Telal Al Qurm, Маскат — квартиры и таунхаусы в собственность в ITC, Оман

Telal Al Qurm, Маскат — квартиры и таунхаусы в собственность в ITC от Telal Al Qurm Real Estate Company (Alargan)

Telal Al Qurm — интегрированный туристический комплекс, формирующийся между районами Ваттайя и Курум в центральном Маскате: смешанный квартал площадью 164 900 м², который развивает Telal Al Qurm Real Estate Company — дочерняя компания кувейтской Alargan International Real Estate (99% при создании в 2012 году, по годовому отчёту Alargan за 2012 год). Брокеры нередко называют проект Alargan Towell — так называется оманское совместное предприятие, созданное в 2003 году кувейтской Alargan International и оманской группой W.J. Towell. По завершении мастер-план должен включать более 1 500 квартир, 46 таунхаусов и 190 сервисных апартаментов, а также две четырёхзвёздочные гостиницы, аквапарк, кинокомплекс и коммерческие площади. В текущей очереди продаж предлагается 346 объектов, из которых доступны 25, по цене от $200 100.

Именно этот мастер-план дал району название и правовое основание. Telal Al Qurm получил лицензию интегрированного туристического комплекса, о чём было объявлено 15 июля 2024 года, от Министерства жилищного строительства и Министерства наследия и туризма — эта категория открывает полную собственность для иностранных покупателей с сопутствующим маршрутом к резидентству. Для тех, кто следил за нашими материалами по Маскату, это ещё и сообщество, окружающее Alef Qurum Residence: по нашим измерениям plus-кодов они расположены в 166 метрах друг от друга, внутри одного ITC.

Telal Al Qurm: ключевые параметры

Собственность и резидентство

Поскольку Telal Al Qurm имеет лицензию интегрированного туристического комплекса, иностранный покупатель может оформить здесь полную собственность на своё имя — та же однозначная позиция, что в Al Mouj, Muscat Bay или Yamal, и совсем не так, как в кварталах программы Surooh — Husn Al Zain и Nismat Zain. Объявление о лицензии от 15 июля 2024 года охватывает весь участок площадью 164 900 м², из которых около 49 920 м² отведено под дороги, сады и пешеходные маршруты.

По резидентству в таблице ниже опубликованные цены сопоставлены с правилом Golden Residency: один объект ITC стоимостью не менее 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана.

По опубликованным ценам перечисленные выше объекты ниже 200 000 OMR. Цена конкретного объекта определяет, отвечает ли он правилу Golden Residency, а цены на более крупные или более дорогие лоты в том же проекте можно запросить у девелопера. Любая покупка здесь даёт Owner Visa (решение ROP 87/2026): резидентство без спонсора, привязанное к собственности, сроком от шести месяцев до года с продлением, распространяющееся на супруга и родственников первой степени, без минимальной стоимости. Это отдельный маршрут, не десятилетнее разрешение Golden Residency, с другими условиями. Статус конкретной квартиры подтверждается в документах бронирования и может быть уточнён в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Маршруты резидентства подробнее

С владением недвижимостью в Омане связаны два маршрута резидентства, и работают они по разным принципам. Golden Residency — десятилетнее разрешение, которое опирается на стоимость одного объекта в интегрированном туристическом комплексе: порог составляет 200 000 OMR (около $520 160 по курсу 2,6008), он относится к одному объекту, а не к сумме нескольких покупок, и решение принимает Королевская полиция Омана. Owner Visa, о которой сказано выше (решение ROP 87/2026), привязана к самому факту владения и не имеет минимальной стоимости объекта. Порядок оформления обоих маршрутов изложен в нашем руководстве по Golden Residency и Owner Visa.

Для зачёта по порогу Golden Residency учитывается цена, указанная в договоре купли-продажи, поэтому покупатели сохраняют копию договора. Тот, кто хочет рассмотреть именно Golden Residency, запрашивает у девелопера цены на более крупные или более дорогие лоты, а Owner Visa доступна для любого объекта проекта.

Что означают «346 объектов»

Карточка продаж указывает 346 объектов, из них 25 доступных. Полный мастер-план включает более 1 500 квартир, 46 таунхаусов и 190 сервисных апартаментов. Эти цифры описывают разное:

Практическое следствие важнее самой арифметики. Покупка в ранней очереди района, который в итоге будет насчитывать значительно больше 1 700 жилых объектов и гостиницы, означает инфраструктуру, которая расширяется по мере застройки мастер-плана: от 346 объектов текущей очереди до полных цифр мастер-плана, приведённых выше. Программу очередей, планы по участкам, примыкающим к корпусу, и сроки сдачи гостиниц и аквапарка можно запросить у девелопера.

Цены

Все пересчёты по курсу 1 OMR = 2,6008 USD. Опубликованный диапазон площадей начинается с 667 кв. футов; опубликованная стартовая цена $200 100 относится к двухспальной квартире 958 кв. футов, а цена односпальных квартир — по запросу.

Alef Qurum Residence — дом на 32 квартиры от Rozal Development, расположенный в 166 метрах отсюда внутри того же ITC, с тем же правовым статусом, в том же районе и плановой сдачей во II кв. 2029 года.

Таблица цен по объектам

В таблице цен приведены три типовых объекта. Двухспальная квартира начинается от 958 кв. футов (около 89 м²) и стоит $200 100, или 76 938 OMR, то есть $209 за кв. фут. Трёхспальная квартира — 1 432 кв. фута (около 133 м²) за $302 500, или 116 310 OMR, что составляет $211 за кв. фут. Четырёхспальный таунхаус занимает 2 282 кв. фута (около 212 м²) и стоит $445 800, или 171 409 OMR, то есть $195 за кв. фут.

При переходе от двухспальной квартиры к трёхспальной площадь растёт на 474 кв. фута, а цена — на $102 400 (39 372 OMR). При переходе от трёхспальной квартиры к таунхаусу площадь растёт на 850 кв. футов, а цена — на $143 300 (55 099 OMR). Таунхаус при этом добавляет комнату персонала, семейную гостиную и собственное открытое пространство, поэтому показатели за кв. фут относятся к разным типам жилья.

Относительно правила Golden Residency каждый перечисленный объект стоит ниже 200 000 OMR: двухспальная квартира составляет 38,5% порога, трёхспальная — 58,2%, таунхаус — 85,7%. Цены на односпальные квартиры можно запросить у девелопера, а опубликованный диапазон площадей от 667 до 2 971 кв. фута (от 62 до 276 м²) показывает, что три строки выше — лишь выборка из всего ассортимента.

Планировки

Девелопер публикует четыре типовые планировки, и в каждой указаны размеры всех помещений.

Три особенности планировок. Во-первых, в обоих типах таунхаусов есть комната персонала с собственной ванной, и в обоих на втором этаже предусмотрена вторая гостиная — именно семейная гостиная наверху отличает их от обычной трёхспальной квартиры. Во-вторых, задний двор 106 м² у четырёхспального таунхауса расположен в центральном Маскате и больше, чем площадь многих квартир в том же районе. В-третьих, 179 м² в двух уровнях у трёхспального таунхауса дают больше полезного пространства, чем трёхспальная квартира на 1 432 кв. фута (133 м²).

Оплата и текущие расходы

Схема оплаты короткая: взносы в течение шести месяцев после передачи ключей, полный расчёт до июня 2028 года. Все взносы приходятся на период после сдачи.

По карточке продаж девелопера плановая сдача — I квартал 2028; шесть месяцев взносов после сдачи приводят к полному расчёту до июня 2028 года. Договорная дата передачи указывается в договоре купли-продажи: от неё зависит и момент въезда, и момент, когда наступает остаток платежа.

Плата за обслуживание — 4,5 OMR за м², тогда как у соседнего Alef Qurum — 5 OMR. В пересчёте на опубликованные площади:

График платы за обслуживание определяет основу ставки 4,5 OMR за м², ограничение её роста и состав услуг. Тем, кто предпочитает классическое финансирование: оманские банки кредитуют нерезидентов примерно при 70% от стоимости по ставке около 6,00% годовых; ориентиры публикует Центральный банк Омана. Отдельно заложите сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей.

Пример расчёта платежей

План оплаты на этой странице краток: взносы в течение шести месяцев после передачи, полный расчёт до июня 2028 года и плановая сдача в I квартале 2028 года по карточке продаж девелопера. Распределение между платежом при бронировании и взносами после передачи фиксируется в договоре купли-продажи, поэтому приведённая ниже арифметика носит иллюстративный характер.

Каждые 10% цены двухспальной квартиры — это 7 694 OMR, трёхспальной — 11 631 OMR, таунхауса — 17 141 OMR. Для масштаба: одна шестая полной цены двухспальной квартиры составляет 12 823 OMR ($33 350), а одна шестая цены трёхспальной — 19 385 OMR. Эти шестые доли показывают порядок одного взноса, если бы вся цена была разделена на шесть платежей; меньшая доля после передачи даёт пропорционально меньшие взносы.

Что касается банковского финансирования, на странице указано кредитование нерезидентов примерно при 70% от стоимости; для двухспальной квартиры это около 53 857 OMR, а собственный вклад покупателя составит около 23 081 OMR — с учётом условий самого банка.

Как проходит покупка: шаг за шагом

Покупка на этапе строительства в Telal Al Qurm следует обычной последовательности для проектов ITC в Омане.

1. Выбор объекта. Подтвердите наличие среди 25 оставшихся объектов, код лота, планировку и цену в оманских риалах.
2. Бронирование. Бланк бронирования и квитанция о взносе фиксируют объект, цену и юридическое название компании, которая подписывает договор купли-продажи.
3. Подписание договора купли-продажи (SPA). В нём записаны график платежей, договорная дата передачи и основа платы за обслуживание.
4. Платежи на эскроу-счёт проекта. Королевский указ 79/2025 предусматривает отдельный эскроу-счёт для каждого проекта, а снятие средств привязано к утверждённым этапам строительства; в реквизитах эскроу указаны банк, счёт и номер лицензии. Закон разъясняет наше руководство по Королевскому указу 79/2025.
5. График и регистрация права. Взносы вносятся в даты, указанные в SPA, здесь — в течение шести месяцев после передачи. Статус ITC участка и сроки регистрации подтверждаются через Министерство жилищного строительства и городского планирования, а сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей закладывается отдельно.
6. Передача и осмотр. Покупатель осматривает объект, письменно согласует период устранения недоделок и срок ответственности за дефекты, получает перечень того, что входит в объект, и сведения о подключении коммуникаций.

Расходы владельца: объяснение

Рядом с ценой покупки стоят три статьи. Первая — плата за обслуживание в размере 4,5 OMR за м² в год: это годовой вклад владельца в общее содержание сообщества; приложение к договору купли-продажи определяет порядок её выставления и состав услуг. В пересчёте на площади из таблицы цен это около 401 OMR в год для двухспальной квартиры (примерно 33,4 OMR в месяц), 599 OMR для трёхспальной и 954 OMR для четырёхспального таунхауса. Для двухспальной квартиры это около 0,52% входной цены.

Вторая — сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей. Для иллюстрации на опубликованных ценах 3% составляют около 2 308 OMR для двухспальной квартиры, 3 489 OMR для трёхспальной и 5 142 OMR для таунхауса; точную базу подтверждают документы сделки.

Третья — валюта. Все пересчёты на этой странице используют фиксированную привязку 1 OMR = 2,6008 USD, поэтому 76 938 OMR после округления равны $200 100. Почему этот курс стабилен, объясняет наше руководство по привязке риала.

Расположение

Plus-код декодируется в 23,5996° с. ш., 58,5035° в. д. — коридор между Ваттайей и Курумом, рядом с трассой Muscat Expressway и улицей Султана Кабуса. По нашим измерениям это 3,8 км до Руви, 4,7 км до пляжа Шатти Аль-Курум, 7,5 км до Королевского оперного театра и 22,3 км до аэропорта. Участок находится в центральном Маскате, в сложившемся районе, а не в новом пригороде; время в пути до магазинов, школ и пляжа приведено в таблице ниже.

Как добираться: время в пути

Таблица времени в пути делится на четыре группы. Повседневные дела укладываются в десять минут: ТЦ The Sultan Center Al Qurum — 5 минут, супермаркет Al Fair — 10. Досуг — от 11 до 13 минут: парк Аль-Курум, пляж Шатти Аль-Курум и ТЦ Opera Galleria. Школы и спорт — от 14 до 16 минут: от Our Planet International School (14) до школ Al Sahwa, British School Muscat и гольф-клуба Ras Al Hamra (16).

До международного аэропорта Маската — 23 минуты, а трасса Muscat Expressway и улица Султана Кабуса находятся рядом.

Архитектура и инфраструктура

Здания решены современно, а не традиционно: пять-шесть этажей, композиция из полос серой облицовки под камень и белой штукатурки с глубокими балконами в тёмных рамах и остеклением. Окна панорамные; квартиры передаются с отделкой в светло-коричневой палитре. Это более угловатый, городской язык, чем изогнутые белые формы соседнего Alef Qurum.

Гостиницы — структурное отличие этого проекта от отдельно стоящего дома. Отели категории 4 и 5 звёзд внутри сообщества приносят управление сервисными апартаментами, рестораны и уровень содержания общественных пространств.

Девелопер: Telal Al Qurm Real Estate Company (Alargan)

Telal Al Qurm принадлежит Telal Al Qurm Real Estate Company — оманской проектной компании, которую годовой отчёт Alargan за 2012 год называет дочерней, на 99% принадлежащей Alargan International Real Estate Company (Кувейт); тендерное объявление по очереди с таунхаусами называет её заказчиком. Название Alargan Towell, которым многие брокеры называют проект, относится к родственному оманскому совместному предприятию, основанному в 2003 году как партнёрство Alargan International и оманской группы W.J. Towell — оманского семейного конгломерата, который называет себя основанным в Маскате в 1866 году. Это предприятие специализируется на жилых и смешанных сообществах, а в его портфель входят Al Waha в Барке, Beyout Al Faye, Qurum Gardens в Маскате и Alargan Village в Аль-Бустане.

Совместное предприятие Alargan Towell, созданное в 2003 году, — это два десятилетия сдачи объектов в Омане, местный партнёр и завершённые сообщества, которые можно посетить. Telal Al Qurm при этом — район со статусом ITC в центре Маската.

Подробнее о девелопере и партнёрах

Alargan International Real Estate Company основана в Кувейте в 1994 году как подрядчик, строящий жильё для среднего класса, с 2007 года её акции котируются на Кувейтской бирже; по годовому отчёту за 2012 год, в 2003 году она учредила в Омане Alargan Towell Investment Company. W.J. Towell, оманский партнёр, называет себя семейной группой, основанной в Маскате в 1866 году. Ранее совместное предприятие реализовало Beyout Al Faye в Аль-Худе (126 жилых объектов) и Al Waha в Барке, получивший в 2016 году награду «Проект доступного жилья года».

Полная история с источниками приведена в нашем профиле девелопера Alargan Towell, а каталог девелоперов помещает его рядом с девятью другими компаниями, для которых подготовлены профили.

Сравнение с другими проектами

Среди вариантов ITC Telal Al Qurm расположен в центре города. Al Mouj, Muscat Bay, Barr Al Jissah и Jebel Sifah — прибрежные курортные сообщества в двадцати-сорока минутах от города; Yamal — крупное прибрежное направление западнее столицы. Telal Al Qurm даёт полную собственность в середине работающего города: пять минут до супермаркета и четверть часа до пляжа, гольф-клуба и школ.

Telal Al Qurm и Alef Qurum Residence рядом

У обоих проектов один и тот же ITC и один и тот же фрихолд. Alef Qurum Residence — дом на 32 квартиры с входной ценой от 42 987 OMR ($111 801), плановой сдачей во II квартале 2029 года и платой за обслуживание 5 OMR за м² в год; план оплаты — первоначальный взнос 20%, десять ежеквартальных платежей по 6,5% и 15% при завершении. Telal Al Qurm добавляет таунхаусы, мастер-план площадью 164 900 м² и плановую сдачу в I квартале 2028 года.

Аренда и инвестиционные перспективы

Аргумент по арендаторам здесь опирается на окружающие районы. Курум и Ваттайя — давно сложившиеся дипломатические, корпоративные и профессиональные районы: посольства, головные офисы, международные школы и городская торговля находятся в пределах короткой поездки, — при этом предложение новых, качественно отделанных квартир именно в этом коридоре ограничено, поскольку основная часть фонда старая. Хорошо оснащённая двухспальная квартира с крытым паркингом в управляемом сообществе ITC рассчитана на ту аудиторию, которая уже здесь живёт.

Сдача запланирована на 2028 год. Налога на доходы физических лиц с аренды в Омане нет, что заметно улучшает чистый результат; официальную статистику публикует Национальный центр статистики и информации, а меры поддержки инвесторов — Invest Oman.

Почему Маскат

Столица Омана делает более спокойное предложение, чем соседи по Заливу, и для определённого покупателя в этом вся привлекательность. Маскат включён в индексы преступности и безопасности Numbeo, стоимость жизни ниже, чем в соседних столицах Залива, а город сохранил малоэтажный характер и ландшафт: горы Хаджар прямо за застройкой и длинная линия побережья перед ней. Английский широко используется в бизнесе, сеть международных школ ведёт в британскую и американскую университетские системы, налога на доходы от аренды нет. Королевский оперный театр Маската — в нескольких минутах езды. Общая информация о Султанате публикуется на oman.om, новости — в Times of Oman.

Кому подходят эти дома

Семьи найдут в таунхаусах комнату персонала, семейную гостиную на втором этаже и собственные дворы, а школы расположены в 14–16 минутах. Владельцы второго дома могут использовать квартиру как базу в центре Маската, а Owner Visa доступна для любого объекта. Инвесторы оценят дипломатические, корпоративные и профессиональные районы вокруг Курума и Ваттайи; фактические ставки аренды зависят от рынка, а реалистичные цифры приведены в нашем руководстве по доходности аренды. Тем, кто выходит на пенсию, подойдёт супермаркет в 10 минутах, парк в 11 и пляж в 12.

Глоссарий терминов страницы

• ITC (интегрированный туристический комплекс): лицензированный проект, в котором иностранные покупатели могут владеть недвижимостью на условиях фрихолда; лицензия здесь объявлена 15 июля 2024 года.
• SPA (договор купли-продажи): договор, в котором записаны график платежей и договорная дата передачи.
• Эскроу-счёт: регулируемый счёт проекта, на котором хранятся платежи покупателей до достижения утверждённых этапов строительства.
• Осмотр при передаче (snagging): проверка при передаче, при которой покупатель и девелопер фиксируют отделочные работы, подлежащие завершению.
• Плата за обслуживание: годовой вклад владельца в содержание общих зон, здесь указанный за м² в год.
• Передача: момент, когда объект передаётся покупателю.

Что подготовить при бронировании

• Дата сдачи: договорная дата в договоре купли-продажи; от неё зависит и срок остатка платежа.
• Наличие: объект и тип среди 25 оставшихся, подтверждённые до поездки.
• Цена объекта: актуальная цена нужного типа в оманских риалах, включая односпальные квартиры.
• Продукт и планировка: продукт (таунхаус или квартира) и планировка, сопоставленная с кодом лота.
• Плата за обслуживание: основа ставки 4,5 OMR за м², ограничение роста и состав услуг.
• Очерёдность: программа очередей и сроки сдачи гостиниц, аквапарка и кинокомплекса.
• Резидентство: маршрут Owner Visa; Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью не менее 200 000 OMR.
• Эскроу-счёт: регулируемый счёт, на котором хранятся средства, и график платежей.

Часто задаваемые вопросы

Сколько объектов доступно в Telal Al Qurm?

В текущей очереди продаж 346 объектов, из которых 25 доступны, цены начинаются от $200 100 (76 938 OMR).

Могут ли иностранцы владеть жильём в Telal Al Qurm?

Да. Проект имеет лицензию интегрированного туристического комплекса, объявленную 15 июля 2024 года, которая открывает полную собственность для покупателей, не являющихся гражданами Омана.

Какие варианты резидентства применимы в Telal Al Qurm?

У Owner Visa нет минимальной стоимости объекта. Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью не менее 200 000 OMR, и решение принимает Королевская полиция Омана; опубликованные цены ниже этой суммы.

Какова плата за обслуживание в Telal Al Qurm?

Она составляет 4,5 OMR за м² в год, то есть около 401 OMR в год для двухспальной квартиры площадью 89 м².

Когда передача и как устроена оплата?

По карточке продаж девелопера плановая сдача — I квартал 2028 года, взносы вносятся в течение шести месяцев после передачи, полный расчёт — до июня 2028 года.

Запросить информацию о Telal Al Qurm

UInvest Group работает напрямую с девелоперами по всему Оману. По Telal Al Qurm мы можем получить актуальную доступность из 25 оставшихся объектов, цену по конкретному лоту в оманских риалах, включая односпальные квартиры, полные планировки квартир и таунхаусов, договорную дату сдачи и письменное подтверждение статуса ITC и резидентского маршрута.

Если вы рассматриваете именно этот район, попросите нас показать его рядом с Alef Qurum Residence в 166 метрах: тот же ITC, тот же правовой статус, плановая сдача — II кв. 2029. Более широкий портфель ITC простирается от сообществ у марин Al Mouj и Barr Al Jissah до курортных вилл Jebel Sifah и нового прибрежного направления Yamal.