پروژه Domus Avlabari Tbilisi مجموعهای دو‌بلوکه در خیابان یالبوزی (Ialbuzi) شمارهٔ ۱۴ در محلهٔ قدیمی آولاباری است: در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ سازنده یک بلوک مسکونی ۲۳ طبقه با ۲۲۰ آپارتمان از ۵۷ تا ۱۱۹ متر مربع، یک بلوک اداری ۱۰ طبقه و یک ردیف اقساط ۳۰ ماهه را نشان می‌دهد، اما قیمت هیچ آپارتمان منفردی را اعلام نکرده است.
این راهنمای مربوط به Domus Avlabari Tbilisi صفحهٔ شرکت Domus Group را به همان صورتی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بود می‌خواند؛ در آن صفحه بازه‌ای از ۱٬۸۰۰ تا ۲٬۳۵۰ USD بدون ذکر واحد چاپ شده است. در کنار آن، آنچه پورتال‌های آگهی Korter و geoln و معماران دفتر MUA منتشر کرده‌اند آورده شده است. قیمت‌ها، موعد تحویل، تعداد طبقات و وضعیت تکمیل در این منابع با یکدیگر تفاوت دارند، بنابراین هر عدد همراه با منبع و تاریخ خودش آمده است و راهنما میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند.
راهنما همچنین محله و دسترسی‌ها، قواعد گرجستان برای ثبت خرید، مالیات بر ملک و اقامت برای مالک، و فهرستی مکتوب از مواردی را پوشش می‌دهد که خریدار می‌تواند پیش از رزرو آپارتمان درخواست کند.
صفحهٔ انگلیسی پروژه نزد سازنده پروژه Domus Avlabari Tbilisi را یک طرح چندمنظورهٔ مدرن در محلهٔ تاریخی تفلیس، به نشانی خیابان یالبوزی شمارهٔ ۱۴، توصیف می‌کند که فضای مسکونی، اداری و تجاری را کنار هم می‌آورد. صفحه دو ساختمان را نام می‌برد. بلوک A بلوک مسکونی با ۲۳ طبقه و ۲۲۰ آپارتمان است. بلوک B بلوک اداری و تجاری با ۱۰ طبقه است که نُه طبقهٔ آن دفتر کار و طبقهٔ اول آن فودکورت است. این متن در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد.
Domus Group این پروژه را در میان پنج پروژهٔ جاری خود، در کنار Domus Nea، Domus Sera، Domus Trees و Domus Gazapkhuli، فهرست کرده است. صفحه شامل یک بخش قیمت، یک انتخابگر آپارتمان با هفت کارت پلان، بخش پرداخت و یک نقشه است. بخش قیمت بازهٔ قیمت هر متر مربع، بازهٔ متراژ آپارتمان‌ها و مدت اقساط را چاپ می‌کند. قیمت هیچ آپارتمان مشخصی را اعلام نمی‌کند و نمی‌گوید کدام آپارتمان‌ها آزاد و کدام رزرو شده‌اند.
به همین دلیل این راهنما قیمت را به صورت یک بازه در نظر می‌گیرد و نشان می‌دهد این بازه برای هر پلان به چه مجموع‌هایی تبدیل می‌شود. این مجموع‌ها صرفاً محاسبهٔ ریاضی بر پایهٔ بازهٔ چاپ‌شده‌اند و پیشنهاد فروش نیستند. صفحهٔ سازنده همچنین عبارت‌های بازاریابی دربارهٔ چشم‌انداز، فضا و مناسب بودن برای زندگی، کار و کسب‌وکار دارد که راهنما آن‌ها را به‌عنوان گزاره‌های واقعی نمی‌پذیرد.
| Domus Avlabari Tbilisi: واقعیت‌های کلیدی | به همان صورت که منتشر شده است (منبع و تاریخ) |
|---|---|
| نشانی | خیابان یالبوزی شمارهٔ ۱۴، آولاباری، تفلیس؛ نشانگر نقشه در صفحهٔ سازنده در مختصات ۴۱٫۶۸۵۳۶۷, ۴۴٫۸۲۶۱۲۸ قرار دارد (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
| سازنده | Domus Group (پانویس صفحه چنین است: LTD «Domus Group»)؛ Korter سازنده را Domus Development نام می‌برد |
| ساختمان‌ها | بلوک A، مسکونی، ۲۳ طبقه، ۲۲۰ آپارتمان؛ بلوک B، اداری و تجاری، ۱۰ طبقه (نُه طبقهٔ دفتر کار و فودکورت طبقهٔ اول)، به گفتهٔ سازنده |
| متراژ آپارتمان‌ها | از ۵۷ تا ۱۱۹ متر مربع در هفت کارت پلان: ۵۷، ۵۷، ۷۰، ۷۵، ۸۴، ۱۰۱ و ۱۱۹ متر مربع |
| بخش قیمت | «Price From»: ۴۸۷۰ – ۶۳۵۰ (نماد لاری) و ۱۸۰۰ – ۲۳۵۰ (نماد دلار)؛ صفحه عبارت «per m²» را ننوشته است |
| قیمت هر آپارتمان | منتشر نشده است؛ کارت‌های پلان نه قیمتی دارند و نه نشانهٔ فروخته‌شده یا آزاد |
| اقساط | «Installment (month) ۳۰»؛ «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت انفرادی) |
| وضعیت | در فهرست پروژه‌های جاری (Current projects)؛ MUA: در حال ساخت؛ Korter: یک ساختمان در حال ساخت |
| تحویل | شمارش معکوس تا ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ در صفحهٔ سازنده، بدون برچسب تاریخ تحویل؛ Korter: Q2 ۲۰۲۸؛ geoln: ژوئن ۲۰۲۸ |
| سطح تکمیل | برای این پروژه از سوی سازنده اعلام نشده است؛ Korter: گرین فریم (green frame)؛ geoln: وایت فریم (white frame) |
| پارکینگ | چهار طبقهٔ زیرزمینی که برای شارژر خودروهای برقی آماده شده‌اند (سازنده) |
| معمار | MUA Architecture and Placemaking، که در صفحهٔ سازنده نام برده شده؛ در صفحهٔ خود معماران، Domus Development به‌عنوان کارفرما فهرست شده است |
| نوع واحد برای فروش | آپارتمان؛ سازنده اتاق نشیمن را هم می‌شمارد، بنابراین «۲ اتاق» یعنی یک اتاق خواب و «۳ اتاق» یعنی دو اتاق خواب |
چهار منبع پروژه را با جزئیات توصیف می‌کنند: سازنده، Korter، geoln و MUA. آن‌ها دربارهٔ بلوک مسکونی ۲۳ طبقه و سال تکمیل ۲۰۲۸ هم‌نظرند. در تاریخ تکمیل، سطح تکمیل و بازهٔ طبقات آپارتمان‌ها اختلاف دارند. جدول اعداد را در کنار هم و با تاریخی که هر منبع در آن خوانده شده می‌آورد.
| مورد | سازنده (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (داده‌های ۲ نوامبر ۲۰۲۶، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر) | geoln (آگهی منتشرشده در ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر) | MUA (خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|---|
| وضعیت | در بخش Current projects؛ نشانگر «Project status» حدود ۵۳ درصد؛ نشانگر اقساط «۱۶ months left» | «۱ house is under construction»؛ آخرین به‌روزرسانی عکس‌های ساخت در اکتبر ۲۰۲۶ | «Sales started» (صفحهٔ روسی) | «Under Construction»؛ سال پروژه ۲۰۲۳ |
| تاریخ تکمیل | شمارش معکوس تا ۳۰ آوریل ۲۰۲۸، ساعت ۰۰:۰۰، با برچسب «Time left» | بلوک A، Q2 ۲۰۲۸ | ژوئن ۲۰۲۸ (صفحهٔ گرجی و پرسش‌های متداول روسی)؛ فیلد روسی: «II quarter ۲۰۲۸» | اعلام نشده |
| طبقات | بلوک A: ۲۳ طبقه در متن؛ روی هر کارت پلان نوشته شده است طبقهٔ ۱-۲۲ | ۲۳ | ۲۳ | اعلام نشده |
| آپارتمان‌ها | ۲۲۰ در بلوک A | ۲۲۰؛ «۸ listings for sale» تعداد آگهی‌هاست | اعلام نشده | اعلام نشده |
| سطح تکمیل | برای این پروژه اعلام نشده | «Green frame» | «White frame» | اعلام نشده |
| نام محله | آولاباری | برچسب‌ها: Zemo Avlabari، Metromsheni، Isani District | اعلام نشده | آولاباری |
| متراژ آپارتمان‌ها | ۵۷-۱۱۹ متر مربع | ۵۶٫۷-۱۱۹ متر مربع (مشخصات)؛ «from ۵۶» در متن | از ۵۷ متر مربع | برنامهٔ ۴۱٬۰۰۰ متر مربع، مسکونی و اداری |
تحویل مهم‌ترین مورد برای برنامه‌ریزی است و سه تاریخ در یک فصل قرار می‌گیرند. شمارش معکوس سازنده ساعت ۰۰:۰۰ روز ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ به پایان می‌رسد و صفحه آن لحظه را نه تحویل، نه تکمیل و نه تاریخ تحویل کلید نامیده است.
Korter می‌گوید بلوک A در سه‌ماههٔ دوم سال ۲۰۲۸ باید آماده شود. صفحهٔ گرجی geoln می‌گوید برنامهٔ سازنده در ژوئن ۲۰۲۸ پایان می‌یابد. دو تاریخ نخست با هم سازگارند و تاریخ سوم حدود دو ماه دیرتر است، بنابراین تاریخ مندرج در قرارداد همان است که باید به آن تکیه کرد.
طبقات نیاز به یادداشت جداگانه دارند. متن سازنده می‌گوید بلوک A دارای ۲۳ طبقه است. هر یک از هفت کارت پلان می‌گوید آپارتمان در طبقات ۱ تا ۲۲ موجود است. صفحه این تفاوت را توضیح نمی‌دهد؛ ممکن است به یک طبقهٔ تجاری در همکف، یک طبقهٔ فنی یا مقدار پیش‌فرض انتخابگر مربوط باشد. خریداری که طبقهٔ مشخصی می‌خواهد، نقشهٔ طبقه و شمارهٔ واحد را کتباً درخواست می‌کند.
دربارهٔ سطح تکمیل، صفحهٔ پروژهٔ سازنده وضعیتی را برای این ساختمان نام نمی‌برد. سایت سازنده یک پنل عمومی با عنوان «Green framework» دارد که مشخصات دیوار، پنجره، کف، در، لوازم بهداشتی و عایق را فهرست می‌کند، اما این پنل برای هر پروژه برچسب‌گذاری نشده است. Korter سطح تکمیل را «green frame» می‌نامد و کف‌های دارای ملات‌کشی، دیوارهای آماده برای تکمیل نهایی و جداکننده‌هایی را توصیف می‌کند که تأسیسات آن‌ها تا نقاط مورد نیاز کشیده شده است. geoln آن را «white frame» می‌نامد. بخش ۹ مشخصات دقیق را برای قرارداد درخواست می‌کند.
انتخابگر آپارتمان هفت کارت پلان را باز می‌کند. هر کارت یک متراژ اصلی، تعداد اتاق‌ها، بازهٔ طبقات و فهرستی از اتاق‌ها با متراژشان را چاپ می‌کند. صفحه اتاق نشیمن را هم یک اتاق می‌شمارد، بنابراین کارت با عنوان «۲ اتاق» یک اتاق خواب به‌علاوهٔ نشیمن و آشپزخانهٔ یکپارچه دارد و کارت «۳ اتاق» دو اتاق خواب. تعداد اتاق‌خواب‌ها در جدول از فهرست اتاق‌ها شمرده شده و سازنده آن را به‌صراحت ذکر نکرده است.
| کارت پلان Domus Avlabari Tbilisi | متراژ اعلامی | اتاق‌ها طبق صفحه | اتاق‌خواب (شمرده‌شده از فهرست) | طبقات چاپ‌شده |
|---|---|---|---|---|
| کارت ۱۱۴ | ۵۷ متر مربع | ۲ | ۱ | ۱-۲۲ |
| کارت ۱۱۹ | ۵۷ متر مربع | ۲ | ۱ | ۱-۲۲ |
| کارت ۱۱۸ | ۷۰ متر مربع | ۲ | ۱ | ۱-۲۲ |
| کارت ۱۱۷ | ۷۵ متر مربع | ۲ | ۱ | ۱-۲۲ |
| کارت ۱۱۲ | ۸۴ متر مربع | ۲ | ۱ | ۱-۲۲ |
| کارت ۱۱۶ | ۱۰۱ متر مربع | ۳ | ۲ | ۱-۲۲ |
| کارت ۱۱۵ | ۱۱۹ متر مربع | ۳ | ۲ | ۱-۲۲ |
فهرست اتاق‌ها امکان نگاه دقیق‌تر را می‌دهد. جدول زیر متراژهای چاپ‌شده را تکرار می‌کند و دو ستون محاسباتی اضافه می‌کند: مجموع اتاق‌های چاپ‌شده و سهم نشیمن و آشپزخانه از متراژ اعلامی. فضای بیرونی در شش کارت تراس سرپوشیده (ورندا) و در کارت ۱۱۲ بالکن است.
| کارت (متراژ اعلامی، متر مربع) | هال | نشیمن و آشپزخانه | اتاق خواب | سرویس بهداشتی | ورندا یا بالکن | مجموع اتاق‌های چاپ‌شده (محاسبه‌شده) | متراژ اعلامی منهای مجموع | سهم نشیمن و آشپزخانه از متراژ اعلامی |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱۱۴ (۵۷) | ۴٫۸ | ۲۷ | ۱۲٫۷ | ۴٫۹ | ۶٫۱ | ۵۵٫۵ | ۱٫۵ | ۴۷٫۴ درصد |
| ۱۱۹ (۵۷) | ۴٫۸ | ۲۷٫۲ | ۱۳ | ۴٫۷ | ۶ | ۵۵٫۷ | ۱٫۳ | ۴۷٫۷ درصد |
| ۱۱۸ (۷۰) | ۷٫۵ | ۳۱٫۹ | ۱۵٫۴ | ۵٫۴ | ۹٫۳ | ۶۹٫۵ | ۰٫۵ | ۴۵٫۶ درصد |
| ۱۱۷ (۷۵) | ۷٫۴ | ۳۵٫۷ | ۱۳٫۴ | ۵٫۳ | ۱۲٫۴ | ۷۴٫۲ | ۰٫۸ | ۴۷٫۶ درصد |
| ۱۱۲ (۸۴) | ۸٫۱ | ۳۶٫۹ | ۱۸٫۸ | ۵٫۶ | ۱۲٫۲ | ۸۱٫۶ | ۲٫۴ | ۴۳٫۹ درصد |
| ۱۱۶ (۱۰۱) | ۹٫۸ | ۳۷٫۷ | ۱۶ و ۱۵٫۶ | ۳٫۸ و ۵٫۷ | ۹٫۴ | ۹۸٫۰ | ۳٫۰ | ۳۷٫۳ درصد |
| ۱۱۵ (۱۱۹) | ۵٫۱ | ۵۲ | ۱۷٫۱ و ۱۳٫۲ | ۵٫۵ و ۴ | ۲۱ | ۱۱۷٫۹ | ۱٫۱ | ۴۳٫۷ درصد |
از این اعداد دو نتیجه به دست می‌آید. نخست، اتاق‌های چاپ‌شده در هر کارت جمعاً ۹۷ تا ۹۹ درصد متراژ اعلامی را می‌سازند و تفاوت ۰٫۵ تا ۳٫۰ متر مربع است. صفحه نمی‌گوید متراژ اعلامی چگونه اندازه‌گیری می‌شود و آیا ورندا یا بالکن در آن قرار دارد یا نه.
از آنجا که فضای بیرونی بین ۶ تا ۲۱ متر مربع است و تفاوت حداکثر ۳٫۰ متر مربع است، این مجموع‌ها نشان می‌دهند که فضای بیرونی در عدد اعلامی محاسبه شده است، اما صفحه این را بیان نکرده است. اینکه قیمت هر متر مربع بر متراژ اعلامی اعمال می‌شود یا فقط بر فضای داخلی، پرسشی است که باید به قرارداد برگردد.
دوم، پلان‌ها بیش از آنکه در اندازه تفاوت داشته باشند، در ماهیت متفاوت‌اند. کارت‌های ۵۷ متر مربعی تقریباً نیمی از متراژ را به نشیمن و آشپزخانه می‌دهند، در حالی که کارت ۱۱۶ با ۱۰۱ متر مربع، ۳۷٫۳ درصد را به آن می‌دهد و بیشتر را صرف دو اتاق خواب و هالی ۹٫۸ متر مربعی می‌کند.
کارت ۱۱۵، بزرگ‌ترین، بزرگ‌ترین نشیمن و آشپزخانه را با ۵۲ متر مربع و بزرگ‌ترین ورندا را با ۲۱ متر مربع دارد که ۱۷٫۶ درصد متراژ اعلامی آن است. کمترین سهم ورندا، یعنی ۹٫۳ درصد، به کارت ۱۱۶ تعلق دارد و کارت‌های ۵۷ متر مربعی در ۱۰٫۵ و ۱۰٫۷ درصد قرار می‌گیرند.
فهرست کارت‌ها استودیو، پنت‌هاوس یا واحد دوبلکس ندارد. پنج پلان یک‌خوابه بین ۵۷ تا ۸۴ متر مربع و دو پلان دوخوابه با ۱۰۱ و ۱۱۹ متر مربع در آن هست. دو کارت ۵۷ متر مربعی در بیشتر اتاق‌ها فقط به اندازهٔ چند دهم متر مربع تفاوت دارند (نشیمن و آشپزخانه ۲۷ در برابر ۲۷٫۲، اتاق خواب ۱۲٫۷ در برابر ۱۳) و خریداری که آن‌ها را مقایسه می‌کند می‌پرسد شمارهٔ واحد مورد نظر از کدام یک از این دو پیروی می‌کند.
بخش قیمت سازنده یک خط واحد است. با برچسب «Price From» آمده و عدد ۴۸۷۰ – ۶۳۵۰ را کنار نماد لاری (صفحه این نماد را با فونت آیکن نمایش می‌دهد، بنابراین در کپی متنی به شکل حرف A دیده می‌شود) و عدد ۱۸۰۰ – ۲۳۵۰ را کنار نماد دلار نشان می‌دهد. واحدی نوشته نشده است. این بازه به‌عنوان قیمت هر متر مربع خوانده می‌شود، زیرا دو پورتال هم همین کار را می‌کنند: Korter عبارت «from $۱٬۸۰۰ per m²» را چاپ می‌کند و در فیلد قیمت هر متر مربع geoln عبارت «from ۱۸۰۰$» آمده است.
این تطابق ادامه دارد. عبارت «from $۱۰۲٬۶۰۰» در Korter برای آپارتمان‌های دو‌اتاقه از ۵۷ تا ۸۴ متر مربع برابر با ۵۷ ضرب در ۱٬۸۰۰ است و «from $۱۸۱٬۸۰۰» برای آپارتمان‌های سه‌اتاقه از ۱۰۱ تا ۱۱۹ متر مربع برابر با ۱۰۱ ضرب در ۱٬۸۰۰. geoln نیز «from ۱۰۲۶۰۰$» را چاپ می‌کند. بنابراین هر دو پورتال حد پایین بازهٔ سازنده را روی کوچک‌ترین آپارتمان هر نوع به کار می‌برند. حد بالا، یعنی ۲٬۳۵۰، فقط در صفحهٔ سازنده دیده می‌شود.
| قیمت به همان صورت که چاپ شده | مقدار | منبع و تاریخ مشاهده |
|---|---|---|
| سازنده، لاری | ۴۸۷۰ – ۶۳۵۰، برچسب «Price From»، بدون واحد نوشته‌شده | صفحهٔ پروژهٔ domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| سازنده، دلار | ۱۸۰۰ – ۲۳۵۰، به‌صورت راهنمای شناور کنار عدد لاری نمایش داده می‌شود | صفحهٔ پروژهٔ domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| سازنده، متراژ آپارتمان‌ها | «Flat from (m²)» ۵۷-۱۱۹ | صفحهٔ پروژهٔ domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| سازنده، اقساط | «Installment (month)» ۳۰ | صفحهٔ پروژهٔ domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| Korter، آپارتمان‌ها | از $۱۰۲٬۶۰۰ (۲ اتاقه، ۵۷-۸۴ متر مربع)؛ از $۱۸۱٬۸۰۰ (۳ اتاقه، ۱۰۱-۱۱۹ متر مربع)؛ از $۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع | korter.ge، «up to date as of ۲ November ۲۰۲۶»، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| geoln، آپارتمان‌ها | از ۱۸۰۰$ برای هر متر مربع؛ آپارتمان‌ها از ۱۰۲۶۰۰$ | geoln.com، آگهی منتشرشده در ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
نه سازنده و نه پورتال‌هایی که برای این راهنما خوانده شد فهرست قیمت آپارتمان‌به‌آپارتمان منتشر نمی‌کنند. جدول زیر بنابراین محاسبه می‌کند که بازهٔ چاپ‌شده برای هر پلان چه معنایی دارد. مجموع‌ها حاصل‌ضرب متراژ اعلامی در عدد چاپ‌شدهٔ هر متر مربع‌اند و قیمت هیچ واحدی نیستند. ستون آخر نشان می‌دهد خودِ بازه مجموع را چقدر جابه‌جا می‌کند.
| پلان (متراژ اعلامی) | مجموع محاسبه‌شده با USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع | مجموع محاسبه‌شده با USD ۲٬۳۵۰ برای هر متر مربع | تفاوت میان دو سر بازه |
|---|---|---|---|
| ۵۷ متر مربع (کارت‌های ۱۱۴ و ۱۱۹) | USD ۱۰۲٬۶۰۰ | USD ۱۳۳٬۹۵۰ | USD ۳۱٬۳۵۰ |
| ۷۰ متر مربع (کارت ۱۱۸) | USD ۱۲۶٬۰۰۰ | USD ۱۶۴٬۵۰۰ | USD ۳۸٬۵۰۰ |
| ۷۵ متر مربع (کارت ۱۱۷) | USD ۱۳۵٬۰۰۰ | USD ۱۷۶٬۲۵۰ | USD ۴۱٬۲۵۰ |
| ۸۴ متر مربع (کارت ۱۱۲) | USD ۱۵۱٬۲۰۰ | USD ۱۹۷٬۴۰۰ | USD ۴۶٬۲۰۰ |
| ۱۰۱ متر مربع (کارت ۱۱۶) | USD ۱۸۱٬۸۰۰ | USD ۲۳۷٬۳۵۰ | USD ۵۵٬۵۵۰ |
| ۱۱۹ متر مربع (کارت ۱۱۵) | USD ۲۱۴٬۲۰۰ | USD ۲۷۹٬۶۵۰ | USD ۶۵٬۴۵۰ |
حد بالای بازه ۳۰٫۶ درصد بالاتر از حد پایین است (۲٬۳۵۰ تقسیم بر ۱٬۸۰۰ برابر ۱٫۳۰۶ می‌شود). روی کوچک‌ترین آپارتمان این تفاوت USD ۳۱٬۳۵۰ و روی بزرگ‌ترین USD ۶۵٬۴۵۰ است. صفحه نمی‌گوید چه عاملی یک آپارتمان را در یک سر بازه یا سر دیگر آن قرار می‌دهد.
طبقه، چشم‌انداز، پلان، سطح تکمیل، تاریخ قرارداد و مسیر پرداخت همگی در پروژه‌های دیگر می‌توانند عامل باشند، اما در اینجا هیچ‌کدام بیان نشده است. فهرست قیمت مکتوب بخش ۹ سندی است که این موضوع را روشن می‌کند.
اعداد لاری را هم می‌توان به همین شکل خواند. تقسیم ۴٬۸۷۰ بر ۱٬۸۰۰ عدد ۲٫۷۰۶ را می‌دهد و تقسیم ۶٬۳۵۰ بر ۲٬۳۵۰ عدد ۲٫۷۰۲ را، بنابراین ردیف لاری حدود ۲٫۷۰ لاری به ازای هر دلار را نشان می‌دهد. نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برابر ۲٫۵۹۳۳ لاری به ازای هر دلار آمریکا بود. صفحه نه نرخی و نه تاریخی برای اعداد لاری خود ذکر نمی‌کند، بنابراین خریداری که قصد پرداخت به لاری دارد می‌پرسد قرارداد از چه نرخی استفاده می‌کند و در چه تاریخی تثبیت می‌شود.
یک محاسبهٔ دیگر برای خریدارانی مفید است که به قاعدهٔ اقامت شرح‌داده‌شده در بخش ۸ اهمیت می‌دهند. این قاعده به ارزش بازار بیش از USD ۱۵۰٬۰۰۰ که ارزیاب مجاز تعیین می‌کند مربوط است و نه به قیمت قرارداد. به‌عنوان راهنمای تقریبی، ۱۵۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۱٬۸۰۰ برابر ۸۳٫۳ متر مربع و تقسیم بر ۲٬۳۵۰ برابر ۶۳٫۸ متر مربع است.
بنابراین پلان‌های ۸۴، ۱۰۱ و ۱۱۹ متر مربعی در هر دو سر بازهٔ چاپ‌شده از USD ۱۵۰٬۰۰۰ فراتر می‌روند، پلان‌های ۷۰ و ۷۵ متر مربعی فقط در سر بالا، و پلان‌های ۵۷ متر مربعی در هیچ‌یک.
قیمت‌های پورتال‌ها بازه را در بافت خود قرار می‌دهند. Korter پروژه‌های جدید دیگری نزدیک ساختمان و چهار پروژهٔ دیگر Domus را با قیمت «از» برای هر متر مربع فهرست می‌کند. این‌ها نشانه‌های سایت‌های آگهی از پایین‌ترین نرخ هر پروژه‌اند، با سطوح تکمیل متفاوت، و مقایسهٔ موارد همسان نیستند.
| پروژه در صفحهٔ Korter (داده‌های ۲ نوامبر ۲۰۲۶) | قیمت «از» هر متر مربع در Korter | نسبت به Domus Avlabari Tbilisi با USD ۱٬۸۰۰ |
|---|---|---|
| Axis Avlabari | USD ۱٬۵۵۰ | USD ۲۵۰ کمتر |
| Vazha Iverieli St, ۲۳ | USD ۱٬۶۰۰ | USD ۲۰۰ کمتر |
| Bochorma Street by Index | USD ۱٬۶۵۰ | USD ۱۵۰ کمتر |
| Tower Ketevani | USD ۱٬۶۵۰ | USD ۱۵۰ کمتر |
| Suits By Foris | USD ۱٬۷۵۰ | USD ۵۰ کمتر |
| Tbilisi Oriental by Next | USD ۲٬۲۵۰ | USD ۴۵۰ بیشتر |
| Domusi Gazapkhuli (Domus) | USD ۱٬۹۰۰ | USD ۱۰۰ بیشتر |
| Domus Nea (Domus) | USD ۲٬۰۰۰ | USD ۲۰۰ بیشتر |
| Domus Trees (Domus) | USD ۳٬۲۰۰ | USD ۱٬۴۰۰ بیشتر |
| Domus Sera (Domus) | USD ۴٬۰۰۰ | USD ۲٬۲۰۰ بیشتر |
چهار ردیف آخر نشان می‌دهند قیمت‌های Domus در پروژه‌های مختلف چقدر متفاوت است: از USD ۱٬۹۰۰ تا USD ۴٬۰۰۰ برای هر متر مربع بر اساس Korter. برای تصویر گسترده‌تر بازار محلی در کل، راهنمای قیمت املاک در تفلیس را ببینید و سازمان درآمدهای گرجستان و Geostat سری‌های رسمی را منتشر می‌کنند.
سازنده یک قسط‌بندی داخلی ۳۰ ماهه و یک جمله چاپ می‌کند: «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت انفرادی). صفحه درصد پیش‌پرداخت، مبلغ ماهانه یا جدول برنامه را چاپ نمی‌کند. Korter می‌گوید سازنده به آن اطلاع داده که اقساط ممکن است و خریدار را برای پرداخت نخست و مدت به سازنده ارجاع می‌دهد. فیلد اقساط geoln خالی است.
بخش پرداخت صفحه دو نشانگر هم دارد. یکی با عنوان «Project status» مقدار ۵۲٫۸ در کد دارد و حدود ۵۳ درصد نمایش داده می‌شود. دیگری، زیر عنوان «Installment»، عبارت «۱۶ months left» را نشان می‌دهد و مقدار کد آن ۵۳٫۹ است. صفحه هیچ‌یک از این نشانگرها را تعریف نمی‌کند و راهنما هم آن‌ها را تفسیر نمی‌کند. برای مرجع: ۱۶ ماه از ۳۰ ماه برابر ۵۳٫۳ درصد است، که به هر دو مقدار نزدیک است اما در صفحه به‌عنوان معنای آن‌ها ذکر نشده است.
بنری که در هر صفحهٔ domusi.com دیده می‌شود کارت Domus Card را توصیف می‌کند که روی آن ۵ درصد از مبلغ پرداخت‌شده هنگام خرید آپارتمان در یک پروژهٔ Domus جمع می‌شود تا خریدار یا در پروژه‌های دیگر Domus از آن استفاده کند. شرایط آن در صفحه‌های خوانده‌شده چاپ نشده است. اینجا فقط به‌عنوان توصیف سازنده از یک برنامه ثبت شده و نه بیشتر. فهرست مکتوب بخش ۹ شرایط کارت را می‌خواهد، از جمله تاریخ انقضا، شیوهٔ واریز و اینکه جزو قیمت قرارداد است یا نه.
دربارهٔ تأمین مالی بانکی، Korter برای این پروژه ماشین‌حساب وام مسکن را با TBC Bank به‌عنوان وام‌دهندهٔ نمونه نشان می‌دهد. در ۲ نوامبر ۲۰۲۶ وامی به مبلغ USD ۸۷٬۲۱۰، نرخ اسمی ۷٫۴ درصد، نرخ مؤثر ۸٫۳ درصد، قسط ماهانهٔ حدود USD ۷٬۵۶۲ به‌علاوهٔ بیمهٔ عمر و ملک، و یادداشتی دربارهٔ اتصال نرخ به Term SOFR نمایش می‌داد. صفحهٔ سازنده نام هیچ بانک وام‌دهنده‌ای را نمی‌آورد و خود Korter این اعداد را تقریبی و حداقل مبلغ تسهیلات توصیف می‌کند.
این اعداد را می‌توان باز کرد. USD ۸۷٬۲۱۰ دقیقاً ۸۵ درصد USD ۱۰۲٬۶۰۰، قیمت «از» Korter، است؛ یعنی نمونه، پیش‌پرداخت ۱۵ درصد را فرض کرده است. قسط USD ۷٬۵۶۲ در ماه برای این وام با نرخ ۷٫۴ درصد، همان‌طور که فرمول استاندارد اقساط مساوی نشان می‌دهد، با مدتی حدود ۱۲ ماه هم‌خوان است؛ پس قسط نمایش‌داده‌شده ورودی‌های ماشین‌حساب را منعکس می‌کند و نه یک وام مسکن بلندمدت را.
همان وام با همان نرخ در پنج سال حدود USD ۱٬۷۴۳ در ماه، در ده سال USD ۱٬۰۳۱ و در بیست سال USD ۶۹۷ هزینه می‌داشت، پیش از بیمه و کارمزدها. این‌ها اعداد محاسبه‌شده‌اند و پیشنهاد بانک نیستند.
| مورد پرداخت | آنچه چاپ شده | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| مدت اقساط داخلی | ۳۰ ماه؛ «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» | سازنده، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| پرداخت نخست و برنامهٔ پرداخت | چاپ نشده | سازنده، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| نشانگر اقساط | «۱۶ months left»؛ نشانگر تعریف نشده است | سازنده، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| پرداخت یکجا | در صفحهٔ سازنده توصیف نشده؛ پرسش‌های متداول روسی geoln می‌گوید پرداخت پس از امضای قرارداد با انتقال بانکی به حساب سازنده یا با ارز دیجیتال انجام می‌شود | geoln، آگهی منتشرشده در ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵ |
| نمونهٔ وام مسکن | ماشین‌حساب TBC Bank: وام USD ۸۷٬۲۱۰، نرخ اسمی ۷٫۴ درصد، مؤثر ۸٫۳ درصد، حدود USD ۷٬۵۶۲ در ماه (طبق محاسبه مدت حدود ۱۲ ماه) | Korter، ۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| محدودیت‌های بانکی | نسبت وام به ارزش وثیقه ۹۰ درصد برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارزی | بانک ملی گرجستان، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| Domus Card | ۵ درصد از مبلغ پرداخت‌شده روی کارت جمع می‌شود؛ شرایط چاپ نشده است | بنر سازنده، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
قواعد بانکی بالاتر از هر پروژه‌ای قرار دارند. صفحهٔ بانک ملی گرجستان دربارهٔ PTI و LTV سقف نسبت وام به ارزش وثیقه (LTV) و سقف نسبت قسط به درآمد (PTI) را تعیین می‌کند که هر وام‌دهنده اعمال می‌کند، و اینکه آیا و با چه شرایطی به غیرمقیم وام بدهد را هر بانک جداگانه تصمیم می‌گیرد. راهنمای وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها شرایط منتشرشدهٔ بانک‌ها را همراه با تاریخ‌ها مقایسه می‌کند. خریداری که وام مسکن می‌خواهد پیش از پرداخت بیعانه کتباً از بانک می‌پرسد که آیا این پروژه را به‌عنوان وثیقه می‌پذیرد.
پروژه دو ساختمان با ارتفاع‌های متفاوت روی یک زمین شیب‌دار دارد. صفحهٔ معماران برنامه را به‌صورت یک بلوک مسکونی و یک بلوک اداری توصیف می‌کند، «differing in height and function yet conceived as a cohesive architectural dialogue» (متفاوت در ارتفاع و کارکرد، اما به‌عنوان گفت‌وگوی معماری یکپارچه طراحی‌شده)، با برنامهٔ کل ۴۱٬۰۰۰ متر مربع و سازهٔ بتن مسلح. در آن Capiteli و AI MEP به‌عنوان مشاور نام برده شده‌اند و Domus Development کارفرما فهرست شده است. همان صفحه زمین را در ساحل چپ رود متکواری قرار می‌دهد و توپوگرافی آن را چالش‌برانگیز می‌نامد.
یک یادداشت حسابی به جایابی ۴۱٬۰۰۰ متر مربع کمک می‌کند. اگر هر ۲۲۰ آپارتمان کوچک‌ترین پلان بودند، متراژهای اعلامی آن‌ها در مجموع ۱۲٬۵۴۰ متر مربع می‌شد و اگر همه بزرگ‌ترین بودند، ۲۶٬۱۸۰ متر مربع. عدد معماران فقط به‌عنوان برنامهٔ مسکونی و اداری توصیف شده و هیچ‌یک از دو صفحه نمی‌گوید پارکینگ، فضاهای مشترک یا فودکورت را شامل می‌شود یا نه، بنابراین با مطالب منتشرشده نمی‌توان آن را به آپارتمان و دفتر کار تقسیم کرد.
| بلوک یا امکان | صفحهٔ سازنده (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | افزوده‌شده توسط منابع دیگر |
|---|---|---|
| بلوک A | مسکونی؛ ۲۳ طبقه؛ ۲۲۰ آپارتمان | Korter: اسکلت یکپارچه، دو برج با ارتفاع‌های متفاوت، بام تخت با زهکشی |
| بلوک B | اداری و تجاری؛ ۱۰ طبقه؛ نُه طبقهٔ دفتر کار و فودکورت طبقهٔ اول؛ تعداد واحد چاپ نشده | Korter: فضای تجاری در همکف، دفاتر و فضاهای کار اشتراکی |
| پارکینگ | چهار طبقهٔ زیرزمینی، با امکان تعبیهٔ شارژر خودروی برقی | Korter: پارکینگ زیرزمینی با ایستگاه‌های شارژ خودروی برقی؛ پارکینگ دوچرخه |
| ورودی و خدمات | لابی و خدمات کنسیرژ | Korter: حراست و دوربین مداربستهٔ ۲۴ ساعته |
| آسانسورها | دو آسانسور پرسرعت ساخت اروپا | Korter: آسانسور دارد |
| فضای بیرونی | فضای سبز با محوطهٔ بازی کودکان | Korter: ناحیهٔ تفریحی، حیاط محوطه‌سازی‌شده، مناطق ورزشی |
| پنجره‌ها و انرژی | سیستم در و پنجرهٔ آلومینیومی با شیشهٔ چندمنظوره؛ ساخت‌وساز کم‌مصرف | Korter: پنجره‌های کم‌مصرف، عایق صوتی تقویت‌شده |
| بالکن‌ها | چشم‌انداز از بالکن‌ها و پنجره‌های پانوراما (عبارت سازنده) | Korter: بالکن در هر آپارتمان |
ستون سمت راست متن خود Korter و توصیف یک سایت آگهی است. برخی از موارد آن، مانند مناطق ورزشی و عایق صوتی، در صفحهٔ سازنده نیستند و مشخصات مکتوب بخش ۹ جایی است که تأیید می‌کند کدام موارد جزو قرارداد هستند. فهرست سازنده استخر، سونا یا باشگاه ورزشی را نام نمی‌برد و هیچ‌کدام در فیلدهای امکانات این راهنما ثبت نشده است.
معماران همچنین توضیح می‌دهند که ساختمان‌ها چگونه با همسایهٔ خود ارتباط می‌گیرند. به گفتهٔ MUA، حجم‌ها طوری قرار داده شده‌اند که خطوط دید به کاخ ازدواج دورهٔ شوروی (Wedding Palace) در کنار زمین حفظ شود و انتخاب نما با نمای سنگی آن هم‌خوانی دارد. صفحه عقب‌نشینی‌های طبقه‌به‌طبقه یا ارتفاع‌های دقیق را نمی‌دهد. برای خریدار نتیجهٔ عملی این است که چشم‌انداز و نور به طبقه و جهت واحد بستگی دارد که کارت‌های پلان آن‌ها را مشخص نمی‌کنند.
نشانی خیابان یالبوزی شمارهٔ ۱۴ در آولاباری است. ویکی‌پدیا آولاباری را محله‌ای در تفلیس قدیم در ساحل چپ و شرقی رود متکواری توصیف می‌کند که در تواریخ سده‌های ۱۱ تا ۱۳ با نام ایسانی آمده و مدت‌هاست به‌عنوان مرکز زندگی ارمنی‌ها در شهر شناخته می‌شود. ناحیهٔ ایسانی (Isani District)، منطقهٔ شهرداری، شامل محله‌های ایسانی، آولاباری، Navtlughi، Metromsheni، Elia و Vazisubani است.
دو نشانه محل را قاب می‌گیرند. کاخ ازدواج (Wedding Palace) که ویکتور جورباندزه (Victor Djorbenadze) و وازا اوربلادزه (Vazha Orbeladze) طراحی کرده‌اند و در ۱۹۸۴ ساخته شده، از سوی معماران چسبیده به پروژه توصیف شده است. طبق مختصات صفحهٔ ویکی‌پدیای آن، حدود ۰٫۱۴ کیلومتر از نشانگر نقشهٔ سازنده فاصله دارد. کلیسای جامع تثلیث مقدس، معروف به سامبا (Sameba)، بین ۱۹۹۵ و ۲۰۰۴ بر تپهٔ Elia در آولاباری ساخته شد و حدود ۱٫۶ کیلومتر در خط مستقیم فاصله دارد.
نزدیک‌ترین ایستگاه مترو ۳۰۰ Aragveli در خط اخمتلی–ورکتیلی است. نقشهٔ سازنده آن را نشان داده، Korter فاصلهٔ ۳۹۰ متر را ذکر می‌کند و geoln دو دقیقه پیاده. ایستگاه آولاباری در نوامبر ۱۹۶۷ به‌عنوان بخشی از مسیری که میدان آزادی، آن زمان میدان لنین، را به ۳۰۰ Aragveli وصل می‌کرد افتتاح شد. ایستگاه ایسانی گره‌گاهی برای محله‌های شرقی و جنوب‌شرقی است، با مسیرهای اتوبوس به رستاوی، در آغاز بزرگراه کاختی (Kakheti Highway).
Korter شش مسیر اتوبوس (۳۰۵، ۳۰۹، ۳۲۵، ۳۳۳، ۳۳۷ و ۳۹۳) و پنج مسیر مینی‌بوس (۴۶۲، ۴۷۲، ۵۲۸، ۵۳۴ و ۵۴۰) را که در نزدیکی مجموعه تردد می‌کنند فهرست می‌کند و نزدیک‌ترین ایستگاه را در فاصلهٔ ۳۰۰ متر قرار می‌دهد. همچنین می‌گوید ساحل رود کورا حدود سه دقیقه پیاده فاصله دارد و از دسترسی مناسب به بزرگراه کاختی و ساحل چپ (Left Embankment) خبر می‌دهد. این‌ها اظهارات خود پورتال است و برای این راهنما هیچ برنامهٔ زمانی بررسی نشد.
متن Korter دربارهٔ نیازهای روزمره می‌گوید فروشگاه‌ها و مغازه‌های ۲۴ ساعته در شعاع ۲ کیلومتر قرار دارند، مراکز درمانی ۱۰ تا ۱۵ دقیقه با خودرو فاصله دارند و مدارس دولتی شمارهٔ ۸۷، ۸۸ و ۹۶، دانشگاه دولتی تفلیس و آکادمی پزشکی پتره شوتادزه (Petre Shotadze) در نزدیکی هستند. فاصلهٔ مدارس ذکر نشده است. نقشهٔ سازنده نشانگرهایی با برچسب «New Hospitals» و «Fitness Plaza» بدون فاصله دارد.
بافت شهری رسمی است. دفتر ملی آمار گرجستان (Geostat) گزارش می‌دهد که در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ جمعیت گرجستان ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر بود که تفلیس ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر از آن را داشت، یعنی ۳۴٫۷ درصد طبق محاسبه. اداره آمار این را بیش از یک‌سوم جمعیت کشور توصیف می‌کند. اعداد در سطح محله در آن گزارش نیست.
| مکان | چیست | خط مستقیم از زمین (محاسبه‌شده) | فاصلهٔ جاده‌ای یا پیاده | منبع |
|---|---|---|---|---|
| ۳۰۰ Aragveli | ایستگاه مترو | ۰٫۳۲ کیلومتر تا نشانگر سازنده؛ ۰٫۲۵ کیلومتر طبق مختصات ویکی‌پدیا | Korter ۳۹۰ متر؛ geoln ۲ دقیقه پیاده؛ جاده ۰٫۵ کیلومتر، ۱٫۵ دقیقه | نقشهٔ سازنده، ویکی‌پدیا، Korter، geoln، OSRM |
| Wedding Palace | ساختمان کنار زمین | ۰٫۱۴ کیلومتر | از سوی MUA چسبیده توصیف شده | ویکی‌پدیا، MUA |
| Fitness Plaza | نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۰٫۴۴ کیلومتر | چاپ نشده | نقشهٔ سازنده |
| New Hospitals | نشانگر روی نقشهٔ سازنده | ۱٫۰۸ کیلومتر | چاپ نشده | نقشهٔ سازنده |
| ایستگاه آولاباری | ایستگاه مترو | ۱٫۲۱ کیلومتر | geoln ۱۲ دقیقه پیاده | ویکی‌پدیا، geoln |
| ایستگاه ایسانی | ایستگاه مترو و گره اتوبوس | ۱٫۲۴ کیلومتر | Korter حدود ۱ کیلومتر؛ geoln ۱۷ دقیقه پیاده | ویکی‌پدیا، Korter، geoln |
| کلیسای سامبا | کلیسای جامع بر تپهٔ Elia | ۱٫۵۶ کیلومتر | چاپ نشده | ویکی‌پدیا |
| میدان آزادی | میدان مرکزی، تقاطع مترو | ۲٫۲۲ کیلومتر | ۳٫۶ کیلومتر جاده‌ای، ۴٫۶ دقیقه در ترافیک روان | ویکی‌پدیا، OSRM |
| ایستگاه مرکزی راه‌آهن تفلیس | ایستگاه راه‌آهن | ۴٫۷۸ کیلومتر | ۵٫۹ کیلومتر جاده‌ای، ۹٫۱ دقیقه؛ Korter حدود ۵ کیلومتر | ویکی‌پدیا، OSRM، Korter |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه | ۱۰٫۸۳ کیلومتر | ۱۴٫۸ کیلومتر جاده‌ای، ۲۰٫۳ دقیقه؛ Korter ۱۴ کیلومتر، ۲۰-۲۵ دقیقه با خودرو | ویکی‌پدیا، OSRM، Korter |
فاصله‌های خط مستقیم در جدول از نشانگر نقشهٔ سازنده و مختصات صفحه‌های ویکی‌پدیا محاسبه شده‌اند. فاصله‌های جاده‌ای از سرویس مسیریابی عمومی OSRM بر پایهٔ داده‌های OpenStreetMap و در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ از همان نشانگر گرفته شده‌اند. این‌ها برآوردهای ترافیک روان هستند و ترافیک را نادیده می‌گیرند. هر جا Korter یا geoln عددی چاپ کرده باشند، همان‌گونه که چاپ شده نشان داده شده و با محاسبه تطبیق داده نشده است.
قانون گرجستان به خارجی اجازه می‌دهد آپارتمان را بر همان مبنای شهروند تملک کند. ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌گوید تملک شیء غیرمنقول مستلزم معامله‌ای کتبی و ثبت مالکیت تملک‌کننده در دفتر ثبت عمومی است. استثنا مربوط به زمین کشاورزی است: ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی آن را به دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی اشخاص حقوقی گرجی محدود می‌کند.
آپارتمان در یک بلوک مسکونی خارج از این دسته است. راهنماهای دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم تصویر کلی را می‌دهند.
برای ساختمانی که در حال ساخت است، ترتیب رویدادها از قرارداد و دفتر ثبت می‌آید. صفحهٔ هزینه‌های ثبت (آژانس ملی ثبت عمومی، NAPR) ثبت تغییر حق و ثبت تعهد مرتبط با حق مالکیت را در سه سرعت قیمت‌گذاری می‌کند: GEL ۱۵۰ در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در همان روز تسلیم.
با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر دلار، این‌ها حدود USD ۵۷٫۸، USD ۱۰۴٫۱ و USD ۱۳۵٫۰ می‌شوند. قیمت آپارتمان در هزینه وارد نمی‌شود؛ فقط سرعت انتخاب‌شده اثر دارد.
خریدار در خارج از کشور دو مسیر معمول دارد. نخست وکالت‌نامه‌ای است که برای استفاده در گرجستان قانونی شده باشد و جدول وضعیت کنفرانس لاهه کنوانسیون آپوستیل را از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان لازم‌الاجرا فهرست کرده است. دوم خدمت قرارداد هوشمند دفتر ثبت است که حقوق مالکیت را به‌صورت آنلاین از طریق یک جلسهٔ مجازی رزروشده ثبت می‌کند. راهنمای خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور هر دو را مرور می‌کند.
| گام | چه کسی | هزینه یا زمان | منبع |
|---|---|---|---|
| شمارهٔ واحد، فهرست قیمت و پیش‌نویس قرارداد را کتباً بخواهید | خریدار، سازنده | در صفحهٔ سازنده چاپ نشده | صفحهٔ سازنده |
| مستخرج دفتر ثبت عمومی را برای قطعه با کد کاداستر سفارش دهید | خریدار، وکیل، دفتر ثبت | GEL ۲۰ در یک روز کاری، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ بیشتر برای مستخرج انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| مستخرج را با داده‌های پروژه تطبیق دهید | خریدار، وکیل | Korter کد کاداستر 01.17.13.043.023 را چاپ می‌کند؛ اینجا با دفتر ثبت تطبیق داده نشده است | Korter |
| قرارداد کتبی را امضا کنید | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد تعیین می‌شود | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| طبق برنامه پرداخت کنید | خریدار | برنامه چاپ نشده | صفحهٔ سازنده |
| حق یا تعهد را ثبت کنید | خریدار، دفتر ثبت | GEL ۱۵۰ / ۲۷۰ / ۳۵۰ بسته به سرعت | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| در صورت نیاز از خارج امضا کنید | خریدار، دفتر ثبت | وکالت‌نامهٔ آپوستیل‌شده یا جلسهٔ مجازی رزروشده | قرارداد هوشمند NAPR |
نه ماده ۱۸۳ و نه صفحهٔ هزینه‌های ثبت مهلت تحویل را برای ساختمانی که هنوز تکمیل نشده تعیین نمی‌کنند. بنابراین تاریخ تحویل، پیامد نقض آن و شیوهٔ حفاظت از اقساط از موضوعات قرارداد هستند و به همین دلیل بخش ۹ آن‌ها را در فهرست مکتوب می‌گذارد.
گرجستان مالیات بر ملک اشخاص حقیقی را در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ اصلاح کرد. متن انگلیسی قانون مالیات قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان تاریخ را ذکر می‌کند و ماده ۲۰۲(۵) نرخ مالیات بر دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، را ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین می‌کند.
ماده ۲۰۶(۱)(a) چنین دارایی‌ای را معاف می‌کند اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد. گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید آستانهٔ پیشین GEL ۴۰٬۰۰۰ بود، بنابراین راهنماهایی که پیش از آن تاریخ نوشته شده‌اند طبقه‌بندی‌های قدیمی‌تر دارند.
طبق ماده ۲۰۵، شخص حقیقی اظهارنامهٔ مالیات بر ملک را تا ۱ نوامبر تسلیم و تا ۱۵ نوامبر پرداخت می‌کند. صفحهٔ مالیات بر ملک سازمان درآمدهای گرجستان (rs.ge) ماشین‌حساب ارائه می‌دهد. ماده ۲۰۱ املاک را «including an unfinished construction» (از جمله ساختمان ناتمام) در بر می‌گیرد، بنابراین اینکه خریدار در قرارداد پیش‌فروش (off-plan) برای مالیات بر ملک مالک شمرده می‌شود یا نه، پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ ثبت است. برای روند اظهارنامه، راهنمای مالیات بر ملک در گرجستان را ببینید.
دربارهٔ درآمد و فروش، ماده ۸۱ اجارهٔ مسکونی دریافتی توسط شخص حقیقی را بدون کسورات با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند، نرخ عمومی شخصی ۲۰ درصد است و مازاد ناشی از واگذاری آپارتمان مسکونی ۵ درصد. ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی همراه با زمین آن را در صورتی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند. مالیات بر ارزش افزوده (VAT) طبق ماده ۱۶۶ برابر ۱۸ درصد است و اینکه قیمت اعلام‌شده آن را شامل می‌شود یا نه یکی از شرایط قرارداد است.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر ملک، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال؛ معافیت اگر درآمد خانوار در سال قبل GEL ۱۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) |
| اجارهٔ دریافتی، شخص حقیقی | ۵ درصد بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰ درصد | قانون مالیات، ماده ۸۱ |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵ درصد مالیات می‌شود؛ مازاد معاف است اگر آپارتمان مسکونی بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد | قانون مالیات، مواد ۸۱، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | ۱۸ درصد؛ شمول در قیمت یکی از شرایط قرارداد است | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، که ارزیاب مجاز تعیین می‌کند؛ هر بار برای یک سال تمدید می‌شود؛ با پایان مالکیت پایان می‌یابد | اجازه‌های اقامت SDA، قانون خارجیان، مواد ۱۵(j)، ۱۶ |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک غیرمنقول با ارزش بازار بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ یا سرمایه‌گذاری USD ۳۰۰٬۰۰۰ | اجازه‌های اقامت SDA |
| محدودیت‌های وام | نسبت وام به ارزش وثیقه ۹۰ درصد (لاری) و ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ نسبت قسط به درآمد ۲۵ یا ۵۰ درصد (لاری) و ۲۰ یا ۳۰ درصد (ارز خارجی) بسته به درآمد | NBG، PTI و LTV |
دربارهٔ اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای توصیف می‌کند که سند مالکیت ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری دارد. با نرخ ۲٫۵۹۳۳ این آستانه حدود GEL ۳۸۸٬۹۹۵ است. ارزش را ارزیاب مجاز تعیین می‌کند، بنابراین آنچه اهمیت دارد ارزیابی است و نه قیمت قرارداد. خرید به‌تنهایی اجازهٔ اقامت نمی‌دهد و درخواست جداگانه‌ای لازم است. راهنمای دریافت اجازهٔ اقامت در گرجستان مراحل را فهرست می‌کند.
صفحهٔ سازنده شماری از موارد را باز می‌گذارد و پورتال‌ها در چند مورد با هم اختلاف دارند. فهرست زیر این شکاف‌ها را به درخواست تبدیل می‌کند. این یک فهرست معمول رزرو است و نظری دربارهٔ هیچ‌یک از طرف‌ها نیست. خریدار پاسخ‌های کتبی را همراه با پیش‌نویس قرارداد نگه می‌دارد.
هر پاسخ باید از سازنده و روی کاغذ یا در سندی امضاشده بیاید. آگهی پورتال، هر قدر تازه باشد، توصیف شخص ثالث است و خود پورتال‌ها اعلام می‌کنند که اعداد نهایی را سازنده و بانک می‌دهند. اینکه وکیل چگونه در این روند جا می‌گیرد در راهنمای چگونه در گرجستان ملک بخریم توضیح داده شده است.
دو مورد شایستهٔ نگاه دوم‌اند. نخست شمارش معکوس و نشانگرهای صفحهٔ پروژه است: این‌ها عناصر بصری سایت‌اند و صفحه هیچ‌کدام را برچسب نزده است. تاریخ یا درصد در قرارداد معنای حقوقی دارد و تاریخ در یک صفحهٔ وب ندارد. دوم مبنای متراژ است: از آنجا که اعداد «از» در Korter برابر نرخ پایین ضرب در متراژ اعلامی‌اند، متراژ قیمت‌گذاری‌شده باید برای هر واحد جداگانه تأیید شود.
Domus Group در domusi.com پنج پروژهٔ جاری را فهرست می‌کند. هر پنج در تفلیس هستند و هر صفحه همان چیدمان بخش قیمت را به کار می‌برد: بازهٔ هر متر مربع به لاری و دلار، مدت اقساط و بازهٔ متراژ آپارتمان‌ها. جدول نشان می‌دهد هر صفحه در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ چه چیزی چاپ کرده بود. آگهی‌های Domus زیر پس از انتشار صفحهٔ خود را در این سایت خواهند داشت.
| پروژهٔ Domus | نشانی به همان صورت که چاپ شده | بخش قیمت (USD برای هر متر مربع، به همان صورت که چاپ شده) | ماه‌های اقساط | متراژ آپارتمان‌ها | تاریخ شمارش معکوس | طبقات و واحدها |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Domus Nea | ۲۲ Kavtaradze St. | ۲۰۰۰ – ۲۶۵۰ | ۳۲ | ۷۰-۳۷۷ متر مربع | ۱۵ ژوئن ۲۰۲۸ | تعداد واحد چاپ نشده |
| Domus Sera | ۷ Paliashvili St. | ۴۰۰۰ – ۴۷۰۰ | ۳۰ | ۵۹-۲۷۷ متر مربع | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ | ۱۴ طبقه |
| Domus Avlabari | ۱۴ Ialbuzi St. | ۱۸۰۰ – ۲۳۵۰ | ۳۰ | ۵۷-۱۱۹ متر مربع | ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ | ۲۳ طبقه، ۲۲۰ آپارتمان |
| Domus Trees | ۳۱ Chavchavadze Ave. | ۳۲۰۰ – ۴۰۰۰ | ۲۰ | ۱۷۵-۴۹۶ متر مربع | ۱ ژانویه ۲۰۲۷ | تعداد واحد چاپ نشده |
| Domus Gazapkhuli | ۸ Gazapkhuli St. | ۲۰۰۰ – ۲۳۵۰ | ۲۰ | ۶۷-۲۱۹ متر مربع | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ | ۲۱ طبقه، ۲۳۰ آپارتمان |
در این گروه Domus Avlabari Tbilisi پایین‌ترین نرخ حد پایین و کوچک‌ترین متراژ حداقل آپارتمان را دارد، یعنی ۵۷ متر مربع در برابر ۵۹ تا ۱۷۵ متر مربع در بقیه. نرخ حد بالای آن، USD ۲٬۳۵۰، با Domus Gazapkhuli برابر است و مدت اقساط آن، ۳۰ ماه، با Domus Sera یکسان است. تاریخ‌های شمارش معکوس را نمی‌توان به‌عنوان تاریخ تحویل مقایسه کرد، چون هیچ‌کدام چنین برچسبی ندارند.
چند آگهی در این سایت در همان بخش ساحل چپ یا آن سوی رود قرار دارند. آن‌ها با اعدادی نشان داده شده‌اند که صفحه‌های خودشان منتشر می‌کنند و از نظر نوع با هم فرق دارند: برخی قیمت سازنده می‌دهند و برخی فقط نشانه‌های پورتال‌ها را.
| آگهی | منطقه | واقعیت‌های منتشرشده (از صفحهٔ آگهی) | تحویل به همان صورت که منتشر شده |
|---|---|---|---|
| Tbilisi DownTown | آولاباری | ۲۱۷ آپارتمان از ۲۷ تا ۱۳۷٫۹ متر مربع، از USD ۱۵۷٬۶۸۰ برای یک‌خوابه، ۲۰ درصد پرداخت نخست و ۲۲ ماه با ۰ درصد (NEXT) | سپتامبر ۲۰۲۷ (بلوک اصلی) |
| NEXT Oriental Tbilisi | اورتاچالا | از استودیو تا آپارتمان دوخوابه از ۳۶٫۷ تا ۱۰۷٫۸ متر مربع، از USD ۹۵٬۱۶۰، ۲۰ درصد پرداخت نخست و ۳۷ ماه با ۰ درصد | دسامبر ۲۰۲۸ |
| W2 Isani Park Tbilisi | ایسانی | آپارتمان‌هایی از ۶۱٫۱ تا ۱۲۵٫۵ متر مربع؛ پایین‌ترین قیمت پیشنهادی چاپ‌شده برای یک آپارتمان موجود USD ۸۲٬۶۸۸ (w2.ge)؛ Korter از USD ۱٬۴۷۰ برای هر متر مربع | بلوک‌های C و D دسامبر ۲۰۲۷؛ بلوک‌های A و B ژوئن ۲۰۲۹ |
| Archi Horizon Tbilisi | اورتاچالا | آپارتمان‌هایی از ۳۵٫۶ تا ۱۵۶٫۱ متر مربع؛ سازنده قیمتی چاپ نمی‌کند؛ Korter قیمت را «بنا به درخواست» نشان می‌دهد | چاپ نشده |
هر یک از این صفحه‌ها منابع و تاریخ‌های خود را ذکر می‌کند و جدول آن‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند. برای بافت شهر و کشور صفحهٔ شهر تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان وجود دارد و سبد پروژه‌ها شامل Mira Verde Tbilisi در Tbilisi Hills نیز هست. مقایسهٔ این پروژه‌ها باید تفاوت در آنچه قیمت‌گذاری می‌شود، سطح تکمیل عرضه‌شده و زمان مشاهدهٔ اعداد را در نظر بگیرد.
Domus Group یک سازندهٔ مسکونی در تفلیس است. پانویس صفحه چنین است: LTD «Domus Group» و صفحهٔ دربارهٔ ما در سایت تأسیس شرکت را به ۲۰۰۶ نسبت می‌دهد و کیفیت، نوآوری و معماری سبز را ارزش‌های آن می‌نامد. مقالهٔ Caucasus Business Week متنی از Domus را بازنشر می‌کند که تاریخ تأسیس را ۱۵ سپتامبر ۲۰۰۶ می‌گوید. این‌ها اظهارات خود سازنده است.
فهرست‌های پروژهٔ سازنده سبد او را به همان صورتی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در domusi.com آمده نشان می‌دهند: پنج پروژهٔ جاری، یک پروژهٔ آینده (Domus Kvariati) و ۱۳ پروژهٔ تکمیل‌شده از جمله Domus Park Vake، Domus Hippodrome، Domus Kavsadze، Domus Mtskheta، Domus Riga و Domus Chavchavadze ۲۹. سایت مجموع خانه‌ها یا متر مربع‌های تحویل‌شده را چاپ نمی‌کند.
UN Global Compact شرکت Domus (domusi.com) را شرکتی گرجی، خصوصی، در حوزهٔ نگهداری و توسعهٔ املاک فهرست می‌کند که از ۳ مه ۲۰۲۳ مشارکت دارد. این ثبت یک تعهد داوطلبانه را نشان می‌دهد و گواهی کیفیت نیست. صفحه‌های خوانده‌شده نه سهامداران یا ذی‌نفعان نهایی را نام می‌برند و نه نتایج مالی را، و اسناد فروش جایی است که طرف قرارداد در آن نام برده می‌شود.
صفحهٔ اخبار سایت فقط یک مورد دارد، مورخ ۷ ژوئیه ۲۰۲۲، دربارهٔ آغاز ساخت Domus Gazapkhuli و هیچ چیزی دربارهٔ آولاباری. صفحه‌های سازنده برای این پروژه بانک شریک، پیمانکار یا مشاوری جز معماران MUA نام نمی‌برند.
Domus Avlabari Tbilisi یک پروژهٔ ترکیبی مسکونی و اداری در خیابان یالبوزی شمارهٔ ۱۴ در آولاباری است که Domus Group آن را می‌سازد. صفحهٔ سازنده بلوک A با ۲۳ طبقه و ۲۲۰ آپارتمان و بلوک B با ۱۰ طبقه دفتر کار و فودکورت را فهرست می‌کند. متراژ آپارتمان‌ها از ۵۷ تا ۱۱۹ متر مربع در هفت پلان است. پروژه در میان پروژه‌های جاری سازنده فهرست شده و به گفتهٔ MUA و Korter در حال ساخت است.
سازنده بازهٔ ۱۸۰۰ – ۲۳۵۰ را به دلار و ۴۸۷۰ – ۶۳۵۰ را به لاری، بدون واحد نوشته‌شده، چاپ می‌کند که پورتال‌ها آن را به‌عنوان قیمت هر متر مربع می‌خوانند. قیمتی برای هیچ آپارتمان منفردی چاپ نشده است. طبق محاسبه از بازه، آپارتمان ۵۷ متر مربعی USD ۱۰۲٬۶۰۰ تا ۱۳۳٬۹۵۰ و آپارتمان ۱۱۹ متر مربعی USD ۲۱۴٬۲۰۰ تا ۲۷۹٬۶۵۰ می‌شود. پایین‌ترین عدد Korter، یعنی USD ۱۰۲٬۶۰۰، با حد پایین هم‌خوان است.
سازنده هفت کارت پلان چاپ می‌کند: ۵۷ (دو کارت)، ۷۰، ۷۵ و ۸۴ متر مربع با یک اتاق خواب و ۱۰۱ و ۱۱۹ متر مربع با دو اتاق خواب، به‌شمار از فهرست اتاق‌ها. هر کارت هال، نشیمن و آشپزخانهٔ یکپارچه، اتاق‌خواب‌ها، سرویس‌های بهداشتی و ورندا یا بالکن را ذکر می‌کند. صفحه استودیو، پنت‌هاوس یا دوبلکس نشان نمی‌دهد. Korter بازه را ۵۶٫۷ تا ۱۱۹ متر مربع فهرست می‌کند.
صفحهٔ سازنده تا ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ شمارش معکوس می‌کند اما این تاریخ را تحویل نمی‌نامد. Korter می‌گوید بلوک A در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۸ باید آماده شود و geoln ژوئن ۲۰۲۸ را می‌دهد. هر سه در یک فصل قرار می‌گیرند. تاریخی که خریدار را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد نوشته می‌شود، بنابراین آن را کتباً می‌خواهد و می‌پرسد در صورت رعایت نشدن آن چه می‌شود.
صفحه «Installment (month) ۳۰» را چاپ می‌کند و می‌گوید «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت انفرادی). پرداخت نخست، مبالغ ماهانه یا تاریخ‌ها را چاپ نمی‌کند. بنابراین خریدار برنامه را کتباً می‌خواهد، از جمله اینکه ۳۰ ماه از چه زمانی شروع می‌شود، ارز چیست و پول کجا پرداخت می‌شود. اقساط فقط زمانی الزام‌آور است که جزو قرارداد امضاشده باشد.
منابع اختلاف دارند. صفحهٔ پروژهٔ سازنده سطح تکمیل این ساختمان را اعلام نمی‌کند، هرچند سایت یک پنل عمومی مشخصات به نام «Green framework» دارد که برای هر پروژه برچسب‌گذاری نشده است. Korter سطح تکمیل را گرین فریم می‌نامد و کف‌های دارای ملات‌کشی، دیوارهای آماده برای تکمیل نهایی و جداکننده‌هایی را توصیف می‌کند که تأسیسات آن‌ها تا نقاط مورد نیاز کشیده شده است. geoln آن را وایت فریم می‌نامد. خریدار مشخصات تکمیل را در قرارداد می‌خواهد، چون همان سند تعیین می‌کند چه چیزی تحویل داده می‌شود.
پروژه در خیابان یالبوزی شمارهٔ ۱۴ در آولاباری، در ساحل چپ متکواری، و به گفتهٔ معماران در کنار کاخ ازدواج قرار دارد. ایستگاه مترو ۳۰۰ Aragveli طبق عدد Korter ۳۹۰ متر فاصله دارد و در خط مستقیم از نشانگر نقشهٔ سازنده حدود ۰٫۳ کیلومتر. میدان آزادی ۳٫۶ کیلومتر و فرودگاه تفلیس ۱۴٫۸ کیلومتر جاده‌ای است، طبق مسیریابی‌ای که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ انجام شد.
بله، برای آپارتمان. ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت در دفتر ثبت عمومی را لازم می‌داند و زمین کشاورزی دسته‌ای است که قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی آن را محفوظ کرده است. هزینه‌های ثبت بسته به سرعت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ است. خریدار در خارج می‌تواند از وکالت‌نامهٔ قانونی‌شده یا خدمت آنلاین قرارداد هوشمند دفتر ثبت استفاده کند.
به‌خودی‌خود نه. آژانس توسعه خدمات عمومی اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای توصیف می‌کند که ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری دارد که ارزیاب مجاز تعیین کرده است. خرید موضوعی جدا از درخواست اجازهٔ اقامت است. مجموعهای محاسبه‌شده برای پلان‌های ۸۴، ۱۰۱ و ۱۱۹ متر مربعی در هر دو سر بازهٔ چاپ‌شده از این عدد فراتر می‌روند.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶، طبق قانون شمارهٔ ۱۸۷۴، دارایی شخص حقیقی غیر از زمین معاف است اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد. بالاتر از آن، قانون مالیات ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال قبل را تعیین می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر تسلیم و مالیات تا ۱۵ نوامبر پرداخت می‌شود. مالیات اجاره و فروش در بخش مربوط به خرید آمده است.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
