مجتمع Orbi City Batumi یک مجتمع آپارتمانی با مدیریت هتلی و پودیوم تجاری (مرکز خرید) است که در خیابان شریف خیمشیاشویلی (Sherif Khimshiashvili) در باتومی، در کنار خیابان قهرمانان (Heroes Alley) و ساحل دریا قرار دارد؛ سازندهٔ آن، Orbi Group، این مجتمع را پنج برج توصیف می‌کند، در حالی که منابع دیگر تعداد کل واحدها، تعداد طبقات و وضعیت تحویل را به‌گونه‌ای متفاوت گزارش کرده‌اند.
این راهنمای Orbi City Batumi صفحه‌های سازنده را در جدول‌های تاریخ‌دار در کنار Korter، ویکی‌پدیا، صفحه‌های معماران و آگهی‌های قدیمی‌تر قرار می‌دهد تا هر عدد همراه با منبع خود آمده باشد. این راهنما میان اعداد متناقض داوری نمی‌کند. هر جا که صفحهٔ سازنده چیزی چاپ نکرده باشد، مثلاً قیمت، طرح پرداخت یا تاریخ تحویل، راهنما این موضوع را با عبارتی بی‌طرفانه می‌گوید و فهرست مواردی را که باید کتباً درخواست شود ارائه می‌کند. زمینهٔ مربوط به محله و نیز مقررات گرجستان دربارهٔ ثبت ملک، مالیات و اقامت از منابع رسمی گرفته شده است.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، این مجتمع را در منطقهٔ مرکزی باتومی، نزدیک خط ساحلی دریای سیاه و در کنار خیابان قهرمانان معرفی می‌کند. ارقام اصلی آن عبارت‌اند از ۵ برج، ۵۵ طبقه، ۱۰٬۸۰۰ واحد و مساحت کل پروژه به میزان ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ متر مربع که ۲۰۰٬۰۰۰ متر مربع آن زیرساخت است: بخش‌های خرید و سرگرمی، کافه‌ها و رستوران‌ها.
صفحه می‌افزاید که واحدهای هتلی ۴۵ طبقه را اشغال کرده‌اند، پودیوم میزبان یک مرکز خرید است و آپارتمان‌ها از ۲۷ تا ۷۹ متر مربع متراژ دارند، یا مبله و آمادهٔ سکونت‌اند یا نیمه‌کاره و تحویل‌شده به‌صورت وایت فریم (white-frame).
امکانات فهرست‌شده عبارت‌اند از رستوران‌ها و کافه‌ها، سالن کنفرانس و دفاتر اداری، پارکینگ، اسپا و استخرها، سالن مراسم، مرکز خرید و کازینو. یک شرکت مدیریت معرفی شده است که خدمات شبانه‌روزی، نظافت و نگهداری، پشتیبانی حقوقی و مالیاتی، مدیریت مستأجران و عملیات فصلی را اجرا می‌کند. صفحه نام هیچ بهره‌بردار را برای این خدمات نمی‌آورد و نمی‌گوید کدام‌یک از آن‌ها در شارژ خدمات گنجانده شده است.
بنابراین این مجتمع محصولی متفاوت از یک بلوک مسکونی معمولی است. آپارتمان‌ها در مجموعه‌ای قرار دارند که زیر برند هتلی خود گروه، یعنی Orbi Hotels، به‌صورت هتل نیز کار می‌کند و این برند یک هتل را به نشانی خیابان خیمشیاشویلی، پلاک 7b ثبت کرده است؛ بخش ۶ توضیح می‌دهد سازنده این ساختار را چگونه توصیف می‌کند. مرکز خرید Orbi City Mall در پودیوم در همین سایت آگهی جداگانه‌ای دارد، یعنی Orbi City Mall Batumi، و در اینجا فقط به‌عنوان زمینه به آن پرداخته می‌شود.
صفحهٔ پروژه قیمت، طرح پرداخت، وضعیت تحویل یا تاریخ تحویل، فهرست برج‌ها یا بلوک‌ها و نهاد امضاکنندهٔ قرارداد فروش را چاپ نکرده است. Korter، یک پورتال املاک، می‌افزاید که چهار خانه از پنج خانه تحویل شده و آخرین خانه برای Q4 ۲۰۲۶ برنامه‌ریزی شده است، و قیمت هر متر مربع را «از $۳٬۵۰۰» اعلام می‌کند؛ هر دو مورد طبق آنچه در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد. صفحه همچنین بیانیه‌های بازاریابی دربارهٔ جذابیت پروژه دارد؛ این راهنما آن‌ها را بازگو نمی‌کند.
| واقعیت‌های کلیدی Orbi City Batumi | طبق انتشار (۹ نوامبر ۲۰۲۶، مگر اینکه ذکر شده باشد) |
|---|---|
| موقعیت | خیابان شریف خیمشیاشویلی، باتومی، در کنار خیابان قهرمانان؛ شمارهٔ خیابان در صفحه‌های مختلف به‌صورت ۷، 7b، 7d و ۹ چاپ شده است (بخش ۴) |
| سازنده | Orbi Group (orbi.ge) |
| وضعیت | در صفحهٔ پروژهٔ سازنده چاپ نشده است؛ Korter (۳ نوامبر ۲۰۲۶): ۴ خانه تحویل‌شده، ۱ خانه در دست ساخت |
| تحویل | سازنده چاپ نکرده است؛ Korter: تحویل بعدی Q4 ۲۰۲۶ (بلوک C2) |
| برج‌ها و طبقات | سازنده: ۵ برج با ۵۵ طبقه؛ Korter: ۵ خانه با ۴۵ طبقه؛ ویکی‌پدیا: ۳ برج با ۵۵ طبقه (بخش ۴) |
| واحدها | صفحهٔ پروژهٔ سازنده: ۱۰٬۸۰۰ واحد؛ صفحه‌ها و منابع دیگر ۱۱٬۵۰۰، بیش از ۱۰٬۰۰۰، ۶٬۰۰۰، ۵٬۰۰۰ و ۴٬۵۰۰ را چاپ کرده‌اند (بخش ۴) |
| متراژ واحدها | ۲۷ تا ۷۹ متر مربع (سازنده)؛ ۲۸ تا ۷۸ متر مربع در مشخصات Korter |
| قیمت | سازنده چاپ نکرده است؛ Korter: از $۳٬۵۰۰ برای هر متر مربع، قیمت واحدها «بر اساس درخواست» |
| طرح پرداخت | در صفحهٔ پروژه چاپ نشده است (بخش ۵) |
| نازک‌کاری | مبله، یا نیمه‌کاره به‌صورت وایت فریم (سازنده)؛ کاملاً مبله (Korter) |
| امکانات | رستوران‌ها و کافه‌ها، سالن کنفرانس و دفاتر اداری، پارکینگ، اسپا و استخرها، سالن مراسم، مرکز خرید، کازینو |
| مدیریت | یک شرکت مدیریت معرفی شده است؛ Orbi Hotels یک هتل را به نشانی خیابان خیمشیاشویلی، پلاک 7b ثبت کرده است |
| مراحل مالکیت | در صفحهٔ پروژه چاپ نشده است؛ مراحل ثبت در بخش ۷ آمده است |
سه منبع متراژها را توصیف می‌کنند و هر کدام برچسب‌های خودش را به کار می‌برد. سازنده یک محدوده برای همهٔ آپارتمان‌ها می‌دهد. Korter در بخش مشخصات خود یک محدوده و در بالاتر در همان صفحه فهرست متفاوتی از پلان‌ها را می‌دهد. فهرست اتاق‌های بهره‌بردار هتل اتاق‌هایی را شرح می‌دهد که مهمانان رزرو می‌کنند و فهرست فروش نیست، اما سه دستهٔ آن نشان می‌دهد مجتمع چه متراژهایی را به‌عنوان واحد هتلی اداره می‌کند.
| منبع و تاریخ | برچسب به‌کاررفته | متراژ (متر مربع) | سایر جزئیات چاپ‌شده |
|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ Orbi Group، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | آپارتمان‌ها | ۲۷ تا ۷۹ | مبله و آمادهٔ سکونت، یا نیمه‌کاره (وایت فریم) |
| Korter، بخش مشخصات، ۳ نوامبر ۲۰۲۶ | آپارتمان‌ها | ۲۸ تا ۷۸ | نوسازی: کاملاً مبله |
| Korter، فهرست پلان‌ها | استودیوها | ۳۰ تا ۳۴ | قیمت بر اساس درخواست |
| Korter، فهرست پلان‌ها | ۲ اتاقه | ۴۶ تا ۹۷ | قیمت بر اساس درخواست |
| Korter، فهرست پلان‌ها | ۳ اتاقه | ۱۱۲ | قیمت بر اساس درخواست |
| Korter، متن توضیحات | استودیوها، آپارتمان‌های دو و سه اتاقه | ۳۰ تا ۱۱۲ | کاملاً تکمیل‌شده تحویل می‌شود؛ ارتفاع سقف ۲٫۹ متر |
| فهرست اتاق‌های Orbi Hotels، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | اتاق سوپریور، استودیو | ۳۰ | حداکثر ۲ مهمان |
| فهرست اتاق‌های Orbi Hotels | اتاق دونفره دلوکس، یک اتاق خواب و اتاق نشیمن | ۴۲ | حداکثر ۴ نفر |
| فهرست اتاق‌های Orbi Hotels | سوئیت جونیور، دو اتاق خواب | ۷۸ | حداکثر ۶ نفر |
| مقایسهٔ متراژ و قیمت در Orbi City Batumi | مقدار | مبنا |
|---|---|---|
| نسبت بزرگ‌ترین به کوچک‌ترین متراژ، محدودهٔ سازنده | ۲٫۹ برابر | ۷۹ تقسیم بر ۲۷، محاسبه‌شده |
| نسبت بزرگ‌ترین به کوچک‌ترین متراژ، مشخصات Korter | ۲٫۸ برابر | ۷۸ تقسیم بر ۲۸، محاسبه‌شده |
| نسبت بزرگ‌ترین به کوچک‌ترین متراژ، فهرست پلان‌های Korter | ۳٫۷ برابر | ۱۱۲ تقسیم بر ۳۰، محاسبه‌شده |
| محدودهٔ ۲ اتاقه در Korter | ۲٫۱ برابر | ۹۷ تقسیم بر ۴۶، محاسبه‌شده |
| محدودهٔ استودیو در Korter | ۱٫۱ برابر | ۳۴ تقسیم بر ۳۰، محاسبه‌شده |
| قیمت هر متر مربع، Korter | از USD ۳٬۵۰۰ | Korter، قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶؛ قیمت واحدها بر اساس درخواست |
| قیمت هر متر مربع، آگهی قدیمی‌تر | USD ۱٬۴۰۰ تا ۱٬۷۰۰ | آگهی geoln منتشرشده در ۱۸ مه ۲۰۱۸، به‌روز نیست |
| میانگین قیمت آماده‌تحویل بازار اولیهٔ باتومی | USD ۱٬۹۶۰ برای هر متر مربع | Galt and Taggart، ژوئن ۲۰۲۶ |
| منطقهٔ خیابان قهرمانان، 2Q26 | USD ۲٬۱۶۶ برای هر متر مربع، ۹۷۹ فروش | میانگین قیمت آماده‌تحویل Galt and Taggart و تعداد فروش‌های ثبت عمومی |
| منطقهٔ نیو بلوار، 2Q26 | USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع، ۱٬۶۶۴ فروش | Galt and Taggart، همان جدول |
| منطقهٔ باتومی قدیم، 2Q26 | USD ۳٬۲۳۹ برای هر متر مربع، ۳۴۹ فروش | Galt and Taggart، همان جدول |
این محدوده‌ها همپوشانی دارند اما یکی نیستند. حد بالای سازنده یعنی ۷۹ متر مربع، ۱ متر مربع بیشتر از بخش مشخصات Korter و ۳۳ متر مربع کمتر از پلان سه‌اتاقهٔ ۱۱۲ متر مربعی Korter است که فقط در یک منبع آمده است. صفحهٔ خود Korter دو محدودهٔ متفاوت دارد (۲۸ تا ۷۸ و ۳۰ تا ۱۱۲)، بنابراین ممکن است این دو بخش به مجموعه‌های متفاوتی از واحدها اشاره کنند، که صفحه آن را توضیح نمی‌دهد. سه دستهٔ بهره‌بردار (۳۰، ۴۲ و ۷۸ متر مربع) درون محدودهٔ سازنده قرار می‌گیرند.
اطلاعات قیمت اندک است. سازنده هیچ قیمتی چاپ نمی‌کند و Korter کف قیمت هر متر مربع را چاپ می‌کند اما برای هر پلان «قیمت بر اساس درخواست» نشان می‌دهد، به همین دلیل این راهنما کف قیمت را در یک متراژ ضرب نمی‌کند تا قیمت واحد به دست آورد. ارقام Galt and Taggart در جدول، که از گزارش فصلی باتومی آن در ۱۴ اوت ۲۰۲۶ گرفته شده است، میانگین قیمت آپارتمان‌های آماده‌تحویل در بازار اولیه به تفکیک منطقه است. گزارش نامی از Orbi City نمی‌برد، پس این ارقام زمینه‌اند و معیار سنجش این مجتمع نیستند.
این دو نوع رقم هم‌پایه نیستند: یکی نرخ آغازین در یک آگهی فروش برای مجتمعی با مدیریت هتلی است و دیگری میانگینی از پروژه‌های بسیار. محدودهٔ آگهی قدیمی‌تر به سال ۲۰۱۸ برمی‌گردد. برای تصویر گسترده‌تر قیمت‌ها در این محله، راهنمای قیمت آپارتمان به ازای هر متر مربع در باتومی را ببینید.
صفحهٔ انگلیسی سازنده این مجتمع را در کنار خیابان قهرمانان، در منطقهٔ اصلی گردشگری باتومی قرار می‌دهد. صفحهٔ روسی سازنده می‌گوید «فقط ۵۰ متر تا ساحل»؛ صفحهٔ انگلیسی تنها می‌گوید «نزدیک خط ساحلی دریای سیاه». Korter در مشخصات خود ۱۵۰ متر تا دریا را فهرست می‌کند و آن را «پیاده‌روی کوتاه و آسان» می‌نامد. مقالهٔ سال ۲۰۲۱ یک تأمین‌کنندهٔ معماری دربارهٔ «Orbi Twin Towers» عدد ۷۰ متر را می‌دهد و یک آگهی قدیمی‌تر ۱۵۰ متر را. هیچ‌یک از منابع نمی‌گوید فاصله از کجا اندازه‌گیری شده است.
خیابان قهرمانان یک گذرگاه عمومی پیاده است. صندوق توسعهٔ شهرداری (Municipal Development Fund) در ۶ ژوئن ۲۰۲۴ گزارش داد که بازسازی خیابان قهرمانان ژیولی شارتاوا (Zhiuli Shartava Alley of Heroes) به طول ۱ کیلومتر و مجاور ورزشگاه مرکزی جدید شهر پایان یافته است، با سه پل عابر پیاده که بخش‌های خیابان را به هم وصل می‌کنند و بلوار را به ساحل می‌رسانند. اداره‌کنندهٔ بلوار باتومی بلوار ساحلی قدیمی‌تر را گذرگاهی هفت‌کیلومتری با چهار خیابان تاریخی توصیف می‌کند و صفحهٔ تاریخچهٔ آن پارک را به سال ۱۸۸۱ برمی‌گرداند.
باتومی مرکز جمهوری خودمختار آجارا است. گزارش جمعیت اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) جمعیت آجارا را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر با ۴۱۳٫۲ هزار نفر برآورد می‌کند، یعنی ۱۰٫۵٪ از ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر جمعیت گرجستان (محاسبه‌شده). نتایج سرشماری ۲۰۲۴ شمار ساکنان شهر باتومی را ۲۳۵٬۶۶۸ نفر ثبت کرد، یعنی ۵۴٫۲٪ بیشتر از ۲۰۱۴ و بزرگ‌ترین افزایشی که گزارش سرشماری برای یک شهر اعلام می‌کند. بهره‌بردار فرودگاه، فرودگاه‌های متحد گرجستان (United Airports of Georgia)، گزارش می‌دهد که فرودگاه باتومی در ۲۰۲۴ تعداد ۹۵۱٬۷۶۰ مسافر را پذیرش کرده است و توسعهٔ ترمینال آن در ۲۰۲۱ برای ظرفیت تا ۱٫۲ میلیون نفر به پایان رسیده است.
توضیحات Korter جزئیات محلی بیشتری می‌افزاید که به Korter نسبت داده می‌شود: نزدیک‌ترین ایستگاه حمل‌ونقل عمومی در ۲۵۰ متری با خطوط اتوبوس ۱، ۲، 2a، ۳، ۴، ۱۰، 10a، ۱۳ و ۱۴ و میکروبوس‌های ۲۴، ۳۱ و ۳۲، پارک دریاچهٔ آردگانی (Ardagani Lake Park) در نزدیکی، بندر دریایی باتومی و تله‌کابین آرگو (Argo) در فاصلهٔ حداکثر ۳ کیلومتر، و فرودگاه در فاصلهٔ کمتر از ۱۰ کیلومتر. جدول این گفته‌ها را در کنار فاصله‌هایی می‌گذارد که این راهنما در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ از داده‌های OpenStreetMap محاسبه کرده است و برای مرکز مجتمع از مختصات شیء دارای برچسب «Orbi City» استفاده شده است.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها برای Orbi City Batumi | چیست | طبق Korter (۳ نوامبر ۲۰۲۶) | محاسبه‌شده: خط مستقیم، مسیر جاده‌ای، زمان در ترافیک روان | منبع |
|---|---|---|---|---|
| دریاچهٔ آردگانی (Ardagani Lake) | دریاچه و پارک | پارک دریاچهٔ آردگانی در نزدیکی | ۰٫۳ کیلومتر، ۱٫۵ کیلومتر، ۳ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ورزشگاه Adjarabet Arena | ورزشگاه در کنار خیابان قهرمانان | یک ورزشگاه در فاصلهٔ ۱۰ تا ۱۵ دقیقه پیاده‌روی (بدون ذکر نام) | ۰٫۶ کیلومتر، ۰٫۹ کیلومتر، ۱ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| میدان پیاتسا (Piazza)، باتومی قدیم | میدان تاریخی | ذکر نشده است | ۲٫۵ کیلومتر، ۳٫۵ کیلومتر، ۵ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| تله‌کابین Argo، ایستگاه پایین | تله‌کابین | حداکثر ۳ کیلومتر | ۳٫۱ کیلومتر، ۵٫۳ کیلومتر، ۷ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| فرودگاه بین‌المللی باتومی | فرودگاه | کمتر از ۱۰ کیلومتر | ۳٫۵ کیلومتر، ۴٫۸ کیلومتر، ۷ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| بندر دریایی باتومی | بندر مسافری و باری | حداکثر ۳ کیلومتر | ۳٫۹ کیلومتر، ۶٫۸ کیلومتر، ۱۲ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ایستگاه مرکزی راه‌آهن باتومی | راه‌آهن | حدود ۶ کیلومتر | ۵٫۷ کیلومتر، ۷٫۳ کیلومتر، ۱۰ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
ارقام محاسبه‌شده با «حداکثر ۳ کیلومتر» Korter برای بندر و تله‌کابین تفاوت دارند: با مختصاتی که در اینجا به کار رفته، بندر در خط مستقیم ۳٫۹ کیلومتر و تله‌کابین ۳٫۱ کیلومتر فاصله دارد. مختصات تقریبی است و نقطه‌ای را در یک سایت بزرگ نشان می‌دهد، و Korter نمی‌گوید چه چیزی را اندازه گرفته است، بنابراین هیچ‌یک از دو طرف اصلاح نمی‌شود. زمان‌های جاده‌ای برآوردهایی با ترافیک روان و بدون ازدحام‌اند، پس برای روزهای شلوغ تابستان حد پایین به حساب می‌آیند.
برای تصویر گسترده‌تر، صفحهٔ شهر باتومی پروژه‌های سراسر شهر را فهرست می‌کند و صفحهٔ کشور گرجستان زمینهٔ ملی را ارائه می‌دهد. راهنمای اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی قواعد اجارهٔ شبانه را به‌عنوان مرجعی بی‌طرف پوشش می‌دهد و دربارهٔ این مجتمع هیچ اظهارنظری نمی‌کند.
مقیاس مجتمع نخستین چیزی است که خریدار بررسی می‌کند، و منابع پنج مجموع ناسازگار برای واحدها می‌دهند. جدول هر کدام را با تاریخ و عبارت آن فهرست می‌کند. هیچ‌چیز در اینجا اصلاح نشده است: صفحه‌های خود سازنده میان خودشان سه رقم متفاوت چاپ کرده‌اند و پورتال و منابع قدیمی‌تر سه رقم دیگر.
| منبع | تاریخ مشاهده یا انتشار | رقم چاپ‌شده | عبارت |
|---|---|---|---|
| Orbi Group، صفحهٔ پروژهٔ انگلیسی | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | ۱۰٬۸۰۰ | ۱۰٬۸۰۰ units (واحد) |
| Orbi Group، صفحهٔ پروژهٔ روسی | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | ۱۰٬۸۰۰ | 10 800 номеров (اتاق) |
| Orbi Group، صفحهٔ اصلی | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | ۱۱٬۵۰۰ | مجتمعی با ۱۱٬۵۰۰ آپارتمان |
| Orbi Group، صفحهٔ Orbi City Mall | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | بیش از ۱۰٬۰۰۰ | بیش از ۱۰٬۰۰۰ آپارتمان در مجتمع |
| Korter | قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶ | ۶٬۰۰۰ | تعداد آپارتمان‌ها ۶۰۰۰ |
| خبر Alumil | ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۱ | ۵٬۰۰۰ | مجموعاً 5.000 اتاق و آپارتمان در دو برج |
| آگهی geoln | منتشرشده در ۱۸ مه ۲۰۱۸ | ۴٬۵۰۰ | آپارتمان‌ها ۴۵۰۰ |
خواندن یک مجموع به سه پرسش نیاز دارد. نخست، چه چیزی شمرده می‌شود: صفحهٔ انگلیسی می‌گوید «واحد» و صفحهٔ روسی می‌گوید «اتاق»، و منابع روشن نمی‌کنند که یک رقم همهٔ واحدهای مجتمع را در بر می‌گیرد، یا آپارتمان‌های فروخته‌شده به مالکان فردی را، یا هر دو را. دوم، کدام ساختمان‌ها لحاظ شده‌اند، چون مجموع‌ها با ۵ برج، ۵ خانه، ۳ برج یا ۲ برج آمده‌اند. سوم، تا چه تاریخی، زیرا دو رقم قدیمی‌تر پیش از آخرین ساختمان بیان شده‌اند.
کمی محاسبه به آزمودن یک مجموع کمک می‌کند، هرچند چیزی را فیصله نمی‌دهد. ۱۰٬۸۰۰ واحدِ سازنده بر ۵ برج آن، برای هر برج ۲٬۱۶۰ می‌شود، و اگر واحدهای هتلی ۴۵ طبقه را اشغال کنند، برای هر طبقه ۴۸ واحد.
۶٬۰۰۰ واحدِ Korter بر ۵ خانهٔ ۴۵ طبقه، برای هر خانه ۱٬۲۰۰ یا برای هر طبقه ۲۶٫۷ می‌شود، و ۱۱٬۵۰۰ صفحهٔ اصلی برای هر برج ۲٬۳۰۰ است. ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ متر مربعی که پس از کسر ۲۰۰٬۰۰۰ متر مربع زیرساخت می‌ماند، تقسیم بر ۱۰٬۸۰۰، برابر با ۹۲٫۶ متر مربع برای هر واحد است، که از بزرگ‌ترین آپارتمان چاپ‌شده یعنی ۷۹ متر مربع بیشتر است، پس رقم مساحت کل نمی‌تواند فقط مجموع مساحت آپارتمان‌ها باشد.
| منبع | ساختمان‌ها | طبقات | ارتفاع یا سال |
|---|---|---|---|
| Orbi Group، صفحهٔ انگلیسی | ۵ برج | ۵۵ طبقه؛ واحدهای هتلی ۴۵ طبقه را اشغال کرده‌اند | چاپ نشده است |
| Orbi Group، صفحهٔ روسی | پنج بلوک با ۵۵ طبقه | اتاق‌های هتلی ۴۵ طبقه را اشغال کرده‌اند | چاپ نشده است |
| Korter، ۳ نوامبر ۲۰۲۶ | ۵ خانه (متن توضیحات: سه برج یکپارچهٔ بتنی) | ۴۵ طبقه | بلوک D2 و بلوک D در ۲۰۲۴ تکمیل شده‌اند |
| فهرست بلندترین ساختمان‌های گرجستان در ویکی‌پدیا، ویرایش ۸ نوامبر ۲۰۲۶ | Orbi City A، C و D | هر کدام ۵۵ طبقه | هر کدام ۱۶۰ متر؛ ۲۰۱۹، ۲۰۱۹ و ۲۰۲۴ |
| Alumil، ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۱ | دو برج یکسان | هر کدام ۴۵ طبقه | هر کدام ۱۶۰ متر |
| geoln، منتشرشده در ۱۸ مه ۲۰۱۸ | ذکر نشده است | ۴۵ طبقه | ذکر نشده است |
ساختمانی ۱۶۰ متری با ۵۵ طبقه به‌طور میانگین ۲٫۹۱ متر برای هر طبقه دارد؛ با ۴۵ طبقه این میانگین ۳٫۵۶ متر است. منابع نمی‌گویند که ارتفاع شامل تاج ساختمان یا طبقات فنی می‌شود یا نه، پس این محاسبه میان ۴۵ و ۵۵ تصمیم نمی‌گیرد، و صفحه‌های سازنده نمی‌گویند ۴۵ طبقهٔ هتلی چه نسبتی با ۵۵ طبقه دارند. عکس‌های هوایی در گالری سازنده سه برج بلند را نشان می‌دهند، همان تعدادی که ویکی‌پدیا فهرست می‌کند، هرچند تصاویر همهٔ ساختمان‌های یک سایت بزرگ را نشان نمی‌دهند.
Korter مجتمع را به خانه‌هایی با نشانی و وضعیت جداگانه تقسیم می‌کند. فهرست زیر مال Korter است، طبق آنچه در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد. این فهرست بلوک‌هایش را بر ورودی‌های ویکی‌پدیا منطبق نمی‌کند، و این راهنما هم چنین نمی‌کند: ویکی‌پدیا ورودی‌ای با نام D2 یا C2 ندارد و صفحهٔ Korter نمی‌گوید C2 چه نسبتی با C دارد.
| بلوک طبق Korter | نشانی طبق Korter | طبقات | وضعیت طبق Korter، ۳ نوامبر ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|
| D2 | خیابان شریف خیمشیاشویلی، ۷ | ۴۵ | تکمیل‌شده در ۲۰۲۴ |
| C2 | خیابان شریف خیمشیاشویلی، ۷ | ۴۵ | در دست ساخت، تکمیل در Q4 ۲۰۲۶ |
| D | خیابان شریف خیمشیاشویلی، 7b | ۴۵ | تکمیل‌شده در ۲۰۲۴ |
| A | خیابان شریف خیمشیاشویلی، 7b | در فهرست خوانده‌شده نشان داده نشده است | تحویل‌شده |
| C | خیابان شریف خیمشیاشویلی، 7d | در فهرست خوانده‌شده نشان داده نشده است | تحویل‌شده |
نشانی‌ها فراتر از فهرست بلوک‌ها هم متفاوت‌اند. صفحهٔ املاک تجاری سازنده خیابان خیمشیاشویلی پلاک ۷ را می‌دهد، متن توضیحات Korter خیابان شریف خیمشیاشویلی پلاک ۹ را می‌گوید، بهره‌بردار هتل پلاک 7b را می‌آورد و مقالهٔ تأمین‌کننده از «خیابان خیمشیاشویلی» (avenue) نام می‌برد. Korter همچنین پنج شمارهٔ کاداستر برای پروژه فهرست می‌کند: 05.24.05.237، 05.24.05.218، 05.24.05.246، 05.24.05.305 و 05.24.05.222. کد کاداستر چیزی است که ثبت عمومی (Public Registry) به کار می‌برد، پس پرسیدن اینکه کد مربوط به کدام واحد است مطمئن‌ترین راه برای وصل کردن یک واحد به یک ساختمان است.
یک سند دیگر دربارهٔ این سایت وجود دارد. Chapman Taylor، یک استودیوی معماری، در ۱۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ اعلام کرد که در حال طراحی یک مقصد چندمنظوره برای Orbi Group در باتومی است و از اواخر ۲۰۲۴ از طرح مفهومی تا طراحی طرح کار کرده است. صفحهٔ پروژهٔ آن «ORBI City» نام دارد، وضعیت را طراحی مفهومی ثبت کرده و زیربنای ناخالص ساخته‌شده را ۱۲۶٬۱۳۹ متر مربع اعلام می‌کند.
نه خبر آن و نه صفحهٔ پروژه‌اش نمی‌گوید که این طرح همان مجتمع موجود است، یا توسعه‌ای از آن، یا یک سایت همسایه؛ بنابراین مساحت‌ها همان‌طور که چاپ شده‌اند نمایش داده می‌شوند.
| طرح Chapman Taylor، کاربری | مساحت چاپ‌شده (متر مربع) |
|---|---|
| خرده‌فروشی | ۲۷٬۷۰۵ |
| پارکینگ | ۲۶٬۶۲۰ |
| فضای سبز و محوطه‌سازی | ۱۶٬۱۲۱ |
| دفاتر اداری | ۸٬۶۷۲ |
| مرکز خرید | ۸٬۱۵۹ |
| غذا و نوشیدنی | ۶٬۳۴۷ |
| هتل | ۵٬۹۹۷ |
| کازینو | ۵٬۷۹۱ |
| مرکز همایش | ۴٬۷۱۹ |
| بازار | ۲٬۸۵۵ |
| باشگاه | ۱٬۷۲۰ |
| زیربنای ناخالص ساخته‌شده، کل طرح | ۱۲۶٬۱۳۹ |
صفحهٔ پروژهٔ سازنده قیمت، پرداخت، تحویل و نهاد حقوقی را خالی گذاشته است، به همین دلیل جدول منابع دیگر را در کنار آن می‌گذارد. صفحهٔ پرسش‌های متداول سازنده صفحه‌ای عمومی برای همهٔ پروژه‌های آن است و مخصوص این مجتمع نیست؛ گزینه‌های پرداخت را به‌طور کلی نام می‌برد و جزئیات را به مدیران فروش وامی‌گذارد. گفته‌های Korter مال خود Korter است، تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶.
| مورد | Orbi Group | Korter، ۳ نوامبر ۲۰۲۶ | منابع دیگر |
|---|---|---|---|
| قیمت واحد | چاپ نشده است | استودیو، ۲ اتاقه و ۳ اتاقه: قیمت بر اساس درخواست | آگهی قدیمی‌تر (۲۰۱۸): به‌روز نیست |
| قیمت هر متر مربع | چاپ نشده است | از USD ۳٬۵۰۰ | geoln، ۱۸ مه ۲۰۱۸: USD ۱٬۴۰۰ تا ۱٬۷۰۰ |
| گزینه‌های پرداخت | صفحهٔ پروژه: چاپ نشده است. صفحهٔ پرسش‌های متداول، به‌طور کلی: پرداخت کامل، وام مسکن، یا طرح اقساطی بدون بهره که سازنده ارائه می‌دهد؛ جزئیات را مدیران فروش می‌دهند | اقساط: «در دسترس نیست»، با این توضیح که نمایندگان سازنده تأیید کرده‌اند مجتمع از این روش استفاده نمی‌کند؛ آپارتمان‌ها با خرید مستقیم فروخته می‌شوند؛ در پرسش‌های متداول آن، وام مسکن از TBC Bank ذکر شده است | geoln، ۲۰۱۸: ۱۰٪ پیش‌پرداخت، وام مسکن |
| تحویل | چاپ نشده است | چهار خانه تحویل شده؛ بلوک C2 برای Q4 ۲۰۲۶ | ویکی‌پدیا: A و C در ۲۰۱۹، D در ۲۰۲۴ |
| نازک‌کاری | مبله و آماده، یا وایت فریم | کاملاً مبله؛ کاملاً تکمیل‌شده تحویل می‌شود؛ ارتفاع سقف ۲٫۹ متر | پرسش‌های متداول، به‌طور کلی: آپارتمان‌های آماده‌تحویل در بیشتر پروژه‌ها اما نه همه |
| امضای از راه دور | پرسش‌های متداول، به‌طور کلی: قرارداد را می‌توان از راه دور تکمیل کرد | ذکر نشده است | ذکر نشده است |
| نهاد طرف قرارداد | چاپ نشده است | چاپ نشده است | چاپ نشده است |
| شناسه‌های ثبتی | چاپ نشده است | پنج شمارهٔ کاداستر | چاپ نشده است |
دو مورد بدون آنکه با هم تطبیق داده شوند کنار هم قرار دارند. پرسش‌های متداول عمومی یک طرح اقساطی بدون بهره را در میان گزینه‌های پروژه‌های گروه فهرست می‌کند، و Korter گزارش می‌دهد نمایندگان سازنده می‌گویند این مجتمع از اقساط استفاده نمی‌کند. اینکه کدام گفته برای یک واحد مشخص صدق می‌کند به بلوک و شرایط فروشِ جاری بستگی دارد، و فقط قرارداد فروش آن را فیصله می‌دهد.
برای بلوکی که تحویل شده، مسیر معمول مدارک عبارت است از سند مالکیت ثبت‌شده به نام خریدار و کد کاداستری که با ساختمان مطابقت دارد. برای C2، بلوکی که Korter آن را برای Q4 ۲۰۲۶ فهرست کرده است، قرارداد باید تاریخ تحویل، برنامهٔ پرداخت و موقعیت مالک تا زمان ثبت را مشخص کند. راهنمای خرید پیش‌فروش (off-plan) در باتومی خریدهای مرحله‌ای را به‌طور کلی توضیح می‌دهد.
سازنده مالکیت را ترتیبی به سبک هتل توصیف می‌کند بی‌آنکه شرایط قرارداد را بدهد. صفحهٔ پروژه می‌گوید شرکت مدیریت «همهٔ جنبه‌های مدیریت و نگهداری ملک را بر عهده دارد». این صفحه چهار خدمت را فهرست می‌کند: خدمات شبانه‌روزی با نظافت و نگهداری آپارتمان‌ها و بخش‌های مشترک، همراه با حراست؛ پشتیبانی حقوقی شامل مسائل مالیاتی، گزارش‌دهی و انطباق؛ مدیریت مستأجران شامل جاگذاری، ورود و خروج و ارتباط با مهمانان؛ و عملیات فصلی.
پرسش‌های متداول عمومی می‌افزاید که گروه خدمات مدیریت ملک ارائه می‌دهد و شرایط و قیمت‌ها را یک مدیر می‌دهد. توصیف Chapman Taylor از طرح خود به ترکیب «امکانات به سبک هتل با الگوهای مالکیت بلندمدت» در دیدگاه Orbi Group اشاره می‌کند. صفحهٔ بهره‌بردار هتل یک هتل را به نشانی خیابان خیمشیاشویلی، پلاک 7b فهرست می‌کند و نظرات مهمانان آن که به ۲۰۲۳ تاریخ دارند به بلوک A اشاره می‌کنند. فراتر از این توصیف‌ها، صفحه‌ها هیچ قرارداد مدیریت، مبنای کارمزد یا مدتی را چاپ نکرده‌اند.
| مورد مدیریت | آنچه صفحهٔ سازنده می‌گوید | در صفحه چاپ شده است؟ |
|---|---|---|
| بهره‌بردار شرکت مدیریت | شرکت مدیریت فقط با نقش معرفی شده است | نهاد نام برده نشده است |
| دامنهٔ خدمات | خدمات شبانه‌روزی (۲۴/۷)، نظافت و نگهداری، حراست، پشتیبانی حقوقی، مدیریت مستأجران، عملیات فصلی | دامنه بله؛ کارمزدها و استثناها خیر |
| عملیات هتلی | Orbi Hotels، برند هتلی خود گروه، یک هتل را به نشانی 7b فهرست می‌کند | کدام بلوک‌ها و طبقات: خیر |
| استفادهٔ شخصی مالک | توصیف نشده است | خیر |
| مدت قرارداد و فسخ | توصیف نشده است | خیر |
گرجستان برای بخش‌های مشترک ساختمانی که چند آپارتمان با مالکیت خصوصی دارد قانونی دارد: قانون انجمن‌های مالکان مسکن (Law on Homeowners’ Associations)، شمارهٔ ۵۲۷۷ مورخ ۱۱ ژوئیهٔ ۲۰۰۷. متن انگلیسی در matsne.gov.ge انتشارهای تلفیقی را تا ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۰ فهرست می‌کند و این راهنما در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ ویرایش جدیدتری در آنجا نیافت. این قانون برای مالکان فضاهای مسکونی یا غیرمسکونی در یک ساختمان آپارتمانی اعمال می‌شود و جدول مقررات مرتبط‌تر برای خریدار را بیان می‌کند.
| مقرره | آنچه قانون می‌گوید | پرسش از فروشنده |
|---|---|---|
| مالکیت مشترک (ماده ۵) | قطعه زمین، سازه‌های باربر و نما، لابی‌ها، راهروها، زیرزمین‌ها، طبقات فنی، بام‌ها، آسانسورها و خطوط تأسیسات که به‌صورت فردی مالکیت نشده‌اند؛ سهم هر مالک از مساحت آپارتمان نسبت به مساحت کل آپارتمان‌ها پیروی می‌کند | کدام بخش‌های پنج ساختمان مشترک است و سهم واحد چقدر است |
| واگذاری (ماده ۶) | یک آپارتمان را بدون سهم متناسب آن در مالکیت مشترک نمی‌توان فروخت یا رهن گذاشت | آیا مستخرج ثبتی سهم را نشان می‌دهد |
| هزینه‌ها (ماده ۷(۳)) | هر مالک هزینه‌های نگهداری و استفاده را متناسب با سهم خود می‌پردازد، مگر اینکه اساسنامهٔ انجمن غیر از این بگوید | اساسنامه چه می‌گوید و هزینهٔ جاری چقدر است |
| انجمن (ماده ۱۱) | در ساختمانی روی یک قطعه با بیش از دو آپارتمان دارای مالک، انجمن تأسیس‌شده تلقی می‌شود؛ مالکان چند ساختمان روی قطعه‌های مجاور می‌توانند با رضایت شهرداری یک انجمن تأسیس کنند | آیا برای مجتمع یک انجمن وجود دارد یا چند انجمن |
| وضعیت (ماده ۱۴) | انجمن شخص حقوقی نیست؛ اعضا به‌طور مشترک و متناسب با سهم خود دربارهٔ تصمیم‌های آن پاسخگو هستند؛ مالک جدید دربارهٔ تعهدات ایفاشدهٔ مالک پیشین مسئول است (۱۴(۶))؛ بدهی‌های بیش از GEL ۵۰۰ را می‌توان علیه یک واحد ثبت کرد (۱۴(۵)) | آیا گواهی کتبی عدم بدهی وجود دارد و آیا چیزی علیه واحد ثبت شده است |
| عضویت (ماده ۱۹) | عضویت با خرید یک آپارتمان در ساختمان به دست می‌آید | رئیس چه کسی است و صورتجلسه‌های نشست‌ها کجا نگهداری می‌شود |
این قانون تعیین نمی‌کند که حقوق بهره‌بردار هتل در مجتمعی از این نوع چگونه با حقوق مالکان سازگار می‌شود. این به اساسنامه، قرارداد مدیریت و ثبت‌های دفتر ثبت بستگی دارد، و به همین دلیل بخش ۹ آن‌ها را درخواست می‌کند. متن قانون عمومی است و از آپارتمان‌های هتلی نام نمی‌برد.
قانون مدنی چارچوب حقوقی را تعیین می‌کند. بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی، انتقال ملک غیرمنقول به یک معاملهٔ کتبی و ثبت حق خریدار در ثبت عمومی (Public Registry) نیاز دارد. خریداران خارجی در راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و ترتیب مراحل در نحوهٔ خرید ملک در گرجستان پوشش داده شده است.
آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) هزینه‌های خود را آنلاین منتشر می‌کند که در ادامه به نرخ رسمی بانک ملی، یعنی GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر USD در ۹ نوامبر ۲۰۲۶، تبدیل شده است.
صفحهٔ هزینه‌های NAPR ثبت تغییر حق بر ملک غیرمنقول را در ۴ روز کاری GEL ۱۵۰، در ۱ روز کاری GEL ۲۷۰ و در همان روز ارائهٔ درخواست GEL ۳۵۰ فهرست می‌کند. این حدود USD ۵۸، ۱۰۴ و ۱۳۵ است.
صفحهٔ خدمات اطلاعاتی یک مستخرج را برای یک روز کاری GEL ۲۰ یا برای نسخهٔ آنلاین GEL ۱۳، و در همان روز ارائهٔ درخواست GEL ۷۵ یا GEL ۵۲ فهرست می‌کند، که هر کدام برای مستخرج انگلیسی GEL ۲۶ اضافه دارد، و گواهی محدودیت‌های حقوق عمومی را برای یک روز کاری GEL ۹.
NAPR همچنین یک خدمت قرارداد هوشمند اجرا می‌کند که حقوق ملک غیرمنقول را آنلاین در یک نشست مجازی ثبت می‌کند؛ نوبت‌گیری کد کاداستر را می‌خواهد. خریداری که در خارج از کشور امضا می‌کند معمولاً باید اسناد خارجی را تأیید و قانونی‌سازی کند، و جدول وضعیت کنفرانس لاهه گرجستان را عضو کنوانسیون آپوستیل (Apostille) نشان می‌دهد که از ۱۴ مه ۲۰۰۷ لازم‌الاجراست. راهنمای خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور این مسیر را پوشش می‌دهد.
| مرحله | چه کسی | زمان و هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| تطبیق واحد با کد کاداستر | خریدار، فروشنده | کد و بلوک را بخواهید؛ Korter پنج کد برای پروژه فهرست می‌کند | Korter |
| سفارش مستخرج ثبت عمومی | خریدار | ۱ روز کاری GEL ۲۰ (آنلاین GEL ۱۳)؛ برای انگلیسی GEL ۲۶ اضافه | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| بررسی محدودیت‌های حقوق عمومی | خریدار | گواهی ۱ روز کاری GEL ۹ | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| رزرو و امضای قرارداد کتبی | خریدار، فروشنده | شرایط در صفحهٔ پروژه چاپ نشده است | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| ثبت تغییر حق | خریدار، NAPR | ۴ روز کاری GEL ۱۵۰؛ ۱ روز کاری GEL ۲۷۰؛ همان روز GEL ۳۵۰ | هزینه‌های NAPR |
| امضای هرگونه قرارداد مدیریت | مالک، شرکت مدیریت | شرایط در صفحهٔ پروژه چاپ نشده است | Orbi Group |
| درخواست اقامت، در صورت تمایل | آژانس توسعهٔ خدمات عمومی | روز ۳۰، ۲۰ یا ۱۰: GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ | sda.gov.ge |
این ترتیب بسته به بلوک فرق می‌کند. برای بلوک تحویل‌شده، خریدار با یک ساختمان موجود و ثبت‌های دفتر ثبت سروکار دارد. برای بلوکی که Korter آن را در دست ساخت فهرست کرده است، قرارداد فروشنده باید مشخص کند چه چیزی در چه زمانی پرداخت می‌شود و مالکیت چه زمانی ثبت می‌شود، و خریدار نباید برای این موضوع به عبارت‌بندی هیچ پورتالی تکیه کند.
قانون مالیاتی (Tax Code)، به زبان انگلیسی در matsne.gov.ge، منبع مالیات‌هایی است که یک مالک شخص حقیقی با آن‌ها روبه‌رو می‌شود. ماده ۶(۵) مالیات‌های ملی را مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، VAT، مالیات کالاهای خاص (excise) و عوارض واردات برمی‌شمارد، و ماده ۶(۶) مالیات بر ملک را مالیات محلی قرار می‌دهد. هیچ مالیات ملی بر تملک ملک غیرمنقول فهرست نشده است، که با گفتهٔ پرسش‌های متداول عمومی سازنده مبنی بر نبود مالیات خرید ملک در گرجستان همخوان است.
مالیات بر ملک در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ با قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ تغییر کرد. ماده ۲۰۲(۵) اکنون نرخ را برای دارایی مشمول مالیات یک شخص حقیقی، غیر از زمین، حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین می‌کند، و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن را زمانی معاف می‌کند که درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰، یعنی حدود USD ۳۸٬۵۳۷، بیشتر نبوده باشد. گزارش مالیاتی EY برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ همین تغییر و آستانهٔ قبلی GEL ۴۰٬۰۰۰ را گزارش می‌کند.
بنابراین به ازای هر GEL ۱۰۰٬۰۰۰ ارزش بازار، بالاتر از آستانه، GEL ۸۰۰ تا ۱٬۰۰۰ مالیات سالانه تعلق می‌گیرد.
سازمان درآمدها (Revenue Service) تقویم را تعیین می‌کند: اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر، و در صورتی که هر یک به روز تعطیل بیفتد به نخستین روز کاری بعد منتقل می‌شود. ماده ۲۰۲(۹) مالیات را متناسب با مدتی که ملک در طول سال در مالکیت بوده محاسبه می‌کند. راهنمای مالیات بر ملک مراحل اظهارنامه را بیان می‌کند.
ماده ۸۱(۲) اجارهٔ فضای مسکونی را که برای سکونت اجاره داده می‌شود و کسری انجام نمی‌گیرد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات می‌کند، و ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد حاصل از فروش یک آپارتمان مسکونی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند. اینکه درآمد حاصل از اقامت‌های به سبک هتل چگونه طبقه‌بندی می‌شود، با این ماده‌ها پاسخ داده نمی‌شود و پرسشی برای سازمان درآمدها یا یک مشاور است.
برای اقامت، آژانس توسعهٔ خدمات عمومی (SDA) یک اجازهٔ کوتاه‌مدت را برای تبعهٔ خارجی توصیف می‌کند که مالک سند ملک غیرمنقول غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL باشد و ارزش آن را یک ارزیاب رسمی تعیین کرده باشد. قانون وضعیت حقوقی بیگانگان، ماده ۱۵(j)، همین عبارت را به کار می‌برد. با نرخ بانک ملی یعنی ۲٫۵۹۴۹، این آستانه GEL ۳۸۹٬۲۳۵ است.
چون قیمت هیچ واحدی چاپ نشده است، نمی‌توان گفت هیچ واحدی از آستانه عبور می‌کند یا کم می‌آورد؛ آزمون، ارزش‌گذاری ارزیاب است و نه قیمت قرارداد. راهنمای اجازهٔ اقامت این فرایند را توضیح می‌دهد.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر ملک، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ (حدود USD ۳۸٬۵۳۷) بیشتر نبوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیاتی، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۶(۱)(a)، ۲۰۵(۱۲): matsne.gov.ge؛ سازمان درآمدها |
| اجارهٔ مسکونی، شخص حقیقی | ۵٪ در صورتی که کسری انجام نگیرد؛ در غیر این صورت نرخ عمومی ۲۰٪ | قانون مالیاتی، ماده ۸۱(۱)-(۲): matsne.gov.ge |
| فروش آپارتمان | مازاد در صورت مالکیت بیش از دو سال معاف است؛ مازاد در مالکیت کوتاه‌تر با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است | قانون مالیاتی، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a): matsne.gov.ge |
| اقامت مالیاتی | ۱۸۳ روز یا بیشتر اقامت واقعی در هر دورهٔ پیوستهٔ ۱۲ ماهه که به سال مالیاتی ختم شود | قانون مالیاتی، ماده ۳۴(۲): matsne.gov.ge |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL (GEL ۳۸۹٬۲۳۵)، ارزش‌گذاری‌شده توسط ارزیاب رسمی؛ هزینهٔ GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ بسته به روز تصمیم | sda.gov.ge؛ قانون بیگانگان |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL، یا سرمایه‌گذاری به همین اندازه | sda.gov.ge |
| محدودیت‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارز خارجی؛ محدودیت‌های نسبت پرداخت به درآمد بر اساس گروه درآمدی | nbg.gov.ge |
| نرخ ارز به‌کاررفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | nbg.gov.ge |
دربارهٔ تأمین مالی، سازنده هیچ ترتیب وام مسکنی را چاپ نمی‌کند و Korter برای وام مسکن این مجتمع یک بانک را نام می‌برد. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی محدودیت‌های بالا را برای همهٔ وام‌دهندگان تعیین می‌کند، و اینکه کدام بانک‌ها به غیرمقیمان وام می‌دهند و با چه شرایطی، سیاست هر بانک است. راهنمای وام مسکن شرایط منتشرشدهٔ بانک‌ها را مقایسه می‌کند.
صفحهٔ سازنده کمتر چیزی از آنچه خرید به آن بستگی دارد چاپ می‌کند، بنابراین فهرست زیر مجموعهٔ معمول مدارکی است که برای یک واحد در یک مجتمع بزرگ باید درخواست کرد. فروشنده می‌تواند به هر مورد پاسخ دهد و می‌توان آن را با دفتر ثبت سنجید.
جدول هر شش پروژهٔ Orbi Group را در این سایت فهرست می‌کند، همراه با آنچه منابع هر پروژه منتشر کرده‌اند. در درون گروه، مجموع واحدی که برای Orbi City Batumi چاپ شده، یعنی ۱۰٬۸۰۰ در صفحهٔ سازنده، بیش از شش برابر ۱٬۷۰۰ چاپ‌شده برای Orbi Continental است، و تنها پروژهٔ مسکونی در جدول است که بلوک‌هایش تحویل‌شده گزارش شده‌اند. ردیف‌ها یک پروژه را بر دیگری رتبه نمی‌دهند.
| پروژه | شهر و منطقه | وضعیت طبق انتشار | اطلاعات منتشرشده |
|---|---|---|---|
| این مجتمع (همین صفحه) | باتومی، خیابان خیمشیاشویلی | چهار خانه از پنج خانه تحویل شده، بلوک C2 برای Q4 ۲۰۲۶ (Korter، ۳ نوامبر ۲۰۲۶) | قیمت سازنده ندارد؛ Korter از USD ۳٬۵۰۰ برای هر متر مربع؛ متراژها ۲۷ تا ۷۹ متر مربع |
| Orbi Millennium Batumi | باتومی، نیو بلوار | در دست ساخت (دوربین زنده در سایت سازنده فهرست شده است) | تحویل و قیمت‌ها میان منابع متفاوت است |
| Orbi Continental Batumi | باتومی، نزدیک خیابان روستاوی و دریاچهٔ نوریگلی | در دست ساخت؛ آغاز ساخت‌وساز در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ اعلام شد | ۱٬۷۰۰ واحد در صفحهٔ سازنده؛ قیمت سازنده ندارد |
| Central Park Towers Tbilisi | تفلیس، سابورتالو | در دست ساخت | مجموع واحدها و تاریخ‌های تحویل میان منابع متفاوت است |
| Avenue by Orbi Batumi | باتومی، منطقهٔ خیابان قهرمانان به گفتهٔ سازنده | در دست ساخت؛ Q4 ۲۰۲۶ به گفتهٔ Korter | ۳۲ طبقه؛ Korter از USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع |
| Orbi City Mall Batumi | باتومی، پودیوم Orbi City | فضای تجاری؛ کارت می‌گوید در ۲۰۲۶ افتتاح شده است | قیمت یا فهرست مستأجران چاپ نشده است |
ردیف‌ها بیش از هر چیز دیگری در مرحله با هم تفاوت دارند: یک مجتمع با بلوک‌های تحویل‌شده، سه پروژه در دست ساخت، و دو پروژه که فقط به‌عنوان «به‌زودی» اعلام شده‌اند. پروژه‌های باتومی در بخش‌های مختلف شهر قرار دارند، بنابراین صفحهٔ شهر باتومی جایی است که می‌توان آن‌ها را کنار هم دید. زمینهٔ بازار برای گرجستان در مجموع در صفحهٔ کشور گرجستان است.
Orbi Group در orbi.ge خود را سازندهٔ املاک در گرجستان و اروپا معرفی می‌کند که در ملک‌های سرمایه‌گذاری تخصص دارد، با صفحه‌های پروژه برای پروژه‌های باتومی و تفلیس و یک برند هتلی به نام Orbi Hotels. صفحهٔ About ارقام مقیاس را برای فضای تکمیل‌شده، دفاتر، کارکنان و بازدیدکنندگان چاپ می‌کند؛ این‌ها گفته‌های خود سازنده‌اند و در اینجا بازگو نمی‌شوند. بخش تماس آن دفترهایی را در تفلیس و باتومی، فرانکفورت، ورشو، آستانه و آلماتی، استانبول، باکو و مسکو فهرست می‌کند.
دو پورتال توصیفی مستقل می‌دهند. صفحهٔ سازندهٔ Korter می‌گوید «از ۱۹۹۸ مشغول ساخت»، و در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ تعداد ۷ پروژهٔ جاری و ۱۴ پروژهٔ تکمیل‌شده را فهرست کرده بود. صفحهٔ سازندهٔ HomeRadar نیز ۱۹۹۸ را به‌عنوان سال تأسیس چاپ می‌کند. صفحه‌های سازنده نهاد حقوقی را که قرارداد فروش یک واحد در اینجا را امضا می‌کند نام نمی‌برند، پس این موضوع برای رزرو باید پیگیری شود (بخش ۹).
Orbi City Batumi مجتمعی در خیابان شریف خیمشیاشویلی در باتومی است که سازندهٔ آن Orbi Group است. سازنده پنج برج با ۵۵ طبقه، واحدهای هتلی در ۴۵ طبقه، یک مرکز خرید در پودیوم و آپارتمان‌هایی از ۲۷ تا ۷۹ متر مربع را توصیف می‌کند، مبله یا وایت فریم. Korter پنج خانه با ۴۵ طبقه را توصیف می‌کند. این مجتمع همچنین زیر برند Orbi Hotels به‌صورت هتل کار می‌کند و برای آپارتمان‌ها یک شرکت مدیریت معرفی شده است.
منابع ۱۰٬۸۰۰ (صفحهٔ پروژهٔ سازنده)، ۱۱٬۵۰۰ (صفحهٔ اصلی سازنده)، بیش از ۱۰٬۰۰۰ (صفحهٔ مرکز خرید سازنده)، ۶٬۰۰۰ (Korter)، ۵٬۰۰۰ (مقالهٔ یک تأمین‌کننده در ۲۰۲۱) و ۴٬۵۰۰ (یک آگهی در ۲۰۱۸) را چاپ کرده‌اند. این راهنما آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد. صفحهٔ انگلیسی می‌گوید واحد و صفحهٔ روسی می‌گوید اتاق، پس خریدار باید بپرسد سند فروشنده چه چیزی را می‌شمارد، در کدام ساختمان‌ها و تا چه تاریخی.
این مجتمع در خیابان شریف خیمشیاشویلی، در کنار خیابان قهرمانان است. شمارهٔ خیابان در جاهای مختلف به‌صورت ۷، 7b، 7d و ۹ آمده است. صفحهٔ روسی سازنده ۵۰ متر تا ساحل را می‌دهد، Korter ۱۵۰ متر و مقالهٔ تأمین‌کننده در ۲۰۲۱ عدد ۷۰ متر. صفحهٔ انگلیسی سازنده هیچ رقمی نمی‌دهد و هیچ‌یک از منابع نمی‌گوید فاصله از کجا اندازه‌گیری شده است.
صفحهٔ سازنده وضعیتی چاپ نمی‌کند. Korter تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶، ۴ خانه از ۵ خانه را تحویل‌شده و یکی، بلوک C2، را در دست ساخت با تکمیل در Q4 ۲۰۲۶ فهرست می‌کند. ویکی‌پدیا Orbi City A و C را با ۲۰۱۹ و D را با ۲۰۲۴ فهرست می‌کند. از آنجا که منابع بلوک‌ها را به شکل‌های متفاوت توصیف می‌کنند، خریدار باید بپرسد واحد در کدام بلوک است و سند تحویل آن را بگیرد.
سازنده قیمت واحد چاپ نمی‌کند. Korter قیمت هر متر مربع را «از $۳٬۵۰۰» چاپ می‌کند و هر پلان را با «قیمت بر اساس درخواست» نشان می‌دهد. این راهنما نرخ را در یک متراژ ضرب نمی‌کند. یک آگهی قدیمی‌تر از ۲۰۱۸ مبلغ USD ۱٬۴۰۰ تا ۱٬۷۰۰ برای هر متر مربع چاپ کرده بود و به‌روز نیست. فهرست قیمت با شمارهٔ واحدها، به‌صورت کتبی، سندی است که قیمت را فیصله می‌دهد.
سازنده ۲۷ تا ۷۹ متر مربع می‌دهد. Korter در مشخصات خود ۲۸ تا ۷۸ متر مربع و فهرست پلان‌هایی شامل استودیو با ۳۰ تا ۳۴ متر مربع، دو اتاقه با ۴۶ تا ۹۷ متر مربع و سه اتاقه با ۱۱۲ متر مربع می‌دهد. بهره‌بردار هتل اتاق‌هایی با ۳۰، ۴۲ و ۷۸ متر مربع فهرست می‌کند. پیش از مقایسهٔ هر یک از این ارقام، خریدار باید بپرسد که آیا متراژ اعلام‌شده شامل بالکن می‌شود.
صفحهٔ سازنده شرکت مدیریتی را توصیف می‌کند که خدمات شبانه‌روزی، نظافت و نگهداری، پشتیبانی حقوقی و مالیاتی، مدیریت مستأجران و عملیات فصلی ارائه می‌دهد. کارمزد، مدت یا قراردادی چاپ نمی‌کند. اینکه قرارداد مدیریت اختیاری است یا نه، و چه نسبتی با انجمن مالکان دارد، پرسش‌هایی برای فروشنده است. پرسش‌های متداول عمومی می‌گوید شرایط و قیمت‌های مدیریت را یک مدیر می‌دهد.
بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی، حق مالکیت دریافت‌کننده باید در ثبت عمومی ثبت شود و معامله باید کتبی باشد. NAPR برای چهار روز کاری GEL ۱۵۰، برای یک روز GEL ۲۷۰ و در همان روز ارائهٔ درخواست GEL ۳۵۰ را فهرست می‌کند، یعنی با نرخ ۲٫۵۹۴۹ حدود USD ۵۸ تا ۱۳۵. آپارتمان زمین کشاورزی نیست، دسته‌ای که قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی در ماده ۴ آن را برای خارجی‌ها محدود می‌کند. هزینه‌های سردفتر و سایر هزینه‌های حرفه‌ای جداگانه است.
به گفتهٔ آژانس توسعهٔ خدمات عمومی، یک اجازهٔ کوتاه‌مدت برای تبعهٔ خارجی مالک ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، که یک ارزیاب رسمی تعیین می‌کند، در دسترس است. با نرخ ۲٫۵۹۴۹ این GEL ۳۸۹٬۲۳۵ است. از آنجا که سازنده قیمت واحد چاپ نمی‌کند، نمی‌توان گفت هیچ واحدی به آستانه می‌رسد؛ ارزش‌گذاری ارزیاب تعیین‌کننده است و نه قیمت قرارداد.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ قانون مالیاتی دارایی غیرزمین یک شخص حقیقی را وقتی درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد از مالیات بر ملک معاف می‌کند، و بالاتر از آن ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار را تعیین می‌کند. اجارهٔ مسکونی وقتی کسری انجام نگیرد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است، و مازاد حاصل از فروش آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است. درآمد به سبک هتل نکته‌ای است که باید با سازمان درآمدها (Revenue Service) تأیید شود.
آخرین بررسی: 9 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
