BLOX Ortachala Tbilisi: 39 квартир от USD 82 720 (2026)

BLOX Ortachala Tbilisi — жилой комплекс по адресу Sh. Davitashvili Street, 21, в районе Ортачала, где застройщик BLOX предлагает квартиры через онлайн-селектор: 13 ноября 2026 г. в нём было показано 39 из 191 квартиры, не отмеченных как проданные, по цене от USD 82 720 до USD 141 440 и от USD 1 550 до 1 650 за м². В этом обзоре проекта BLOX Ortachala Tbilisi цифры застройщика поставлены рядом с цифрами сайтов объявлений, каждое расхождение показано с указанием источника и даты, а также добавлены грузинские правила о покупке, налогах и проживании.

Обзор проекта BLOX Ortachala Tbilisi

На странице проекта застройщика (по состоянию на 13 ноября 2026 г.) комплекс представлен как новый многофункциональный проект в Ортачале: два жилых блока, которые строятся в две очереди, офисные и коммерческие помещения, футбольные и падел-корты, детские зоны и 7 000 м² зелёных территорий. Адрес указан как «Sh. Davitashvili N21», а на странице есть кнопка «Book a call».

Не менее важно то, чего в тексте страницы нет. В нём не названы ни год передачи объекта, ни количество квартир, ни отделка, ни план платежей. Цифры, которые покупатель может сравнить, находятся на один клик дальше — на странице каждой квартиры в селекторе: общая площадь, перечень комнат с площадями, цена за м² и общая цена, которая переключается между долларами и лари, а рядом — процент готовности и отметка о наличии.

В этом обзоре три вида информации намеренно разделены. Первый — то, что BLOX публикует на собственных страницах и в открытых данных за ними, по состоянию на 13 ноября 2026 г. Второй — то, что публикуют сайты объявлений, прежде всего Korter, с указанием сайта и даты. Третий — арифметика, выполненная здесь на основе собственных цифр застройщика и помеченная как расчёт. Если два источника расходятся, показаны обе цифры, и ни одна из них не выбирается.

Что каждый источник сообщает о статусе, готовности, передаче объекта и блоках

В списке проектов застройщика карточка BLOX Ortachala содержит надпись «Доступно» и значение 41%. Словами этот процент на странице не определён. То же значение, 41%, повторяется в данных всех 191 квартир рядом с датой начала проекта 1 августа 2025 г. и датой окончания 30 сентября 2028 г. Проекты со 100% список относит к разделу «Завершённые», поэтому эта цифра понимается здесь как индикатор прогресса.

Простой расчёт показывает, насколько процент близок к календарю. С 1 августа 2025 г. по 13 ноября 2026 г. прошло 469 дней из 1 156-дневного срока, то есть 40,6 процента. Это арифметика, выполненная для данного обзора, а не заявление BLOX, и застройщик не говорит, как именно получается этот процент. Поэтому 41% рассматривается как индикатор, а не как измеренный показатель хода строительства.

Отдельный взгляд на площадку есть на Korter: на странице проекта размещена галерея хода строительства — фотографии, сделанные из одной точки, с записями с ноября 2025 г. по октябрь 2026 г. Фотографии принадлежат Korter и здесь не воспроизводятся. Третий портал, myhome.ge, на обычный запрос отвечает страницей с отказом в доступе, поэтому ничего из него не используется.

Именно в передаче объекта источники расходятся. В видимом тексте на blox.ge года нет. В данных за страницами квартир указана дата окончания 30 сентября 2028 г., а Korter указывает завершение в 3-м квартале 2028 г. для блока A, при этом блок B помечен как планируемый. Квартал совпадает. Ни то ни другое не является договорной датой: дата, обязательная для покупателя, — это дата, записанная в договоре купли-продажи.

Два источника описывают блоки по-разному. В тексте застройщика говорится о двух жилых блоках в две очереди, а квартиры перечислены только для одного блока, который в его данных назван «ortachala 1». Korter перечисляет два дома: блок A на 26 этажей, строящийся, и блок B на 35 этажей, планируемый. Данные застройщика об этажах идут со 2-го до 26-го этажа, что согласуется с 26 этажами блока A по Korter.

О коммерческой записи стоит сказать ещё одно предложение. В списке офисных и коммерческих объектов застройщика есть карточка «BLOX Ortachala A Block» по тому же адресу с пометкой «Доступно» и значением 38%, тогда как в данных этой записи указано одно коммерческое помещение на первом этаже, помеченное как проданное. Эти цифры относятся к коммерческой записи и не связаны с 41% жилой карточки. Цены на коммерческие помещения не публикуются, поэтому интерес к коммерческим площадям — вопрос к отделу продаж.

Селектор застройщика для проекта BLOX Ortachala Tbilisi на 13 ноября 2026 г.

Как это было прочитано: только открытые страницы, без входа в аккаунт и без отправки чего-либо. В данных блока № 34 указано 25 этажей, пронумерованных со 2-го по 26-й, по 8 квартир на этажах со 2-го по 20-й, по 7 на этажах с 21-го по 23-й и по 6 на этажах с 24-го по 26-й. В сумме это 191 квартира. Из них 39 не были отмечены как проданные, а 152 были. Записи о 39 квартирах были прочитаны второй раз в тот же день по площади и цене, и все цифры совпали.

Застройщик считает гостиную комнатой. Поэтому квартира, помеченная как «2 rooms», состоит из гостиной и одной спальни, а квартира, помеченная как «3 rooms», — из гостиной и двух спален. Две квартиры, 2107 и 2307 площадью около 88 м², помечены как «2 rooms», хотя в их перечне комнат две спальни, поэтому в этом обзоре квартиры сгруппированы по числу спален в перечне комнат, а не по метке.

Во многих записях проданных квартир указана цена USD 1 за м² или очень малые площади для однокомнатных квартир, поэтому записи о проданных квартирах используются только для подсчёта. В описании Korter упомянуты квартиры площадью от 32 до 155 м² и варианты начиная со студий, но в его таблице цен есть только двухкомнатные и трёхкомнатные планировки, а в селекторе застройщика сегодня нет ни одной однокомнатной квартиры.

39 квартир, не отмеченных как проданные, распределены неравномерно. На 2-м и 3-м этажах их 14, на 23 этажах выше — 25, а на этажах с 24-го по 26-й — ни одной. В таблице ниже для каждого этажа указано число таких квартир и цена в USD за м², которая видна у его непроданных квартир. Это подсчёт отметок в селекторе за один день, и он ничего не говорит о том, как быстро квартиры продавались или будут продаваться.

Квартира за квартирой: планировки, ступени цен и доля балкона

На странице каждой квартиры указаны «Common area», цена за м² и общая цена, затем перечень комнат. Если прочитать их вместе, 39 квартир, не отмеченных как проданные, сводятся к одиннадцати группам одинаковых планировок. В таблице для каждой группы приведены площади комнат, этажи, на которых есть непроданная квартира, количество, цена за м² и общая цена — всё в том виде, как это было опубликовано 13 ноября 2026 г.

Видны две ступени цен. В планировках с двумя спальнями квартиры на 2-м и 3-м этажах стоят USD 1 550 за м², а квартиры начиная с 4-го этажа и выше — USD 1 600. В планировках с одной спальней под номерами с 05 по 07 квартиры на 2-м и 3-м этажах стоят USD 1 600, а начиная с 5-го этажа и выше — USD 1 650. Каждый раз шаг составляет USD 50 за м², то есть 3,2 и 3,1 процента (расчёт).

Застройщик не публикует правило, лежащее в основе этих ступеней. Поскольку записи о проданных квартирах для цен не используются, лестницу цен нельзя прочитать для этажей, где все квартиры отмечены как проданные, например для этажей с 24-го по 26-й, и покупатель просит у отдела продаж прайс-лист на конкретную квартиру. Один и тот же номер квартиры может иметь разную цену за м² на разных этажах даже при одинаковой планировке, поэтому один номер квартиры ещё не является ценой.

В каждой записи о квартире хранится также угол в градусах, по одному на позицию квартиры на этаже: 0 для позиций, оканчивающихся на 01, 45 для 02, 90 для 03, 135 для 04 (все отмечены как проданные), 180 для 05, 225 для 06, 270 для 07 и 315 для 08 (у квартиры 2307 указано 180, хотя её номер оканчивается на 07).

Застройщик не сообщает, что является нулевым направлением и что означает угол, поэтому в этом обзоре углы не превращаются в стороны света или утверждения о видах из окон. В тексте Korter сказано, что квартиры в части здания имеют вид на реку; это формулировка Korter, а положение конкретной квартиры проверяется по плану участка.

Балкон заслуживает внимания из-за своего размера. На странице квартиры балкон указан отдельной строкой среди комнат, а площади комнат вместе с балконом в сумме отличаются от указанной общей площади на 0,6–1,5 м². Если бы балкон не входил в общую площадь, разрыв составил бы 8,6–12,8 м². Следовательно, общая площадь, судя по всему, включает балкон целиком, хотя застройщик об этом не говорит.

Последний столбец — это расчёт на основе собственных цифр застройщика: общая цена, делённая на площадь перечисленных комнат без балкона. Это не цена, заявленная застройщиком, и не довод в пользу того, чтобы оценивать балкон иначе. Он показывает, сколько покупатель платит за м² внутреннего пространства, если балкон учитывается в базе цены на полную площадь. Доля балкона составляет от 14,5 процента в планировках с двумя спальнями до 20,4 процента в планировке площадью 59,3 м².

Из той же таблицы следуют ещё два наблюдения. Во-первых, указанная общая площадь меняется на 0,1 м² между этажами в некоторых планировках, например 87,9, 88,1, 88,2 и 88,3 м² в планировке с двумя спальнями, хотя комнаты остаются почти одинакового размера, так что общая цена различается между этажами даже при одной цене за м². Во-вторых, покупатель, сравнивающий квартиры одной планировки на разных этажах, читает страницу каждой квартиры, поскольку площадь, цена за м² и итог различаются небольшими шагами.

Цены по источникам и датам, условия оплаты, отделка и ипотека

Цены застройщика — это цены в селекторе. Korter публикует второй набор, датированный 5 ноября 2026 г., и несколько различий вытекают из дат и из того, как каждый сайт группирует квартиры. Число 22 двухкомнатных и 16 трёхкомнатных квартир на Korter не совпадает с числами застройщика — 20 и 19 на 13 ноября, и здесь не делается попыток их согласовать. Показаны оба набора.

Цифры в лари следуют за цифрами в долларах. Указанные застройщиком GEL 4 020 за м² равны USD 1 550, умноженным примерно на 2,593, а официальный курс Национального банка Грузии (NBG), действующий с 13 ноября 2026 г., — USD 1 = GEL 2,5935. Это указывает на то, что базовая цена задана в долларах, а сумма в лари меняется вместе с курсом (расчёт; застройщик об этом не говорит). Какая валюта используется в договоре и на какую дату фиксируется пересчёт — вопросы к письменному предложению.

Korter также перечисляет проекты, которые считает расположенными поблизости, с указанием цены «от» за м² для каждого. Они принадлежат другим застройщикам, находятся на других стадиях и имеют другую отделку, а самая дешёвая квартира в проекте несопоставима со средним значением по проекту. Они показаны как взгляд сайта объявлений на окрестности по состоянию на 13 ноября 2026 г.

Условия оплаты — самая немногословная часть источников. На странице проекта и в записях о квартирах не указаны ни план рассрочки, ни доля первоначального взноса, ни число месяцев, ни банк-партнёр, и ни к одной записи о квартире не приложен документ с планом платежей. Среди своих преимуществ Korter называет «гибкие условия покупки» и варианты ипотеки через банк-партнёр и показывает калькулятор с названием банка в заголовке и ставками от 7,4 процента номинальных и 8,3 процента эффективных, которые Korter описывает как ориентировочные и привязанные к Term SOFR.

Этот калькулятор — иллюстрация Korter от 13 ноября 2026 г., а не условие BLOX. Сайт застройщика не называет ни одного банка, и в рамках этого обзора не найдена страница банка, подтверждающая партнёрство с застройщиком, поэтому путь через ипотеку следует подтвердить в письменном виде, вместе с тем, что должен предоставить нерезидент. Отделка также остаётся открытым вопросом: застройщик её не указывает, а Korter использует «white frame» в описании и «green frame» в атрибутах, не определяя ни тот, ни другой термин.

Расположение проекта BLOX Ortachala Tbilisi: улица Давиташвили, Ортачала и район Крцаниси

Застройщик указывает адрес как Sh. Davitashvili N21 и своими словами описывает Ортачалу как исторический район Тбилиси. На контактном блоке застройщика по тому же адресу указан офис продаж. Korter пишет Shalva Davitashvili Street 21, относит проект к району Крцаниси и помещает его на берегу Куры. Два обозначения друг другу не противоречат: в статье английской Википедии о районе Крцаниси Ортачала названа среди кварталов района.

В списке глав районов мэрии Тбилиси названы десять районов, среди них Крцаниси. На странице о географии и природе сказано, что город лежит на реке Мтквари (Кура) на высоте от 380 до 600 метров над уровнем моря, а русло реки находится на высоте 425 м у Дигоми и 370 м у Ортачалы — это более низкое из двух названных мест. Для покупателя местоположение определяют адрес улицы и выписка из реестра, а обозначение района — лишь способ поиска.

На странице Korter стоит отметка на карте с широтой 41,67339 и долготой 44.83605. Вторая пара координат в тех же данных страницы, 41,67293 и 44,83524, лежит примерно в 85 м, и страница не говорит, что она обозначает. Приведённые ниже расстояния рассчитаны по первой паре и по координатам каждого места из Википедии. Это расстояния по прямой, а не пешие или автомобильные, и вторая пара даёт те же цифры с точностью до 0,1 км.

Korter добавляет собственные описания — это текст сайта объявлений, и для большинства пунктов расстояний в нём нет. Центральный автовокзал Ортачала находится примерно в 270 м от комплекса, до аэропорта около 20 минут на автомобиле, а до станции метро «Исани» 25–30 минут на автобусе. Автобусные маршруты 101, 102, 343, 344, 345 и 346 проходят поблизости каждые 15–20 минут. Цифра для метро — это время в автобусе, а цифра в таблице — расстояние по прямой, поэтому они измеряют разные вещи и не противоречат друг другу.

Собственный список удобств застройщика даёт представление скорее о дворе, чем о районе: коммерческий хаб, зелёные зоны, падел-корты, футбольный стадион, парковка, детская площадка и система охраны 24/7. В списке Korter дополнительно названы уличные тренажёры, теннисный корт и видеонаблюдение с контролируемым доступом. Какие из этих объектов строятся в первой очереди, а какие относятся ко второму блоку, — вопрос к плану участка и разрешению на строительство.

Покупка в Грузии: реестр, договор, налоги, проживание и финансирование

Грузинское законодательство позволяет иностранцу владеть квартирой на тех же условиях, что и гражданину. Ограничена категория сельскохозяйственных земель, которые статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли резервирует для государства, муниципалитетов, граждан и некоторых грузинских юридических лиц; городской жилой блок под это ограничение не подпадает. Общие сведения есть в руководствах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Для квартиры в строящемся здании статья 183 Гражданского кодекса устанавливает два важных условия: сделка совершается в письменной форме, а право приобретателя вносится в Публичный реестр. Брошюра или страница квартиры такой письменной сделкой не является. За регистрацию реестр взимает GEL 150 при сроке четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке один рабочий день и GEL 350 в день подачи, что по указанному выше курсу составляет около USD 58, 104 и 135 (тарифы Национального агентства публичного реестра (NAPR)).

У покупателя, находящегося за границей, есть два обычных пути. Доверенность можно апостилировать, а таблица статуса Гаагской конференции показывает, что Конвенция об апостиле вступила в силу для Грузии 14 мая 2007 г. Либо реестр предлагает онлайн-регистрацию через смарт-контракт с заранее назначенной виртуальной встречей. Какой путь принимает застройщик, подтверждается до любого платежа.

Сначала налоги. Правила для физических лиц изменились 30 сентября 2026 г., когда Закон № 1874 внёс поправки в Налоговый кодекс. По статье 202(5) имущество физического лица, кроме земли, облагается налогом в размере от 0,8 до 1 процента его рыночной стоимости на конец года, а статья 206(1)(a) освобождает его от налога, если семейный доход в предыдущем году не превышал GEL 100 000. В обзоре EY Georgia по налогам и праву за июль–сентябрь 2026 г. прежний предел назван равным GEL 40 000.

Рабочий пример показывает масштаб. Для квартиры с рыночной стоимостью на конец года USD 140 000 диапазон от 0,8 до 1 процента составляет USD 1 120–1 400 в год, или около GEL 2 905–3 631 по курсу 2,5935, и ничего не причитается, если семейный доход составлял GEL 100 000 или меньше.

Статья 201(1)(c.a) охватывает недвижимость, «включая незавершённое строительство», находящуюся в собственности физического лица, поэтому то, считается ли уже покупатель объекта на этапе строительства (off-plan), зависит от договора и записи в реестре. Статья 205 устанавливает срок подачи декларации — 1 ноября и срок платежа — 15 ноября. На странице Службы доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge) есть калькулятор, а порядок подачи описан в материале о налоге на недвижимость в Грузии.

Аренда и перепродажа облагаются налогом отдельно. По статье 81 доход физического лица от аренды жилья, не заявляющего вычетов, облагается налогом по ставке 5 процентов, и так же облагается разница от реализации жилой квартиры; статья 82(1)(f.a) исключает эту разницу из дохода, если квартира находилась в собственности более двух лет. Статья 166 устанавливает НДС в размере 18 процентов, а в договоре указано, включён ли он в названную цену.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость, рыночная стоимость которой превышает эквивалент USD 150 000 в лари, определённый аккредитованным оценщиком, и тот же критерий закреплён в Законе о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства. Все 39 квартир в селекторе стоят USD 141 440 или меньше, то есть ниже этой черты, а критерий относится к оценочной стоимости, а не к цене по договору. Стоимость ровно USD 150 000 не превышает порог.

В прочитанных положениях говорится о «один объект недвижимого имущества», и ничего не сказано о суммировании нескольких объектов меньшей стоимости, поэтому это вопрос к Агентству, прежде чем на этом строить какой-либо план. Шаги подачи заявления описаны в руководстве о получении вида на жительство в Грузии.

Что касается финансирования, правила Национального банка ограничивают кредит 70 процентами стоимости недвижимости для кредитов в иностранной валюте и 90 процентами для кредитов в лари. В качестве иллюстрации: по квартире, которую банк оценивает в USD 90 000, кредит в иностранной валюте составит не более USD 63 000 (расчёт). Банки применяют сверх этого собственные проверки, а то, с чем сталкиваются нерезиденты, описано в руководстве по ипотеке в Грузии для иностранцев. Правила приведены в том виде, в каком они были опубликованы на даты прочтения, и не заменяют прочтения договора юристом.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

На страницах застройщика для каждой квартиры указаны площадь, цена и процент прогресса, и больше почти ничего. Для бронирования квартиры в комплексе требуется больше, и каждый пункт ниже — обычная просьба, с которой покупатель может обратиться до внесения депозита. Каждый пункт закрывает пробел, который оставляют таблицы выше.

1. Номер квартиры, этаж, планировка и общая площадь, с ценой в валюте договора и датой, на которую фиксируется любой пересчёт.
2. Основание, по которому начисляется цена за м², включая то, учитывается ли балкон в общей площади полностью.
3. Прайс-лист на конкретную квартиру, поскольку один и тот же номер квартиры может иметь разную цену за м² на другом этаже.
4. Дата передачи объекта, записанная в договоре, определение передачи объекта и последствия, если дата не будет соблюдена.
5. Юридическое наименование, регистрационный код и адрес компании, которая подпишет договор, и её связь с собственником участка.
6. Разрешение на строительство, включая допустимое число блоков и этажей, чтобы текст застройщика о двух блоках и 26 и 35 этажей по Korter можно было сопоставить с документом.
7. Входит ли второй жилой блок в тот же договор, ту же очередь или в более позднюю продажу.
8. Выписка из Публичного реестра на участок и кадастровый номер помещения, сверенные с номером, который указывает Korter.
9. График платежей с первоначальным взносом, каждым платежом рассрочки и его датой, любой комиссией или надбавкой и эффективной стоимостью условий рассрочки.
10. Как хранятся платежи: эскроу или платёжный счёт, либо прямой платёж застройщику, и какая квитанция выдаётся за каждый платёж.
11. Что означает «white frame» или «green frame» в этом проекте: стены, окна, стяжка, точки подключения коммуникаций и остекление балкона, и что владелец доделывает сам.
12. Какой банк или банки, если таковые есть, финансируют покупки здесь и что каждый требует от нерезидента.
13. Продаётся ли парковочное место вместе с квартирой или отдельно, и как устроены сервисные сборы за двор, охрану и общие зоны.
14. Какие объекты (падел-корты, футбольное поле, детские зоны, коммерческий хаб) строятся в первой очереди и когда.
15. Продаются ли коммерческие помещения из записи блока A и на каких условиях.
16. Как регистрируется право собственности после передачи объекта и как расходы на регистрацию распределяются между покупателем и застройщиком.

Ответы должны содержаться в договоре или в подписанном приложении к нему, потому что веб-страница может измениться без уведомления. Условия возврата любого депозита читаются в форме бронирования до её подписания.

BLOX Ortachala Tbilisi среди других проектов BLOX и ближайших объектов в Тбилиси

В списке проектов застройщика показано одиннадцать жилых карточек. Две пары карточек носят одинаковое название, но это разные здания: BLOX Didi Digomi на улице Demetre Tavdadebuli и на улице 6 Teimuraz I, а также BLOX Beliashvili на улицах Beliashvili 84 и 68a. У каждого есть собственная страница на этом сайте, а процент в карточке — это индикатор прогресса застройщика, где 100% означает завершённое здание.

Другие объекты в той же части Тбилиси полезны для контекста и поставлены на ту же основу: каждая приведённая ниже цифра — это цифра, указанная её застройщиком или сайтом объявлений на дату в ячейке, и ни одна из них не является предложением BLOX. В Ортачале есть два построенных здания Monolith и более новый проект NEXT на реке, а проект Horizon от Archi стоит на улице Vakhtang Gorgasali. Другие варианты — в разделах объекты в Тбилиси, с контекстом по стране в разделе объекты недвижимости в Грузии и данными о ценах в материале цены на недвижимость в Тбилиси.

BLOX (застройщик)

На странице «О компании» застройщика сказано, что BLOX работает на рынке девелопмента недвижимости в Грузии с 2016 г., а на странице застройщика Korter компания также датируется 2016 г. Общее число сданных зданий или квартир на странице не указано.

В списке проектов на blox.ge показано одиннадцать жилых карточек, четыре из них ниже 100% (Kheivani, Ortachala, Sarajishvili и Didi Digomi на улице Demetre Tavdadebuli), а в списке офисных и коммерческих объектов — восемь записей. Главный офис находится по адресу 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, указаны четыре офиса продаж, один из них — по адресу Sh. Davitashvili St. N21, то есть по адресу этого проекта.

Архитектурное бюро MUA перечисляет отельно-жилой проект в Авлабари, год проекта 2022, статус «построен», заказчик указан как Blox. Юридическое лицо компании, регистрационный код и акционеры на blox.ge не указаны. Именно поэтому юридическое лицо, заключающее договор, — первое, что нужно запросить в письменном виде, как обычный шаг перед любым бронированием.

Часто задаваемые вопросы

Где находится BLOX Ortachala Tbilisi и в каком районе?

BLOX Ortachala Tbilisi расположен по адресу Sh. Davitashvili Street, 21, в Ортачале — квартале, который Википедия относит к району Крцаниси. Застройщик указывает адрес как Sh. Davitashvili N21 и называет Ортачалу историческим районом Тбилиси, а Korter относит проект к району Крцаниси на набережной Куры. Обозначения не противоречат друг другу, потому что Ортачала — это квартал, а Крцаниси — район. Точное местоположение определяет выписка из реестра на участок.

Сколько квартир в комплексе и сколько из них не отмечено как проданные?

13 ноября 2026 г. в данных блока застройщика значилось 191 жилая квартира на этажах со 2-го по 26-й, из них 39 не были отмечены как проданные, а 152 были отмечены как проданные. Korter в данных от 5 ноября 2026 г. насчитал 38 квартир в продаже в блоке A. Восьмидневный разрыв между датами и различная группировка квартир могут объяснять часть расхождения, и ни одна из цифр здесь не выбирается. В тексте страницы застройщик число квартир не указывает.

Сколько стоит квартира в BLOX Ortachala Tbilisi?

На страницах квартир застройщика 13 ноября 2026 г. цены составляли от USD 82 720 за квартиру с одной спальней площадью 51,7 м² до USD 141 440 за квартиру с двумя спальнями площадью 88,4 м², то есть от USD 1 550 до 1 650 за м². Суммы в лари составляют от GEL 214 518 до GEL 366 796. Это цены 39 квартир, не отмеченных как проданные, и у каждой квартиры своя цена, поэтому значение имеет письменное предложение на конкретную квартиру.

Когда передача объекта?

В тексте страницы на blox.ge год передачи объекта не указан. В данных за страницами квартир указана дата окончания проекта 30 сентября 2028 г., а Korter указывает завершение в 3-м квартале 2028 г. для блока A, при этом блок B планируется. Эти два источника совпадают по кварталу. Дата, обязательная для продавца, — это дата в договоре купли-продажи вместе с определением передачи объекта в договоре, поэтому оба пункта входят в список того, что нужно запросить в письменном виде.

Что означает 41 процент в карточке проекта?

Застройщик не определяет это словами. Те же 41% указаны в данных каждой квартиры рядом с датой начала 1 августа 2025 г. и датой окончания 30 сентября 2028 г., а список застройщика относит проекты со 100% к разделу «Завершённые». Около 40,6 процента времени между двумя датами прошло к 13 ноября 2026 г. (расчёт), поэтому эта цифра понимается как индикатор прогресса, а не как измеренная доля строительства.

Какая отделка у квартир?

Застройщик отделку не указывает. В описании Korter сказано, что квартиры передаются в состоянии white frame, а в полях атрибутов и вариантов отделки Korter указан green frame; в прочитанном тексте Korter ни тот, ни другой термин не определяет. На страницах квартир показаны меблированные 3D-иллюстрации — это иллюстрации, а не спецификация. Вопрос снимает письменный перечень того, что входит в каждую стену, окно, пол и точку подключения коммуникаций.

Есть ли для BLOX Ortachala Tbilisi рассрочка или ипотека?

Застройщик не указывает ни план рассрочки, ни долю первоначального взноса, ни число месяцев, ни банк-партнёр ни на странице проекта, ни в записях о квартирах. Korter показывает ипотечный калькулятор с названием банка в заголовке и ставками от 7,4 процента номинальных как иллюстрацию на 13 ноября 2026 г. По правилам Национального банка кредит в иностранной валюте ограничен 70 процентами стоимости недвижимости, а кредит в лари — 90 процентами.

Может ли иностранец купить здесь квартиру?

Да, в принципе. Грузинское законодательство ограничивает сельскохозяйственные земли, но не квартиры в городском жилом блоке, поэтому иностранец может купить квартиру на тех же условиях, что и гражданин. Покупка оформляется письменно, а право покупателя вносится в Публичный реестр по статье 183 Гражданского кодекса. Сбор реестра составляет GEL 150, 270 или 350 в зависимости от срока, а покупатель, находящийся за границей, может подписать договор через доверенность с апостилем или через онлайн-сервис реестра.

Даёт ли квартира право на вид на жительство через недвижимость?

Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для недвижимости, оценочная рыночная стоимость которой превышает эквивалент USD 150 000 в лари, определённый аккредитованным оценщиком. Все 39 квартир, не отмеченных как проданные, стоят USD 141 440 или меньше, то есть ниже этой черты, а критерий относится к оценочной стоимости, а не к цене. Можно ли суммировать несколько объектов, в прочитанных положениях не сказано, поэтому это вопрос к Агентству.

Сколько налога на имущество применялось бы к квартире в BLOX Ortachala Tbilisi?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если семейный доход в предыдущем году не превышал GEL 100 000. Свыше этого Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец года. Для квартиры стоимостью USD 140 000 это USD 1 120–1 400 в год (расчёт), а декларация подаётся до 1 ноября, платёж вносится до 15 ноября.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• BLOX: страница проекта Ortachala
• BLOX: пример страницы квартиры (квартира 201)
• BLOX: список жилых проектов
• BLOX: список офисных и коммерческих объектов
• BLOX: страница «О компании»
• BLOX: открытые данные блока, блок 34
• BLOX: открытая запись о квартире, квартира 201
• Korter: Blox Ortachala in Tbilisi, цены на 5 ноября 2026 г.
• Korter: страница застройщика Blox
• MUA: отельно-жилой проект в Авлабари
• Мэрия Тбилиси: география и природа
• Мэрия Тбилиси: главы районов
• Википедия: район Крцаниси
• Википедия: Исани (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: площадь Свободы, Тбилиси
• Википедия: Нарикала
• Википедия: собор Святой Троицы в Тбилиси
• Википедия: Международный аэропорт Тбилиси
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5935 с 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли, matsne.gov.ge
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): страница о налоге на имущество
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.