X2 Shartava Pool House Tbilisi: планировки и источники (2026)

X2 Shartava Pool House Tbilisi — это построенная жилая и коммерческая башня по адресу Shartava Street 31/33 в районе Сабуртало; на странице проекта на сайте застройщика указаны 260 квартир, 23 этажа и 170 парковочных мест, а также сказано, что все квартиры проданы.

Этот обзор проекта X2 Shartava Pool House Tbilisi — информационный профиль готового здания, а не перечень квартир, предлагаемых застройщиком. В нём разобраны страница проекта на сайте застройщика, её селектор этажей и двенадцать страниц квартир, Korter, Geoln и журнальная статья 2019 года в том виде, в каком они были на 13 ноября 2026 г., а каждая цифра приведена с указанием источника и даты.

Источники расходятся в годе завершения, в числе этажей и в числе квартир, и ни один из них в этом обзоре не ставится выше другого. Кроме того, в обзор добавлены планировки по комнатам, грузинские правила покупки квартиры в построенном доме, налоги и вид на жительство, а также перечень того, что покупатель может запросить в письменном виде.

Обзор X2 Shartava Pool House Tbilisi

На сайте x2.ge застройщик описывает Shartava Pool House как многофункциональный жилой комплекс с 18 жилыми этажами, 4 коммерческими и офисными этажами и трёхуровневым закрытым гаражом. Текст помещает пентхаусы на верхний этаж и перечисляет следующие объекты: общую веранду площадью 900 м², открытое кафе в стиле лаунж, тренажёрный зал, бассейн и спа-центр, а также услуги консьержа, охраны и уборки. Все эти формулировки принадлежат самому застройщику, и они прочитаны в английской и грузинской версиях страницы.

В поле статуса указано «Finished» (завершён), в поле завершения — 2020, а в поле оплаты сказано, что все квартиры проданы. Ни цены, ни числа свободных квартир на странице не указано. Встроенный в неё селектор этажей рисует 226 квартир на этажах с 5-го по 20-й, а 12 типов планировок за ним охватывают площади от 53,7 м² до 121,8 м².

Единственные цены, которые существуют по этому адресу, — это заявленные цены на сайтах объявлений. 13 ноября 2026 г. Korter показывал четыре объявления о продаже квартир от USD 110 700 до USD 198 000 и отмечал, что квартиры от застройщика проданы. Эти цифры представляют собой ориентиры с сайта объявлений, которые указали продавцы, и не являются ценами застройщика.

Что каждый источник указывает о статусе, завершении, этажах и квартирах

О том, когда X2 Shartava Pool House Tbilisi был завершён и насколько он велик, говорят четыре публичных источника: страница проекта на сайте застройщика, Korter, Geoln и журнальная статья. Они написаны в разное время, поэтому в таблицах каждая цифра дана вместе с датой своего источника, и ни одна из цифр не поставлена выше другой.

На странице проекта на сайте застройщика поле называется «дата завершения» в грузинской версии и содержит значение 2020. В английской версии это же поле напечатано как Complication date — это собственное написание страницы. Korter сообщает, что один дом был передан в 2019 году, и показывает фотографии строительства, последнее обновление которых датировано январём 2020 года. Запись Geoln относится к 2019 году и показывает планируемое завершение.

Разница между 2019 и 2020 годами может объясняться тем, какое именно событие считает завершением каждая страница: окончание каркаса, ввод здания в эксплуатацию или последние фотографии. Ни один из источников не говорит, какое именно событие имеется в виду, поэтому в этом обзоре даты приведены так, как они напечатаны в каждом из них. Запись о мае 2021 года — это план, опубликованный в 2019 году; в таблице он оставлен только потому, что читателю, который встретит его на Geoln, захочется узнать, откуда он взялся.

Две из этих разниц можно прочитать как арифметику по собственному тексту застройщика. Восемнадцать жилых этажей, четыре коммерческих и офисных этажа и один этаж пентхаусов в сумме дают 23, что совпадает с заголовком, если пентхаусы считать отдельным этажом. Селектор же рисует только 16 этажей — с 5-го по 20-й. Эти суммы рассчитаны в самом обзоре, а на странице застройщика они не указаны.

Формулировка о распродаже, флаги селектора и заявленные цены на Korter

Страница проекта на сайте застройщика сообщает, что все квартиры проданы, и не указывает ни цену, ни число квартир, остающихся в продаже. Грузинская, английская и русская версии страницы печатают одно и то же утверждение в поле оплаты, а также один и тот же статус и год завершения. Для этого обзора страницы были загружены обычными запросами 13 ноября 2026 г., поэтажные схемы за картинкой здания открывались по одной, а какие-либо формы и запросы на сайте не использовались.

За картинкой здания находятся 16 поэтажных схем — для этажей с 5-го по 20-й. Каждая схема рисует квартиры одного этажа в виде кликабельных фигур, и у каждой такой фигуры в коде страницы есть атрибут data-sold. 13 ноября 2026 г. у всех 226 фигур значение было false. У текущих проектов застройщика тот же атрибут равен true для квартир, которые уже недоступны, поэтому здесь этот атрибут приводится как факт о коде страницы и не читается как свидетельство того, что квартиры есть в продаже.

Страница Korter по этому зданию является единственным источником, в котором есть актуальные цены. Она перечисляет десять объявлений о продаже семи квартир, показывает четыре из них в своей сводке и выносит в заголовок формулировку «квартиры в продаже от USD 110 700». В таблице эти четыре объявления приведены в точности так, как они напечатаны на странице, с ценой за м², которую печатает Korter, и с пересчётом в лари по курсу Национального банка Грузии (NBG) USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г.

Четыре заявленные цены составляют от USD 1 980 до USD 2 806 за м² — разброс около 42 % между самой низкой и самой высокой ставкой, и источники не объясняют его причину. Этаж, отделка, вид и база расчёта площади различаются от одного объявления к другому, а сами объявления не говорят о том, что из этого важнее всего. Объявление на 60,8 м² точно совпадает с планировкой на странице проекта на сайте застройщика, тогда как 51, 53 и 100 м² не совпадают ни с одной общей площадью планировки, поэтому базу расчёта площади в этих объявлениях следует уточнить.

Следует учесть, что Korter считает комнаты вместе с гостиной: планировка на 60,8 м² с одной спальней показана как 2 комнаты, а объявление на 100 м² показано как 3 комнаты, что соответствует двухспальной планировке на 99,5 м². Это согласуется с перечнями комнат на страницах застройщика, но сам Korter этого не утверждает. Korter также приводит другие категории объявлений по этому же адресу, в том числе офисные объявления на втором этаже; они выходят за рамки этого обзора и поэтому здесь не воспроизводятся.

Это запрашиваемые продавцами цены на одном сайте объявлений, у застройщика цен нет. Они могут меняться ежедневно, не являются офертами, а собственная страница каждого объявления остаётся тем источником, по которому следует читать его условия.

Двенадцать планировок X2 Shartava Pool House Tbilisi по комнатам и сетка из 226 квартир

Самые подробные материалы по X2 Shartava Pool House Tbilisi находятся не на самой странице, а за картинкой здания. Каждая фигура квартиры открывает отдельную страницу этой квартиры с общей площадью и нумерованным перечнем комнат. На 16 этажах встречаются двенадцать различных планировок, и страница по одной квартире каждой планировки была прочитана 13 ноября 2026 г. Названия комнат переведены в этом обзоре с грузинского.

Сетка квартир устроена регулярно. На этажах 5 и с 7-го по 20-й нарисовано по 14 квартир, а на 6-м этаже — 16, причём две лишние квартиры — ещё одна на 68,4 м² и ещё одна на 99,5 м². Две планировки, 53,7 м² и 71,9 м², дают по 32 квартиры каждая, то есть вместе 64 из 226 нарисованных квартир, или 28,3 %. Число спален ниже берётся из числа комнат, которые страница называет именно спальнями.

Если считать по спальням, 226 нарисованных квартир распределяются так: 113 с одной спальней (50,0 %), 97 с двумя (42,9 %) и 16 с тремя (7,1 %). Площади планировок в сумме дают 17 825,5 м², в среднем 78,9 м² и медиана 71,9 м² на нарисованную квартиру. Это суммы по планировкам в том виде, в каком они нарисованы, рассчитанные в этом обзоре, и они не являются площадями самого здания.

Перечни комнат позволяют проверить то, что страница проверять не предлагает: равна ли напечатанная общая площадь сумме перечисленных комнат? В таблице ниже суммированы все перечисленные помещения, включая балконы, и показана разница между этой суммой и напечатанной общей площадью. Восемь из двенадцати планировок совпадают до десятой доли. Планировка 99,5 м² отличается на 0,1 м², а три планировки отличаются сильнее.

Планировка 53,7 м² перечисляет на 2,0 м² больше своей общей площади, планировка 71,9 м² — на 7,7 м² меньше, а планировка 98,7 м² — на 4,7 м² меньше. Страница не говорит, засчитывается ли балкон в общую площадь полностью, частично или совсем не засчитывается, а в перечне может отсутствовать помещение вроде гардеробной. Ничто здесь не указывает на ошибку; суть лишь в том, что база расчёта площади должна быть прямо записана в договоре.

База важна, потому что балконы в этом здании большие. Балконы составляют 2,0 м² в планировке 60,8 м² и 12,8 м² в сумме двух балконов планировки 99,5 м². Если общая площадь включает балкон, жилая площадь меньше на эту величину, и тогда цена за м² охватывает от планировки к планировке разное сочетание помещений. Зарегистрированная площадь в выписке из Публичного реестра — та цифра, которую должен использовать договор.

Перечни комнат показывают и характер более крупных планировок. У планировки 93,7 м² гостиная занимает 36,5 м², самая большая площадь гостиной среди двухспальных планировок, а планировка 121,8 м² имеет три спальни, два санузла, кухню 14 м² и два балкона по 5 м² и 5,5 м². Планировка 99,5 м² включает два санузла и коридор 7,5 м². На страницах застройщика показаны меблированные иллюстрации каждой планировки, и отделка на них не описана.

Материалы, общие пространства и парковка в том виде, как они указаны

Описание застройщика говорит о конструкции подробнее, чем об обслуживании дома. В нём названы фасад из натурального травертина и композитных панелей, стены из перлитобетонных блоков, которые, как сказано, обеспечивают высокий уровень звуко-, тепло- и виброизоляции, чёрные металлопластиковые окна и двери с двойным остеклением и балконы, выложенные морозостойкой плиткой. Высота потолков, система отопления и число лифтов в описании не указаны. Эти сведения взяты с сайтов объявлений, и в таблице они приписаны своим источникам.

О бассейне нужно сказать прямо. Название здания и описание застройщика упоминают бассейн и спа-центр, а Korter указывает среди инфраструктуры бассейн и ресторан. Ни страница проекта на сайте застройщика, ни другой источник, прочитанный для этого обзора, не сообщает, работает ли бассейн, где он находится, кто может им пользоваться и на каких условиях. Покупателю, который считает бассейн частью своей покупки, следует запросить у управляющей организации здания его нынешний статус и правила в письменном виде.

У цифры по парковке тоже есть свой пробел. Страница печатает 170 мест и закрытый гараж на трёх уровнях, но не сообщает, сколько мест закреплено за квартирами, сколько принадлежит коммерческим пользователям и продаётся ли место отдельно. Регистрируется ли место вместе с квартирой и под каким номером, должна показать выписка из реестра, а как устроено владение общим имуществом многоквартирного дома, объясняет раздел 7.

Расположение X2 Shartava Pool House Tbilisi: улица Shartava, Сабуртало и Сабурталинская линия метро

Маркер на карте застройщика расположен в точке 41,728015 N, 44,772851 E с подписью 31/33 Shartava Str. Обратный поиск этой точки в данных OpenStreetMap, выполненный через сервис Nominatim 13 ноября 2026 г., вернул узел примерно в 16 м с номером дома 33 на улице Zhiuli Shartava в районе Сабуртало города Тбилиси, почтовый индекс 0160. Результат поиска согласуется и с парой 31/33 на странице x2.ge, и с номером 33 в заголовке Korter.

Википедия описывает Сабуртало как административный район Тбилиси, в состав которого входят Нижнее Сабуртало, Ведзиси, Лиси, Вашлиджвари и Диди Дигоми, а в её информационной рамке указано население 139 000 человек на 2017 год. Картографические данные называют квартал вокруг адреса так: Ведзиси, Казбеги, Готуа и улица Сабуртало (на грузинском письме).

Текст Korter о расположении говорит, что здание стоит в центре города рядом с тбилисским Public Hall, что река Кура течёт в 300 метрах и что рядом две станции метро — Medical University и Technical University. Там же сказано, что поблизости есть кафе, рестораны, магазины, супермаркеты, стоматологические клиники и аптеки. Это утверждения самого Korter, а сам зал и расстояние до реки в этом обзоре не проверялись.

Приведённые в таблице ниже расстояния по прямой рассчитаны от маркера x2.ge до координат станций на страницах Википедии о каждой станции по формуле гаверсинуса. Это не пешие маршруты, и любой реальный маршрут будет длиннее прямой. Минуты Geoln из записи 2019 года не говорят, идёт ли речь о пути пешком или на транспорте.

Два источника по-разному упорядочивают ближайшие станции. Расчёт ставит станцию Medical University на 0,86 км, ближе станции Technical University на 1,16 км, тогда как Geoln даёт 9 минут до Technical University и 11 до Medical University. Маршрут может быть длиннее прямой в разное число раз для разных станций, так что ни один из столбцов не решает вопрос. Пеший маршрут следует проверить на месте самостоятельно.

У здания есть близкий сосед. Страница застройщика о проекте Shartava Fusion помещает его на Shartava Street 29, и маркер на этой странице лежит примерно в 140 м от маркера Pool House по тому же расчёту. Страница контактов застройщика печатает адрес его офиса как № 29 на той же самой улице. У соседнего проекта есть собственный обзор на этом сайте, X2 Shartava Fusion Tbilisi, а два здания — отдельные проекты с отдельным числом квартир.

Покупка квартиры в построенном доме в Грузии: продавец, реестр, объединение собственников жилья и оплата

Поскольку застройщик не сообщает ни о каких остатках квартир, покупатель квартиры здесь имеет дело с частным продавцом или с агентом продавца, а иногда с компанией. Поэтому договор в этом случае — это обычная купля-продажа между двумя сторонами, а все проверки начинаются с вопроса о праве продавца продавать. Всё изложенное ниже — это общий порядок, принятый в Грузии, а страница застройщика о перепродаже ничего не говорит.

Иностранец может владеть квартирой в Грузии так же, как гражданин. Ограниченная категория здесь — сельскохозяйственная земля, которую статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю оставляет государству, муниципалитетам, гражданам и некоторым грузинским юридическим лицам, а городская квартира к ней не относится.

Статья 183 Гражданского кодекса требует для недвижимой вещи письменной сделки и внесения права приобретателя в Публичный реестр. Более широкий контекст — в обзорах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Тарифы Публичного реестра на странице Национального агентства публичного реестра (NAPR) устанавливают регистрацию права собственности за GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи. По курсу GEL 2,5935 за USD на 13 ноября 2026 г. это примерно USD 57,84, 104,11 и 134,95. Размер сбора зависит от скорости обработки заявления, а не от цены квартиры.

У покупателя, которого нет в Тбилиси, есть два обычных пути. Доверенность, подписанная за рубежом, может быть заверена апостилем для использования в Грузии, а таблица статуса Гаагской конференции показывает, что Апостильная конвенция действует для Грузии с 14 мая 2007 года. Кроме того, реестр предлагает сервис смарт-контракта, в котором стороны встречаются онлайн в забронированное время. Тот путь, который подходит и продавцу, и регистрирующему органу, нужно согласовать до того, как будут переведены какие-либо деньги.

Право собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме всегда сопровождается долей в общем имуществе дома. Закон Грузии об объединениях собственников жилья считает земельный участок, несущие конструкции и общее инженерное оборудование общим имуществом членов объединения собственников жилья (статья 5) и определяет долю каждого собственника пропорционально принадлежащей ему площади.

Согласно статье 6 отдельную квартиру нельзя продать без соответствующей ей доли. Статья 11 считает объединение созданным в здании на одном участке, где более двух квартир находятся в индивидуальной собственности.

Закон также связывает долю каждого члена в общих расходах с этой долей, если устав объединения не предусматривает иного, а статья 14 устанавливает, что объединение не является юридическим лицом, но может иметь обособленное имущество и банковские счета. Для покупателя всё это превращается в ряд практических вопросов: кто управляет зданием, каков ежемесячный платёж, есть ли у продавца задолженность и как управляются общие объекты, перечисленные на странице проекта на сайте застройщика. Ответы на них есть в документах объединения, а не на странице проекта на сайте застройщика.

Налоги, вид на жительство и финансирование для владельца квартиры здесь

Правила для владельца-физического лица изменились 30 сентября 2026 г. В истории изменений английского текста на matsne.gov.ge Налоговый кодекс называет Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. Статья 202(5) устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, не менее 0,8 и не более 1 % рыночной стоимости на конец предыдущего года. Статья 206(1)(a) полностью освобождает от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000.

Налоговый и правовой обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. описывает то же изменение и называет прежний предел освобождения GEL 40 000, поэтому в более старых обзорах приводятся другие границы. По статье 205 физическое лицо подаёт декларацию по налогу на имущество до 1 ноября и платит до 15 ноября. Служба доходов Грузии публикует калькулятор, а обзор налога на имущество в Грузии разбирает подачу декларации.

Чтобы показать масштаб суммы, следующая таблица применяет границы Кодекса 0,8 и 1 % к четырём заявленным ценам Korter, пересчитанным по курсу Национального банка. Налоговая база — рыночная стоимость на конец предыдущего года в определении Кодекса, а заявленная цена служит лишь заменой этой стоимости. Эти цифры применимы только в том случае, если доход семьи в предыдущем году превышал GEL 100 000, и они рассчитаны в обзоре, а не процитированы из источника.

Вопрос проживания — это отдельная проверка. Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, который владеет несельскохозяйственной недвижимостью с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, причём стоимость определяет аккредитованный оценщик. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства использует те же слова, а обзор как получить вид на жительство в Грузии описывает шаги подачи заявления. Стоимость ровно USD 150 000 не превышает эту границу.

Таблица сравнивает заявленные цены, но правило о виде на жительство зависит от рыночной стоимости, определённой оценщиком, а не от цены по договору, поэтому цена ниже границы может быть оценена выше неё, и наоборот. Результат для конкретной квартиры становится известен только после проведения оценки. Существует и более высокая категория вида на жительство для недвижимости дороже USD 300 000, условия которой приведены на странице SDA, и здесь они не пересказываются.

Что касается финансирования, Национальный банк Грузии (NBG) устанавливает предельное отношение кредита к стоимости 90 % для кредитов в лари и 70 % для кредитов в иностранной валюте. Следующая таблица показывает собственные средства, которые остаются при этих лимитах для каждой заявленной цены, рассчитанные от заявленной цены. Кредитор применяет этот лимит к своей собственной оценке стоимости, которая может отличаться от заявленной цены, а каждый банк самостоятельно решает, выдавать ли кредит нерезиденту. Практику описывает обзор ипотеки в Грузии для иностранцев.

Страница застройщика не связывает с этим зданием ни один банк и ни одну ипотечную программу, и собственной страницы банка с названием этого здания найдено не было. Сборы за реестр и за юриста, а также любая комиссия агента добавляются к цене и определяются договором.

Что запросить в письменном виде перед бронированием или оплатой

Страница застройщика даёт статус, год, число квартир и перечень особенностей, но не даёт тех документов, от которых зависит покупка. Перечень ниже вытекает из тех пробелов, которые показаны в таблицах этого обзора. Каждый пункт — обычный запрос при перепродаже, и его можно направить продавцу до внесения задатка.

1. Полное юридическое имя или персональные данные продавца, документ, по которому продавец владеет квартирой, и выписку из Публичного реестра с владельцем, зарегистрированной площадью, кадастровым кодом и любой ипотекой или иным обременением.
2. Номер квартиры, этаж и планировку с зарегистрированной площадью, а также заявление о том, начисляется ли цена на общую площадь или на площадь без балконов.
3. Цену, её валюту, что в неё входит (отделка в нынешнем виде, оснастка, парковочное место, кладовая) и способ оплаты с распиской за каждый платёж.
4. Дату, когда квартира была передана первому владельцу, и документ, по которому здание было принято в эксплуатацию, поскольку источники называют 2019, 2020 и май 2021 года.
5. Полное юридическое имя и регистрационные данные организации, построившей здание, поскольку x2.ge её не называет, вместе с разрешением на строительство и разрешёнными этажами и квартирами.
6. Остаётся ли на квартире какой-либо долг, рассрочка или залог в пользу застройщика или банка, и справку о снятии, если остаётся.
7. Что охватывала отделка white frame при передаче квартиры и что нынешний владелец изменил или встроил, с любыми согласованиями этих изменений.
8. Справку от объединения собственников жилья или управляющей компании: ежемесячный платёж, что он покрывает, любую задолженность и правила пользования верандой, тренажёрным залом, кафе и гаражом.
9. Нынешний статус, правила и платежи бассейна и спа-центра, названных в описании застройщика, включая вопрос, может ли владелец им пользоваться.
10. Регистрируется ли парковочное место вместе с квартирой или отдельно, и номер места.
11. Выписки по коммунальным счетам (электричество, газ, вода и уборка), показывающие отсутствие долга на дату передачи покупателю.
12. Кто платит сбор за реестр и с какой скоростью обработки, и кто присутствует при регистрации — лично, по доверенности или через онлайн-смарт-контракт.
13. Возможна ли ипотека в названном банке для этой квартиры и что банк требует от нерезидента.
14. Рыночную стоимость, на которую будут опираться налоговое положение и положение покупателя по виду на жительство, и имя аккредитованного оценщика, если планируется вид на жительство.

Ответы должны быть зафиксированы в договоре или в подписанном приложении к нему, поскольку объявление или веб-страница могут измениться без какого-либо уведомления. Форму бронирования следует внимательно прочитать на предмет условий возврата задатка до того, как её подпишут. Грузинский юрист может прочитать выписку и договор вместе и сопоставить их друг с другом, а на странице тарифов самого реестра указано, сколько стоит выписка.

Как это здание соотносится с другими проектами x2 и ближайшими объектами Тбилиси

На x2.ge перечислены четыре текущих и шесть завершённых проектов. Таблица показывает, что печатает собственная страница проекта на сайте застройщика по каждому проекту, чтобы цифры можно было сравнить на одной и той же основе. Pool House и X2 Mtskhetaze оба указывают 2020 год как год завершения, а Pool House стоит рядом с Shartava Fusion. Данные взяты со страниц, прочитанных 13 ноября 2026 г., а цифры самого застройщика не сверялись ни с каким другим источником.

На этом сайте есть и проекты других застройщиков в том же районе. Они различаются тем, что публикуют их застройщики, и на каждой странице приведены свои цифры, так что сравнивать следует по странице самого проекта. Таблица приводит их как контекст и не утверждает, что один лучше другого. Для готового здания в другой части города похожей информационной страницей на этом сайте служит профиль BLOX Krtsanisi. Более широкая картина — в обзоре цен на недвижимость в Тбилиси и на странице Грузии.

Общий обзор города находится на странице Тбилиси, а архив по всей Грузии — это страница Грузии.

О X2 Development (застройщик)

Застройщик X2 Shartava Pool House Tbilisi — X2 Development, на своём сайте он пишется как x2 Development и X2 Development. На странице «О нас» сказано, что компания основана в 2014 году. В журнальной статье 2019 года говорится, что четыре человека начали работу компании примерно за пять лет до написания статьи.

Эти числа различаются в зависимости от языковой версии. 13 ноября 2026 г. английский текст «О нас» сообщает, что у компании 3 завершённых и 6 текущих проектов в Тбилиси и других крупных городах, а грузинский текст — 5 завершённых, 6 текущих и 5 запланированных по всей Грузии. Страница проектов перечисляет четыре текущих и шесть завершённых проектов: Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House и X2 Mtskhetaze. Всё это приведено в обзоре так, как напечатано на сайте.

Страница контактов печатает офис как № 29 на улице Zhiuli Shartava в Тбилиси, рядом с этим зданием. Сайт ведётся на грузинском языке, а страницы проектов есть также в английской и русской версиях. Страницы, прочитанные для этого обзора, не печатают зарегистрированного названия компании или идентификационного кода, а реестр компаний не запрашивался, поэтому в обзоре не названо никакое юридическое лицо.

На страницах застройщика о текущих проектах описывается собственная беспроцентная рассрочка с указанным размером участия. Для этого построенного здания таких условий нигде не напечатано. В обзоре не утверждается партнёрство с каким-либо банком или брендом, поскольку сайта партнёра, подтверждающего его, найдено не было. Всё, что покупателю квартиры на вторичном рынке нужно от застройщика, например акт передачи или документ на здание, покупатель должен запрашивать в письменном виде.

Часто задаваемые вопросы

Продаётся ли X2 Shartava Pool House Tbilisi до сих пор от застройщика?

Нет. Страница застройщика о X2 Shartava Pool House Tbilisi сообщает, что все квартиры проданы, и не печатает ни цены, ни остатков, а Korter сообщает, что квартиры от застройщика проданы. Квартиры встречаются только как объявления продавцов на сайтах объявлений, а это заявленные цены, но не цены застройщика. 13 ноября 2026 г. Korter показывал четыре из них — от USD 110 700 до USD 198 000.

Когда был завершён X2 Shartava Pool House Tbilisi?

Источники расходятся между собой. Страница застройщика указывает 2020 год как дату завершения, Korter сообщает, что один дом передан в 2019 году, а запись Geoln, опубликованная в 2019 году, называет планируемым завершением май 2021 года и устарела. В обзоре каждая дата приведена вместе со своим источником. Дату передачи квартиры и дату приёмки здания в эксплуатацию следует запросить у продавца в письменном виде.

Сколько этажей и квартир в X2 Shartava Pool House Tbilisi?

Страница застройщика печатает 23 этажа и 260 квартир, и Korter печатает те же цифры. Текст застройщика называет 18 жилых этажей и 4 коммерческих и офисных этажа, а его селектор этажей рисует 226 квартир на этажах с 5-го по 20-й. Более старая запись Geoln даёт 263 квартиры. Обзор показывает эти цифры рядом с их источниками и не сводит их воедино, поэтому решающее значение имеют договор и выписка из реестра.

Какие бывают площади квартир?

В селекторе застройщика 12 планировок от 53,7 м² до 121,8 м²: по перечням комнат пять однокомнатных с одной спальней, шесть с двумя спальнями и одна с тремя спальнями. Korter печатает диапазон от 60,8 до 133 м². База расчёта площади, с балконами или без, различается от планировки к планировке, поэтому нужно использовать зарегистрированную площадь из выписки Публичного реестра вместе с номером планировки от продавца.

Есть ли в здании бассейн?

Название здания и описание застройщика упоминают бассейн и спа-центр, а Korter указывает бассейн среди инфраструктуры. Ни один источник, прочитанный для этого обзора, не сообщает, работает ли бассейн, кто может им пользоваться и на каких условиях. Покупателю, который опирается на бассейн при принятии решения, следует запросить у управляющей организации здания нынешний статус, правила и платежи в письменном виде.

Может ли нерезидент владеть квартирой в этом здании?

Да. Иностранец может владеть квартирой так же, как гражданин, а право вносится в Публичный реестр, как этого требует статья 183 Гражданского кодекса. Ограниченная категория — сельскохозяйственная земля. Иностранный покупатель может подписать договор либо лично, через доверенность с апостилем или через онлайн-сервис смарт-контракта реестра с забронированной виртуальной встречей.

Может ли владелец здесь подать заявление на вид на жительство?

Может, если недвижимость владельца имеет оценочную рыночную стоимость свыше эквивалента USD 150 000 в лари. Агентство развития государственных услуг требует, чтобы стоимость определял аккредитованный оценщик. Две из четырёх заявленных цен Korter на 13 ноября 2026 г. были ниже USD 150 000 и две выше, но решает стоимость, определённая оценщиком, а стоимость ровно USD 150 000 эту границу не превышает.

Какой налог на имущество применяется к владельцу здесь?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году составлял GEL 100 000 или меньше. Для более высоких доходов статья 202(5) устанавливает ставку от 0,8 до 1 % рыночной стоимости на конец предыдущего года. Декларация подаётся до 1 ноября, платёж вносится до 15 ноября, а на странице Службы доходов есть калькулятор для физических лиц.

Какие документы покупатель должен увидеть при перепродаже?

Выписку из Публичного реестра по квартире, договор купли-продажи, справку объединения собственников жилья или управляющей компании о платежах и задолженности, выписки по коммунальным услугам, документ о приёмке здания в эксплуатацию и юридическое наименование организации, которая его построила. Раздел 9 даёт полный перечень из четырнадцати пунктов, каждый из которых вытекает из пробела, показанного в таблицах этого обзора.

Где находится X2 Shartava Pool House Tbilisi и как далеко метро?

Он стоит по адресу Shartava Street 31/33 в районе Сабуртало. Рассчитанные расстояния по прямой от маркера на карте застройщика составляют 0,86 км до станции Medical University, 1,16 км до станции Technical University и 1,25 км до Tsereteli. Запись Geoln 2019 года даёт для первых двух 9 и 11 минут. Пешие маршруты длиннее прямой линии, и их следует проверить на месте до принятия какого-либо решения.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• x2.ge: страница проекта Shartava Pool House, грузинская и английская версии, с поэтажными схемами и двенадцатью страницами квартир, прочитано 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница «О нас», английская и грузинская версии, прочитано 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница проектов, прочитано 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница контактов (только адрес офиса), прочитано 13 ноября 2026 г.
• Korter: Shartava Pool House в Тбилиси, цены и объявления прочитаны 13 ноября 2026 г.
• Geoln: Shartava Pool House, объект 573, опубликовано 02.10.2019
• Entrepreneur Georgia: статья о X2 Development, 23 октября 2019 г. (на грузинском)
• OpenStreetMap: положение маркера карты x2.ge; адрес найден через Nominatim 13 ноября 2026 г.
• Википедия: район Сабуртало
• Википедия: Medical University (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Technical University (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Tsereteli (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Gotsiridze (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Delisi (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Didube (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Vazha-Pshavela (Тбилисский метрополитен)
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимости
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сервис регистрации смарт-контрактов
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• Закон Грузии об объединениях собственников жилья, matsne.gov.ge
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю, matsne.gov.ge
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• EY Georgia: налоговый и правовой обзор за июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: страница налога на имущество и калькулятор
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции

Расстояния по прямой, суммы по комнатам, доли селектора, пересчёты по курсу Национального банка и налоговые границы рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.