицо найти не удалось. На x2.ge, у Korter, на geoln.com и в статьях Entrepreneur Georgia нет ни названия юридического лица, ни идентификационного кода, а страницы реестра и поиска компаний требуют ввода данных в форму или капчи и не запрашивались, поэтому в этом обзоре никакое лицо не названо. Покупатель может получить его в письменном виде (раздел 9) и сопоставить с Публичным реестром. Партнёрство с банком или гостиничным брендом на страницах застройщика не заявлено.

Часто задаваемые вопросы

Где находится X2 Kazbegi Residence Tbilisi и в каком он районе?

Застройщик указывает адрес: проспект Казбеги, 34, в районе Сабуртало Тбилиси, с маркером на карте в точке 41,72135 с. ш., 44,73867 в. д. Korter указывает тот же проспект и номер, но относит проект к району Ваке рядом с «Делиси» и помещает три корпуса по адресу Otar Lortkipanidze Street 34. Выписка из Публичного реестра снимает вопрос об адресе и границе для конкретной квартиры.

Сколько квартир в X2 Kazbegi Residence Tbilisi?

На странице застройщика указаны 435 квартир, тогда как собственный селектор перечисляет 577 квартир в трёх корпусах: 96 в корпусе A, 136 в корпусе B и 345 в корпусе C. Korter в одном месте указывает 435, а в другом — 200 жилых единиц. Страница не объясняет расхождений, поэтому в приложении к договору квартиры следует перечислить по номерам.

Сколько квартир можно купить сегодня?

На 13 ноября 2026 г. селектор отметил 138 квартир как непроданные: 22 в корпусе A, 20 в корпусе B и 96 в корпусе C. Korter по состоянию на 29 октября 2026 г. насчитывает 22 квартиры в корпусе B и 94 в корпусе C и не указывает числа для корпуса A. Отметки меняются по мере продажи квартир, поэтому актуальный список следует запрашивать в письменном виде.

Сколько стоит квартира?

Застройщик цену не указывает. Korter показывает цены «от» USD 77 940 за двухкомнатную планировку 43,3 м², USD 107 640 за трёхкомнатную планировку 59,8 м² и USD 168 120 за четырёхкомнатную планировку 93,4 м² на 29 октября 2026 г., все по USD 1 800 за м². Avezor показывает USD 1 700 за м². Это ориентиры сайтов с объявлениями, а не цены застройщика.

Когда будет завершён X2 Kazbegi Residence Tbilisi?

В поле завершения застройщика указано «2028 / 12», то есть декабрь 2028 г. Korter указывает сдачу в 2027 году для всех трёх корпусов, а Avezor — четвёртый квартал 2027 года. В более старых объявлениях указаны 2025 и 2026 годы. Обязательной для покупателя является дата в договоре вместе с определением того, что означает передача для квартиры.

Какая отделка у квартир?

На странице застройщика спецификации отделки квартир нет. Korter и Avezor указывают white frame с подведёнными коммуникациями, центральным отоплением и высотой потолков 3,0 м, а один текстовый блок на Avezor упоминает готовый ремонт и мебель. В договоре следует точно перечислить, что входит в white frame, от окон и отопления до плитки на балконах и полов.

Как работает план оплаты в X2 Kazbegi Residence Tbilisi?

В таблице условий указана 36-месячная беспроцентная внутренняя рассрочка с участием 10 процентов, а реклама на странице упоминает первый взнос 15 процентов и начальную сумму GEL 1 270 в месяц. Korter указывает 10 процентов сразу и срок до 3 лет; Avezor — до 44 месяцев. Сам график не опубликован, поэтому его нужно получить в письменном виде.

Как далеко ближайшая станция метро?

По расчёту от маркера на карте и координат из Википедии станция «Делиси» находится в 0,77 км по прямой, а «Важа-Пшавела» — в 0,72 км. Korter и Avezor указывают 8 минут пешком до «Делиси», а geoln.com (2022) — 4 минуты до «Делиси» и 13 до «Важа-Пшавела» без указания способа передвижения. Прогулка на месте покажет реальный маршрут и время.

Может ли иностранец купить в X2 Kazbegi Residence Tbilisi и получить вид на жительство?

Иностранец может владеть квартирой в Грузии с регистрацией права в Публичном реестре. Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для несельскохозяйственной недвижимости, оценённая рыночная стоимость которой превышает USD 150 000 в эквиваленте в GEL. Критерием служит не цена договора, и стоимость ровно USD 150 000 черту не превышает.

Какая компания подписывает договор?

Страницы застройщика называют его x2 Development и не содержат зарегистрированного названия юридического лица или идентификационного кода, и в публичных источниках, прочитанных для этого обзора, они также не найдены. Форма бронирования и договор называют это лицо, и покупатель может сопоставить его регистрационные данные с Публичным реестром до любой оплаты.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• x2 Development: страница проекта Kazbegi Residence и её открытые списки этажей, прочитано 13 ноября 2026 г.
• x2 Development: страница проектов (текущие и завершённые проекты), прочитано 13 ноября 2026 г.
• x2 Development: страница «О нас», прочитано 13 ноября 2026 г.
• Korter: Kazbegi Residence, цены и наличие на 29 октября 2026 г., прочитано 13 ноября 2026 г.
• Avezor: объявление Kazbegi Residence, страница датирована 08.07.2026, прочитано 13 ноября 2026 г.
• geoln.com: объявление Kazbegi Residence 20275, опубликовано 09.05.2022
• Realting: объявление Kazbegi Residence 20848, последнее обновление 02/08/2024
• Entrepreneur Georgia: профиль X2 Development, 23 октября 2019 г.
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимости
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации смарт-контракта
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю, matsne.gov.ge
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: страница налога на имущество и калькулятор
• EY Georgia: налоговый и правовой обзор за июль–сентябрь 2026 г.
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Википедия: район Сабуртало
• Википедия: район Ваке
• Википедия: Делиси (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Важа-Пшавела (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Тбилисский метрополитен

Расстояния по прямой, доли, средние значения, пересчёты по квартирам и суммы по комнатам рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.