Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры, таунхаусы и виллы в Маскате

Hay Al Wafa — жилой район с фригольдом в составе Sultan Haitham City, нового города площадью 15 млн м², о строительстве которого Оман объявил в 2023 году и который возводится в Эс-Сибе более чем на 100 000 жителей. В нём представлены все три формата — квартиры, таунхаусы и виллы — в едином пешеходном квартале с собственными школой, детским садом, клиникой, бульваром и площадью.

Квартиры стартуют от $170 600, таунхаусы от $263 200, виллы от $629 400, по схеме 20% первый взнос и 80% за 36 месяцев. Целевой срок сдачи — 4 квартал 2027 года по данным застройщика, а застройщик публикует сервисный сбор — от 300 до 500 омани-риалов в год. В обзоре — площади, цены, эксплуатационные расходы, расположение и правила владения; все цифры сведены в таблицы.

Hay Al Wafa: коротко о главном

Цены на квартиры, таунхаусы и виллы

В опубликованном прайс-листе три продуктовые линейки. Это стартовые цены; итоговая сумма зависит от этажа, ориентации, участка и очереди, а в продаже сейчас 52 юнита.

Квартиры стартуют примерно от $100 за квадратный фут, а входная двухкомнатная квартира имеет площадь 1 700 кв. футов (158 м²). Для таунхауса стартовая цена составляет $153 за квадратный фут, для виллы — $136, так что показатель за фут различается между тремя линейками.

Виллы крупнее (от 4 627 кв. футов), поэтому стоимость земли и строительства распределяется на бо́льшую площадь, чем у таунхаусов (от 1 722 кв. футов). Покупатели, которым нужны земля и приватность, обращают внимание на таунхаусы и виллы.

Более компактные квартиры входят в общий диапазон, который начинается с 588 кв. футов. Чтобы узнать о наличии однокомнатных юнитов, запросите актуальную ведомость наличия.

Юнит за юнитом

Квартира. Входная квартира — двухкомнатная площадью 1 700 кв. футов (158 м²) по цене от $170 600, или примерно 65 600 омани-риалов, что ниже порога в 200 000 омани-риалов, который используется для Golden Residency (золотой вид на жительство). По всему комплексу квартиры имеют от одной до трёх спален и расположены в трёхэтажных корпусах, по два крытых парковочных места на каждую.

Таунхаус. Входной таунхаус имеет площадь 1 722 кв. фута (160 м²) и стоит от $263 200, или примерно 101 200 омани-риалов, — тоже ниже 200 000 омани-риалов. В нём три или четыре спальни на трёх уровнях, личный задний сад и от двух до четырёх парковочных мест.

Вилла. Вилла — дом с пятью спальнями площадью 4 627 кв. футов (430 м²) по цене от $629 400, или примерно 242 100 омани-риалов, что на уровне 200 000 омани-риалов или выше. Дом занимает три этажа, с личным садом и четырьмя парковочными местами. Итоговая цена любого юнита зависит от этажа, ориентации, участка и очереди.

Три формата жилья

Все здания Hay Al Wafa трёхэтажные, благодаря чему район остаётся малоэтажным и пешеходным:

• Квартиры — от 1 до 3 спален в трёхэтажных корпусах, с панорамными окнами и минималистичными стеклянными балконами. Два крытых парковочных места на квартиру.
• Таунхаусы — 3–4 спальни на первом, втором и третьем уровнях, у каждого свой задний сад. От двух до четырёх парковочных мест.
• Виллы — пятикомнатные семейные дома от 4 627 кв. футов на трёх этажах с личным садом. Четыре парковочных места.

Парковка закреплена за домом: два крытых места на каждую квартиру, от двух до четырёх на таунхаус и четыре на виллу. Количество мест для конкретного юнита подтверждается в документах бронирования.

План платежей

Схема такова: 20% первого взноса, остальные 80% — за 36 месяцев. Застройщик позволяет выбрать ритм платежей — ежемесячно, раз в полгода или раз в год, — чтобы график соответствовал структуре доходов покупателя.

Покупатели обычно просят отдел продаж письменно изложить условия взноса EOI при закреплении юнита.

Сколько и когда платить: суммы в долларах

Перевод плана в деньги по каждому стартовому типу жилья. Ежемесячные суммы рассчитаны при равномерном распределении 80% на 36 месяцев; варианты с полугодовыми и годовыми платежами перераспределяют ту же сумму.

Для справки: план закрывает полную стоимость за три года и завершается примерно к целевой сдаче в 4 квартале 2027 года, тогда как план Jood на этом сайте рассчитан на четыре с половиной года с целевой сдачей в 1 квартале 2030 года. Более короткий график означает более крупные ежемесячные платежи и более раннюю сдачу; более длинный распределяет ту же сумму на большее число месяцев. Покупатель выбирает исходя из своего денежного потока и планов в отношении жилья.

План платежей в цифрах

Цифры ниже приведены для иллюстрации и построены на плане этой страницы: 20% при бронировании и 80% за 36 месяцев. Для входной квартиры за $170 600 первый взнос составляет $34 120, остаток — $136 480: примерно $3 791 в месяц, или шесть полугодовых платежей примерно по $22 747, или три годовых платежа примерно по $45 493.

Для входной виллы за $629 400 первый взнос составляет $125 880, остаток — $503 520: примерно $13 987 в месяц, шесть полугодовых платежей по $83 920 или три годовых платежа по $167 840. График по каждому юниту фиксируется в договоре купли-продажи (SPA), а в нашем руководстве по планам платежей в Омане объясняется, как сравнивать планы разной длительности.

Сервисный сбор и расходы на содержание

Al Abrar публикует сервисный сбор в Hay Al Wafa: от 300 до 500 омани-риалов в год, примерно $780–$1 300 в зависимости от типа юнита.

Для квартиры за $170 600 нижняя граница — около 0,46% от стоимости покупки в год. Поскольку диапазон опубликован, а не оценён, его можно закладывать в бюджет с самого начала.

Помимо сервисного сбора заложите регистрационные расходы при покупке и коммунальные платежи. В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с арендных поступлений, поэтому регулярные расходы на владение активом сводятся почти исключительно к сервисному сбору. Транзакционные издержки разобраны в гиде о налогах на недвижимость в Омане.

Укомплектованные кухни входят в передачу (см. раздел о спецификации ниже), поэтому собственный бюджет покупателя нужен в основном на мебель и текстиль, а не на полное обустройство.

Расположение и время в пути

Hay Al Wafa расположен в Sultan Haitham City, в прибрежном вилайете Эс-Сиб, примерно в пяти минутах от магистрали Seeb и получасе езды от международного аэропорта Маската.

Время в пути — оценки застройщика, оно зависит от трафика. Структурно важнее другое: повседневная жизнь в Hay Al Wafa от этих поездок не зависит — школа, детский сад, клиника, магазины и мечети находятся внутри комплекса, о чём следующий раздел.

Что находится внутри комплекса

Hay Al Wafa спланирован так, чтобы будничная неделя проходила пешком. Бульвар ведёт от домов к центральной площади, рядом с которой расположены торговый и культурный центры, а зелёный каркас образуют центральный парк и две мечети.

По плану застройщика, школа, детский сад, клиника и больница расположены внутри комплекса, а не указаны как объекты поблизости. Для семей это означает, что повседневные объекты находятся в пешей доступности от домов — независимо от того, собирается ли покупатель жить в доме сам или сдавать его семье.

Архитектура и отделка интерьеров

Трёхэтажные здания сочетают современную пластику с оманскими деталями. Фасады выполнены в светло-бежевых тонах со светлой каменной облицовкой — палитра взята из пустынных пейзажей региона, — и дополнены декоративными металлическими решётками золотистого оттенка и бесшовными стеклянными балконами. Окна панорамные, с тонкими рамами.

Интерьеры передаются с отделкой, в светлой гамме с натуральными материалами:

• Полы из светло-серого мрамора
• Белые стены с декоративными молдингами, панелями и встроенной подсветкой
• Плитка под камень в санузлах, белая сантехника
• Межкомнатные двери под дерево
• Полностью укомплектованные кухни с гарнитурами и встроенной техникой

Укомплектованная кухня входит в спецификацию передачи: гарнитуры и встроенная техника устанавливаются вместе с жильём. Перечень техники и отделки указан в спецификации к договору купли-продажи, а мебель и текстиль остаются на усмотрение покупателя.

Застройщик: Al Abrar Real Estate

Al Abrar Real Estate — оманская девелоперская компания, основанная в 2008 году и входящая в Al Siyabi International Group. Специализируется на жилых и многофункциональных комплексах и коммерческой недвижимости, сочетая современную архитектуру с функциональными планировками и принципами устойчивого строительства.

В портфеле более десяти завершённых и текущих объектов, среди которых Panorama Mall, Muscat Oasis Residence и Sohar Garden Residence. Hay Al Wafa — жилой район компании в Sultan Haitham City.

Al Abrar — оманская компания с оманским портфелем, и Hay Al Wafa она развивает в партнёрстве с Министерством жилищного строительства и городского планирования. Целевой срок сдачи выпущенных юнитов, по данным застройщика, — 4 квартал 2027 года.

Sultan Haitham City: контекст района

О создании Sultan Haitham City султан Хейсам бен Тарик объявил в мае 2023 года; район строится в рамках Oman Vision 2040 на 15 млн м² в прибрежном вилайете Эс-Сиб. Он задуман как фактически автономный город более чем на 100 000 жителей, с акцентом на возобновляемую энергетику, экономию воды и стандарты устойчивого строительства, с обширными зелёными зонами и благоустроенными общественными пространствами.

Об очередях, инфраструктуре и инвестиционной логике района — в нашем подробном гиде инвестора по Sultan Haitham City. Официальный контекст по градостроительной политике публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, инвестиционную политику — Invest Oman.

О компании Al Abrar и группе Al Siyabi International Group

Al Abrar Real Estate LLC основана в 2008 году Sheikh Salim bin Ali bin Nasser Al Siyabi и является полностью принадлежащей дочерней компанией Al Siyabi International Group, которая заявляет, что работает с 1997 года в сферах инженерии, недвижимости, здравоохранения, гостеприимства и информационных технологий. Головной офис Al Abrar находится в Panorama Mall в South Al Ghubrah, Маскат.

На странице группы о недвижимости перечислены Muscat Oasis Residence (330 жилых единиц), Sohar Garden Residences (178 жилых единиц) и Hay Al Wafa, описанный как 2 200 жилых единиц в 17 зданиях смешанного назначения с двумя мечетями. На собственном сайте Al Abrar указано более 10 проектов, 3 местных сообщества и более 3 000 переданных домов; это данные самого застройщика.

Продажи Hay Al Wafa стартовали в марте 2024 года, о чём сообщала Times of Oman, а строительство первой очереди началось в сентябре 2024 года. В нашем профиле застройщика Al Abrar Real Estate изложена история компании с источниками, а на странице-хабе застройщиков Омана перечислены другие застройщики страны.

Hay Al Wafa и соседние проекты района

Целевые сроки сдачи в таблице — от 4 квартала 2027 года у Hay Al Wafa до 2028 года у апартаментов Sarooj Oasis, 4 квартала 2029 года у вилл Sarooj Oasis и 1 квартала 2030 года у Jood. В Hay Al Wafa представлены квартиры, таунхаусы и виллы; апартаменты Sarooj Oasis — квартиры с одной—тремя спальнями, виллы Sarooj Oasis — виллы с пятью—семью спальнями, Jood — квартиры и виллы. Сервисный сбор Hay Al Wafa — от 300 до 500 омани-риалов в год, как опубликовано застройщиком.

Стартовые цены в таблице: $170 600 в Hay Al Wafa, $82 160 в апартаментах Sarooj Oasis, $447 800 в виллах Sarooj Oasis и $204 000 в Jood, где 7 746 домов. Другие фригольд-варианты района — Wadi Zaha и резиденции Yenaier.

Кому подходит Hay Al Wafa

Семьи могут обратить внимание на школу, детский сад и клинику внутри комплекса и на парковку. Владельцы вторых домов — на передачу с отделкой и укомплектованными кухнями. Покупатели, планирующие сдавать жильё, — на целевой срок сдачи 4 квартала 2027 года (по данным застройщика) и на 36-месячный график платежей.

Фригольд и вид на жительство

Жильё в Hay Al Wafa продаётся во фригольд и доступно покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.

Вид на жительство оформляется отдельным заявлением, не вместе с покупкой недвижимости. Golden Residency требует одного объекта в Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс) стоимостью не менее 200 000 омани-риалов, а решение принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police); у Owner Visa минимальной стоимости недвижимости нет. Маршруты разные и их часто путают — см. «Золотое резидентство» против визы владельца. В Hay Al Wafa квартира (около 65 600 омани-риалов) и таунхаус (около 101 200 омани-риалов) стоят ниже 200 000 омани-риалов, а вилла (около 242 100 омани-риалов) — на уровне 200 000 или выше.

Маршруты вида на жительство подробнее

У Golden Residency два условия: один объект стоимостью не менее 200 000 омани-риалов и расположение объекта в ITC. В обзоре правовой базы ITC от Times of Oman отмечается, что Королевский указ 12/2006 и Министерское решение 191/2007 устанавливают правила владения в ITC, а иностранцы, владеющие завершёнными объектами в ITC, получают возобновляемый вид на жительство для себя и родственников первой степени. У Owner Visa минимальной стоимости недвижимости нет, поэтому порог в 200 000 омани-риалов к ней не применяется. В обоих случаях требования Королевская полиция Омана устанавливает на момент подачи заявления.

Рынок Маската: контекст

Рынок Маската опирается на фригольд в выделенных зонах и на отсутствие налога на имущество и подоходного налога. Оманский риал десятилетиями привязан к доллару США по курсу 1 омани-риал = 2,6008 доллара США, а цены на этой странице указаны в долларах с эквивалентами в омани-риалах.

За $170 600 входная квартира — это двухкомнатная квартира 1 700 кв. футов с укомплектованной кухней, двумя парковочными местами и годовым сервисным сбором $780–$1 300. Более широкий взгляд — в нашем руководстве по районам для инвестиций в Омане и в материале о том, подходящее ли сейчас время для покупки.

Доходность аренды и выход из актива

Sultan Haitham City — новый район, и целевой срок сдачи Hay Al Wafa в 4 квартале 2027 года (по данным застройщика) — это момент, когда арендное предложение проекта должно начать выходить на рынок. Текущие диапазоны по Маскату — в нашем руководстве по доходности аренды в Омане.

До завершения строительства покупатель, желающий продать, обычно делает это переуступкой договора, поэтому политика застройщика по переуступке и перепродаже и размер комиссии входят в документы бронирования. Школа, детский сад и клиника внутри комплекса — те объекты, которые ищут семейные арендаторы с длинными договорами, что подходит таунхаусам и виллам.

Оплата из-за рубежа: валюта и переводы

Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал десятилетиями привязан к доллару по курсу 2,6008, поэтому сумма вроде 65 600 омани-риалов соответствует $170 600. Покупатели, платящие в фунтах, евро, злотых или другой валюте, конвертируют по курсу дня при каждом взносе, так что график из 36 платежей означает 36 конвертаций; некоторые покупатели договариваются с банком о форвардном контракте, чтобы зафиксировать курс по крупным взносам. Наше руководство по привязке риала к доллару объясняет эту схему.

Платежи идут на эскроу-счёт проекта, который назван в документах бронирования. Сохраняйте SWIFT-подтверждения по каждому переводу: они входят в доказательства оплаты при регистрации. Информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.

Как купить: пошагово

• 1. Отбор и проверка наличия. Определите формат, число спален и очередь, затем запросите актуальный прайс-лист — сейчас в продаже 52 юнита.
• 2. Подача заявки о намерении. 500–1 000 омани-риалов закрепляют юнит. Попросите отдел продаж письменно изложить условия взноса.
• 3. Первый взнос. 20% при бронировании и подписании формы брони.
• 4. Подписание договора купли-продажи. Договор фиксирует юнит, схему эскроу, спецификацию отделки, срок сдачи и график платежей.
• 5. Выбор ритма платежей. Ежемесячно, раз в полгода или раз в год в течение 36 месяцев — выберите вариант под свои доходы.
• 6. Передача и регистрация. Приёмка с 4 квартала 2027 года (целевой срок по данным застройщика), регистрация права собственности и, при необходимости, подача на ВНЖ.

Правовая база: Королевский указ 79/2025

Продажи строящихся объектов в Омане регулируются Законом о регулировании недвижимости, изданным Королевским указом 79/2025; по данным юридической фирмы BSA, он вступил в силу 10 марта 2026 года. Закон требует от застройщиков иметь лицензию, открывать отдельные эскроу-счета для платежей покупателей с выводом средств, привязанным к утверждённым этапам строительства, предоставлять финансовые гарантии завершения и регистрировать договоры.

Для покупателя реквизиты эскроу — часть договора: в документах бронирования указан эскроу-счёт, платежи идут на него, а подтверждения переводов хранятся как доказательство оплаты. Приёмочный осмотр (snagging) — проверка готового жилья на соответствие спецификации — проводится до принятия жилья, после чего право собственности регистрируется на имя покупателя. Наше руководство по закону для покупателей строящегося жилья разбирает каждое положение.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования с номером юнита или участка, этажом, ориентацией и точной площадью, а не только типом жилья.
• Договор купли-продажи с датой передачи, спецификацией отделки и графиком платежей.
• Реквизиты эскроу-счёта проекта, чтобы каждый взнос шёл на указанный счёт.
• Документы на право собственности: назначение участка и процедура регистрации права на имя покупателя.
• График платежей с выбранным ритмом (ежемесячно, раз в полгода или раз в год), датами и суммами каждого взноса, а также условиями взноса EOI в 500–1 000 омани-риалов.
• График сервисного сбора для типа юнита в пределах опубликованного диапазона 300–500 омани-риалов.
• Перечень отделки и укомплектованной кухни с указанием, какая техника входит.
• Письменное подтверждение количества парковочных мест для юнита.
• Документ, удостоверяющий личность покупателя, подтверждение источника средств, предварительное одобрение банка при использовании кредита и условия застройщика по переуступке и перепродаже для покупателей, которые могут продать до передачи.

Глоссарий

• ITC (Integrated Tourism Complex) — выделенная территория застройки, где иностранцы могут владеть недвижимостью.
• SPA (договор купли-продажи) — договор, фиксирующий юнит, спецификацию, график платежей, дату передачи и схему эскроу.
• Эскроу-счёт — счёт проекта, на который поступают взносы; вывод средств привязан к утверждённым этапам строительства.
• EOI (заявка о намерении) — платёж в 500–1 000 омани-риалов, закрепляющий юнит до бронирования.
• Сервисный сбор — ежегодный платёж на содержание общих территорий.
• Приёмочный осмотр (snagging) — осмотр готового жилья с перечнем пунктов, которые застройщику предстоит завершить.

Часто задаваемые вопросы

Где именно находится Hay Al Wafa?
В Sultan Haitham City, в прибрежном вилайете Эс-Сиб (Маскат), примерно в пяти минутах от магистрали Seeb и получасе езды от международного аэропорта Маската.

Могут ли иностранцы покупать в Hay Al Wafa?
Да. Жильё продаётся во фригольд и доступно гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.

Сколько стоит жильё в Hay Al Wafa?
Квартиры от $170 600, таунхаусы от $263 200, виллы от $629 400.

Когда сдаётся Hay Al Wafa?
Целевой срок сдачи выпущенных юнитов — 4 квартал 2027 года, по данным застройщика.

Какой план платежей?
20% при бронировании и 80% за 36 месяцев с оплатой ежемесячно, раз в полгода или раз в год. Заявка о намерении на 500–1 000 омани-риалов позволяет закрепить юнит заранее.

Каков сервисный сбор?
От 300 до 500 омани-риалов в год, примерно $780–$1 300 в зависимости от типа юнита — опубликован застройщиком.

Входит ли парковка?
Да: два места на квартиру, два-четыре на таунхаус и четыре на виллу.

Сдаётся ли жильё с мебелью?
Оно передаётся с полной отделкой и укомплектованными кухнями — мраморные полы, стены с молдингами и панелями, встроенная подсветка, облицованные санузлы, белая сантехника и двери под дерево, — но в остальном без мебели.

Какие площади в проекте?
Комплекс охватывает диапазон от 588 до 5 493 кв. футов. В прайс-листе юниты начинаются с 1 700 кв. футов для двухкомнатной квартиры, 1 722 кв. футов для таунхауса и 4 627 кв. футов для виллы.

Кто застройщик?
Al Abrar Real Estate, оманская компания, основанная в 2008 году и входящая в Al Siyabi International Group; более десяти завершённых и текущих объектов, включая Panorama Mall и Muscat Oasis Residence.

Какие варианты вида на жительство применимы к покупателям Hay Al Wafa?
Вид на жительство оформляется отдельным заявлением, решение по которому принимает Королевская полиция Омана. Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов, а у Owner Visa минимума нет. Из трёх стартовых цен вилла находится на уровне 200 000 омани-риалов или выше, а квартира и таунхаус — ниже. Подробности по каждому маршруту — в нашем гиде по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Как защищена покупка строящегося жилья по законодательству Омана?
Продажи строящихся объектов регулирует Королевский указ 79/2025: по краткому обзору BSA, он требует лицензии застройщика, отдельных эскроу-счетов и регистрации договоров. Эскроу-счёт указывается в документах бронирования.

Сколько домов запланировано в районе Hay Al Wafa?
На странице группы Al Siyabi о недвижимости указаны 2 200 жилых единиц в 17 зданиях смешанного назначения; на этой странице сейчас выпущено 52 юнита.

В какой валюте принимаются платежи?
Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах по давней привязке 1 омани-риал = 2,6008 доллара США.

Обсудить Hay Al Wafa с UInvest

UInvest работает напрямую с застройщиками Sultan Haitham City, что даёт доступ к актуальным ценам, реальному наличию из 52 выведенных юнитов и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по финансированию и порогам для ВНЖ.

Смотрите квартиры на продажу в Омане, таунхаусы на продажу в Омане и виллы на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Hay Al Wafa и доступные планировки.