X2 Kazbegi Residence Tbilisi: 138 wolnych mieszkań (2026)

X2 Kazbegi Residence Tbilisi to kompleks mieszkalny z trzema budynkami przy alei Kazbegi 34 w dzielnicy Saburtalo, w którym deweloper x2 Development podaje na stronie projektu 435 mieszkań, jego własny selektor mieszkań wymienia 577 mieszkań, a 138 z nich było oznaczonych jako wolne w dniu 13 listopada 2026 r.

Ten przewodnik po X2 Kazbegi Residence Tbilisi opiera się na stronie dewelopera, jego publicznych wykazach kondygnacji oraz czterech serwisach ogłoszeniowych w stanie z 13 listopada 2026 r. Liczba mieszkań, kondygnacji, odbiór, wykończenie i wpłata początkowa różnią się w poszczególnych źródłach, dlatego każda liczba jest podana ze swoim źródłem i datą, a żadna nie została wybrana jako ważniejsza od innych.

Przewodnik dodaje zestawienie wolnych mieszkań według budynków, plany pomieszczeń po kolei, orientacyjne ceny z serwisów ogłoszeniowych, gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd X2 Kazbegi Residence Tbilisi

Strona projektu na x2.ge należąca do dewelopera istnieje tylko w języku gruzińskim; angielski i rosyjski adres serwisu pokazują ekran „Page Not Found”. W tłumaczeniu tekst nazywa Kazbegi Residence kompleksem mieszkalnym w centralnej części Saburtalo i wymienia trzy budynki mieszkalne, strefę rekreacji o powierzchni 1 000 m² z placami zabaw dla dzieci, dwupoziomowy zamknięty garaż ze stacjami ładowania pojazdów elektrycznych, powierzchnie handlowe i biurowe ze strefą coworkingu oraz usługi concierge, sprzątania i całodobowej ochrony (24 godziny na dobę). Datą odczytu jest 13 listopada 2026 r.

Ramka z faktami na stronie podaje status „w budowie” (მშენებარე), termin ukończenia „2028 / 12”, 31 kondygnacji, 435 mieszkań, 200 miejsc parkingowych oraz warunki płatności „36-miesięczne bezodsetkowe raty wewnętrzne, udział 10%”. Nazwa projektu jest wydrukowana literami łacińskimi jako Kazbegi Residence. Ulica jest wydrukowana po gruzińsku jako ყაზბეგის გამზ. #34, co w transkrypcji łacińskiej brzmi Kazbegis gamz. #34 (aleja Kazbegi 34).

Na stronie nie ma ceny żadnego mieszkania ani ceny za m², zakresu metrażu, specyfikacji wykończenia poza oknami i płytkami na balkonach, numeru pozwolenia na budowę ani nazwy podmiotu zawierającego umowy. Klikalna mapa budynku otwiera wykaz mieszkań dla każdej kondygnacji, z metrażem każdego mieszkania, a dla wolnych także z metrażem każdego pomieszczenia. Te wykazy również nie zawierają cen, a rozdziały 4 i 5 poniżej opierają się właśnie na nich.

Serwisy ogłoszeniowe uzupełniają część luk cenami, podziałem na budynki i rokiem oddania, a w kilku punktach różnią się zarówno od dewelopera, jak i między sobą. Tabele oddzielają liczby dewelopera, liczby z serwisów ogłoszeniowych i liczby wyliczone oraz opatrują każdą z nich datą.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, kondygnacjach i budynkach

Deweloper wymienia Kazbegi Residence wśród czterech bieżących projektów na stronie projektów i oznacza go jako będący w budowie na własnej stronie. Korter podaje, że w budowie są trzy domy z najbliższym oddaniem w 2027 roku, i pokazuje zdjęcia z budowy wykonane z dwóch stałych punktów w okresie od czerwca 2025 r. do listopada 2026 r., z ostatnią aktualizacją w listopadzie 2026 r.

Ogłoszenie z 2022 roku w serwisie geoln.com, opublikowane 09.05.2022 (tak jak wydrukowano), podaje, że sprzedaż od dewelopera została zakończona, i wskazuje termin zakończenia prac na grudzień 2025 r., podczas gdy blok promocyjny na tej samej stronie informuje o rozpoczęciu sprzedaży. Ten tekst nadal jest dostępny w sieci, dlatego pojawia się w tabelach jako zapis tego, z czym może się zetknąć czytelnik, a nie jako opis projektu na dziś.

Ramka z faktami podaje jedno pole ukończenia, „2028 / 12”, i nie mówi, czy obejmuje ono wszystkie trzy budynki. Korter podaje oddanie w 2027 roku dla każdego z budynków A, B i C. Ogłoszenie Avezor podaje czwarty kwartał 2027 roku dla jednego budynku w budowie. Dwie aktualne liczby różnią się o około rok, a tabela pokazuje każdą z nich wraz z datą.

Dwa najstarsze wiersze zostały napisane, gdy projekt był na wcześniejszym etapie. Datą wiążącą dla kupującego jest ta, która została zapisana w umowie, a rozdział 9 umieszcza ją wśród pozycji, które należy uzyskać na piśmie.

Dwa punkty tej tabeli wymagają prostego odczytania. Po pierwsze, selektor wymienia mieszkania na kondygnacji 2 budynku C oraz na kondygnacjach od 3 wzwyż w pozostałych budynkach, podczas gdy Korter, geoln.com i Realting opisują dwie pierwsze kondygnacje jako powierzchnie handlowe i biurowe. Deweloper nie mówi, które kondygnacje są handlowe.

Po drugie, mapa kondygnacji budynku A sięga do kondygnacji 17, ale wykazy kondygnacji od 11 do 17 nie zawierają żadnych mieszkań, więc tylko 8 z jego 15 kondygnacji ma mieszkania w selektorze. Wiersz charakterystyki Korter (od 14 do 29 kondygnacji) i jego własny wykaz budynków (24 i 30 kondygnacji) także różnią się między sobą, a strona nie wyjaśnia, jak liczone są kondygnacje.

Liczba mieszkań: 435, 577, 138, 200 i 116

Dla X2 Kazbegi Residence Tbilisi pojawia się kilka różnych liczb. Strona dewelopera podaje 435 mieszkań i 200 miejsc parkingowych. Selektor mieszkań, który ta sama strona otwiera kondygnacja po kondygnacji, wymienia 577 mieszkań w 68 wykazach kondygnacji: 96 w budynku A, 136 w budynku B i 345 w budynku C. To o 142 więcej niż liczba z nagłówka (577 minus 435), a strona nie wyjaśnia tej różnicy.

Każde mieszkanie w selektorze ma znacznik sprzedaży. W dniu 13 listopada 2026 r. 138 mieszkań nie było oznaczonych jako sprzedane: 22 w budynku A, 20 w budynku B i 96 w budynku C. Pozostałe 439 ma ten znacznik w danych strony (atrybut data-sold=true), a strona rysuje je w szarości z wyłączonym łączem.

W wersji komputerowej strony mapa budynku otwiera wyłącznie wykaz kondygnacji, na której jest co najmniej jedno wolne mieszkanie; wykazy pozostałych kondygnacji są udostępniane pod tymi samymi publicznymi adresami, i w ten sposób policzono wszystkie 577.

Serwisy ogłoszeniowe podają inne liczby. Charakterystyka Korter wymienia 435 mieszkań, jego opis mówi, że kompleks obejmuje łącznie 200 jednostek mieszkalnych, a jego wiersze układów liczą 93 mieszkania dwupokojowe i 23 trzypokojowe na sprzedaż. Jego wykaz budynków podaje 22 mieszkania na sprzedaż w budynku B i 94 w budynku C, bez liczby dla budynku A.

Geoln.com (2022) podaje 200 mieszkań. Liczba 200 oznacza więc liczbę miejsc parkingowych na stronie dewelopera i liczbę jednostek na dwóch innych stronach, a kupujący nie powinien przenosić jednego znaczenia na drugie.

Jedno obliczenie jest pokazane bez interpretacji. Wolne mieszkania dewelopera w budynkach B i C sumują się do 116 (20 plus 96), a budynki B i C u Korter także sumują się do 116 (22 plus 94, albo 93 plus 23 według wierszy układów). Podział między budynkami jest inny, a oba zliczenia dzieli 15 dni: 13 listopada i 29 października 2026 r.

Wewnątrz selektora mieszkań X2 Kazbegi Residence Tbilisi: wolne mieszkania według budynku, kondygnacji i metrażu

Selektor jest najbardziej szczegółowym źródłem o projekcie, ponieważ wymienia każde mieszkanie wraz z jego metrażem, a dla wolnych także każde pomieszczenie. Ten rozdział odczytuje go budynek po budynku, według metrażu, według kondygnacji i pomieszczenie po pomieszczeniu. Każde zliczenie wykonano na podstawie wykazów odczytanych 13 listopada 2026 r.; udziały i średnie są wyliczone z tych zliczeń.

Budynek po budynku

Budynek A ma 96 mieszkań w wykazie na kondygnacjach od 3 do 10, po 12 na każdej kondygnacji, i 22 z nich są wolne. Budynek B wymienia 136 mieszkań, po 6 na każdej z kondygnacji od 3 do 23 i po 5 na każdej z kondygnacji 24 i 25, a 20 jest wolnych. Budynek C wymienia 345 mieszkań: 8 na kondygnacji 2, po 12 na każdej z kondygnacji od 3 do 30 i 1 na kondygnacji 31, a 96 jest wolnych.

Z tych zliczeń wynika, że udział wolnych mieszkań wynosi 22,9 procent w budynku A, 14,7 procent w budynku B i 27,8 procent w budynku C, czyli 23,9 procent z 577 wymienionych mieszkań. Udział mówi, ile mieszkań w danych nie jest oznaczonych jako sprzedane. Nie jest to stwierdzenie o rezerwacjach, których wykazy nie pokazują.

Wolne mieszkania według podanego metrażu

Ze 138 wolnych mieszkań 134 mają podany metraż. Te metraże wahają się od 43,3 do 120,8 m², ze średnią 64,3 m² (wyliczoną ze 134 podanych wartości). Według sypialni wymienionych w wykazach pomieszczeń 117 wolnych mieszkań ma jedną sypialnię, 16 ma dwie, a 5 ma trzy. Żaden wykaz wolnych mieszkań nie wymienia kawalerki ani penthouse’u, co zgadza się ze stroną projektu, a różni się od tekstu opisu Korter, który wspomina o kawalerkach, oraz od geoln.com i Realting, które wspominają o penthouse’ach na najwyższych kondygnacjach.

Trzysypialniowe mieszkanie o metrażu 93,4 m² istnieje tylko w budynku A: w wykazie jest 8, wolnych jest 5, na kondygnacjach 3, 4, 5, 6 i 8. Dwusypialniowe mieszkanie o metrażu 120,8 m² istnieje tylko w budynku C, po jednym na każdej z kondygnacji od 2 do 30 (29 w wykazie), a 7 jest wolnych.

Dziesięć mieszkań ma podany metraż 0, dziewięć z nich na kondygnacjach 24 i 25 budynku B i jedno na kondygnacji 31 budynku C; cztery z dziesięciu są wolne, wszystkie na kondygnacji 24 budynku B, a ich wykazy pomieszczeń są wydrukowane w całości.

Gdzie w budynku znajdują się wolne mieszkania

Wolne mieszkania nie są rozłożone równomiernie. W budynku C 59 z 96 wolnych mieszkań znajduje się na kondygnacjach od 25 do 30, co stanowi 61,5 procent wolnych mieszkań tego budynku (wyliczone), podczas gdy kondygnacje od 2 do 10 mają ich 18. W budynku B 12 z 20 znajduje się na kondygnacjach od 21 do 24 i żadne nie jest powyżej kondygnacji 24. W budynku A wszystkie 22 są na kondygnacjach od 3 do 10, ponieważ wykazy nie zawierają innych kondygnacji.

Sama mapa kondygnacji pokazuje ten wzór mieszkanie po mieszkaniu: liczba wydrukowana na kondygnacji to liczba wolnych mieszkań na tej kondygnacji, a w wersji komputerowej kondygnacji z liczbą zero nie można otworzyć z mapy. Kupujący, który chce konkretnej kondygnacji lub konkretnej ekspozycji, powinien poprosić na piśmie o aktualny wykaz, ponieważ znaczniki zmieniają się wraz ze sprzedażą lub zwalnianiem mieszkań.

Pomieszczenie po pomieszczeniu i co obejmuje podany metraż

Wykazy pomieszczeń wymieniają przedpokój, salon, kuchnię tam, gdzie jest oddzielna, każdą sypialnię, łazienkę lub WC, każdy balkon oraz, w jednym układzie, garderobę. Spośród 26 układów z podanym metrażem w 21 suma pomieszczeń, wraz z balkonami, zgadza się z podanym metrażem z dokładnością do 0,1 m². Sugeruje to, że podany metraż obejmuje balkon, co jest odczytem wyliczonym, a nie oświadczeniem dewelopera.

Pięć układów się nie zgadza: 43,3 m² (pomieszczenia sumują się do 43,5), 49,3 m² (50,2), 61,2 m² (61,0), 74,7 m² (81,6) i 82,5 m² (82,8). Mieszkanie o metrażu 74,7 m² na kondygnacji 22 budynku B ma ten sam wykaz pomieszczeń co mieszkanie na kondygnacji 24, którego metraż podano jako 0. Balkony stanowią od 9,0 do 20,5 procent wymienionych pomieszczeń (wyliczone), a 32 ze 138 wolnych mieszkań mają oddzielną kuchnię, pozostałe zaś mają salon obejmujący część kuchenną.

Wszystkie powierzchnie pomieszczeń są podane w m² według stron mieszkań na x2.ge z 13 listopada 2026 r., z jednym miejscem po przecinku. Kolumna sum jest wyliczona. Strona nie mówi, czy przedpokój wchodzi w skład powierzchni mieszkalnej ani czy balkon jest liczony w pełnym metrażu przy ustalaniu ceny sprzedaży, a kupujący powinien zapytać, od jakiej powierzchni naliczana jest cena za m².

Wykończenie, elewacja i części wspólne według opisu

Tekst dewelopera opisuje elewację jako naturalny trawertyn i panele kompozytowe, ściany z bloczków perlitowych zapewniających izolację dźwiękową, cieplną i przeciwwibracyjną z dodatkową izolacją elewacji, czarne dwuszybowe okna i drzwi aluminiowe oraz balkony wyłożone płytkami mrozoodpornymi. Podaje, że odporność sejsmiczna jest zaprojektowana na 8 punktów, i nie nazywa skali. Korter opisuje konstrukcję jako monolityczny szkielet, a okna jako metalowo-plastikowe, a oba serwisy ogłoszeniowe, które wspominają o ogrzewaniu, piszą, że jest ono centralne.

Serwisy ogłoszeniowe różnią się w ocenie stanu mieszkań. Korter i Avezor podają stan deweloperski; geoln.com (2022) podaje stan „bez wykończenia”; a strona Avezor zawiera także blok tekstu mówiący, że mieszkania są oddawane z gotowym remontem, meblami i sprzętem. Strona dewelopera nie podaje specyfikacji wykończenia mieszkań.

Strefy rekreacji o powierzchni 1 000 m² i około 3 000 m² to dwie różne liczby, a strony nie mówią, czy większa obejmuje mniejszą. Wysokość pomieszczeń 3,0 m pojawia się w trzech serwisach ogłoszeniowych, a nie na stronie dewelopera, więc i ją należy umieścić na liście pozycji do potwierdzenia w umowie.

Orientacyjne ceny według źródła i daty

Strona dewelopera i jego wykazy mieszkań nie podają ceny. Ceny poniżej pochodzą z serwisów ogłoszeniowych, są orientacyjne na daty, które noszą, i nie są cenami x2. Korter podaje, że jego ceny i dostępność są aktualne na 29 października 2026 r., i pokazuje cenę od dla każdego wiersza układów i dla każdego budynku.

Każda cena od u Korter równa się najmniejszemu metrażowi swojej grupy pomnożonemu przez USD 1 800: 43,3 × 1 800 to 77 940, 59,8 × 1 800 to 107 640 i 93,4 × 1 800 to 168 120, podczas gdy 98 460 dla budynku B to 54,7 × 1 800, a 103 500 dla budynku C to 57,5 × 1 800. Stawka USD 1 800 wydaje się więc jedyną stawką stojącą za cenami od, ale strony nie podają ceny za mieszkanie, a cena konkretnego mieszkania może być inna.

Cen od nie można dopasować mieszkanie po mieszkaniu do otwartego wykazu dewelopera. Najmniejsze wolne mieszkanie w budynku C na x2.ge ma 56,4 m² (7 wolnych), a nie 57,5 m², i w wykazach nie ma wolnego mieszkania o metrażu 59,8 m², choć wiersz trzypokojowych u Korter zaczyna się od tego metrażu. Tabela poniżej przelicza ceny od na inne jednostki; każda liczba w niej jest wyliczona z liczb Korter i kursu Narodowego Banku Gruzji.

Kolumna GEL wykorzystuje oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji GEL 2,5935 za USD z 13 listopada 2026 r. (oficjalne kursy NBG) i jest zaokrąglona do GEL 10. Dwie ostatnie kolumny pokazują 10 procent i 15 procent kwoty w USD, czyli dwa procenty wpłaty początkowej, które występują na stronie dewelopera (rozdział 6). To arytmetyka, a kwoty należne według umowy są tymi, które zapisano w umowie.

Trzy stawki, USD 1 800 (Korter, 2026), USD 1 700 (Avezor, 2026) i USD 1 080 (geoln.com, 2022), pochodzą z różnych dat i różnych systemów ogłoszeniowych, a strony nie mówią, jak je ustalono. Pokazano je obok siebie, ponieważ czytelnik spotka wszystkie trzy, i żadna nie została wybrana. Szerszy obraz Tbilisi daje przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi.

Warunki płatności: 36 miesięcy, 10 procent lub 15 procent oraz kalkulator hipoteczny

Ramka z faktami na stronie dewelopera podaje „36-miesięczne bezodsetkowe raty wewnętrzne, udział 10%” (36 თვიანი შიდა უპროცენტო განვადება, 10% თანამონაწილეობით). Słowa „wewnętrzne” i „udział” należą do dewelopera. Strona nie mówi, jaką część ceny stanowi udział, kiedy jest należny ani czy miesięczne kwoty są równe.

Strona zawiera także tekst reklamowy, który w tłumaczeniu głosi, że mieszkanie w Saburtalo można kupić „od GEL 1 270 miesięcznie” i że pierwsza wpłata w wysokości 15 procent zmniejsza miesięczną ratę o połowę. Dwa procenty znajdują się na tej samej stronie: udział 10 procent w tabeli warunków i pierwsza wpłata 15 procent w reklamie. Strona nie mówi, czy opisują tę samą wpłatę, więc oba pokazano tak, jak wydrukowano.

Kwota miesięczna jest reklamową kwotą wyjściową. Reklama nie wskazuje mieszkania, wpłaty początkowej w pieniądzach, pozostałego salda ani sumy, więc ta kwota nie jest ceną i nie jest tu przeliczana na cenę. Inne strony x2 mają ten sam format reklamy z innymi kwotami (rozdział 10).

36 miesięcy dewelopera i 44 miesiące Avezor to datowana różnica między dwoma źródłami. Trzy lata u Korter zgadzają się z 36 miesiącami dewelopera. Czy raty zmieniają całkowity koszt w porównaniu z zapłatą jednorazową, nie jest nigdzie wydrukowane w przeczytanych źródłach, a umowa powinna to wskazywać.

Zakładka hipoteki Korter pokazuje ofertę TBC Bank z oprocentowaniem nominalnym od 7,4 procent i efektywnym od 8,3 procent, powiązanym z Term SOFR, i stwierdza, że obliczenia są przybliżone, a rzeczywiste wartości ustala się przy zatwierdzeniu kredytu. Strona dewelopera nie wymienia żadnego banku, a własne strony banku nie były czytane pod kątem współpracy z tym projektem, więc oferta jest wyłącznie informacją Korter. Obowiązujące limity wskaźnika kredytu do wartości podano w rozdziale 8.

Lokalizacja X2 Kazbegi Residence Tbilisi: aleja Kazbegi, Saburtalo i metro Delisi

Znacznik mapy na stronie dewelopera znajduje się w punkcie 41,72135 N, 44,73867 E. Blisko niego są dwie stacje Linii Saburtalo metra w Tbilisi: Delisi w punkcie 41,7254 N, 44,74624 E i Waża-Pszawela w punkcie 41,72417 N, 44,73083 E, obie współrzędne tak, jak wydrukowano w artykułach Wikipedii o stacjach Delisi i Waża-Pszawela. Z tych współrzędnych wyliczono odległość w linii prostej: 0,77 km do Delisi i 0,72 km do Waża-Pszawela. Trasa piesza jest dłuższa niż linia prosta.

Saburtalo jest dzielnicą administracyjną Tbilisi. Według jej artykułu w Wikipedii obejmuje osiedla Dolne Saburtalo, Wedzisi, Lisi, Waszlidżwari, Didi Digomi, Patara Digomi, wieś Digomi, Zurgowana, Telowani i Didgori, a w 2017 roku miała 139 000 mieszkańców według dokumentu ratusza Tbilisi, który tam przytoczono.

Przynależność dzielnicowa tego adresu różni się w zależności od źródła. Deweloper i tekst Korter mówią Saburtalo. Ścieżka nawigacji Korter umieszcza projekt w dzielnicy Wake w pobliżu Delisi, a Avezor klasyfikuje go jako Wake-Saburtalo. Artykuł Wikipedii o dzielnicy Wake wymienia Górne Saburtalo wśród osiedli Wake, a artykuł o stacji Delisi mówi, że stacja i jej okolice obsługują autobusami obszary obu dzielnic. Ten przewodnik idzie za deweloperem i używa Saburtalo, a dokładna granica administracyjna jest sprawą dla wypisu z rejestru.

Stacja Delisi została otwarta w 1979 roku, w latach 1995–2006 nazywała się Gociridze i stoi na skrzyżowaniu alei Waży-Pszawela i ulicy Micheila Tamarashwilego, gdzie artykuł Wikipedii wymienia dwanaście linii autobusowych. Stacja Waża-Pszawela została otwarta 3 kwietnia 2000 roku. Metro w Tbilisi jako całość zostało otwarte 11 stycznia 1966 roku i ma dwie linie oraz 23 stacje na odcinku 28,6 km, ze średnim dziennym natężeniem ruchu w dni robocze wynoszącym około 500 000 pasażerów w 2023 roku według artykułu Wikipedii o systemie.

Tekst dewelopera mówi, że centrum handlowe City Mall i hipermarket Goodwill są oddalone o 3 minuty drogi (3 წუთის სავალ გზაზე; czy pieszo, czy samochodem, nie podano), i wymienia w pobliżu punkty gastronomiczne, centra biznesowe, placówki medyczne, park publiczny, szkołę, przedszkole oraz sklepy z artykułami gospodarstwa domowego i sprzętem AGD, bez nazw ani odległości.

Korter i Avezor podają spacer trwający 8 minut do Delisi. Korter mówi, że kompleks jest odsunięty od ruchliwej alei Tamarashwilego i ma bezpośredni dostęp do ulicy Tamarashwilego, Avezor wspomina o bezpośrednim wyjściu na ulicę Tamarashwilego, a Korter dodaje 20 minut samochodem do centrum miasta i około 40 minut do lotniska. Geoln.com (2022) podaje czasy dojazdu metrem: 4 minuty do Delisi, 13 do Waża-Pszawela i 21 do Uniwersytetu Medycznego, nie mówiąc, jak ludzie podróżują. Tabela zbiera je razem.

Korter wymienia także miejsca, które opisuje jako położone w zasięgu spaceru, bez odległości: City Mall, Goodwill, Gorgia, Carrefour Market i Spar do zakupów; Instytut Fizyki im. E. Andronikaszwilego, Państwowy Uniwersytet im. Ilii, Szkołę Europejską oraz szkoły publiczne nr 101 i 109 w zakresie edukacji; Curatio Clinic, Medi Clinic, Centrum Medyczne im. Davida Tatiszwilego i Kaukaskie Centrum Medyczne w zakresie opieki zdrowotnej; a także Central Park, Park Wake, basen Wake i Stadion im. Micheila Meschiego do wypoczynku.

Wizyta na miejscu może potwierdzić te pozycje, które źródła jedynie szacują: trasę pieszą i czas do Delisi, ruch na ulicy Tamarashwilego i drogę dojazdową do wejścia oraz odległość do szkół i klinik, z których korzystałoby gospodarstwo domowe.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Cudzoziemiec będący osobą fizyczną może posiadać mieszkanie w Gruzji. Grunty rolne są traktowane inaczej: zgodnie z artykułem 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych mogą je posiadać państwo, gminy, obywatele i niektóre gruzińskie podmioty, a budynek mieszkalny w Saburtalo nie jest gruntem rolnym.

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego Gruzji wymaga do nabycia rzeczy nieruchomej czynności prawnej w formie pisemnej i zarejestrowania prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym. Tło znajduje się w przewodnikach o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W budynku, który jest jeszcze w budowie, wagę prawną mają podpisana umowa i wpis do rejestru, a nie broszura. Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) podaje jeden cennik rejestracji prawa lub zobowiązania związanego z prawem własności: GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku (opłaty NAPR).

Po oficjalnym kursie GEL 2,5935 za USD z 13 listopada 2026 r. jest to około USD 57,84, USD 104,11 i USD 134,95 (wyliczone). Opłata zależy od wybranej szybkości, a nie od ceny mieszkania.

Wypis z Rejestru Publicznego kosztuje GEL 20 w ciągu jednego dnia roboczego lub GEL 13 online, a w dniu złożenia wniosku GEL 75 lub GEL 52 online, z dopłatą GEL 26 za wersję angielską (opłaty NAPR za usługi informacyjne). Korter podaje numer kadastralny 01.14.03.040.220, którego nie ma na stronie dewelopera; czy zgadza się on z działką budynku kupującego, pokaże wypis.

Kupujący, który nie jest w Tbilisi, może podpisać umowę przez pełnomocnika, którego pełnomocnictwo zostało zalegalizowane do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje, że Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille 21 sierpnia 2006 roku, a konwencja weszła dla niej w życie 14 maja 2007 roku (tabela statusu HCCH). NAPR prowadzi także internetową usługę smart kontraktu z zarezerwowanym spotkaniem wirtualnym.

Następnie podatki. Na portalu legislacyjnym matsne.gov.ge angielski tekst Kodeksu podatkowego wymienia ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r. w historii zmian artykułów 202 i 206. Artykuł 202(5) ustala podatek od opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunt na poziomie nie mniejszym niż 0,8 i nie większym niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia ten majątek, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Przegląd podatkowy i prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje tę samą zmianę, wskazuje GEL 40 000 jako wcześniejszy próg, mówi, że stawka zależy od położenia nieruchomości, i mówi, że zmiana weszła w życie z dniem publikacji.

Artykuł 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomość będącą własnością osoby fizycznej, „w tym niedokończoną budowę”; to, czy kupujący w projekcie w budowie (off-plan) liczy się już jako właściciel, zależy od umowy i wpisu do rejestru. Artykuł 205 ustala 1 listopada jako termin złożenia zeznania i 15 listopada jako termin zapłaty oraz pozwala osobie, która nie ma podatku do zapłaty, pominąć zeznanie.

Strona Służby Dochodów (Revenue Service) oferuje kalkulator na 2026 rok dla osób fizycznych, który najpierw pyta, czy dochód rodziny w poprzednim roku przekroczył GEL 100 000. Składanie zeznania omawia przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji. Artykuł 6 wymienia podatek dochodowy, podatek od zysku, VAT, akcyzę i cło importowe jako podatki krajowe, a podatek od nieruchomości nazywa podatkiem lokalnym; na liście nie ma podatku pobieranego od samego aktu nabycia nieruchomości.

Najem i odsprzedaż są opodatkowane oddzielnie. Artykuł 81 ustala 5 procent dla najmu lokalu mieszkalnego otrzymywanego przez osobę fizyczną bez odliczeń oraz 5 procent dla nadwyżki ze zbycia lokalu mieszkalnego, przy ogólnej stawce dla osób fizycznych wynoszącej 20 procent. Artykuł 82(1)(f.a) wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego posiadanego dłużej niż dwa lata. Artykuł 166 ustala stawkę VAT na 18 procent, a to, czy podana cena zawiera już VAT, jest sprawą umowy.

W kwestii pobytu Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości niebędącej gruntem rolnym o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, przy czym wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki, oraz zezwolenie wyższej kategorii dla nieruchomości o wartości przekraczającej USD 300 000.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców używa zgodnych sformułowań. Kryterium stanowi oszacowana wartość rynkowa, a nie cena z umowy, i wartość równa dokładnie USD 150 000 nie przekracza tej granicy. Spośród trzech cen od u Korter USD 168 120 jest powyżej USD 150 000, a USD 77 940 i USD 107 640 są poniżej; żadna nie przekracza USD 300 000. Kroki składania wniosku opisuje przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji.

W zakresie finansowania Narodowy Bank Gruzji ustala górną granicę wskaźnika kredytu do wartości na 90 procent dla kredytów w GEL i 70 procent dla kredytów w walucie obcej. Jego limity wskaźnika raty do dochodu zależą od miesięcznego dochodu netto: poniżej GEL 1 500 limit wynosi 20 procent dla kredytów w walucie obcej i 25 procent dla kredytów w GEL, a od GEL 1 500 jest to 30 i 50 procent (wymogi NBG dotyczące PTI i LTV). To, czego bank wymaga od nierezydenta, różni się w zależności od banku i jest omówione w przewodniku o kredytach hipotecznych w Gruzji dla cudzoziemców.

Zasady są podane tak, jak opublikowano w dniach odczytu, czyli 13 listopada 2026 r. dla wszystkich cytowanych tu stron, a punktem odniesienia pozostaje odczytanie konkretnej umowy przez prawnika.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje status, pole ukończenia, liczbę z nagłówka i warunki płatności; jej wykazy mieszkań podają metraże i pomieszczenia. Rezerwacja mieszkania w X2 Kazbegi Residence Tbilisi wymaga czegoś więcej, a każda z poniższych pozycji wynika z luki lub różnicy widocznej w powyższych tabelach.

1. Cennik z numerami mieszkań, budynkami, kondygnacjami, metrażami i dokładną ceną mieszkania w walucie umowy, ponieważ x2.ge żadnej nie podaje.
2. Potwierdzenie, które mieszkania są dziś wolne w każdym budynku, oraz jak 435 mieszkań z ramki z faktami ma się do 577 mieszkań w selektorze.
3. Powierzchnia, od której naliczana jest cena: podany metraż, który wydaje się obejmować balkon, lub inna miara, oraz metraż mieszkań, których wpis w selektorze podaje 0.
4. Data odbioru zapisana w umowie, co oznacza odbiór, które budynki obejmuje i co następuje, jeśli nie zostanie dotrzymana, wobec „2028 / 12” na stronie i 2027 u Korter.
5. Nazwa prawna i numer rejestracyjny podmiotu podpisującego umowę oraz jego związek z właścicielem działki.
6. Pozwolenie na budowę i dopuszczalna liczba budynków, kondygnacji i kondygnacji handlowych, aby rozstrzygnąć 31 kondygnacji wobec 14–29 oraz kondygnacje przeznaczone na powierzchnie handlowe.
7. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki i numer kadastralny mieszkania, porównane z numerem, który podaje Korter.
8. Harmonogram płatności: czy obowiązuje udział 10 procent, czy pierwsza wpłata 15 procent, każda rata i jej termin, czy plan 36-miesięczny wiąże się z jakąkolwiek dopłatą oraz jaka jest ewentualna różnica cen między ratami a gotówką.
9. Czy płatności trafiają na rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek płatniczy, czy bezpośrednio do dewelopera, wraz z pokwitowaniem każdej płatności.
10. Co obejmuje stan deweloperski: okna (aluminiowe lub metalowo-plastikowe), ogrzewanie, punkty przyłączy instalacji, płytki na balkonach, wylewki podłogowe i wysokość pomieszczeń oraz czy istnieje oferta pod klucz lub z meblami.
11. Budynek, kondygnacja i układ mieszkania oraz wykaz pomieszczeń, który idzie z umową.
12. Czy miejsce parkingowe jest wliczone, czy sprzedawane osobno, i jak 200 miejsc jest dzielone między mieszkańców a użytkowników lokali handlowych.
13. Ustalenia dotyczące opłat eksploatacyjnych za concierge, sprzątanie, ochronę i części wspólne, z kwotą za m², jeśli została ustalona.
14. Czy dla tego projektu dostępny jest kredyt hipoteczny w wymienionym banku i czego ten bank wymaga od nierezydenta.
15. Jak po odbiorze rejestruje się własność, kto składa wniosek i jak koszt jest dzielony między kupującego a dewelopera.
16. Warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej, przeczytane przed jej wpłaceniem.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez zawiadomienia, a znaczniki w selektorze zmieniają się wraz ze sprzedażą mieszkań.

Jak ten projekt wypada na tle innych projektów x2 i pobliskich ofert w Saburtalo

Strona projektów dewelopera wymienia cztery bieżące projekty, wszystkie w Tbilisi. Tabela zestawia ten projekt z trzema pozostałymi, wykorzystując wyłącznie to, co każda strona x2.ge podawała 13 listopada 2026 r. Riverfront Residence i Riverfront C Block mają wspólny adres i są oddzielnymi stronami z oddzielnymi liczbami, a każdy ma własny przewodnik na tej stronie.

Miesięczne kwoty są reklamowymi kwotami wyjściowymi, każda podana przy innym zestawie warunków, i nie są cenami ani podstawą do porównywania projektów. Na swojej stronie Kazbegi Residence, odczytanej 13 listopada 2026 r., Korter podaje ceny od USD 1 100 za m² dla ZenX Dighomi i USD 1 350 za m² dla RiverFront Residence, obok USD 1 800 dla tego projektu.

Poniższa tabela zestawia ten projekt z ofertami innych deweloperów w Saburtalo. Każda ma własny przewodnik na tej stronie, który jest źródłem pokazanych liczb. To kontekst, a nie ranking, i żadna oferta nie jest przedstawiana jako lepsza od innej.

Szerszy obraz dają strona miasta Tbilisi, strona kraju Gruzja oraz przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi.

x2 Development (deweloper)

Strona projektu wskazuje x2 Development jako dewelopera, a tytuł witryny brzmi „x2 – Development”. Jego strona „O nas”, odczytana 13 listopada 2026 r., podaje, że firma została założona w 2014 roku i ma w całej Gruzji 5 zakończonych, 6 bieżących i 5 planowanych projektów. Strona projektów wymienia 4 bieżące i 6 zakończonych projektów, czyli inny podział, a oba pokazano tak, jak wydrukowano. Zakończone projekty wymienione na niej to Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House i X2 Mtskhetaze.

Profil Entrepreneur Georgia z 23 października 2019 r. opisuje firmę jako działającą na rynku budowlanym od pięciu lat i podaje, że założyły ją cztery osoby. Korter i geoln.com podają ten sam rok założenia, 2014. Obecna struktura własności nie jest opublikowana w przeczytanych źródłach.

Nie znaleziono zarejestrowanego podmiotu prawnego. x2.ge, Korter, geoln.com i artykuły Entrepreneur Georgia nie podają nazwy podmiotu prawnego ani kodu identyfikacyjnego, a strony rejestru i wyszukiwarek firm wymagają wypełnienia formularza lub captcha i nie były odpytywane, więc ten przewodnik nie wskazuje żadnego podmiotu. Kupujący może uzyskać go na piśmie (rozdział 9) i porównać z Rejestrem Publicznym. Na stronach dewelopera nie podano współpracy z bankiem ani z marką hotelową.

Często zadawane pytania

Gdzie jest X2 Kazbegi Residence Tbilisi i w jakiej dzielnicy leży?

Deweloper podaje adres: aleja Kazbegi 34 w dzielnicy Saburtalo w Tbilisi, ze znacznikiem na mapie w punkcie 41,72135 N, 44,73867 E. Korter podaje tę samą aleję i numer, ale umieszcza projekt w dzielnicy Wake w pobliżu Delisi i wymienia trzy budynki pod adresem Otar Lortkipanidze Street 34. Wypis z Rejestru Publicznego rozstrzyga kwestię adresu i granicy dla konkretnego lokalu.

Ile mieszkań jest w X2 Kazbegi Residence Tbilisi?

Strona dewelopera podaje 435 mieszkań, podczas gdy jego własny selektor mieszkań wymienia 577 mieszkań w trzech budynkach: 96 w budynku A, 136 w budynku B i 345 w budynku C. Korter w jednym miejscu podaje 435, a w innym 200 jednostek mieszkalnych. Strona nie wyjaśnia różnic, więc załącznik do umowy powinien wymieniać mieszkania według numerów.

Ile mieszkań można dziś kupić?

W dniu 13 listopada 2026 r. selektor oznaczył 138 mieszkań jako niesprzedane: 22 w budynku A, 20 w budynku B i 96 w budynku C. Korter, z datą 29 października 2026 r., liczy 22 mieszkania w budynku B i 94 w budynku C i nie podaje liczby dla budynku A. Znaczniki zmieniają się w miarę sprzedaży mieszkań, więc aktualny wykaz należy zamówić na piśmie.

Ile kosztuje mieszkanie?

Deweloper nie podaje ceny. Korter pokazuje ceny od USD 77 940 za dwupokojowy układ 43,3 m², USD 107 640 za trzypokojowy układ 59,8 m² i USD 168 120 za czteropokojowy układ 93,4 m² na dzień 29 października 2026 r., wszystkie po USD 1 800 za m². Avezor pokazuje USD 1 700 za m². To orientacyjne wartości z serwisów ogłoszeniowych, a nie ceny dewelopera.

Kiedy X2 Kazbegi Residence Tbilisi zostanie ukończone?

Pole ukończenia dewelopera brzmi „2028 / 12”, czyli grudzień 2028 r. Korter podaje oddanie w 2027 roku dla wszystkich trzech budynków, a Avezor czwarty kwartał 2027 roku. Starsze ogłoszenia podają 2025 i 2026 rok. Datą wiążącą dla kupującego jest ta z umowy, wraz z definicją tego, co oznacza odbiór mieszkania.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Strona dewelopera nie podaje specyfikacji wykończenia mieszkań. Korter i Avezor podają stan deweloperski z doprowadzonymi instalacjami, ogrzewaniem centralnym i wysokością pomieszczeń 3,0 m, podczas gdy jeden blok tekstu na Avezor wspomina o gotowym remoncie i meblach. Umowa powinna dokładnie wymieniać, co obejmuje stan deweloperski, od okien i ogrzewania po płytki na balkonach i podłogi.

Jak działa plan płatności w X2 Kazbegi Residence Tbilisi?

Tabela warunków podaje 36-miesięczne bezodsetkowe raty wewnętrzne z udziałem 10 procent, a reklama na stronie wspomina o pierwszej wpłacie 15 procent i kwocie wyjściowej GEL 1 270 miesięcznie. Korter podaje 10 procent wpłaty i do 3 lat; Avezor do 44 miesięcy. Sam harmonogram nie jest wydrukowany, więc należy go uzyskać na piśmie.

Jak daleko jest najbliższa stacja metra?

Z obliczeń na podstawie znacznika na mapie i współrzędnych z Wikipedii wynika, że Delisi jest oddalone o 0,77 km w linii prostej, a Waża-Pszawela o 0,72 km. Korter i Avezor podają 8 minut spaceru do Delisi, a geoln.com (2022) podaje 4 minuty do Delisi i 13 do Waża-Pszawela, bez wskazania sposobu podróży. Spacer na miejscu pokaże rzeczywistą trasę i czas.

Czy cudzoziemiec może kupić w X2 Kazbegi Residence Tbilisi i uzyskać zezwolenie na pobyt?

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji, z prawem zarejestrowanym w Rejestrze Publicznym. Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości niebędącej gruntem rolnym, której oszacowana wartość rynkowa przekracza równowartość USD 150 000 w GEL. Kryterium nie jest cena z umowy, a wartość równa dokładnie USD 150 000 nie przekracza tej granicy.

Jaka firma podpisuje umowę?

Strony dewelopera nazywają dewelopera x2 Development i nie podają zarejestrowanej nazwy podmiotu prawnego ani kodu identyfikacyjnego, a nie znaleziono ich także w publicznych źródłach przeczytanych na potrzeby tego przewodnika. Formularz rezerwacyjny i umowa wskazują ten podmiot, a kupujący może porównać jego dane rejestracyjne z Rejestrem Publicznym, zanim cokolwiek zapłaci.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• x2 Development: strona projektu Kazbegi Residence i jej publiczne wykazy kondygnacji, odczytano 13 listopada 2026 r.
• x2 Development: strona projektów (projekty bieżące i zakończone), odczytano 13 listopada 2026 r.
• x2 Development: strona „O nas”, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: Kazbegi Residence, ceny i dostępność na 29 października 2026 r., odczytano 13 listopada 2026 r.
• Avezor: ogłoszenie Kazbegi Residence, strona z datą 08.07.2026, odczytano 13 listopada 2026 r.
• geoln.com: ogłoszenie Kazbegi Residence 20275, opublikowano 09.05.2022
• Realting: ogłoszenie Kazbegi Residence 20848, ostatnia aktualizacja 02/08/2024
• Entrepreneur Georgia: profil X2 Development, 23 października 2019 r.
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart kontraktu
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• EY Georgia: przegląd podatkowy i prawny za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: dzielnica Wake
• Wikipedia: Delisi (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Waża-Pszawela (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: metro w Tbilisi

Odległości w linii prostej, udziały, średnie, przeliczenia na mieszkanie i sumy pomieszczeń są wyliczone z liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.