Marriott Residences at AIDA — это коллекция брендированных апартаментов в составе AIDA by DarGlobal, жилого района на скале в Йити, к востоку от Маската. По прайс-листу застройщика в неё входят 26 апартаментов с одной спальней в корпусе A, на этажах со 2 по 9, с ценами от OMR 139 200 (около $362 031) до OMR 193 570 (около $503 437). Это единственная коллекция апартаментов в AIDA, которая носит имя гостиничного бренда, и цена наглядно это показывает: за квадратный фут апартаменты Marriott стоят примерно на 30–65% дороже таунхаус-вилл (блокированных вилл) в том же районе и на 35–80% дороже другого нашего нового объекта с одной спальней на побережье Маската. На этой странице мы разбираем, что именно даёт эта наценка, как 26 перечисленных юнитов оценены относительно друг друга и о чём покупателю стоит спросить, прежде чем вносить резервный взнос (token). Обо всём районе читайте на нашей странице AIDA Oman by DarGlobal.
Все приведённые ниже цифры, без исключения, взяты из прайс-листа застройщика на Marriott Residences и из брошюры AIDA. В списке указаны код юнита, число спален, застроенная площадь, вид и цена, а также резервный взнос в размере OMR 4 000. Плана платежей, сервисного сбора, даты передачи и поэтажных планировок в нём нет. Долларовые суммы пересчитаны из ценников застройщика в оманских риалах по привязке 2,6008 и округлены.
| Параметр | Описание |
|---|---|
| Коллекция | Marriott Residences at AIDA, корпус A |
| Жильё | меблированные апартаменты с 1 спальней (по данным брошюры) |
| Юнитов в прайс-листе | 26, на этажах со 2 по 9 |
| Застроенная площадь | от 698 до 963 кв. фут (от 65 до 89 м²) |
| Вид | вид на гольф-поле у 21 юнита; частичный вид на море и гольф-поле у 5 |
| Диапазон цен | от OMR 139 200 до 193 570 (около $362 031–$503 437) |
| Цена за кв. фут | от OMR 197,5 до 215,9 (около $514–$561) |
| Резервный взнос | OMR 4 000 (около $10 403) |
| Бренд | Marriott Residences; брошюра обещает консьерж-сервис, услуги парковщика (valet) и индивидуальные услуги по меню (à la carte) |
| План платежей, сервисный сбор, дата передачи | В прайс-листе не указаны |
Описание в брошюре короткое: полностью меблированные апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, «индивидуальные услуги à la carte, консьерж, парковщик и всё, что вам нужно». В генплане Marriott Residences вместе с The Great Escape отнесены к «апартаментам». В имеющемся у нас списке есть только юниты с одной спальней, поэтому мы не можем назвать цены двух- и трёхспальных апартаментов, упомянутых в брошюре, и прямо говорим об этом, а не гадаем. Если вам нужен более просторный дом в Marriott, запросите его список и его цену, прежде чем принимать какие-либо другие решения по покупке.
Коды юнитов, по-видимому, читаются как корпус, этаж и номер: MRA-5-512 — это корпус A, пятый этаж, юнит 12. Это только наше прочтение схемы, и застройщик может его подтвердить или опровергнуть. В таблице приведены все юниты из списка, отсортированные по этажам.
| Юнит | Этаж | Застроенная площадь, кв. фут | Вид | Цена, OMR | Цена, USD | OMR за кв. фут |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MRA-2-207 | 2 | 783,57 (72,8 м²) | Частично море / гольф-поле | 167 310 | 435 140 | 213,5 |
| MRA-2-208 | 2 | 744,76 (69,2 м²) | Гольф-поле | 147 120 | 382 630 | 197,5 |
| MRA-2-209 | 2 | 962,73 (89,4 м²) | Гольф-поле | 190 180 | 494 620 | 197,5 |
| MRA-2-210 | 2 | 810,58 (75,3 м²) | Гольф-поле | 160 110 | 416 414 | 197,5 |
| MRA-3-309 | 3 | 940,32 (87,4 м²) | Гольф-поле | 186 300 | 484 529 | 198,1 |
| MRA-4-409 | 4 | 962,73 (89,4 м²) | Гольф-поле | 191 310 | 497 559 | 198,7 |
| MRA-4-410 | 4 | 810,58 (75,3 м²) | Гольф-поле | 161 070 | 418 911 | 198,7 |
| MRA-5-507 | 5 | 764,95 (71,1 м²) | Частично море / гольф-поле | 164 690 | 428 326 | 215,3 |
| MRA-5-508 | 5 | 734,86 (68,3 м²) | Гольф-поле | 146 450 | 380 887 | 199,3 |
| MRA-5-509 | 5 | 940,32 (87,4 м²) | Гольф-поле | 187 400 | 487 390 | 199,3 |
| MRA-5-510 | 5 | 733,83 (68,2 м²) | Гольф-поле | 146 240 | 380 341 | 199,3 |
| MRA-5-512 | 5 | 698,47 (64,9 м²) | Гольф-поле | 139 200 | 362 031 | 199,3 |
| MRA-5-514 | 5 | 764,84 (71,1 м²) | Частично море / гольф-поле | 164 660 | 428 248 | 215,3 |
| MRA-6-607 | 6 | 783,57 (72,8 м²) | Частично море / гольф-поле | 169 160 | 439 951 | 215,9 |
| MRA-6-609 | 6 | 962,73 (89,4 м²) | Гольф-поле | 192 440 | 500 498 | 199,9 |
| MRA-6-610 | 6 | 810,58 (75,3 м²) | Гольф-поле | 162 020 | 421 382 | 199,9 |
| MRA-6-614 | 6 | 783,47 (72,8 м²) | Частично море / гольф-поле | 169 130 | 439 873 | 215,9 |
| MRA-7-709 | 7 | 940,32 (87,4 м²) | Гольф-поле | 188 510 | 490 277 | 200,5 |
| MRA-7-710 | 7 | 733,83 (68,2 м²) | Гольф-поле | 147 110 | 382 604 | 200,5 |
| MRA-7-712 | 7 | 698,47 (64,9 м²) | Гольф-поле | 140 030 | 364 190 | 200,5 |
| MRA-7-713 | 7 | 746,11 (69,3 м²) | Гольф-поле | 149 580 | 389 028 | 200,5 |
| MRA-8-808 | 8 | 744,76 (69,2 м²) | Гольф-поле | 149 750 | 389 470 | 201,1 |
| MRA-8-809 | 8 | 962,73 (89,4 м²) | Гольф-поле | 193 570 | 503 437 | 201,1 |
| MRA-8-810 | 8 | 810,58 (75,3 м²) | Гольф-поле | 162 970 | 423 852 | 201,1 |
| MRA-8-813 | 8 | 743,64 (69,1 м²) | Гольф-поле | 149 510 | 388 846 | 201,1 |
| MRA-9-906 | 9 | 940,12 (87,3 м²) | Гольф-поле | 189 580 | 493 060 | 201,7 |
Самые дешёвые апартаменты в списке — MRA-5-512 площадью 698,47 кв. фут за OMR 139 200, а самые дорогие — MRA-8-809 площадью 962,73 кв. фут за OMR 193 570. Дешевле всего за квадратный фут обходится юнит MRA-2-210 — OMR 197,5, дороже всего — MRA-6-607 — OMR 215,9, так что разница между ставками невелика: по всем 26 юнитам ставка колеблется от OMR 197,5 до OMR 215,9, то есть разброс составляет 9%. Эта узость сама по себе является важным выводом, и в двух ближайших разделах мы объясняем, чем она вызвана.
26 апартаментов представлены двенадцатью слегка различающимися размерами — от 698 до 963 кв. фут, и это более широкий диапазон, чем предполагает выражение «одна спальня». В таблице они сгруппированы.
| Застроенная площадь | Юнитов | Диапазон цен, OMR | Юниты (этаж-номер) |
|---|---|---|---|
| 698 кв. фут (64,8 м²) | 2 | 139 200–140 030 | 5-512, 7-712 |
| 734 кв. фут (68,2 м²) | 2 | 146 240–147 110 | 5-510, 7-710 |
| 735 кв. фут (68,3 м²) | 1 | 146 450 | 5-508 |
| 744 кв. фут (69,1 м²) | 1 | 149 510 | 8-813 |
| 745 кв. фут (69,2 м²) | 2 | 147 120–149 750 | 2-208, 8-808 |
| 746 кв. фут (69,3 м²) | 1 | 149 580 | 7-713 |
| 765 кв. фут (71,1 м²) | 2 | 164 660–164 690 | 5-507, 5-514 |
| 783 кв. фут (72,7 м²) | 1 | 169 130 | 6-614 |
| 784 кв. фут (72,8 м²) | 2 | 167 310–169 160 | 2-207, 6-607 |
| 811 кв. фут (75,3 м²) | 4 | 160 110–162 970 | 2-210, 4-410, 6-610, 8-810 |
| 940 кв. фут (87,3 м²) | 4 | 186 300–189 580 | 3-309, 5-509, 7-709, 9-906 |
| 963 кв. фут (89,5 м²) | 4 | 190 180–193 570 | 2-209, 4-409, 6-609, 8-809 |
Три размера (963, 940 и 811 кв. фут) встречаются по четыре раза, размеры 784 и 783 кв. фут вместе — три раза, а большинство остальных — по два. На практике это означает, что в здании немного планировок с одной спальней, а самая большая составляет около 960 кв. фут, то есть около 89 квадратных метров, что для апартаментов с одной спальней очень просторно. Если вы покупаете для сдачи в аренду, то своего рода входным билетом служат небольшие юниты площадью от 698 до 746 кв. фут, а юниты площадью от 940 до 963 кв. фут предназначены для владельцев, которым нужно пространство. Поэтажных планов у нас нет, поэтому мы не можем сказать, как именно используется дополнительная площадь, и рекомендуем запросить у застройщика план той планировки, которую вы рассматриваете.
В прайс-листе прослеживается очевидная формула, и стоит знать её, прежде чем платить за высоту. При обычном виде на гольф-поле ставка растёт примерно на OMR 0,6 за квадратный фут с каждым этажом: от OMR 197,5 на втором этаже до OMR 201,7 на девятом. Вид значит гораздо больше, чем этаж.
| Этаж | Юнитов в списке | OMR за кв. фут | Диапазон цен, OMR | из них с частичным видом на море |
|---|---|---|---|---|
| 2 | 4 | 197,5–213,5 | 147 120–190 180 | 1 |
| 3 | 1 | 198,1–198,1 | 186 300–186 300 | 0 |
| 4 | 2 | 198,7–198,7 | 161 070–191 310 | 0 |
| 5 | 6 | 199,3–215,3 | 139 200–187 400 | 2 |
| 6 | 4 | 199,9–215,9 | 162 020–192 440 | 2 |
| 7 | 4 | 200,5–200,5 | 140 030–188 510 | 0 |
| 8 | 4 | 201,1–201,1 | 149 510–193 570 | 0 |
| 9 | 1 | 201,7–201,7 | 189 580–189 580 | 0 |
| Сравнение по тому же списку | Ставка за кв. фут | Разница |
|---|---|---|
| Юниты с видом на гольф-поле, второй этаж | OMR 197,5–213,5 (213,5 — юнит с частичным видом на море) | базовый уровень |
| Юниты с видом на гольф-поле, девятый этаж | OMR 201,7 | +2,1% за семь этажей |
| Юниты с частичным видом на море и гольф-поле (5) | OMR 213,5–215,9 | около +7,5% к юниту с видом на гольф-поле |
У пяти апартаментов помимо вида на гольф-поле есть частичный вид на море (юниты 207, 507, 514, 607 и 614), и цена на них составляет от OMR 213,5 до OMR 215,9 за квадратный фут — примерно на OMR 15, или на 7,5%, выше, чем у юнита с видом на гольф-поле на соседнем этаже. Таким образом, возможность увидеть хотя бы проблеск моря обходится покупателю больше чем втрое дороже, чем весь подъём со второго этажа на девятый (7,5% против примерно 2%). Практический вывод для покупателя: высокий этаж с видом на гольф-поле — это гораздо более выгодная покупка, чем низкий этаж с проблеском моря, если только вам не нужен именно этот проблеск. Для инвестора полезнее другое наблюдение: прайс-лист не показывает заметной наценки за высоту, так что при перепродаже на общем фоне будут выделяться именно юниты с видом на море.
Брендированные резиденции продают сервис не меньше, чем сами апартаменты, и это нужно учитывать при оценке цены. В брошюре перечислены консьерж-сервис, услуги парковщика (valet) и услуги по меню («à la carte»), а апартаменты описаны как полностью меблированные. Это реальные преимущества для владельца второго дома, которого не будет на месте, потому что здание ведёт хозяйство в его отсутствие. Но все эти преимущества тоже стоят денег, а прайс-лист ничего не говорит о том, сколько именно. Стоит ли наценка своих денег, решают четыре вопроса.
Первый: каков сервисный сбор, в какой валюте и что он включает? В брендированном здании сбор, как правило, выше, чем в небрендированном, а прежняя цифра DarGlobal для апартаментов AIDA, которую мы для Marriott не подтверждали, составляла AED 10 за квадратный фут в год; для апартаментов площадью 750 кв. фут это было бы около $2 040 в год. Второй: есть ли программа аренды и на каких условиях — какую долю дохода удерживает оператор, сколько ночей владелец вправе пользоваться апартаментами сам и может ли он отказаться от программы. Третий: на какой срок выдана лицензия на бренд и что станет с названием и сервисами, если она закончится. Четвёртый: что входит в пакет мебели, кто его выбирал и сколько стоит замена. Наше руководство по сервисным сборам в Омане объясняет, что должен включать сбор, а руководство по доходности аренды в Омане показывает, как выглядит доходность в действующих зданиях.
| Жильё | Цена от | Застроенная площадь | OMR за кв. фут |
|---|---|---|---|
| Marriott Residences A, 1 спальня (эта страница) | OMR 139 200 (около $362 031) | от 698 до 963 кв. фут | 198–216 |
| ALMAR Residences, Al Mouj, 1 спальня | OMR 99 131 (около $257 820) | около 837 кв. фут | около 118–147 |
| Amour Sans Détour, таунхаус-вилла (блокированная вилла) с 3 спальнями | OMR 126 800 (около $329 781) | 983 кв. фут | 129–154 |
| The Great Escape, AIDA | От OMR 75 000 (около $195 000) | разная | на этой странице не приводится |
Сравнение — самый наглядный способ увидеть наценку. Квартиры Marriott с одной спальней стоят примерно на 35–80% дороже за квадратный фут, чем ALMAR Residences в Al Mouj, и примерно на 30–65% дороже, чем виллы Amour Sans Détour, которые представляют собой дома с тремя спальнями. По сравнению с ними вы платите за бренд, меблировку и сервисы, а также за окружение гольф-поля внутри AIDA — вместо окружения марины в Al Mouj или дополнительных спален виллы. Стоит ли это своих денег — вопрос личный, но отвечать на него нужно цифрами, приведёнными выше, а не логотипом.
AIDA продаётся на условиях фрихолда покупателям любой национальности, а наше руководство по недвижимости фрихолд в Омане объясняет эту систему; проверять формулировку права собственности следует в договоре купли-продажи (SPA) на ваш юнит. Что касается вида на жительство, 10-летний Golden Residency (золотой вид на жительство) Омана требует одного объекта стоимостью не менее OMR 200 000 в Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), а самые дорогие апартаменты Marriott с одной спальней в списке, MRA-8-809, стоят OMR 193 570, так что ни один юнит из списка не дотягивает до порога — не хватает OMR 6 430. Более крупные апартаменты Marriott, которых нет в списке, могли бы пройти. Для Owner Visa минимальной стоимости нет, и наше сравнение Golden Residency и Owner Visa описывает оба варианта. В брошюре упоминается «пожизненная резидентская виза», которая не входит в число маршрутов, задокументированных нами.
Апартаменты Marriott расположены в обращённой к гольф-полю части AIDA, и из окон открывается вид на поле для гольфа, а у пяти юнитов — ещё и на полоску моря. Владельцы домов в AIDA получают доступ в Residence Club, который, по описанию брошюры, включает бассейн, тренажёрный зал, паровую баню и сауну, корт для падела, рестораны, аптеку и клинику, детский сад и молитвенную комнату; Trump International Golf Club — это членский клуб, куда могут подать заявку как владельцы, так и посторонние. Время в пути на карте из брошюры таково: одна минута до планируемого курорта Nikki Beach Resort and Spa, две — до Yitti Beach, десять — до Ritz-Carlton, двадцать — до центра Маската и двадцать пять — до международного аэропорта Маската. В других материалах DarGlobal время до аэропорта указано дольше, поэтому проедьте этот маршрут сами, особенно если планируете сдавать апартаменты.
Порядок обычный для строящегося объекта (off-plan): резервирование с резервным взносом (token) OMR 4 000, подписание договора купли-продажи (SPA), платежи по графику договора и передача объекта по завершении строительства. Закон Омана о недвижимости 79/2025 предусматривает эскроу и предварительную регистрацию продаж строящихся объектов, и наше руководство по этому закону объясняет, что именно защищено. Спросите, где хранится счёт эскроу, кто подтверждает каждый строительный этап до наступления срока платежа и какова крайняя дата. Наше руководство по планам платежей в Омане показывает, чего требуют другие застройщики, — это полезно, потому что в списке Marriott плана для сравнения нет.
Цены указаны в оманских риалах, привязанных к доллару. Покупатель в долларах не несёт валютного риска; покупатель, платящий из евро, фунтов, злотых, рублей или рупий, несёт, и наше руководство по привязке оманского риала оценивает, насколько это имело значение. AIDA расположена на высоте 130 метров над морем, что устраняет риск штормового нагона, свойственный зданиям на берегу, но не снимает вопросы ветра, стока и дренажа, рассмотренные в нашем руководстве по риску циклонов и внезапных наводнений для покупателей недвижимости в Омане. Если вы планируете брать кредит, см. ипотеку в Омане для иностранцев; брошюра упоминает ипотечную программу, и её условий мы не видели.
Брендированные апартаменты относятся к числу тех, что легче перепродать на ещё молодом рынке, потому что покупатель понимает бренд и пакет услуг. Их также легче сравнивать, потому что 26 почти одинаковых юнитов перечислены в одном прайс-листе, и покупатель на вторичном рынке сможет увидеть, какие из них дороже и почему. Именно юниты с видом на море — самые редкие. Истории перепродаж AIDA у нас нет, и мы не стали бы закладывать в расчёт рост капитала; практический совет из нашего руководства по продаже недвижимости в Омане — покупать юнит, которым вы были бы довольны пользоваться или сдавать его, если продать не получится.
Цифры легче прочувствовать на двух парах реальных юнитов из списка.
| Пара | Юнит A | Юнит B | Что показывает сравнение |
|---|---|---|---|
| Самый маленький и самый большой | MRA-5-512: 698,47 кв. фут, вид на гольф-поле, OMR 139 200 | MRA-8-809: 962,73 кв. фут, вид на гольф-поле, OMR 193 570 | OMR 54 370 (около $141 405) покупают ещё 264,26 кв. фут, то есть OMR 206 за каждый дополнительный фут |
| Проблеск моря против более крупного юнита с видом на гольф-поле, тот же этаж | MRA-2-207: 783,57 кв. фут, частичный вид на море и гольф-поле, OMR 167 310 | MRA-2-210: 810,58 кв. фут, вид на гольф-поле, OMR 160 110 | Меньший юнит с проблеском моря стоит на OMR 7 200 (около $18 726) дороже, чем более крупный юнит с видом на гольф-поле |
Вторая пара показательнее. Покупатель, который предпочитает проблеск моря, платит около OMR 7 200 за апартаменты меньшего размера, а на эти деньги мог бы получить ещё 27 квадратных футов и вид на гольф-поле. Это вполне может быть хорошим решением, если море для вас важно, поскольку юниты с видом на море — самые редкие, но это должно быть именно решение, а не случайность. Первая пара показывает обратную сторону: переход от самых маленьких апартаментов с одной спальней к самым большим добавляет примерно OMR 205 за квадратный фут, что почти в точности равно средней ставке, так что размер оценивается линейно, и нет ни скидки за покупку большого, ни наценки за покупку маленького.
У двадцати одного из 26 перечисленных апартаментов указано лишь «вид на гольф-поле» и ничего больше. На аэрофотоснимке корпусов Marriott в брошюре видны два блока рядом с фервеями, а в прайс-листе первый назван «Marriott Residences A», что подразумевает наличие как минимум второго здания. Отсюда два вопроса. В каком корпусе и с какой стороны находятся апартаменты, ведь вид на гольф-поле со второго этажа блока — это совсем не то же самое, что с девятого? И существует ли более поздняя очередь — второе здание или расширение клубного дома, — которая могла бы изменить вид? Ответить на оба этих вопроса может только застройщик, и вполне разумно попросить у него письменный ответ и схему участка с отмеченными на ней нужными вам апартаментами.
Цена в списке — это только начало бюджета. Вокруг неё есть ещё несколько статей, которых в списке нет: расходы на регистрацию и передачу прав при покупке, стоимость страхования юнита, коммунальные услуги и, что важнее всего, сервисный сбор и любая плата за программу аренды. Пакет мебели считается включённым в «полностью меблированные» апартаменты, и вам следует запросить опись и стоимость замены. Для более крупных апартаментов Marriott, которых нет в списке, те же статьи растут вместе с размером. Цифр по этим расходам в AIDA у нас нет, и мы не станем их выдумывать или гадать, но перед сравнением апартаментов Marriott с небрендированным жильём мы бы составили расчёт десятилетней стоимости владения, а налоги рассмотрены в руководстве по налогу на недвижимость в Омане. Брендированное здание всё равно может оказаться выгодным, особенно для владельца, которого не будет на месте и который ценит, что за жильём присматривают, но только когда известны расходы на содержание.
Коллекция подходит покупателю второго дома, которому нужны управляемые меблированные апартаменты в окружении гольфа и моря и который ценит сервис гостиничного бренда. Она подходит инвестору, который изучил условия программы аренды и оценил сервисный сбор. Хуже она подходит тому покупателю, который ищет самую низкую цену за фут, более просторный семейный дом или жильё с морем прямо перед дверью: виллы Amour Sans Détour дешевле за фут и просторнее, апартаменты ALMAR дешевле за фут в окружении марины, а виллы Fairway, Trump и Fendi Casa — это выбор для тех, кому нужны пространство и фервей или море.
В брендированных резиденциях гостиничный оператор, как правило, одалживает своё имя и стандарты, а нередко предоставляет сервисы и управляет зданием за вознаграждение, которое платят застройщик и владельцы. Таково ли такое соглашение в Marriott Residences at AIDA, зависит от самих договоров, и ни прайс-лист, ни брошюра ничего об этом не сообщают. Брошюра обещает меню услуг: консьерж-сервис, услуги парковщика (valet) и услуги по меню (à la carte). Она не говорит, кто их предоставляет, кто за них платит, как устанавливаются платежи и могут ли владельцы отказаться от их использования. Именно такие условия превращают бренд из маркетингового названия в защиту или в расход, и именно их нужно читать в проекте договора в первую очередь.
Брошюра представляет AIDA как место для готовых инвестиций, где брендированными домами управляют в интересах владельца, и описывает дома как одобренные для краткосрочной аренды. Данных о заполняемости, ставках и доходе здания у нас нет, поскольку оно ещё не достроено и не было сдано в эксплуатацию. Как и на страницах с виллами, таблица ниже — это арифметика на основе цены, а не прогноз, и она показывает, какую валовую арендную плату подразумевала бы заданная доходность.
| Условная валовая доходность | MRA-5-512 за OMR 139 200 | Юнит среднего уровня за OMR 165 000 | MRA-8-809 за OMR 193 570 |
|---|---|---|---|
| 4% | OMR 5 568 в год | OMR 6 600 в год | OMR 7 743 в год |
| 5% | OMR 6 960 в год | OMR 8 250 в год | OMR 9 678 в год |
| 6% | OMR 8 352 в год | OMR 9 900 в год | OMR 11 614 в год |
Из валовой суммы затем нужно покрыть сервисный сбор, долю оператора или управляющего, коммунальные услуги, страховку и любой налог на арендный доход. Доля, которую удерживает оператор в брендированной программе, может составлять значительную часть выручки от номеров, поэтому чистая доходность брендированных апартаментов часто заметно ниже валовой доходности небрендированных. Подробнее эти вычеты разобраны в наших руководствах по доходности аренды в Омане и сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа. Спросите, можно ли сдавать апартаменты только через программу Marriott, через другие каналы или обоими способами, и есть ли у здания лицензия на краткосрочную аренду.
В прайс-листе нет даты передачи. В июне 2024 года Dar Global сообщила, что завершение Phase 1 (первой очереди) AIDA намечено на 2027 год, а более ранние материалы DarGlobal распределяли завершение между Q1 2027 и Q4 2028; мы не можем сказать, какая дата относится к зданию Marriott. Покупатель строящегося объекта (off-plan) несёт строительный риск до самой передачи, а сдвиг сроков может означать год и более платежей за жильё, которым нельзя ни пользоваться, ни сдавать его. Наше руководство по планам платежей в Омане и наше руководство по закону о строящихся объектах объясняют защитные механизмы, а важные вопросы здесь те же, что и везде: указанная дата, крайняя дата и право на возврат. Наш календарь сдачи объектов в Омане показывает, как соотносятся сроки других застройщиков.
| Утверждение в материалах | Наше прочтение |
|---|---|
| Полностью меблированные апартаменты с консьерж-сервисом, услугами парковщика (valet) и услугами по меню (à la carte) | Формулировка брошюры; мы не видели ни договора на сервисы, ни описи мебели, ни условий оператора |
| Апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями | Формулировка брошюры; наш прайс-лист охватывает только апартаменты с одной спальней в корпусе A |
| Прочтение кодов юнитов как корпус, этаж и номер | Наше прочтение схемы, а не ключ застройщика |
| Сервисный сбор AED 10 за кв. фут для апартаментов | Более ранние материалы DarGlobal; в этом прайс-листе не указан |
| 130 м над уровнем моря; более 4,3 млн м²; вложились более 60 национальностей | Данные застройщика из брошюры; в пресс-релизе 2024 года называлось 5 млн м² |
| Цены, площади и виды в прайс-листе | Как предоставлено застройщиком; без даты, без плана платежей, сервисного сбора и даты передачи |
| «Социальное членство» в клубе Trump | Условия неясны; на странице клуба сказано, что заявки принимаются от владельцев и внешних гостей |
| Пожизненная резидентская виза | Не входит в число маршрутов, задокументированных нами |
| 25-летнее налоговое освобождение и 100% собственность «для специальной экономической зоны/свободной зоны» | Мы не видели ничего, что относило бы AIDA к такой зоне |
По прайс-листу застройщика — от OMR 139 200 (около $362 031) до OMR 193 570 (около $503 437) за апартаменты с одной спальней площадью от 698 до 963 кв. фут.
Брошюра описывает Marriott Residences как полностью меблированные, с консьерж-сервисом, услугами парковщика (valet) и услугами по меню (à la carte). Запросите пакет мебели в письменном виде.
Пять юнитов с частичным видом на море и гольф-поле оцениваются в OMR 213,5–215,9 за квадратный фут, что примерно на 7,5% выше, чем юнит с видом на гольф-поле. Более высокий этаж добавляет всего около OMR 0,6 за квадратный фут за каждый этаж.
Не те юниты, что в списке: самая высокая цена составляет OMR 193 570, что на OMR 6 430 меньше порога в OMR 200 000 для одного объекта. Для Owner Visa минимальной стоимости нет.
Брошюра говорит, что есть, но наш прайс-лист охватывает только апартаменты с одной спальней. Запросите остальные отдельно.
OMR 4 000 (около $10 403) за каждый юнит из списка.
В прайс-листе даты нет. В объявлении июня 2024 года говорилось, что завершение Phase 1 (первой очереди) AIDA намечено на 2027 год, а более ранние материалы DarGlobal распределяли завершение между Q1 2027 и Q4 2028. Запросите дату для корпуса A и добейтесь, чтобы она была прописана в договоре.
Запросить прайс-лист и наличие Marriott Residences
Источники: прайс-лист DarGlobal на Marriott Residences (AIDA) и брошюра DarGlobal об AIDA, предоставленные UInvest; информация застройщика на darglobal.co.uk/aida. Долларовые пересчёты выполнены по привязке 2,6008 и округлены. Прочтение кодов юнитов, расчёты по этажам и видам и сравнения — наши собственные. Площади, цены, наличие и спецификации ориентировочные и зависят от договора купли-продажи. Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.
"*"обозначает обязательные поля
