Sultan Haitham City, Оман: проекты, цены и право собственности (2026)

Sultan Haitham City, Оман: проекты, цены и право собственности (2026)

Sultan Haitham City — это новый город в вилайяте Эс-Сиб к западу от Маската, который строится по инициативе государства: в нём запланированы около 100 000 жителей и около 20 000 домов на площади 14,8 млн квадратных метров, а возводить город будут в четыре этапа с 2024 по 2045 год. По состоянию на 23 октября 2026 года Министерство жилищного строительства и городского планирования сообщает, что продано более 1 700 домов покупателям из более чем 35 стран, а первые жители должны заехать в район Hay Al Wafa до конца 2026 года. Иностранцы могут покупать в Sultan Haitham City только в тех проектах, которые застройщик и министерство открыли для неомани, а шесть проектов на нашем сайте начинаются от OMR 60 366 ($157 000).

Это руководство написано для тех, кто взвешивает покупку в Sultan Haitham City и хочет получить факты в одном месте, с датами и указанием источников. В нём рассказано, что представляет собой город и где он находится, насколько на самом деле продвинулось строительство, кто возводит каждый жилой район, что министерство говорит о праве иностранцев на собственность, как здесь применяются правила о резидентстве, сколько за квадратный метр стоят шесть проектов с нашего сайта, как устроены их планы платежей в долларах и в риалах, какие сборы и налоги нужно учитывать и какие риски характерны именно для города, который ещё только строится. Каждая цена — это данные застройщика или нашей страницы объекта по состоянию на 23 октября 2026 года; суммы указаны в оманских риалах (OMR), а доллары США даны в скобках по фиксированной привязке OMR 1 = $2,6008.

Sultan Haitham City кратко: ключевые факты

Что такое Sultan Haitham City?

Sultan Haitham City — это город, спланированный государством, а не проект одного застройщика: иными словами, у города один главный координатор — министерство, а у каждого жилого района свой застройщик со своими условиями продажи. Министерство жилищного строительства и городского планирования отвечает за генеральный план и общую инфраструктуру — дороги, мосты, электросети и канализацию — и подписывает соглашения о развитии с частными застройщиками, которые строят и продают дома в каждом жилом районе. О городе объявили 31 мая 2023 года, и назван он в честь султана Хайтама бен Тарика. Его строят в рамках программы «Видение Омана 2040» (Oman Vision) — национального плана диверсификации экономики.

Проект разработала американская фирма SOM. По словам SOM, через площадку проходит сухое русло реки — вади — длиной 7,5 километра; его перерабатывают в непрерывный зелёный парк с затенёнными площадями, чтобы дома находились в пешей доступности от общественных пространств. По данным министерства за июль 2024 года, площадь озеленённых территорий составляет 2,9 млн квадратных метров, из них 1,64 млн квадратных метров приходится на центральный парк и вади. В том же плане парк описан как способ собирать паводковые воды, что важно в стране, где вади могут наполняться после сильных дождей.

MEED сообщал при запуске в июне 2023 года, что в городе будет 19 жилых районов, 39 школ, 11 медицинских учреждений и 25 мечетей. Это плановые объекты, то есть они значатся в проекте, но не обязательно уже построены и открыты. В сентябре 2026 года к новой электросети, по сообщениям, были подключены лишь несколько государственных школ в Hay Al Wafa и Muscat Private International School, поэтому сегодня покупатель вкладывается в строительную площадку, которая постепенно превращается в город.

Это то же самое, что Маскат?

Нет. Sultan Haitham City — это новый город в вилайяте Эс-Сиб, на западной границе губернаторства Маскат; с Маскатом его связывают шоссе Muscat Expressway и улица Sultan Qaboos Street. Старые районы Маската, такие как Al Khuwair, Ruwi и Qurum, находятся к востоку. Застройщики внутри города называют время в пути до международного аэропорта Маската примерно от 20 до 30 минут в зависимости от жилого района.

Где находится Sultan Haitham City? Расположение, дороги и время в пути

Город расположен в Эс-Сибе, рядом с дворцом Al Barakah, примерно на 23,68 градуса северной широты и 58,09 градуса восточной долготы по данным Wikipedia. В репортаже MEED за 2023 год в качестве основных дорожных связей названы Muscat Expressway и Sultan Qaboos Street. В сентябре 2026 года Nasser Al Hadrami, исполнительный директор по будущим проектам министерства, сообщил, что начался двенадцатый пакет дорожных работ. Он включает новое соединение с Muscat Expressway через съезд Al Ma’abilah Exit 2, улучшение движения со съезда Mabela Exit 3, подземный переезд и мосты, дающие прямой доступ с шоссе и с дороги Halban Road.

На странице каждого проекта указано время в пути. Это оценки застройщиков, и они меняются в зависимости от трафика, но они показывают, чем различаются жилые районы по удалённости от аэропорта, магазинов, больниц и школ.

Дойдёт ли метро Маската до Sultan Haitham City?

Оно предложено, но не построено. На ежегодном пресс-брифинге Министерства транспорта 12 января 2026 года, о котором писала Times of Oman, министр Saeed bin Hamoud Al Maawali заявил, что метро протяжённостью около 50 километров и с 36 станциями соединит Sultan Haitham City и Руви, пройдя мимо аэропорта. Когда в конце июня 2026 года Оман и Франция подписали меморандум о взаимопонимании по транспорту, министерство назвало первую линию протяжённостью примерно 55 километров и около 42 станций, семь из которых — крупные пересадочные узлы; проект по-прежнему находится на стадии технико-экономического обоснования и планирования. Дата начала строительства не объявлена, то есть пока линия существует лишь как предложение, поэтому метро нельзя считать частью нынешней транспортной системы города. Наше руководство по метро Маската следит за маршрутом по мере его развития.

Генеральный план Sultan Haitham City: этапы, жилые районы и цифры

Город разделён на четыре этапа. В репортаже MEED за 2023 год подробно описаны первые три, а обновление министерства за июль 2024 года, о котором писала Oman Observer, пересмотрело первый этап в сторону увеличения.

Из этих цифр следуют два вывода. Во-первых, этапы пересекаются: второй этап начинается в 2028 году, когда первый ещё продолжается, поэтому ближайшие районы останутся строительными площадками на годы после въезда первых жителей. Во-вторых, 20 000 домов при темпе, который министр жилищного строительства назвал в феврале 2026 года, — примерно 1 000 домов в год — потребовали бы около 20 лет, что согласуется с датой завершения в 2045 году и объясняет, почему город описывают как проект на несколько десятилетий.

Министерство также резервирует часть города для граждан. Министр Khalfan bin Said Al Shueili заявил в июне 2023 года, что 5% домов города будут выделены по программе жилищной помощи, а в феврале 2026 года он оценил цену для инвесторов примерно в RO 900 за квадратный метр против около RO 400 за квадратный метр для оманских семей, при том что государственная поддержка оманских домохозяйств превышает 50%. Цены, назначаемые оманским семьям и инвесторам, поэтому находятся на разных шкалах, а цифры в этом руководстве — это цены для инвесторов и иностранных покупателей со страниц наших объектов.

Как далеко продвинулось строительство в Sultan Haitham City?

Строительство общей инфраструктуры города идёт, но не завершено. Лучший способ оценить темп — сравнить собственные проценты министерства в разные даты, не смешивая разные показатели. Показатели от отчёта к отчёту не совпадают, поэтому в таблице каждая цифра приведена в той формулировке, в какой её опубликовали.

Если читать таблицу по строкам: мосты выросли с примерно 75% в апреле до более чем 90% к сентябрю, а канализационная сеть — с 89% в августе до более чем 90% в сентябре. Единый показатель «инфраструктура» в 40% в апреле и мае и показатель «коммунальные сети и дороги» в 64% в сентябре — это не одно и то же измерение, поэтому вычитать одно из другого нельзя.

Для покупателя эти цифры означают вполне конкретное, и их стоит читать вместе с датами передачи объектов покупателям. Электричество в первом районе включено: три подстанции уже питают государственные школы Hay Al Wafa, Muscat Private International School, уличное освещение и сеть охлаждения района, а позднее они будут обслуживать Sarooj Oasis, Yenaier Residences, Wadi Tala, Jood и Wadi Safa. Дороги и коммунальные сети, готовые на 64%, остаются наименее продвинутым из измеряемых пунктов. Oman Observer сообщала 30 мая 2026 года, что с октября 2026 года ожидалось начало постепенного заселения, а в сентябре министерство заявило, что первые жители ожидаются в Hay Al Wafa до конца 2026 года. Дату заселения в остальных районах министерство не назвало, и поэтому срок передачи объектов покупателям у каждого застройщика имеет значение.

Кто строит Sultan Haitham City? Застройщики и жилые районы

Министерство строит город по районам и подписывает отдельное соглашение о развитии на каждый из них. Застройщик берёт район, возводит дома, сам устанавливает прайс-лист и план платежей и продаёт объекты на стадии строительства (off-plan). Поэтому в одном и том же городе могут соседствовать посёлок из 47 вилл и район высоток с более чем 700 квартирами — с разными владельцами, сроками передачи объектов покупателям и правилами.

Самым ясным публичным свидетельством первой волны остаётся сводка министерства за июль 2024 года, о которой сообщила Oman Observer. Согласно ей, в первый год жизни города было подписано соглашений на 6 986 домов с восемью застройщиками на сумму около RO 1 126 млн, если сложить перечисленные цифры.

В том же репортаже говорится, что в Hay Al Wafa за первый год было продано 513 домов, а за три месяца первая и вторая очереди достигли 78% продаж. В районе 6B, ныне Al Ahlam District, за месяц после начала продаж было продано 10 вилл.

Затем последовали новые соглашения. Talaat Moustafa Group и Al Muhaidib Group 2 декабря 2025 года запустили Jood в Sultan Haitham City вместе с отдельным прибрежным проектом Yamal. В январе 2026 года Al Adrak Group подписала с министерством соглашение о смешанной застройке стоимостью RO 185 млн, около $481 млн по привязке, на часть района 6 площадью примерно 460 000 квадратных метров, сообщает Muscat Daily; эта сделка — отдельное соглашение, не связанное с Yenaier Residences, который принадлежит девелоперскому подразделению Al Adrak — Adanté Realty. В мае 2026 года министерство объявило о соглашении с саудовским застройщиком Retal по районам 3, 15 и 17 с инвестициями свыше RO 320 млн.

Названы и государственные подрядчики. В октябре 2024 года министерство подписало пакет коммунальных работ на RO 82,7 млн с Towell Infrastructure Company (на 24 месяца) и пакет дорог и тоннелей на RO 63,2 млн с Sarooj Construction Company (на 30 месяцев). Oman Observer сообщала в мае 2026 года, что контракты на дороги, мосты, озеленение и подготовку площадки получили Al Tasnim Group, Strabag Oman и GDS.

Наше руководство по застройщикам Омана и каталог застройщиков Омана описывают компании, стоящие за проектами на нашем сайте.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Sultan Haitham City?

Да, в проектах, открытых для неомани, но не автоматически в каждом жилом районе. 28 и 29 июня 2026 года Министерство жилищного строительства и городского планирования заявило, что собственность иностранцев по-прежнему ограничена определёнными территориями, и назвало три группы: интегрированные туристические комплексы, будущие города Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, а также интегрированные жилые районы вроде Surooh. Решение по конкретному объекту зависит от его проекта, а не от города в целом.

Заявление министерства было разъяснением. Изменение в исполнительных правилах Закона о проживании иностранцев навело часть изданий на мысль, что иностранцы теперь могут покупать где угодно в Омане. Министерство сказало, что поправки касаются исключительно резидентства и не расширяют права собственности, сообщила Gulf News 28 июня 2026 года. В заявлении также отмечено, что на граждан государств Совета сотрудничества стран Персидского залива (ССАГПЗ) распространяются отдельные соглашения и оманские нормы в утверждённых зонах.

О том, что город открыт для иностранных покупателей, говорили раньше. В июне 2023 года министр Khalfan bin Said Al Shueili заявил, что город ориентирован на тех, кто имеет право по государственной системе предоставления земли под жильё, и открывает путь к собственности иностранцев, а 5% домов пойдёт по программе жилищной помощи. В том же месяце MEED сообщил, что некоторые районы будут открыты для собственности иностранцев. Ни в одном из сообщений проект не был назван.

Что сказано о праве собственности на страницах проектов министерства?

Министерство публикует страницу для каждого жилого района, и формулировки различаются. В таблице сопоставлены четыре страницы с тем, что говорят наши страницы объектов, составленные по материалам застройщиков. Это ещё одна причина запросить письменное подтверждение вида права на конкретный объект до внесения резервного взноса.

Картина такова: у Hay Al Wafa самая ясная государственная формулировка о фрихолде для неомани, тогда как другие страницы либо описывают собственность более расплывчато, либо вообще о ней молчат. Застройщики продвигают все эти проекты покупателям любой национальности, а июньский список министерства 2026 года включает город целиком. Остаётся договор, то есть юридически значимый документ: договор купли-продажи (SPA), правоустанавливающий документ и запись в реестре министерства определяют права покупателя — не брошюра. Наше руководство по недвижимости в Омане, недоступной иностранцам, излагает трёхвопросный тест, который применим и здесь.

Является ли Sultan Haitham City интегрированным туристическим комплексом?

Нет. Министерство перечисляет город отдельно от интегрированных туристических комплексов (Integrated Tourism Complex, ITC). ITC — это курортно-ориентированный проект, лицензированный в рамках Королевского указа 12/2006, например Al Mouj Muscat, Jebel Sifah или Hawana Salalah. Sultan Haitham City — это государственный проект жилищного и городского развития, и министерство относит его к другим будущим городам. Некоторые маркетинговые материалы описывают проекты в городе языком ITC; в июньском заявлении министерства 2026 года этого нет.

Разница важна для резидентства, потому что путь Golden Residency (золотого вида на жительство) через недвижимость относится к собственности в ITC. Она важна и для того, как читать другие руководства: правила, написанные для ITC, включая модель фрихолда в ITC, нельзя считать применимыми к городу без изменений.

Что покупателю нужно иметь на руках в письменном виде до внесения депозита?

Пять пунктов закрывают большую часть вопросов о собственности на конкретный объект, и каждый из них можно запросить у застройщика заранее.

• Номер объекта, площадь и цена в форме резервирования, а также номер лицензии проекта.
• Заявление о форме права (фрихолд или иное право) и о реестре, который его выдаст.
• Подтверждение, что жилой район утверждён для владения покупателем с его гражданством.
• Банк эскроу и счёт, названные для проекта, как того требует Королевский указ 79/2025 от лицензированных застройщиков.
• График платежей с датами и срок передачи объекта в договоре купли-продажи.

Даёт ли покупка в Sultan Haitham City резидентство?

Сама по себе — нет. В рекламе города «резидентством» называют три разные вещи: Golden Residency, Owner Visa и резидентство, которое некоторые застройщики обещают после оплаты 30% стоимости объекта. У каждого из них свои условия, и единственное с опубликованным порогом стоимости недвижимости — Golden Residency.

Golden Residency описан в нашем руководстве по Golden Residency и Owner Visa. Заявки подаются через Invest Oman, решение по пути через недвижимость принимает Royal Oman Police, а Gulf News сообщила 1 сентября 2025 года, что порог составляет OMR 200 000 для разрешения сроком на 10 лет с возможностью распространить его на супругов, детей и родственников первой степени.

Owner Visa появилась позже. Решение Royal Oman Police 87/2026, опубликованное в Официальной газете и действующее с 22 июня 2026 года по сообщениям прессы, позволяет подходящим иностранным собственникам получать визы и резидентство без оманского спонсора. Оно охватывает владельцев и родственников первой степени, а также законных представителей компаний, которым принадлежит недвижимость. Gulf News сообщила 22 июня 2026 года, что разрешение прекращается при продаже или передаче недвижимости. Это разрешение на проживание, а не право собственности; 28 июня 2026 года министерство заявило, что поправки не меняют того, где иностранцы могут владеть недвижимостью.

Какие цены в Sultan Haitham City превышают планку OMR 200 000?

Только одна входная цена на нашем сайте. Пятиспальная вилла в Hay Al Wafa за $629 400, или около OMR 242 000, выше OMR 200 000. Входная вилла в Al Ahlam District за $499 100, или OMR 191 902, не дотягивает до планки OMR 8 098 по курсу привязки. Все остальные входные цены ниже — от OMR 60 366 за студию в Wadi Zaha до OMR 172 178 за виллу в Sarooj Oasis.

Поскольку Golden Residency относится к собственности в ITC, превышение планки — не то же самое, что соответствие условиям. Покупателю, которому нужен определённый путь к резидентству, следует получить письменную позицию Royal Oman Police по конкретному объекту до того, как платить больше резервного взноса.

Цены на недвижимость в Sultan Haitham City в 2026 году: сколько стоят шесть проектов

Входные цены шести проектов на нашем сайте составляют от OMR 60 366 ($157 000) за студию в Wadi Zaha до OMR 191 902 ($499 100) за виллу в Al Ahlam District. Цена за квадратный метр — более полезный ориентир, чем итоговая цена, потому что площади различаются в восемь раз между самой маленькой студией и самой большой входной виллой. В таблице ниже входная цена каждого объекта пересчитана для основных типов жилья по размерам и ценам на страницах наших объектов по состоянию на 23 октября 2026 года.

Эту таблицу полезно читать четырьмя способами, сопоставляя цену, площадь, ставку за квадратный метр и срок передачи.

Во-первых, самый дешёвый билет — не самое дешёвое пространство. Студия в Wadi Zaha стоит OMR 60 366 за 54 квадратных метра, то есть OMR 1 118 за квадратный метр. Квартира с двумя спальнями в Hay Al Wafa стоит на OMR 5 229 больше — OMR 65 595 — за 158 квадратных метров, то есть OMR 415 за квадратный метр. Это примерно в 2,7 раза дешевле за квадратный метр при почти втрое большей площади.

Во-вторых, разброс внутри одного города широк. По входным объектам на наших страницах ставка составляет от OMR 415 до OMR 1 264 за квадратный метр (однокомнатная квартира в Sarooj Oasis, площадью 52,7 квадратного метра и стоимостью $173 200 на странице Sarooj Oasis Villas), то есть соотношение около 3 к 1. В долларах за квадратный фут тот же диапазон составляет от $100 до $305.

В-третьих, собственный ориентир министерства лежит внутри этого диапазона. В феврале 2026 года министр жилищного строительства оценил цену для инвесторов примерно в RO 900 за квадратный метр. По курсу привязки это $2 341 за квадратный метр, или около $217 за квадратный фут. Три строки Wadi Zaha в таблице и упомянутая однокомнатная квартира в Sarooj Oasis лежат выше, а остальные строки таблицы — от OMR 415 до OMR 803. Сравнение дано только для ориентира и не заменяет прайс-лист: министр описывал среднюю цену, а не прайс-лист на конкретный объект.

В-четвёртых, сроки передачи объектов покупателям значат не меньше, чем цены. Самые ранние ориентиры застройщиков — Q4 2027 для Hay Al Wafa и Yenaier — на девять кварталов опережают Q1 2030 у Jood. Покупатель, сравнивающий OMR за квадратный метр по этим проектам, сравнивает заодно и ожидание от примерно 14 до примерно 41 месяца от сегодняшнего дня до передачи, если считать до конца целевого квартала. Наш календарь сдачи ставит эти даты рядом с другими проектами Омана, а руководство по цене квадратного метра ранжирует 29 проектов по всей стране.

Сравнение проектов Sultan Haitham City

Шесть проектов различаются типом застройки, масштабом и застройщиком, а в таблице сведены факты со страниц объектов по состоянию на 23 октября 2026 года. Таблица проекты не ранжирует.

Hay Al Wafa

Hay Al Wafa — район 10, первый, который пошёл в продажу, и именно в нём министерство ожидает первых жителей. Застройщик — Al Abrar Real Estate, основанная в 2008 году и полностью принадлежащая Al Siyabi International Group. На странице проекта на сайте министерства описаны около 1 800 домов на площади более одного миллиона квадратных метров с мечетью, коммерческой зоной, зелёными пространствами, комплексом государственных школ и общественной площадью. Продажи начались в Panorama Mall 3 марта 2024 года, когда Times of Oman сообщила о первой очереди из 375 домов, срок завершения которой прогнозировался на 2026 год; на странице объекта теперь указан срок Q4 2027 для продаваемых объектов.

Входные цены таковы: квартира от $170 600 (OMR 65 595), таунхаус от $263 200 (OMR 101 200) и пятиспальная вилла от $629 400 (OMR 242 002). В марте 2024 года Times of Oman сообщила о стартовых ценах OMR 101 000 для оманцев, не отвечающих критериям, и иностранных граждан — именно там сегодня находится входная цена таунхауса. Al Abrar публикует сервисный сбор OMR 300–500 в год, что для квартиры составляет от 0,46% до 0,76% цены. На нашей странице Hay Al Wafa есть полная таблица объектов.

Wadi Zaha

Wadi Zaha — первый проект Al Ahly Sabbour в Омане. Египетский застройщик основан в 1994 году и, по данным самой компании, сдал более 65 жилых комплексов. Wadi Zaha запущен 16 января 2025 года, закладка фундамента состоялась в феврале 2026 года, а в октябре 2026 года застройщик сообщил о кредитном соглашении с Bank Dhofar на RO 10 млн, о продаже около 80% объектов и о покупателях из 48 стран. В том месяце компания назвала масштаб проекта: 824 жилых и коммерческих объекта. 10 мая 2026 года она сообщила, что выпускается последний жилой корпус.

Цены на нашей странице Wadi Zaha — от студии за $157 000 до пентхауса за $402 000, а таунхаусы и виллы оцениваются индивидуально. Согласно заявлению компании, о котором сообщили в октябре 2026 года, квартиры планируется передавать с полной отделкой и частичной меблировкой, с отдельной кухонной техникой, кондиционерами и встроенными шкафами.

Yenaier Residences

Yenaier Residences — проект из шести башен от Adanté Realty, основанной в 2024 году как девелоперское подразделение Al Adrak Group, оманской строительной и инфраструктурной группы. На странице министерства указаны 723 дома на 56 000 квадратных метрах плюс коммерческая зона в 5 000 квадратных метров, а застройщик запустил проект 13 января 2025 года. Башни поднимаются до восьми этажей, в домах установлены интегрированные системы «умного дома», на парковке есть зарядки для электромобилей. Студия начинается с 920 квадратных футов за $174 800, а трёхспальная квартира — с 1 897 квадратных футов за $335 900. Все четыре планировки приведены на странице Yenaier.

Sarooj Oasis

Sarooj Oasis — закрытый посёлок вокруг парка от Sarooj Development площадью около 86 000 квадратных метров, поступивший в продажу в начале февраля 2025 года с заявленной стоимостью RO 30 млн. Виллы делятся на Ahed (56 домов) и Al Thuraya (40 домов), а апартаменты Azha расположены в отдельном здании. Виллы начинаются от $447 800 за 2 307 квадратных футов, с пятью-семью спальнями и парковкой на три машины; срок передачи на странице вилл — Q4 2029. Страница проекта на сайте министерства описывает 350 и более единиц, включая виллы, таунхаусы, квартиры и коммерческие помещения. Подробности — на страницах Sarooj Oasis Villas и Sarooj Oasis Apartments.

Jood

Jood — самый крупный из перечисленных проектов. Talaat Moustafa Group, египетский застройщик, основанный в 1970 году, запустила его вместе с Al Muhaidib Group 2 декабря 2025 года. По продажным материалам застройщика проект занимает 2,7 млн квадратных метров, почти половина территории отведена под зелёные и открытые пространства, а здания занимают 15% земли. На нашей странице Jood насчитывается 7 746 домов, из них 5 352 квартиры и 2 394 виллы; квартиры начинаются от $204 000, виллы — от $412 400, а срок передачи — Q1 2030. Дома передаются с отделкой, но без мебели.

Al Ahlam District

Al Ahlam District — район 6B, закрытая группа из 47 вилл от Dream Villa, оманской компании, основанной в 2010 году. Oman Observer сообщила о соглашении как о RO 6,6 млн за 47 домов. Площадь вилл — от 4 216 до 4 464 квадратных футов, с тремя-пятью спальнями, комнатой для персонала, частными террасами и гаражом на две-четыре машины. Девять дизайн-концепций объединены одним фасадным языком вокруг трёх парков. При цене OMR 191 902 ($499 100) входная вилла — ближайшая к OMR 200 000 входная цена на нашем сайте, не достигающая этой отметки; на странице Al Ahlam указаны оба графика платежей.

Планы платежей в Sultan Haitham City: рабочие примеры в риалах и долларах

Каждый застройщик в городе ведёт собственный план платежей, и планы различаются сильнее, чем цены, поэтому сравнивать проекты только по цене было бы неполно. Ниже приведены структуры со страниц наших объектов по состоянию на 23 октября 2026 года; даты и суммы по конкретному объекту фиксирует договор купли-продажи.

Как работает план 20/80 в Hay Al Wafa?

Для входной квартиры за OMR 65 595 ($170 600) платёж при бронировании 20% составляет OMR 13 119 ($34 120). Остальные 80% — OMR 52 476 ($136 480). При равномерной разбивке на 36 месяцев это около OMR 1 458 ($3 791) в месяц, либо шесть полугодовых платежей по $22 747, либо три годовых платежа по $45 493. Для пятиспальной виллы за $629 400 тот же план означает $125 880 первоначального платежа и около $13 987 в месяц.

Как работает 4,5-летний план Jood?

Для квартиры с двумя спальнями за OMR 78 437 ($204 000) платёж при бронировании 2,5% составляет $5 100 (OMR 1 961), а второй платёж 17,5%, подлежащий уплате в течение месяца, — $35 700 (OMR 13 727). Таким образом, первый месяц обходится в $40 800, то есть в 20% цены. Затем 15% ($30 600) подлежат оплате через 12 месяцев и снова через 24 месяца, после чего каждые шесть-восемь месяцев в течение двух лет следуют ещё три платежа по 15% (в сумме $91 800), а последние 5% ($10 200) вносятся при завершении. Доли складываются: 2,5 + 17,5 + 15 + 15 + 45 + 5 = 100. Поскольку только последние 5% привязаны к завершению, 95% цены выплачивается, пока здание ещё строится, — именно эту цифру нужно сопоставить с защитой по эскроу, описанной ниже.

Как работают графики Al Ahlam District?

Для виллы за OMR 191 902 ($499 100) Stage 1 открывается платежом 15% ($74 865, OMR 28 785), за которым следуют три ежеквартальных платежа по 10% ($49 910 каждый), так что первые четыре платежа составляют 45% ($224 595). Затем следуют платежи 15% и 10% с интервалом по три месяца, а два ежеквартальных платежа по 5% завершают 80% в рассрочку ($399 280, OMR 153 522). Оставшиеся 20% ($99 820, OMR 38 380) закрывают цену в дату, которую устанавливает договор купли-продажи. Stage 2 открывается платежом 10% ($49 910) и растягивает двенадцать ежеквартальных платежей на три года, чтобы дойти до тех же 80%.

Как сравниваются планы Yenaier на примере студии?

Для студии за OMR 67 210 ($174 800) план Express требует $87 400 (OMR 33 605) сразу и столько же при завершении, после платежа заявки в OMR 1 000 плюс 5% НДС (всего OMR 1 050). Пятилетний план требует 15% сразу ($26 220), трёх платежей на этапе строительства по 15% ($26 220 каждый), 20% при завершении ($34 960) и последних 20% в течение 28 месяцев после завершения ($34 960). По этому плану 80% оплачивается к завершению, а 20% — после него.

Десятилетний план требует 5% при бронировании ($8 740) и 25% в течение 30 дней после подписания ($43 700), затем ежемесячных платежей примерно по 0,63% цены. При $174 800 0,63% составляет $1 101 (OMR 423) в месяц. За 120 месяцев это в сумме $132 149, или 75,6% цены, при остатке в 70% ($122 360). Разницу — $9 789, или 8,0% остатка, — покупателю стоит попросить объяснить в договоре купли-продажи, поскольку на странице объекта платежи описаны как эквивалентные остаточной стоимости.

Что значит скидка пять процентов в Wadi Zaha в цифрах?

Там, где действует скидка Wadi Zaha, 5% от цены студии в $157 000 составляют $7 850 (OMR 3 018), а цена после скидки — $149 150. 10 мая 2026 года застройщик описал выставочное предложение: 0% первоначального взноса, рассрочка до пяти лет и прямая скидка 5%, то есть скидка зависит от того, в какой партии и по какому предложению продаётся объект. Стандартный план на странице объекта — это заявка (EOI), 20% при бронировании и остаток 80% ежемесячно или ежеквартально: для студии — $31 400 (OMR 12 073) и $125 600 (OMR 48 293).

Как соотносятся уровни первоначального взноса в Sarooj Oasis?

Для виллы за OMR 172 178 ($447 800) уровень 20% означает $89 560 первоначального взноса и около $10 255 в месяц в течение 35 месяцев, уровень 40% — $179 120 (OMR 68 871) первоначального взноса и $7 657 (OMR 2 944) в месяц, а уровень 50% — $223 900 и около $6 404 в месяц. Ежемесячные проценты округлены до двух десятичных знаков, поэтому график может отличаться от 100% на доли процентного пункта. Наше руководство по планам платежей в Омане сравнивает, какая часть цены находится под риском до передачи объектов покупателям, по разным проектам.

Сколько стоит покупка в Sultan Haitham City? Сборы, НДС, сервисные сборы и налог

Цена покупки — не вся стоимость: к ней добавляются расходы, которые лучше учесть заранее. Покупателю в Sultan Haitham City стоит заложить в бюджет регистрационный сбор, возможно НДС, регулярный сервисный сбор и, начиная с 2028 года, подоходный налог с физических лиц, который затрагивает доход от аренды выше порога. В таблице перечислены статьи с источником для каждой.

Возьмём квартиру в Hay Al Wafa за OMR 65 595. Регистрационный сбор 3% составит OMR 1 968. Если сверх цены начисляется НДС 5%, это OMR 3 280. Вместе это OMR 5 248, или 8,0% цены, ещё до юридических и агентских расходов. Включён ли НДС в указанную цену, зависит от проекта, поэтому в форме резервирования это должно быть оговорено. Для студии в Wadi Zaha за OMR 60 366 те же две статьи составляют OMR 1 811 и OMR 3 018, итого OMR 4 829.

Регулярные расходы — это сервисный сбор. В Wadi Zaha студия площадью 54 квадратных метра при ставке OMR 5–6 за квадратный метр облагается суммой OMR 270–324 в год, или 0,45–0,54% её цены. В Yenaier для студии в 85 квадратных метров при ставке OMR 3–4 это примерно OMR 256–342. В Hay Al Wafa диапазон OMR 300–500, указанный застройщиком, фиксированный. Это данные застройщиков по новому сообществу; сервисные сборы могут измениться, когда начнут работать ассоциация собственников и бюджеты зданий. Наше руководство по сервисным сборам объясняет, как они устанавливаются и выставляются.

В Омане сегодня нет подоходного налога с физических лиц, а ежегодного налога на недвижимость в источниках, изученных для нашего руководства по налогу на недвижимость, не найдено. В одном отношении это меняется 1 января 2028 года, когда Королевский указ 56/2025 вводит налог 5% на доход физических лиц свыше OMR 42 000 в год. Арендный доход от недвижимости и выручка от её продажи входят в перечень источников дохода, резиденты облагаются налогом с дохода по всему миру, а нерезиденты — с дохода из Омана, а порядок вычетов определят исполнительные правила. Домовладелец, чей арендный доход остаётся ниже порога, остаётся за пределами налога. Как новый налог повлияет на арендуемую недвижимость в городе, где пока нет арендаторов, — вопрос к налоговому консультанту, а не к брошюре застройщика.

Как купить в Sultan Haitham City: пошаговый порядок

Последовательность ниже опирается на шаги со страниц объектов Wadi Zaha и Hay Al Wafa и на защиту покупателей на этапе строительства (off-plan) в Королевском указе 79/2025 — Законе о регулировании недвижимости, вступившем в силу в марте 2026 года по данным юридической фирмы BSA.

1. Убедитесь, что жилой район открыт для гражданства покупателя, и получите данные лицензии проекта.
2. Запросите актуальный прайс-лист на конкретный объект, включая этаж, ориентацию и информацию о том, включён ли в цену НДС.
3. Внесите заявку (expression of interest), чтобы закрепить объект, и получите форму резервирования с номером объекта, площадью и согласованной ценой.
4. Прочтите договор купли-продажи: даты платежей, срок передачи, спецификацию, условия перепродажи и отмены.
5. Вносите платёж при бронировании и последующие платежи на счёт эскроу проекта и сохраняйте подтверждения переводов как доказательство оплаты.
6. Следите за строительством по графику с датами; правила эскроу министерства связывают выплаты с утверждёнными этапами строительства.
7. Проведите инспекцию на предмет дефектов (snagging) до приёмки объекта — лично или через представителя.
8. Зарегистрируйте право в Министерстве жилищного строительства и городского планирования и подайте заявление на любое разрешение на проживание, которое это право подтверждает.

Королевский указ 79/2025 обязывает застройщиков иметь лицензию, открывать отдельные счета эскроу для платежей покупателей с выплатами, привязанными к утверждённым этапам строительства, и регистрировать договоры, сообщает BSA. Наше руководство по Королевскому указу 79/2025 объясняет каждое положение, а руководство по покупке недвижимости на стадии строительства добавляет контрольный список документов. Закон защищает платежи, направляя их на счёт проекта; срок передачи он не устанавливает, а остановившийся проект передаётся в министерство или в суды.

Можно ли финансировать покупку в Sultan Haitham City банковской ипотекой?

Это зависит от банка, проекта и места жительства покупателя. Основная форма финансирования на наших страницах объектов — собственные планы застройщиков. Кредитная линия Bank Dhofar для Wadi Zaha на RO 10 млн, о которой сообщили в октябре 2026 года, — это строительный кредит застройщика, а не ипотека покупателя. Министр жилищного строительства сказал в феврале 2026 года, что взаимодействие с банками хорошее, но финансирование остаётся проблемой сектора. Наше руководство по ипотеке рассказывает, что оманские банки требуют от покупателей-нерезидентов.

Можно ли перепродать или сдать в аренду дом в Sultan Haitham City?

До завершения строительства покупатель, желающий продать, обычно делает это уступкой договора, а политика застройщика по уступке и возможная плата входят в документы по резервированию. После завершения перепродажа жилой недвижимости освобождена от НДС, но по-прежнему облагается регистрационным сбором 3%. Что касается аренды, в городе пока нет завершённых договоров найма, потому что первые жители ожидаются только в конце 2026 года, а значит, местной истории арендных ставок нет. Руководство для владельца, живущего за рубежом, и руководство по продаже недвижимости в Омане описывают механику для покупателя, который живёт за границей.

Какие риски несёт покупка в Sultan Haitham City?

Покупка на этапе строительства в городе, который ещё строится, сочетает обычные риски покупки на стадии строительства (off-plan) с рисками, свойственными новому городу. Ни один из них не скрыт, и большинство можно проверить до внесения депозита. В таблице каждый риск сопоставлен с имеющимися данными.

Два аспекта заслуживают более подробного замечания, потому что именно они чаще всего остаются за кадром в рекламных материалах. Первый — предложение. Министр жилищного строительства Al Shueili оценил продажи примерно в 1 700 домов в феврале 2026 года при цели около 20 000, в темпе примерно 1 000 домов в год. Второй этап должен начаться в 2028 году, тогда как крупнейший частный проект, Jood, будет сдан в 2030 году. Покупатель, который планирует сдавать дом в аренду, будет конкурировать со всеми остальными домами, завершёнными в том же районе; наш календарь сдачи отмечает, что в Sultan Haitham City несколько проектов завершаются с разницей в считаные месяцы.

Второй — разрыв между планом и темпом. Город на 100 000 жителей подразумевает тысячи арендаторов и собственников, прибывающих волнами между 2026 и 2045 годами. Темп заселения будет зависеть от завершения дорог, школ и рабочих мест, которые описаны в генеральном плане, а данные министерства показывают, что это ещё в процессе, а не завершено. Наше руководство по рискам рынка Омана и руководство по порогу маркетинга новостроек перечисляют вопросы, которые нужно задать любому застройщику.

Хорошая ли инвестиция Sultan Haitham City в 2026 году?

Это руководство не рекомендует ни покупать недвижимость в Sultan Haitham City, ни избегать её и не делает прогнозов арендных ставок или цен. Имеющиеся данные указывают в двух направлениях, и полезнее прочесть их как список вопросов.

С одной стороны — факты публичных обязательств. Министерство сообщает о более чем RO 2,4 млрд инвестиций и присуждённых строительных пакетах на RO 280 млн, при введённых в эксплуатацию подстанциях и ожидаемом к концу 2026 года заселении первых жителей. К февралю 2026 года было продано более 1 700 домов покупателям из более чем 35 стран, а застройщик вроде Al Ahly Sabbour сообщает о продаже около 80% объектов и о банковской линии на строительство.

С другой стороны — факты сроков и информации. Город строится до 2045 года. Истории аренды или перепродаж нет. Цены в шести проектах различаются втрое за квадратный метр по причинам, которые не все видны из брошюры. Пути к резидентству уже, чем намекает часть рекламы. Поэтому для покупателя практические вопросы касаются договора и горизонта: на какой срок связаны деньги, какая часть выплачивается до передачи, что произойдёт при сдвиге даты и что покупатель будет делать с домом после его сдачи.

Как Sultan Haitham City соотносится с устоявшимися сообществами вроде Al Mouj?

Устоявшиеся сообщества и Sultan Haitham City отвечают на разные вопросы. У интегрированного туристического комплекса вроде Al Mouj Muscat есть завершённые дома, жители и история перепродаж, а его правила собственности вытекают из рамок ITC по Королевскому указу 12/2006, на которых строится и путь Golden Residency через недвижимость. У Sultan Haitham City есть государственный генеральный план, статус будущего города по классификации министерства, условия собственности по каждому проекту и пока нет жителей. Цена за квадратный метр на наших страницах объектов также отличается от цен в старых сообществах; рейтинг по цене квадратного метра ставит их рядом.

Наше руководство по Al Mouj, руководство по районам Омана и руководство по покупке для иностранцев сравнивают другие места, где иностранный покупатель может владеть недвижимостью.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Sultan Haitham City?

Sultan Haitham City — это новый город, создаваемый по инициативе государства, в вилайяте Эс-Сиб к западу от Маската, о котором объявили 31 мая 2023 года. Генеральный план, разработанный SOM, охватывает 14,8 млн квадратных метров и рассчитан примерно на 100 000 жителей и примерно 20 000 домов в 19 жилых районах, строительство разделено на четыре этапа с 2024 по 2045 год.

Где находится Sultan Haitham City?

Sultan Haitham City расположен в Эс-Сибе, на западной окраине губернаторства Маскат, рядом с дворцом Al Barakah, с дорожными связями с Muscat Expressway и Sultan Qaboos Street. Оценки застройщиков времени в пути до международного аэропорта Маската на страницах наших объектов составляют от примерно 20 до 30 минут, а Jood указывает 24 километра.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Sultan Haitham City?

Да, в проектах, открытых для неомани. Министерство жилищного строительства и городского планирования в заявлении от 28–29 июня 2026 года включило Sultan Haitham City в число будущих городов, где собственность иностранцев разрешена, а на его странице Hay Al Wafa предлагается фрихолд для оманцев и неомани. Право покупки зависит от проекта, поэтому запросите письменно вид права и соответствие гражданства для конкретного объекта.

Является ли Sultan Haitham City фрихолдом?

На странице Hay Al Wafa министерство указывает фрихолд для оманцев и неомани, а застройщики других проектов на нашем сайте описывают фрихолд, открытый для всех национальностей. На странице Sarooj Oasis министерство говорит о гибких возможностях владения для граждан и резидентов. Форму права определяют правоустанавливающий документ и запись в реестре, поэтому покупателям в Sultan Haitham City стоит прочесть оба до оплаты.

Сколько стоит недвижимость в Sultan Haitham City?

В шести проектах на нашем сайте входные цены составляют от OMR 60 366 ($157 000) за студию в Wadi Zaha до OMR 191 902 ($499 100) за виллу в Al Ahlam и OMR 242 002 ($629 400) за пятиспальную виллу в Hay Al Wafa. За квадратный метр входные объекты стоят от OMR 415 до примерно OMR 1 264. Цены — данные застройщиков по состоянию на 23 октября 2026 года.

Даёт ли покупка в Sultan Haitham City резидентство?

Сама по себе — нет. Для Golden Residency нужны инвестиции не менее OMR 200 000, а путь через недвижимость относится к собственности в интегрированных туристических комплексах, решение принимает Royal Oman Police. Owner Visa без спонсора по решению Royal Oman Police 87/2026 привязана к собственности, минимальная стоимость не называется. Некоторые застройщики Sultan Haitham City рекламируют резидентство после оплаты 30% с учётом правил.

Когда будет достроен Sultan Haitham City?

Министерство планирует четыре этапа с 2024 по 2045 год, при этом первый этап длится до 2030 года. В середине сентября 2026 года работы по канализации и мостам были завершены более чем на 90% каждая, а коммунальные сети и дороги — на 64%. Сроки передачи у застройщиков по проектам на нашем сайте — от Q4 2027 до Q1 2030, поэтому Sultan Haitham City в некоторых районах ещё годами будет строительной площадкой.

Когда в Sultan Haitham City заедут первые жители?

Министерство заявило в сентябре 2026 года, что первые жители, как ожидается, заедут в Hay Al Wafa до конца 2026 года, после ввода в эксплуатацию трёх подстанций совокупной мощностью 160 MVA. Oman Observer сообщала в мае 2026 года, что с октября начнётся постепенное заселение. В других районах Sultan Haitham City сроки определяются графиками передачи у их застройщиков.

Кто строит Sultan Haitham City?

Министерство руководит генеральным планом и инфраструктурой, а районы строят частные застройщики. В первый год министерство подписало соглашения с восемью застройщиками на 6 986 домов, среди которых Al Siyabi International Group, Al Ahly Sabbour, Rumman International, ASAAS, Adrak, Sarooj Construction, Tibiaan и Dream Villa; Talaat Moustafa Group (Jood) и Retal присоединились позже.

Какие сборы и налоги нужно учитывать при покупке в Sultan Haitham City?

Закладывайте регистрационный сбор 3% при продаже и НДС 5% при первой продаже нового жилого объекта, если он ещё не включён в цену, а также сервисный сбор, например OMR 300–500 в год в Hay Al Wafa. Для квартиры в Hay Al Wafa за OMR 65 595 первые два пункта составляют OMR 5 248. Подоходный налог 5% с аренды и прироста свыше OMR 42 000 начнёт действовать в 2028 году.

Дойдёт ли метро Маската до Sultan Haitham City?

Предложена первая линия метро от Sultan Haitham City до Руви примерно в 55 километров и с 42 станциями по данным Министерства транспорта в июне 2026 года, после подписания Оманом и Францией меморандума о взаимопонимании. Она остаётся на стадии технико-экономического обоснования и планирования, дата начала строительства не объявлена, поэтому метро не стоит учитывать при оценке нынешней транспортной доступности города.

Как далеко Sultan Haitham City от международного аэропорта Маската?

Оценки застройщиков времени в пути от районов Sultan Haitham City до аэропорта: 20 минут от Wadi Zaha, около 25 минут от Yenaier и Al Ahlam и около 30 минут от Hay Al Wafa. Jood указывает 24 километра. Реальное время в пути зависит от трафика и времени суток, а новое соединение с Muscat Expressway через съезд Al Ma’abilah Exit 2 ещё строится.

Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники: MEED, Oman releases more Sultan Haitham City details («Оман публикует новые подробности о Sultan Haitham City», 20 июня 2023 года); Times of Oman, министр жилищного строительства о собственности иностранцев (20 июня 2023 года); Oman Observer, 6 986 жилых единиц подписано за первый год; Oman Observer, соглашения первой очереди (7 октября 2024 года); Oman Observer, первая очередь Sultan Haitham City будет запущена в этом году (24 февраля 2026 года); Oman Observer, Al Wafa District примет жителей (30 мая 2026 года); Oman Observer, открытие выставки недвижимости (10 мая 2026 года); Muscat Daily, инвестиции превысили RO 2,4 млрд (13 апреля 2026 года); Muscat Daily, знаковый проект Al Adrak (19 января 2026 года); Muscat Daily, Sarooj Oasis поступает в продажу (5 февраля 2025 года); Gulf News, Adanté Realty запускает Yenaier Residences; Muscat Daily, ход инфраструктурных работ (3 августа 2026 года); TradeArabia, инфраструктура набирает темп (29 сентября 2026 года); Reuters через TradingView, Оман приглашает заявки на центр управления и контроля (12 октября 2026 года); Zawya, Sultan Haitham City получает электроснабжение; Gulf News, Оман разъясняет правила собственности иностранцев на недвижимость (28 июня 2026 года); Gulf News, визы без спонсора для иностранных владельцев недвижимости (22 июня 2026 года); Gulf News, 10-летний Golden Residency (1 сентября 2025 года); Министерство жилищного строительства и городского планирования, Hay Al Wafa; Министерство жилищного строительства и городского планирования, Sarooj Oasis; Министерство жилищного строительства и городского планирования, Yenaier Residence; Министерство жилищного строительства и городского планирования, Al Ahlam District; Times of Oman, первая очередь Hay Al Wafa (3 марта 2024 года); Times of Oman, розничный запуск Wadi Zaha (10 мая 2026 года); TradeArabia, Al Ahly Sabbour и Bank Dhofar (7 октября 2026 года); Al Muhaidib Group, запуск Jood и Yamal (2 декабря 2025 года); Enterprise, стимулы для резидентства (30 сентября 2026 года); Times of Oman, метро Маската (12 января 2026 года); Gulf News, метро Маската и Франция (30 июня 2026 года); SOM, проект Sultan Haitham City; Wikipedia, Sultan Haitham City; Deloitte, руководство Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости (30 сентября 2021 года); Oman Observer, снижены сборы за сделки с недвижимостью (8 ноября 2020 года); EY, подоходный налог с физических лиц в Омане с января 2028 года; BSA, Закон о регулировании недвижимости 79/2025.