پروژه Archi Rustavi Georgia یک مجتمع مسکونی است که سازنده، یعنی Archi، آن را در خیابان گیورگی لئونیدزه، پلاک ۳۸ در شهر رستاوی، شهری مستقل در جنوب‌شرقی تفلیس، می‌سازد؛ صفحه‌های ساختمانی سازنده سه بلوک ۱۰ تا ۱۲ طبقه با مجموعاً ۵۸۶ آپارتمان را فهرست کرده‌اند که ۳۵۴ واحد آن «فروخته‌شده» و ۲۳۲ واحد «در دسترس برای فروش» علامت خورده و پیشرفت ساخت آن‌ها ۹۱، ۷۰ و ۶۷ درصد است.
این راهنما دربارهٔ پروژه Archi Rustavi Georgia، صفحه‌های پروژه در archi.ge را همان‌گونه که در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شدند می‌خواند و در کنار آن‌ها تنها پورتال آگهی را قرار می‌دهد که تاریخ‌های هر بلوک و قیمت هر متر مربع را منتشر می‌کند، یعنی Korter؛ هر رقم با منبع و تاریخش مشخص شده است. سازنده نه قیمتی منتشر کرده و نه تاریخ تحویلی. در جاهایی که منابع با هم اختلاف دارند، راهنما هر رقم را نشان می‌دهد و هیچ‌کدام را انتخاب نمی‌کند، و افزون بر آن اطلاعات مستند دربارهٔ رستاوی و دربارهٔ خرید ملک، مالیات و اقامت در گرجستان را اضافه می‌کند.
صفحهٔ پروژه در سایت سازنده این طرح را مجتمعی مسکونی و جدید معرفی می‌کند که به گفتهٔ سازنده به توسعهٔ شهری رستاوی کمک خواهد کرد. نشانی چاپ‌شده «N 38 Giorgi Leonidze st. Rustavi» است، در تقاطع خیابان‌های لئونیدزه و چرکاسکی، نزدیک فضایی که صفحه آن را «Leonidze Square» می‌نامد.
خبر Archi مورخ ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۴ این مجتمع را در رستاوی جدید قرار می‌دهد و صفحه می‌گوید که ۸ خانهٔ مسکونی را پیرامون یک محوطهٔ مرکزی با زمین‌های ورزشی و بازی کودکان، یک حیاط سبز به مساحت ۱۰٬۰۰۰ متر مربع، یک مهدکودک و پارکینگ باز و سرپوشیده به هم می‌پیوندد.
سه خانه از این هشت خانه امروز در archi.ge به‌صورت بلوک‌های A و B و C دیده می‌شوند و تصویر هوایی نقشهٔ استقرار در گالری بلوک‌های A تا H را علامت زده است. بلوک A دارای ۱۰ طبقه است و داده‌های واحدهای بلوک‌های B و C تا طبقهٔ ۱۲ ادامه می‌یابد. صفحه‌های ساختمان A و B و C پیشرفت ۹۱، ۷۰ و ۶۷ درصد را نشان می‌دهند، هرکدام با وضعیت «Ongoing»، و برای مجتمع یا هیچ‌یک از بلوک‌ها تاریخ پایانی ثبت نشده است.
آنچه archi.ge منتشر نمی‌کند برای خریدار همان‌قدر اهمیت دارد: قیمت هر آپارتمان، تاریخ تحویل، طرح پرداخت، نام شخصیت حقوقی‌ای که قرارداد فروش را امضا می‌کند، مجوز ساخت و نام معمار. این راهنما این نبودها را بی‌طرفانه بیان می‌کند و بدون هیچ قضاوتی آن‌ها را به درخواست‌های کتبی در بخش ۹ تبدیل می‌کند. Korter بخشی از این خلأ را با سه‌ماههٔ تکمیل هر بلوک و حداقل قیمت هر متر مربع پر می‌کند و این ارقام در اینجا همیشه به‌عنوان ارقام پورتال مشخص شده‌اند.
| واقعیت‌های کلیدی پروژه Archi Rustavi Georgia | آنچه منتشر شده است (سازنده، archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| موقعیت | رستاوی، N ۳۸ Giorgi Leonidze St، در تقاطع خیابان‌های لئونیدزه و چرکاسکی؛ رستاوی جدید بر اساس خبر Archi مورخ ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۴ |
| سازنده | Archi (archi.ge)؛ Korter نیز Archi را نام می‌برد |
| وضعیت | در حال ساخت: بلوک A معادل ۹۱ درصد، بلوک B معادل ۷۰ درصد، بلوک C معادل ۶۷ درصد (صفحه‌های ساختمان) |
| بلوک‌ها | سه بلوک فهرست شده (A و B و C)؛ بر اساس متن پروژه هشت خانه برنامه‌ریزی شده است؛ Korter چهار بلوک را فهرست می‌کند و بلوک D را برنامه‌ریزی‌شده می‌داند |
| طبقه‌ها | بلوک A دارای ۱۰ طبقه؛ بلوک‌های B و C تا ۱۲ طبقه در داده‌های واحدها |
| آپارتمان‌ها | بلوک A دارای ۱۶۸ واحد (۱۳۵ فروخته‌شده، ۳۳ برای فروش)؛ بلوک B دارای ۲۰۹ واحد (۱۳۸ و ۷۱)؛ بلوک C دارای ۲۰۹ واحد (۸۱ و ۱۲۸)؛ در مجموع ۵۸۶ واحد، ۳۵۴ فروخته‌شده و ۲۳۲ برای فروش |
| متراژ | از ۲۸٫۰ تا ۱۳۸٫۹ متر مربع در ۲۳۲ واحد فهرست‌شده؛ ۱اتاقه ۲۸٫۰ تا ۲۸٫۷، ۲اتاقه ۴۷٫۶ تا ۶۶٫۲، ۳اتاقه ۶۵٫۷ تا ۱۳۸٫۰، ۴اتاقه ۹۲٫۳ تا ۱۳۸٫۹ |
| قیمت از | سازنده منتشر نکرده است (هر واحد فهرست‌شده قیمت ۰ دارد)؛ Korter: از ۹۹۵ USD برای هر متر مربع، ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
| تحویل | سازنده منتشر نکرده است؛ Korter: بلوک A در Q4 ۲۰۲۶، بلوک‌های B و C در Q3 ۲۰۲۷، بلوک D برنامه‌ریزی‌شده |
| طرح پرداخت | سازنده منتشر نکرده است؛ Korter: پرداخت یک‌جا یا وام مسکن از TBC Bank |
| نازک‌کاری | سازنده ذکر نکرده است؛ Korter: نازک‌کاری داخلی جزئی، هزینهٔ بالکن در قیمت لحاظ شده است |
| پارکینگ | باز و زیرزمینی؛ ۱۷۵ جای شماره‌دار در سه نقشهٔ پارکینگ که ۳۸ جای آن «فروخته‌شده» علامت خورده است |
جدول زیر امکانات داخل مجموعه را که سازنده در کنار توضیح مفصل‌تر Korter فهرست کرده است کنار هم می‌گذارد. Korter بیشتر آن‌ها را به زمان آینده نوشته است و راهنما نیز همین‌گونه گزارششان می‌کند: به‌عنوان ویژگی‌های برنامه‌ریزی‌شدهٔ یک کارگاه ساختمانی، نه به‌عنوان تأسیسات تحویل‌شده.
| امکانات | سازنده (صفحهٔ پروژه و اخبار archi.ge) | Korter (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|
| حیاط | حیاط سبز ۱۰٬۰۰۰ متر مربعی | حیاط مشترک ۱۰٬۰۰۰ متر مربعی با مسیرهای پیاده‌روی و دسترسی محدود، به‌صورت برنامه‌ریزی‌شده |
| بازی و ورزش | زمین بازی کودکان و «Stadium» در فهرست زیرساخت؛ زمین‌های ورزشی و بازی کودکان در متن | زمین‌های بازی، زمین حصارکشی‌شدهٔ فوتبال و بسکتبال، دستگاه‌های ورزش در فضای باز، مسیرهای دوچرخه‌سواری و آلاچیق، به‌صورت برنامه‌ریزی‌شده |
| مرکز تناسب اندام | در اخبار ۱۱ و ۲۹ آوریل ۲۰۲۵ نام برده شده؛ در فهرست فعلی زیرساخت نیست | فهرست نشده |
| مهدکودک | در فهرست زیرساخت و در متن | یک مهدکودک نیز «will also open» در مجموعه |
| پارکینگ | پارکینگ فهرست شده؛ پارکینگ باز و سرپوشیده در متن | جاهای روباز، پارکینگ زیرزمینی و محل نگهداری دوچرخه |
| تأسیسات | ژنراتور و مخزن آب فهرست شده | ژنراتور پشتیبان برنامه‌ریزی‌شده، مخزن ذخیرهٔ آب نصب‌شده، تأسیسات متمرکز، حفاظت در برابر آتش و آیفون تصویری |
| فضای تجاری | فضای تجاری در خبر ۲۹ آوریل ۲۰۲۵ نام برده شده | مغازه‌ها و خدمات در طبقات همکف برنامه‌ریزی شده |
| مصالح | بلوک Ytong، شیشهٔ کم‌انتشار، پنل‌های HPL، رنگ Caparol | اسکلت بتن‌آرمهٔ یکپارچه، بلوک‌های نمای Ytong، بام‌های تخت با زهکشی |
اطلاعات عمومی دربارهٔ پروژه از صفحه‌های پروژه و ساختمان سازنده، از اخبار آن و از Korter به دست می‌آید و ارقام همیشه با هم سازگار نیستند. جدول آن‌ها را کنار هم می‌گذارد. هر خانه مقدار و منبع آن را نشان می‌دهد و راهنما تصمیم نمی‌گیرد که کدام درست است. ارقام سازنده با عبارت «به گفتهٔ سازنده» همراه با صفحه و تاریخ مشاهدهٔ آن نقل می‌شوند و ارقام Korter با عبارت «به گفتهٔ Korter» همراه با تاریخی که خود Korter چاپ کرده است.
| مورد | صفحه‌های پروژه و ساختمان سازنده (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | اخبار سازنده | Korter (صفحه در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد؛ قیمت‌ها ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|
| بلوک‌ها | متن: ۸ خانه؛ صفحه‌های ساختمان: A و B و C؛ تصویر نقشهٔ استقرار A تا H را علامت زده است | اخبار ۱۱ و ۲۹ آوریل ۲۰۲۵: ۸ ساختمان؛ ساخت در A در جریان است و B و C «set to begin shortly» (۲۹ آوریل ۲۰۲۵) | «Total ۴ houses»: A و B و C و بلوک برنامه‌ریزی‌شدهٔ D |
| آپارتمان‌ها | ۵۸۶ واحد در A تا C (۱۶۸ و ۲۰۹ و ۲۰۹)؛ ۲۳۲ واحد فهرست‌شده برای فروش | «۱۰ floors and ۱۶۸ apartments» در ساختمان اول (۲۹ ژوئیه ۲۰۲۴) | ۱۶۷ آپارتمان برای پروژه و برای بلوک A؛ ۶۵ آگهی فروش؛ شمارشی برای B و C نیست |
| طبقه‌ها | A: ۱۰؛ B و C: داده‌های واحدها تا طبقهٔ ۱۲ | ساختمان اول: ۱۰ طبقه | A: ۱۰؛ B و C: ۱۲ در فهرست خانه‌ها؛ مشخصات پروژه ۱۰ می‌گوید |
| تحویل | هیچ؛ تاریخ پایان برای مجتمع و هر بلوک خالی است | هیچ | A: Q4 ۲۰۲۶؛ B و C: Q3 ۲۰۲۷؛ D برنامه‌ریزی‌شده؛ شروع A در Q3 ۲۰۲۴ |
| متراژ | ۲۸٫۰ تا ۱۳۸٫۹ متر مربع در واحدهای فهرست‌شده | هیچ | پلان‌ها ۲۸ تا ۱۳۸ متر مربع؛ جدول مشخصات ۴۴٫۹ تا ۱۳۲٫۲ متر مربع |
| حداکثر ۳اتاقه | ۱۳۸٫۰ متر مربع (سه واحد در بلوک C) | هیچ | ۸۴٫۴ متر مربع |
| قیمت | هیچ (قیمت واحد ۰؛ متن اشتراک‌گذاری دعوت می‌کند دربارهٔ قیمت هر متر مربع پرس‌وجو شود) | هیچ | از ۹۹۵ USD برای هر متر مربع؛ هر پلان «price upon request» |
| نشانی | N 38 Giorgi Leonidze st. | ۳۸ G. Leonidze Street (۲۹ آوریل ۲۰۲۵)؛ رستاوی جدید (۲۹ ژوئیه ۲۰۲۴) | تقاطع خیابان‌های لئونیدزه و چرکاسکی؛ شمارهٔ کاداستر 02.03.02.309 |
برخی ارقام با هم هماهنگ‌اند. ۱۶۸ آپارتمان ساختمان اول در خبر ژوئیهٔ ۲۰۲۴ با مجموع واحدهای فروخته‌شده و برای‌فروش بلوک A در صفحهٔ ساختمان امروز برابر است (۱۳۵ به‌علاوهٔ ۳۳) و سه بلوک به هر روشی که جمع شوند ۵۸۶ می‌شوند. Korter برای بلوک A عدد ۱۶۷ را چاپ می‌کند که یکی کمتر است و رقم ۱۶۷ آن برای پروژه با اندازهٔ بلوک A به‌تنهایی برابر است، زیرا پورتال برای بلوک‌های B و C شمارش آپارتمان نمی‌دهد.
برخی دیگر هماهنگ نیستند. متن سازنده از هشت خانه سخن می‌گوید و صفحه‌هایش سه خانه را فهرست کرده‌اند؛ Korter چهار خانه می‌شمارد. داده‌های واحدها بلوک A را ۱۰ طبقه و بلوک‌های B و C را تا ۱۲ طبقه نشان می‌دهند، در حالی که جدول مشخصات Korter برای پروژه ۱۰ طبقه می‌گوید و فهرست خانه‌هایش برای B و C عدد ۱۲ را می‌دهد.
بزرگ‌ترین واحدهای ۳اتاقه میان دو منبع ۵۳٫۶ متر مربع تفاوت دارند، اثری که در بخش ۴ ردیابی شده است. یک واحد در بلوک A (شمارهٔ ۶، طبقهٔ ۱، به مساحت ۸۱٫۴ متر مربع) در داده‌ها ۶اتاقه ثبت شده است؛ راهنما آن را همان‌گونه که چاپ شده ثبت می‌کند و اصلاحش نمی‌کند.
دربارهٔ زمان‌بندی تعارضی برای گزارش نیست، زیرا فقط یک منبع تاریخ منتشر می‌کند. سه‌ماهه‌های Korter ارقام یک پورتال‌اند، نه ارقام سازنده، و تاریخی که سازنده را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود. شمارهٔ کاداستر جدول Korter همان‌گونه که چاپ شده نشان داده شده و با ثبت عمومی تطبیق داده نشده است.
هر صفحهٔ ساختمان یک گزارش پیشرفت تاریخ‌دار با فهرست کوتاهی از کارهای پایان‌یافته و در دست اجرا دارد. بلوک A در آن ۲۱ ورودی از ۱۱ نوامبر ۲۰۲۴ تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ دارد و بلوک‌های B و C هر کدام ۱۴ ورودی میان ژوئن ۲۰۲۵ و همان نوشتهٔ اکتبر ۲۰۲۶. درصدهای عنوان (۹۱ و ۷۰ و ۶۷) ارقام خود سازنده‌اند و گزارش‌ها توضیح نمی‌دهند که چگونه محاسبه شده‌اند. جدول ورودی‌های منتخب را همان‌گونه که هر صفحه چاپ کرده نقل می‌کند.
| تاریخ ورودی | بلوک A (۱۰ طبقه) | بلوک B (تا ۱۲ طبقه) | بلوک C (تا ۱۲ طبقه) |
|---|---|---|---|
| ۱۱ نوامبر ۲۰۲۴ | کار گودبرداری تمام شد؛ کار فونداسیون آغاز شد | ورودی ندارد | ورودی ندارد |
| ۱۳ فوریه ۲۰۲۵ | سازهٔ قائم طبقهٔ -۱ تکمیل شد؛ کار سقف طبقهٔ اول آغاز شد | ورودی ندارد | ورودی ندارد |
| ۲۰ آوریل ۲۰۲۵ | ستون‌های طبقهٔ ۳ تکمیل شد؛ سقف طبقهٔ ۳ در جریان است | ورودی ندارد | ورودی ندارد |
| ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ | کارهای سازهٔ قائم طبقهٔ ۹ تکمیل شد | سقف طبقهٔ اول تکمیل شد؛ ستون‌های طبقهٔ ۲ تکمیل شد | ستون‌های طبقهٔ -۱ تکمیل شد؛ سقف طبقهٔ اول تکمیل شد |
| ۳۱ اکتبر ۲۰۲۵ | ستون‌های طبقهٔ ۱۰ تکمیل شد | ستون‌های طبقهٔ ۳ تکمیل شد | ستون‌های طبقهٔ ۲ تکمیل شد |
| ۸ ژانویه ۲۰۲۶ | لوله‌کشی و توزیع داخلی در واحدهای طبقهٔ ۶ تکمیل شد | ستون‌های طبقهٔ ۶ تکمیل شد | ستون‌های طبقهٔ ۶ تکمیل شد |
| ۱۰ مه ۲۰۲۶ | توزیع لولهٔ گاز در واحدهای طبقهٔ ۱۰ تکمیل شد؛ گچ‌کاری نما در طبقه‌های ۵ و ۶ | ستون‌های طبقهٔ ۱۰ تکمیل شد | سقف طبقهٔ ۱۱ اجرا شد |
| ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ | عایق بام تکمیل شد؛ درها و پنجره‌ها در طبقه‌های ۱ تا ۱۰ «in the process of completion» | بلوک‌چینی پیرامون طبقه‌های ۹ و ۱۰ تکمیل شد | بلوک‌چینی داخلی در طبقه‌های ۶ تا ۹ تکمیل شد؛ ستون‌های طبقهٔ ۱۲ در جریان است |
| ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | بلوک‌چینی پیرامونی، دیوارهای جداکننده، گچ‌کاری و شمع‌ریزی کف در طبقه‌های ۱ تا ۱۰ تکمیل شد؛ نصب آسانسور تکمیل شد؛ درها و پنجره‌های نما و نمای تهویه‌شونده در جریان است | سقف‌ها و ستون‌ها در طبقه‌های ۱ تا ۱۲ تکمیل شد؛ بلوک‌چینی پیرامونی در طبقه‌های ۱ تا ۱۰ تکمیل شد و در طبقهٔ ۱۱ در جریان است | سقف‌ها و ستون‌ها در طبقه‌های ۱ تا ۱۱ تکمیل شد؛ بلوک‌چینی پیرامونی در طبقه‌های ۱ تا ۹ تکمیل شد و در طبقهٔ ۱۰ در جریان است |
اگر گزارش را به‌صورت یک توالی بخوانیم، بلوک A پیشروترین است، با سازه‌ای که تا بام کامل شده و کاری که اکنون در واحدها، راه‌پله‌ها، نما و آسانسورها جریان دارد.
بلوک‌های B و C همین الگو را یک مرحله عقب‌تر دنبال می‌کنند: سازهٔ B تا طبقهٔ ۱۲ و سازهٔ C تا طبقهٔ ۱۱ کامل است و بلوک‌چینی پیرامونی در B تا طبقهٔ ۱۰ و در C تا طبقهٔ ۹ به پایان رسیده است. گزارش برای آنچه باقی مانده تاریخی نمی‌دهد، پس درصدها تنها خلاصه‌ای هستند که سازنده ارائه می‌کند.
شمارنده‌های فروش در همان صفحه‌ها دید دومی می‌دهند. جدول ارقام سازنده را تکرار می‌کند و دو نسبت را که از آن‌ها محاسبه شده است می‌افزاید؛ این نسبت‌ها حساب‌وکتاب روی ارقام چاپ‌شده‌اند و سنجه‌ای از تقاضا یا پیشرفت کار نیستند.
| بلوک | طبقه‌ها | پیشرفت | فروخته‌شده | برای فروش | جمع | سهم فروخته‌شده (محاسبه‌شده) | جاهای پارکینگ (فروخته‌شدهٔ علامت‌خورده) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | ۱۰ | ۹۱٪ | ۱۳۵ | ۳۳ | ۱۶۸ | ۸۰٫۴٪ | ۲۶ (۱۶) |
| B | تا ۱۲ | ۷۰٪ | ۱۳۸ | ۷۱ | ۲۰۹ | ۶۶٫۰٪ | ۶۹ (۱۲) |
| C | تا ۱۲ | ۶۷٪ | ۸۱ | ۱۲۸ | ۲۰۹ | ۳۸٫۸٪ | ۸۰ (۱۰) |
| A تا C | ۳۵۴ | ۲۳۲ | ۵۸۶ | ۶۰٫۴٪ | ۱۷۵ (۳۸) |
تاریخچهٔ پشت این ارقام کوتاه است. Archi مجتمع را در ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۴ به‌طور عمومی معرفی کرد، با حضور بنیان‌گذار، شهردار رستاوی و یکی از مدیران شرکتی TBC Bank در میان سخنرانان، و گفت که ساختمان اول ۱۰ طبقه و ۱۶۸ آپارتمان خواهد داشت.
در ۲۶ آوریل ۲۰۲۵ سازنده یک روز فروش برگزار کرد و از فروش ۲۰۱ آپارتمان در یک روز خبر داد، رقمی که Georgia Today در ۳۰ آوریل ۲۰۲۵ تکرار کرد؛ خبر ۲۹ آوریل ۲۰۲۵ آن می‌گوید پیشنهادها دربارهٔ بلوک‌های آیندهٔ B و C بود. نقشه‌های پارکینگ ۲۶ جا برای بلوک A، ۶۹ جا برای B و ۸۰ جا برای C را فهرست می‌کنند که برابر است با ۰٫۱۵ و ۰٫۳۳ و ۰٫۳۸ جا به ازای هر آپارتمان (محاسبه‌شده) یا ۰٫۳۰ برای سه بلوک با هم.
پارکینگ بیرون از شمارش آپارتمان‌هاست. هر جا در صفحهٔ ساختمان شماره‌گذاری شده و «فروخته‌شده» یا غیر آن علامت خورده است، بنابراین خریداری که جای پارکینگ می‌خواهد باید بخواهد که در قرارداد با شماره و طبقه‌اش نام برده شود. جاهای پارکینگ خانه‌های بعدیِ طرح هشت‌خانه‌ای در این سه صفحه نشان داده نشده‌اند.
صفحه‌های ساختمان بر فهرستی عمومی از واحدها تکیه دارند و این فهرست در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ تعداد ۲۳۲ واحد برگرداند: ۳۳ در بلوک A، ۷۱ در B و ۱۲۸ در C. هیچ‌کدام «فروخته‌شده» یا «رزروشده» علامت نخورده و همه قیمت ۰ دارند.
برای هر واحد فهرست شمارهٔ واحد، طبقه، تعداد اتاق، مساحت کل و تفکیکی به مساحت «living» و «summer» را می‌دهد؛ صفحه «summer area» را تعریف نمی‌کند، بنابراین راهنما برچسب را همان‌گونه که چاپ شده به کار می‌برد. جدول اول واحدهای فهرست‌شده را بر اساس بلوک و تعداد اتاق می‌شمارد.
| واحدهای فهرست‌شدهٔ پروژه Archi Rustavi Georgia به تفکیک بلوک | ۱اتاقه | ۲اتاقه | ۳اتاقه | ۴اتاقه | سایر | جمع |
|---|---|---|---|---|---|---|
| بلوک A (طبقه‌های ۱ تا ۱۰) | ۰ | ۱۴ | ۸ | ۱۰ | ۱ (ثبت‌شده به‌صورت ۶اتاقه) | ۳۳ |
| بلوک B (طبقه‌های ۲ تا ۱۲) | ۱ | ۲۷ | ۳۶ | ۷ | ۰ | ۷۱ |
| بلوک C (طبقه‌های ۲ تا ۱۲) | ۲۰ | ۵۶ | ۴۴ | ۸ | ۰ | ۱۲۸ |
| هر سه بلوک | ۲۱ | ۹۷ | ۸۸ | ۲۵ | ۱ | ۲۳۲ |
Korter پلان‌های ۲۸ متر مربعی را استودیو می‌نامد، در حالی که فهرست واحدها اتاق می‌شمارد و آن‌ها را ۱اتاقه می‌خواند؛ صفحه‌ها نمی‌گویند هر تعداد اتاق چند اتاق خواب را در بر دارد. جدول دوم از روی ۲۳۲ واحد فهرست‌شده محاسبه شده است: بازهٔ مساحت، میانگین و میانه برای هر تعداد اتاق، و مساحت مفید (living) به‌عنوان سهمی از کل.
| تعداد اتاق (محاسبه از روی ۲۳۲ واحد فهرست‌شده) | واحدها | مساحت کل، متر مربع | میانگین، متر مربع | میانه، متر مربع | مساحت مفید، متر مربع | سهم مساحت مفید از کل |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱اتاقه | ۲۱ | ۲۸٫۰ تا ۲۸٫۷ | ۲۸٫۳ | ۲۸٫۳ | ۲۱٫۵ تا ۲۲٫۰ | ۷۶٫۷٪ |
| ۲اتاقه | ۹۷ | ۴۷٫۶ تا ۶۶٫۲ | ۵۵٫۳ | ۵۴٫۸ | ۳۴٫۶ تا ۵۲٫۹ | ۷۷٫۱٪ |
| ۳اتاقه | ۸۸ | ۶۵٫۷ تا ۱۳۸٫۰ | ۷۳٫۲ | ۷۰٫۳ | ۵۲٫۴ تا ۹۵٫۷ | ۷۸٫۹٪ |
| ۴اتاقه | ۲۵ | ۹۲٫۳ تا ۱۳۸٫۹ | ۱۲۹٫۹ | ۱۳۸٫۰ | ۷۲٫۲ تا ۹۶٫۶ | ۷۰٫۲٪ |
| ثبت‌شده به‌صورت ۶اتاقه | ۱ | ۸۱٫۴ | ۸۱٫۴ | ۸۱٫۴ | ۶۲٫۳ | ۷۶٫۵٪ |
شکل این فهرست متوسط‌اندازه است. واحدهای دو‌اتاقه بزرگ‌ترین گروه‌اند با ۴۱٫۸ درصد از ۲۳۲ واحد (۹۷ واحد)، واحدهای ۳ اتاقه با ۳۷٫۹ درصد (۸۸ واحد) در ادامه می‌آیند، واحدهای ۴ اتاقه ۱۰٫۸ درصد (۲۵ واحد) و واحدهای ۲۸ متر مربعی ۹٫۱ درصد (۲۱ واحد) را تشکیل می‌دهند و همهٔ این‌ها محاسبه‌شده‌اند. بلوک C مجموعاً ۲۰ واحد از ۲۱ واحد یک‌اتاقه و ۵۶ واحد از ۹۷ واحد دو‌اتاقه را در خود دارد، بنابراین فهرست آن به متراژهای کوچک‌تر متمایل است، در حالی که بلوک A هیچ واحدی کمتر از ۵۲٫۵ متر مربع فهرست نکرده است.
از این حساب دو تفاوت با Korter بیرون می‌آید. Korter حداکثر ۳اتاقه را ۸۴٫۴ متر مربع چاپ می‌کند و در فهرست سازنده واحدهای ۳اتاقه تا ۸۴٫۴ متر مربع می‌رسند، به‌جز سه واحد ۱۳۸٫۰ متر مربعی در بلوک C (شماره‌های ۱۰ و ۲۹ و ۴۸، در طبقه‌های ۲ و ۳ و ۴) که ۳اتاقه ثبت شده‌اند.
Korter متراژ واحدهای ۴اتاقه را تا ۱۳۸ متر مربع فهرست می‌کند، پس دو منبع ۱۳۸ متر مربع را زیر تعداد اتاق‌های متفاوتی قرار می‌دهند. تفاوت دوم حد پایین جدول مشخصات Korter است، یعنی ۴۴٫۹ متر مربع، در برابر ۲۸٫۰ متر مربع در پلان‌ها و در فهرست واحدها.
واحدهای ۴اتاقه بر حسب بلوک تقسیم می‌شوند. آن‌هایی که در بلوک A هستند از ۹۲٫۳ تا ۱۳۳٫۲ متر مربع‌اند و آن‌هایی که در B و C هستند میان ۱۳۸٫۰ و ۱۳۸٫۹ متر مربع قرار دارند. سهم مساحت مفید برای واحدهای ۴اتاقه به ۷۰٫۲ درصد می‌رسد، زیرا مساحت «summer» آن‌ها ۲۰٫۱ تا ۴۲٫۳ متر مربع است، در برابر ۶٫۱ تا ۶٫۸ متر مربع برای واحدهای ۲۸ متر مربعی.
چون این اصطلاح تعریف نشده است، دربارهٔ بالکن یا تراس هیچ نتیجه‌ای گرفته نمی‌شود. فهرست ۱۱۱ شناسهٔ پلان متمایز برای ۲۳۲ واحد دارد، یعنی به‌طور میانگین حدود دو واحد برای هر پلان (محاسبه‌شده).
دربارهٔ نازک‌کاری، سازنده در این صفحه چیزی منتشر نمی‌کند و نه مصالح و نه سطح آماده‌سازی واحدها را توضیح می‌دهد. Korter می‌گوید آپارتمان‌ها با نازک‌کاری داخلی جزئی تحویل می‌شوند، مالکان مصالح نهایی را انتخاب می‌کنند، هر آپارتمان بالکنی دارد که هزینه‌اش در قیمت آمده است و ارتفاع سقف‌ها بیشتر شده است، بی‌آنکه عددی بدهد. چون نازک‌کاری تعیین می‌کند که خریدار پس از خرید برای چه چیزی هزینه می‌کند، بخش ۹ مشخصات فنی را در شمار مواردی آورده است که باید کتبی دریافت شوند.
متن اشتراک‌گذاری سازنده برای این صفحه می‌گوید «Find out how much a square meter costs» و رقمی نمی‌دهد، و فهرست واحدها برای هر واحد قیمت ۰ برمی‌گرداند. بنابراین قیمت‌های زیر صرفاً از اشخاص ثالث می‌آیند. این‌ها نشانه‌های سایت‌های آگهی یا تفسیرند، قیمت Archi نیستند و پیشنهاد فروش به شمار نمی‌آیند.
| منبع و تاریخ | آنچه چاپ می‌کند | آنچه را شامل می‌شود |
|---|---|---|
| archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | بدون قیمت؛ هر واحد فهرست‌شده قیمت ۰ دارد | هر سه بلوک |
| صفحهٔ پروژه در Korter، قیمت‌ها «up to date as of ۲۶ October ۲۰۲۶» | از ۹۹۵ USD برای هر متر مربع؛ هر پلان «price upon request»؛ ۶۵ آگهی فروش | حداقل پروژه برای هر متر مربع؛ صفحه واحد یا بلوکی را که پشت آن است نام نمی‌برد |
| Commersant، ۲۹ مه ۲۰۲۵ | آپارتمان‌های پیش‌فروش در رستاوی با ۹۰۰ تا ۹۵۰ USD برای هر متر مربع و ۱٬۰۰۰ USD «in some cases»، به نقل از یکی از اعضای هیئت‌مدیرهٔ انجمن ملی املاک | تفسیر بازار رستاوی، نه مختص یک پروژه |
| کارت‌های Korter برای پروژه‌های دیگر رستاوی، صفحه در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد | از ۷۵۰ تا ۱٬۱۰۰ USD برای هر متر مربع، تاریخ کارت‌ها نشان داده نشده | پروژه‌های دیگر شهر؛ نوع واحد و نازک‌کاری نشان داده نشده |
مقالهٔ Commersant تفسیری کلی دربارهٔ بازار رستاوی است و همان متن جمله‌های دیگری دربارهٔ قیمت هر متر مربع دارد که با این ارقام نمی‌خواند، بنابراین تنها بازهٔ پیش‌فروش نقل می‌شود. رقم ۹۹۵ USD در Korter درون بازهٔ ۷۵۰ تا ۱٬۱۰۰ USD قرار می‌گیرد که کارت‌های دیگر Korter برای رستاوی نشان می‌دهند، اما آن کارت‌ها تاریخ، نوع واحد یا سطح نازک‌کاری ندارند، پس این مقایسه یک بازه است، نه یک رتبه‌بندی.
حداقل قیمت هر متر مربع به خریدار نمی‌گوید که یک واحد معین چقدر هزینه دارد. جدول بعدی ۹۹۵ USD در Korter را در کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین مساحت‌های فهرست‌شده برای هر تعداد اتاق ضرب می‌کند تا مرتبهٔ بزرگی را نشان دهد. این حساب‌وکتاب است، نه فهرست قیمت، و مبالغ لاری از نرخ بانک ملی گرجستان یعنی ۲٫۵۹۳۳ GEL برای هر USD در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ استفاده می‌کنند.
| مساحت با حداقل نرخ Korter | واحد معرف | USD با ۹۹۵ برای هر متر مربع | GEL با ۲٫۵۹۳۳ | در برابر ۱۵۰٬۰۰۰ USD (۳۸۸٬۹۹۵ GEL) |
|---|---|---|---|---|
| ۲۸٫۰ متر مربع | کوچک‌ترین ۱اتاقه | ۲۷٬۸۶۰ | ۷۲٬۲۴۹ | پایین‌تر |
| ۴۷٫۶ متر مربع | کوچک‌ترین ۲اتاقه | ۴۷٬۳۶۲ | ۱۲۲٬۸۲۴ | پایین‌تر |
| ۶۵٫۷ متر مربع | کوچک‌ترین ۳اتاقه | ۶۵٬۳۷۲ | ۱۶۹٬۵۲۸ | پایین‌تر |
| ۹۲٫۳ متر مربع | کوچک‌ترین ۴اتاقه | ۹۱٬۸۳۹ | ۲۳۸٬۱۶۵ | پایین‌تر |
| ۱۳۸٫۹ متر مربع | بزرگ‌ترین واحد فهرست‌شده | ۱۳۸٬۲۰۶ | ۳۵۸٬۴۰۸ | پایین‌تر |
قاعدهٔ اقامت در بخش ۸ دربارهٔ ملکی اعمال می‌شود که ارزش بازار آن، به‌تعیین یک ارزیاب، از ۱۵۰٬۰۰۰ USD فراتر برود. با حداقل نرخ پورتال، هیچ‌یک از مساحت‌های فهرست‌شده به این سطح نمی‌رسد: بزرگ‌ترین واحد فهرست‌شده، یعنی ۱۳۸٫۹ متر مربع، ۱۳۸٬۲۰۶ USD می‌شود. یک واحد با این اندازه تنها در نرخی بالاتر از ۱٬۰۸۰ USD برای هر متر مربع از آستانه فراتر می‌رفت (۱۵۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۱۳۸٫۹، محاسبه‌شده). آزمون قانونی ارزیابی ارزیاب است، نه قیمت قرارداد، بنابراین جدول دربارهٔ هیچ واحد معینی چیزی نمی‌گوید.
در منابع بررسی‌شده هیچ سری قیمت رسمی رستاوی را در بر نمی‌گیرد. شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ می‌گوید این شاخص بازار املاک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد، و راهنمای قیمت املاک در تفلیس جای مقایسه‌های مربوط به تفلیس است.
رستاوی شهری در منطقهٔ کوئمو کارتلی در جنوب‌شرقی گرجستان است و مقالهٔ ویکی‌پدیای انگلیسی آن را ۲۰ کیلومتر جنوب پایتخت قرار می‌دهد و جمعیتی برابر ۱۲۷٬۱۵۴ را برای ژانویهٔ ۲۰۲۴ می‌دهد که آن را سومین شهر پرجمعیت کشور می‌کند؛ جعبهٔ اطلاعات همان مقاله ۱۲۸٬۲۰۰ را برای ۲۰۲۴ چاپ می‌کند و هر دو رقم همان‌گونه که چاپ شده‌اند نشان داده می‌شوند.
گزارش جمعیت Geostat برای ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ عدد ۴۴۰٫۱ هزار را برای کوئمو کارتلی و ۱٬۳۶۹٫۴ هزار را برای تفلیس از مجموع ۳٬۹۴۱٫۱ هزار در گرجستان می‌دهد و برای خود رستاوی رقمی چاپ نمی‌کند.
صفحهٔ شهرداری رستاوی دربارهٔ جغرافیا و طبیعت، که به گرجی است و در اینجا ترجمه شده، رستاوی را بزرگ‌ترین شهر کوئمو کارتلی و منطقهٔ شهری تفلیس و مرکز اداری منطقه می‌نامد.
این صفحه مساحت شهر را ۶٬۰۶۰ هکتار می‌دهد و می‌گوید رودخانهٔ متکواری آن را به یک ساحل چپ، یعنی سکونتگاهی که رستاوی قدیم نامیده می‌شود، و یک ساحل راست، یعنی رستاوی جدید، تقسیم می‌کند که با پلی به طول ۱ کیلومتر به هم وصل‌اند. شهر را ۲۷ کیلومتر از مرکز پایتخت و ۲۰ کیلومتر از فرودگاه بین‌المللی تفلیس دور می‌داند و کوتاه‌ترین فاصله میان مرزهای تفلیس و رستاوی را ۷٫۶۶ کیلومتر می‌دهد.
دربارهٔ جاده و راه‌آهن، همین صفحه بزرگراه S-4 از تفلیس تا گذرگاه مرزی پل سرخ با آذربایجان را که از رستاوی می‌گذرد، مسیر Sh-32 به طول ۲۸ کیلومتر از تفلیس از طریق گاچیانی و خطوط راه‌آهن تفلیس–باکو و تفلیس–ایروان را در قلمرو شهر، با ایستگاهی به نام Rustavi، فهرست می‌کند. یادداشت اقلیمی آن میانگین دمای ژانویه را ۰٫۳ درجهٔ سانتی‌گراد بالای صفر، ژوئیه را ۲۵٫۳ درجهٔ سانتی‌گراد بالای صفر و حدود ۳۹۰ میلی‌متر بارش در سال می‌دهد. ویکی‌پدیا می‌گوید کارخانهٔ ذوب‌آهن رستاوی (Rustavi Metallurgical Plant)، که در سال‌های ۱۹۴۱ تا ۱۹۵۰ ساخته شده، بر اقتصاد شهر چیره است.
سازنده پیرامون را چند دقیقه از پارک مرکزی رستاوی، سوپرمارکت‌ها، مرکز خرید Rustavi Mall، دو مدرسهٔ دولتی، یک استخر و بازار Istanbul توصیف می‌کند، با رفت‌وآمد آسان در شهر و به‌سوی تفلیس.
متن Korter، که متعلق به پورتال است و نه سازنده، ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی را در فاصلهٔ ۲۵۰ متری می‌افزاید که اتوبوس‌های ۵ و ۶ و ۷ و ۲۴ و چند خط مینی‌بوس به آن‌ها خدمت می‌دهند، اتوبوس ۲۴ در کمتر از یک ساعت به تفلیس می‌رسد و بزرگراه S4 حدود ده دقیقه با خودرو فاصله دارد. بازار مرکزی را در ۱ کیلومتری، مرکز خرید را در کمتر از ۱٫۵ کیلومتری، کنار رودخانهٔ متکواری را اندکی بیش از ۲ کیلومتر و ایستگاه راه‌آهن را در ۴ کیلومتری قرار می‌دهد.
سازنده فاصله‌ای چاپ نمی‌کند، بنابراین جدول زیر فاصله‌های محاسبه‌شده را فهرست می‌کند. این فاصله‌ها از نقطه‌ای که archi.ge برای مجتمع می‌دهد (۴۱٫۵۷۰۸۷, ۴۴٫۹۷۳۳۲۴؛ صفحهٔ بلوک A عدد ۴۱٫۵۷۰۹۵۲, ۴۴٫۹۷۳۳۲۴ را چاپ می‌کند) تا جاهایی اندازه گرفته شده‌اند که مختصاتشان در مقاله‌های ویکی‌پدیای انگلیسی فهرست‌شده در ستون آخر چاپ شده است. ارقام جاده‌ای از سرویس مسیریابی عمومی OSRM در شرایط ترافیک روان در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ آمده‌اند. نقطهٔ روی نقشه ورودی اندازه‌گیری‌شده نیست، پس فاصلهٔ واقعی پیاده متفاوت خواهد بود.
| مکان‌ها و فاصله‌های نزدیک برای پروژه Archi Rustavi Georgia | چیست | خط مستقیم (محاسبه‌شده) | از راه جاده (OSRM، ترافیک روان) | منبع |
|---|---|---|---|---|
| رستاوی، نقطهٔ شهر | موقعیت شهر در ویکی‌پدیا | ۴٫۴۰ کیلومتر | ۵٫۵۵ کیلومتر، ۹ دقیقه | Wikipedia: Rustavi |
| ورزشگاه Poladi | ورزشگاه فوتبال | ۴٫۳۴ کیلومتر | ۵٫۱۱ کیلومتر، ۸ دقیقه | Wikipedia: Poladi Stadium |
| Rustavi International Motorpark | پیست مسابقه | ۲٫۰۳ کیلومتر | ۴٫۵۲ کیلومتر، ۷ دقیقه | Wikipedia: Rustavi International Motorpark |
| میدان آزادی، تفلیس | میدان مرکزی پایتخت | ۱۹٫۷۲ کیلومتر | ۲۴٫۰۸ کیلومتر، ۲۵ دقیقه | Wikipedia: Freedom Square |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه | ۱۱٫۰۴ کیلومتر | ۲۷٫۰۲ کیلومتر، ۳۰ دقیقه | Wikipedia: Tbilisi International Airport |
| بازار مرکزی، مرکز خرید، ایستگاه راه‌آهن، ایستگاه‌های اتوبوس | همان‌گونه که Korter فهرست می‌کند | محاسبه نشده | Korter: ۱ کیلومتر، کمتر از ۱٫۵ کیلومتر، ۴ کیلومتر، در فاصلهٔ ۲۵۰ متر | Korter |
الگو این است: زمین پروژه در شمال‌غربِ نقطهٔ شهر در ویکی‌پدیا و به‌سوی تفلیس قرار دارد، حدود ۴ تا ۵ کیلومتر از راه جاده تا آن نقطه و حدود ۲۴ کیلومتر از راه جاده تا میدان آزادی.
صفحهٔ شهرداری ۲۰ کیلومتر از شهر تا فرودگاه را می‌دهد و جدول ۲۷ کیلومتر از راه جاده از زمین پروژه؛ این‌ها معیارهای متفاوتی‌اند، صفحه مبنای رقمش را نمی‌گوید و هر دو نشان داده می‌شوند. برای مقایسه با پایتخت، صفحهٔ شهر تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان دیگر آگهی‌های مجموعه را پوشش می‌دهند.
صفحه‌های سازنده مراحل خرید را چاپ نمی‌کنند، پس ترتیب زیر از قانون گرجستان و هزینه‌های منتشرشدهٔ ثبت پیروی می‌کند. بر اساس ماده ۱۸۳ قانون مدنی، معاملهٔ تحصیل یک مال غیرمنقول باید کتبی باشد و حق مالکیت تحصیل‌کننده باید در ثبت عمومی ثبت شود. بنابراین مالکیت با ثبت پدید می‌آید؛ پرداخت، فرم رزرو یا دریافت کلید به‌تنهایی آن را ایجاد نمی‌کند.
خریدار خارجی تحت همان قواعد قانون مدنی که یک شهروند را در بر می‌گیرد قرارداد را امضا می‌کند. تابعیت برای زمین کشاورزی اهمیت دارد، که ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی آن را به اشخاص فهرست‌شده در خودش محدود می‌کند، و آپارتمان در یک بلوک مسکونی زمین کشاورزی نیست. وضعیت کلی در راهنماهای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم آمده است.
هزینهٔ ثبت به مهلت انتخابی بستگی دارد، نه به قیمت. صفحهٔ هزینه‌های NAPR مبلغ ۱۵۰ GEL را برای ثبت تغییر حق بر مال غیرمنقول ظرف ۴ روز کاری، ۲۷۰ GEL را ظرف ۱ روز کاری و ۳۵۰ GEL را در روز تسلیم فهرست می‌کند که با نرخ ۲٫۵۹۳۳ GEL برای هر USD حدود ۵۷٫۸ و ۱۰۴٫۱ و ۱۳۵٫۰ USD است.
خدمتی جداگانه برای ثبت تعهد مربوط به حق مالکیت با همان سه هزینه فهرست شده است؛ اینکه کدام خدمت برای آپارتمانی که هنوز ساخته نشده اعمال می‌شود را ثبت و قرارداد باید تأیید کنند.
خریدار مقیم خارج دو راه عملی دارد: وکالت‌نامهٔ تأییدشده برای استفاده در گرجستان، یا خدمت قرارداد هوشمند ثبت که حقوق مربوط به مال غیرمنقول را به‌صورت برخط از راه یک جلسهٔ مجازی رزروشده ثبت می‌کند. گرجستان در جدول وضعیت کنوانسیون آپوستیل کنفرانس لاهه دربارهٔ حقوق بین‌الملل خصوصی با تاریخ لازم‌الاجرا شدن ۱۴ مه ۲۰۰۷ فهرست شده است.
| گام | چه کسی | زمان و هزینه | منبع |
|---|---|---|---|
| پرسیدن اینکه فروشنده کیست و بلوک روی کدام قطعه ساخته می‌شود | خریدار، سازنده | این شخصیت حقوقی در archi.ge نام برده نشده است | صفحهٔ سازنده |
| گرفتن گزارش ثبت عمومی برای قطعه | خریدار، NAPR | ۲۰ GEL در ۱ روز کاری، ۱۳ GEL برخط؛ ۲۶ GEL اضافه برای انگلیسی | خدمات اطلاعاتی NAPR |
| تطبیق کد کاداستر و واحد با قرارداد | خریدار، وکیل | Korter عدد 02.03.02.309 را چاپ می‌کند، بررسی نشده | Korter |
| دریافت فهرست قیمت و امضای قرارداد کتبی | خریدار، سازنده | سازنده منتشر نکرده است | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پرداخت بر اساس جدول قرارداد | خریدار | جدولی در archi.ge نیست؛ Korter: پرداخت یک‌جا یا وام مسکن | Korter |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار، NAPR | ۱۵۰ GEL در ۴ روز کاری، ۲۷۰ GEL در ۱ روز کاری، ۳۵۰ GEL همان روز | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| امضای از راه دور در صورت نیاز | خریدار، NAPR | جلسهٔ مجازی رزروشده؛ مسیر آپوستیل در دسترس است | قرارداد هوشمند؛ جدول وضعیت |
| درخواست اجازهٔ اقامت اگر ملک واجد شرایط باشد | آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) | ۳۰۰ یا ۴۵۰ یا ۶۰۰ GEL برای تصمیم در روز ۳۰ یا ۲۰ یا ۱۰ تقویمی | صفحهٔ آژانس |
مالیات بر دارایی اشخاص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. متن قانون مالیات در matsne.gov.ge قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ را در فهرست اصلاحات خود دارد. ماده ۲۰۲(۵) اکنون نرخ را بر دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، جز زمین، دست‌کم ۰٫۸ و حداکثر ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین می‌کند و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن دارایی را معاف می‌کند، اگر درآمد دریافتی خانوادهٔ آن شخص در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL فراتر نرفته باشد.
گزارش EY Georgia Tax and Law Brief برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ همین تغییر را گزارش می‌کند، می‌گوید آستانهٔ معافیت پیش از آن ۴۰٬۰۰۰ GEL بود و می‌گوید نرخ بر حسب محل ملک در بازهٔ ۰٫۸ تا ۱ درصد تعیین می‌شود. راهنماهای نوشته‌شده پیش از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ ارقام قدیمی را دارند و دیگر با قانون نمی‌خوانند.
فقط برای نمونه و به‌عنوان یک محاسبه: کوچک‌ترین واحد ۲اتاقه با حداقل نرخ Korter (۴۷٬۳۶۲ USD، بخش ۵) برابر با ۱۲۲٬۸۲۴ GEL است و ۰٫۸ تا ۱ درصد آن سالانه ۹۸۳ تا ۱٬۲۲۸ GEL می‌شد، اگر معافیت اعمال نمی‌شد؛ ارزش بازار به‌کاررفته و آزمون درآمد در هر مورد جداگانه تعیین می‌شود.
ماده ۲۰۱(۱)(c.a) املاک «including an unfinished construction» را که در مالکیت شخص حقیقی است فهرست می‌کند، بنابراین اینکه خریدار بر اساس قرارداد پیش از تکمیل از چه تاریخی مالک به حساب می‌آید پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ ثبتی است. صفحهٔ مالیات بر دارایی سازمان درآمد تاریخ اظهارنامهٔ شخص حقیقی را ۱ نوامبر و پرداخت را ۱۵ نوامبر تعیین می‌کند و اگر هر یک بر یک روز تعطیل بیفتد به نخستین روز کاری بعد منتقل می‌شود. نحوهٔ تسلیم اظهارنامه در راهنمای مالیات بر ملک در گرجستان شرح داده شده است.
مالیات‌های دیگر در همان قانون آمده‌اند. ماده ۸۱(۲) اجاره‌بهای فضای مسکونی را، وقتی کسوراتی اعمال نشود، با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند و ماده ۸۱(۱) نرخ عمومی شخص حقیقی را ۲۰ درصد تعیین می‌کند. ماده ۸۱(۳) مازاد درآمد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی را با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند و ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد آپارتمان مسکونی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده است معاف می‌کند. نرخ مالیات بر ارزش افزوده بر اساس ماده ۱۶۶ برابر ۱۸ درصد است و اینکه آیا قیمت چاپ‌شده شامل مالیات بر ارزش افزوده هست یا نه، یکی از شرایط قرارداد است.
دربارهٔ اقامت، صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای شرح می‌دهد که مالک ملک غیرمنقولی جز زمین کشاورزی است با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری که یک ارزیاب مجاز تعیین کرده باشد، و اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ USD.
قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت آستانهٔ اول را با همین عبارت‌ها بیان می‌کند. مسیر درخواست در راهنمای اجازهٔ اقامت آمده است. با حداقل نرخ پورتال هیچ واحد فهرست‌شده‌ای از ۱۵۰٬۰۰۰ USD فراتر نمی‌رود (بخش ۵) و آزمون همچنان ارزیابی ارزیاب است.
دربارهٔ استقراض، صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان نسبت وام به ارزش (LTV) را برای وام‌های لاری در ۹۰ درصد و برای وام‌های ارزی در ۷۰ درصد سقف‌گذاری می‌کند. سقف نسبت پرداخت به درآمد (PTI) برای وام‌های لاری ۲۵ درصد و برای وام‌های ارزی ۲۰ درصد است، وقتی درآمد خالص ماهانه کمتر از ۱٬۵۰۰ GEL باشد، و از ۱٬۵۰۰ GEL به بالا به ۵۰ و ۳۰ درصد می‌رسد.
Korter می‌گوید خریداران می‌توانند یک‌جا یا با وام مسکن بپردازند و TBC Bank را نام می‌برد؛ سازنده طرح اقساط منتشر نمی‌کند و هر بانک شرایط خودش را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند. راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها در گرجستان عمل در این زمینه را پوشش می‌دهد.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | نرخ ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار پایان سال؛ بدون مالیات اگر درآمد خانوادهٔ سال قبل ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵) و ۲۰۶(۱)(a): matsne.gov.ge؛ صفحهٔ مالیات بر دارایی |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵٪ بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰٪ | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲): matsne.gov.ge |
| فروش آپارتمان | ۵٪ بر مازاد؛ بدون مالیات بر مازاد آپارتمانی که بیش از دو سال نگهداری شده | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳) و ۸۲(۱)(f.a): matsne.gov.ge |
| نرخ مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸٪؛ اینکه قیمت اعلام‌شده شامل آن است یا نه به قرارداد بستگی دارد | قانون مالیات، ماده ۱۶۶: matsne.gov.ge |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک جز زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به GEL، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز | صفحهٔ آژانس؛ قانون بیگانگان |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ USD به GEL | صفحهٔ آژانس |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری)، ۷۰٪ (ارز خارجی)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر حسب گروه درآمدی | صفحهٔ PTI و LTV |
| نرخ ارز به‌کاررفته | ۱ USD = ۲٫۵۹۳۳ GEL، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | بانک ملی گرجستان |
از آنجا که archi.ge قیمت، تاریخ تحویل و شخصیت حقوقی طرف قرارداد را منتشر نکرده است، فهرست زیر هر خلأ را به چیزی تبدیل می‌کند که خریدار پروژه Archi Rustavi Georgia پیش از پرداخت می‌تواند درخواست کند. چند مورد به فرم رزرو تعلق دارند و بقیه باید به‌عنوان شرایط جداگانه در قرارداد فروش بیایند.
پروژه Archi Rustavi Georgia به گفتهٔ خود سازنده نخستین پروژهٔ Archi در رستاوی است (خبر ۲۹ آوریل ۲۰۲۵)، بنابراین هیچ‌یک از آگهی‌های دیگر Archi در این مجموعه در همین شهر نیست.
جدول آگهی‌های Archi را در تفلیس، پایتخت که بسته به منبع ۲۰ تا ۲۷ کیلومتر فاصله دارد، با وضعیتی که archi.ge نشان می‌دهد و اطلاعات اصلی منتشرشده فهرست می‌کند. سازنده در هیچ‌کدام قیمتی چاپ نمی‌کند و ارقام هر متر مربع مال Korter هستند. تاریخ‌ها و شهرهایشان متفاوت است و مقایسه‌ای همسنگ نیستند.
| پروژه | شهر و محله | وضعیت بر اساس archi.ge (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | اطلاعات منتشرشده |
|---|---|---|---|
| Archi Guramishvili Tbilisi | تفلیس، سانزونا، نزدیک مترو گرماگله | در حال ساخت، ۸۷ درصد | تاریخ تحویل در archi.ge نیست؛ Korter: Q1 ۲۰۲۷ و از ۱٬۱۵۱ USD برای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Panorama Tbilisi | تفلیس، سابورتالو، واشلیجواری | در حال ساخت، ۳۳ درصد | تاریخ تحویل در archi.ge نیست؛ Korter: Q2 ۲۰۲۷ و از ۱٬۲۴۰ USD برای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Dighomi 3 Tbilisi | تفلیس، دیدی دیگومی | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده؛ C و D در ۴۸ درصد | تاریخ تحویل در archi.ge نیست؛ Korter از ۱٬۲۵۰ USD برای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Akhmeteli Tbilisi | تفلیس، گلدانی | بلوک‌های A و B در ۹۹ درصد؛ C در ۱۳ درصد | تاریخ تحویل در archi.ge نیست؛ Korter از ۱٬۴۰۰ USD برای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Kikvidze Garden Tbilisi | تفلیس، نادزالادوی | بلوک A تکمیل‌شده؛ B در ۹۹، C در ۴۴، D در ۰ درصد | تاریخ تحویل در archi.ge نیست؛ Korter از ۱٬۴۰۰ USD برای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Lilacs Tbilisi | تفلیس، موخیانی، ناحیهٔ گلدانی | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده؛ C در ۳ درصد | تاریخ تحویل در archi.ge نیست؛ Korter از ۱٬۱۶۰ USD برای هر متر مربع (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) |
در میان پروژه‌های جدول، پروژهٔ رستاوی تنها پروژه‌ای است که بیرون از پایتخت قرار دارد و تنها پروژه‌ای که Korter برای آن حداقلی زیر ۱٬۰۰۰ USD برای هر متر مربع چاپ می‌کند. رقم ۹۹۵ USD در برابر ۱٬۱۵۱ تا ۱٬۴۰۰ USD برای پروژه‌های تفلیس شکافی را نشان می‌دهد که پورتال میان دو شهر چاپ کرده است و دربارهٔ ارزش هیچ ادعایی نمی‌کند.
برای مقایسه با ساحل دریای سیاه از سازنده‌ای دیگر، آگهی Kobuleti Beach Resort یک پیش‌فروش با طرح اقساط منتشرشده است، یعنی خریدی از نوعی دیگر نسبت به بلوکی که هم‌اکنون در دست ساخت است.
Archi تاریخچهٔ خود را به سال ۲۰۰۶ می‌رساند. خبر «Archi Turns ۱۵» مورخ ۴ ژوئیه ۲۰۲۱ آن شرکت، Ilia Tsulaia، Meni Benish و Irakli Kapianidze را بنیان‌گذاران نام می‌برد و می‌گوید شرکت در سال ۲۰۰۸ وارد صنعت ساخت‌وساز شد.
صفحهٔ دربارهٔ ما، که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد، شمارنده‌هایی نشان می‌دهد: ۵۵ پروژهٔ تکمیل‌شده، ۳۱ پروژهٔ در حال اجرا، ۲۰ سال تجربه، ۱٬۵۶۸٬۶۵۳ متر مربع ساخت تکمیل‌شده و ۱٬۲۳۸٬۴۶۸ متر مربع در حال ساخت؛ متن بلند همان صفحه قدیمی‌تر است و هنوز ۵۱ پروژه و ۱٬۰۵۸٬۷۲۳ متر مربع را می‌دهد، بنابراین شمارنده‌ها و متن از تاریخ‌های متفاوتی هستند.
در ژوئن ۲۰۲۴ سازنده توافقی را اعلام کرد که بر اساس آن Deloitte حسابرسی خواهد کرد صورت‌های مالی تلفیقی Archi و شرکت‌های تابعهٔ آن را بر پایهٔ استانداردهای بین‌المللی گزارشگری مالی (IFRS). متن دربارهٔ ما همچنین می‌گوید شرکت با شرکت آلمانی Xella و با سرمایه‌گذاری ۱۵ میلیون USD یک کارخانهٔ بلوک Ytong ساخته است؛ صفحهٔ Archi Rustavi بلوک Ytong را در میان مصالح خود فهرست می‌کند. مجموع آپارتمان‌های تحویل‌شده منتشر نشده است؛ Archi تعداد ساکنان و متر مربع را می‌دهد.
دربارهٔ رستاوی، سازنده از معرفی عمومی در ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۴، سخنرانی‌های بنیان‌گذار، شهردار رستاوی و یکی از مدیران TBC Bank خبر می‌دهد و این طرح را نخستین طرح خود در شهر می‌نامد. ادعاهای خود شرکت دربارهٔ جایگاهش در رتبه‌بندی‌ها در اینجا تکرار نمی‌شود، چون در منابع بررسی‌شده هیچ رتبه‌بندی مستقلی یافت نشد. اطلاعات تماس در سایت خود سازنده است و اسناد فروش طرف قرارداد را نام می‌برند.
یک مجتمع مسکونی از Archi در خیابان گیورگی لئونیدزه، پلاک ۳۸ در رستاوی، نزدیک تقاطع خیابان‌های لئونیدزه و چرکاسکی است. صفحه‌های سازنده بلوک‌های A و B و C را با ۱۰ تا ۱۲ طبقه، در مجموع ۵۸۶ آپارتمان، و طرحی برای هشت خانه پیرامون یک حیاط سبز ۱۰٬۰۰۰ متر مربعی با مهدکودک و پارکینگ فهرست کرده‌اند. پیشرفت ساخت در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برای سه بلوک ۹۱، ۷۰ و ۶۷ درصد است.
مجتمع در رستاوی جدید، شهری مستقل در کوئمو کارتلی، قرار دارد. با محاسبه از نقطه‌ای که archi.ge برای زمین پروژه می‌دهد، میدان آزادی تفلیس ۲۴٫۰۸ کیلومتر از راه جاده فاصله دارد، یعنی حدود ۲۵ دقیقه در ترافیک روان. شهرداری رستاوی شهر را ۲۷ کیلومتر از مرکز پایتخت می‌داند و Korter می‌گوید رانندگی کمتر از ۴۰ دقیقه طول می‌کشد. اتوبوس ۲۴ به گفتهٔ Korter در کمتر از یک ساعت به تفلیس می‌رسد.
صفحه‌های ساختمان A و B و C تعداد ۱۶۸ و ۲۰۹ و ۲۰۹ آپارتمان را نشان می‌دهند، در مجموع ۵۸۶ واحد، که ۳۵۴ واحد «فروخته‌شده» و ۲۳۲ واحد برای فروش علامت خورده است. متن سازنده از هشت خانه سخن می‌گوید و تصویر نقشهٔ استقرار بلوک‌های A تا H را علامت زده است. Korter چهار خانه می‌شمارد، با بلوک D برنامه‌ریزی‌شده، و ۱۶۷ آپارتمان را چاپ می‌کند که برابر با اندازهٔ بلوک A است.
سازنده قیمتی منتشر نمی‌کند و فهرست واحدها برای هر واحد ۰ برمی‌گرداند. Korter حداقل ۹۹۵ USD برای هر متر مربع را با تاریخ ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ و «price upon request» را برای هر پلان چاپ می‌کند. Commersant بازهٔ پیش‌فروش رستاوی را ۹۰۰ تا ۹۵۰ USD برای هر متر مربع در ۲۹ مه ۲۰۲۵ نقل کرد. این‌ها ارقام پورتال و تفسیرند، نه قیمت Archi، و تنها فهرست قیمت قرارداد الزام‌آور است.
سازنده برای مجتمع یا هیچ بلوکی تاریخ تحویل منتشر نمی‌کند. Korter برای بلوک A عبارت Q4 ۲۰۲۶ و برای بلوک‌های B و C عبارت Q3 ۲۰۲۷ را چاپ می‌کند و بلوک D را برنامه‌ریزی‌شده می‌داند. تاریخی که اهمیت دارد همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود، همراه با اینکه تحویل برای واحدی که با نازک‌کاری داخلی جزئی داده می‌شود چه معنایی دارد و پیامد ذکرشدهٔ تاریخی متفاوت چیست.
۲۳۲ واحد فهرست‌شده از ۲۸٫۰ تا ۱۳۸٫۹ متر مربع هستند: ۲۱ یک‌اتاقه، ۹۷ دو‌اتاقه، ۸۸ سه‌اتاقه، ۲۵ چهار‌اتاقه و یک واحد ثبت‌شده به‌صورت شش‌اتاقه. میانهٔ واحد دو‌اتاقه ۵۴٫۸ متر مربع و میانهٔ واحد سه‌اتاقه ۷۰٫۳ متر مربع است (محاسبه‌شده). Korter بازه‌های کوتاه‌تری چاپ می‌کند، مثلاً ۸۴٫۴ متر مربع به‌عنوان بزرگ‌ترین واحد ۳اتاقه، که با سه واحد ۱۳۸ متر مربعی در بلوک C که ۳اتاقه ثبت شده‌اند توضیح داده می‌شود.
گرجستان به خارجی‌ای که مالک ملکی جز زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز، باشد اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت می‌دهد. با حداقل ۹۹۵ USD برای هر متر مربع در Korter، هیچ‌یک از مساحت‌های فهرست‌شده به آن سطح نمی‌رسد (۱۳۸٫۹ متر مربع معادل ۱۳۸٬۲۰۶ USD می‌شود). ارزیابی تعیین‌کننده است، نه قیمت قرارداد، و هیچ نتیجه‌ای در اینجا القا نمی‌شود.
قانون مدنی قرارداد کتبی و ثبت حق تحصیل‌کننده در ثبت عمومی را لازم می‌داند و آپارتمان‌های مسکونی زمین کشاورزی نیستند، که دستهٔ دارای محدودیت‌های تابعیتی است. NAPR هزینه‌های ثبت ۱۵۰ یا ۲۷۰ یا ۳۵۰ GEL را بسته به مهلت فهرست می‌کند و خریدار مقیم خارج می‌تواند از وکالت‌نامهٔ تأییدشده یا جلسهٔ مجازی قرارداد هوشمند ثبت استفاده کند.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ دارایی شخص حقیقی جز زمین از مالیات بر دارایی معاف است اگر درآمد خانواده در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL فراتر نرفته باشد؛ بالاتر از آن قانون ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار را تعیین می‌کند. اجارهٔ فضای مسکونی با نرخ ۵ درصد بدون کسورات مشمول مالیات است و مازاد فروش آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است. موارد فردی را واقعیت‌های قرارداد و ثبت تعیین می‌کنند.
فهرست قیمت با شمارهٔ واحدها، تاریخ تحویل در قرارداد، نام حقوقی شخصیت طرف قرارداد، گزارش ثبت عمومی برای قطعه، مجوز و تعداد طبقات بلوک، جدول پرداخت و مشخصات حساب امانی، مشخصات نازک‌کاری، شمارهٔ جای پارکینگ و جدول شارژ خدمات را بخواهید. بخش ۹ فهرست کامل سیزده درخواست را می‌دهد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
