Archi Rustavi Georgia: przewodnik po źródłach i cenach (2026)

Projekt Archi Rustavi Georgia to kompleks mieszkaniowy, który deweloper Archi buduje przy ulicy Giorgi Leonidze 38 w Rustawi, odrębnym mieście na południowy wschód od Tbilisi; strony budynków dewelopera wymieniają trzy bloki o 10–12 kondygnacjach z łącznie 586 mieszkaniami, z których 354 oznaczono jako sprzedane, a 232 jako dostępne w sprzedaży, przy stopniu zaawansowania budowy wynoszącym 91, 70 i 67 procent.

Niniejszy przewodnik po projekcie Archi Rustavi Georgia omawia strony projektu na archi.ge w postaci, w jakiej były wyświetlane 12 listopada 2026 r., i zestawia je z jedynym portalem ogłoszeniowym, który podaje terminy dla poszczególnych bloków oraz cenę za metr kwadratowy, czyli Korter; każda liczba jest opisana źródłem i datą. Deweloper nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru. Tam, gdzie źródła się rozchodzą, przewodnik pokazuje każdą liczbę i żadnej nie wybiera, a ponadto dodaje udokumentowane źródłami tło dotyczące Rustawi oraz zakupu nieruchomości, podatków i pobytu w Gruzji.

Przegląd projektu Archi Rustavi Georgia

Strona projektu na witrynie dewelopera przedstawia inwestycję jako nowy kompleks mieszkaniowy, który – jak deklaruje deweloper – przyczyni się do rozwoju miejskiego Rustawi. Podany adres to „N 38 Giorgi Leonidze st. Rustavi”, na skrzyżowaniu ulic Leonidze i Czerkaski, w pobliżu miejsca, które strona nazywa „Leonidze Square”.

Wiadomość Archi z 29 lipca 2024 r. umieszcza kompleks w Nowym Rustawi, a strona głosi, że połączy on 8 domów mieszkalnych wokół centralnej strefy z boiskami sportowymi i placami zabaw dla dzieci, zielonym dziedzińcem o powierzchni 10 000 m², przedszkolem oraz otwartym i zamkniętym parkingiem.

Trzy z ośmiu domów występują dziś na archi.ge jako bloki A, B i C, a lotnicza wizualizacja planu zagospodarowania w galerii oznacza bloki od A do H. Blok A ma 10 kondygnacji, a dane o mieszkaniach w blokach B i C sięgają 12. piętra. Strony budynków A, B i C pokazują postęp na poziomie 91, 70 i 67 procent, każda ze statusem „Ongoing”, i nie wpisano daty zakończenia ani dla kompleksu, ani dla żadnego bloku.

To, czego archi.ge nie podaje, jest dla nabywcy równie ważne: ceny jakiegokolwiek mieszkania, terminu odbioru, planu płatności, nazwy podmiotu, który podpisuje umowę sprzedaży, pozwolenia na budowę oraz architekta. Przewodnik opisuje te braki neutralnie, bez ocen, i zamienia je w pisemne prośby wymienione w sekcji 9. Korter częściowo wypełnia lukę kwartałami ukończenia dla poszczególnych bloków i minimalną ceną za metr kwadratowy, a liczby te są tu zawsze opisane jako dane portalu.

Poniższa tabela zestawia udogodnienia na terenie osiedla, które deweloper wymienia obok dłuższego opisu na Korter. Korter opisuje większość z nich w czasie przyszłym i tak właśnie przewodnik je przedstawia: jako planowane elementy placu budowy, a nie jako oddane do użytku obiekty.

Co każde ze źródeł podaje o blokach, mieszkaniach, kondygnacjach i odbiorze

Publiczne informacje o projekcie pochodzą ze stron projektu i budynków dewelopera, z jego wiadomości oraz z Korter, a liczby nie zawsze się zgadzają. Tabela zestawia je obok siebie. Każda komórka podaje wartość i jej źródło, a przewodnik nie rozstrzyga, która jest właściwa. Dane dewelopera są przytaczane jako „według dewelopera” z podaniem strony i daty jej obejrzenia, a liczby Korter jako „według Korter” z datą, którą podaje Korter.

Niektóre liczby się jednak zgadzają. 168 mieszkań pierwszego budynku z lipcowej wiadomości z 2024 r. równa się sumie mieszkań sprzedanych i dostępnych w bloku A na dzisiejszej stronie budynku (135 plus 33), a trzy bloki sumują się do 586 przy każdym sposobie liczenia. Korter podaje dla bloku A 167, czyli o jedno mniej, a jego liczba 167 dla projektu odpowiada wielkości samego bloku A, ponieważ portal nie podaje liczby mieszkań dla bloków B i C.

Inne liczby się nie zgadzają. Tekst dewelopera mówi o ośmiu domach, a jego strony wymieniają trzy; Korter liczy cztery. Dane o mieszkaniach dają blokowi A 10 kondygnacji, a blokom B i C do 12, podczas gdy tabela charakterystyki Korter podaje 10 kondygnacji dla projektu, a jego lista domów 12 dla B i C.

Największe mieszkania 3-pokojowe różnią się między dwoma źródłami o 53,6 m², co wyjaśnia sekcja 4. Jedno mieszkanie w bloku A (numer 6, piętro 1, 81,4 m²) jest w danych wpisane jako 6-pokojowe; przewodnik odnotowuje to tak, jak wydrukowano, i nie poprawia.

W kwestii terminów nie ma sprzeczności do omówienia, ponieważ daty podaje tylko jedno źródło. Kwartały Korter to liczby portalu, a nie dewelopera, a terminem wiążącym dewelopera jest ten, który wpisano do umowy sprzedaży. Numer ewidencyjny z tabeli Korter jest pokazany tak, jak go wydrukowano, i nie został sprawdzony w Rejestrze Publicznym.

Dziennik budowy: bloki A, B i C od wykopu fundamentowego do października 2026 r.

Każda strona budynku zawiera datowany dziennik postępu prac z krótką listą prac zakończonych i trwających. Blok A ma w nim 21 wpisów od 11 listopada 2024 r. do 13 października 2026 r., a bloki B i C po 14 wpisów między czerwcem 2025 r. a tym samym wpisem z października 2026 r. Wskaźniki procentowe w nagłówkach (91, 70, 67) są liczbami samego dewelopera, a dzienniki nie wyjaśniają, jak je obliczono. Tabela cytuje wybrane wpisy tak, jak drukuje je każda strona.

Czytany jako ciąg, dziennik pokazuje blok A jako najbardziej zaawansowany, z konstrukcją ukończoną aż po dach i pracami toczącymi się obecnie w mieszkaniach, na klatkach schodowych, w elewacji i w windach.

Bloki B i C podążają tym samym schematem o jeden etap z tyłu: konstrukcja B jest ukończona do 12. piętra, a C do 11., przy czym obwodowe murowanie z bloczków jest ukończone do 10. piętra w B i do 9. w C. Dziennik nie podaje terminów dla tego, co zostało do zrobienia, więc wskaźniki procentowe są jedynym podsumowaniem, jakie oferuje deweloper.

Liczniki sprzedaży na tych samych stronach dają drugi obraz. Tabela powtarza liczby dewelopera i dodaje dwa wskaźniki obliczone na ich podstawie; wskaźniki te są arytmetyką na wydrukowanych liczbach i nie są miarą popytu ani postępu prac.

Historia kryjąca się za tymi liczbami jest krótka. Archi zaprezentowała kompleks publicznie 29 lipca 2024 r., a wśród mówców byli założyciel, burmistrz Rustawi i dyrektor korporacyjny TBC Bank, i oznajmiła, że pierwszy budynek będzie miał 10 kondygnacji i 168 mieszkań.

W dniu 26 kwietnia 2025 r. deweloper zorganizował dzień sprzedaży i zgłosił 201 mieszkań sprzedanych w ciągu jednego dnia, co powtórzył portal Georgia Today 30 kwietnia 2025 r.; jego wiadomość z 29 kwietnia 2025 r. mówi, że oferty dotyczyły nadchodzących bloków B i C. Plany parkingów wymieniają 26 miejsc dla bloku A, 69 dla B i 80 dla C, co daje 0,15, 0,33 i 0,38 miejsca na mieszkanie (obliczenie), czyli 0,30 dla trzech bloków łącznie.

Parking nie wchodzi do liczby mieszkań. Każde miejsce jest ponumerowane na stronie budynku i oznaczone jako sprzedane lub nie, więc nabywca, który chce mieć miejsce, powinien poprosić o wpisanie go do umowy wraz z numerem i poziomem. Miejsc dla późniejszych domów z planu ośmiu domów nie pokazano na tych trzech stronach.

Struktura i metraże 232 mieszkań w sprzedaży

Strony budynków opierają się na publicznym wykazie mieszkań, który 12 listopada 2026 r. zwrócił 232 mieszkania: 33 w bloku A, 71 w B i 128 w C. Żadne nie jest oznaczone jako sprzedane ani zarezerwowane, a każde ma cenę 0.

Dla każdego mieszkania wykaz podaje numer, piętro, liczbę pokoi, powierzchnię całkowitą oraz podział na powierzchnię „living” i „summer”; strona nie definiuje „summer area”, więc przewodnik używa etykiety w brzmieniu oryginalnym. Pierwsza tabela zlicza mieszkania z wykazu według bloku i liczby pokoi.

Korter nazywa układy o powierzchni 28 m² kawalerkami (studiami), podczas gdy wykaz mieszkań liczy pokoje i określa je jako 1-pokojowe; strony nie wyjaśniają, ile sypialni oznacza dana liczba pokoi. Druga tabela jest obliczona na podstawie 232 mieszkań z wykazu: przedział powierzchni, średnia i mediana według liczby pokoi oraz powierzchnia mieszkalna jako udział w całości.

Kształt wykazu jest przeciętny pod względem wielkości. Mieszkania dwupokojowe są największą grupą, z 41,8 procent spośród 232 (97 mieszkań), za nimi idą 3-pokojowe z 37,9 procent (88), 4-pokojowe stanowią 10,8 procent (25), a mieszkania o powierzchni 28 m² 9,1 procent (21), wszystko w obliczeniu. Blok C zawiera 20 z 21 mieszkań jednopokojowych i 56 z 97 mieszkań dwupokojowych, więc jego wykaz jest przesunięty ku mniejszym metrażom, podczas gdy blok A nie wykazuje żadnego poniżej 52,5 m².

Z arytmetyki wynikają dwie różnice względem Korter. Korter podaje maksimum dla mieszkań 3-pokojowych 84,4 m², a w wykazie dewelopera mieszkania 3-pokojowe sięgają 84,4 m² z wyjątkiem trzech mieszkań o powierzchni 138,0 m² w bloku C (numery 10, 29 i 48, na piętrach 2, 3 i 4), wpisanych jako 3-pokojowe.

Korter podaje metraże mieszkań 4-pokojowych do 138 m², więc oba źródła umieszczają 138 m² przy różnej liczbie pokoi. Druga różnica to dolna granica tabeli charakterystyki Korter, 44,9 m², wobec 28,0 m² w układach i w wykazie mieszkań.

Mieszkania 4-pokojowe rozkładają się według bloków. Te w bloku A mają od 92,3 do 133,2 m², a te w B i C mieszczą się między 138,0 a 138,9 m². Udział powierzchni mieszkalnej spada do 70,2 procent dla mieszkań 4-pokojowych, ponieważ ich powierzchnia „summer” wynosi od 20,1 do 42,3 m², wobec 6,1–6,8 m² dla mieszkań o powierzchni 28 m².

Ponieważ termin nie ma definicji, nie wyciąga się wniosków o balkonach ani tarasach. Wykaz zawiera 111 różnych identyfikatorów układów dla 232 mieszkań, czyli średnio około dwóch mieszkań na układ (obliczenie).

Co do wykończenia, deweloper nie podaje na tej stronie niczego, ani materiałów, ani stopnia gotowości mieszkań. Korter twierdzi, że mieszkania są oddawane z częściowym wykończeniem wnętrz, że właściciele wybierają ostateczne materiały, że każde mieszkanie ma balkon, którego koszt jest wliczony w cenę, i że wysokości pomieszczeń są zwiększone, nie podając liczby. Ponieważ to wykończenie określa, za co nabywca płaci już po zakupie, sekcja 9 umieszcza specyfikację wśród pozycji do uzyskania na piśmie.

Orientacyjne ceny według źródła i daty

Tekst dewelopera do udostępniania strony głosi „Find out how much a square meter costs” i nie podaje tej kwoty, a wykaz mieszkań zwraca cenę 0 dla każdego mieszkania. Poniższe ceny pochodzą zatem wyłącznie od stron trzecich. Są to orientacyjne wartości z serwisów ogłoszeniowych lub komentarzy; nie są cenami Archi i nie stanowią ofert.

Artykuł Commersant to ogólny komentarz o rynku Rustawi, a ten sam tekst zawiera inne zdania o cenach za metr kwadratowy, które nie zgadzają się z tymi liczbami, więc cytowany jest tylko przedział przedsprzedaży. 995 USD z Korter mieści się w przedziale 750–1 100 USD, który pokazują inne karty Korter dotyczące Rustawi, ale karty te nie mają dat, typów mieszkań ani poziomów wykończenia, więc porównanie daje przedział, a nie ranking.

Minimum za metr kwadratowy nie mówi nabywcy, ile kosztuje konkretne mieszkanie. Następna tabela mnoży 995 USD z Korter przez najmniejszą i największą powierzchnię z wykazu dla każdej liczby pokoi, aby pokazać rząd wielkości. To arytmetyka, a nie cennik, a kwoty w lari wykorzystują kurs Narodowego Banku Gruzji 2,5933 GEL za USD na 12 listopada 2026 r.

Zasada dotycząca pobytu z sekcji 8 dotyczy nieruchomości, której wartość rynkowa, ustalona przez rzeczoznawcę, przekracza 150 000 USD. Przy minimalnej stawce portalu żadna z powierzchni z wykazu nie osiąga tego poziomu: największe mieszkanie z wykazu, 138,9 m², daje 138 206 USD. Mieszkanie tej wielkości przekroczyłoby próg dopiero przy stawce powyżej 1 080 USD za m² (150 000 podzielone przez 138,9, obliczenie). Testem ustawowym jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy, więc tabela nic nie mówi o żadnym konkretnym mieszkaniu.

W sprawdzonych źródłach żaden oficjalny szereg cen nie obejmuje Rustawi. Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Geostat za trzeci kwartał 2026 r. stwierdza, że indeks obejmuje rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych w Tbilisi, a przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi to miejsce na porównania dotyczące Tbilisi.

Lokalizacja projektu Archi Rustavi Georgia: Nowe Rustawi i droga do Tbilisi

Rustawi to miasto w regionie Dolna Kartlia na południowym wschodzie Gruzji, a artykuł w angielskiej Wikipedii umieszcza je 20 km na południe od stolicy i podaje liczbę mieszkańców 127 154 w styczniu 2024 r., co czyni je trzecim pod względem liczby ludności miastem kraju; infobox tego samego artykułu podaje 128 200 na 2024 r., a obie liczby są pokazane tak, jak wydrukowano.

Komunikat Geostat o ludności z 1 stycznia 2026 r. podaje 440,1 tysiąca dla Dolnej Kartlii i 1 369,4 tysiąca dla Tbilisi, z 3 941,1 tysiąca w Gruzji, i nie podaje liczby dla samego Rustawi.

Strona ratusza Rustawi o geografii i przyrodzie, która jest po gruzińsku i została tu przetłumaczona, nazywa Rustawi największym z miast Dolnej Kartlii i aglomeracji tbiliskiej oraz ośrodkiem administracyjnym regionu.

Podaje ona powierzchnię miasta 6 060 hektarów i mówi, że rzeka Mtkwari dzieli je na lewy brzeg, osadę znaną jako Stare Rustawi, i prawy brzeg, Nowe Rustawi, połączone mostem o długości 1 km. Umieszcza miasto w odległości 27 km od centrum stolicy i 20 km od międzynarodowego portu lotniczego w Tbilisi, a najkrótszą odległość między granicami Tbilisi i Rustawi podaje jako 7,66 km.

Jeśli chodzi o drogi i kolej, ta sama strona wymienia drogę ekspresową S-4 z Tbilisi do przejścia granicznego Czerwony Most na granicy z Azerbejdżanem, która przechodzi przez Rustawi, trasę Sh-32 o długości 28 km z Tbilisi przez Gaczjani oraz linie kolejowe Tbilisi–Baku i Tbilisi–Erywań przecinające teren miasta, ze stacją o nazwie Rustavi. Uwaga o klimacie podaje średnią temperaturę stycznia +0,3 °C, lipca +25,3 °C i około 390 mm opadów rocznie. Wikipedia podaje, że Rustawska Huta (Rustavi Metallurgical Plant), zbudowana w latach 1941–1950, dominuje w gospodarce miasta.

Deweloper opisuje otoczenie jako położone kilka minut od Centralnego Parku w Rustawi, supermarketów, centrum handlowego Rustavi Mall, dwóch szkół publicznych, basenu i targowiska Istanbul, z łatwym poruszaniem się po mieście i w kierunku Tbilisi.

Tekst Korter, który należy do portalu, a nie do dewelopera, dodaje przystanki transportu publicznego w promieniu 250 m, obsługiwane przez autobusy 5, 6, 7 i 24 oraz kilka linii marszrutek, przy czym autobus 24 dojeżdża do Tbilisi w niecałą godzinę, a droga ekspresowa S4 jest oddalona o około dziesięć minut jazdy samochodem. Umieszcza targowisko centralne w odległości 1 km, centrum handlowe poniżej 1,5 km, nabrzeże Mtkwari nieco ponad 2 km, a stację kolejową w odległości 4 km.

Deweloper nie podaje odległości, więc poniższa tabela zawiera odległości obliczone. Biegną one od punktu, który archi.ge podaje dla kompleksu (41,57087; 44,973324; strona bloku A drukuje 41,570952; 44,973324), do miejsc, których współrzędne są wydrukowane w artykułach angielskiej Wikipedii wymienionych w ostatniej kolumnie. Liczby drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM przy swobodnym ruchu 12 listopada 2026 r. Punkt na mapie nie jest wymierzonym wejściem, więc rzeczywista odległość pieszo będzie inna.

Obraz jest następujący: teren leży na północny zachód od punktu miasta w Wikipedii, w stronę Tbilisi, około 4–5 km drogą od tego punktu i około 24 km drogą od Placu Wolności.

Strona ratusza podaje 20 km od miasta do lotniska, a tabela 27 km drogą od terenu; to różne miary, strona nie wyjaśnia, na czym opiera swoją liczbę, i pokazano obie. Dla porównania ze stolicą strona miasta Tbilisi i strona kraju Gruzja obejmują pozostałe oferty w portfolio.

Zakup w Gruzji: od wypisu z rejestru do zarejestrowanego prawa własności

Strony dewelopera nie podają kroków zakupu, więc poniższa kolejność wynika z prawa gruzińskiego i opublikowanych opłat rejestrowych. Zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego transakcja nabycia rzeczy nieruchomej musi być zawarta na piśmie, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność powstaje więc z chwilą rejestracji; sama płatność, formularz rezerwacji czy otrzymanie kluczy jej nie tworzy.

Zagraniczny nabywca podpisuje umowę na tych samych zasadach Kodeksu cywilnego co obywatel. Obywatelstwo ma znaczenie dla gruntów rolnych, które art. 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych ogranicza do wymienionych w nim osób, a mieszkanie w bloku mieszkalnym nie jest gruntem rolnym. Ogólną sytuację opisują przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Opłata rejestrowa zależy od wybranego terminu, a nie od ceny. Strona opłat NAPR podaje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa do nieruchomości w ciągu 4 dni roboczych, 270 GEL w ciągu 1 dnia roboczego i 350 GEL w dniu złożenia wniosku, co przy kursie 2,5933 GEL za USD daje około 57,8, 104,1 i 135,0 USD.

Wymienia ona odrębną usługę rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności za te same trzy opłaty; to, która usługa dotyczy mieszkania jeszcze niewybudowanego, powinny potwierdzić rejestr i umowa.

Nabywca przebywający za granicą ma dwie praktyczne drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę smart-kontraktu rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas umówionego spotkania wirtualnego. Gruzja figuruje w tabeli statusu Konwencji apostille Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego z datą wejścia w życie 14 maja 2007 r.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Podatek od nieruchomości osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r. Tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge zawiera w wykazie zmian ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r. Art. 202(5) ustala teraz stawkę dla opodatkowanego mienia osoby fizycznej innego niż grunty na poziomie nie niższym niż 0,8 i nie wyższym niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206(1)(a) zwalnia to mienie, jeśli dochód uzyskany przez rodzinę tej osoby w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej samej zmianie, podaje, że wcześniej próg zwolnienia wynosił 40 000 GEL, i mówi, że stawkę ustala się w przedziale od 0,8 do 1 procent zależnie od położenia nieruchomości. Przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. zawierają starsze liczby i nie zgadzają się już z Kodeksem.

Wyłącznie jako ilustracja przedstawiamy obliczenie: najmniejsze mieszkanie 2-pokojowe przy minimalnej stawce Korter (47 362 USD, sekcja 5) to 122 824 GEL, a od 0,8 do 1 procent tej kwoty wyniosłoby od 983 do 1 228 GEL rocznie, gdyby zwolnienie nie miało zastosowania; przyjęta wartość rynkowa i test dochodowy są ustalane w każdym przypadku odrębnie.

Art. 201(1)(c.a) wymienia nieruchomości, „including an unfinished construction”, będące własnością osoby fizycznej, więc kwestia, od kiedy nabywca na podstawie umowy przedkońcowej jest właścicielem, zależy od umowy i wpisu do rejestru. Strona Służby Przychodów dotycząca podatku od nieruchomości ustala termin złożenia zeznania osoby fizycznej na 1 listopada, a zapłaty na 15 listopada, z przesunięciem na następny dzień roboczy, gdy któraś z tych dat wypada w dniu wolnym. Sposób składania zeznania opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Inne podatki znajdują się w tym samym Kodeksie. Art. 81(2) opodatkowuje przychód z najmu lokali mieszkalnych stawką 5 procent, gdy nie dokonuje się odliczeń, a art. 81(1) ustala ogólną stawkę dla osoby fizycznej na 20 procent. Art. 81(3) opodatkowuje nadwyżkę dochodu ze sprzedaży mieszkania stawką 5 procent, a art. 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata. Stawka VAT według art. 166 wynosi 18 procent, a to, czy wydrukowana cena zawiera VAT, jest warunkiem umowy.

Co do pobytu, strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości powyżej 300 000 USD.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców formułuje pierwszy próg w tych samych słowach. Sposób składania wniosku opisano w przewodniku po zezwoleniu na pobyt. Przy minimalnej stawce portalu żadne mieszkanie z wykazu nie przekracza 150 000 USD (sekcja 5), a testem pozostaje wycena rzeczoznawcy.

Jeśli chodzi o kredytowanie, strona PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji ogranicza wskaźnik kredytu do wartości (LTV) do 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej. Limit wskaźnika raty do dochodu (PTI) wynosi 25 procent dla kredytów w lari i 20 procent dla kredytów w walucie obcej przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, rosnąc do 50 i 30 procent od 1 500 GEL.

Korter mówi, że nabywcy mogą płacić jedną wpłatą lub z kredytem hipotecznym, i wymienia TBC Bank; deweloper nie podaje planu rat, a każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów. Praktykę omawia przewodnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ archi.ge pozostawia niepublikowane cenę, termin odbioru i podmiot zawierający umowę, poniższa lista zamienia każdą lukę w coś, o co nabywca projektu Archi Rustavi Georgia może poprosić przed dokonaniem płatności. Kilka pozycji należy do formularza rezerwacji, a pozostałe powinny znaleźć się w umowie sprzedaży jako odrębne warunki.

1. Cennik z blokiem, piętrem, numerem mieszkania, powierzchnią i pakietem wykończenia oraz datą wystawienia cennika.
2. Termin odbioru dla danego bloku wpisany do umowy, co uznaje się za odbiór i jakie są skutki innej daty.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę, oraz działka, na której buduje.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, kod ewidencyjny i adres, porównane z umową.
5. Pozwolenie na budowę bloku i zatwierdzona liczba kondygnacji, ponieważ źródła podają 10 i 12 dla bloków B i C.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub escrow, na który wpływa każda rata, oraz sposób zwrotu zaliczki, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku.
7. Specyfikacja wykończenia: co obejmuje „partial interior finishing”, wysokość pomieszczeń i czy balkon jest w cenie.
8. Określenie liczby pokoi i powierzchnia konkretnego mieszkania, zwłaszcza dla mieszkań o powierzchni 138 m² wpisanych jako 3-pokojowe i mieszkania wpisanego jako 6-pokojowe.
9. Numer i poziom miejsca parkingowego, jego cena oraz to, czy jest sprzedawane razem z mieszkaniem, czy osobno.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, zasady zarządzania oraz reguły korzystania ze wspólnego dziedzińca i obiektów.
11. Które z wymienionych udogodnień (przedszkole, boisko sportowe, centrum fitness, handlowe parterowe lokale) znajdują się w specyfikacji umowy i kiedy każde z nich ma powstać.
12. W jaki sposób kolejność budowy pozostałych planowanych domów odnosi się do bloku, który jest kupowany.
13. Dla nabywcy podpisującego z zagranicy: treść zalegalizowanego pełnomocnictwa albo umówione spotkanie wirtualne z rejestrem.

Jak projekt Archi Rustavi Georgia wypada na tle innych projektów Archi

Projekt Archi Rustavi Georgia jest, według słów samego dewelopera, pierwszym projektem Archi w Rustawi (wiadomość z 29 kwietnia 2025 r.), więc żadna z pozostałych ofert Archi w tym portfolio nie leży w tym samym mieście.

Tabela wymienia oferty Archi w Tbilisi, stolicy oddalonej o 20–27 km zależnie od źródła, ze statusem, który pokazuje archi.ge, i główną opublikowaną informacją. Deweloper nie podaje ceny w żadnej z nich, a liczby za metr kwadratowy pochodzą z Korter. Mają różne daty i dotyczą różnych miast, więc nie są porównaniem jednakowych wielkości.

Wśród projektów w tabeli rustawski jest jedynym spoza stolicy i jedynym, dla którego Korter podaje minimum poniżej 1 000 USD za m². Liczba 995 USD wobec 1 151–1 400 USD dla projektów tbiliskich pokazuje różnicę, którą portal drukuje między tymi dwoma miastami, i nie stanowi stwierdzenia o wartości.

Dla porównania z wybrzeżem Morza Czarnego, od innego dewelopera, oferta Kobuleti Beach Resort to przedsprzedaż z opublikowanym planem rat, czyli zakup innego rodzaju niż blok, który już jest w budowie.

Archi (deweloper)

Archi datuje swoją historię od 2006 roku. Jej wiadomość „Archi Turns 15” z 4 lipca 2021 r. wymienia jako założycieli Ilia Tsulaia, Meni Benish i Irakli Kapianidze i mówi, że firma weszła do branży deweloperskiej w 2008 roku.

Strona „O nas”, obejrzana 12 listopada 2026 r., pokazuje liczniki: 55 zrealizowanych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² w budowie; długi tekst na tej samej stronie jest starszy i nadal podaje 51 projektów i 1 058 723 m², więc liczniki i tekst pochodzą z różnych dat.

W czerwcu 2024 roku deweloper ogłosił umowę, na mocy której Deloitte przeprowadzi audyt skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jej spółek zależnych według MSSF. Tekst „O nas” mówi także, że firma zbudowała fabrykę bloczków Ytong wraz z niemiecką firmą Xella przy inwestycji 15 mln USD; strona Archi Rustavi wymienia bloczki Ytong wśród swoich materiałów. Nie opublikowano łącznej liczby przekazanych mieszkań; Archi podaje mieszkańców i metry kwadratowe.

W odniesieniu do Rustawi deweloper informuje o publicznej prezentacji 29 lipca 2024 r., wystąpieniach swojego założyciela, burmistrza Rustawi i dyrektora TBC Bank oraz nazywa projekt swoim pierwszym w tym mieście. Własne twierdzenia firmy o jej miejscu w rankingach nie są tu powtarzane, ponieważ w sprawdzonych źródłach nie znaleziono niezależnego rankingu. Dane kontaktowe znajdują się na własnej stronie dewelopera, a dokumenty sprzedaży wskazują stronę umowy.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Rustavi Georgia?

To kompleks mieszkaniowy firmy Archi przy ulicy Giorgi Leonidze 38 w Rustawi, w pobliżu skrzyżowania ulic Leonidze i Czerkaski. Strony dewelopera wymieniają bloki A, B i C o 10–12 kondygnacjach, łącznie 586 mieszkań, oraz plan ośmiu domów wokół zielonego dziedzińca o powierzchni 10 000 m² z przedszkolem i parkingiem. Postęp budowy na 12 listopada 2026 r. wynosi 91, 70 i 67 procent dla trzech bloków.

Gdzie leży Archi Rustavi Georgia i jak daleko jest do Tbilisi?

Kompleks leży w Nowym Rustawi, odrębnym mieście w Dolnej Kartlii. Obliczając od punktu, który archi.ge podaje dla terenu, do Placu Wolności w Tbilisi jest 24,08 km drogą, około 25 minut przy swobodnym ruchu. Ratusz Rustawi umieszcza miasto 27 km od centrum stolicy, a Korter mówi, że przejazd zajmuje mniej niż 40 minut. Autobus 24 dociera do Tbilisi w niecałą godzinę, według Korter.

Ile jest mieszkań i bloków?

Strony budynków A, B i C pokazują 168, 209 i 209 mieszkań, łącznie 586, z czego 354 oznaczono jako sprzedane, a 232 jako dostępne w sprzedaży. Tekst dewelopera mówi o ośmiu domach, a wizualizacja planu oznacza bloki od A do H. Korter liczy cztery domy, z planowanym blokiem D, i podaje 167 mieszkań, co odpowiada wielkości bloku A.

Ile kosztuje mieszkanie?

Deweloper nie podaje ceny, a wykaz mieszkań zwraca 0 dla każdego mieszkania. Korter podaje minimum 995 USD za m² z datą 26 października 2026 r. i „price upon request” dla każdego układu. Commersant przytoczył przedział przedsprzedaży w Rustawi 900–950 USD za m² w dniu 29 maja 2025 r. Są to liczby portalu i komentarza, a nie ceny Archi, a jedynym wiążącym jest cennik z umowy.

Kiedy bloki zostaną odebrane?

Deweloper nie podaje terminu odbioru ani dla kompleksu, ani dla żadnego bloku. Korter podaje 4 kw. 2026 r. dla bloku A i 3 kw. 2027 r. dla bloków B i C, z planowanym blokiem D. Liczy się termin wpisany do umowy sprzedaży, wraz z tym, co oznacza odbiór dla mieszkania oddawanego z częściowym wykończeniem wnętrz, oraz z określonymi skutkami innej daty.

Jakie metraże i układy są w sprzedaży?

232 mieszkania z wykazu mają od 28,0 do 138,9 m²: 21 jednopokojowych, 97 dwupokojowych, 88 trzypokojowych, 25 czteropokojowych i jedno mieszkanie wpisane jako sześciopokojowe. Mediana dla mieszkania dwupokojowego to 54,8 m², a dla trzypokojowego 70,3 m² (obliczenie). Korter podaje węższe przedziały, na przykład 84,4 m² jako największe mieszkanie 3-pokojowe, co wyjaśniają trzy mieszkania po 138 m² w bloku C wpisane jako 3-pokojowe.

Czy zakup w Archi Rustavi Georgia może prowadzić do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Gruzja wydaje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt cudzoziemcowi, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Przy minimum Korter wynoszącym 995 USD za m² żadna z powierzchni z wykazu nie osiąga tego poziomu (138,9 m² daje 138 206 USD). Decyduje wycena, a nie cena z umowy, i nie sugeruje się tu żadnego wyniku.

Czy cudzoziemiec może kupić tam mieszkanie i jak rejestruje się własność?

Kodeks cywilny wymaga umowy na piśmie i rejestracji prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym, a mieszkania nie są gruntami rolnymi, czyli kategorią z ograniczeniami ze względu na obywatelstwo. NAPR podaje opłaty rejestracyjne 150, 270 lub 350 GEL zależnie od terminu, a nabywca za granicą może skorzystać z zalegalizowanego pełnomocnictwa albo z wirtualnego spotkania rejestru w ramach smart-kontraktu.

Jaki podatek dotyczy posiadania i sprzedaży?

Od 30 września 2026 r. mienie osoby fizycznej inne niż grunty jest zwolnione z podatku od nieruchomości, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL; powyżej tej kwoty Kodeks ustala od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej. Najem lokali mieszkalnych jest opodatkowany stawką 5 procent bez odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. O poszczególnych przypadkach decydują fakty z umowy i rejestru.

O co poprosić przed rezerwacją w Archi Rustavi Georgia?

Należy poprosić o cennik z numerami mieszkań, termin odbioru w umowie, nazwę prawną podmiotu zawierającego umowę, wypis z Rejestru Publicznego dla działki, pozwolenie i liczbę kondygnacji bloku, harmonogram płatności i dane escrow, specyfikację wykończenia, numer miejsca parkingowego oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych. Pełną listę trzynastu próśb podaje sekcja 9.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona kompleksu Archi Rustavi
• Archi: Archi Rustavi, strona budynku bloku A
• Archi: Archi Rustavi, strona budynku bloku B
• Archi: Archi Rustavi, strona budynku bloku C
• Wiadomości Archi: Archi już w Rustawi, 29 lipca 2024 r.
• Wiadomości Archi: dzień sprzedaży 26 kwietnia mieszkań Archi Rustavi, 11 kwietnia 2025 r.
• Wiadomości Archi: rekordowe 201 mieszkań sprzedanych w ciągu jednego dnia, 29 kwietnia 2025 r.
• Archi: strona „O nas”
• Wiadomości Archi: Archi i Deloitte podpisały umowę o usługach audytorskich, 13 czerwca 2024 r.
• Wiadomości Archi: Archi ma 15 lat, 4 lipca 2021 r.
• Korter: Archi Rustavi, ceny z 26 października 2026 r.
• Korter: układy mieszkań Archi Rustavi
• Georgia Today: 201 mieszkań sprzedanych w ciągu jednego dnia, 30 kwietnia 2025 r.
• Commersant: ceny w Rustawi na pewno wzrosną, 29 maja 2025 r.
• Wikipedia: Rustavi
• Wikipedia: Freedom Square, Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport (współrzędne)
• Wikipedia: Poladi Stadium (współrzędne)
• Wikipedia: Rustavi International Motorpark (współrzędne)
• Ratusz Rustawi: geografia i przyroda (po gruzińsku)
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktów
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji (rs.ge): podatek od nieruchomości
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.