مالیات افزایش ارزش در ترکیه: سود حاصل از فروش ملک در ۲۰۲۶

مالیات افزایش ارزش در ترکیه: سود حاصل از فروش ملک در ۲۰۲۶

این راهنما مالیات افزایش ارزش در ترکیه را به همان صورتی که در ۱۱ نوامبر ۲۰۲۶ اجرا می‌شود شرح می‌دهد: مالیات بر درآمدی که وقتی یک شخص حقیقی زمین، آپارتمان، خانه یا هر ملک ثبت‌شدهٔ دیگری را در فاصلهٔ پنج سال از تاریخ تملک می‌فروشد، بر سود حاصل از آن فروش تعلق می‌گیرد. مبنای این راهنما قانون مالیات بر درآمد (قانون شمارهٔ ۱۹۳)، بروشور سازمان درآمدهای ترکیه (GİB) دربارهٔ فروش ملک در کمتر از پنج سال که در فوریهٔ ۲۰۲۶ منتشر شد، و ابلاغیهٔ شمارهٔ ۳۳۲ است که مبالغ سال ۲۰۲۶ را در روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ تعیین کرد.

بخش‌های زیر توضیح می‌دهند که کدام فروش‌ها مشمول مالیات افزایش ارزش می‌شوند، پنج سال چگونه شمرده می‌شود، سود مشمول مالیات چگونه با شاخص قیمت تولیدکننده محاسبه می‌شود، معافیت و جدول نرخ‌های مالیات بر درآمد در سال ۲۰۲۶ چیست، و اظهارنامه و پرداخت‌ها چه زمانی سررسید می‌شوند. هر رقم همراه با منبع و تاریخ خود آمده است، مثال‌های عددی هر مرحلهٔ محاسبه را نشان می‌دهند، و فهرست منابع در پایان صفحه، صفحه‌های رسمی استفاده‌شده را نام می‌برد.

مالیات افزایش ارزش در ترکیه چه مواردی را در بر می‌گیرد

ترکیه برای ملک قانون مستقلی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه ندارد. این مالیات در دل قانون مالیات بر درآمد قرار دارد، یعنی قانون شمارهٔ ۱۹۳ (Gelir Vergisi Kanunu) که در ۳۱ دسامبر ۱۹۶۰ تصویب و در روزنامهٔ رسمی ۶ ژانویهٔ ۱۹۶۱ منتشر شد. ماده ۸۰ درآمدهایی را که به انواع دیگر درآمد تعلق ندارند زیر عنوان «سایر درآمدها و دریافتی‌ها» گرد می‌آورد و دو زیرگروه برای آن نام می‌برد: عایدی افزایش ارزش (değer artışı kazançları) و عایدی‌های اتفاقی (arızî kazançlar). تعریف عایدی افزایش ارزش در ماده مکرر ۸۰ آمده است که در سال ۱۹۹۸ لغو و در سال ۲۰۰۳ با قانون شمارهٔ ۴۷۸۳ دوباره وضع شد.

برای ملک غیرمنقول، قاعدهٔ اجرایی بند ۶ از فقرهٔ نخست ماده مکرر ۸۰ است. سودی که از واگذاری دارایی‌های ذکرشده در بندهای (۱)، (۲)، (۴) و (۷) از ماده ۷۰(۱) در فاصلهٔ پنج سال از تاریخ تملک به دست می‌آید، عایدی افزایش ارزش به شمار می‌رود، فارغ از اینکه دارایی از چه راهی به دست آمده باشد، مگر دارایی‌ای که بدون پرداخت عوض تملک شده است. بر پایهٔ پاورقی‌های متن تلفیقی در پایگاه قوانین ریاست‌جمهوری، این مدت چهار سال بود تا آنکه قانون شمارهٔ ۵۶۱۵ مورخ ۲۸ مارس ۲۰۰۷ عبارت را به پنج سال تغییر داد.

چون این سود از نوع مالیات بر درآمد است، برای آن نرخ ثابتی وجود ندارد. سود به سایر درآمدهای شخص در همان سال تقویمی که فروش در آن انجام شده افزوده می‌شود و پس از کسر معافیت سالانه (ماده ۱۰۳ و فقرهٔ ۳ ماده مکرر ۸۰) با همان جدول تصاعدی ۱۵ تا ۴۰ درصد مشمول مالیات می‌شود که بر اجاره، درآمد فریلنسری و موارد مشابه اعمال می‌شود. بروشور فوریهٔ ۲۰۲۶ سازمان GİB با شمارهٔ نشریهٔ ۵۸۳ اعلام می‌کند که این بروشور برای افرادی تهیه شده که ملک می‌خرند و می‌فروشند و تکالیف آنان را بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۱۹۳ پوشش می‌دهد.

کدام فروش‌ها مشمول مالیات افزایش ارزش می‌شوند

دارایی‌های مشمول با ارجاع به ماده‌ای دیگر تعریف می‌شوند. ماده ۷۰(۱)، زمین و ساختمان به همراه متعلقاتشان، آب‌های معدنی و چشمه‌ای، معادن، معادن سنگ، شن و ماسه، آجرپزخانه‌ها و کوره‌های کاشی و نمک‌زارها (بند ۱)، تله‌ها و تالاب‌های ماهیگیری (بند ۲)، حقوقی که به عنوان ملک غیرمنقول ثبت شده‌اند (بند ۴) و در بند ۷، کشتی‌ها و تجهیزات موتوری بارگیری و تخلیه را فهرست می‌کند. در عمل برای خریدار یک آپارتمان یا یک قطعه زمین، بند ۱ و بند ۴ مورد توجه است. به گفتهٔ ماده مکرر ۸۰، املاک کشاورزانی که بر مبنای واقعی مالیات می‌دهند و در تولید کشاورزی به کار می‌روند نیز در دایرهٔ این قاعده قرار دارند.

«واگذاری» (elden çıkarma) مفهومی گسترده‌تر از فروش است. قانون می‌گوید فروش، انتقال یا واگذاری در برابر عوض، معاوضه یا تهاتر، سلب مالکیت، ملی‌سازی و آوردن دارایی به عنوان سرمایه به یک شرکت تجاری را در بر می‌گیرد. تملک کاملاً بلاعوض بیرون از این قاعده است، پس سود آپارتمانی که به ارث رسیده یا هدیه گرفته شده باشد عایدی افزایش ارزش نیست. بروشور GİB آپارتمان ارثی را که حدود دو سال پس از انتقال فروخته می‌شود به عنوان نمونه می‌آورد و اعلام می‌کند که وجه حاصل از آن به عنوان عایدی افزایش ارزش مشمول مالیات نمی‌شود.

بروشور این مالیات را از درآمد تجاری نیز جدا می‌کند. اگر شخصی به طور مستمر ملک بخرد، بفروشد و بسازد، درآمد او بر پایهٔ مجموعه قواعدی دیگر درآمد تجاری است. بخش‌های بعدی حالت شخص حقیقی را بررسی می‌کنند که ملکی را یک‌بار و به طور موردی می‌فروشد.

قاعدهٔ پنج سال: مدت چگونه شمرده می‌شود

GİB اعلام می‌کند که پنج سال بر اساس روز تقویمی شمرده می‌شود، از تاریخ تملک آغاز می‌شود و پنج سال کامل بعد پایان می‌یابد؛ فروشی که «پیش از گذشتن پنج سال کامل» انجام شود در دایرهٔ این قاعده است. در خریدهای معمولی، تاریخ تملک روزی است که مالکیت در اداره ثبت املاک ثبت می‌شود. بروشور این را بر ماده ۷۰۵ قانون مدنی ترکیه (قانون شمارهٔ ۴۷۲۱) استوار می‌کند که بر پایهٔ آن مالکیت ملک غیرمنقول با ثبت به دست می‌آید. ثبت املاک را اداره کل ثبت املاک و کاداستر (TKGM) اداره می‌کند و تاریخی که باید ملاک قرار گیرد همان تاریخ درج‌شده در سند مالکیت (تایتل دید) است.

بروشور چند حالت را فهرست می‌کند که در آن‌ها تاریخ دیگری ملاک است. وقتی مالک پیش از ثبت، عملاً ملک را در اختیار گرفته باشد، مثلاً عضو یک تعاونی مسکن یا کسی که از سازمان توسعهٔ مسکن (TOKİ) یا فروشنده‌ای دیگر واحدی آمادهٔ استفاده تحویل گرفته، تاریخ استفادهٔ واقعی همان تاریخ تملک است، به شرط آنکه مالک آن را با مدارک تخصیص، صورت‌جلسهٔ تحویل یا قبوض آب، برق، تلفن یا گاز ثابت کند. همین قاعده دربارهٔ ملکی که در مزایده یا فروش اجرایی خریداری شده نیز صادق است، اگر خریدار ثابت کند که آن را آمادهٔ استفاده تحویل گرفته است.

اگر زمین به عنوان زمین کشاورزی تملک شده باشد و شهرداری آن را تفکیک کند به طوری که به زمین ساختمانی تبدیل شود، تاریخ تغییر نوع زمین در ثبت املاک تاریخ تملک است، نه تاریخ خرید زمین کشاورزی. اگر قطعه‌ای در ازای آپارتمان به یک سازنده داده شود، ثبت آپارتمان‌ها تملک جدید به شمار می‌رود؛ بروشور می‌گوید این حالت تغییر نوع زمین تلقی می‌شود. اگر زمین نخستین بدون پرداخت عوض، مثلاً از راه ارث، به دست آمده باشد، آپارتمان‌هایی که در ازای آن گرفته می‌شوند همان ویژگی بلاعوض را حفظ می‌کنند و فروش آن‌ها خارج از مالیات افزایش ارزش است. GİB برای جزئیات بیشتر دربارهٔ تاریخ تملک به بخشنامهٔ مالیات بر درآمد شمارهٔ ۷۶ ارجاع می‌دهد.

دو ردیف آخر تصویرسازی‌هایی هستند که بر پایهٔ قاعدهٔ روز تقویمی ساخته شده‌اند و نمونهٔ خود بروشور نیستند.

عایدی افزایش ارزش یا درآمد تجاری

بروشور سه محک برای تعیین اینکه وجه حاصل از فروش ملک عایدی افزایش ارزش است یا درآمد تجاری مطرح می‌کند. نخستین محک استمرار فعالیت است: نشانهٔ تعیین‌کننده تعداد معاملات است، یعنی فروش چند ملک در یک سال تقویمی یا در چند سال پیاپی. محک دوم هدف از فروش است: معاملاتی که برای کسب سود انجام شوند تجاری‌اند، در حالی که فروشی که برای رفع نیاز شخصی انجام شود عایدی افزایش ارزش است. محک سوم وجود سازمان تجاری است، مانند گشودن محل کار، استخدام کارکنان یا ثبت در دفتر ثبت تجاری. جایی که سازمان دیده نمی‌شود، همان دو محک نخست دربارهٔ طبقه‌بندی تصمیم می‌گیرند.

بروشور همچنین یادآوری می‌کند که بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۱۹۳، سود حاصل از زمینی که خریداری یا معاوضه شده و ظرف پنج سال از تملک به قطعات تقسیم شده، درآمد تجاری است، چه فروش در همان مدت انجام شود و چه بعد از آن. برای درآمد تجاری، معافیت سالانهٔ ماده مکرر ۸۰ اعمال نمی‌شود، زیرا آن معافیت برای عایدی افزایش ارزش نوشته شده است. آن رژیم قواعد خاص خود را دارد و بیرون از این راهنماست.

سود مشمول مالیات چگونه محاسبه می‌شود

ماده مکرر ۸۱ خالص افزایش ارزش را تعریف می‌کند. نقطهٔ آغاز مبلغی است که در برابر ملک به صورت پول و هر منفعت دیگری که بتوان آن را به پول بیان کرد دریافت شده است. فروشنده از این مبلغ بهای دارایی، هزینه‌هایی را که به سبب واگذاری بر دوش او بوده، و مالیات‌ها و عوارض پرداخت‌شده را کسر می‌کند. منافع غیرنقدی بر پایهٔ قواعد ارزش‌گذاری قانون آیین مالیاتی (قانون شمارهٔ ۲۱۳) ارزیابی می‌شوند. اگر مالیات‌دهنده نتواند بها را اثبات کند، به جای آن ارزشی به کار می‌رود که کمیسیون ارزیابی بر پایهٔ همان قانون تعیین می‌کند؛ و برای کسب‌وکاری که دفاتر نگه می‌دارد، ارزش مندرج در آخرین ترازنامه یا فهرست موجودی ملاک است.

دو قلم در سمت کسورات شایستهٔ تفکیک‌اند. نخست بهای تملک است که با شاخص قیمتی که در بخش بعد توضیح داده می‌شود افزایش می‌یابد. دوم سمت هزینه‌هاست، که در آن قانون به هزینه‌ها و مالیات‌ها و عوارضی ارجاع می‌دهد که بر عهدهٔ فروشنده می‌ماند. سهم فروشنده از عوارض سند مالکیت یکی از همین عوارض است: قانون عوارض (قانون شمارهٔ ۴۹۲) از انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده جداگانه عوارض می‌گیرد و مبنای آن ارزش اعلام‌شدهٔ انتقال است که نمی‌تواند از ارزش مالیاتی شهرداری ملک کمتر باشد. نمونه‌های GİB برای کوتاه ماندن محاسبه هزینه‌های فروشنده را کنار می‌گذارند و خودشان تصریح می‌کنند که چنین می‌کنند.

شاخص‌گذاری با شاخص قیمت تولیدکننده و آزمون ۱۰ درصد

ماده مکرر ۸۱ مقرر می‌کند که بهای تملک دارایی به اندازهٔ افزایش شاخص قیمت عمده‌فروشی که مؤسسهٔ آمار دولتی منتشر می‌کند، بدون احتساب ماه واگذاری، بالا برده می‌شود. بر پایهٔ ماده مکرر ۲۹۸(C) قانون آیین مالیاتی، عبارت قدیمی‌تر «شاخص قیمت عمده‌فروشی» همان شاخص قیمت تولیدکننده اعمال می‌شود و سری امروزی، شاخص قیمت تولیدکنندهٔ داخلی (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi، Yİ-ÜFE) است که هر ماه مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK) منتشر می‌کند. جمله‌ای که در سال ۲۰۰۴ با قانون شمارهٔ ۵۲۸۱ افزوده شد، شاخص‌گذاری را مشروط می‌کند: فقط وقتی اعمال می‌شود که افزایش به ۱۰ درصد یا بیشتر برسد. کمتر از ۱۰ درصد، بها همان‌گونه که پرداخت شده به کار می‌رود.

نمونه‌های محاسباتی GİB نشان می‌دهند دو مقدار شاخص چگونه انتخاب می‌شوند. مقدار نخست شاخص ماه پیش از ماه تملک و مقدار دوم شاخص ماه پیش از ماه واگذاری است. بهای شاخص‌گذاری‌شده برابر است با بهای اصلی ضرب در مقدار دوم و تقسیم بر مقدار نخست. در نمونهٔ ۳ GİB، آپارتمانی که در ۱۹ دسامبر ۲۰۲۳ خریداری و در ۱۱ اوت ۲۰۲۵ فروخته شده، با مقدار نوامبر ۲۰۲۳ یعنی ۲٬۸۸۲٫۰۴ و مقدار ژوئیهٔ ۲۰۲۵ یعنی ۴٬۴۰۹٫۷۳ شاخص‌گذاری می‌شود که افزایشی ۵۳ درصدی است، پس بها در ۴٬۴۰۹٫۷۳ / ۲٬۸۸۲٫۰۴ ضرب می‌شود.

مقدارهای شاخص بالا از جدول بروشور فوریهٔ ۲۰۲۶ سازمان GİB گرفته شده‌اند که داده‌های TÜİK را تا دسامبر ۲۰۲۵ بازتولید می‌کند. برای ماه‌های سال ۲۰۲۶، بانک مرکزی جمهوری ترکیه (CBRT) تغییرات درصدی ماهانهٔ شاخص قیمت تولیدکنندهٔ داخلی را در صفحهٔ قیمت‌های تولیدکننده خود منتشر می‌کند. جدول زیر آن تغییرات ماهانه را برمی‌دارد و از دسامبر ۲۰۲۵ به صورت مرکب روی هم می‌گذارد؛ این جدول نشان می‌دهد با آهنگ سال ۲۰۲۶ چه‌قدر سریع به آزمون ۱۰ درصد می‌رسیم. ستون تجمعی محاسبه‌ای است بر پایهٔ تغییرات ماهانهٔ منتشرشده و تا دو رقم اعشار گرد شده است.

با تغییرات ماهانهٔ جدول، افزایش تجمعی نخستین بار در آوریل ۲۰۲۶ از ۱۰ درصد می‌گذرد. بنابراین ملکی که در ژانویهٔ ۲۰۲۶ خریداری و در مه ۲۰۲۶ یا بعد از آن فروخته شود (ماه شاخص: آوریل) بهایش شاخص‌گذاری می‌شود، ولی ملکی که در فوریه خریداری و در آوریل فروخته شود شاخص‌گذاری نمی‌شود، چون فقط تغییرات فوریه و مارس به حساب می‌آیند (مثال B را ببینید). بانک مرکزی در گزارش تحولات قیمت‌های اکتبر ۲۰۲۶ خود اعلام می‌کند که قیمت‌های تولیدکنندهٔ داخلی در اکتبر ۱٫۶۵ درصد و در دوازده ماه ۲۷٫۴۱ درصد بالا رفته است؛ این گزارش به تاریخ ۴ نوامبر ۲۰۲۶ است.

معافیت سالانه: TRY ۱۵۰٬۰۰۰ در ۲۰۲۶

فقرهٔ سوم ماده مکرر ۸۰ بخشی از عایدی‌های افزایش ارزشی را که در یک سال تقویمی به دست آمده از مالیات بر درآمد معاف می‌کند. رقم چاپ‌شده در قانون همان مبلغ سال ۲۰۰۴، یعنی ۶٬۰۰۰ لیر جدید است، و مبالغی که امروز اعمال می‌شوند مبالغ ارزیابی‌شدهٔ مجدد هستند که وزارت خزانه‌داری و دارایی هر سال اعلام می‌کند. برای عایدی‌های سال ۲۰۲۶، معافیت TRY ۱۵۰٬۰۰۰ است که ابلاغیهٔ عمومی مالیات بر درآمد شمارهٔ ۳۳۲ آن را تعیین کرده و در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۳۳۱۲۴ (شمارهٔ مکرر ۵) مورخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ منتشر شده است. بروشور GİB برای عایدی‌های سال ۲۰۲۵ مبلغ TRY ۱۲۰٬۰۰۰ را می‌آورد.

سه ویژگی معافیت در عمل اهمیت دارد. نخست اینکه معافیت یک مبلغ سالانه است: بر مجموع عایدی‌های افزایش ارزشی که شخص در سال تقویمی به دست آورده اعمال می‌شود، با کنار گذاشتن عایدی اوراق بهادار، نه بر هر ملک جداگانه. دوم اینکه معافیت به ازای هر مالیات‌دهنده است، چون قانون مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی را مشمول مالیات می‌کند؛ آپارتمانی که دو نفر مالک آن هستند دو عایدی جداگانه پدید می‌آورد که هر یک در اظهارنامهٔ خودش ارزیابی می‌شود. سوم اینکه معافیت تعیین می‌کند آیا اظهارنامه لازم است: GİB می‌گوید عایدی‌ای که کمتر از معافیت سال فروش باشد اظهارنامهٔ سالانه نمی‌خواهد، در حالی که عایدی بالاتر از آن اظهار می‌شود و معافیت از درآمد اظهارشده کسر می‌گردد.

نرخ ارزیابی مجددی که این به‌روزرسانی‌های سالانه را پیش می‌برد در ماده مکرر ۲۹۸(B) قانون آیین مالیاتی تعریف شده است: میانگین افزایش قیمت در شاخص قیمت تولیدکننده در ماه اکتبر در مقایسه با دورهٔ مشابه سال پیش، و وزارتخانه آن را در روزنامهٔ رسمی اعلام می‌کند. بنابراین مبلغ هر سال را ابلاغیه‌ای تعیین می‌کند که برای همان سال صادر شده است، و فروشی در سال ۲۰۲۷ با معافیت اعلام‌شده برای ۲۰۲۷ سنجیده می‌شود.

نرخ‌ها و کسورات مالیات بر درآمد که بر سود اعمال می‌شود

پس از معافیت، سود باقی‌مانده به سایر درآمد مشمول مالیات همان سال شخص افزوده می‌شود و جدول ماده ۱۰۳ اعمال می‌گردد. برای عایدی‌های سال ۲۰۲۶، جدول همان است که ابلاغیهٔ ۳۳۲ برای درآمدهای غیرحقوقی تعیین کرده و در زیر همراه با مالیات تجمعی در سقف هر پله آمده است. بروشور GİB جدول سال ۲۰۲۵ را چاپ می‌کند که برای مقایسه نیز نشان داده شده است. گونهٔ پله‌های بالاتر برای درآمد حقوق بر عایدی ملک اعمال نمی‌شود.

پله‌ها بر کل درآمد سالانه اعمال می‌شوند، بنابراین عایدی‌ای که همراه با حقوق یا اجارهٔ زیاد مشمول مالیات شود می‌تواند در پله‌ای بالاتر از پله‌ای بیفتد که خود عایدی به تنهایی در آن می‌افتاد. مثال G در GİB اجارهٔ مسکونی TRY ۱۰۰٬۰۰۰، درآمد فریلنسری TRY ۳۵۰٬۰۰۰ و عایدی مشمول مالیات TRY ۹۸۹٬۵۰۷ را در یک پایهٔ واحد TRY ۱٬۴۳۹٬۵۰۷ جمع می‌کند، و جدول سال ۲۰۲۵ مالیاتی برابر TRY ۴۰۸٬۸۲۷٫۴۵ به دست می‌دهد که پیش از کسر TRY ۷۰٬۰۰۰ مالیات تکلیفی در طول سال است و TRY ۳۳۸٬۸۲۷٫۴۵ برای پرداخت باقی می‌ماند.

وقتی عایدی در اظهارنامهٔ سالانه اظهار می‌شود، کسوراتی که در برابر درآمد اظهارشده در همان اظهارنامه مجاز است، در صورت احراز شرایطشان قابل استفاده‌اند. بروشور از جمله حق‌بیمه‌های عمر و شخصی، هزینه‌های آموزش و درمان، کمک‌های بشردوستانه و هزینه‌های حمایت مالی را فهرست می‌کند. در مثال H هزینه‌های درمانی TRY ۶۰٬۰۰۰ به ۱۰ درصد درآمد اظهارشده محدود می‌شود (TRY ۵۰۶٬۰۴۰ × ۱۰٪ = TRY ۵۰٬۶۰۴)، به طوری که پایهٔ مشمول مالیات از TRY ۵۰۶٬۰۴۰ به TRY ۴۵۵٬۴۳۶ کاهش می‌یابد.

مثال‌های محاسباتی برای فروش‌ها در ۲۰۲۶

مثال‌های زیر از قیمت‌های فرضی، معافیت ۲۰۲۶ و جدول ۲۰۲۶ استفاده می‌کنند. در جایی که فروش در ژانویهٔ ۲۰۲۶ است، مقدارهای شاخص همان مقدارهای منتشرشدهٔ دسامبر ۲۰۲۵ و پیش از آن‌اند؛ در جایی که ماه‌های بعد در میان است، تغییرات ماهانهٔ جدول CBRT به کار می‌رود. هر مثال فرض می‌کند که شخص در آن سال هیچ درآمد مشمول مالیات دیگری ندارد و هزینه‌های فروشنده همان است که ذکر شده.

مثال A: فروش در ژانویهٔ ۲۰۲۶ با شاخص‌گذاری

آپارتمانی در ۱۰ مارس ۲۰۲۳ به قیمت TRY ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ خریداری و در ۱۴ ژانویهٔ ۲۰۲۶ به قیمت TRY ۱۵٬۰۰۰٬۰۰۰ فروخته می‌شود. هزینه‌ها و عوارض مستند فروشنده در این فروش TRY ۱۵۰٬۰۰۰ است. فروش در دایرهٔ پنج سال است. شاخص ماه پیش از خرید (فوریهٔ ۲۰۲۳) برابر ۲٬۱۳۸٫۰۴ و شاخص ماه پیش از فروش (دسامبر ۲۰۲۵) برابر ۴٬۷۸۳٫۰۴ است، با نسبتی معادل ۲٫۲۳۷۱، پس افزایش بسیار بالاتر از ۱۰ درصد است و بها شاخص‌گذاری می‌شود.

بدون شاخص‌گذاری، سود اسمی TRY ۸٬۸۵۰٬۰۰۰ می‌شد. تعدیل بها عایدی مشمول مالیات را به اندازهٔ TRY ۷٬۴۲۲٬۶۸۶ کاهش می‌دهد.

مثال B: افزایش زیر ۱۰ درصد، بدون شاخص‌گذاری

آپارتمانی در ۵ فوریهٔ ۲۰۲۶ به قیمت TRY ۸٬۰۰۰٬۰۰۰ خریداری و در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶ به قیمت TRY ۸٬۶۰۰٬۰۰۰ فروخته می‌شود، با TRY ۱۰۰٬۰۰۰ هزینهٔ فروشنده. ماه شاخص پیش از خرید ژانویهٔ ۲۰۲۶ و ماه پیش از فروش مارس ۲۰۲۶ است، پس افزایش برابر است با تغییر مرکب فوریه (۲٫۴۳ درصد) و مارس (۲٫۳۰ درصد): ۱٫۰۲۴۳ × ۱٫۰۲۳۰ = ۱٫۰۴۷۹، یعنی افزایشی ۴٫۷۹ درصدی. این مقدار کمتر از ۱۰ درصد است، بنابراین بها همان TRY ۸٬۰۰۰٬۰۰۰ می‌ماند.

مثال C: سود اسمی که عایدی مشمول مالیات نیست

آپارتمانی در ۱۲ اوت ۲۰۲۴ به قیمت TRY ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ خریداری و در ۹ ژانویهٔ ۲۰۲۶ به قیمت TRY ۶٬۵۰۰٬۰۰۰ فروخته می‌شود، یعنی سود اسمی TRY ۱٬۵۰۰٬۰۰۰. شاخص ژوئیهٔ ۲۰۲۴ برابر ۳٬۵۵۰٫۸۸ و شاخص دسامبر ۲۰۲۵ برابر ۴٬۷۸۳٫۰۴ است، پس بهای شاخص‌گذاری‌شده ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۴٬۷۸۳٫۰۴ / ۳٬۵۵۰٫۸۸ = TRY ۶٬۷۳۵٬۰۰۷ می‌شود. قیمت دریافتی کمتر از این رقم است، بنابراین هیچ عایدی افزایش ارزشی و هیچ مالیاتی وجود ندارد. بروشور اعلام می‌کند که زیان‌های ناشی از سایر درآمدها و دریافتی‌ها را نمی‌توان با درآمدهای دیگر تهاتر کرد، پس تفاوت TRY ۲۳۵٬۰۰۷ کاربرد مالیاتی ندارد.

مثال D: فروش پس از پنجمین سالگرد

آپارتمانی که در ۳ مارس ۲۰۲۱ ثبت و در ۱۰ مارس ۲۰۲۶ فروخته شده، فارغ از میزان سود خارج از مالیات افزایش ارزش است، زیرا بیش از پنج سال کامل گذشته است. اگر همین آپارتمان در ۲۰ فوریهٔ ۲۰۲۶ فروخته می‌شد، فروش در دایرهٔ پنج سال بود و مثال‌های A و B اعمال می‌شدند.

مثال E: دو فروش در یک سال یک معافیت را با هم تقسیم می‌کنند

شخصی در سال ۲۰۲۶ دو ملک را در فاصلهٔ پنج سال از تملک می‌فروشد و خالص عایدی‌ها پس از شاخص‌گذاری TRY ۹۰٬۰۰۰ و TRY ۲۰۰٬۰۰۰ است. معافیت TRY ۱۵۰٬۰۰۰ یک‌بار بر مجموع TRY ۲۹۰٬۰۰۰ اعمال می‌شود و TRY ۱۴۰٬۰۰۰ مشمول مالیات باقی می‌ماند و مالیات برابر ۱۴۰٬۰۰۰ × ۱۵٪ = TRY ۲۱٬۰۰۰٫۰۰ است. دو فروش در یک سال می‌تواند مسئلهٔ استمرار را نیز که پیش‌تر بحث شد پیش بکشد.

بازبینی نمونه‌های خود GİB

سه نمونهٔ GİB برای فروش‌های سال ۲۰۲۵ از معافیت TRY ۱۲۰٬۰۰۰ سال ۲۰۲۵ و جدول ۲۰۲۵ استفاده می‌کنند. تکرار محاسبات آن‌ها همان ارقام را به دست می‌دهد و این موضوع روش شرح‌داده‌شده در بالا را تأیید می‌کند.

تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات افزایش ارزش

عایدی افزایش ارزشی که از معافیت بیشتر باشد در اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیات بر درآمد برای سالی که فروش در آن انجام شده اظهار می‌شود. به گفتهٔ بروشور GİB، اظهارنامهٔ عایدی‌های سال ۲۰۲۵ باید بین ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶ تسلیم می‌شد؛ تقویم تسلیم GİB دورهٔ اظهارنامهٔ سالانه را از آغاز مارس سال بعد تا ساعت ۲۳:۵۹ آخرین روز مارس تعیین می‌کند. بنابراین فروشی که در سال ۲۰۲۶ انجام شود در مارس ۲۰۲۷ و در بازهٔ تاریخ‌هایی گزارش می‌شود که GİB برای آن سال اعلام می‌کند.

پرداخت از الگوی اقساط ماده ۱۱۷ قانون شمارهٔ ۱۹۳ پیروی می‌کند: مالیات تشخیص‌داده‌شده در اظهارنامهٔ سالانه در دو قسط مساوی، در مارس و ژوئیه، پرداخت می‌شود. برای عایدی‌های سال ۲۰۲۵ بروشور تاریخ ۳۱ مارس ۲۰۲۶ را برای قسط نخست، همراه با عوارض تمبر اظهارنامه، و ۳۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ را برای قسط دوم می‌دهد. در نمونه‌های بروشور، عوارض تمبر اظهارنامه برای سال ۲۰۲۵ برابر TRY ۱٬۱۸۹٫۵۰ است.

اظهارنامه را می‌توان در سامانهٔ اظهارنامهٔ آماده (Hazır Beyan) سازمان GİB تهیه کرد؛ این سامانه برای مالیات‌دهندگانی قابل استفاده است که درآمد اظهارشده‌شان فقط از سایر درآمدها، درآمد اوراق بهادار، اجاره و حقوق تشکیل شده، و ورود با کد کاربری، از راه دولت الکترونیک یا با شمارهٔ شناسایی خارجی را می‌پذیرد. اظهارنامه را مالیات‌دهنده یا حسابدار مجاز او می‌تواند از راه دفتر مالیاتی دیجیتال نیز ارسال کند، یا آن را روی کاغذ در اداره مالیات تسلیم کند. مالیات‌دهندگانی که در طول سال ترکیه را ترک می‌کنند پیش از عزیمت اظهارنامه می‌دهند و وارثان مالیات‌دهندهٔ فوت‌شده ظرف چهار ماه از زمان فوت اظهارنامه می‌دهند.

مالکان خارجی و مالیات افزایش ارزش

قانون مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی را به مالیات‌دهندگان کامل و مالیات‌دهندگان محدود تقسیم می‌کند. بر پایهٔ مواد ۳ و ۴، شخصی مالیات‌دهندهٔ کامل است که در ترکیه ساکن باشد، یعنی اقامتگاه او بر پایهٔ قانون مدنی در ترکیه باشد یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه زندگی کند؛ غیبت‌های موقت اقامت را قطع نمی‌کنند. ماده ۵ برخی خارجیان را که برای مأموریتی مشخص و موقت، تحصیل، درمان، استراحت یا سفر می‌آیند، و کسانی را که فقط به دلیل عواملی غیرارادی مانند بازداشت یا بیماری در کشور می‌مانند، مستثنا می‌کند. مالیات‌دهندهٔ کامل بر درآمد داخل و خارج از ترکیه مالیات می‌دهد. مالکیت یک آپارتمان یکی از محک‌های مواد ۴ و ۵ نیست.

بر پایهٔ ماده ۶، شخص حقیقی که در ترکیه ساکن نیست فقط بر درآمدی که در ترکیه به دست می‌آورد مالیات می‌دهد. برای سایر درآمدها، که عایدی‌های افزایش ارزش را شامل می‌شود، بند ۷ ماده ۷ درآمد را وقتی در ترکیه به دست آمده تلقی می‌کند که معاملهٔ ایجادکنندهٔ آن در ترکیه انجام یا در ترکیه مورد استفاده قرار گیرد؛ فروش آپارتمان ثبت‌شده در ترکیه با این توصیف مطابقت دارد. بنابراین فروشندهٔ خارجی که در ترکیه ساکن نیست بر پایهٔ همان ماده مکرر ۸۰ در ترکیه بر عایدی مالیات می‌دهد، ولی سازوکار تسلیم اظهارنامه فرق می‌کند.

GİB می‌گوید مالیات‌دهندگان محدودی که ملزم به تسلیم اظهارنامهٔ سالانه نیستند، عایدی‌های افزایش ارزش را با اظهارنامهٔ انفرادی (münferit beyanname) گزارش می‌کنند که ظرف ۱۵ روز از کسب عایدی در اداره مالیاتی محل ملک تسلیم می‌شود، و مالیات در مهلت تسلیم بر پایهٔ تقویم پرداخت GİB پرداخت می‌گردد. سامانهٔ اظهارنامهٔ آماده شمارهٔ شناسایی خارجی را می‌پذیرد، و بروشور می‌گوید شهروندان ترکیه که در خارج زندگی می‌کنند، دارندگان کارت آبی و خارجیان دارای شمارهٔ شناسایی خارجی می‌توانند گذرواژه‌های دولت الکترونیک را در نمایندگی‌های ترکیه دریافت کنند.

اینکه کشور دومی نیز بر این عایدی مالیات بگیرد یا نه، به قواعد آن کشور و به هر معاهدهٔ اجتناب از مالیات مضاعف با ترکیه بستگی دارد، و متن معاهده حاکم است؛ قواعد از شخصی به شخص دیگر فرق می‌کند.

جنبهٔ خرید در مالکیت ملک، از جمله روند سند مالکیت برای خریداران مقیم خارج، در راهنمای دریافت سند مالکیت از راه دور بررسی شده است.

شرکت‌ها، زیان‌ها و فروش‌های مکرر

مالیات افزایش ارزش بر اشخاص حقیقی اعمال می‌شود. شرکتی که ملکی را می‌فروشد، عایدی را در درآمد شرکتی خود لحاظ می‌کند. قانون مالیات شرکت‌ها (قانون شمارهٔ ۵۵۲۰) پیش‌تر در بند (e) فقرهٔ (۱) ماده ۵ سهمی از عایدی املاکی را که دست‌کم دو سال نگهداری شده بود معاف می‌کرد؛ متن تلفیقی ثبت می‌کند که ارجاع به املاک غیرمنقول در آن بند با ماده ۱۹ قانون شمارهٔ ۷۴۵۶ مورخ ۱۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۳ حذف شد. رژیم شرکتی بیرون از این راهنماست.

فروش سهام شرکتی که صاحب ملک است یک واگذاری جداگانه است که برای اشخاص حقیقی در بند ۴ ماده مکرر ۸۰ و برای شرکت‌ها در قواعد شرکتی پوشش داده شده است. این با فروش خود ملک یکی نیست.

با زیان‌ها محدودتر رفتار می‌شود. ماده ۸۸ مقرر می‌کند که زیان‌های ناشی از منابع درآمد با منابع دیگر تهاتر می‌شوند، ولی زیان‌های «سایر درآمدها و دریافتی‌های» ماده ۸۰ مستثنا هستند، و بروشور GİB تکرار می‌کند که زیان ناشی از سایر درآمدها را نمی‌توان با درآمد دیگر تهاتر کرد. در مثال C اصلاً عایدی‌ای وجود ندارد، پس چیزی برای اظهار نیست و از آن کسری نیز زیانی قابل انتقال به سال‌های بعد پدید نمی‌آید.

چند فروش در مدتی کوتاه ممکن است طبقه‌بندی را جابه‌جا کند. بروشور درآمد تجاری را به تعداد معاملات پیوند می‌دهد، پس شخصی که چند ملک را در یک سال یا در سال‌های پیاپی می‌فروشد، علاوه بر دورهٔ پنج‌سالهٔ هر ملک، بر پایهٔ استمرار و هدف نیز سنجیده می‌شود.

جریمه‌ها، قیمت اعلام‌شده و مالیات‌های مرتبط

اگر مالیات به موقع اظهار نشود، قانون آیین مالیاتی اعمال می‌شود. ماده ۳۴۱ زیان مالیاتی را چنین تعریف می‌کند: عدم تشخیص مالیات در زمان درست یا به مقدار درست به سبب ادا نشدن تکالیف مالیاتی؛ و ماده ۳۴۴ جریمه را برابر یک برابر مالیات از دست‌رفته تعیین می‌کند. همین ماده جریمه را برای اظهارنامه‌های تسلیم‌شده پس از مهلت قانونی به ۵۰ درصد کاهش می‌دهد، به جز آن‌هایی که پس از آغاز بازرسی یا پس از ارجاع به کمیسیون ارزیابی تسلیم شده باشند. ماده ۳۴۴ در مواردی که اعمال ذکرشده در ماده ۳۵۹ در میان باشد، ضریب را به سه برابر می‌رساند.

قیمت مندرج در سند و قیمتی که دریافت شده می‌توانند با هم تفاوت داشته باشند، و این دو هدف‌های متفاوتی را دنبال می‌کنند. عوارض سند مالکیت بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۴۹۲ بر ارزش اعلام‌شده گرفته می‌شود که نمی‌تواند کمتر از ارزش مالیاتی شهرداری ملک باشد. عایدی افزایش ارزش بر پایهٔ عوضی که واقعاً به صورت پول و منافع دیگر دریافت شده، مطابق ماده مکرر ۸۱ محاسبه می‌شود. اعلام قیمت پایین‌تر در اداره ثبت عایدی را کم نمی‌کند؛ مقام‌های مالیاتی می‌توانند مالیات را بر پایهٔ عوضی که واقعاً دریافت شده تشخیص دهند.

برای هزینه‌ها و مالیات‌های دیگر نگهداری و فروش ملک در ترکیه، این سایت راهنماهای جداگانه‌ای دارد: مالیات‌ها هنگام خرید خانه و ماشین‌حساب مالیات ملک که برگهٔ محاسبهٔ مالیات فروش نیز دارد، و راهنمای هزینه‌ها و مالیات‌های خرید. دوره‌های نگهداری جداگانه بر پایهٔ قواعد دیگر، مانند مسیر شهروندی، در راهنمای شهروندی از راه سرمایه‌گذاری و راهنمای اجازهٔ اقامت پوشش داده شده‌اند. برای زمینهٔ بازار، مرور بازار نوامبر ۲۰۲۶، آپارتمان برای فروش در ترکیه و آپارتمان برای فروش در استانبول را ببینید. پرداخت بهای خرید به صورت اقساطی در راهنمای خرید اقساطی و مسیر کامل خرید در راهنمای خریدار خارجی بررسی شده است.

سوالات متداول

مالیات افزایش ارزش در ترکیه چیست؟

مالیات افزایش ارزش در ترکیه، بر پایهٔ ماده مکرر ۸۰ قانون شمارهٔ ۱۹۳، مالیات بر درآمدی است که بر سود حاصل از فروش ملک غیرمنقول در فاصلهٔ پنج سال از تملک آن تعلق می‌گیرد. نرخ جداگانه‌ای ندارد: عایدی به درآمد همان سال افزوده می‌شود و پس از معافیت سالانه با جدول ۱۵ تا ۴۰ درصد مشمول مالیات می‌گردد.

برای پرهیز از مالیات افزایش ارزش، ملک را چه مدت باید نگه داشت؟

فروش ملکی که با پرداخت قیمت به دست آمده است، پس از گذشتن پنج سال کامل از تاریخ تملک از مالیات افزایش ارزش بیرون می‌رود. GİB بر پایهٔ روز تقویمی می‌شمارد و تاریخ تملک معمولاً تاریخ ثبت در اداره ثبت املاک است. ملکی که بدون پرداخت عوض، مثلاً از راه ارث، به دست آمده باشد از همان آغاز خارج از این مالیات است.

مبلغ معافیت در ۲۰۲۶ چقدر است؟

برای عایدی‌های سال ۲۰۲۶، معافیت از مالیات افزایش ارزش TRY ۱۵۰٬۰۰۰ است که ابلاغیهٔ شمارهٔ ۳۳۲ منتشرشده در روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ آن را تعیین کرده است. این مبلغ یک سقف سالانه برای هر شخص است. بروشور GİB برای سال ۲۰۲۵ مبلغ TRY ۱۲۰٬۰۰۰ را می‌آورد.

آیا بهای خرید با تورم تعدیل می‌شود؟

بله، با شرایطی. برای مالیات افزایش ارزش، ماده مکرر ۸۱ بها را به اندازهٔ افزایش شاخص قیمت تولیدکنندهٔ داخلی (Yİ-ÜFE) بین ماه پیش از تملک و ماه پیش از فروش بالا می‌برد، اما فقط اگر این افزایش ۱۰ درصد یا بیشتر باشد. کمتر از ۱۰ درصد، بها همان‌گونه که پرداخت شده به کار می‌رود.

نرخ مالیات بر این عایدی چقدر است؟

برای مالیات افزایش ارزش نرخ ثابتی وجود ندارد. پس از معافیت، عایدی به سایر درآمدها افزوده می‌شود و جدول ماده ۱۰۳ اعمال می‌گردد. در سال ۲۰۲۶، چنان که در ابلاغیهٔ شمارهٔ ۳۳۲ منتشر شده، جدول از ۱۵ درصد تا TRY ۱۹۰٬۰۰۰ آغاز می‌شود و تا ۴۰ درصد برای مبلغ بالاتر از TRY ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ ادامه می‌یابد.

آیا مالک خارجی مالیات افزایش ارزش می‌پردازد؟

شخصی که در ترکیه ساکن نیست، بر درآمدی که در ترکیه کسب می‌کند مالیات افزایش ارزش را در ترکیه می‌پردازد، و بر پایهٔ بند ۷ ماده ۷، فروش ملک ترکیه چنین درآمدی است. GİB اعلام می‌کند که غیرمقیمی که ملزم به تسلیم اظهارنامهٔ سالانه نیست، عایدی را با اظهارنامهٔ انفرادی ظرف ۱۵ روز از کسب آن گزارش می‌کند. قاعدهٔ پنج سال در ماده مکرر ۸۰ بر همهٔ اشخاص حقیقی اعمال می‌شود.

اظهارنامه چه زمانی تسلیم و مالیات چه زمانی پرداخت می‌شود؟

مالیات افزایش ارزش در مارس سال پس از فروش اظهار می‌شود؛ برای عایدی‌های سال ۲۰۲۵ این دوره ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۶ بود. مالیات در دو قسط مساوی در مارس و ژوئیه پرداخت می‌شود و برای عایدی‌های ۲۰۲۵، GİB تاریخ‌های ۳۱ مارس و ۳۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ را اعلام کرد.

اگر عایدی در حد معافیت باشد، آیا اظهارنامه لازم است؟

خیر. برای مالیات افزایش ارزش، GİB می‌گوید عایدی‌ای که کمتر از معافیت سال فروش باشد اظهارنامهٔ سالانه نمی‌خواهد. اگر عایدی از معافیت بیشتر شود، اظهارنامه تسلیم می‌شود و معافیت از درآمد اظهارشده کسر می‌گردد.

آیا زیان فروش می‌تواند مالیات‌های دیگر را کاهش دهد؟

خیر. برای مالیات افزایش ارزش، ماده ۸۸ قانون شمارهٔ ۱۹۳ زیان‌های ناشی از سایر درآمدها و دریافتی‌ها را از تهاتر کنار می‌گذارد و بروشور GİB اعلام می‌کند که چنین زیان‌هایی را نمی‌توان از سایر درآمدها کسر کرد. فروشی که بهای شاخص‌گذاری‌شدهٔ آن از قیمت بیشتر باشد، نه عایدی افزایش ارزشی پدید می‌آورد و نه مالیاتی.

آیا هر فروش ملک دوم به عنوان عایدی افزایش ارزش مالیات می‌گیرد؟

لزوماً نه. چند معاملهٔ انجام‌شده برای سود، یا یک سازمان تجاری، می‌تواند وجه حاصل را به درآمد تجاری تبدیل کند که از قواعد دیگری پیروی می‌کند. برای فروشی موردی از سوی یک شخص حقیقی، قواعد مالیات افزایش ارزش در این راهنما اعمال می‌شود.

آخرین بررسی: 11 نوامبر 2026. منابع: قانون مالیات بر درآمد شمارهٔ ۱۹۳ (پایگاه قوانین ریاست‌جمهوری)؛ بروشور GİB دربارهٔ فروش ملک در کمتر از پنج سال، فوریهٔ 2026؛ روزنامهٔ رسمی ۳۱ دسامبر 2025، شمارهٔ ۳۳۱۲۴ (مکرر ۵)، ابلاغیهٔ شمارهٔ ۳۳۲؛ قانون آیین مالیاتی شمارهٔ ۲۱۳؛ قانون مالیات شرکت‌ها شمارهٔ ۵۵۲۰؛ قانون عوارض شمارهٔ ۴۹۲؛ قانون مدنی ترکیه شمارهٔ ۴۷۲۱؛ صفحهٔ قیمت‌های تولیدکنندهٔ CBRT؛ گزارش تحولات قیمت‌های CBRT، اکتبر 2026؛ تقویم تسلیم اظهارنامه و پرداخت GİB؛ سامانهٔ اظهارنامهٔ آماده GİB؛ دفتر مالیاتی دیجیتال GİB؛ مؤسسهٔ آمار ترکیه (TÜİK)؛ اداره کل ثبت املاک و کاداستر (TKGM).