پروژه Archi Rivertown Tbilisi یک مجتمع مسکونی متشکل از شش بلوک فهرست‌شده در خیابان داوید آگماشنبلی در محلهٔ دیگومی ۸ و در کنار مرکز خرید Tbilisi Mall است؛ صفحه‌های سازنده (archi.ge، بررسی‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) یک بلوک A پنج‌طبقهٔ تکمیل‌شده و پنج بلوک دیگر در دست ساخت را نشان می‌دهند و در فهرست عمومی واحدها ۵۳۶ آپارتمان ثبت شده است.
این راهنمای پروژه Archi Rivertown Tbilisi همان صفحه‌ها را به همان صورتی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دیده می‌شدند می‌خواند و در کنار آن‌ها آنچه Korter و صفحهٔ کارگزار OPR دربارهٔ قیمت، تعداد واحدها و تحویل منتشر کرده‌اند را می‌آورد، هر مورد با ذکر منبع و تاریخ. سایت archi.ge برای این پروژه نه قیمتی منتشر کرده و نه تاریخ تحویلی، به همین دلیل راهنما همهٔ ارقام را کنار هم می‌گذارد و میان آن‌ها داوری نمی‌کند. افزون بر آن، پیشینه‌ای مستند دربارهٔ دیگومی و دربارهٔ خرید ملک، مالیات‌ها و اقامت در گرجستان اضافه شده است.
سازنده در صفحهٔ مجتمع یک مجتمع چندمنظورهٔ ساختمان‌های مسکونی را توصیف می‌کند که در خیابان آگماشنبلی، کنار محلهٔ دیگومی ۸ و مرکز خرید Tbilisi Mall قرار دارد. امکانات فهرست‌شده شامل حیاط محوطه‌سازی‌شده، استخر روباز و اسپا، مرکز تناسب‌اندام، زمین‌های ورزشی، فضای کودکان، لابی با بار باز و پارکینگ روباز و سرپوشیده است. متن مربوط به بلوک‌های B تا G اضافه می‌کند که یک کافه، یک سوپرمارکت و یک داروخانه در محوطه «خواهند بود».
این محل در قالب چند بلوک ساخته می‌شود که در زمان‌های مختلف به وب‌سایت اضافه شده‌اند. بلوک A پنج طبقه دارد و تکمیل‌شده نشان داده می‌شود. بلوک‌های B و C نیز پنج طبقه دارند، بلوک‌های E و F یازده طبقه و بلوک G پانزده طبقه.
در تصویر هوایی بلوک‌ها از A تا G برچسب خورده‌اند، اما archi.ge صفحه‌ای برای بلوک D ندارد و Korter می‌نویسد که بلوک D «برنامه‌ریزی‌شده» است. سازنده برای مصالح ساختمانی از بلوک‌های YTONG نام می‌برد و می‌گوید تا ۴۰ درصد در انرژی صرفه‌جویی می‌کنند؛ این ادعای خود سازنده است و در اینجا آزمون نشده است.
آنچه archi.ge منتشر نمی‌کند برای خریدار به اندازهٔ آنچه منتشر می‌کند اهمیت دارد: قیمت، تاریخ تحویل، طرح پرداخت برای بلوک‌های فعلی، تعداد کل واحدها، فهرست مصالح و کار نهایی و نام نهادی که قرارداد را امضا می‌کند. فهرست عمومی واحدها برای هر واحد قیمت ۰ برمی‌گرداند. قیمت‌های موجود در وب از Korter و صفحهٔ کارگزار OPR می‌آیند که هر دو در بخش ۵ آمده‌اند و هیچ‌کدام قیمت Archi نیستند.
| واقعیت‌های کلیدی دربارهٔ Archi Rivertown Tbilisi | طبق انتشارات (archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| موقعیت | خیابان داوید آگماشنبلی، دیگومی ۸، تفلیس؛ به گفتهٔ سازنده در کنار Tbilisi Mall. Korter عبارت «۲۱۷ David Agmashenebeli Alley» را در ناحیهٔ سابورتالو درج کرده است |
| سازنده | Archi (archi.ge)؛ صفحهٔ OPR نام «Archi Properties» را آورده است |
| وضعیت | بلوک A تکمیل‌شده، ۱۰۰ درصد؛ بلوک‌های B، C، E، F و G «Ongoing» با پیشرفت ۰ درصد. Korter (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶): بلوک A در ۲۰۲۵ تکمیل شده و پنج خانه در دست ساخت است |
| بلوک‌ها و طبقات | شش بلوک: A، B و C هر کدام ۵ طبقه؛ E و F هر کدام ۱۱؛ G با ۱۵ طبقه. Korter ۷ خانه را فهرست می‌کند؛ OPR از دو ساختمان ۵ طبقه یاد می‌کند |
| واحدها | شمارنده‌ها: ۴۸ فروخته‌شده و ۵۳۶ برای فروش در شش بلوک، مجموع ۵۸۴ که از شمارنده‌ها محاسبه شده است؛ جمع کل پروژه منتشر نشده است. Korter: ۴۰ آپارتمان در بلوک A. OPR: ۱۱۰ آپارتمان |
| متراژ آپارتمان‌ها | از ۳۸٫۵ تا ۱۹۵٫۱ متر مربع در فهرست عمومی واحدها (۵۳۶ آپارتمان). Korter یک استودیوی ۳۲٫۹ متر مربعی را فهرست کرده است؛ OPR بازهٔ ۳۲٫۹ تا ۹۵ متر مربع را می‌دهد |
| قیمت از | سازنده منتشر نکرده است. Korter: از USD ۱٬۸۷۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶). OPR: «from USD ۶۲٬۴۰۰» و «USD ۵۹٬۲۰۰» (بدون تاریخ) |
| تحویل | سازنده منتشر نکرده است. Korter: سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۸ برای بلوک‌های B و C. OPR: ۲۰۲۸ |
| طرح پرداخت | برای بلوک‌های فعلی چیزی منتشر نشده است. اطلاعیهٔ راه‌اندازی بلوک A در ۳ آوریل ۲۰۲۳: اقساط تا ۱۲ سال، بدون پیش‌پرداخت. Korter: اقساط در دسترس است. OPR: «multiple ۰% plans» |
| نازک‌کاری | سازنده ذکر نکرده است. Korter: «premium frame». OPR: «Green Frame» |
| حیاط | ۵٬۰۰۰ متر مربع در متن بلوک A؛ ۸٬۲۹۶٫۹ متر مربع در متن بلوک‌های B تا G |
| مختصات | ۴۱٫۸۱۸۴ N، ۴۴٫۷۷۲۵ E در داده‌های مجتمع در archi.ge |
اطلاعات عمومی دربارهٔ پروژه از سازنده، یک پورتال آگهی و یک صفحهٔ کارگزار به دست می‌آید و ارقام همیشه با هم نمی‌خوانند. جدول اول مقادیر را کنار هم می‌گذارد. صفحه‌های سازنده با عبارت «به گفتهٔ سازنده» نقل می‌شوند؛ هر رقم دیگر «به گفتهٔ» همان سایت نام‌برده و در تاریخ ذکرشده آمده است و راهنما تصمیم نمی‌گیرد کدام درست است.
| مورد | به گفتهٔ سازنده (archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | به گفتهٔ Korter (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) | به گفتهٔ OPR (بدون تاریخ، دیده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|
| تعداد بلوک‌ها | شش صفحهٔ بلوک: A، B، C، E، F، G. خبر ارائهٔ ۲۵ مارس ۲۰۲۴ از ۵ ساختمان کم‌ارتفاع سخن می‌گوید | ۷ خانه؛ بلوک D «برنامه‌ریزی‌شده»؛ متن توضیحات از چهار ساختمان ۵ طبقه می‌گوید | دو ساختمان ۵ طبقه |
| طبقات | A، B، C: ۵؛ E، F: ۱۱؛ G: ۱۵ | ۵ طبقه برای پروژه | ساختمان‌های ۵ طبقه |
| واحدها | شمارنده‌ها به تفکیک بلوک (جدول زیر)؛ بدون جمع کل | بلوک A: ۴۰ آپارتمان؛ ۱۹، ۵۳ و ۵۳ واحد برای فروش در بلوک‌های A، B و C | ۱۱۰ آپارتمان |
| وضعیت | A تکمیل‌شده؛ B، C، E، F، G در دست ساخت | A «در ۲۰۲۵ تحویل شده»؛ پنج خانه در دست ساخت | ذکر نشده |
| تحویل | منتشر نشده | B و C: سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۸؛ E، F، G: در دست ساخت | ۲۰۲۸ |
| قیمت | منتشر نشده؛ فیلد قیمت برای هر ۵۳۶ آپارتمان برابر ۰ | «قیمت با درخواست»؛ به ازای هر متر مربع «از $۱٬۸۷۰» | «From USD ۶۲٬۴۰۰»؛ همچنین «USD ۵۹٬۲۰۰» |
| حیاط | ۵٬۰۰۰ متر مربع (A)؛ ۸٬۲۹۶٫۹ متر مربع (B تا G) | ۵٬۰۰۰ متر مربع | ۸٬۵۰۰ متر مربع محوطهٔ سبز |
| نشانی | «D. Aghmashenebeli Alley, Tbilisi»؛ Digomi ۸ | David Agmashenebeli Line, ۲۱۷؛ ناحیهٔ سابورتالو | Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi ۸ |
شمارنده‌های archi.ge در صفحهٔ مجتمع قرار دارند و به تفکیک بلوک فهرست شده‌اند. فهرست واحدهایی که خود سایت از آن استفاده می‌کند برای هر آپارتمان فروخته‌نشده یک رکورد برمی‌گرداند و تعداد رکوردها در هر بلوک با شمارندهٔ «برای فروش» برابر است. صفحه‌های بلوک‌ها فیلدهای «فروخته‌شده» و «برای فروش» خودشان را ۰ نشان می‌دهند، بنابراین ارقام زیر از صفحهٔ مجتمع است.
| بلوک | طبقات | وضعیت (پیشرفت) | شمارندهٔ فروخته‌شده | شمارندهٔ «برای فروش» | آپارتمان‌ها در فهرست عمومی | تاریخ ایجاد رکورد صفحهٔ بلوک | Korter، ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | ۵ | تکمیل‌شده (۱۰۰%) | ۲۳ | ۱۷ | ۱۷ | ۴ ژانویهٔ ۲۰۲۳ | ۴۰ آپارتمان، ۱۹ برای فروش؛ «تکمیل‌شده در ۲۰۲۵» |
| B | ۵ | در دست ساخت (۰%) | ۱۳ | ۴۲ | ۴۲ | ۳ نوامبر ۲۰۲۵ | ۵۳ برای فروش؛ تکمیل در سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۸ |
| C | ۵ | در دست ساخت (۰%) | ۱۲ | ۴۳ | ۴۳ | ۴ نوامبر ۲۰۲۵ | ۵۳ برای فروش؛ تکمیل در سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۸ |
| E | ۱۱ | در دست ساخت (۰%) | ۰ | ۱۲۶ | ۱۲۶ | ۲۵ اوت ۲۰۲۶ | در دست ساخت |
| F | ۱۱ | در دست ساخت (۰%) | ۰ | ۱۲۶ | ۱۲۶ | ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ | در دست ساخت |
| G | ۱۵ | در دست ساخت (۰%) | ۰ | ۱۸۲ | ۱۸۲ | ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | در دست ساخت |
| جمع | ۴۸ | ۵۳۶ | ۵۳۶ | تعداد آپارتمان‌ها به گفتهٔ Korter: ۱۲۵ (۱۹ + ۵۳ + ۵۳) |
از جدول دو مقایسه به دست می‌آید. برای بلوک‌های A، B و C روی هم، archi.ge تعداد ۱۰۲ آپارتمان برای فروش را فهرست می‌کند (۱۷ + ۴۲ + ۴۳)، در حالی که شمارش پلان‌های Korter به ۱۲۵ می‌رسد (۲۰ استودیو، ۳ یک‌اتاقه، ۶۷ دواتاقه، ۳۲ سه‌اتاقه، ۱ چهار‌اتاقه و ۲ پنج‌اتاقه) که برابر با ۱۹ + ۵۳ + ۵۳ است؛ تفاوت ۲۳ مربوط به اختلاف شمارش یک پورتال با شمارندهٔ سازنده در تاریخ‌های متفاوت است. بلوک‌های E، F و G در archi.ge هستند اما در شمارش‌های Korter نیستند.
صفحهٔ OPR از ۱۱۰ آپارتمان در دو ساختمان سخن می‌گوید. شمارنده‌های archi.ge برای بلوک‌های B و C روی هم ۱۱۰ می‌شود (۵۵ + ۵۵)، اما OPR مشخص نمی‌کند کدام ساختمان‌ها مدنظر است، پس این تطابق فقط حسابی است. ستون «رکورد ایجاد شد» تاریخ ایجاد رکورد هر بلوک در داده‌های سایت است. این ستون نشان می‌دهد صفحهٔ هر بلوک چه زمانی به archi.ge افزوده شده و به‌تنهایی دربارهٔ زمان آغاز فروش چیزی نمی‌گوید.
مواردی که archi.ge برای این پروژه منتشر نمی‌کند: قیمت هر واحد؛ تاریخ تحویل یا تکمیل هر بلوک؛ تعداد کل واحدها؛ شرایط پرداخت برای بلوک‌های B تا G؛ وضعیت نازک‌کاری آپارتمان‌ها؛ و نام حقوقی نهادی که قراردادهای فروش را امضا می‌کند. این فهرست توصیف صفحه‌های سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ است و انتقادی در آن نیست. همین موارد در فهرست چیزهایی که باید درخواست شود، در بخش ۹، آمده‌اند.
بلوک A تنها بلوک مجتمع است که گزارش ساخت منتشرشده دارد. سازنده در صفحهٔ بلوک ۳۸ مورد ثبت پیشرفت تاریخ‌دار را فهرست کرده که هرکدام یک عکس و متنی کوتاه دارد: ۵ مورد در ۲۰۲۳، ۲۳ مورد در ۲۰۲۴، ۹ مورد در ۲۰۲۵ و ۱ مورد در ۲۰۲۶. در ۲۰۲۴ ثبت‌ها تقریباً هر دو هفته یک بار می‌آیند؛ پس از نوامبر ۲۰۲۴ فاصله‌ها از دو هفته تا نزدیک به چهار ماه متغیر است. تاریخ‌های زیر همان‌گونه است که در داده‌های صفحه ذخیره شده (UTC).
| تاریخ ثبت | آنچه ثبت گزارش می‌کند (خلاصه) |
|---|---|
| ۱۱ اکتبر ۲۰۲۳ | نخستین ثبت؛ یک عکس بدون متن |
| ۲۵ اکتبر ۲۰۲۳ | آماده‌سازی دال پی کامل شد؛ عایق‌کاری رطوبتی پی پایان یافت؛ ساخت پی آغاز شد |
| ۶ نوامبر ۲۰۲۳ | کارهای پی تکمیل شد؛ ستون‌های طبقهٔ ۲ آغاز شد |
| ۲۱ فوریهٔ ۲۰۲۴ | ستون‌های طبقهٔ اول تکمیل شد؛ عایق‌کاری رطوبتی دیوارهای تراز پارکینگ ۲− تکمیل شد |
| ۱۵ مهٔ ۲۰۲۴ | ستون‌های طبقهٔ ۵ تکمیل شد؛ بلوک‌چینی طبقهٔ اول در حال اتمام است |
| ۱۰ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ | بلوک‌چینی طبقه‌های ۴ و ۵ و جان‌پناه تکمیل شد؛ گچ‌کاری طبقه‌های ۲ و ۳ تکمیل شد |
| ۷ اوت ۲۰۲۴ | گچ‌کاری داخلی طبقهٔ ۵ تکمیل شد؛ کشیدن کف و لوله‌کشی فاضلاب در طبقه‌های ۱ تا ۵ تکمیل شد |
| ۱۶ اکتبر ۲۰۲۴ | درهای ورودی آپارتمان‌ها در طبقه‌های ۱ تا ۵ نصب شد |
| ۳۰ اکتبر ۲۰۲۴ | نماهای بالکن، نرده‌ها و درهای ضدحریق طبقه‌های ۱ تا ۵ تکمیل شد |
| ۲۶ نوامبر ۲۰۲۴ | نمای تهویه‌شده و عایق‌کاری بام در حال اتمام است؛ نصب آسانسور در حال اتمام است |
| ۲۷ ژانویهٔ ۲۰۲۵ | نمای تهویه‌شدهٔ طبقهٔ اول و آراستن لابی تکمیل شد؛ بهسازی حیاط و کارهای زهکشی آغاز شد |
| ۵ ژوئن ۲۰۲۵ | شبکهٔ فاضلاب تکمیل شد؛ عایق‌کاری بام، نصب آسانسور و کارهای حیاط در حال اتمام است؛ آب‌رسانی در جریان است |
| ۳۱ اکتبر ۲۰۲۵ | شبکهٔ آب‌رسانی تکمیل شد؛ فضای سبز آغاز شد |
| ۳۰ نوامبر ۲۰۲۵ | کاشت درخت و درختچه آغاز شد |
| ۸ ژانویهٔ ۲۰۲۶ | کاشت درخت و درختچه تکمیل شد (آخرین ثبت) |
اگر گزارش را به‌صورت یک توالی بخوانیم، ترتیبی را نشان می‌دهد که در آن یک بلوک پنج‌طبقه ساخته و تجهیز شده است: پی، اسکلت و ستون‌ها، بلوک‌چینی و گچ‌کاری، درهای آپارتمان‌ها و نماهای بالکن، نمای تهویه‌شده و لابی، و سپس شبکه‌ها و فضای سبز. میان ثبت پی در ۶ نوامبر ۲۰۲۳ و آخرین ثبت فضای سبز در ۸ ژانویهٔ ۲۰۲۶ کمی بیش از ۲۶ ماه فاصله است (محاسبه‌شده). اسکلت پس از حدود شش ماه به ستون‌های طبقهٔ ۵ رسید و درهای ورودی پس از حدود یازده ماه نصب شده بودند.
این فاصله‌ها از ثبت‌های منتشرشدهٔ یک بلوک محاسبه شده‌اند. آن‌ها برنامهٔ زمانی بلوک‌های B تا G نیستند که ارتفاعشان متفاوت است (E، F و G طبقه‌های ۱۱ و ۱۵ دارند) و گزارشی منتشر نمی‌کنند. فیلد وضعیت بلوک «Completed» و ۱۰۰ درصد را نشان می‌دهد، اما در صفحه هیچ تاریخ تکمیل، تاریخ تحویل یا پروانهٔ بهره‌برداری دیده نمی‌شود، بنابراین گزارش فقط پایان کارهایی را نشان می‌دهد که خودش فهرست کرده و بیش از آن چیزی نیست.
دو مورد تاریخ‌دار از سازنده دو سوی گزارش را در بر می‌گیرد. اطلاعیهٔ راه‌اندازی بلوک A که در ۳ آوریل ۲۰۲۳ منتشر شد، شش ماه پیش از نخستین ثبت گزارش بود. خبر ۲۵ مارس ۲۰۲۴ از ارائهٔ مجتمعی خبر می‌دهد که «currently under construction» است و از پنج ساختمان کم‌ارتفاع سخن می‌گوید، که با شش صفحهٔ بلوک امروز تفاوت دارد (بخش ۲).
برای بلوک‌های دیگر، تنها تاریخ‌های تحویل ثبت‌شده از سوی اشخاص ثالث است. Korter سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۸ را برای بلوک‌های B و C و «under construction» را برای E، F و G منتشر می‌کند؛ OPR سال ۲۰۲۸ را نشان می‌دهد.
Korter همچنین عکس‌هایی را از سه نقطهٔ ثابت نشان می‌دهد که آخرین به‌روزرسانی آن‌ها در اکتبر ۲۰۲۶ است، تا خواننده بتواند وضعیت کارگاه را با فیلد ۰ درصد خود سازنده مقایسه کند. تنها تاریخی که الزام‌آور است تاریخ تحویل مکتوب در قرارداد است و فهرست بخش ۹ آن را به یک درخواست تبدیل می‌کند.
فهرست آپارتمان‌هایی که archi.ge را تغذیه می‌کند یک رابط عمومی است که آپارتمان‌های فروخته‌نشدهٔ هر بلوک را برمی‌گرداند، برای هر آپارتمان یک رکورد، با متراژ کل، متراژ مفید، «متراژ تابستانی» (summer area) بیرونی و کد اتاق. برای این پروژه، در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ تعداد ۵۳۶ رکورد برگرداند (ساختمان‌های ۳۶۰، ۳۹۴، ۳۹۵، ۴۰۶، ۴۰۷ و ۴۰۸).
هیچ رکوردی فروخته‌شده یا رزروشده علامت نخورده و هر فیلد قیمت برابر ۰ است. هر رکورد از نوع «Flat» است؛ هیچ دفتر یا مغازه‌ای دیده نمی‌شود، هرچند فیلتر خود سایت نشان می‌دهد دفاتر به‌عنوان یک نوع وجود دارند.
| آپارتمان‌های فهرست‌شده به تفکیک بلوک و کد اتاق | آپارتمان‌های فهرست‌شده | متراژ کل (متر مربع) | متراژ مفید (متر مربع) |
|---|---|---|---|
| A، کد ۲ | ۱ | ۸۲ | ۴۸٫۵ |
| A، کد ۳ | ۸ | ۸۵٫۳ تا ۱۱۸٫۹ | ۶۶٫۷ تا ۶۹٫۶ |
| A، کد ۴ | ۱ | ۱۰۶ | ۸۰٫۵ |
| A، کد ۵ | ۷ | ۱۲۸٫۹ تا ۱۹۵٫۱ | ۱۰۲٫۴ تا ۱۳۵٫۴ |
| B، کد ۲ | ۲۹ | ۶۰٫۳ تا ۷۰٫۲ | ۴۳٫۹ تا ۵۳٫۳ |
| B، کد ۳ | ۱۳ | ۷۰٫۶ تا ۹۵ | ۶۰٫۹ تا ۶۹٫۲ |
| C، کد ۲ | ۳۰ | ۶۰٫۳ تا ۷۰٫۲ | ۴۳٫۹ تا ۵۳٫۳ |
| C، کد ۳ | ۱۳ | ۷۰٫۶ تا ۹۵ | ۶۰٫۹ تا ۶۹٫۲ |
| E، کد ۱ | ۴۵ | ۳۹٫۳ تا ۵۹٫۲ | ۳۰٫۸ تا ۴۵٫۶ |
| E، کد ۲ | ۵۷ | ۳۹٫۳ تا ۸۶٫۵ | ۳۰٫۸ تا ۵۷٫۱ |
| E، کد ۳ | ۲۳ | ۶۹٫۷ تا ۹۷٫۳ | ۵۱ تا ۵۶٫۹ |
| E، کد ۱۵ | ۱ | ۶۰٫۶ | ۴۵٫۶ |
| F، کد ۱ | ۴۵ | ۳۹٫۱ تا ۴۱٫۵ | ۳۱٫۴ تا ۳۱٫۹ |
| F، کد ۲ | ۷۵ | ۴۹٫۴ تا ۷۰٫۲ | ۳۷ تا ۵۴٫۹ |
| F، کد ۳ | ۴ | ۷۱٫۲ | ۵۰٫۷ |
| F، کد ۱۶ | ۲ | ۷۰٫۲ | ۵۴٫۲ |
| G، کد ۱ | ۷۸ | ۳۸٫۵ تا ۵۷٫۷ | ۳۱٫۱ تا ۳۴٫۵ |
| G، کد ۲ | ۷۸ | ۴۶٫۵ تا ۵۹٫۹ | ۳۶٫۱ تا ۴۵٫۲ |
| G، کد ۳ | ۲۶ | ۸۷٫۶ تا ۹۲٫۸ | ۵۶٫۶ تا ۵۷٫۳ |
در همهٔ بلوک‌ها آپارتمان‌های با کد ۱ تعداد ۱۶۸ است (۳۸٫۵ تا ۵۹٫۲ متر مربع، میانگین ۴۱٫۹ متر مربع)، با کد ۲ تعداد ۲۷۰ (۳۹٫۳ تا ۸۶٫۵ متر مربع، میانگین ۵۹٫۰ متر مربع)، با کد ۳ تعداد ۸۷ (۶۹٫۷ تا ۱۱۸٫۹ متر مربع، میانگین ۸۷٫۰ متر مربع)، با کد ۴ یک آپارتمان ۱۰۶ متر مربعی و با کد ۵ هفت آپارتمان (۱۲۸٫۹ تا ۱۹۵٫۱ متر مربع، میانگین ۱۵۷٫۲ متر مربع)، که همهٔ میانگین‌ها محاسبه‌شده‌اند.
سه رکورد کدهای ۱۵ و ۱۶ دارند که به‌عنوان تعداد اتاق خوانده نمی‌شوند و راهنما آن‌ها را «کد دیگر» فهرست کرده است. کد اتاق فیلد خود API است؛ تعداد اتاق‌خواب منتشر نمی‌شود.
در هر ۵۳۶ رکورد، متراژ کل برابر است با متراژ مفید به علاوهٔ «متراژ تابستانی» (با دقت ۰٫۱۵ متر مربع بررسی شد)، پس متراژ کل منتشرشده بخش بیرونی را هم شامل می‌شود. متراژ مفید حدود ۷۶ درصد متراژ کل را برای آپارتمان‌های با کد ۱ و ۲ و حدود ۶۸ درصد را برای کد ۳ تشکیل می‌دهد (محاسبه‌شده).
کوچک‌ترین متراژ مفید ۳۰٫۸ متر مربع و بزرگ‌ترین ۱۳۵٫۴ متر مربع است. تعریف «متراژ تابستانی» منتشر نشده است؛ احتمالاً بالکن‌ها و تراس‌ها را شامل می‌شود و بند متراژ در قرارداد مشخص می‌کند چه چیزی محاسبه می‌شود.
شماره طبقه‌ها در فهرست نشان می‌دهد آپارتمان‌ها کجا هستند. بلوک‌های E و F در هر یک از طبقه‌های ۳ تا ۱۱ تعداد ۱۴ آپارتمان فهرست کرده‌اند (۹ طبقه، ۱۲۶ آپارتمان) و بلوک G در هر یک از طبقه‌های ۳ تا ۱۵ تعداد ۱۴ آپارتمان (۱۳ طبقه، ۱۸۲ آپارتمان).
در طبقه‌های ۱ و ۲ این بلوک‌ها هیچ آپارتمانی فهرست نشده و متن سازنده نمی‌گوید در آن‌ها چه قرار دارد؛ تصاویر رندر فضای تجاری طبقهٔ همکف را نشان می‌دهند. بلوک A در طبقه‌های ۱ تا ۵ به ترتیب ۷، ۴، ۲، ۲ و ۲ آپارتمان فهرست کرده و بلوک‌های B و C در هر طبقه ۸ یا ۹ آپارتمان.
Korter و archi.ge برخی متراژهای یکسان را به‌گونه‌ای متفاوت برچسب‌گذاری می‌کنند، که هنگام جست‌وجو بر پایهٔ «تعداد اتاق» اهمیت دارد. جدول اندازه‌هایی را که در هر دو فهرست دیده می‌شوند به همان صورتی که منتشر شده‌اند کنار هم می‌گذارد و آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد.
| متراژ (متر مربع) | کد اتاق در archi.ge (بلوک A) | برچسب Korter (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|
| ۸۲ | ۲ | ۱ اتاقه، ۸۲ تا ۸۵٫۴ متر مربع |
| ۱۱۸٫۹ | ۳ | ۲ اتاقه، ۶۰٫۳ تا ۱۱۸٫۹ متر مربع |
| ۱۷۰٫۷ | ۵ | ۳ اتاقه، ۷۰٫۶ تا ۱۷۰٫۷ متر مربع |
| ۱۹۵٫۱ | ۵ | ۴ اتاقه، ۱۹۵٫۱ متر مربع |
| ۱۷۳٫۶ و ۱۷۴ | ۵ | ۵ اتاقه، ۱۷۳٫۶ تا ۱۷۴ متر مربع |
| در فهرست archi.ge نیست (کوچک‌ترین فهرست‌شده ۳۸٫۵ متر مربع) | ندارد | استودیو، ۳۲٫۹ متر مربع، ۲۰ آپارتمان |
OPR برای کل پروژه ۳۲٫۹ تا ۹۵ متر مربع را می‌دهد و مشخصات پروژه در Korter ۶۱٫۵ تا ۱۹۴٫۷ متر مربع را ذکر می‌کند، که دو بازهٔ دیگر در کنار ۳۸٫۵ تا ۱۹۵٫۱ متر مربع فهرست سازنده است.
نازک‌کاری را فقط پورتال‌ها توصیف می‌کنند: گزینهٔ نازک‌کاری در Korter «premium frame» است و OPR می‌نویسد واحدها در وضعیت «Green Frame» با قاب پنجرهٔ آلومینیومی، کف سیمان‌کاری‌شده و بالکن کاشی‌شده تحویل می‌شوند. archi.ge وضعیت آپارتمان‌ها را توصیف نمی‌کند، بنابراین اینکه تحویل به صورت «frame» چه چیزی را شامل می‌شود (دیوارها، گچ، سیم‌کشی، گرمایش، درها) موضوعی است که پاسخ کتبی می‌خواهد.
| امکانات یا مصالح | به گفتهٔ سازنده | به گفتهٔ Korter / OPR |
|---|---|---|
| حیاط | حیاط سبز ۵٬۰۰۰ متر مربعی (متن بلوک A)؛ حیاط محوطه‌سازی‌شدهٔ ۸٬۲۹۶٫۹ متر مربعی (متن‌های B تا G) | Korter ۵٬۰۰۰ متر مربع؛ OPR ۸٬۵۰۰ متر مربع |
| استخر و اسپا | استخر روباز و اسپا | Korter: استخر، اسپا و مرکز تناسب‌اندام برای ساکنان؛ OPR: استخر و اسپا |
| تناسب‌اندام و ورزش | مرکز تناسب‌اندام؛ زمین ورزشی (متن A)؛ زمین‌های پادل، فوتبال و بسکتبال (متن‌های B تا G) | Korter: استادیوم ورزشی، محل ورزش روباز؛ OPR: زمین‌های ورزشی |
| کودکان و اوقات فراغت | فضای کودکان؛ لابی و بار باز؛ بخش‌های استراحت | Korter: زمین بازی کودکان؛ OPR: فضای کودکان و بار لابی |
| بخش تجاری | کافه، سوپرمارکت و داروخانه: در متن بلوک A به‌عنوان جزو مجموعه و در متن‌های B تا G با عبارت «will feature» | Korter: مغازه‌ها و سوپرمارکت‌ها در نزدیکی؛ فهرستی برای داخل محوطه ندارد |
| پارکینگ | پارکینگ روباز و سرپوشیده | Korter: پارکینگ زیرزمینی و مهمان؛ OPR: پارکینگ سرپوشیده و روباز |
| تأسیسات و امنیت | ژنراتور و مخزن آب (نمادهای زیرساخت) | Korter: مجتمع دروازه‌دار، دوربین مداربسته ۲۴/۷، ژنراتور پشتیبان، مخزن آب، آسانسور مسافری |
| مصالح | بلوک‌های YTONG، بتن Heidelberg، شیشهٔ کم‌گسیل، پانل‌های HPL، رنگ Caparol؛ نمای Fundermax در بلوک A | Korter: بلوک‌های YTONG، نماهای پانل چوبی، پنجره‌های با قاب مشکی؛ OPR: نماهای تهویه‌شده، شیشهٔ Low-E |
فهرست زیرساخت سازنده مجموعهای از نمادهاست به علاوهٔ جمله‌هایی که در بالا نقل شد؛ اندازهٔ استخر، باشگاه یا زمین‌های ورزشی، ساعات کار، اینکه کدام امکانات میان همهٔ بلوک‌ها مشترک است و تاریخی که امکانات بلوک‌های B تا G باید آماده شود را نمی‌دهد.
از آنجا که متراژ حیاط از ۵٬۰۰۰ متر مربع در متن بلوک A به ۸٬۲۹۶٫۹ متر مربع در متن‌های بعدی تغییر می‌کند، نقشهٔ پیوست قرارداد سندی است که تعیین می‌کند چه چیزی ساخته می‌شود.
سازنده برای پروژه قیمتی منتشر نمی‌کند، بنابراین هر رقم زیر برآوردی از یک پورتال یا کارگزار است که منبعش ذکر شده است. Korter و OPR خود Archi نیستند، ارقامشان قیمت Archi نیست و هیچ‌کدام پیشنهاد فروش نیست.
تنها اظهار پرداخت تاریخ‌دار از خود Archi اطلاعیهٔ راه‌اندازی بلوک A در ۳ آوریل ۲۰۲۳ است که اقساط تا ۱۲ سال، بدون پیش‌پرداخت و تخفیف برای پرداخت یکجا را ذکر می‌کند؛ این اطلاعیه نمی‌گوید این شرایط برای بلوک‌های بعدی هم برقرار است.
| منبع و تاریخ | آنچه منتشر می‌کند | چه چیزی را پوشش می‌دهد |
|---|---|---|
| archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | بدون قیمت؛ فیلد قیمت برای هر ۵۳۶ آپارتمان فهرست‌شده ۰ است؛ سایت نشان می‌دهد قیمت آپارتمان‌ها منتشر نمی‌شود | بلوک‌های A، B، C، E، F، G |
| خبر Archi، ۳ آوریل ۲۰۲۳ | اقساط تا ۱۲ سال؛ بدون پیش‌پرداخت؛ تخفیف برای پرداخت یکجا | راه‌اندازی بلوک A |
| Korter، ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ | «قیمت با درخواست» برای هر پلان؛ به ازای هر متر مربع «از $۱٬۸۷۰»؛ اقساط «در دسترس»، جزئیات از سازنده؛ وام مسکن از TBC Bank | بلوک‌های A، B، C (۱۲۵ آپارتمان)؛ نازک‌کاری «premium frame» |
| OPR، بدون تاریخ | «Launch price from USD ۶۲٬۴۰۰» در سرصفحه؛ «Prices from USD ۵۹٬۲۰۰» و «Apartments start from USD ۵۹٬۲۰۰» پایین‌تر در صفحه؛ AED ۶۲۴K (استودیو، ۳۵۴ فوت مربع)، AED ۸۹۹K (۱-BR، ۶۴۶ فوت مربع)، AED ۹۴۴K (۷۵۳ فوت مربع) | استودیوها و واحدهای ۱ تا ۲ خوابه، ۳۲٫۹ تا ۹۵ متر مربع؛ «Green Frame» |
| OPR، بدون تاریخ | «۰% installment plan over ۲۲ months, with monthly payments from USD ۲٬۶۹۱»؛ تحویل ۲۰۲۸ | طرح برای کل پروژه اعلام شده است |
صفحهٔ OPR بازده‌های پیش‌بینی‌شدهٔ پروژه را هم منتشر می‌کند. این‌ها اظهارات کارگزار است و راهنما آن‌ها را بازتولید نمی‌کند. بر پایهٔ محاسبهٔ خود صفحه، ۲۲ قسط USD ۲٬۶۹۱ روی هم USD ۵۹٬۲۰۲ می‌شود (محاسبه‌شده) که تا حد گرد کردن با رقم USD ۵۹٬۲۰۰ صفحه برابر است؛ صفحه نمی‌گوید این دو به هم مربوط‌اند. اگر قیمت‌های شروع OPR به استودیوی ۳۲٫۹ متر مربعی که صفحه فهرست کرده مربوط باشد، برابر حدود USD ۱٬۸۹۷ و USD ۱٬۷۹۹ به ازای هر متر مربع می‌شوند (محاسبه‌شده با همین فرض).
برای دیدن اینکه برآورد هر متر مربع برای آپارتمان‌هایی که واقعاً فهرست شده‌اند چه معنایی دارد، جدول «از USD ۱٬۸۷۰ به ازای هر متر مربع» Korter را روی شش متراژ از فهرست سازنده اعمال می‌کند. رقم «از» در یک پورتال کف قیمت است و نه قیمت یک آپارتمان مشخص، پس نتایج حساب‌اند و نه قیمت‌گذاری. مبالغ لاری بر پایهٔ نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG)، یعنی GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، محاسبه شده است.
| متراژ اعمال‌شده (متر مربع) | کدام آپارتمان است | USD با ۱٬۸۷۰ به ازای هر متر مربع (محاسبه‌شده) | GEL با ۲٫۵۹۳۳ (محاسبه‌شده) | در مقایسه با USD ۱۵۰٬۰۰۰ (GEL ۳۸۸٬۹۹۵) |
|---|---|---|---|---|
| ۳۸٫۵ | کوچک‌ترین آپارتمان فهرست (بلوک G) | ۷۱٬۹۹۵ | ۱۸۶٬۷۰۵ | کمتر |
| ۶۰٫۳ | کوچک‌ترین آپارتمان در بلوک‌های B و C | ۱۱۲٬۷۶۱ | ۲۹۲٬۴۲۳ | کمتر |
| ۷۰٫۲ | بیشترین متراژ در آپارتمان‌های با کد ۲ در B، C، F | ۱۳۱٬۲۷۴ | ۳۴۰٬۴۳۳ | کمتر |
| ۹۵٫۰ | بیشترین متراژ در آپارتمان‌های با کد ۳ در B و C | ۱۷۷٬۶۵۰ | ۴۶۰٬۷۰۰ | بیشتر |
| ۱۰۶٫۰ | تنها آپارتمان با کد ۴ (بلوک A) | ۱۹۸٬۲۲۰ | ۵۱۴٬۰۴۴ | بیشتر |
| ۱۹۵٫۱ | بیشترین متراژ در فهرست (بلوک A) | ۳۶۴٬۸۳۷ | ۹۴۶٬۱۳۲ | بیشتر |
با USD ۱٬۸۷۰ به ازای هر متر مربع، متراژی که در آن یک آپارتمان به USD ۱۵۰٬۰۰۰ می‌رسد ۸۰٫۲ متر مربع است (محاسبه‌شده)؛ ۷۷ آپارتمان از ۵۳۶ آپارتمان فهرست‌شده بزرگ‌تر از آن‌اند. قاعدهٔ اقامت در بخش ۸ از ارزش بازار تعیین‌شده توسط ارزیاب استفاده می‌کند و نه از برآورد هر متر مربع، بنابراین این ستون فقط نشان می‌دهد رقم نسبت به قاعده کجا قرار می‌گیرد.
مجتمع در شمال غربی تفلیس قرار دارد. سازنده آن را در خیابان آگماشنبلی، کنار محلهٔ دیگومی ۸ و مرکز خرید Tbilisi Mall می‌گذارد و داده‌های مجتمع نقطهٔ ۴۱٫۸۱۸۴ N، ۴۴٫۷۷۲۵ E را می‌دهند. صفحه‌های بلوک‌ها از نقطهٔ دومی در حدود ۸۰ متر دورتر استفاده می‌کنند (محاسبه‌شده).
Korter نشانی را به ناحیهٔ سابورتالو نسبت می‌دهد و می‌نویسد «۲۱۷ David Agmashenebeli Alley, near the intersection with Ordzhonikidze Street»؛ OPR می‌نویسد «۲۱۷ Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi ۸». نام خیابان در منابع به چند شکل نوشته می‌شود.
مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ ناحیهٔ سابورتالو دیدی دیگومی، پاتارا دیگومی و روستای دیگومی را در میان محله‌های آن فهرست می‌کند که با برچسب ناحیهٔ Korter همخوان است. نام دیگومی قدیمی است: جادهٔ دیگومی (Digomi Road) به گفتهٔ ویکی‌پدیا یکی از جاده‌های مهم تاریخی خروجی از تفلیس بود که شهر را به دیگر بخش‌های گرجستان و قفقاز شمالی وصل می‌کرد و بخشی از آن بعدها به جادهٔ نظامی گرجستان تبدیل شد.
مقاله نمی‌گوید خیابان آگماشنبلی امروزی از همان مسیر می‌گذرد، بنابراین جاده در اینجا فقط به‌عنوان پیشینهٔ محلی آمده است.
برای سنجش مقیاس، گزارش جمعیت در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) برای تفلیس ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر را می‌دهد که ۱٬۳۰۹ هزار نفر در سکونتگاه‌های شهری و ۶۰٫۳ هزار نفر در سکونتگاه‌های روستایی زندگی می‌کنند، از مجموع ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر برای گرجستان (تفلیس ۳۴٫۷ درصد رقم کشوری است، محاسبه‌شده). این گزارش رقمی برای دیگومی یا سابورتالو نمی‌دهد. همچنین صفحهٔ شهر تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان را در این سایت ببینید.
سازنده فاصله‌ای منتشر نمی‌کند. جدول زیر از نقطهٔ مجتمع تا مکان‌هایی که مختصاتشان در ویکی‌پدیا منتشر شده فاصله را می‌سنجد؛ فاصله‌های مستقیم محاسبه‌شده و فاصله‌های جاده‌ای از سرویس مسیریابی عمومی OSRM در شرایط ترافیک آزاد در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ گرفته شده‌اند. از داده‌های جاده‌ای OpenStreetMap استفاده شده است. ارقام از یک نقطهٔ نقشه‌ای سنجیده شده‌اند و نه از ورودی ساختمان، و زمان ساعت اوج ترافیک نیستند.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها برای Archi Rivertown Tbilisi | چه جایی است | خط مستقیم (محاسبه‌شده) | از راه جاده (OSRM، ترافیک آزاد) | منبع مختصات |
|---|---|---|---|---|
| دانشگاه کشاورزی گرجستان | پردیس دانشگاهی | ۱٫۴۷ کیلومتر | ۲٫۴۸ کیلومتر، ۴ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| دانشگاه آزاد تفلیس | پردیس دانشگاهی | ۱٫۵۲ کیلومتر | ۲٫۵۴ کیلومتر، ۴ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| دانشگاه بین‌المللی دریای سیاه | دانشگاه | ۲٫۳۴ کیلومتر | ۴٫۹۰ کیلومتر، ۶ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| صومعهٔ جواری | صومعه‌ای بالای مسخت | ۳٫۹۱ کیلومتر | ۸٫۵۰ کیلومتر، ۱۰ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه مترو ساراجیشویلی | ایستگاه مترو | ۴٫۵۰ کیلومتر | ۷٫۶۷ کیلومتر، ۹ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه مترو گورامیشویلی | ایستگاه مترو | ۵٫۱۸ کیلومتر | ۸٫۶۹ کیلومتر، ۱۰ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه مترو دیدوبه | ایستگاه مترو | ۷٫۶۵ کیلومتر | ۹٫۷۱ کیلومتر، ۱۲ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| دریاچهٔ تفلیس (Tbilisi Sea) | مخزن آب | ۹٫۷۸ کیلومتر | ۱۳٫۷۲ کیلومتر، ۱۷ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه راه‌آهن تفلیس | ایستگاه مسافری | ۱۱٫۰۷ کیلومتر | ۱۴٫۳۰ کیلومتر، ۱۷ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| میدان آزادی | میدان مرکزی | ۱۴٫۱۲ کیلومتر | ۱۶٫۲۷ کیلومتر، ۱۹ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه | ۲۲٫۴۵ کیلومتر | ۳۲٫۹۰ کیلومتر، ۴۰ دقیقه | ویکی‌پدیا |
الگو چنین است: خوشه‌ای از پردیس‌های دانشگاهی در فاصلهٔ ۲٫۵ کیلومتری از راه جاده، نزدیک‌ترین ایستگاه مترو از میان ایستگاه‌هایی که در ویکی‌پدیا مختصات دارند در خط مستقیم ۴٫۵ کیلومتر دورتر است (ممکن است ایستگاه‌های دیگری هم باشد)، و مرکز شهر و فرودگاه به ترتیب ۱۶ و ۳۳ کیلومتر از راه جاده فاصله دارند. فهرست مترو کامل نیست. خریداری که به حمل‌ونقل عمومی تکیه می‌کند باید مسیر واقعی را آزمایش کند، زیرا زمان جاده‌ای در ترافیک آزاد دربارهٔ تواتر اتوبوس‌ها چیزی نمی‌گوید.
پورتال‌ها ادعاهایی اضافه می‌کنند که در اینجا راستی‌آزمایی نشده‌اند. Korter می‌گوید ساختمان‌ها با پیاده‌روی کوتاهی از Tbilisi Mall فاصله دارند، دانشگاه کشاورزی، کودکستان KIDS PLANET، مدارس شماره ۲۰۸ و شماره ۲۲۱، بیمارستان Ennoia، Carrefour، Nikora و سینمای Cavea را در میان مکان‌های نزدیک نام می‌برد، ایستگاه اتوبوسی را در پنج دقیقه پیاده‌روی قرار می‌دهد و حدود ۱۵ دقیقه با خودرو تا مرکز شهر و ۴۰ دقیقه تا فرودگاه را اعلام می‌کند.
OPR از ۱۵ تا ۲۰ دقیقه تا مرکز و ۲۵ تا ۳۰ دقیقه تا فرودگاه می‌نویسد. ارقام OSRM در بالا ۱۹ و ۴۰ دقیقه است.
Korter همچنین یک شمارهٔ کاداستر، 01.72.14.007.711، و یک «شناسنامهٔ ملک» را در بخش اسناد پروژه منتشر کرده است. شماره در اینجا فقط به همان صورت که منتشر شده آمده است؛ سندی که تأیید می‌کند کدام قطعه و کدام واحد خریداری می‌شود، مفاد استخراج‌شده از ثبت عمومی (Public Registry) برای قطعه در قرارداد است.
سازنده مراحل خرید را منتشر نمی‌کند، بنابراین ترتیب زیر از قانون گرجستان و هزینه‌هایی که خود دفتر ثبت منتشر کرده می‌آید. خریدار آپارتمان در بلوکی که هنوز در دست ساخت است، مانند بلوک‌های B تا G، با همان قاعدهٔ حقوقی روبه‌رو می‌شود که خریدار آپارتمان تکمیل‌شده: ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌گوید برای تملک یک مال غیرمنقول معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت تملک‌کننده در ثبت عمومی ثبت شود. مالکیت با ثبت پدید می‌آید.
تابعیت در گرجستان عمدتاً دربارهٔ زمین کشاورزی اهمیت دارد. ماده ۴ قانون اساسی مالکیت زمین کشاورزی دایرهٔ کسانی را که می‌توانند صاحب چنین زمینی شوند محدود می‌کند و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. راهنماهای اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم در این سایت وضعیت کلی و ترتیب معمول را شرح می‌دهند.
پیش از پرداخت، خریدار می‌تواند مدارک را بررسی کند. قانون گرجستان دربارهٔ مجوزها و پروانه‌ها در ماده ۳۶ می‌گوید هر کسی می‌تواند داده‌های ثبت‌شده در فهرست مجوزها و پروانه‌های یک نهاد را ببیند، حقی که خریدار می‌تواند هنگام درخواست داده‌های پروانهٔ یک بلوک به آن استناد کند. صفحهٔ سازنده نه پروانه را نام می‌برد و نه نهادی را که صادر کرده است. مفاد استخراج‌شده از ثبت مالک قطعه و هر بار ثبت‌شده را نشان می‌دهد.
| گام | چه کسی | زمان و هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| درخواست کتبی فهرست قیمت، نقشهٔ واحد، پیش‌نویس قرارداد و داده‌های پروانه | خریدار، سازنده | سازنده منتشر نکرده است | صفحهٔ سازنده |
| سفارش مفاد استخراج‌شده از ثبت عمومی برای قطعه و تطبیق کد کاداستر | خریدار، وکیل، آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) | GEL ۲۰ در ۱ روز کاری، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | خدمات اطلاعاتی NAPR |
| درخواست بررسی داده‌های پروانهٔ بلوک | خریدار، وکیل | دسترسی به داده‌های ثبت طبق ماده ۳۶ یک حق است | قانون مجوزها و پروانه‌ها |
| امضای رزرو و سپس قرارداد کتبی فروش | خریدار، سازنده | تاریخ و شرایط در قرارداد تعیین می‌شود؛ منتشر نشده | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پرداخت طبق جدول قرارداد | خریدار | برای بلوک‌های B تا G جدولی منتشر نشده است | صفحهٔ سازنده |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز، GEL ۳۵۰ در همان روز | صفحهٔ هزینهٔ ثبت NAPR |
| امضای از راه دور برای کسی که در خارج است | خریدار، NAPR | جلسهٔ مجازی از پیش رزروشده؛ آپوستیل از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان معتبر است | قرارداد هوشمند NAPR؛ جدول وضعیت HCCH |
هزینه‌های ثبت به مدتی که انتخاب می‌شود بستگی دارد و نه به قیمت. با نرخ رسمی GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD، این هزینه‌ها حدود USD ۵۷٫۸، USD ۱۰۴٫۱ و USD ۱۳۵٫۰ می‌شود (محاسبه‌شده).
همان صفحهٔ NAPR ثبت تعهد مرتبط با حق مالکیت را با همان سه هزینه فهرست می‌کند، که دسته‌ای است که قرارداد مربوط به واحدی که هنوز ساخته نشده ممکن است در آن بگنجد؛ قرارداد و ثبت تأیید می‌کنند کدام یک اعمال می‌شود. الحاق گرجستان به کنوانسیون آپوستیل در جدول HCCH به ۲۱ اوت ۲۰۰۶ تاریخ‌گذاری شده است، که مبنای قانونی‌سازی وکالت‌نامهٔ خارجی است.
برای بلوک A که تکمیل‌شده است، بررسی‌های خریدار شامل وضعیت ثبت هر آپارتمان و نیز قطعه می‌شود و پاسخ از مفاد استخراج‌شده می‌آید. تأمین مالی برای غیرمقیمان موضوع راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها است.
قاعدهٔ اقامت نخستین عددی است که خریدار خارجی دنبالش می‌گردد. صفحهٔ اجازه‌های اقامت آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای فرد خارجی دارای مالکیت ملک غیرمنقولی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری فهرست می‌کند، با این شرط که ارزش را ارزیاب دارای گواهی تعیین کند.
بند j از ماده ۱۵ قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت آستانه را با همان عبارت‌ها می‌آورد. صفحه هزینه‌های GEL ۳۰۰، ۴۵۰ و ۶۰۰ را برای تصمیم‌گیری در روز ۳۰، ۲۰ و ۱۰ تقویمی فهرست کرده است.
آزمون، ارزش‌گذاری ارزیاب است و نه قیمت قرارداد، و «بیش از» یعنی ارزش دقیقاً USD ۱۵۰٬۰۰۰ واجد شرایط نیست. با نرخ رسمی GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ آستانه برابر GEL ۳۸۸٬۹۹۵ است. اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری در همان صفحه به ملک با ارزش بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ مربوط می‌شود. جدول بخش ۵ نشان می‌دهد برآوردهای منتشرشدهٔ هر متر مربع نسبت به رقم اول کجا قرار می‌گیرند؛ این پیش‌بینی هیچ ارزش‌گذاری نیست.
مالیات بر دارایی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. قانون مالیات گرجستان در نسخهٔ تلفیقی، قانون شماره ۱۸۷۴ همان تاریخ را در میان اصلاحیه‌های خود فهرست می‌کند. بند ۵ ماده ۲۰۲ اکنون نرخ را برای دارایی مشمول مالیات یک شخص حقیقی، غیر از زمین، کمتر از ۰٫۸ درصد و بیشتر از ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین نمی‌کند، و بند a از بند ۱ ماده ۲۰۶ در صورتی معافیت می‌دهد که درآمد خانواده در آن سال از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد.
این تغییر در گزارش EY Georgia Tax and Law Brief برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش شده که آستانهٔ پیشین را GEL ۴۰٬۰۰۰ می‌داند.
متن‌هایی که پیش از آن تاریخ نوشته شده‌اند بازه‌های قدیمی را دارند که دیگر با قانون نمی‌خوانند. فقط به‌عنوان نمونهٔ حسابی، مثال ۶۰٫۳ متر مربعی بخش ۵ (GEL ۲۹۲٬۴۲۳ با برآورد «از») اگر معافیت اعمال نمی‌شد، با ۰٫۸ تا ۱ درصد سالانه GEL ۲٬۳۳۹ تا GEL ۲٬۹۲۴ می‌شد؛ ارزش بازار و آزمون درآمد برای هر مورد جداگانه تعیین می‌شود.
شخص حقیقی تا ۱ نوامبر اظهارنامه می‌دهد و تا ۱۵ نوامبر می‌پردازد (مواد ۲۰۵(۱۲) و ۲۰۵(۱۴)؛ صفحهٔ مالیات بر دارایی سازمان درآمد (Revenue Service) این تاریخ‌ها را به گرجی تکرار می‌کند). راهنمای مالیات بر دارایی مراحل اظهارنامه را شرح می‌دهد.
مالیات‌های دیگر از همان قانون: اجاره‌بهای فضای مسکونی که شخص حقیقی بدون کسورات دریافت می‌کند با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است (بند ۲ ماده ۸۱)، نرخ عمومی ۲۰ درصد است (بند ۱ ماده ۸۱)، مازاد درآمد از فروش آپارتمان مسکونی با نرخ ۵ درصد مالیات می‌خورد (بند ۳ ماده ۸۱) و مازاد حاصل از آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال مالکیت شده معاف است (ماده ۸۲ بند ۱ زیربند f.a).
نرخ مالیات بر ارزش افزوده ۱۸ درصد است (ماده ۱۶۶)؛ اینکه آیا برای یک عرضهٔ مشخص اعمال می‌شود و آیا قیمت اعلام‌شده شامل آن است یا نه، موضوع قرارداد است.
برای وام مسکن، صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان وام را به ۹۰ درصد ارزش ملک به لاری و ۷۰ درصد به ارز خارجی محدود می‌کند.
سقف نسبت پرداخت به درآمد ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارز خارجی، مگر آنکه درآمد به همان ارز باشد) برای درآمد ماهانهٔ خالص کمتر از GEL ۱٬۵۰۰، و ۵۰ یا ۳۰ درصد از GEL ۱٬۵۰۰ به بالاست. Korter اعلام می‌کند وام مسکن و اقساط TBC Bank برای پروژه در دسترس است؛ هر بانک شرایط خودش را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند. راهنمای اجازهٔ اقامت را نیز ببینید.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، تعیین‌شده توسط ارزیاب دارای گواهی | صفحهٔ SDA؛ قانون اتباع خارجی، ماده ۱۵ بند j |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL | صفحهٔ SDA |
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوادهٔ سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a)؛ rs.ge |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد برای اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ ۲۰ درصد نرخ عمومی | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)–(۲) |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵ درصد مالیات می‌خورد؛ آپارتمان مسکونی بیش از دو سال در مالکیت معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| ثبت مالکیت | GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ بر حسب مدت انتخاب‌شده | صفحهٔ هزینهٔ NAPR |
| سقف‌های وام مسکن | LTV برابر ۹۰ درصد (لاری)، ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ PTI بر حسب گروه درآمدی | صفحهٔ PTI و LTV بانک NBG |
| نرخ ارز مورد استفاده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی NBG |
از آنجا که archi.ge موارد بسیاری را منتشر نکرده است، هر شکاف زیر به سندی یا پاسخی تبدیل می‌شود که خریدار پیش از پرداخت می‌تواند درخواست کند، چه در فرم رزرو و چه در خود قرارداد فروش.
Archi چند پروژه در تفلیس را در archi.ge فهرست کرده و جدول شش مورد از آن‌ها را کنار این صفحه نشان می‌دهد. هر پروژه در این سایت راهنمای خودش را دارد. ارقام طبق archi.ge در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هستند و برآوردهای اشخاص ثالث برچسب خورده‌اند. جدول دربارهٔ اینکه کدام پروژه برای چه کسی مناسب است چیزی نمی‌گوید؛ فقط اطلاعات منتشرشده را در یک جا کنار هم می‌گذارد.
| پروژه | محله | وضعیت طبق archi.ge | آپارتمان برای فروش یا فهرست‌شده | اطلاعات قیمت |
|---|---|---|---|---|
| Archi Rivertown (همین صفحه) | دیگومی ۸، خیابان داوید آگماشنبلی | بلوک A تکمیل‌شده؛ B، C، E، F، G در دست ساخت | ۵۳۶ در فهرست عمومی | در archi.ge نیست؛ Korter از USD ۱٬۸۷۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Dighomi ۳ Tbilisi | دیدی دیگومی، خیابان شاه پارناوز | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده؛ C و D در ۴۸ درصد | ۸۰ آپارتمان و ۶۹ واحد با نوع «دفتر» | در archi.ge نیست؛ Korter از USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Alley Tbilisi | دیدی دیگومی، کیلومتر ۱۴ خیابان آگماشنبلی | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده؛ C در دست ساخت | ۱۳۱ آپارتمان و ۲ دفتر فروخته‌نشده | در archi.ge نیست؛ Korter از USD ۱٬۰۷۰ به ازای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Universe Tbilisi | سابورتالو، خیابان دانشگاه | بلوک‌های A و B در ۶۵ و ۶۷ درصد | ۱۱۵ فروخته‌نشده فهرست‌شده؛ مجموعهای ۲۵۷، ۲۷۰ و ۳۴۹ دیده می‌شود | در archi.ge نیست؛ Korter از USD ۲٬۱۶۲ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Horizon Tbilisi | اورتاچالا، خیابان واختانگ گورگاسالی | بلوک‌های A، B، C در ۶، ۲ و ۰ درصد | ۸۲۴ فروخته‌نشده فهرست‌شده | در archi.ge نیست؛ Korter «قیمت با درخواست» |
| Grand Avenue by Archi Tbilisi | خیابان دادیانی، نزدیک Dinamo Arena | کارهای مراحل اولیه | Wyndham Residences، ۵۹۱ آپارتمان در فروش | در archi.ge نیست؛ Korter از USD ۱٬۶۰۹ به ازای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Lilacs Tbilisi | موخیانی (گلدانی)، خیابان ر. گاباشویلی | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده؛ C در ۳ درصد | ۳۰۰ برای فروش | در archi.ge نیست؛ Korter از USD ۱٬۱۶۰ به ازای هر متر مربع (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) |
دو پروژه از این‌ها، Archi Alley و Archi Dighomi ۳، در همان محلهٔ دیدی دیگومی این مجتمع قرار دارند و بقیه در سابورتالو، اورتاچالا، نزدیک Dinamo Arena و در گلدانی. عبارت وضعیت از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر فرق می‌کند، زیرا archi.ge پیشرفت را به تفکیک بلوک گزارش می‌کند. توسعهٔ مشترک Archi با NEXT Property Group که در ۱ ژوئن ۲۰۲۶ اعلام شد، جداگانه به‌عنوان آگهی Kobuleti Beach Resort فهرست شده است. برای زمینهٔ بازار راهنمای قیمت ملک در تفلیس را ببینید.
Archi خود را در صفحهٔ دربارهٔ ما با شمارنده‌هایی توصیف می‌کند: ۵۵ پروژهٔ تکمیل‌شده، ۳۱ پروژهٔ در دست اجرا، ۲۰ سال تجربه، ۱٬۵۶۸٬۶۵۳ متر مربع ساخت تکمیل‌شده و ۱٬۲۳۸٬۴۶۸ متر مربع ساخت در دست اجرا، همان‌گونه که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد. این ارقام خود سازنده است و راهنما آن‌ها را راستی‌آزمایی نمی‌کند. متن بلندتر صفحه مجموعهای قدیمی‌تری دارد.
خبر ۱۵مین سالگرد شرکت در ۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ می‌گوید Archi در ۲۰۰۶ به دست ایلیا تسولایا، منی بنیش و ایراکلی کاپیانیدزه تأسیس شد، در ۲۰۰۸ وارد توسعهٔ ملک شد و زازا پاچولیا در ۲۰۱۸ یکی از مالکان همکار شد. خبر ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ از قرارداد حسابرسی با Deloitte برای صورت‌های مالی تلفیقی تهیه‌شده بر پایهٔ استانداردهای بین‌المللی گزارشگری مالی خبر می‌دهد. در زمینهٔ تفلیس، سازنده در صفحه‌های تماس خود دفترهایی را در خیابان ملیکیشویلی و چند نشانی دیگر فهرست کرده است.
خبر ارائهٔ Rivertown در ۲۵ مارس ۲۰۲۴ مدیرعامل، بنیان‌گذاران و نمایندهٔ TBC Bank را به‌عنوان سخنرانان نام می‌برد. این راهنما ادعاهای مربوط به سهم بازار، شمار ساکنان یا کشورهای سرمایه‌گذار را که در صفحه‌های سازنده آمده تکرار نمی‌کند، زیرا هیچ‌کدام با ذکر نهاد، سال و روش همراه نیستند. اسناد فروش جایی است که طرف قرارداد برای یک واحد در آن نام برده می‌شود.
این یک مجتمع مسکونی در خیابان داوید آگماشنبلی در محلهٔ دیگومی ۸ تفلیس و کنار مرکز خرید Tbilisi Mall است. archi.ge شش بلوک را نشان می‌دهد: بلوک A پنج‌طبقه تکمیل شده و بلوک‌های B و C پنج‌طبقه، E و F یازده‌طبقه و G پانزده‌طبقه در دست ساخت‌اند. فهرست عمومی واحدها ۵۳۶ آپارتمان فروخته‌نشده با متراژ ۳۸٫۵ تا ۱۹۵٫۱ متر مربع دارد. سازنده نه قیمتی منتشر می‌کند و نه تاریخ تحویلی.
سازنده «D. Aghmashenebeli Alley, Tbilisi» را می‌نویسد و آن را کنار محلهٔ Digomi ۸ و Tbilisi Mall قرار می‌دهد. Korter نشانی ۲۱۷ David Agmashenebeli Alley را در ناحیهٔ سابورتالو درج می‌کند و OPR نشانی ۲۱۷ Davit Aghmashenebeli Avenue, Dighomi ۸ را. نام خیابان به چند شکل نوشته می‌شود. مفاد استخراج‌شده از ثبت عمومی برای قطعه، که با کد کاداستر قرارداد تطبیق داده شود، نشان می‌دهد قطعه چگونه توصیف شده است.
جمع کل پروژه منتشر نشده است. شمارنده‌های archi.ge ۴۸ فروخته‌شده (بلوک‌های A، B، C) و ۵۳۶ برای فروش در شش بلوک را نشان می‌دهند، مجموع ۵۸۴ که از شمارنده‌ها محاسبه شده است. Korter برای بلوک A تعداد ۴۰ آپارتمان را منتشر می‌کند و ۱۹، ۵۳ و ۵۳ واحد برای فروش در بلوک‌های A، B و C می‌شمارد. OPR از ۱۱۰ آپارتمان در دو ساختمان یاد می‌کند. راهنما ارقام را ارائه می‌کند و میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند.
خیر. فیلد قیمت برای هر ۵۳۶ آپارتمان در فهرست عمومی ۰ است، سایت نشان می‌دهد قیمت آپارتمان‌ها منتشر نمی‌شود و هیچ بلوکی تاریخ تحویل ندارد. بلوک A تکمیل‌شده با ۱۰۰ درصد نشان داده می‌شود. بلوک‌های B تا G ۰ درصد را نشان می‌دهند. فهرست قیمت و تاریخ تحویل فقط از سازنده و به‌صورت کتبی، در فرم رزرو یا در قرارداد فروش به دست می‌آید.
Korter (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) برای هر پلان «قیمت با درخواست» و رقمی به ازای هر متر مربع «از $۱٬۸۷۰» منتشر می‌کند. OPR (بدون تاریخ) «from USD ۶۲٬۴۰۰» را در سرصفحه و USD ۵۹٬۲۰۰ را پایین‌تر منتشر می‌کند، با طرح ۲۲ ماههٔ ۰% از USD ۲٬۶۹۱ در ماه. این‌ها برآوردهای پورتال و کارگزارند و نه قیمت یا پیشنهاد Archi، و هرکدام به واحد و تاریخ بستگی دارد.
سازنده تاریخی منتشر نمی‌کند. Korter تکمیل را در سه‌ماههٔ اول (Q1) ۲۰۲۸ برای بلوک‌های B و C و «under construction» را برای E، F و G منتشر می‌کند؛ OPR سال ۲۰۲۸ را. گزارش خود بلوک A از ثبت پی در ۶ نوامبر ۲۰۲۳ تا آخرین ثبت فضای سبز در ۸ ژانویهٔ ۲۰۲۶ می‌رود که حدود ۲۶ ماه برای یک بلوک پنج‌طبقه است. این یک داده است و پیش‌بینی برای بلوکی دیگر نیست.
فهرست آپارتمان‌های سازنده متراژ کل را از ۳۸٫۵ متر مربع (بلوک G) تا ۱۹۵٫۱ متر مربع (بلوک A) می‌دهد. بلوک‌های B و C بازهٔ ۶۰٫۳ تا ۹۵ متر مربع را فهرست می‌کنند؛ بلوک‌های E، F و G بازهٔ ۳۸٫۵ تا ۹۷٫۳ متر مربع را. Korter یک استودیوی ۳۲٫۹ متر مربعی را فهرست می‌کند و OPR بازهٔ ۳۲٫۹ تا ۹۵ متر مربع را می‌دهد. کدهای اتاق در archi.ge و Korter متفاوت است و تعداد اتاق‌خواب منتشر نمی‌شود، بنابراین برای واحد انتخاب‌شده نقشهٔ کتبی لازم است.
archi.ge نازک‌کاری را بیان نمی‌کند. Korter گزینهٔ نازک‌کاری «premium frame» را فهرست می‌کند و OPR می‌گوید واحدها در وضعیت «Green Frame» با قاب پنجرهٔ آلومینیومی، کف سیمان‌کاری‌شده و بالکن کاشی‌شده تحویل می‌شوند. اینکه این برچسب‌ها چه چیزی را شامل می‌شوند در هیچ‌یک از دو صفحه تعریف نشده است. فهرست اتاق‌به‌اتاق آنچه تحویل داده می‌شود (دیوارها، گچ، سیم‌کشی، گرمایش، درها، تجهیزات بهداشتی) باید پیش از رزرو کتبی درخواست شود، همراه با تاریخی که تا آن نازک‌کاری باید آماده شود.
بله. طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی خرید به قرارداد کتبی و ثبت حق مالکیت تملک‌کننده در ثبت عمومی نیاز دارد و خارجی تحت همان مقررات یک شهروند امضا می‌کند. محدودیت اصلی تابعیت دربارهٔ زمین کشاورزی بر پایهٔ قانون اساسی مالکیت زمین کشاورزی است که آپارتمان را در بر نمی‌گیرد. هزینه‌های ثبت بر حسب مدت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ است.
اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت زمانی در دسترس است که ارزش بازار ملک، تعیین‌شده توسط ارزیاب دارای گواهی، از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری بیشتر باشد. ارزش دقیقاً USD ۱۵۰٬۰۰۰ واجد شرایط نیست. مالیات بر دارایی شخص حقیقی ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار است و اگر درآمد خانوادهٔ سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد معاف است (قانون مالیات، با اصلاحیهٔ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶). قواعد اجاره و فروش در بخش ۸ آمده است.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
