X2 Mtskhetaze Tbilisi: обзор готового дома в Ваке (2026)

X2 Mtskhetaze Tbilisi — это построенный многоквартирный дом по адресу улица Мцхета, 35/37, в районе Ваке в Тбилиси, который застройщик x2 указывает на своём сайте как завершённый в 2020 году.

Этот информационный обзор X2 Mtskhetaze Tbilisi опирается на страницу застройщика, страницу объявления на Korter и одну более старую страницу Geoln в том виде, в каком они были на 13 ноября 2026 г. Застройщик не печатает ни цену, ни остатки квартир, поэтому в обзоре источники сопоставлены рядом, добавлены подтверждённые источниками сведения о районе, а также объяснено, что меняется для покупателя квартиры в уже построенном грузинском доме.

X2 Mtskhetaze Tbilisi: что представляет собой дом

На своей странице проекта застройщик называет дом «X2 Mtskhetaze», указывает адрес Mtskheta St 35/37 (по-грузински: მცხეთის ქ. 35/37) и показывает его как завершённый проект с датой завершения 2020, 13 этажами, 54 квартирами и 24 парковочными местами. Условия оплаты напечатаны как «N/A» (проверено 13 ноября 2026 г.). На странице проектов того же сайта дом числится среди завершённых и описан как жилой комплекс комфорт-класса.

Улица — это улица Мцхета в Тбилиси. Название проекта не следует понимать как указание на место в городе Мцхета. Страница застройщика не называет район, а её блок с картой содержит пустые координаты, тогда как Korter и Geoln оба относят дом к Ваке, а поиск точки в OpenStreetMap вернул здание с тегом «apartments» под номером 35 на улице Мцхета, район Ваке, почтовый индекс 7002 (Nominatim, 13 ноября 2026 г.).

Три источника расходятся по нескольким базовым пунктам, и следующая таблица оставляет каждую цифру рядом с её источником, а не выбирает одну из них. Колонка Geoln — это страница, опубликованная 09.01.2020, продающий текст которой не обновлялся.

Описательные абзацы на Korter и Geoln (обстановка в Ваке, расстояние до парка Мзиури, транспорт и материалы фасада) почти слово в слово совпадают, так что это один текст, опубликованный дважды, а не два независимых подтверждения. Фасад описан там как отделанный натуральным гранитом и травертином, и это сведение о материале, а не результат измерения.

Статус X2 Mtskhetaze Tbilisi сегодня и ориентиры по цене

Дом построен, и застройщик не публикует по нему остатков. На 13 ноября 2026 г. страница проекта не печатала ни цены, ни числа свободных квартир, а в поле условий оплаты стояло «N/A». Её селектор этажей, который загружает по одной карте-изображению на этаж, предлагает этажи с 1 по 12 и вернул контуры планировок на восьми из них. Этажи 1, 3, 4 и 5 не вернули ничего.

Это 14 контуров для дома, которому та же страница приписывает 54 квартиры, а номера квартир, которые несут контуры, идут от 1 до 234, поэтому они не укладываются в нумерацию на 54 квартиры.

Каждый контур несёт в коде страницы флаг «sold = false», но страница не печатает никакого утверждения об остатках, поэтому в этом обзоре флаг не читается как наличие квартир. На страницах планировок есть списки комнат для планировок 99,6, 69,8 и 67,5 м², а у контура 126 м² списка комнат нет.

Korter сообщает, что у застройщика для этого дома «currently no apartments» (сейчас квартир нет), а на его странице показаны объявления об аренде по этому адресу (18 объявлений, 9 квартир), но нет списка квартир на продажу. В этом обзоре арендные ставки не используются.

Веб-поиск, ограниченный Korter, MyHome.ge, Realting.com и SS.ge, 13 ноября 2026 г. не нашёл ни одного объявления о продаже явно по адресу Mtskheta St 35/37; обычный запрос к MyHome.ge вернул ошибку доступа (HTTP 403), поэтому его страницы поиска напрямую не читались. Квартира всё же может предлагаться частным образом или через брокера.

Цифры Geoln внутренне согласованы: 71 500 USD, делённые на 1 100 USD за м², дают 65 м² — те же «от 65 м²», которые Geoln печатает в заголовке. Они не согласуются с планами x2.ge, где наименьшая площадь составляет 67,5 м², а страница до сих пор пишет «Sales started» (продажи начаты) о достроенном доме. Они показаны только как датированный ориентир и не являются текущей ценой.

Район и транспортная доступность: Ваке и улица Мцхета

Ваке — административный район (раиони) Тбилиси, согласно Википедии. Korter и Geoln помещают дом рядом с улицей Ираклия Абашидзе, примерно в 500 м от парка Мзиури. Три набора координат — Geoln (41,70610; 44,77002), Korter (41,70613; 44,77009) и здание OpenStreetMap под номером 35 (41,70610; 44,77009) — лежат в пределах примерно 10 м друг от друга, и приведённые ниже расстояния по прямой считаются от точки OpenStreetMap.

Korter и Geoln называют поблизости супермаркет Nikora, торговый центр Grato Passage, гипермаркет Goodwill, музей Spumatro, Американский медицинский центр Тбилиси (Tbilisi American Medical Center) и медицинский центр Lotus, а также Государственный университет Ильи, Университет Грузии имени Давида Агмашенебели и Тбилисский государственный университет имени Иване Джавахишвили. Это слова сайтов с объявлениями, и они не проверялись по одному.

Это расстояния по прямой, а не пешие или автомобильные, и точки по Википедии округлены. Википедия сообщает, что станция «Руставели» находится в северном конце проспекта Руставели на линии Ахметели — Варкетили и открыта в 1966 году, а парк Ваке открыт в 1946 году в западном конце проспекта Чавчавадзе.

Для общественного транспорта оба сайта с объявлениями называют автобус №66 на улице Абашидзе и автобусы №№ 9, 21, 34, 51, 59, 61, 66, 87, 88 и 140 на проспекте Чавчавадзе. Маршруты меняются, поэтому ориентиром служит актуальная карта городского транспортного оператора. Время в пути на метро до двух других станций, которое указывает Geoln, не содержит вида транспорта и опущено. О рынке в целом см. руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси и страницу города Тбилиси.

Покупка квартиры в построенном доме в Грузии

Квартира в готовом доме подчиняется той же правовой схеме, что и любая другая покупка в Грузии, с меньшим числом открытых вопросов о строительстве и большим — о продавце. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 312 предполагает, что реестр достоверен, пока не доказано обратное, поэтому актуальная выписка — первый документ, который нужно прочитать. Общие руководства: могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

К этому дому применимы три проверки. Во-первых, Korter печатает один кадастровый номер на весь комплекс (01.14.11.031.033, по реестру не проверен); код в выписке продавца должен быть кодом той квартиры, которая продаётся. Во-вторых, продавец в выписке должен быть тем лицом или компанией, которые подписывают договор, а любая общая собственность или зарегистрированная ипотека должна быть погашена при передаче или до неё. В-третьих, поскольку застройщик не показывает остатков, продавец — это собственник или представитель собственника, и договор заключается с этой стороной.

Покупатель, находящийся за границей, может подписать сделку через доверенность, легализованную для Грузии; таблица статусов Гаагской конференции показывает, что Конвенция об апостиле действует в отношении Грузии с 14 мая 2007 г. Какой путь примут продавец и любой банк — вопрос, который нужно урегулировать письменно до перевода денег.

Налог на имущество изменился законом № 1874 от 30 сентября 2026 г., внесённым в текст Налогового кодекса на matsne.gov.ge. По статье 206(1)(a) облагаемое налогом имущество физического лица, кроме земли, освобождается, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL; сверх этого статья 202(5) устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года.

Обзор EY Georgia за июль — сентябрь 2026 года сообщает о том же изменении и называет прежний порог в 40 000 GEL. Статья 82(1)(f.a) освобождает от налога прибыль продавца от жилой квартиры, которой он владел более двух лет. См. также налог на недвижимость в Грузии.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право собственности на имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определённой аккредитованным оценщиком. Заявленная цена — это не такая оценочная стоимость, а единственная цена, замеченная по этому дому, устаревший минимум Geoln в 71 500 USD, ниже этой суммы. Порядок подачи заявления описан в материале как получить вид на жительство в Грузии.

Что касается кредитования, Национальный банк Грузии (NBG) устанавливает предельное отношение кредита к стоимости залога (LTV) 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а также предельное отношение платежа к доходу, зависящее от дохода. Условия для нерезидентов определяет каждый банк отдельно; см. ипотека в Грузии для иностранцев.

О застройщике: x2

На странице «О нас» сказано, что x2 основана в 2014 году. Грузинская версия страницы «О нас» называет 5 завершённых, 6 текущих и 5 планируемых проектов, тогда как страница проектов перечисляет 4 текущих и 6 завершённых; это датированные расхождения, и здесь они не сводятся. Страница контактов указывает в качестве адреса компании Zhiuli Shartava St 29, Тбилиси.

Статья Entrepreneur Georgia от 23 октября 2019 г. назвала среди проектов x2 того времени проекты в Ваке на улицах Мцхета и Кипшидзе (статья, на грузинском языке). Сайт не называет ни зарегистрированного юридического лица, ни идентификационного кода договаривающейся стороны, и партнёрства с банком на собственном сайте какого-либо банка найдено не было. Покупатель квартиры на вторичном рынке заключает договор с продавцом, поэтому данные застройщика важны главным образом для документов на дом и любого вопроса о гарантии.

Что запросить в письменном виде и проверить перед покупкой

Список превращает каждый открытый вопрос в документ или ответ, которые можно запросить до оплаты. Это обычный набор проверок для квартиры в построенном доме, и он ничего не подразумевает ни о доме, ни о его владельцах.

1. Номер квартиры, корпус или подъезд (двойной номер дома 35/37 может означать два подъезда; ни один источник этого не говорит), этаж и площадь, а также кадастровый код квартиры.
2. Актуальная выписка из Публичного реестра с указанием зарегистрированного собственника или собственников, любых долей и любой ипотеки, ареста или иного обременения.
3. Личность продавца и его право продавать: удостоверение личности и ответ о наличии брачного договора для физического лица либо регистрационные данные и подписант для компании.
4. Когда и как продавец приобрёл квартиру, поскольку правило о двухлетнем сроке владения по статье 82 Налогового кодекса зависит от этой даты.
5. Отделка, которая есть у квартиры сейчас, и отделка, в которой она была передана; источники говорят white frame, а в поле состояния Geoln указано «Black walls».
6. Число этажей и нумерация помещений в доме, поскольку источники печатают 12 и 13 этажей, а номера планировок в селекторе не подходят к дому на 54 квартиры.
7. Порядок управления домом или оплаты сервисных сборов, ежемесячная сумма и любая задолженность по квартире, а также кто управляет коммерческим фронтом первого этажа, показанным на визуализации.
8. Как будет произведена оплата: банковский перевод зарегистрированному собственнику, письменная расписка и когда средства освобождаются относительно регистрации.
9. Если планируется кредит — письменная оценка и условия кредитора; если планируется вид на жительство — оценка сертифицированного оценщика.

Часто задаваемые вопросы

Построен ли X2 Mtskhetaze Tbilisi?

Да, насколько об этом говорят источники. Застройщик числит его завершённым с датой 2020, Korter числит его сданным с Q4 2019 в данных страницы, а Geoln называет декабрь 2019. Обзор показывает годы так, как их печатает каждый источник, и не выбирает между ними (все прочитаны 13 ноября 2026 г.).

Где именно находится X2 Mtskhetaze Tbilisi?

На улице Мцхета, 35/37, в районе Ваке в Тбилиси, согласно Korter, Geoln и зданию OpenStreetMap под номером 35. Страница застройщика печатает улицу и номер, но не район. Это улица в столице, а не город Мцхета.

Можно ли купить квартиру в X2 Mtskhetaze Tbilisi у застройщика?

Страница застройщика не печатает ни цены, ни остатков, а в условиях оплаты стоит «N/A», и Korter сообщает, что у застройщика квартир в наличии нет. Любая квартира на рынке была бы вторичной продажей от собственника, и объявления о продаже по этому адресу 13 ноября 2026 г. найдено не было.

Сколько квартир в X2 Mtskhetaze Tbilisi?

Застройщик печатает 54 квартиры и 24 парковочных места. Korter и Geoln общее число не печатают. Селектор этажей застройщика вернул 14 контуров планировок с номерами до 234, которые не укладываются в 54 квартиры, поэтому цифру 54 следует подтвердить по реестру или у управляющей организации дома.

Сколько стоили квартиры при продаже?

Цифры печатает только старая страница Geoln: от 1 100 USD за м² и от 71 500 USD, в рекламном блоке о доме, который тогда описывался как достроенный. Она недатированная, из одного источника и устаревшая, и не является ни текущей ценой, ни ценой вторичной продажи.

Даёт ли квартира здесь вид на жительство?

Критерий — оценочная рыночная стоимость имущества. Для краткосрочного вида на жительство Агентство развития государственных услуг описывает право собственности на имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определённой аккредитованным оценщиком. Сам дом этот критерий не меняет.

Другие проекты x2 и ближайшие объекты Тбилиси

x2.ge перечисляет четыре текущих и шесть завершённых проектов. Строки о завершённых проектах ниже показывают, что x2.ge печатает по каждому на 13 ноября 2026 г., а строки по Ваке — это обзоры проектов других застройщиков, прочитанные здесь только ради района и статуса.

Все опубликованные здесь грузинские проекты собраны на странице Грузии. Строки выше не ранжированы.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• x2: страница проекта X2 Mtskhetaze и селектор этажей (x2.ge, 13 ноября 2026 г.)
• x2: страница проектов (13 ноября 2026 г.)
• x2: страница «О нас» (13 ноября 2026 г.)
• x2: страница контактов (13 ноября 2026 г.)
• Korter: Mtskheta St, 35/37 в Тбилиси (13 ноября 2026 г.)
• Korter: страница застройщика X2 Development (13 ноября 2026 г.)
• Geoln: Mtsketa st 35/37 (страница опубликована 09.01.2020, прочитана 13 ноября 2026 г.)
• Geoln: страница застройщика X2 Development (13 ноября 2026 г.)
• OpenStreetMap: здание, way 1080622552, Mtskheta St 35, Ваке (запрос Nominatim, 13 ноября 2026 г.)
• Entrepreneur Georgia: X2 Development, 23 октября 2019 г. (на грузинском)
• Википедия: Vake District
• Википедия: Vake Park (координаты)
• Википедия: Tbilisi State University (координаты)
• Википедия: Rustaveli (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Freedom Square, Tbilisi (координаты)
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183 и 312 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, статьи 82, 202 и 206 (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль — сентябрь 2026 года
• NAPR: сборы за регистрацию недвижимости
• NAPR: сборы за информационные услуги
• Гаагская конференция: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.