Jood — жилой комплекс площадью 2,7 млн м² в составе Sultan Haitham City, нового района, который Оман строит в Эс-Сибе примерно на 100 000 жителей в рамках стратегии Oman Vision 2040. Это крупнейший отдельный жилой проект района — 7 746 домов: квартиры и виллы. Застройщик — Talaat Moustafa Group, египетская компания, построившая Madinaty и Al Rehab.
Квартиры стартуют от $204 000, виллы — от $412 400, с рассрочкой на 4,5 года при первом взносе 2,5% и сдачей в 1 квартале 2030 года. В этом обзоре — площади, цены, план платежей, расположение и правила владения; все цифры сведены в таблицы.
| Расположение | Sultan Haitham City, Эс-Сиб, Маскат |
| Застройщик | Talaat Moustafa Group (основана в 1970 году) |
| Форма владения | Фригольд, доступен гражданам любых стран |
| Площадь участка | 2,7 млн м² |
| Всего домов | 7 746 — 5 352 квартиры и 2 394 виллы |
| Форматы | Квартиры, виллы quatro, отдельно стоящие виллы |
| Спальни | 1–4 в квартирах; 3–4 плюс гостевая или комната персонала в виллах |
| Квартиры от | $204 000 (примерно 78 500 омани-риалов) |
| Виллы от | $412 400 (примерно 158 600 омани-риалов) |
| План платежей | 4,5 года, от 2,5% при бронировании |
| Зелёные и открытые зоны | Почти 50% участка; застройка занимает лишь 15% |
| Сдача | 1 квартал 2030 года |
| Состояние при передаче | С полной отделкой, без мебели |
В опубликованном прайс-листе четыре продуктовые линейки. Ниже — стартовые цены по каждому типу; итоговая сумма зависит от этажа, ориентации и участка, а наличие меняется по мере вывода очередей.
| Тип жилья | Площадь от | Цена от | Примерно за кв. фут |
|---|---|---|---|
| Квартира с 2 спальнями | 1 141 кв. фут (106 м²) | $204 000 | $179 |
| Квартира с 3 спальнями | 1 550 кв. футов (144 м²) | $285 100 | $184 |
| Квартира с 4 спальнями | 1 981 кв. фут (184 м²) | $318 800 | $161 |
| Вилла | 2 400 кв. футов (223 м²) | $412 400 | $172 |
По всему комплексу диапазон площадей — примерно от 69 м² (748 кв. футов) у самых компактных однокомнатных квартир до 367 м² (3 946 кв. футов) у крупнейших вилл. Квартиры с одной спальней в проекте есть, но в текущем прайс-листе не публикуются — запросите актуальную ведомость наличия, если нужен именно этот формат.
Обратите внимание на структуру цен: четырёхкомнатная квартира — самое дешёвое жильё в проекте в пересчёте на квадратный фут, около $161, тогда как виллы стоят порядка $172. Покупатель, дотягивающийся до виллы, переплачивает за фут совсем немного по сравнению с большой квартирой — это нетипично и требует сопоставления с более высоким сервисным сбором, который обычно несёт участок виллы.
Jood построен вокруг трёх типов жилья, а не одной башенной типологии:
У каждой виллы — два крытых парковочных места на уровне земли. Жилые корпуса обслуживаются собственной парковкой внутри квартала.
В Jood действует рассрочка на 4,5 года с заметно низким порогом входа: 2,5% для брони и 20% в сумме в течение первого месяца. Три четверти стоимости распределены на период строительства.
| Платёж | Доля | Когда |
|---|---|---|
| 1-й | 2,5% | При бронировании |
| 2-й | 17,5% | В течение 1 месяца после брони |
| 3-й | 15% | Через 12 месяцев после брони |
| 4-й | 15% | Через 24 месяца после брони |
| 5-й – 7-й | по 15% (всего 45%) | Каждые 6–8 месяцев в течение следующих 2 лет |
| 8-й | 5% | При сдаче |
| Итого | 100% | Около 4,5 лет |
Для квартиры за $204 000 это примерно $5 100 при бронировании и около $40 800 в первый месяц. Условия ипотеки по проекту не публиковались; при местном финансировании стоит заранее уточнить готовность банка кредитовать строящееся жильё в Sultan Haitham City. Актуальные ставки публикует Центральный банк Омана.
Jood находится в центральной части Sultan Haitham City, примерно в 24 км от международного аэропорта Маската. Район спроектирован с раздельными маршрутами для пешеходов, велосипедистов и автомобилей, поэтому повседневные расстояния по меркам Маската невелики.
| Куда | На авто |
|---|---|
| Гипермаркет Al Meera | 4 мин. |
| ТЦ Oman Avenues Mall | 4 мин. |
| Частная международная школа Al Ibdaa | 6 мин. |
| Университет A’Sharqiyah | 6 мин. |
| Королевский госпиталь | 6 мин. |
| Пляж Азайба | 6 мин. |
| Американская международная школа Маската | 8 мин. |
| Детский сад Baby Sky | 9 мин. |
| Muscat College | 10 мин. |
| Гольф-клуб Ghala | 10 мин. |
| Университет технологий и прикладных наук | 11 мин. |
| Парк Баушар | 13 мин. |
| Парк Ansab Heights | 14 мин. |
| Пляж Эс-Сиб | около 15 мин. |
| Университет султана Кабуса | около 21 мин. |
Время в пути — оценки застройщика, они зависят от трафика. Практически важен другой момент: концентрация международных школ в пределах десяти минут. Именно она делает виллы пригодными для сдачи семьям, а не только для собственного проживания.
Главная цифра проекта — распределение земли. Почти 50% участка площадью 2,7 млн м² отведено под озеленение и открытые пространства, а здания занимают лишь 15%. Остальное — дороги, дорожки и инженерные объекты.
Жилые кварталы связаны парками, пешеходными и велосипедными маршрутами с выделенными полосами для пешеходов, велосипедистов и машин. На практике это значит, что большинство домов выходит окнами на зелень, а не на соседний фасад. Это реальное отличие от более плотных проектов Маската и та характеристика, которая с наибольшей вероятностью удержит стоимость по мере заселения района.
Jood располагает собственной социальной и торговой инфраструктурой, а не полагается на район в целом:
| Объект | Площадь |
|---|---|
| Спортивно-общественный клуб | 80 445 м² |
| Торгово-сервисный центр | 31 000 м² |
| Государственный культурный центр | 11 000 м² |
| Зелёные и открытые зоны | Почти 50% участка |
| Пятно застройки | 15% территории |
| Парковка у виллы | 2 крытых места на уровне земли |
На территории есть бассейны с террасами для загара, зоны отдыха, спортивные площадки, детские игровые площадки, пешеходные и велосипедные дорожки, парки и зелёные зоны, магазины и рестораны, а также мечети.
Архитектурная концепция отсылает к природе Омана: фасады отделаны облицовочными панелями песчаного оттенка — природная палитра, связывающая здания с пустынным ландшафтом, — с коваными ограждениями балконов. Окна панорамные, с двойным остеклением и алюминиевыми рамами.
Дома передаются с отделкой, но без мебели, в следующей комплектации:
Кухонные гарнитуры, шкафы и мебель закладывайте в бюджет отдельно. Для квартиры этого сегмента разумный резерв на обустройство — 8–12% от стоимости покупки.
Talaat Moustafa Group — египетская девелоперская группа, основанная в 1970 году, с более чем 55-летним опытом в крупных жилых комьюнити, многофункциональных проектах, отелях и курортах. Группа освоила свыше 50 млн м² земли и передала клиентам более 130 000 объектов.
Самые известные проекты — Madinaty, Al Rehab и Noor в Египте и Banan в Эр-Рияде. В Омане TMG строит два комьюнити в Маскате общей площадью около 4,9 млн м²: Jood в Sultan Haitham City и Yamal — отдельный проект на побережье.
На нынешней стадии цикла этот послужной список важен. Jood — покупка на стадии строительства со сдачей в 2030 году, и опыт застройщика в 130 000 переданных объектов служит более весомым противовесом строительным рискам, чем любая отдельная архитектурная деталь.
Sultan Haitham City анонсирован в 2023 году и строится в рамках Oman Vision 2040 как умный и экологичный район примерно на 100 000 жителей; во всём городе запланировано более 20 000 домов. Кварталы связаны зелёными коридорами и обеспечены здравоохранением, образованием, культурными объектами и интеллектуальной городской инфраструктурой.
Полная картина очередей, инфраструктуры и инвестиционной логики района — в нашем подробном гиде инвестора по Sultan Haitham City. Официальный контекст по градостроительной политике Омана публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, а инвестиционную политику — Invest Oman.
Jood — не единственный фригольд-проект в Sultan Haitham City. В таблице ниже он сопоставлен с двумя продуктами Sarooj Oasis, которые занимают противоположные концы местного ценового диапазона.
| Проект | Форматы | От | Сдача |
|---|---|---|---|
| Jood | Квартиры и виллы | $204 000 | 1 кв. 2030 |
| Апартаменты Sarooj Oasis | Квартиры, 1–3 спальни | $82 160 | 2028 |
| Виллы Sarooj Oasis | Виллы, 5–7 спален | $447 800 | 4 кв. 2029 |
По совокупности Jood занимает середину района: дороже начального сегмента квартир, дешевле крупных вилл Sarooj и при этом единственный проект такого масштаба, где оба формата собраны в одном мастер-плане. Сдаётся он позже всех, и это работает в обе стороны: длиннее рассрочка, но и дольше ждать арендного дохода.
Другие фригольд-варианты района — Wadi Zaha и резиденции Yenaier.
Жильё в Jood продаётся во фригольд и доступно покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.
Покупка на этом уровне проходит пороги оманских программ ВНЖ, привязанных к недвижимости. Маршруты разные, и их часто путают: см. «Золотое резидентство» против визы владельца. По налогам: в Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с арендных поступлений; транзакционные издержки разобраны в гиде о налогах на недвижимость в Омане.
Привлекательность Маската для такого покупателя держится на трёх вещах: фригольд в выделенных зонах, отсутствие налога на имущество и подоходного налога, а также показатели безопасности, ставящие страну в число самых спокойных в мире по международным индексам преступности. Прибавьте привязку риала к доллару США — и валютный риск, определяющий поведение других региональных рынков, практически исчезает.
За $204 000 за двухкомнатную квартиру Jood оказывается дешевле сопоставимых новостроек Дубая или Дохи, предлагая при этом бо́льшую площадь и рассрочку, которая откладывает три четверти суммы. Этот разрыв и есть инвестиционная идея. Более широкий взгляд на то, где сосредоточена ценность в стране, — в материалах о лучших районах для инвестиций в Омане и о том, подходящее ли сейчас время для покупки.
Sultan Haitham City пока не является арендным рынком: первые жители появятся по мере сдачи ранних очередей, а сам Jood передаётся в 2030 году. Поэтому расчёты стоит строить на данных по Маскату в целом, а не на локальных аналогах — их ещё не существует. Текущие диапазоны по районам и типам жилья приведены в нашем гиде по доходности аренды в Омане.
Два практических замечания. Во-первых, длинный горизонт строительства означает, что реальный выход до сдачи — это переуступка, поэтому уточняйте политику застройщика по переуступке и перепродаже и размер комиссии до бронирования: это существенно меняет профиль риска при сдаче в 2030 году. Во-вторых, спрос в Jood будет определяться школами и Королевским госпиталем в пределах десяти минут, а это указывает на семейных арендаторов с длинными договорами, а не на краткосрочную аренду.
Проценты выше превращаются в следующий денежный график для каждого стартового типа жилья. Суммы округлены до доллара и не включают регистрационные расходы, сервисный сбор и обустройство.
| Тип жилья | Бронь (2,5%) | К концу 1-го месяца (20%) | За период стройки (75%) | При сдаче (5%) |
|---|---|---|---|---|
| Квартира 2 спальни — $204 000 | $5 100 | $40 800 | $153 000 | $10 200 |
| Квартира 3 спальни — $285 100 | $7 128 | $57 020 | $213 825 | $14 255 |
| Квартира 4 спальни — $318 800 | $7 970 | $63 760 | $239 100 | $15 940 |
| Вилла — $412 400 | $10 310 | $82 480 | $309 300 | $20 620 |
Строительный транш — это не один платёж, а шесть взносов примерно за четыре года: для двухкомнатной квартиры это около $30 600 на каждый из них. Именно распределение трёх четвертей цены на четыре года делает проект доступным для покупателей, которые не потянули бы готовое жильё единовременно, и это главная цифра, которую стоит соотнести с собственным денежным потоком до бронирования.
Помимо цены покупки заложите в бюджет регистрационные расходы, ежегодный сервисный сбор после ввода комплекса в эксплуатацию и обустройство: кухни передаются облицованными, но без гарнитуров. Для двухкомнатной квартиры резерв в 8–12% — это примерно от $16 300 до $24 500.
Бытовая логика Jood необычно сильна для проекта на столь ранней стадии нового района: окружающая инфраструктура уже существует, а не только обещана. Четыре международные и частные школы находятся в пределах одиннадцати минут на машине — частная международная школа Al Ibdaa в шести, Американская международная школа Маската в восьми, детский сад Baby Sky в девяти и Muscat College в десяти, — а в том же радиусе расположены три университета.
Королевский госпиталь, одна из главных клиник третичного уровня в Омане, — в шести минутах. Продукты закрывают гипермаркет Al Meera в четырёх минутах и ТЦ Oman Avenues Mall на том же удалении. Пляж Азайба — шесть минут, пляж Эс-Сиб — около пятнадцати, гольф-клуб Ghala — десять.
Внутри комплекса торгово-сервисный центр площадью 31 000 м² и спортивно-общественный клуб на 80 445 м² означают, что большая часть будничных дел и выходных остаётся в пределах самого Jood. Для семьи, переезжающей в Маскат, это сочетание — уже работающие школы и больница в десяти минутах плюс собственная торговля и спорт — снимает почти все неудобства, которыми обычно сопровождается покупка в строящемся районе.
| Профиль покупателя | Соответствие | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Семья, переезжающая в Маскат | Высокое — школы и госпиталь в десяти минутах, виллы с садами и парковкой | Заселиться раньше 2030 года не выйдет; потребуется временное жильё |
| Инвестор ради ВНЖ | Высокое — стартовые цены проходят пороги, привязанные к недвижимости | Уточните, на каком этапе оплаты можно подавать на резидентство |
| Покупатель на рост капитала с длинным горизонтом | Хорошее — низкий порог входа, четыре года рассрочки, район только формируется | Выход до сдачи зависит от политики застройщика по переуступке |
| Инвестор, которому нужна аренда сейчас | Слабое — арендного дохода не будет как минимум до 2030 года | Рассмотрите готовый проект или объект с более ранней сдачей |
| Оператор краткосрочной аренды | Слабое — район вдали от побережья, ориентирован на семьи, туристического потока нет | Для этой стратегии куда лучше подходят прибрежные и курортные проекты |
Честный вывод такой: Jood — продукт для терпеливых. Структура платежей вознаграждает тех, кто готов вносить капитал постепенно в течение четырёх с половиной лет и хочет получить в итоге дом или долю в районе. Тому, кому актив нужен для дохода в ближайшей перспективе, стоит смотреть другой проект.
Покупка на стадии строительства не бывает безрисковой, и конкретные риски здесь лучше назвать прямо.
Риск сроков. До 1 квартала 2030 года больше трёх лет. Крупные мастер-планы сдвигаются по срокам — это скорее правило, чем исключение. Прочитайте пункт о просрочке и поймите, какая компенсация предусмотрена.
Риск масштаба. 7 746 домов — очень много. Поздние очереди больших комьюнити выходят на рынок, который ещё переваривает предыдущие, и это может давить на цену перепродажи к моменту сдачи. Обратная сторона в том, что именно масштаб финансирует спортклуб на 80 445 м² и торговый центр.
Неопределённый сервисный сбор. Застройщик не публиковал цифру. Для участка виллы это заметная годовая статья, и сейчас она остаётся неизвестной в вашей модели. Настаивайте на письменной оценке.
Глубина рынка. У Sultan Haitham City пока нет истории аренды и перепродаж, потому что ничего не сдано. Любые цифры доходности или роста по району — это прогноз, включая наши. Относитесь к ним соответственно.
Концентрация. Если вы уже владеете недвижимостью в Sultan Haitham City, вторая покупка в том же районе концентрирует риск на одном мастер-плане и на скорости освоения одного района.
Ни один из этих пунктов не является доводом против покупки. Это доводы за то, чтобы получить политику переуступки, пункт о просрочке и оценку сервисного сбора в письменном виде до оплаты 2,5%.
Цены в Jood указаны в долларах США, а расчёты идут в оманских риалах. Риал десятилетиями привязан к доллару, а значит, покупатель с долларовой базой практически не несёт валютного риска на протяжении всех четырёх с половиной лет рассрочки. Это преимущество легко упустить из виду, и оно не работает на строящихся объектах в большинстве рынков без привязки курса.
Покупатели, платящие из третьей валюты — фунтов, евро, злотых, рублей, — такой риск несут, и на восьми взносах за 4,5 года накопленный эффект курсовых колебаний может оказаться существенным. Многие в такой ситуации фиксируют курс по крупным взносам форвардным контрактом, а не конвертируют по споту каждый раз.
Платежи должны идти на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт компании. Проверьте реквизиты эскроу независимо до первого перевода и сохраняйте SWIFT-подтверждения — они входят в доказательства оплаты при регистрации. Актуальную информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.
Где именно находится Jood?
В Sultan Haitham City, в вилайете Эс-Сиб (Маскат), примерно в 24 км от международного аэропорта Маската.
Могут ли иностранцы покупать в Jood?
Да. Жильё продаётся во фригольд и доступно гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.
Сколько стоит жильё в Jood?
Квартиры от $204 000, виллы от $412 400. Опубликованный список начинается с двухкомнатной квартиры 1 141 кв. фут и доходит до вилл от 2 400 кв. футов.
Сколько всего домов в проекте?
7 746 — из них 5 352 квартиры и 2 394 виллы, на участке 2,7 млн м².
Когда сдаётся Jood?
В 1 квартале 2030 года.
Какой план платежей?
2,5% при бронировании, 17,5% в течение месяца, затем 15% через двенадцать месяцев, 15% через двадцать четыре месяца, ещё три взноса по 15% каждые 6–8 месяцев и 5% при сдаче — всего около 4,5 лет.
Входит ли парковка?
У каждой виллы два крытых места на уровне земли. У жилых корпусов собственная парковка.
Сдаются ли дома с мебелью?
Нет. Они передаются с полной отделкой — полы, окрашенные стены и потолки, деревянные двери, облицованные кухни и санузлы, сантехника и кондиционирование, — но без мебели и без кухонных гарнитуров.
Каков размер сервисного сбора?
Застройщик его пока не опубликовал. Запросите актуальную оценку в письменном виде до бронирования.
Кто застройщик?
Talaat Moustafa Group, основана в 1970 году; освоено более 50 млн м² и передано свыше 130 000 объектов.
Даёт ли покупка в Jood право на ВНЖ Омана?
Покупка на этом уровне проходит пороги программ, привязанных к недвижимости. Какой маршрут применим — см. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.
UInvest работает напрямую с застройщиками Sultan Haitham City, что даёт доступ к актуальным ценам, наличию по очередям и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по финансированию и порогам для ВНЖ.
Смотрите квартиры на продажу в Омане и виллы на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию по Jood, актуальный прайс-лист и доступные планировки.
"*"обозначает обязательные поля
