Husn Al Zain, Бидбид — виллы и таунхаусы по программе Surooh в Омане

Husn Al Zain, Бидбид — 639 вилл и таунхаусов по программе Surooh в Омане

Husn Al Zain — интегрированный жилой район из 639 домов, который строится в вилайете Бидбид, губернаторство Эд-Дахилия. Девелопер — Zain Property Development, а сам проект реализуется в рамках программы Surooh Министерства жилищного строительства и городского планирования Омана, создающей комплексные жилые кварталы. Срок сдачи по данным девелопера — четвёртый квартал 2027 года, стартовая цена по действующей карточке продаж составляет 47 485 OMR (около $123 500), а в наличии значатся 29 домов.

Husn Al Zain — район, построенный при поддержке государства прежде всего для граждан Омана, имеющих право на жилую землю, как следует из брошюры девелопера и описания программы Surooh Министерством. Он расположен на земле в Эд-Дахилии за пределами интегрированного туристического комплекса, а его дома — двухэтажные виллы и таунхаусы. Право на покупку определяется правилами программы и письменно подтверждается девелопером до внесения любых средств. Ниже описаны правовая рамка владения, три модели домов, цены, расположение и порядок покупки. Наши объекты со статусом ITC представлены на отдельных страницах — для тех, кто рассматривает полную собственность внутри интегрированного туристического комплекса.

Husn Al Zain: ключевые параметры

Право на покупку и рамка владения

Что говорит брошюра девелопера. Она открывается пояснением, что программа Hai «была задумана как часть государственной концепции по обеспечению граждан Султаната Оман качественным жильём по доступным ценам» и предоставляет «достойное жильё гражданам, имеющим право на жилую землю». На обложке размещены герб Султаната и логотип Министерства жилищного строительства и городского планирования. Это национальная жилищная инициатива.

Что говорит реестр Министерства. Husn Al Zain числится в реестре проектов Министерства как квартал программы Surooh: 639 единиц, из них 418 отдельно стоящих вилл и 221 таунхаус, на участках от 140 до 350 м² в Бидбиде.

Как проект вписывается в оманские режимы владения. В Омане существует несколько способов, которыми иностранное физическое лицо может приобрести жильё, и у каждого свои условия. В таблице два из них поставлены рядом с программой Surooh, в рамках которой реализуется Husn Al Zain:

Правила Surooh применяются по каждому кварталу отдельно, поэтому право на покупку подтверждается для каждого покупателя: девелопер письменно сообщает, до передачи любых денег, вправе ли данный покупатель приобретать жильё в этой схеме. У других кварталов семейства Hai и Surooh свои правила, а Hay Al Wafa в Sultan Haitham City описан на отдельной странице объекта.

В части резидентства маршрут оманской Golden Residency через недвижимость охватывает один объект внутри интегрированного туристического комплекса стоимостью не менее 200 000 OMR (около $520 160), и по каждой заявке решение принимает Royal Oman Police. Стартовая цена Husn Al Zain — 47 485 OMR — ниже этой суммы, а сам проект расположен за пределами ITC. У Owner Visa нет минимальной стоимости, а подходит ли конкретный дом Surooh, зависит от правил программы и Royal Oman Police. Проекты внутри ITC, такие как Muscat Bay, Bellevue в Al Mouj и Al Mina в Barr Al Jissah, имеют собственные страницы.

Три типа домов

Брошюра описывает три модели — O, P и Q. Если сопоставить их с разбивкой Министерства на 418 отдельно стоящих вилл и 221 таунхаус, компактный тип O на участке 140 м² — это таунхаус (на визуализациях он показан сблокированными рядами), а типы P и Q — отдельно стоящие виллы.

Villa O (173 м²) размещает на входном уровне семейный холл 5,2 × 4,2 м, столовую зону, кухню 3,8 × 3,8 м, спальню первого этажа с собственным санузлом, комнату персонала и заднюю террасу с прачечной. Наверху — мастер-спальня 3,8 × 6,0 м с санузлом, вторая спальня, кладовая и терраса 3,8 × 3,8 м. Сад составляет 3,0 × 3,7 м, паркинг — 4,8 × 5,0 м. Сблокированная форма показана на визуализациях брошюры.

Villa P (183 м²) добавляет к Villa O десять квадратных метров застройки и имеет участок в 280 м² — вдвое больше, и именно в этом основное различие между двумя моделями: сад составляет 7,6 × 7,2 м, а паркинг — 8,0 × 5,6 м на три автомобиля. На втором этаже появляется отдельная гардеробная 1,7 × 3,7 м при мастер-спальне, а сам дом стоит отдельно.

Villa Q (260 м²) — пятиспальная модель. На первом этаже расположен отдельный меджлис 3,8 × 4,0 м с собственным гостевым санузлом — формальная приёмная оманской семейной жизни, — а также семейный холл, столовая, кухня, спальня первого этажа с санузлом и помещения для персонала. На втором этаже мастер-спальня с гардеробной и ещё три спальни, каждая с собственным санузлом. Сад составляет 11,6 × 7,3 м, а кровельная терраса — 16,6 × 9,1 м.

Две детали по планам брошюры: в каждой модели предусмотрена комната персонала с отдельной ванной, а в Villa Q наверху четыре санузла на четыре спальни — по одному при каждой.

Сравнение трёх моделей

Если поставить модели рядом, таблица показывает, как они ступенчато растут. При переходе от Villa O к Villa P площадь застройки увеличивается на 10 м² (со 173 до 183 м², или с 1 862 до 1 970 кв. футов), участок — на 140 м² (со 140 до 280 м²), а парковка — на одно место (с двух автомобилей до трёх); число спален остаётся прежним — три плюс комната персонала. При переходе от Villa P к Villa Q застройка растёт на 77 м² (с 183 до 260 м², или с 1 970 до 2 799 кв. футов), участок — на 70 м² (с 280 до 350 м²), а спален становится на две больше (с трёх до пяти); парковка остаётся на три автомобиля.

По цене: в карточке продаж для Villa O указана стартовая цена 47 485 OMR ($123 500), что ниже 200 000 OMR. Расценки для Villa P и Villa Q выдаются в оманских риалах под конкретный номер участка, поэтому цену определяют модель и выбранный участок вместе. Номер участка определяет также размер сада и парковку.

Цены

Стартовая цена

Действующая карточка продаж указывает стартовую цену $123 500, что равно 47 485 OMR по привязке 1 OMR = 2,6008 USD. Она относится к таунхаусу Villa O площадью 173 м² (1 862 кв. фута). В таблице та же цена выражена в других единицах.

Расценки даются в оманских риалах под конкретный номер участка, а график платежей с датами выдаётся вместе с документами на бронирование. Все пересчёты на этой странице выполнены по курсу 1 OMR = 2,6008 USD.

Цена за квадратный фут в сопоставлении

При примерно $66 за квадратный фут застройки стартовую виллу Husn Al Zain можно поставить рядом с ценами за квадратный фут, опубликованными на других страницах объектов:

Цена за квадратный фут зависит от типа объекта, расположения и правовой рамки владения, поэтому таблица приводит опубликованные цифры, а не сравнение «один к одному». Цифра Husn Al Zain относится к таунхаусу с собственным участком и садом, тогда как остальные три — квартиры в Telal Al Qurm ITC и в Knowledge Oasis. Наше руководство по цене квадратного метра в Омане разбирает тот же расчёт для других проектов.

Финансирование

Жилищное финансирование предлагают банки, объявившие о договорённостях с девелопером. В материалах продаж назван Alizz Islamic Bank как финансирующий партнёр, а по сообщениям прессы, National Bank of Oman подписал с девелопером меморандум по Husn Al Zain 29 января 2025 года, а NBO Muzn Islamic Banking — меморандум о шариатском жилищном финансировании 26 мая 2025 года. В других проектах программ Surooh и Hai Министерство организовывало банковские линии для соответствующих критериям получателей сроком до 25 лет. Каждый банк сам устанавливает ставку, срок и требования к заёмщикам, которые покупатель уточняет напрямую у банка, а действующий график платежей предоставляет девелопер. Ориентиры по ставкам публикует Центральный банк Омана.

Расположение: Бидбид, Эд-Дахилия

Husn Al Zain находится в вилайете Бидбид, губернаторство Эд-Дахилия, за пределами губернаторства Маскат. Plus-код из карточки продаж декодируется в 23,4184° с. ш., 58,1215° в. д. — это примерно 0,8 км от центра Бидбида, около 26 км от международного аэропорта Маската и 47 км от центра столицы. Бидбид — «входной» вилайет губернаторства Эд-Дахилия, внутреннего региона, расположенный там, где дорога из столицы поднимается в горы Хаджар в сторону Низвы.

Характер местности задают предгорья хребта Эль-Хаджар, открытые равнины и вади, рядом исторические форты, сторожевые башни и традиционные поселения, а вдоль проходит дорога Султана Тувайни бин Саида. Вокруг тихо, с местным оманским укладом. Время в пути из материалов продаж:

Непосредственно вокруг квартала брошюра отмечает филиал школы Al Qari Al Abqari в Бидбиде, мечеть Вади Аль-Дабаун, гипермаркет Al Fouz Bidbid, заправку Shell, цветочный магазин, шиномонтаж, канцелярию вали Бидбида и спортивный клуб Бидбида. Повседневные потребности закрываются за несколько минут, а маскатские пункты из таблицы находятся в пределах от 28 до 46 минут езды.

Как добраться из Бидбида

Если сгруппировать таблицу времени в пути по назначению, получается следующая картина. Школа Khalid Bin Al Waleed находится в 7 минутах езды, University Nursery — в 10 минутах; для ежедневных покупок гипермаркет Zuwada — в 12 минутах. Высшее образование расположено дальше по дороге в сторону столицы: Middle East College в 23 минутах, въезд в Университет Султана Кабуса — в 25 минутах, сам университет — в 28 минутах. Международный аэропорт Маската находится в 34 минутах.

Для здоровья и досуга: парк Al Awabi в Бушере — в 37 минутах, медицинский центр Naya — в 38, парк Сиб — в 41, побережье Ас-Сиб и пляж Сиб — в 44, а Mall of Muscat — в 46 минутах. Дорога вглубь страны продолжается к Самаилю, Изки и Низве, поэтому квартал находится на коридоре, соединяющем губернаторство Маскат с внутренними районами.

Сообщество

Мастер-план решён как сетка сблокированных рядов и отдельных участков вокруг центральной оси общественных объектов, с бульваром, общественным парком, спортивными площадками и мечетью в сердце квартала.

Собственная станция очистки сточных вод повторно использует очищенную воду для озеленения, что поддерживает зелёные аллеи во внутреннем регионе. Мечеть с пристроенным меджлисом вместе с общим меджлисом сообщества и частным меджлисом в Villa Q отражает семейную и общинную направленность программы Surooh. На странице проекта девелопера к перечисленным объектам добавлены два спортзала и общественный сад площадью 2 500 м².

Расходы на содержание и валюта

Дом в сообществе с общим озеленением, охраной и инфраструктурой, как правило, сопровождается сервисным сбором сообщества сверх цены покупки. В Husn Al Zain общие элементы — это благоустроенные аллеи и общественный сад, контролируемые въезды и патрули 24/7, станция очистки сточных вод, а также перечисленные выше спортивные и общественные объекты. Покупатели могут запросить график сборов вместе с договором купли-продажи, а наше руководство по сервисным сборам на оманской недвижимости объясняет, что эти сборы обычно покрывают и как они указываются.

Цены указываются в оманских риалах для покупателей в Омане, тогда как карточки продаж составлены в долларах США. Риал привязан к доллару по курсу 2,6008 USD, поэтому 47 485 OMR соответствуют $123 500. Наше руководство по привязке риала объясняет, что это значит для покупателей, платящих из-за рубежа.

Программа Surooh: что это такое

Surooh (также пишется Sorouh) — национальная инициатива Министерства жилищного строительства и городского планирования по созданию комплексных жилых кварталов с общими услугами в партнёрстве с частным сектором. В рамках концепции «Оман-2040» Министерство развивает комплексные жилые кварталы — полноценные районы вместо простых земельных наделов — для граждан Омана, имеющих право на жилые участки. Государство предоставляет землю и инженерные сети, а частные проектировщики, банки, девелоперы и подрядчики берут на себя проектирование, финансирование, строительство и продажи.

В мае 2025 года Oman Observer и Times of Oman сообщили, что инициатива включает 18 комплексных проектов в разных губернаторствах общей площадью более 6 млн квадратных метров и более 9 950 домов, с оценочными инвестициями свыше 500 млн RO; Husn Al Zain указан там как 639 единиц на 286 000 квадратных метров с инвестициями 30 млн RO. К той же семье инициатив относятся кварталы Hai и строительство района Sultan Haitham City, где несколько описанных нами кварталов — включая Jood и Al Ahlam — существуют в иной правовой рамке.

Маршруты резидентства подробнее

Golden Residency. Маршрут через недвижимость требует одного объекта внутри интегрированного туристического комплекса стоимостью не менее 200 000 OMR, то есть около $520 160 по привязке. Решение по каждой заявке принимает Royal Oman Police.

Owner Visa. У Owner Visa нет минимальной стоимости. Подходит ли конкретный дом, зависит от правил, применимых к его правовой рамке владения, и от решения Royal Oman Police.

Для Husn Al Zain стартовая цена 47 485 OMR ниже 200 000 OMR, а квартал является сообществом программы Surooh, поэтому вопрос о любом из двух маршрутов решается правилами программы и решением Royal Oman Police. Наше сопоставление Golden Residency и Owner Visa излагает условия бок о бок.

Девелопер: Zain Property Development

Zain Property Development — оманская компания, основанная в 2008 году, работающая в жилом и коммерческом сегментах внутри страны и за её пределами. В её портфеле квартиры и виллы с общей инфраструктурой, а среди названных проектов — Dar Al Zain, Tawi Al Zain, Zain Height, Zain Park, The Zain, Al Muna Gardens, Zain Azaiba, Murooj Al Zain и Al Zain View.

Компания называет себя семейным бизнесом, головной офис находится в Airport Heights, Pearl Tower, Маскат. Её генеральный директор Mishal bin Mohammed al Raisi упомянут в материале Oman Observer об открытии Husn Al Zain 3 февраля 2026 года, когда министр жилищного строительства и городского планирования дал старт строительству квартала.

Помимо Husn Al Zain, девелопер называет Al Muna Gardens (122 виллы в двух моделях в Bausher Heights, Маскат), Zain View (198 жилых единиц в Ghala, Airport Heights) и Murooj Al Zain (292 квартиры площадью от 78 до 133 м² в Салале). Обзор с источниками — на странице профиля Zain Property Development, а раздел застройщиков Омана перечисляет остальных девелоперов, которых мы описываем.

Смежный проект: Nismat Zain, Сур

Второе сообщество программы Surooh у Zain Property Development — Nismat Zain в вилайете Сур, губернаторство Южная Шаркия: 407 домов на 268 339 м², пять моделей — от R до W — с площадью застройки от 173 до 284 м² на участках от 140 до 350 м². Стартовая цена таунхауса типа R на нашей странице — $104 000 (39 988 OMR), стартовая цена виллы типа S — $130 000 (49 985 OMR), а срок сдачи в карточке продаж девелопера — четвёртый квартал 2033 года.

Место проекта на оманском рынке

Таблица показывает правовую рамку каждого объекта: freehold в ITC для прибрежных и курортных проектов, технопарк Madayn в Knowledge Oasis, новый столичный район в Sultan Haitham City и программа Surooh в Husn Al Zain.

Эд-Дахилия: контекст внутреннего Омана

Эд-Дахилия — «внутреннее» губернаторство Омана, историческое сердце страны: именно здесь находятся Низва, бывшая столица имамата, форт Бахла из списка ЮНЕСКО, террасные деревни Джебель-Ахдара и оазисы с системами фаладж, также включёнными в наследие ЮНЕСКО. Бидбид — первый вилайет на пути из Маската вглубь страны, своего рода ворота региона: отсюда дорога уходит к Самаилю, Изки и дальше на Низву.

Экономически это означает, что спрос здесь формируют внутренняя миграция и естественный рост оманских семей. Государственная политика последних лет — от программ Surooh и Hai до расширения дорожной сети — направлена на то, чтобы люди могли оставаться в родных вилайетах, имея жильё современного уровня, а не переезжали в столичную агломерацию. Квартал на 639 домов укладывается в эту логику.

Для жителей квартал сочетает собственные мечеть, меджлис, детский сад, магазины и спортивные площадки со школой, гипермаркетом, спортивным клубом и канцелярией вали в более широком районе Бидбида — как отмечено в брошюре.

Как проходит покупка: шаг за шагом

Покупка дома в Husn Al Zain проходит по обычной для Омана последовательности для строящегося объекта (off-plan), которая теперь определяется Законом о регулировании недвижимости, изданным как Королевский указ 79/2025. Приведённые ниже шаги описывают эту последовательность простыми словами.

1. Выберите модель дома и участок. Выбор идёт между моделями O, P и Q; номер участка определяет размер сада, парковку и цену, поэтому расценки даются под конкретный участок.
2. Подтвердите своё право на покупку. Дома Surooh передаются по правилам программы Министерства, поэтому девелопер письменно подтверждает, вправе ли покупатель приобретать жильё в этой схеме, до того как будут переданы какие-либо деньги.
3. Подпишите форму бронирования и внесите сумму бронирования. В форме указаны объект, цена в риалах и график платежей.
4. Подпишите договор купли-продажи (SPA). В договоре указаны дата передачи объекта покупателю, спецификация, график платежей и условия уступки или расторжения.
5. Платите частями на счёт эскроу проекта. Согласно закону, платежи покупателей по лицензированному проекту вносятся на счёт эскроу, открытый на имя проекта, а выплаты производятся по мере утверждённых этапов строительства; в кратком изложении юридической фирмы BSA дата вступления закона в силу — 10 марта 2026 года.
6. При необходимости организуйте финансирование. Каждый банк сам устанавливает собственные требования к допуску заёмщиков и свои условия.
7. Осмотрите дом до передачи объекта вам. В акте замечаний фиксируется всё, что нужно доделать, и девелопер устраняет перечисленные пункты.
8. Зарегистрируйте недвижимость. Регистрация проводится в реестре недвижимости, а правила Министерства определяют, какие документы должен предъявить покупатель.

Наше руководство по закону 79/2025 объясняет указ для покупателей строящегося жилья, а руководство по планам платежей в Омане описывает, как обычно строятся графики рассрочки.

Кому подходит проект

• Гражданам Омана, имеющим право на жилую землю — целевым покупателям программы Surooh, с банковскими линиями сроком до 25 лет, которые Министерство организовывало в рамках более широких программ.
• Семьям, которым нужно пространство — Villa Q предлагает пять спален с меджлисом, садом и тремя парковочными местами, а Villa P — отдельный дом на участке 280 м².
• Тем, кто работает во внутренних регионах — Бидбид находится на коридоре Эд-Дахилии и Низвы, в 0,8 км от центра города.
• Тем, кто ценит устоявшееся оманское сообщество — мечеть, меджлис, детский сад и спортивные площадки в пределах квартала.

Что подготовить при бронировании

• Письменное подтверждение девелопера, что вы вправе приобретать жильё в схеме Surooh.
• Модель (O, P или Q) и номер участка с котировкой в оманских риалах по этому участку.
• Форма бронирования с указанием объекта, цены и графика платежей.
• Договор купли-продажи с датой передачи объекта (целевой срок — IV квартал 2027 года по данным девелопера), спецификацией и условиями уступки или расторжения.
• Реквизиты счёта эскроу, на котором хранятся платежи покупателей по Королевскому указу 79/2025.
• График рассрочки с датами и, если вы берёте финансирование, условия и критерии допуска соответствующего банка.
• График сервисных сборов за общее озеленение, охрану, станцию очистки сточных вод и инфраструктуру.
• Документы на право собственности и регистрацию в реестре недвижимости, а также письменное подтверждение, что выбранные вами модель и участок по-прежнему доступны.

Глоссарий

• Surooh: программа Министерства жилищного строительства и городского планирования по созданию комплексных жилых кварталов совместно с частными девелоперами.
• ITC (интегрированный туристический комплекс): утверждённая зона, в которой иностранные покупатели могут владеть недвижимостью на правах freehold и в которой применяется маршрут Golden Residency через недвижимость.
• Узуфрукт: право пользоваться жилым помещением и проживать в нём, применяемое в Омане к объектам в зданиях не менее четырёх этажей.
• SPA: договор купли-продажи, в котором указаны цена, график платежей и дата передачи объекта.
• Счёт эскроу: отдельный счёт на имя проекта, на котором хранятся платежи покупателей и откуда они выплачиваются по мере утверждённых этапов строительства.
• Акт замечаний (snagging): осмотр при передаче объекта, фиксирующий мелкие доделки, которые должен выполнить девелопер.
• Сервисный сбор: регулярный платёж за общее озеленение, охрану, инфраструктуру и объекты сообщества.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Husn Al Zain?
В вилайете Бидбид, губернаторство Эд-Дахилия, примерно в 0,8 км от центра Бидбида, около 26 км от международного аэропорта Маската и 47 км от центра столицы.

Сколько домов и каких типов?
Всего 639 домов: 418 отдельно стоящих вилл и 221 таунхаус в трёх моделях. Villa O — таунхаус 173 м² на участке 140 м², Villa P — отдельная вилла 183 м² на участке 280 м², Villa Q — пятиспальная вилла 260 м² на участке 350 м².

Сколько стоит дом?
Действующая карточка продаж указывает стартовую цену $123 500, то есть 47 485 OMR, за Villa O. Расценки для каждой модели даются в оманских риалах под конкретный номер участка.

Когда сдача?
Квартал строится, целевой срок сдачи по данным девелопера — четвёртый квартал 2027 года.

Кто может купить в Husn Al Zain?
Husn Al Zain — квартал программы Surooh, предназначенной для граждан, имеющих право на жилую землю, поэтому право на покупку определяется правилами программы. Девелопер письменно подтверждает, вправе ли покупатель приобретать жильё, до того как будут переданы какие-либо деньги.

Ведёт ли покупка здесь к Golden Residency или Owner Visa?
Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR, и каждую заявку рассматривает Royal Oman Police. Стартовая цена Husn Al Zain — 47 485 OMR, что ниже этой суммы. У Owner Visa нет минимальной стоимости, а допуск дома Surooh зависит от правил программы и Royal Oman Police.

Какое финансирование доступно?
В материалах продаж назван Alizz Islamic Bank, а National Bank of Oman и NBO Muzn Islamic Banking подписали с девелопером меморандумы по проекту в 2025 году. Каждый банк сам устанавливает ставку, срок и требования к заёмщикам.

Поговорите с нами об Омане

UInvest Group работает напрямую с девелоперами по всему Оману. По Husn Al Zain мы можем получить актуальную доступность из 29 оставшихся домов, цену по конкретному участку в риалах, полную спецификацию типов O, P и Q и письменное подтверждение права на покупку от девелопера.

Наш портфель со статусом ITC простирается от центрального Маската через марину Al Mouj и Barr Al Jissah до курортных сообществ Jebel Sifah. Общая информация о Султанате публикуется на oman.om, национальная статистика — Национальным центром статистики и информации, а новости — в Times of Oman.