Недвижимость на Кипре: рыночные данные, правила и налоги (2026)

Недвижимость на Кипре: рыночные данные, правила и налоги (2026)

В этом руководстве недвижимость на Кипре рассматривается по состоянию на 8 ноября 2026 года. Две системы собственности, существующие на острове, описаны раздельно, а каждое утверждение отнесено к органу, который его опубликовал. Первая система действует на территории, находящейся под управлением Республики Кипр, то есть в подконтрольных правительству районах Никосия, Лимассол, Ларнака, Пафос и Фамагуста; цены и сделки там измеряют Центральный банк Кипра (CBC), Статистическая служба (CYSTAT), Департамент земель и топографии (DLS) и Eurostat. Вторая система действует на территории, которой управляют турко-кипрские власти на севере: правила там определяются законами, постановлениями и Официальным вестником этой администрации, а сопоставимого официального ряда цен в распоряжении этого руководства нет. Поэтому при чтении каждый раз следует проверять, о какой из двух сторон острова идёт речь, ведь один и тот же вопрос — кто выдаёт разрешение, какой взимается сбор и в какой валюте — получает на них разные ответы.

Читатель найдёт здесь последние ценовые индексы с датами их публикации, число договоров купли-продажи по районам, данные о разрешениях на строительство, ипотечные ставки, разрешение, которое требуется покупателям не из ЕС в Республике, сборы за передачу права, НДС, налог на прирост капитала и положение с гербовым сбором, виды вида на жительство, связанные с недвижимостью, а затем северные правила о покупке недвижимости иностранцами, категориях титулов, сборах и видах на жительство. Здесь также зафиксированы правовые позиции, которые Республика Кипр и Комиссия по недвижимому имуществу на севере опубликовали о правах на недвижимость. Там, где теме нужно больше места, чем позволяет обзор, даны ссылки на более подробные руководства нашего сайта.

Недвижимость на Кипре: две правовые системы на одном острове

Европейская комиссия заявляет, что весь Кипр входит в Европейский союз, но в северной части, где правительство Республики Кипр не осуществляет эффективного контроля, действие законодательства ЕС приостановлено в соответствии с Протоколом 10 к Акту о присоединении 2003 года. На практике объект в зоне, находящейся под управлением Республики, регистрируется в Департаменте земель и топографии по законам Республики и в евро, а объект на севере регистрируется в районном отделении земельного реестра местной администрации по её собственному праву, причём сборы исчисляются в турецких лирах. Власти на севере используют название Турецкая Республика Северного Кипра (TRNC), а декрет-закон, который рассматривается далее в этом руководстве, упоминает государства, признающие её. Департамент земель и топографии Республики, со своей стороны, ссылается на резолюции Совета Безопасности ООН 541 (1983) и 550 (1984), призывающие государства не признавать никакое другое государство на Кипре, и заявляет, что администрация на севере не обладает юрисдикцией для действительной передачи права собственности на недвижимость. Руководство приводит оба заявления как позиции органов, которые их сделали.

В таблице собраны основные различия для покупателя. Каждая строка объясняется с указанием источника и даты в разделах ниже, и ничто из этого не является рейтингом двух сторон. То же сравнение подробнее изложено в нашем руководстве Северный Кипр и Южный Кипр: сравнение недвижимости, а предложения по каждой стороне собраны на страницах стран Южный Кипр и Северный Кипр.

Недвижимость на Кипре: показатели рынка на территории под управлением Республики

Единого ряда, описывающего рынок, нет. CBC строит индекс на основе оценок, которые банки получают от оценщиков недвижимости. CYSTAT строит свой индекс по данным о сделках в земельном реестре. Eurostat публикует ряд CYSTAT на общей для ЕС основе. DLS считает юридические акты, то есть договоры купли-продажи, депонированные в районных отделениях земельного реестра, и ничего не говорит об уплаченной цене. Каждый показатель отвечает на свой вопрос, поэтому в таблице приведено последнее значение каждого из них с периодом и датой публикации, а абзацы под таблицей объясняют, как читать их вместе. Ни одну из этих цифр не стоит рассматривать отдельно от остальных: индекс цен, число договоров и число разрешений описывают разные стороны рынка и измеряются разными органами разными методами.

Уровни и изменения требуют разного подхода. Уровень индекса показывает удалённость от собственной базы, поэтому значение 109,7 по всему жилью у CBC означает, что по этому индексу цены на 9,7% выше уровня первого квартала 2010 года. Значение 159,13 для Кипра у Eurostat имеет другую базу, 2015 = 100, и сравнивать эти два уровня нельзя. Темпы изменения сравнивать можно, если совпадают периоды. Ряд Eurostat для Кипра во втором квартале 2025 года составлял 147,48, а 159,13, делённое на 147,48, даёт 1,079, то есть рост на 7,9%, и ту же цифру сообщает CYSTAT по собственному ряду (105,46, делённое на 97,74, тоже даёт 1,079). За тот же квартал индекс ЕС вырос с 160,95 до 168,56, то есть на 4,7%. Следовательно, разрыв между годовыми темпами на Кипре и в ЕС в этом квартале составляет 3,2 процентного пункта (7,9 минус 4,7). Иначе говоря, сравнивать имеет смысл проценты изменения за совпадающие периоды, а не сами значения индексов, у которых разные базы.

У источников есть и собственные оговорки. CBC указывает, что его индекс частично отражает предыдущие кварталы за счёт сглаженных коэффициентов регрессии, поэтому поворотная точка может проявиться с небольшим запозданием. CYSTAT помечает свою цифру за второй квартал 2026 года как предварительную и поясняет, что индекс охватывает территории, подконтрольные Республике, и основан на данных Департамента земель и топографии. DLS добавляет к своим таблицам по иностранным покупателям примечание о том, что после изменения кодировки термина «alien» в его Земельной информационной системе сравнивать данные с 2018 года с более ранними годами не рекомендуется. На нашей странице статистика рынка недвижимости Кипра ведётся более длинный месячный ряд, и этот обзор его не повторяет.

Недвижимость на Кипре: ценовые индексы по домам, апартаментам и районам

CBC публикует отдельные индексы для домов и апартаментов, а также по районам. В релизе за второй квартал 2026 года он объясняет продолжающийся рост сильным спросом на жильё, главным образом со стороны иностранных покупателей и в меньшей степени местных, а также ростом стоимости строительства. Там же сообщается, что индекс домов ускорился, а индекс апартаментов замедлился.

Расчёты можно повторить по таблице. Индекс апартаментов 128,7 на 28,7% выше базового квартала, тогда как индекс домов 98,0 на 2,0% ниже него, то есть с 2010 года два типа недвижимости шли разными путями; поскольку каждый индекс начинается со 100 для своего набора объектов, эти два уровня не образуют соотношения цен. Изменение индекса апартаментов за четыре квартала равно 128,7, делённому на 118,2, то есть 1,0888, или 8,9%, что совпадает с цифрой CBC. Для домов 98,0, делённое на 92,7, даёт 1,0572, то есть 5,7% по округлённым уровням против 5,8%, которые CBC сообщает по неокруглённым данным. Замедление годового темпа роста апартаментов с 10,8% до 8,9% означает снижение темпа прироста на 1,9 процентного пункта, а не падение цен, так как индекс между этими двумя кварталами всё же вырос на 1,3% (128,7, делённое на 127,0, равно 1,0134).

CBC публикует районные индексы только для пяти районов территории, находящейся под управлением Республики. У каждого своя база, равная 100 в первом квартале 2010 года, поэтому уровень показывает, насколько район ушёл от собственной отправной точки, а не как его цены соотносятся с ценами другого района. Фамагуста здесь означает часть района, находящуюся под контролем Республики.

Если сопоставлять с собственными базами, индекс апартаментов Лимассола 154,1 на 54,1% выше уровня первого квартала 2010 года, а индекс апартаментов Никосии 102,0 выше него на 2,0%. Индекс апартаментов Пафоса вырос со 124,6 в первом квартале 2026 года до 136,1 во втором, то есть на 9,2% за один квартал (136,1, делённое на 124,6, равно 1,0923); в районном ряду за один квартал значение может резко измениться, и CBC отмечает, что Пафос был единственным районом, где годовой рост цен на дома замедлился. О ситуации именно с апартаментами читайте нашу страницу цены на апартаменты Кипра по районам, а для долгосрочного сравнения с минимумом после 2010 года — материал о том, дешевле ли сейчас жильё на Кипре, чем в 2010 году. Верхние ценовые диапазоны рассмотрены в отдельной статье о премиальном сегменте рынка Кипра.

Недвижимость на Кипре: договоры купли-продажи и иностранные покупатели

Департамент земель и топографии публикует по месяцам число договоров купли-продажи, депонированных в каждом районном отделении земельного реестра. За январь–сентябрь 2026 года итог по всему острову составил 14 969 против 13 173 за те же месяцы 2025 года, то есть рост на 1 796 договоров, или на 13,6% (14 969, делённое на 13 173, равно 1,1363). Сам Департамент округляет это изменение до 14%. В таблице показано распределение по районам по таблицам DLS от 5 октября 2026 года.

На Лимассол пришлось 4 860 из 14 969 договоров, то есть доля 32,5% (4 860, делённое на 14 969). Из общего прироста по острову в 1 796 договоров на Лимассол приходится 704, на Пафос 468, на Ларнаку 422, на Никосию 172 и на Фамагусту 30, что в сумме снова даёт 1 796. Месячный ряд по всему острову достиг максимума в июле 2026 года — 2 040 договоров — и был самым низким в августе — 1 241; июнь 2026 года составил 1 964 против 1 544 в июне 2025 года, то есть рост на 27,2%. Число договоров не является ценой и не говорит о том, была ли сделка совершена по цене на уровне любого индекса, выше или ниже него. Эти данные отражают число юридических актов, а не объём денег, поэтому их следует читать как показатель активности, а не как показатель цены.

DLS также разделяет покупателей внутри ЕС (без киприотов) и иностранцев из стран за пределами ЕС. В файле по иностранным покупателям за период с 1 января по 30 сентября 2026 года приведено число объектов с зарегистрированными договорами купли-продажи, в которых участвует каждая из этих групп, по районам. Если разделить эти числа на общее число договоров из другого файла, получаются приблизительные доли; в двух файлах считаются объекты и договоры, поэтому приведённые ниже доли носят ориентировочный характер.

По всему острову на покупателей из стран ЕС приходится 2 094 объекта (14,0%), а на покупателей не из ЕС — 4 173 (27,9%) на этой основе. Квартальная картина CBC за апрель–июнь 2026 года согласуется с этим: 5 298 договоров против 4 592 годом ранее (+15,4%), из которых 2 107 объектов достались иностранным покупателям (+22,7%) и 3 191 — местным (+11,0%). CBC сообщает, что местные покупатели составили 84% приобретателей в Никосии, 66% в Лимассоле и 57% в Ларнаке, что иностранные покупатели преобладали в Пафосе — 66%, а в Фамагусте обе группы были примерно сбалансированы. Важно, к какой части рынка относится доля иностранцев, и доля договоров ничего не говорит о цене или размере соответствующих объектов. В наших руководствах по Лимассолу и Пафосу перечислены объекты в двух районах с наибольшим числом договоров и наибольшей долей иностранцев соответственно.

Недвижимость на Кипре: предложение, стоимость строительства и финансирование

Статистическая служба считает разрешения на строительство, выданные в каждом месяце. В релизе за июнь 2026 года от 5 октября 2026 года она сообщает о 751 разрешении за месяц, что на 18,3% больше, чем в июне 2025 года, стоимостью EUR 469,5 млн и с 2 122 запланированными жилыми единицами. За январь–июнь сообщается о 4 401 разрешении против 3 399 годом ранее (+29,5%), стоимость выросла на 48,2%, а площадь — на 47,1%. CYSTAT отмечает, что с 1 июля 2024 года полномочия по выдаче разрешений перешли к новым органам местного самоуправления, а заявки обрабатываются в электронной системе Ippodamos; это смена выдающего органа, которую нужно учитывать при сопоставлении 2024 и 2026 годов. Иными словами, при сравнении периодов до и после этой даты нужно учитывать, что разрешения выдаёт уже другой орган.

На жилые здания пришлось 3 227 из 4 401 разрешения, то есть 73,3%, а многоквартирные дома обоих видов предусматривали 8 669 из 11 100 единиц (7 832 плюс 837), или 78,1%. Разрешение — это санкция, а не начало строительства и не завершение, поэтому ряд разрешений служит ранним сигналом, а не подсчётом готовых домов; так его трактует и сам CBC в своём релизе, где приводит годовой рост числа разрешённых жилых единиц на 63,7% за январь–май 2026 года. На нашей странице разрешения на строительство на Кипре изложены более длинный ряд и правовая основа.

Что касается затрат, CBC приводит индекс цен на строительные материалы CYSTAT, который во втором квартале 2026 года был на 2,4% выше, чем годом ранее, и относит часть роста цен на счёт нехватки рабочей силы и стоимости строительства, ссылаясь на опросы бизнеса и потребителей Европейской комиссии. В том же опросе индекс ожиданий по продажным ценам на следующие три месяца во втором квартале 2026 года составил 65,9 против 22,2 годом ранее, что CBC трактует как увеличение доли респондентов, ожидающих повышения. Это прочтение опроса, сделанное CBC, а не прогноз, составленный здесь.

Что касается финансирования, CBC сообщает, что новые жилищные кредиты во втором квартале 2026 года составили EUR 403,6 млн против EUR 353,5 млн годом ранее (+14,2%), а средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам со всеми сроками фиксации составила в июне 2026 года 3,23% против 3,26% в июне 2025 года. В статистике процентных ставок за август 2026 года он сообщает, что ставка по новым кредитам на покупку жилья выросла до 4,16% с 3,78% в июле, и предупреждает, что портфель жилищных кредитов смешивает основное жильё и дома для отдыха, поэтому месячные изменения могут объясняться составом портфеля, а не ценообразованием банков. Чистые новые кредиты на покупку жилья в августе 2026 года составили EUR 114,4 млн. Опрос CBC о кредитовании банками, проведённый в июле 2026 года, показал, что критерии выдачи жилищных кредитов во втором квартале остались на прежних строгих уровнях, а чистый спрос на жилищные кредиты вырос; банки ожидали сохранения тех же стандартов в третьем квартале. Цифры 4,16% и 3,23% измеряют разные вещи — ставку нового бизнеса и ставку по всему портфелю — и сопоставлять их друг с другом не следует.

Правила для покупателей не из ЕС в Республике Кипр

По данным Министерства внутренних дел, граждане государств, не входящих в ЕС, включая иностранные компании и компании, контролируемые иностранными гражданами в определении закона, должны получить разрешение районной администрации того района, где находится объект, прежде чем приобретать недвижимое имущество. Правовой основой служат Закон о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), глава 109, и его подзаконные акты. DLS включает разрешение компетентного органа, которому Совет министров делегировал эти полномочия, в число документов для сделки купли-продажи, если покупатель является иностранным лицом по этому закону.

В этой таблице для планирования важны два момента. Лимит — это потолок общего объёма, который может приобрести человек или пара, и он проверяется на стадии разрешения, до того как DLS зарегистрирует передачу права. Иными словами, лимит учитывает всё, что человек или пара приобретают в сумме, а не каждую сделку по отдельности. Кроме того, на странице Министерства среди документов указан договор купли-продажи с наклеенным необходимым гербовым сбором — формулировка, появившаяся до отмены гербового сбора с 1 января 2026 года, о которой сказано ниже.

Палата представителей Республики в течение 2026 года рассматривала законопроекты о приобретении недвижимости иностранцами. В сообщении от 2 сентября 2026 года говорится, что Комитет Палаты по внутренним делам должен был рассмотреть четыре законопроекта на первом заседании новой сессии после того, как законопроекты, предназначенные для голосования на пленарном заседании в апреле, были отложены. Как описано в этом сообщении, два законопроекта партии AKEL расширили бы определение компании под иностранным контролем, распространив его на любую организацию, бенефициарный владелец которой иностранец, запретили бы иностранцам покупать лесные и сельскохозяйственные земли, а также недвижимость рядом с линией прекращения огня или в критически важных зонах и установили бы иные ограничения подзаконными актами; законопроект депутатов от DIKO, DISY и DIPA ограничил бы покупателей из третьих стран одним домом или одной квартирой на одном участке и потребовал бы, чтобы не менее 51% капитала компании или контроля над ней принадлежало гражданам Кипра, ЕС или ЕЭЗ; а законопроект депутата от DISY позволил бы юристу, бухгалтеру или лицензированному агенту по недвижимости подавать заявления от имени покупателя. 22 октября 2026 года Cyprus Mail сообщила, что комитет продолжил рассматривать поправки, что обсуждение должно возобновиться через две недели, что члены разных партий хотели бы охватить не только физических лиц, но и компании и другие структуры, и что комитет ожидает следующих шагов правительства в сторону всеобъемлющего проекта. Председатель комитета выразил надежду, что процесс удастся завершить к концу года. Ни один из этих текстов не является законом на дату этого руководства, а действуют правила, приведённые в таблице выше, которые сообщает Министерство внутренних дел.

Процесс покупки и титулы в Республике Кипр

В Республике правоустанавливающим документом служит свидетельство о регистрации, выдаваемое DLS. Согласно брошюре DLS о депонировании договора купли-продажи, если титул (title deed) имеется и покупатель определён, передача права регистрируется на имя покупателя, а договор купли-продажи не нужен; если же у объекта титула нет, например потому что он ещё строится, сначала подписывается договор купли-продажи. В британских рекомендациях отмечено, что без свидетельства о завершении строительства титулы выдать нельзя. Брошюра DLS рекомендует депонировать подписанный договор в DLS не позднее шести месяцев с момента подписания и объясняет последствия: после депонирования применяется Закон 81(I)/2011 о купле-продаже недвижимого имущества (о принудительном исполнении), так что если продавец не исполнит обязательство, покупатель может просить суд вынести решение о регистрации объекта на его имя или о компенсации. Брошюра добавляет, что депонированный договор блокирует последующее депонирование второго договора на тот же объект, позволяет покупателю уступить права третьему лицу без согласия продавца, а если договор не депонирован в течение шести месяцев, при последующей передаче объекта сборы за передачу права увеличиваются на десять процентов.

В британских правительственных рекомендациях для покупателей на Кипре, последний раз обновлённых в ноябре 2019 года, перечислены проблемы, которые повторяются в Республике: юристы, действующие одновременно в интересах продавца и застройщика, строительство без правильных разрешений, планы платежей, не включённые в договор, трудности с получением свидетельств о завершении строительства и титулов, а также ипотеки застройщиков на землю. Это проверки документов, и каждую можно подтвердить по реестру или по свидетельству. Виллы и дома на острове перечислены на нашей странице виллы на продажу на Кипре.

Недвижимость на Кипре в Республике: налоги и сборы

DLS публикует шкалу сборов за передачу права при продаже. Сборы взимаются с цены продажи или рыночной стоимости по трём диапазонам, причём каждая ставка применяется только к стоимости в пределах своего диапазона.

DLS указывает две корректировки. Сбор не взимается, если в той же сделке начисляется НДС, при предъявлении справки Департамента по НДС. И во всех случаях, когда сборы взимаются по шкале, к сбору за передачу права применяется скидка 50%. Калькулятор DLS скидку не применяет, поэтому его результат — сумма без скидки. Приведённые ниже примеры расчёта показывают шкалу по шагам; в каждом из них итог со скидкой составляет ровно половину суммы по шкале.

Остальные сборы и налоги в изложении PwC Worldwide Tax Summaries и Налогового департамента приведены в следующей таблице. PwC — это вторичное изложение закона; где у Налогового департамента есть официальная страница, названа она.

Рабочие примеры показывают, как действуют пороги. Новый дом площадью 130 м² стоимостью EUR 350 000 без НДС отвечает названным выше ограничениям по площади, стоимости и общей стоимости, поэтому НДС по ставке 5% составляет EUR 17 500 против EUR 66 500 по ставке 19%, то есть разница равна EUR 49 000; сниженная ставка зависит от декларации покупателя, от справки Налогового департамента и от использования дома как основного жилья. Что касается налога на прирост капитала, то при приросте EUR 200 000 на основное жильё, отвечающее условиям, после пожизненного освобождения EUR 150 000 облагаемым остаётся EUR 50 000, и 20% от этой суммы составляют EUR 10 000. До 2026 года то же освобождение составляло EUR 85 430, так что показатель 2026 года больше на EUR 64 570 (150 000 минус 85 430). Сам облагаемый прирост — это выручка за вычетом первоначальной стоимости и улучшений, проиндексированных по индексу потребительских цен, при этом некоторые сопутствующие расходы вычитаются, согласно обзору PwC. Индивидуальные результаты различаются в зависимости от обстоятельств каждого человека.

Одну дату легко пропустить: PwC сообщает, что с 1 сентября 2026 года, согласно поправке от 27 февраля 2026 года, под первым заселением для правил о сниженной ставке понимается первое использование здания, определяемое как систематическое использование не менее 18 месяцев, а ремонт по сниженной ставке требует, чтобы дому было не менее трёх лет и он использовался не менее 18 месяцев. Налоговый департамент также отмечает, что документы по гербовому сбору, подписанные до конца 2025 года, остаются облагаемыми, а страница DLS о доверенностях указывает, что гербовый сбор на доверенность требуется только в том случае, если хотя бы один доверитель подписал её до 1 января 2026 года.

Правила проживания, связанные с недвижимостью в Республике Кипр

Покупка недвижимости сама по себе не даёт права проживания в Республике. Маршруты Департамента миграции, которые опираются на недвижимость или на доход, перечислены здесь в его собственных формулировках; иначе говоря, к самой покупке в таблице добавлены условия по доходу и документам, которые устанавливает Департамент.

Страница с политикой для инвесторов — это четвёртая редакция от мая 2023 года, повторно размещённая на gov.cy 29 декабря 2025 года. Она также требует справку об отсутствии судимости, полис медицинского страхования, заявление об отсутствии намерения трудоустраиваться в Республике и подтверждение наличия жилья и сообщает, что разрешение аннулируется, если владелец распоряжается инвестицией, не заменив её другой, равной или большей стоимости. Кипрская инвестиционная программа, по которой инвесторы могли подать заявление на гражданство, была прекращена с 1 ноября 2020 года решением Совета министров от 13 октября 2020 года, по данным Комитета, который ведёт реестр программы, а 11 марта 2026 года Юридическая служба правительства объявила, что Европейская комиссия закрыла процедуру нарушения в отношении этой программы. По данным Департамента, Комитет по иммиграционному контролю рассматривает заявления и дает рекомендации заместителю министра по вопросам миграции и международной защиты, который является компетентным органом по выдаче этих разрешений. Наша страница вид на жительство на Кипре рассматривает эти маршруты подробнее.

Недвижимость на Кипре на севере: правила, установленные местными властями

На севере иностранное физическое или юридическое лицо может купить недвижимое имущество только с разрешения Совета министров, подав заявление через Министерство внутренних дел, в соответствии с Законом 52/2008 о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (иностранцами). Государственное информационное бюро Министерства иностранных дел там заявляет то же самое: иностранцы могут покупать недвижимое имущество, подав заявление в Министерство внутренних дел и получив одобрение Совета министров. Закон устанавливает сервисный сбор за заявление в размере половины валовой месячной минимальной заработной платы. Налоговый департамент объявил валовую месячную минимальную заработную плату с 1 июля 2026 года в размере TL 70 893, поэтому сбор за заявление составляет TL 35 446,50 (70 893, делённое на 2). Таким образом, этот сбор привязан не к цене объекта, а к размеру минимальной заработной платы и меняется вместе с ней.

Числовые ограничения на то, что может приобрести иностранец, были в последний раз установлены Декрет-законом 89/2026, опубликованным в Официальном вестнике (Resmi Gazete) № 147 от 7 августа 2026 года. В Вестнике указано, что декрет-закон повторно издал Декрет-закон 63/2026, срок конституционной силы которого, 90 дней, истёк 10 августа 2026 года, и что поправки к Закону 52/2008 находились в комитете Собрания, но не могли быть приняты, пока Собрание было на каникулах. Декрет-закон такого рода — акт исполнительной власти, поэтому приведённые ниже цифры — это цифры декрет-закона в опубликованном виде. Совет министров продолжает решать по отдельным разрешениям; Haber Kıbrıs сообщила 6 октября 2026 года, что на заседании 5 октября 2026 года Совет предоставил разрешение на покупку 297 иностранным гражданам при условии, что объекты свободны.

Закон 52/2008 содержит и ограничения, которые декрет-закон не меняет. Сельскохозяйственные и лесные земли нельзя продавать иностранным лицам, иностранцы не могут владеть более чем 7% площади любого района и 3% площади страны, а продажа сверх допустимых пределов является правонарушением, наказуемым штрафом до 500 валовых месячных минимальных заработных плат, что при зарплате июля 2026 года составляет TL 35 446 500 (500 умножить на TL 70 893). Каждое из этих ограничений определяется текстом, действующим в день сделки. Наши руководства о том, могут ли иностранцы покупать на Северном Кипре, и о порядке покупки разбирают эти шаги, а страница Гирне (Кирения) перечисляет объекты в северном прибрежном городе Гирне.

Северные титулы, Комиссия по недвижимому имуществу и правовая позиция Республики

Права на недвижимость на севере записываются в районных отделениях земельного реестра. Шкала сборов земельного реестра, опубликованная в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 года, различает титулы, записанные на основании свидетельств об окончательном распоряжении, выданных по Закону об урегулировании, распределении земель и эквивалентном имуществе, и записи на основании документов об оценке имущества (Property Value Documents) и устанавливает для каждого свой сбор. Британские рекомендации упоминают землю, которую власти на севере классифицируют как землю обмена или дарения, и отмечают, что право собственности на многие объекты до 1974 года оспаривается. То, к какой категории относится конкретный титул, указано в самом документе, а доказательством служит поиск в реестре; наша страница проверка титула на Северном Кипре разбирает эти шаги.

Комиссия по недвижимому имуществу была создана на севере по Закону 67/2005 для рассмотрения требований о реституции, компенсации и обмене в отношении имущества лиц, перемещённых в 1974 году, после постановлений Европейского суда по правам человека по делу Xenides-Arestis. Сайт Комиссии сообщает, что 1 марта 2010 года в решении Суда о приемлемости по делу Demopoulos and Others v. Turkey признано, что Закон 67/2005 обеспечивает эффективное средство правовой защиты. Опубликованная ею статистика на 30 октября 2026 года приведена в таблице; эти цифры отражают состояние дел на указанную дату и меняются по мере рассмотрения заявлений.

Из этих цифр следует, что рассмотрено 3 795 из 8 828 заявлений, то есть 43,0% (3 795, делённое на 8 828), и 5 033 остаются нерассмотренными. Республика Кипр придерживается другой правовой позиции, которую её Департамент земель и топографии опубликовал 13 декабря 2023 года. В ней сказано, что иностранным гражданам не рекомендуется покупать имущество, принадлежащее киприотам-грекам, в районе, оккупированном Турцией с 1974 года, что администрация в оккупированном районе не обладает юрисдикцией для действительной передачи права собственности, что статья 303A Уголовного кодекса Республики в редакции Закона 130(I)/2006 квалифицирует как тяжкое преступление мошеннические сделки с чужим недвижимым имуществом, наказуемое лишением свободы на срок до семи лет, а за покушение — до пяти лет, и что владельцы могут подавать гражданские иски в суды Республики, решения которых, как постановил Суд Европейского союза по делу Apostolides v. Orams, должны исполняться судами других государств-членов. Британские правительственные рекомендации, последний раз обновлённые 27 ноября 2019 года, излагают те же положения для британских покупателей и добавляют, что документы, относящиеся к таким покупкам, могут быть восприняты властями Республики как относящиеся к незаконной передаче права при пересечении линии. Это заявленные позиции названных органов; руководство не принимает ничью сторону. Наша статья о правовом статусе земли на Северном Кипре излагает источники полностью.

Налоги, сборы и виды на жительство на севере

Шкала сборов земельного реестра в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 года действует со дня публикации до 5 января 2027 года включительно. При продаже иностранцам сбор зависит от числа объектов, которые приобретает покупатель, а у граждан государств, признающих TRNC, своя шкала. Проценты объединяют сбор за передачу права с дополнительными компонентами, перечисленными в шкале, поэтому в таблице приведены суммарные значения, а не отдельные ставки.

При цене договора 200 000 в любой валюте сбор на первый объект составил бы 4%, то есть 8 000, а гербовый сбор на договор по ставке 0,5% (binde bes, пять на тысячу, по Закону о гербовом сборе в сводной редакции 2026 года, уплачивается покупателем при договоре купли-продажи) составил бы 1 000. Регистрация ипотеки облагается по ставке 1% от суммы долга, а снятие ипотеки стоит TL 149 по той же шкале. НДС на недвижимое имущество и дома с закрытой площадью менее 300 м² составляет 5%, а начиная с 300 м² закрытой площади — 10%, согласно регламенту по налогу на добавленную стоимость в сводной редакции от 7 октября 2026 года. Цены и сборы на севере в основном выражаются в турецких лирах, а Статистический институт TRNC сообщил об инфляции потребительских цен 35,02% за двенадцать месяцев до сентября 2026 года, что важно, когда сбор или порог в лирах сохраняется во времени. В нашем руководстве налоги и сборы при покупке недвижимости на Северном Кипре есть полный пример расчёта, а страница цены на недвижимость Северного Кипра приводит цены объектов, поскольку официальный индекс цен для севера в этом руководстве не используется.

Регламент о видах на жительство в сводной редакции от 5 октября 2026 года содержит положения для иностранцев, владеющих недвижимым имуществом. Виза владельца недвижимости выдаётся на срок до 90 дней лицам, которые предъявляют титул (title deed) или заверенный и одобренный договор купли-продажи; для запроса краткосрочного разрешения заявитель предъявляет титул, договор с идущими платежами или, если ничего ещё не куплено, остаток на банковском счёте не менее EUR 50 000 или эквивалент. Для самого разрешения, если титул оформлен на имя заявителя, а общая стоимость объектов составляет GBP 300 000 или более, регламент предусматривает разрешение на десять лет без требования о доходе, а при меньшей стоимости — разрешение на пять лет. Если объект куплен по договору, должна быть оплачена не менее одной трети цены и подано заявление на разрешение. Государственное информационное бюро добавляет, что посетители должны показать эквивалент GBP 85 на каждый день предполагаемого пребывания, среди прочих документов, и что сотрудник в пункте въезда может разрешить пребывание до 90 дней. Республика Кипр, согласно упомянутой выше странице DLS, считает, что у администрации на севере нет юрисдикции для действительной передачи права собственности, а наша страница программа получения вида на жительство на Северном Кипре описывает категории разрешений.

Агенты по недвижимости, аренда и где читать дальше: недвижимость на Кипре

В Республике для работы агентом по недвижимости нужны регистрация в Реестре агентов по недвижимости и лицензия Совета агентов по недвижимости, согласно правительственному порталу Business in Cyprus. Человек может претендовать на регистрацию, если Совет убеждён, что заявитель является гражданином Республики или другого государства — члена ЕС, не является банкротом, не имеет судимости, связанной с нечестностью, обладает указанной квалификацией и опытом и сдаёт письменный экзамен по законодательству о недвижимости и планировании. Тот же портал определяет эту профессию как посредничество в сделке с землёй за вознаграждение. Страница последний раз обновлялась 28 июля 2023 года.

Правила краткосрочной аренды, регистрации и налогов изложены в нашем руководстве правила Airbnb и соблюдение закона на Кипре, данные об арендной плате по городам есть на странице арендные ставки на Кипре по городам, а спрос со стороны туристов рассмотрен в материале тенденции туризма на Кипре. Более подробные руководства, перечисленные на этой странице, сохраняют детали, которые обзор опускает: статистику, разрешения, цены на апартаменты, долгосрочное сравнение цен, северные титулы, налоги и вид на жительство.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре?

Да, по обе стороны острова, но по разным правилам. На территории под управлением Республики гражданам государств, не входящих в ЕС, требуется разрешение районной администрации по форме COMM 145; по данным Министерства внутренних дел, опубликованный лимит составляет до 4 000 м² земли для дома для собственного проживания или до двух объектов. На севере Совет министров должен предоставить разрешение по Закону 52/2008 в пределах, установленных Декрет-законом 89/2026. Эти две системы разделены, поэтому недвижимость на Кипре, купленная на одной стороне, подчиняется только регистрации этой стороны. Иначе говоря, правила двух сторон острова нельзя смешивать, и каждый ответ выше относится к конкретной стороне.

Каковы сборы за передачу права в Республике Кипр?

Шкала Департамента земель и топографии такова: 3% до EUR 85 000, 5% от EUR 85 001 до EUR 170 000 и 8% выше, причём каждая ставка применяется к своему диапазону. Сбор не взимается, если начисляется НДС, а в остальных случаях действует скидка 50%, поэтому для продажи за EUR 300 000 без НДС сбор по шкале составляет EUR 17 200, а после скидки — EUR 8 600.

Существует ли ещё гербовый сбор на недвижимость на Кипре?

В Республике — нет для документов, подписанных с 1 января 2026 года, так как Законы о гербовом сборе были отменены Законом 239(I)/2025, по данным Налогового департамента. Документы, подписанные до 31 декабря 2025 года включительно, остаются облагаемыми. На севере гербовый сбор 0,5% на договоры купли-продажи применяется по Закону о гербовом сборе этой администрации в сводной редакции 2026 года.

Какой НДС применяется к новому дому в Республике?

Стандартная ставка составляет 19%. Обзор PwC описывает сниженную ставку 5% на первые 130 м² при стоимости до EUR 350 000, если общая стоимость сделки не превышает EUR 475 000, а общая площадь — 190 м², для дома, используемого как основное жильё десять лет. Налоговый департамент проводит процедуру выдачи справок для сниженной ставки при покупке и при строительстве, то есть сниженная ставка применяется не автоматически, а на основании справки.

Даёт ли покупка недвижимости на Кипре вид на жительство?

Ни одна покупка сама по себе не даёт права проживания. В Республике ускоренная процедура Департамента миграции для инвесторов требует дом или квартиру стоимостью не менее EUR 300 000 плюс НДС при первой продаже, перевода средств из-за рубежа и годового дохода из-за рубежа не менее EUR 50 000. Категория F требует дохода из-за рубежа не менее EUR 9 568 для заявителя без занятия бизнесом, торговлей или профессией в Республике. На севере регламент о разрешениях устанавливает для владельцев недвижимости, отвечающих его условиям, сроки разрешения пять или десять лет, включая порог стоимости GBP 300 000 для десяти лет.

Доступно ли ещё гражданство за инвестиции на Кипре?

Нет. Кипрская инвестиционная программа прекращена с 1 ноября 2020 года решением Совета министров от 13 октября 2020 года, согласно уведомлению комитета, ведущего реестр, и новые заявления на натурализацию по ней подать нельзя.

Каков налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре?

Он составляет 20% от прироста при отчуждении недвижимости на Кипре или акций компаний, которые ею владеют, согласно PwC. С 1 января 2026 года пожизненные освобождения составляют EUR 150 000 для основного жилья, EUR 50 000 для сельскохозяйственной земли, принадлежащей фермеру, и EUR 30 000 для любого другого отчуждения, в пределах общего пожизненного максимума EUR 150 000. Налог на недвижимое имущество отменён с 1 января 2017 года.

Стали ли законом законопроекты об ограничении покупок иностранцами на Кипре?

Нет. Комитет Палаты по внутренним делам всё ещё рассматривал поправки 22 октября 2026 года, по сообщению Cyprus Mail, и ожидал следующих шагов правительства. Действуют правила, опубликованные Министерством внутренних дел на основании главы 109, пока парламент не примет изменения.

Что говорят Республика Кипр и Комиссия по недвижимому имуществу о титулах на севере?

Департамент земель и топографии Республики заявляет, что администрация на севере не может осуществлять действительную передачу права собственности и что сделки с имуществом, зарегистрированным на другое лицо, могут быть уголовным преступлением по статье 303A её Уголовного кодекса. Комиссия по недвижимому имуществу на севере заявляет, что Закон 67/2005 предоставляет эффективное средство правовой защиты, ссылаясь на решение Европейского суда по правам человека от 1 марта 2010 года, и сообщает о 8 828 заявлениях, из которых рассмотрено 3 795, на 30 октября 2026 года. Руководство излагает обе позиции, не принимая ничью сторону, и каждая из них относится к своему органу и своей дате.

Где найти надёжные данные о ценах на недвижимость на Кипре?

Для территории под управлением Республики официальными рядами являются индекс цен на жилую недвижимость CBC, индекс цен на жильё CYSTAT, индекс цен на жильё Eurostat и таблицы договоров DLS, причём даты публикации указаны в таблице показателей рынка. Официальный индекс цен для севера в этом руководстве не используется.

Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники: Центральный банк Кипра, индекс цен на жилую недвижимость, 2 кв. 2026; Центральный банк Кипра, статистика процентных ставок; Департамент земель и топографии, договоры купли-продажи 2025–2026; DLS, иностранные покупатели 2026; DLS, сборы при продаже и обмене; DLS, правовые последствия для иностранных покупателей в оккупированном районе; CYSTAT, разрешения на строительство, июнь 2026; Cyprus Mail об индексе цен на жильё CYSTAT; Eurostat, цены на жильё и аренда, 2 кв. 2026; Министерство внутренних дел, покупка недвижимости; Налоговый департамент, уведомление о гербовом сборе; PwC Worldwide Tax Summaries, Кипр, прочие налоги для физических лиц; PwC, Кипр, прочие налоги (НДС); Департамент миграции, иммиграционные разрешения; Департамент миграции, разрешения для инвесторов; Уведомление реестра Кипрской инвестиционной программы; Юридическая служба Республики, 11 марта 2026; Cyprus Mail, 22 октября 2026; Cyprus Property News, 2 сентября 2026; Business in Cyprus, агент по недвижимости; Правительство Великобритании, Кипр: покупка недвижимости; Европейская комиссия, Регламент о Зелёной линии; TRNC Resmi Gazete 147, 7 августа 2026; TRNC Resmi Gazete 197, 7 октября 2026; TRNC, Закон 52/2008 в сводной редакции; TRNC, регламент о видах на жительство и визах, 5 октября 2026; Налоговый департамент TRNC, минимальная заработная плата с 1 июля 2026; TRNC, Закон о гербовом сборе в сводной редакции; TRNC, регламент о ставках НДС, 7 октября 2026; Комиссия по недвижимому имуществу; Европейский суд по правам человека, Demopoulos and Others v. Turkey; Государственное информационное бюро TRNC, жизнь в TRNC для иностранцев; Haber Kıbrıs, 6 октября 2026; Статистический институт TRNC, индекс потребительских цен, сентябрь 2026.