Marriott Residences at AIDA — брендированные апартаменты с 1 спальней от 139 200 OMR в Маскате, Оман

Marriott Residences at AIDA: брендированные 1-спальные апартаменты от OMR 139 200 в Маскате

Marriott Residences at AIDA — это коллекция брендированных апартаментов в составе AIDA by DarGlobal, жилого района на скале в Йити, к востоку от Маската. По прайс-листу застройщика в неё входят 26 апартаментов с одной спальней в корпусе A, на этажах со 2 по 9, с ценами от OMR 139 200 (около $362 031) до OMR 193 570 (около $503 437). Коллекция носит имя гостиничного бренда Marriott. На этой странице мы разбираем, как 26 перечисленных юнитов оценены относительно друг друга, что добавляет бренд и что покупатель обычно готовит при резервировании с внесением резервного взноса (token). Обо всём районе читайте на нашей странице AIDA Oman by DarGlobal.

Все приведённые ниже цифры, без исключения, взяты из прайс-листа застройщика на Marriott Residences и из брошюры AIDA. В списке указаны код юнита, число спален, застроенная площадь, вид и цена, а также резервный взнос в размере OMR 4 000. Долларовые суммы пересчитаны из ценников застройщика в оманских риалах по привязке 2,6008 и округлены.

Marriott Residences: коротко

Описание в брошюре короткое: полностью меблированные апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, «индивидуальные услуги à la carte, консьерж, парковщик и всё, что вам нужно». В генплане Marriott Residences вместе с The Great Escape отнесены к «апартаментам». В имеющемся у нас списке есть только юниты с одной спальней; в брошюре упомянуты также апартаменты с двумя и тремя спальнями. Если вас интересует более просторный дом в Marriott, запросите у нас его список и цену. В релизе Dar Global от 23 июля 2024 года Marriott Residences at AIDA описаны как 224 резиденции с одной, двумя и тремя спальнями, расположенные вдоль береговой линии, по данным застройщика. Наш прайс-лист охватывает 26 апартаментов с одной спальней, 21 из них с видом на гольф-поле и пять с частичным видом на море и гольф-поле.

Все 26 юнитов из списка

Коды юнитов, по-видимому, читаются как корпус, этаж и номер: MRA-5-512 — это корпус A, пятый этаж, юнит 12. В таблице приведены все юниты из списка, отсортированные по этажам.

Апартаменты за OMR 139 200 — это MRA-5-512 площадью 698,47 кв. фут, а за OMR 193 570 — MRA-8-809 площадью 962,73 кв. фут. Ставка за квадратный фут составляет OMR 197,5 у юнита MRA-2-210 и OMR 215,9 у MRA-6-607, так что разница между ставками невелика: по всем 26 юнитам ставка колеблется от OMR 197,5 до OMR 215,9, то есть разброс составляет 9%. Эта узость сама по себе является важным выводом, и в двух ближайших разделах мы объясняем, чем она вызвана.

Двенадцать размеров, три основные планировки

26 апартаментов представлены двенадцатью слегка различающимися размерами — от 698 до 963 кв. фут, и это более широкий диапазон, чем предполагает выражение «одна спальня». В таблице они сгруппированы.

Три размера (963, 940 и 811 кв. фут) встречаются по четыре раза, размеры 784 и 783 кв. фут вместе — три раза, а большинство остальных — по два. На практике это означает, что в здании немного планировок с одной спальней, а планировки достигают около 960 кв. фут, то есть около 89 квадратных метров. Если вы покупаете для сдачи в аренду, то у небольших юнитов площадью от 698 до 746 кв. фут цена составляет от OMR 139 200 до OMR 149 750, а юниты площадью от 940 до 963 кв. фут предназначены для владельцев, которым нужно пространство. План той планировки, которую вы рассматриваете, можно запросить у нас.

Из чего складывается цена: этаж и вид

В прайс-листе прослеживается очевидная формула, и стоит знать её, прежде чем платить за высоту. При обычном виде на гольф-поле ставка растёт примерно на OMR 0,6 за квадратный фут с каждым этажом: от OMR 197,5 на втором этаже до OMR 201,7 на девятом. Вид добавляет к ставке больше, чем этаж.

У пяти апартаментов помимо вида на гольф-поле есть частичный вид на море (юниты 207, 507, 514, 607 и 614), и цена на них составляет от OMR 213,5 до OMR 215,9 за квадратный фут — примерно на OMR 15, или на 7,5%, выше, чем у юнита с видом на гольф-поле на соседнем этаже. Таким образом, возможность увидеть хотя бы проблеск моря обходится покупателю больше чем втрое дороже, чем весь подъём со второго этажа на девятый (7,5% против примерно 2%). Практический вывод для покупателя: высокий этаж с видом на гольф-поле стоит примерно на 2% больше низкого этажа с таким же видом, а проблеск моря — примерно на 7,5% больше. Для инвестора: прайс-лист не показывает заметной наценки за высоту, тогда как наценка за вид на море больше.

Что добавляет бренд

Брендированные резиденции продают сервис не меньше, чем сами апартаменты, и это нужно учитывать при оценке цены. В брошюре перечислены консьерж-сервис, услуги парковщика (valet) и услуги по меню («à la carte»), а апартаменты описаны как полностью меблированные. Это услуги для владельца второго дома, которого не будет на месте, потому что здание ведёт хозяйство в его отсутствие. Четыре пункта показывают, как устроены эти услуги.

Первый — сервисный сбор, его валюта и состав; в материалах DarGlobal для апартаментов AIDA указано AED 10 за квадратный фут в год, что для апартаментов площадью 750 кв. фут составило бы около $2 040 в год. Второй — программа аренды, если она есть, и её условия: какую долю дохода удерживает оператор, сколько ночей владелец вправе пользоваться апартаментами сам и может ли он отказаться от программы. Третий — срок лицензии на бренд. Четвёртый — пакет мебели: кто его выбирал и сколько стоит замена. Наше руководство по сервисным сборам в Омане объясняет, что должен включать сбор, а руководство по доходности аренды в Омане показывает, как выглядит доходность в действующих зданиях.

Marriott Residences рядом с другими объектами

В таблице Marriott Residences представлен рядом с другими объектами UInvest. Коллекция Marriott сочетает гостиничный бренд, меблировку и сервисы с окружением гольф-поля внутри AIDA; ALMAR Residences предлагает окружение марины в Al Mouj, а виллы Amour Sans Détour — это дома с тремя спальнями.

Право собственности и вид на жительство

AIDA продаётся на условиях фрихолда покупателям любой национальности, а наше руководство по недвижимости фрихолд в Омане объясняет эту систему; формулировка права собственности приведена в договоре купли-продажи (SPA) на ваш юнит. Что касается вида на жительство, 10-летний Golden Residency (золотой вид на жительство) Омана требует одного объекта стоимостью не менее OMR 200 000 в Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), и решение принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police). Перечисленные апартаменты Marriott с одной спальней стоят от OMR 139 200 до OMR 193 570, то есть ниже этого уровня, а более крупные апартаменты Marriott, которых нет в списке, могут стоить на уровне порога или выше. Для Owner Visa минимальной стоимости нет, и наше сравнение Golden Residency и Owner Visa описывает оба варианта.

Что находится вокруг здания

Апартаменты Marriott расположены в обращённой к гольф-полю части AIDA, и из окон открывается вид на поле для гольфа, а у пяти юнитов — ещё и на полоску моря. Владельцы домов в AIDA получают доступ в Residence Club, который, по описанию брошюры, включает бассейн, тренажёрный зал, паровую баню и сауну, корт для падела, рестораны, аптеку и клинику, детский сад и молитвенную комнату; Trump International Golf Club — это членский клуб, куда могут подать заявку как владельцы, так и посторонние. Время в пути на карте из брошюры таково: одна минута до планируемого курорта Nikki Beach Resort and Spa, две — до Yitti Beach, десять — до Ritz-Carlton, двадцать — до центра Маската и двадцать пять — до международного аэропорта Маската.

Как проходит покупка

Порядок обычный для строящегося объекта (off-plan): резервирование с резервным взносом (token) OMR 4 000, подписание договора купли-продажи (SPA), платежи по графику договора и передача объекта по завершении строительства. Закон Омана о недвижимости 79/2025 предусматривает эскроу и предварительную регистрацию продаж строящихся объектов, и наше руководство по этому закону объясняет, что именно защищено. Реквизиты счёта эскроу, порядок подтверждения каждого строительного этапа и крайняя дата обычно предоставляются вместе с договором. Наше руководство по планам платежей в Омане показывает, чего требуют другие застройщики.

Пример расчёта платежей

В профиле Dar Global приведён один план из прежних материалов Dar Global: 20% при бронировании, по 10% через шесть, двенадцать и двадцать четыре месяца и 50% при завершении строительства. График каждого юнита указан в его коммерческих документах, поэтому таблица ниже — это иллюстративная арифметика на двух ценах из списка, а не предложение.

Для MRA-5-512 платёж при бронировании составляет OMR 27 840 (около $72 406), а каждый платёж в 10% — OMR 13 920 (около $36 203); для MRA-8-809 это OMR 38 714 и OMR 19 357. По этому плану половина цены вносится до завершения строительства и половина — при завершении. Поскольку риал привязан к доллару по курсу 2,6008, долларовый эквивалент каждого платежа неизменен.

Платежи в риалах и расположение на скале

Цены указаны в оманских риалах, привязанных к доллару. Наше руководство по привязке оманского риала объясняет, как она работает для покупателей недвижимости. AIDA расположена на высоте 130 метров над морем. Если вы планируете брать кредит, см. ипотеку в Омане для иностранцев; брошюра упоминает ипотечную программу.

Выход и перепродажа

Брендированные апартаменты продаются с гостиничным брендом и пакетом услуг. 26 почти одинаковых юнитов перечислены в одном прайс-листе, и покупатель на вторичном рынке сможет увидеть, как они оценены и почему. Пять из 26 юнитов имеют частичный вид на море. Наше руководство по продаже недвижимости в Омане описывает порядок перепродажи.

Наглядное сравнение

Цифры легче прочувствовать на двух парах реальных юнитов из списка.

Вторая пара показательнее. Покупатель, который предпочитает проблеск моря, платит около OMR 7 200 за апартаменты меньшего размера, а на эти деньги мог бы получить ещё 27 квадратных футов и вид на гольф-поле. Это вполне может быть хорошим решением, если море для вас важно, поскольку пять из 26 перечисленных юнитов имеют вид на море. Первая пара показывает обратную сторону: переход от апартаментов с одной спальней площадью 698 кв. фут к апартаментам площадью 963 кв. фут добавляет примерно OMR 206 за квадратный фут, что почти в точности равно средней ставке, так что размер оценивается линейно, и нет ни скидки за покупку большого, ни наценки за покупку маленького.

26 юнитов в трёх ценовых группах

Если читать список по цене, а не по этажам, получается второй взгляд на него. Девять апартаментов стоят меньше OMR 150 000: от OMR 139 200 до OMR 149 750 (около $362 031–$389 470), и у всех девяти вид на гольф-поле, а площадь составляет от 698 до 746 кв. фут. Ещё девять находятся в диапазоне от OMR 160 110 до OMR 169 160: сюда входят пять юнитов с частичным видом на море и юниты площадью 811 кв. фут с видом на гольф-поле на этажах 2, 4, 6 и 8. Остальные восемь, от OMR 186 300 до OMR 193 570, — это планировки площадью 940 и 963 кв. фут, по четыре каждой. Все 26 юнитов из списка стоят ниже порога OMR 200 000, который используется для Golden Residency и оценивается по одному объекту; MRA-8-809 за OMR 193 570 составляет 96,8% этой суммы.

Что здесь означает «вид на гольф-поле»

У двадцати одного из 26 перечисленных апартаментов указано «вид на гольф-поле». На аэрофотоснимке корпусов Marriott в брошюре видны два блока рядом с фервеями, а в прайс-листе первый назван «Marriott Residences A», что подразумевает наличие как минимум второго здания. Вид из конкретных апартаментов зависит от корпуса, стороны и этажа, а схему участка с отмеченными на ней нужными вам апартаментами можно запросить у нас.

Полная стоимость покупки и владения

Цена в списке — это только начало бюджета. Вокруг неё есть ещё несколько статей, которых в списке нет: расходы на регистрацию и передачу прав при покупке, стоимость страхования юнита, коммунальные услуги, сервисный сбор и любая плата за программу аренды. Пакет мебели считается включённым в «полностью меблированные» апартаменты, а опись и стоимость замены можно запросить у нас. Для более крупных апартаментов Marriott, которых нет в списке, те же статьи растут вместе с размером. Покупатель может составить расчёт десятилетней стоимости владения по этим статьям, а налоги рассмотрены в руководстве по налогу на недвижимость в Омане.

Кому подходит Marriott Residences

Коллекция подходит покупателю второго дома, которому нужны управляемые меблированные апартаменты в окружении гольфа и моря и который ценит сервис гостиничного бренда. Она подходит инвестору, который изучил условия программы аренды и оценил сервисный сбор. Покупателям, которым нужен более просторный семейный дом, окружение марины или жильё с морем прямо перед дверью, стоит также посмотреть виллы Amour Sans Détour, апартаменты ALMAR, а также виллы Fairway, Trump и Fendi Casa, которые предлагают пространство и фервей или море.

Что обычно означает гостиничный бренд

В брендированных резиденциях гостиничный оператор, как правило, одалживает своё имя и стандарты, а нередко предоставляет сервисы и управляет зданием за вознаграждение, которое платят застройщик и владельцы. Соглашение по Marriott Residences at AIDA изложено в договорах. Брошюра описывает меню услуг: консьерж-сервис, услуги парковщика (valet) и услуги по меню (à la carte). Кто их предоставляет, как устанавливаются платежи и могут ли владельцы отказаться от их использования, входит в условия договора, которые нужно читать в проекте договора в первую очередь.

Сдача брендированных апартаментов в аренду

Брошюра представляет AIDA как место для готовых инвестиций, где брендированными домами управляют в интересах владельца, и описывает дома как одобренные для краткосрочной аренды. Как и на страницах с виллами, таблица ниже — это арифметика на основе цены, а не прогноз, и она показывает, какую валовую арендную плату подразумевала бы заданная доходность.

Из валовой суммы затем вычитаются сервисный сбор, доля оператора или управляющего, коммунальные услуги, страховка и любой налог на арендный доход. Подробнее эти вычеты разобраны в наших руководствах по доходности аренды в Омане и сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа. Условия сдачи в аренду, включая вопрос, можно ли сдавать апартаменты через программу Marriott, через другие каналы или обоими способами, и лицензию здания на краткосрочную аренду, подтверждаются при резервировании.

Сроки и передача

В июне 2024 года Dar Global сообщила, что завершение Phase 1 (первой очереди) AIDA намечено на 2027 год. Применительно к Marriott Residences в релизе Dar Global от 23 июля 2024 года целевое завершение указано на Q4 2027, по данным застройщика. Дата передачи корпуса A подтверждается в договоре купли-продажи. Наше руководство по планам платежей в Омане и наше руководство по закону о строящихся объектах объясняют защитные механизмы, такие как указанная дата, крайняя дата и право на возврат. Наш календарь сдачи объектов в Омане перечисляет ожидаемые сроки передачи по всему рынку.

О Dar Global и OMRAN

AIDA строит Dar Global в партнёрстве с OMRAN Group. Dar Global PLC с февраля 2023 года котируется на Main Market Лондонской фондовой биржи как дочерняя компания риядского девелопера Dar Al Arkan, а в её итогах за FY25 среди завершённых проектов назван Urban Oasis Tower в Дубае (467 юнитов). OMRAN, официально Oman Tourism Development Company, основана в 2005 году и входит в Oman Investment Authority как дочерняя структура; партнёрство по AIDA объявлено 24 марта 2022 года. Подробнее — в нашем профиле Dar Global и профиле OMRAN Group, а каталог застройщиков перечисляет все десять профилей.

Шаг за шагом: от запроса до передачи

1. Выбирайте юнит, а не только коллекцию. Запросите актуальную доступность юнитов Marriott Residences и план участка или этажа для нужного вам юнита, поскольку список показывает, что соседние юниты оцениваются по-разному.
2. Зарезервируйте с помощью резервного взноса. В прайс-листе против каждого юнита указано OMR 4 000 (около $10 403); в форме резервирования указано, что он обеспечивает, на какой срок и на каких условиях подлежит возврату.
3. Прочтите договор купли-продажи (SPA) до подписания. Проверьте продавца, цену, график платежей, спецификацию, дату передачи, крайнюю дату и формулировку права собственности.
4. Подтвердите эскроу. По Закону Омана о недвижимости 79/2025 платежи по строящимся объектам должны быть защищены; реквизиты счёта эскроу предоставляются вместе с договором.
5. Платите по этапам. Каждый платёж следует графику этапов, указанному в договоре.
6. Организуйте валюту и страхование. Решите, как вы будете конвертировать средства из своей валюты, и спросите, что покрывает страховка здания и что нужно вам для имущества внутри.
7. Осмотрите объект при передаче. Сверьте виллу или апартаменты со спецификацией, зафиксируйте дефекты и узнайте о периоде ответственности за дефекты.
8. Зарегистрируйте право собственности и наладьте текущие расходы. Завершите регистрацию, откройте счета на коммунальные услуги и согласуйте выставление сервисного сбора.

Глоссарий терминов страницы

• ITC (Integrated Tourism Complex). Утверждённый туристический комплекс, в котором иностранным покупателям могут продаваться права фрихолда.
• SPA. Договор купли-продажи, в котором указаны продавец, цена, график платежей и дата передачи.
• Эскроу. Независимый проектный счёт, на котором хранятся платежи по строящимся объектам и из которого они выплачиваются по утверждённым этапам строительства в соответствии с Королевским указом 79/2025.
• Snagging. Осмотр при передаче, при котором фиксируются мелкие дефекты для их устранения.
• Сервисный сбор. Ежегодный взнос на общие зоны, который указывается за единицу площади.
• Owner Visa. Маршрут резидентства без минимальной стоимости объекта, в отличие от Golden Residency, где нужен один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000.

Что подготовить при резервировании

• Юридическое лицо, подписывающее договор купли-продажи (SPA), и реквизиты счёта эскроу
• План платежей, дата передачи и крайняя дата для корпуса A
• Сервисный сбор за квадратный фут, его валюта и состав
• Программа аренды, если она есть, и её условия, включая пользование владельцем и отказ от программы
• Срок действия лицензии Marriott
• Состав пакета мебели и стоимость его замены
• План планировки юнита с размерами и указание, внутренняя площадь или общая
• Удобства AIDA, открытые к моменту передачи, и плата владельцев за пользование ими

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит квартира в Marriott Residences at AIDA?

По прайс-листу застройщика — от OMR 139 200 (около $362 031) до OMR 193 570 (около $503 437) за апартаменты с одной спальней площадью от 698 до 963 кв. фут.

Меблированы ли апартаменты?

Брошюра описывает Marriott Residences как полностью меблированные, с консьерж-сервисом, услугами парковщика (valet) и услугами по меню (à la carte). Подробности о пакете мебели запросите у нас.

Сколько стоит вид на море сверх базовой цены?

Пять юнитов с частичным видом на море и гольф-поле оцениваются в OMR 213,5–215,9 за квадратный фут, что примерно на 7,5% выше, чем юнит с видом на гольф-поле. Более высокий этаж добавляет всего около OMR 0,6 за квадратный фут за каждый этаж.

Какие маршруты резидентства применимы к апартаментам Marriott?

Golden Residency требует одного объекта стоимостью не менее OMR 200 000 в Integrated Tourism Complex, и решение принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police); перечисленные апартаменты Marriott с одной спальней стоят от OMR 139 200 до OMR 193 570, то есть ниже этого уровня. Для Owner Visa минимальной стоимости нет.

Есть ли апартаменты Marriott с двумя и тремя спальнями?

Брошюра их описывает; наш прайс-лист охватывает апартаменты с одной спальней. Остальные запросите у нас отдельно.

Какова сумма резервирования?

OMR 4 000 (около $10 403) за каждый юнит из списка.

Когда будет завершено строительство Marriott Residences?

В объявлении июня 2024 года говорилось, что завершение Phase 1 (первой очереди) AIDA намечено на 2027 год. Применительно к Marriott Residences в релизе Dar Global от 23 июля 2024 года целевое завершение указано на Q4 2027, по данным застройщика. Дата передачи корпуса A подтверждается в договоре купли-продажи.

У каких юнитов Marriott есть частичный вид на море?

У пяти: MRA-2-207, MRA-5-507, MRA-5-514, MRA-6-607 и MRA-6-614, на этажах 2, 5 и 6, с ценой от OMR 164 660 до OMR 169 160.

Сколько юнитов Marriott стоят меньше OMR 150 000?

Девять из 26, от OMR 139 200 до OMR 149 750, все с видом на гольф-поле и площадью от 698 до 746 кв. фут.

Каковы были бы платежи по апартаментам за OMR 139 200?

По плану из прежних материалов Dar Global: OMR 27 840 при бронировании, три платежа по OMR 13 920 и OMR 69 600 при завершении; график каждого юнита указан в его коммерческих документах.

Запросить прайс-лист и наличие Marriott Residences

Источники: прайс-лист DarGlobal на Marriott Residences (AIDA) и брошюра DarGlobal об AIDA, предоставленные UInvest; информация застройщика на darglobal.co.uk/aida. Долларовые пересчёты выполнены по привязке 2,6008 и округлены. Прочтение кодов юнитов, расчёты по этажам и видам и сравнения — наши собственные. Площади, цены, наличие и спецификации ориентировочные и зависят от договора купли-продажи. Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.