Nismat Zain, Сур — виллы, таунхаусы и участки Surooh в Омане

Nismat Zain, Сур — 358 вилл, таунхаусов и участков по программе Surooh на востоке Омана

Nismat Zain — интегрированный жилой квартал из 358 домов: таунхаусов, отдельно стоящих вилл и подготовленных земельных участков, который строится в Суре, историческом портовом городе на юго-восточном побережье Омана, в губернаторстве Южная Эш-Шаркия. Застройщик — Zain Property Development, проект реализуется по программе Surooh Министерства жилищного строительства и городского планирования. Таунхаусы начинаются от $104 000, виллы от $130 000, в продаже значатся 81 объект, а целевой срок сдачи — четвёртый квартал 2033 года по данным девелопера.

Проект определяют две особенности. Первая — правовая рамка владения: как и родственный проект Husn Al Zain в Бидбиде, Nismat Zain — это квартал государственной программы, построенный прежде всего для граждан Омана. Сур не является интегрированным туристическим комплексом, дома здесь двухэтажные, а часть предложения — подготовленные земельные участки, поэтому право покупки определяется правилами программы Surooh и письменно подтверждается девелопером. Вторая — сроки: целевой срок сдачи по данным девелопера — четвёртый квартал 2033 года. Ниже мы последовательно разбираем обе темы, а также пять типов домов, цены, расположение, инфраструктуру квартала и порядок бронирования.

Nismat Zain: ключевые параметры

Правовая рамка владения и право покупки

Министерство жилищного строительства и городского планирования указывает Nismat Zain в своём реестре проектов Surooh: участок площадью 268 339 м² в вилайете Сур с отдельно стоящими и сблокированными виллами, а также мечетью, зелёными зонами и коммерческой частью. Surooh — программа министерства по строительству полноценных жилых районов для граждан Омана, имеющих право на жилые участки, реализуемая в партнёрстве с частными девелоперами, которые проектируют, финансируют, строят и продают такие кварталы.

В таблице ниже основные формы владения недвижимостью в Омане сопоставлены с положением Nismat Zain в каждой из них:

Право покупки в рамках программы определяется по каждому проекту отдельно. Hay Al Wafa в Sultan Haitham City, квартал родственной программы Hai, открыт для неграждан. По Nismat Zain девелопер письменно подтверждает, вправе ли покупатель приобретать жильё в этой схеме, до внесения любых средств, и это подтверждение — второй пункт в списке для бронирования ниже на этой странице.

Что касается резидентства: путь Golden Residency через недвижимость требует одного объекта внутри ITC стоимостью не менее 200 000 OMR, а решение по каждой заявке принимает Royal Oman Police. Стартовый таунхаус в Nismat Zain стоит около 40 000 OMR, а стартовая вилла — 49 985 OMR, обе цены ниже 200 000 OMR, а сами дома относятся к программе Surooh и расположены вне рамок ITC. У Owner Visa нет минимальной стоимости, а подходит ли конкретный дом Surooh, зависит от правил программы и Royal Oman Police. Объекты внутри ITC, например Alef Qurum Residence в центре Маската, Muscat Bay и Al Mina в Barr Al Jissah, описаны на собственных страницах.

Пять типов домов

Брошюра описывает пять моделей. Площади и участки повторяют схему, использованную в Husn Al Zain, но планировки отличаются, а типы U и W получают полноценный меджлис — приёмную, которая важна в оманской семейной жизни.

Площади пяти типов укладываются в опубликованный диапазон 1 862 – 3 057 кв. футов.

Тип R (173 м² на 140 м²) — таунхаус и точка входа. На первом этаже семейный холл 4,0 × 4,2 м, кухня 3,8 × 3,8 м, гостевая спальня с санузлом, комната персонала, прачечная и парковочное место 5,0 × 5,0 м. Наверху мастер-спальня 3,8 × 6,0 м, ещё две спальни и кровельная терраса 5,7 × 7,8 м. В ней четыре спальни на участке 140 м², а на визуализациях таунхаусы показаны непрерывными рядами, с соседями с обеих сторон.

Тип S (183 м² на 280 м²) добавляет к типу R десять квадратных метров застройки, но удваивает участок, превращая таунхаус в отдельно стоящий дом с садом 7,6 × 8,6 м и тремя парковочными местами. Спален становится три, зато появляется входная группа, отдельная столовая 2,6 × 4,9 м и терраса второго этажа 3,5 × 7,3 м. Этот тип подойдёт семье, для которой сад важнее четвёртой спальни.

Тип T (227 м² на 280 м²) сохраняет участок типа S и добавляет 44 м² застройки: четыре спальни и отдельную гостиную на втором этаже (4,07 × 2,9 м) рядом со спальнями, дающую верхнему уровню собственную зону отдыха независимо от семейного холла внизу. Вторая гостиная подойдёт семье с детьми постарше или с приезжающими родственниками.

Тип U (260 м² на 350 м²) — пятиспальная модель, в которую входит меджлис 4,0 × 3,8 м с собственным гостевым санузлом, а также столовая, сад 6,8 × 11,7 м и терраса второго этажа 6,5 × 15,0 м.

Тип W (284 м² на 350 м²) включает меджлис, пять спален, гостиную на втором этаже и сад 8,1 × 20,0 м. Участок у него такой же, как у типа U, — 350 м², но здание расположено так, чтобы оставить длинную частную садовую полосу, поэтому два типа различаются главным образом длиной сада и площадью застройки (284 м² против 260 м²).

В каждой модели предусмотрена комната персонала с собственной ванной, и все дома передаются с отделкой: интерьеры на визуализациях полностью укомплектованы — кухни, шкафы и санузлы в бело-синей палитре, перекликающейся с фасадами.

Цены

Все пересчёты по курсу 1 OMR = 2,6008 USD. Расценки даются в оманских риалах под конкретный номер участка.

В таблице ниже цена за квадратный фут в Nismat Zain приведена рядом с другими объектами на этом сайте:

Таунхаус Nismat Zain стоит $56 за квадратный фут, а вилла — $66, как и в Husn Al Zain, тогда как квартира с одной спальней в Alef Qurum Residence — $166, а студия в Uptown Muscat — $261. Цена за квадратный фут — это цена в долларах, делённая на застроенную площадь в квадратных футах.

Читаем таблицу цен по объектам

В таблице цен две строки — по одной на каждый стартовый продукт. Таунхаус типа R имеет застроенную площадь 1 862 кв. фута (173 м²) и стоит $104 000, то есть OMR 39 988, — около $56 за квадратный фут (OMR 21,5) или OMR 231 за квадратный метр. Вилла типа S — 1 970 кв. футов (183 м²) и $130 000, то есть OMR 49 985, — около $66 за квадратный фут (OMR 25,4) или OMR 273 за квадратный метр. Вилла больше на 108 кв. футов и стоит на $26 000 (OMR 9 997) дороже.

Условия оплаты и финансирование

График платежей с датами выдаётся вместе с документами на бронирование. Обычно график перечисляет каждый взнос с датой или этапом строительства, поэтому покупатель видит, что подлежит оплате до передачи объекта, а что — при передаче. Если используется финансирование, оно оформляется напрямую в банке: NBO Muzn Islamic Banking объявил меморандумы по Husn Al Zain, Alizz Islamic Bank заключил соглашение с девелопером по другим проектам Zain, а каждый банк сам устанавливает ставку, срок и правила допуска.

Если взнос указан в процентах, расчёт прост. Десять процентов цены типа R — это OMR 3 998,80 ($10 400), а 25% — OMR 9 997 ($26 000). Десять процентов цены типа S — OMR 4 998,50 ($13 000), а 25% — OMR 12 496,25 ($32 500). Эти цифры лишь иллюстрируют пересчёт; применяются суммы и даты из графика, который выдаётся при бронировании.

Срок сдачи и защита платежей через эскроу

Целевой срок сдачи Nismat Zain по данным девелопера — четвёртый квартал 2033 года, то есть примерно через семь лет. Договор купли-продажи указывает дату передачи, которая относится к покупаемому дому.

Ниже описано, как на практике устроен период строительства:

• График платежей. Взносы вносятся от бронирования до передачи объекта по графику с датами, который выдаётся вместе с документами на бронирование.
• Счёт эскроу. Согласно Королевскому указу 79/2025, платежи покупателей по лицензированному проекту вносятся на счёт эскроу, открытый на имя проекта, а выплаты производятся по мере утверждённых этапов строительства; реквизиты банка эскроу и счёта предоставляются в письменном виде при бронировании.
• Договор купли-продажи. В договоре указаны дата передачи, спецификация, график платежей и условия уступки или расторжения.
• Участок и дата передачи. В форме бронирования указаны объект, модель, номер участка и цена в риалах, поэтому дата передачи в договоре соотносится с покупаемым участком.
• Наличие. В продаже значатся 81 объект, а текущее наличие по участкам подтверждает девелопер.

При передаче дом осматривают до приёмки. Акт замечаний фиксирует всё, что ещё нужно доделать, а девелопер устраняет перечисленные пункты. Затем недвижимость регистрируется в реестре недвижимости, а правила министерства определяют, какие документы должен предъявить покупатель.

Расположение: Сур, Южная Эш-Шаркия

Nismat Zain находится в вилайете Сур. Plus-код декодируется в 22,5469° с. ш., 59,5173° в. д. — около 2,5 км от центра Сура и примерно 153 км от центра Маската, то есть два-три часа по прибрежной дороге. Участок расположен на южном берегу лагуны Сура, рядом с вади, а Аравийское море — чуть севернее.

Сур — исторический порт судостроителей-доу в устье бирюзовой лагуны, с маяком и набережной Аль-Айджа на противоположном берегу, фортами Санесла и Скикра на гребнях, морским музеем и действующей традиционной верфью, где до сих пор строят деревянные суда. В 2024 году Сур был назван столицей арабского туризма, а в окрестностях находятся такие природные достопримечательности, как Рас-эль-Джинз, Вади-Шаб и Аль-Рафса.

Время в пути делится на две группы. Indian School Sur, Музей верфи доу, гипермаркет Global Village, Country Park Tire State и поликлиника Badr Al Samaa Sur находятся в 5–9 минутах. Оманский колледж медицинских наук, Университет технологий и прикладных наук, ТЦ Emaad Sur, природная достопримечательность Аль-Рафса и пляж Сур Муртафа — в 11–16 минутах. Время указано по данным брошюры.

Дальше находятся Рас-эль-Хадд и Рас-эль-Джинз — заповедники гнездования зелёных черепах примерно в 35 км к востоку; Вади-Шаб, около 43 км к западу; и руины Кальхата, средневекового порта, описанного Марко Поло и внесённого в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Международный аэропорт Маската примерно в 170 км по дороге.

Сообщество

Мастер-план вытянут вдоль края лагуны: ряды таунхаусов и участки вилл организованы вокруг центральной оси, а по восточной части площадки проходит вади. Опубликованная легенда обозначает главный въезд и пост охраны, боковой въезд, мечеть, магазины, коммерческое здание, здание активности, центральный парк с площадкой, детской зоной, зоной отдыха, велодорожкой и зелёными аллеями, очистные сооружения, беговую дорожку и мост через вади.

Бульвар — благоустроенная набережная вдоль скалистого берега с изогнутым павильоном в деревянных ламелях, обращённым к воде, как показано на визуализациях.

Мастер-план обозначает зоны вади и полосу отступа от вади вдоль восточной границы, а собственная станция очистки возвращает воду на полив, что поддерживает зелёную ось в этом климате.

Сур: экономика и туризм

Брошюра излагает доводы в пользу Сура. В городе есть действующий торговый порт, близость к крупным энергетическим и промышленным проектам региона, растущее студенческое население, которое обслуживают два колледжа, и туристический интерес, построенный на черепахах, вади, фортах и наследии доу, — усиленный статусом столицы арабского туризма 2024 года. Брошюра утверждает, что это поддерживает спрос и на краткосрочную, и на долгосрочную аренду, включая сервисные апартаменты и туристические виллы.

Туристическая жизнь Сура сосредоточена вокруг набережной, Рас-эль-Джинза и вади, а Nismat Zain расположен на южном берегу лагуны. Официальную статистику по населению и экономике публикует Национальный центр статистики и информации, а туристическую политику — Министерство наследия и туризма.

Программа Surooh

В рамках концепции «Оман-2040» Министерство жилищного строительства и городского планирования развивает комплексные жилые кварталы — целые районы с мечетями, школами, парками и торговлей вместо простых земельных наделов — для граждан Омана, имеющих право на жилые участки. Государство предоставляет землю и сети; частные проектировщики, банки, застройщики и подрядчики берут на себя проектирование, финансирование, строительство и продажи.

Surooh — это жильё для граждан, реализуемое с государственной целью, а цены на этой странице взяты из прайс-листа девелопера. К родственным инициативам относятся кварталы Hai и масштабная застройка района Sultan Haitham City, где такие схемы, как Jood и Al Ahlam, работают в рамке, открытой шире.

В мае 2025 года Oman Observer и Times of Oman сообщили, что инициатива Surooh включала 18 комплексных проектов в губернаторствах общей площадью более 6 млн м² и более 9 950 домов, с оценочными инвестициями свыше RO 500 млн. Обе статьи называют Nismat Zain в Суре среди проектов, а в реестре проектов министерства у этого квартала есть собственная страница.

Девелопер: Zain Property Development

Zain Property Development основана в 2008 году и работает в жилом и коммерческом сегментах внутри Омана и за его пределами под девизом «доступная роскошь — это всё». В заявленный портфель входят Dar Al Zain, Tawi Al Zain, Zain Height, Zain Park, The Zain, Al Muna Gardens, Zain Azaiba, Murooj Al Zain, Husn Al Zain и Al Zain View.

Zain Property Development строит два квартала Surooh: Husn Al Zain в Эд-Дахилии и Nismat Zain в Южной Эш-Шаркии. Husn Al Zain распродан примерно на 95% по данным материалов по продажам.

Компания описывает себя как семейный оманский бизнес с головным офисом в Airport Heights, Маскат. Страницы её проектов называют Al Muna Gardens — сообщество из 122 вилл двух моделей в Bausher Heights; Zain View в Ghala, Airport Heights, со 198 жилыми единицами; и Murooj Al Zain в Салале — сообщество из 292 квартир площадью от 78 до 133 м². Профиль Zain Property Development на этом сайте собирает эти сведения вместе с источниками, а каталог застройщиков перечисляет все профили.

Nismat Zain рядом с другими объектами

В таблице рядом показаны расположение, правовая рамка, целевой срок сдачи и основание для покупки каждого проекта. Nismat Zain и Husn Al Zain — кварталы программы Surooh в Суре и Бидбиде, где право покупки определяется правилами программы, а проекты freehold в ITC открыты для иностранных покупателей.

В линейке самого девелопера Husn Al Zain в Бидбиде предлагает три модели домов — O, P и Q, тогда как в Nismat Zain их пять. Модель O — таунхаус рядного типа площадью 173 м² (1 862 кв. фута) на участке 140 м², с теми же размерами, что у типа R, а модель P — отдельно стоящая вилла площадью 183 м² (1 970 кв. футов) на участке 280 м², как у типа S. В Husn Al Zain 639 домов, из них 418 отдельно стоящих вилл и 221 таунхаус по данным реестра министерства, целевой срок сдачи — IV квартал 2027 года, а стартовая цена модели O — $123 500 (OMR 47 485), около $66 за квадратный фут. Nismat Zain добавляет типы T, U и W с площадью застройки 227, 260 и 284 м², а его стартовый таунхаус стоит $104 000 (OMR 39 988), около $56 за квадратный фут.

Кому подходит проект

• Гражданам Омана, имеющим право на жилую землю — группа покупателей, для которой задумана программа Surooh.
• Семьям, уже живущим в Суре и Южной Эш-Шаркии — благоустроенный квартал с мечетью, детским садом, парком и магазинами.
• Покупателям с долгим горизонтом — тем, кто спокойно связывает средства до целевого срока сдачи в 2033 году.
• Тем, кому нужен участок, а не дом — подготовленные участки позволяют построить дом по собственному проекту внутри управляемого сообщества.

Покупатели, которые ищут freehold в интегрированном туристическом комплексе или путь Golden Residency, могут сравнить проекты ITC, ссылки на которые есть по всей странице.

Как проходит покупка: шаг за шагом

Покупка дома у Zain Property Development проходит по обычной для Омана последовательности для строящегося объекта, которая теперь определяется Законом о регулировании недвижимости, изданным как Королевский указ 79/2025. Наше руководство по закону для покупателей off-plan разбирает его полностью. Приведённые ниже шаги описывают эту последовательность простыми словами.

1. Выберите модель дома и участок. В Nismat Zain выбор идёт между типами R, S, T, U и W, а номер участка определяет размер сада, парковку и цену, поэтому расценки даются под конкретный названный участок.
2. Подтвердите своё право на покупку. Дома Surooh передаются в соответствии с правилами программы министерства, поэтому девелопер письменно подтверждает, вправе ли покупатель приобретать жильё в этой схеме, до того как будут переданы какие-либо деньги.
3. Подпишите форму бронирования и внесите сумму бронирования. В форме указаны объект, цена в риалах и график платежей.
4. Подпишите договор купли-продажи. В договоре указаны дата передачи, спецификация, график платежей и условия уступки или расторжения.
5. Платите частями на счёт эскроу проекта. Согласно закону, платежи по лицензированному проекту вносятся на счёт эскроу, открытый на имя проекта, а выплаты производятся по мере утверждённых этапов строительства.
6. При необходимости организуйте финансирование. Каждый банк сам устанавливает свои требования и условия.
7. Осмотрите дом до передачи. В акте замечаний фиксируется всё, что нужно доделать, и девелопер устраняет перечисленные пункты.
8. Зарегистрируйте недвижимость в реестре недвижимости, где правила министерства определяют, какие документы должен предъявить покупатель.

Golden Residency и Owner Visa подробнее

В Омане существует несколько разных путей, по которым неграждане могут владеть недвижимостью, и у каждого свои условия. Freehold доступен в обозначенных зонах ITC и аналогичных зонах, права узуфрукта на квартиры применяются к зданиям определённой минимальной высоты, а к домам Surooh применяются правила программы. Наши руководства по freehold в Омане и по правилам владения недвижимостью для иностранцев в Омане излагают, чем отличаются эти рамки.

Критерий Golden Residency применяется к одному объекту внутри ITC, поэтому с 200 000 OMR ($520 160 по фиксированному курсу) сравнивается цена отдельного дома. Две стартовые цены в Nismat Zain, OMR 39 988 и OMR 49 985, ниже этой суммы. У Owner Visa нет минимальной стоимости, а решение по каждому случаю принимает Royal Oman Police. Наше сопоставление Golden Residency и Owner Visa излагает условия бок о бок.

Расходы на владение, валюта и оплата из-за рубежа

Zain Property Development указывает цены в оманских риалах для местных покупателей, тогда как прайс-листы составлены в долларах США. Курс пересчёта зафиксирован на уровне 2,6008 доллара за риал, поэтому $104 000 — это OMR 39 988, а $130 000 — OMR 49 985. Поскольку риал привязан к доллару, эти две валюты движутся вместе; см. руководство по привязке риала. Наше руководство по цене за квадратный метр в Омане объясняет расчёт, использованный в таблице цен.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования: с указанием объекта, модели (R, S, T, U или W), номера участка и цены в оманских риалах.
• Подтверждение права покупки: письменное подтверждение девелопера, что покупатель вправе приобретать жильё в квартале Surooh.
• Договор купли-продажи: с указанной датой передачи.
• Реквизиты счёта эскроу: банк эскроу и счёт проекта, как того требует Королевский указ 79/2025.
• График платежей: график с датами, где показан каждый взнос и сумма к оплате при передаче.
• Правоустанавливающие документы: форма собственности, которая будет зарегистрирована на имя покупателя.
• График сервисных сборов: годовые сборы за озеленение, охрану, станцию очистки сточных вод и общие объекты.
• Перечень спецификаций и удостоверение личности: отделка, кухни, шкафы и парковка, а также паспорт или оманское удостоверение личности для формы бронирования.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Nismat Zain?

Nismat Zain находится в вилайете Сур, губернаторство Южная Эш-Шаркия, на южном берегу лагуны Сура. Это около 2,5 км от центра Сура и примерно 153 км от центра Маската.

Какие типы домов предлагаются?

Предлагаются пять моделей — типы R, S, T, U и W — с застроенной площадью от 173 до 284 м² на участках от 140 до 350 м² и тремя, четырьмя или пятью спальнями. В каждой модели есть комната персонала, а в типах U и W добавлен меджлис.

Сколько стоят дома?

Таунхаусы начинаются от $104 000 (OMR 39 988), виллы — от $130 000 (OMR 49 985), то есть около $56 и $66 за квадратный фут. Обе стартовые цены ниже OMR 200 000.

Когда сдача?

Целевой срок сдачи по данным девелопера — четвёртый квартал 2033 года. Договор купли-продажи указывает дату передачи, которая относится к покупаемому дому.

Кто может покупать по программе Surooh?

Министерство описывает Surooh как жильё для граждан Омана, имеющих право на жилую землю, которое возводится совместно с частными девелоперами. Право покупки определяется правилами программы, а девелопер письменно подтверждает, вправе ли покупатель приобретать жильё в этой схеме.

Как обращаются с платежами покупателей?

Согласно Королевскому указу 79/2025, платежи покупателей по лицензированному проекту вносятся на счёт эскроу, открытый на имя проекта, а выплаты производятся по мере утверждённых этапов строительства. Реквизиты банка эскроу и счёта можно запросить в письменном виде при бронировании.

Поговорите с нами об Омане

UInvest Group работает напрямую с девелоперами по всему Оману. По Nismat Zain мы можем получить актуальную доступность из 81 объекта в продаже, цену по конкретному участку в оманских риалах, полную спецификацию всех пяти типов домов, график сдачи, стоящий за целевым сроком IV квартала 2033 года, и письменное подтверждение права покупки от девелопера.

Другие проекты freehold в ITC на этом сайте — Alef Qurum Residence внутри ITC Telal Al Qurm в центре Маската, сообщества у марины и пляжа в Al Mouj и Barr Al Jissah, а также курортные виллы в Jebel Sifah; все они открыты для иностранной полной собственности, а Golden Residency определяется по правилу одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000. Ипотечные ориентиры публикует Центральный банк Омана, общую информацию о Султанате — oman.om, а новости — Times of Oman.