NEXT Coral Dubai Islands: راهنمای آپارتمان پیش‌فروش (۲۰۲۶)

پروژهٔ NEXT Coral Dubai Islands ساختمانی مسکونی ده‌طبقه با ۸۰ آپارتمان است که سازندهٔ NEXT آن را به‌صورت پیش‌فروش (off-plan) در جزایر دبی (Dubai Islands) عرضه می‌کند؛ تحویل در صفحهٔ پروژهٔ سازنده دسامبر ۲۰۲۷ نشان داده شده و قیمت یک آپارتمان یک‌خوابهٔ ۸۰ متر مربعی از USD ۵۷۳٬۴۴۹ آغاز می‌شود.

این راهنما آن صفحه را همان‌طور می‌خواند که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد و ارقام آن را در کنار قواعدی می‌گذارد که بر فروش پیش‌فروشی در دبی حاکم است: ثبت موقت املاک (Interim Property Register)، حساب امانی (escrow) پروژه و جدول هزینه‌های اداره زمین دبی (DLD). هرجا صفحه چیزی منتشر نکرده باشد، راهنما همین را در یک جملهٔ خنثی می‌گوید و راه رسمی بررسی آن را نام می‌برد.

نگاه کلی به پروژهٔ NEXT Coral Dubai Islands

NEXT، سازنده‌ای که وب‌سایتش دفترهایی در باتومی، تفلیس، دبی و ورشو را فهرست کرده است، پروژهٔ NEXT Coral را مجتمعی مسکونی در کنار دریا در Dubai Islands معرفی می‌کند. این پروژه تنها پروژه در امارات متحده عربی در فهرست پروژه‌های سازنده است و صفحهٔ دربارهٔ ما آغاز ساخت‌وساز را در ردیف سال ۲۰۲۲ ثبت کرده است، آن هم در همان جمله‌ای که از NEXT Gardens در گرجستان نام می‌برد.

بخش مشخصات ساختمان در صفحهٔ پروژه ۸۰ آپارتمان، ۱۰ طبقه، ۴ آسانسور، ۸۷ جای پارک و زمینی به مساحت ۳٬۰۶۰ متر مربع را چاپ کرده است. در این راهنما محاسبه شده، و سازنده چاپ نکرده است، که سهم زمین برای هر آپارتمان ۳۸٫۲۵ متر مربع و تعداد جای پارک برای هر آپارتمان ۱٫۰۹ است. توزیع یکنواخت میان طبقه‌ها هشت آپارتمان در هر طبقه می‌شود، هرچند صفحه شمار آپارتمان‌های هر طبقه را نمی‌دهد.

عرضه به‌صورت پیش‌فروش است. صفحه تحویل را دسامبر ۲۰۲۷ و طرح پرداخت را به این صورت اعلام می‌کند: ۱۰٪ پرداخت اول، ۳۰٪ در قالب اقساط و ۶۰٪ در دسامبر ۲۰۲۷. قیمت‌ها به دلار آمریکا و در کنار نشان «Renovation Included» (شامل بازسازی) چاپ شده‌اند. بخش ۲ شش قیمت چاپ‌شده را مرور می‌کند و بخش ۴ امکانات و چارچوب حقوقی را.

صفحهٔ پروژه شمارهٔ قطعه، نشانی خیابان، نشانگر نقشه، نام سازندهٔ اصلی طرح جامع، نام شخص حقوقی طرف قرارداد، شمارهٔ پروژه نزد RERA (نهاد ناظر بر بازار املاک دبی) یا اداره زمین دبی، بانک حساب امانی، فهرست قیمت تک‌تک واحدها یا جدول واحدهای موجود را منتشر نمی‌کند. این‌ها بخش‌های عادی یک پرونده پیش‌فروش در دبی هستند و بخش‌های ۴ تا ۶ توضیح می‌دهند خریدار هر یک را چگونه به دست می‌آورد.

صفحه همچنین بیانیه‌هایی دربارهٔ درآمد و اقامت دارد؛ شرایط آن‌ها باید در اسناد فروش آمده باشد و این راهنما به‌جای آن‌ها قواعد رسمی را می‌آورد.

انواع واحد، متراژ، قیمت‌ها و طرح پرداخت

صفحهٔ پروژه قیمت چهار نوع واحد را چاپ کرده است، هم در نوار بالای صفحه و هم در دو بلوک چیدمان. بلوک‌های یک‌خوابه و دوخوابه هر کدام یک متراژ و قیمت آغازین و یک متراژ و قیمت بالاتر می‌دهند؛ نوار بالای صفحه یک‌خوابه به‌همراه اتاق مطالعه و یک سه‌خوابه را هم اضافه می‌کند. جدول همهٔ ارقام چاپ‌شده را فهرست می‌کند و آن‌ها را با نرخ ثابت رسمی ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار آمریکا به درهم برمی‌گرداند.

صفحه نشان «Renovation Included» را در کنار قیمت‌ها دارد. متن توضیحی آن می‌گوید آپارتمان‌ها از مصالح، مبلمان و لوازم با کیفیت منطبق بر استانداردهای بین‌المللی استفاده می‌کنند، اما نمی‌گوید مبلمان جزو قیمت هست یا نه؛ این موضوع در پیوست مشخصات فنی قرارداد فروش روشن می‌شود. برای هر آپارتمان فضاهای نشیمن جداگانه، آشپزخانهٔ کامل، تراس و پنجره‌های کف‌تاسقف توصیف شده است.

اعداد زیر از جفت‌های چاپ‌شدهٔ متراژ و قیمت محاسبه شده‌اند. قیمت و متراژ آغازین با هم چاپ شده‌اند، بنابراین قیمت هر متر مربع حاصل محاسبه‌ای ساده روی ارقامی است که سازنده کنار هم منتشر کرده است و نرخی نیست که سازنده اعلام کرده باشد.

پنج ردیف از شش ردیف میان USD ۷٬۰۳۶ و USD ۷٬۳۱۳ به‌ازای هر متر مربع قرار دارند، یعنی از کمترین تا بیشترین فقط ۳٫۹٪ فاصله. بزرگ‌ترین واحد دوخوابه با USD ۷٬۸۶۵ به‌ازای هر متر مربع، ۹٫۷٪ بالاتر از کوچک‌ترین واحد یک‌خوابه است و تنها ردیفی است که از بقیه فاصلهٔ زیادی می‌گیرد. صفحه دلیلی برای آن نمی‌دهد؛ ممکن است واحد بزرگ‌تر در طبقهٔ بالاتری باشد یا تراس بزرگ‌تری داشته باشد، اما بلوک‌های چیدمان چیزی دربارهٔ آن نمی‌گویند.

تعداد خواب، واحدها را بر اساس متراژ رتبه‌بندی نمی‌کند. بزرگ‌ترین یک‌خوابهٔ چاپ‌شده (۱۶۷ متر مربع) از ۱+۱ به‌همراه اتاق مطالعه (۱۳۰ متر مربع) و از کوچک‌ترین دوخوابه (۱۳۸ متر مربع) بزرگ‌تر است و با USD ۱٬۱۷۴٬۹۳۹ از هر دو گران‌تر تمام می‌شود. کوچک‌ترین دوخوابه ۱٫۷۰ برابر کوچک‌ترین یک‌خوابه قیمت دارد در برابر ۱٫۷۲۵ برابر مساحت، یعنی اتاق خواب اضافی تقریباً دقیقاً به نسبت فضای اضافی قیمت‌گذاری شده است.

خریداری که به‌جای عنوان واحد، بر اساس مساحت و قیمت هر متر مربع مقایسه کند، از این برداشت اشتباه که یک‌خوابهٔ بزرگ‌تر خریدی کوچک‌تر است در امان می‌ماند.

پس از تبدیل، هر قیمت چاپ‌شده بالاتر از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است؛ کوچک‌ترین آن، ۲٬۱۰۵٬۹۹۱، به این عدد نزدیک‌تر است. مبلغ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ با نرخ ثابت برابر USD ۵۴۴٬۵۸۸ است. قاعدهٔ اقامتی که از این رقم استفاده می‌کند در بخش ۶ شرح داده شده و به ارزشی اعمال می‌شود که اداره زمین دبی تعیین می‌کند، نه به قیمت آگهی.

طرح پرداخت به درهم

صفحه همچنین بنری دارد که در پروژه‌های این سازنده مشترک است و می‌گوید بسته به پروژه و تاریخ تحویل، طرح اقساط بدون سود (۰٪) از ۱۲ تا ۴۵ ماه در دسترس است. نمی‌گوید این بنر دربارهٔ بلوک اقساط ۳۰٪ این پروژه هم صدق می‌کند یا نه، پس طول مدت و شرایط سود این بلوک موضوعی برای قرارداد فروش است.

فاصلهٔ ۸ نوامبر ۲۰۲۶ تا دسامبر ۲۰۲۷ برابر ۱۳ ماه است. فقط به‌عنوان نمونه، و نه برنامهٔ سازنده، اگر ۳۰٪ قیمت کوچک‌ترین واحد در ۱۳ مبلغ ماهانهٔ مساوی پرداخت شود، ماهانه USD ۱۳٬۲۳۳ یا AED ۴۸٬۶۰۰ خواهد بود. بزرگ‌ترین مبلغ یکجا همان ۶۰٪ هنگام تحویل است، یعنی AED ۱٬۲۶۳٬۵۹۵ برای کوچک‌ترین آپارتمان. صفحه هیچ ترتیب وام یا تأمین مالی برای این مانده منتشر نمی‌کند، پس خریدار باید خودش برای نحوهٔ پرداخت آن برنامه‌ریزی کند.

موقعیت NEXT Coral Dubai Islands: جزایر و محل ساختمان

Dubai Islands نامی است که Nakheel، سازندهٔ اصلی طرح جامع، به گروهی از پنج جزیره در امتداد خط ساحلی شمالی دبی داده است که پیش‌تر Deira Islands نامیده می‌شد. اطلاعیهٔ ۲۲ اوت ۲۰۲۲ شرکت Nakheel مساحت کل را ۱۷ کیلومتر مربع اعلام می‌کند، طرح را هم‌راستا با طرح جامع شهری دبی ۲۰۴۰ توصیف می‌کند و می‌گوید جزایر با پل‌های جاده‌ای و حمل‌ونقل آبی در دسترس‌اند و فاصلهٔ کوتاهی با فرودگاه بین‌المللی دبی، خور دبی (Dubai Creek)، جمیرا و داون‌تاون دبی دارند.

این اطلاعیه هیچ فاصله‌ای را بر حسب کیلومتر یا دقیقه نمی‌دهد.

همین اطلاعیه بیش از ۸۰ تفرجگاه و هتل، بیش از ۲۰ کیلومتر ساحل شامل ساحلی دارای گواهی پرچم آبی، حدود دو کیلومتر مربع پارک و فضای باز، و زمین‌های گلف مشرف بر خلیج فارس را فهرست می‌کند. صفحهٔ پروژهٔ سازنده پنج جزیره، ۲۰ کیلومتر ساحل و ۸۰ تفرجگاه و هتل را تکرار می‌کند و بیش از ۲۰٬۰۰۰ خانه را هم اضافه می‌کند. اطلاعیهٔ Nakheel که برای این راهنما خوانده شد مجموع خانه‌ها را چاپ نکرده است، پس این رقم فقط به NEXT نسبت داده می‌شود.

فهرست اخبار Nakheel نشان می‌دهد ساخت‌وساز در جزایر تا پاییز ۲۰۲۶ ادامه داشته است. موارد مورخ ۱۷ سپتامبر تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ از یک قرارداد اصلی ساخت برای Bay Grove Residences با ۶۱۷ خانه، یک قرارداد کارهای دریایی برای ۳ کیلومتر خط ساحلی غربی و راه‌اندازی اجتماع دروازه‌دار Bay Estate نام می‌برند. این‌ها پروژه‌های Nakheel هستند، نه NEXT؛ آن‌ها همسایگی را یک کارگاه ساختمانی فعال نشان می‌دهند و تیترها تاریخ تکمیلی برایشان نمی‌دهند.

جای ساختمان در میان جزایر

صفحهٔ سازنده NEXT Coral را در Dubai Islands قرار می‌دهد و شمارهٔ قطعه، خیابان یا مختصات منتشر نمی‌کند؛ در کد صفحه هیچ نقشه‌ای وجود ندارد. دو ردیف نزدیکی آن چنین است: «50 meters»، «First line»، «to the yacht club» و «300 meters»، «Dubai Island Beach». صفحه نمی‌گوید این ۵۰ متر از کجا اندازه‌گیری شده، باشگاه قایق‌رانی (yacht club) از پیش ساخته شده است یا نه، و ساختمان در کدام یک از پنج جزیره قرار دارد.

این خلأها به دلیل الزامات ثبت در دبی اهمیت دارند. خدمت ثبت پروژه (Register Project) اداره زمین دبی (DLD) در میان مدارکی که سازنده تسلیم می‌کند، نامهٔ عدم‌اعتراض از سازندهٔ اصلی را فهرست کرده که نام پروژه، فروش پیش‌فروشی و بازاریابی را تأیید می‌کند، و نیز قرارداد توسعه را در صورتی که مالک زمین با سازنده تفاوت داشته باشد. زمین باید در منطقهٔ فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت باشد و سند مالکیت وجود داشته باشد؛ گواهی‌های فروش مقدماتی پذیرفته نمی‌شوند.

خریداری که شمارهٔ قطعه را داشته باشد، می‌تواند هر یک از این مدارک را با نام درخواست کند.

استعلام وضعیت پروژه (Project Status Enquiry) اداره زمین دبی را می‌توان با نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو کرد. قالب صفحه برای هر پروژهٔ ثبت‌شده شمارهٔ پروژه، سازنده، تعداد واحدهای ثبت‌شده، تاریخ آغاز و تکمیل، موقعیت ملک، شرکت مدیریت و بانک حساب امانی را نشان می‌دهد. تطبیق آن رکورد با عبارت «Dubai Islands» در صفحهٔ سازنده سریع‌ترین راه برای وصل کردن مواد فروش به یک قطعهٔ ثبت‌شده است.

صفحه زمان رفت‌وآمد را برای شش مکان می‌دهد، بی‌آنکه بگوید با خودرو است، در چه ساعتی، یا از در ساختمان اندازه‌گیری شده است. فرودگاه بین‌المللی دبی، داون‌تاون دبی و پالم جمیرا محله‌های جداگانهٔ شهرند، پس ارقام ۱۰، ۲۰ و ۳۰ دقیقه برآورد خود سازنده است. خریدار می‌تواند آن‌ها را با یک اپلیکیشن نقشه در ساعتی از روز که برای خانواده‌اش مهم است بیازماید.

نوع مالکیت و سند

صفحه نمی‌گوید زمین فری‌هولد است یا نه. پرسش‌های متداول اداره زمین دبی بیان می‌کند که بر پایهٔ قانون ثبت املاک، مالکیت خارجی‌ها در مناطق مالکیت کامل (فری‌هولد) آزاد است و شرایط ثبتی که پیش‌تر نقل شد، پروژه‌های پیش‌فروش را به زمین فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت گره می‌زند. پس پرسش از سازنده این است که کدام یک از این دو صادق است و کجا ثبت شده است. پاسخ در گواهی ثبت پروژه و پس از تکمیل در سند مالکیت (title deed) آمده است. راهنمای فری‌هولد و لیزهولد تفاوت این دو را توضیح می‌دهد.

هیچ چیز در صفحه از استفادهٔ اجاره‌ای، اجارهٔ کوتاه‌مدت یا ترتیب مدیریت به سبک هتل سخن نمی‌گوید. فهرست امکانات از سرویس اتاق (room service) و خدمات لباسشویی نام می‌برد و صفحه نمی‌گوید این‌ها برای مالکان، مهمانان یا هر دو عرضه می‌شود. بنابراین این راهنما برنامهٔ اجاره‌ای توصیف نمی‌کند و درآمدی را برآورد نمی‌کند.

امکانات، حمایت‌های قانونی پیش‌فروش و هزینه‌ها

آنچه صفحه در ساختمان فهرست کرده است

فهرست امکانات در صفحهٔ پروژه کوتاه است. جدول هر مورد را با عبارت خود صفحه می‌آورد، در کنار نکاتی که صفحه باز گذاشته است.

صفحه همچنین بیانیه‌هایی دربارهٔ مقاومت در برابر زلزله و صرفه‌جویی انرژی چاپ کرده است. این‌ها ادعاهای مهندسی خود سازنده‌اند و این راهنما آن‌ها را تکرار نمی‌کند؛ خریداری که به آن‌ها تکیه می‌کند، اسناد طراحی سازه‌ای و حرارتی را می‌خواهد.

استخر، آسانسور، سرمایش و پارکینگ مواردی هستند که معمولاً هزینهٔ بهره‌برداری دارند. بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۲۷ سال ۲۰۰۷ دبی دربارهٔ املاک مشترک، اجزای سازه‌ای، استخرها، محوطه‌های پارکینگ، آسانسورها و سامانه‌های سرمایش مشاعات (Common Areas) به شمار می‌روند، مگر آنکه نقشهٔ سایت خلاف آن را بگوید (ماده ۷). انجمن مالکان (Owners Association) آن‌ها را مدیریت می‌کند (ماده ۲۱) و هر مالک سهمی از شارژ سالانهٔ خدمات را به نسبت مساحت واحد خود می‌پردازد (ماده ۲۲)، همان‌طور که مجموعهٔ قوانین اداره زمین دبی آن را چاپ کرده است.

صفحهٔ پروژه برآوردی از شارژ خدمات منتشر نمی‌کند؛ خریدار بودجهٔ هر متر مربع و نام شرکت مدیریت را درخواست می‌کند.

دبی فروش پیش‌فروشی را چگونه تنظیم می‌کند

قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی ایجاب می‌کند که هر نقل‌وانتقال پیش‌فروشی در ثبت موقت املاک (Interim Property Register) درج شود و فروش یا نقل‌وانتقالی که در آن درج نشده باشد، باطل است (ماده ۳). سازنده نمی‌تواند پیش از آنکه زمین و مجوزهای نهادهای صالح را در اختیار داشته باشد، پیش‌فروش کند (ماده ۴) و قرارداد فروش خصوصی در پروژه‌ای که آن نهادها تأیید نکرده باشند، باطل و بلااثر است (ماده ۱۰).

وقتی گواهی تکمیل صادر شود، سازنده پروژه و واحدهای فروخته‌شده را به نام خریداران در ثبت املاک (Property Register) وارد می‌کند (ماده ۸).

قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب امانی است. سازنده‌ای که پیش‌فروش می‌کند باید از اداره زمین دبی بخواهد حسابی به نام پروژه نزد یک نمایندهٔ حساب امانی (escrow agent) تأییدشده توسط این اداره باز کند و پرداخت‌های خریداران در آن واریز می‌شود (مواد ۶ و ۷). پس از گواهی تکمیل، نمایندهٔ حساب امانی ۵٪ از کل ارزش حساب را تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران نگه می‌دارد (ماده ۱۴).

مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ شورای اجرایی اضافه می‌کند که دلالی که پروژه را بازاریابی می‌کند باید عواید فروش را بی‌آنکه نخست کمیسیون خود را کسر کند، به حساب امانی پروژه واریز کند (ماده ۱۲).

صفحات خدمات اداره زمین دبی سازوکار فعلی را شرح می‌دهند. پروژه از طریق پورتال Oqood (سامانهٔ ثبت املاک پیش‌فروش) در برابر تضمینی ۳۰٪ ثبت می‌شود که به‌صورت ساخت‌وساز تکمیل‌شده، ابزار صادرشده از بانک یا سپردهٔ نقدی ارائه می‌شود. برداشت از حساب امانی از همان پورتال درخواست می‌شود و به گزارش فنی جدیدی که اداره زمین دبی صادر کرده وابسته است. مجموعهٔ انگلیسی که این سه قانون در آن چاپ شده، مورخ ۲۰۱۴ است، پس خریدار پیش از تکیه بر هر ماده، متن جاری آن را بررسی می‌کند.

خریدار چگونه پروژه را راستی‌آزمایی می‌کند

قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ همچنین می‌گوید سازنده بدون مجوز کتبی اداره زمین دبی نمی‌تواند واحدهای پیش‌فروش را در رسانه‌های محلی یا بین‌المللی آگهی کند یا برای تبلیغ آن‌ها در نمایشگاه‌ها شرکت کند (ماده ۵). رکورد پروژه در اداره زمین دبی در وب‌سایت آن و، بنا بر صفحه، در اپلیکیشن Dubai REST در بخش وضعیت پروژه (Project Status) در دسترس است. فهرست زیر مدارک را به ترتیبی می‌آورد که خریدار معمولاً می‌تواند آن‌ها را به دست آورد.

1. از سازنده شمارهٔ پروژه نزد RERA و نام ثبتی شرکتی را بخواهید که قرارداد خرید و فروش (SPA) را امضا خواهد کرد.
2. شماره یا نام پروژه را در استعلام وضعیت پروژه اداره زمین دبی جست‌وجو کنید و سازنده، موقعیت، واحدهای ثبت‌شده و تاریخ تکمیلی را که در آنجا آمده با مواد فروش مقایسه کنید.
3. نام بانک و نام حساب امانی را بخواهید و تأیید کنید که پرداخت‌ها، از جمله پرداخت اول، به همان حساب انجام می‌شود؛ ماده ۷ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ واریز پرداخت‌های خریداران به حساب امانی پروژه را پیش‌بینی کرده است.
4. پس از امضا، گواهی ثبت موقت را بخواهید؛ قرارداد خرید و فروش باید ظرف ۹۰ روز از امضا در ثبت موقت ثبت شود، بنا بر صفحهٔ خدمت اداره زمین دبی.
5. شمارهٔ قطعه، نوع مالکیت قطعه و نامهٔ عدم‌اعتراض سازندهٔ اصلی برای فروش پیش‌فروشی را بخواهید.
6. بپرسید آیا سازنده در سامانهٔ Trakheesi اداره زمین دبی ثبت شده است، که شرایط ثبت پروژه به آن اشاره دارد، و آیا آگهی‌ها مجوز کتبی اداره را دارند (قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، ماده ۵).
7. در قرارداد مساحت خالص واحد، تاریخ تحویل و آنچه تحویل به شمار می‌آید، و تاریخ‌های پرداخت را بررسی کنید.
8. برآورد شارژ خدمات و نام مدیر انجمن مالکان را بخواهید.

هزینه‌های اداره زمین دبی بر قیمت‌های چاپ‌شده

کارمزد ثبت قرارداد فروش، هزینهٔ اصلی است که اداره زمین دبی تعیین می‌کند. جدول آن را بر قیمت کوچک‌ترین یک‌خوابه، یعنی USD ۵۷۳٬۴۴۹ که با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ برابر AED ۲٬۱۰۵٬۹۹۱ است، اعمال می‌کند؛ جدول نرخ ارز سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی امارات هم دلار آمریکا را ۳٫۶۷۲۵ نشان می‌دهد. اداره زمین دبی همین ۴٪ را به دو شکل توصیف می‌کند و جدول هر دو را چاپ کرده است.

درصدها همان‌هایی هستند که منتشر شده‌اند؛ مبلغ قابل پرداخت در یک خرید مشخص، رقمی است که در قرارداد امضاشده و رسید اداره زمین دبی آمده است. جدول کارمزد ۲۰۱۳ و مجموعهٔ ۲۰۱۴ از صفحات فعلی اداره زمین دبی قدیمی‌ترند، پس خریدار صورت‌حساب هزینه‌ای را که اداره برای آن واحد صادر می‌کند از سازنده می‌خواهد.

خرید آپارتمان پیش‌فروش در دبی به‌اختصار

صفحهٔ سازنده فرایندی سه‌مرحله‌ای را توصیف می‌کند: رزرو واحد، امضای قرارداد خرید مقدماتی و ثبت مالکیت آینده، سپس پرداخت ماهانه یا سه‌ماهه و دریافت مالکیت پس از تکمیل و پرداخت کامل. صفحه برای ثبت از «Public Registry» نام می‌برد و نامی از اداره زمین دبی یا Oqood نمی‌آورد؛ در دبی دفتر ثبت فروش‌های پیش‌فروشی همان ثبت موقت اداره زمین دبی است، پس خریدار گواهی ثبت Oqood را درخواست می‌کند.

مراحل زیر توصیف سازنده را با خدمات رسمی نقل‌شده در بخش ۴ ترکیب می‌کنند. زمان‌ها فقط جایی آمده‌اند که منبعی آن‌ها را بیان کرده است.

مدارک بسته به نوع خریدار فرق می‌کند. برای یک فرد، صفحهٔ خدمت اداره زمین دبی رونوشت قرارداد خرید و فروش و، برای غیرمقیم، رونوشت معتبر گذرنامه را می‌خواهد. خریدار شرکتی پروانهٔ کسب معتبر و مدرک شناسایی دارندهٔ پروانه را ارائه می‌کند و شرکت خارجی علاوه بر آن ترجمهٔ عربی اساسنامهٔ خود را که وزارت امور خارجه تأیید کرده است، به‌همراه نامهٔ عدم‌اعتراض از یک منطقهٔ آزاد در صورت لزوم تسلیم می‌کند.

بنابراین خریدار پیش از رزرو تصمیم می‌گیرد که آپارتمان به‌صورت شخصی نگهداری شود یا از راه یک شرکت.

مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ نقش میانجی‌گری را به اداره زمین دبی می‌دهد، اگر سازنده و خریدار اختلاف پیدا کنند (ماده ۱۴)، و به خریدار اجازه می‌دهد در موارد فهرست‌شده از دادگاه بخواهد قرارداد را پایان دهد: سازنده از تحویل قرارداد فروش نهایی خودداری کند، از تسویهٔ پرداخت‌ها هم‌گام با مراحل ساخت سر باز زند، تغییرات اساسی در مشخصات توافق‌شده بدهد، یا واحدی را که به‌سبب نقص‌های اساسی قابل استفاده نیست تحویل دهد (ماده ۲۰).

خواندن پیوست مشخصات فنی و برنامهٔ مراحل پیش از امضا، کاربرد عملی این مقررات است.

اگر خریداری یک قسط را از دست بدهد، راه سازنده همانی است که اداره زمین دبی در صفحهٔ خدمت ابطال ثبت خود شرح می‌دهد: اخطار، مهلت اطلاع‌رسانی و گزارش فنی دربارهٔ ساختمان، پیش از آنکه ثبت موقت بتواند لغو شود. مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ مهلت اطلاع‌رسانی را ۳۰ روز تعیین کرده و سقف مبلغی را که سازنده می‌تواند نگه دارد بر پایهٔ درصد پیشرفت پروژه مشخص می‌کند (مواد ۱۵ و ۱۷).

این قواعد از هر دو طرف حمایت می‌کنند و تاریخ‌های پرداخت در قرارداد، نخستین چیزی است که باید خوانده شود.

مالیات، اقامت و تأمین مالی برای خریدار خارجی

پورتال دولت امارات اعلام می‌کند که این کشور بر افراد مالیات بر درآمد وضع نمی‌کند و بر خرید کالا و خدمات ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌کند. راهنمای سازمان مالیات فدرال برای اشخاص حقیقی، درآمد ناشی از سرمایه‌گذاری در املاک، یعنی فروش، اجاره و اجارهٔ مجدد زمین یا ملکی که از راه پروانهٔ کسب انجام نشود، را از مالیات شرکت‌ها مستثنا می‌داند.

اینکه مالیات بر ارزش افزوده بر عرضهٔ مشخص یک آپارتمان اعمال می‌شود یا نه، موضوع قرارداد فروش و مشاور مالیاتی است و راهنمای مالیات ملک هزینه‌های تکرارشونده را پوشش می‌دهد.

برای اقامت، جدول دسته‌های ویزای طلایی در پورتال u.ae سرمایه‌گذاران در املاک را با حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون فهرست می‌کند. مدت نشان‌داده‌شده در آنجا برای سرمایه‌گذاری ملکی در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ پنج سال است و صفحه آخرین بار در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶ به‌روز شده بود. راهنمای ویزای طلایی مسیر ملکی را با جزئیات بیشتری بحث می‌کند و اداره فدرال هویت، شهروندی، گمرک و امنیت بنادر درخواست را رسیدگی می‌کند.

صفحهٔ سازنده مزیت اقامتی را بیان می‌کند؛ قاعدهٔ رسمی همان است که در جدول آمده و هر ویزایی به درخواست خود خریدار بستگی دارد.

در این صفحه هر قیمت چاپ‌شده به بیش از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ تبدیل می‌شود، پس هر کدام در حد آستانه یا بالاتر از آن است. صلاحیت به ارزشی بستگی دارد که اداره زمین دبی به رسمیت می‌شناسد، به اینکه یک واحد پیش‌فروش حساب می‌شود یا نه، و به مدارک لازم؛ هیچ‌کدام را فهرست قیمت سازنده تعیین نمی‌کند. خریداری که اقامت را نتیجهٔ مطلوب می‌داند، پیش از پرداخت از اداره زمین دبی و اداره فدرال می‌پرسد.

صفحهٔ پروژه هیچ وام، بانک همکار یا پیشنهاد تأمین مالی منتشر نمی‌کند. مانده ۶۰٪ که در دسامبر ۲۰۲۷ سررسید می‌شود، بنابراین تعهدی نقدی است مگر آنکه خریدار جداگانه وام ترتیب دهد، و وام‌دهندگان شرایط خود را برای غیرمقیمان و واحدهای پیش‌فروش تعیین می‌کنند. این راهنما رقمی از وام نمی‌دهد، چون برای این پروژه هیچ رقمی در منبع رسمی پیدا نشد.

آنچه هنگام رزرو باید آماده کرد

1. فرم رزرو که شمارهٔ واحد، طبقه، مساحت خالص، قیمت به USD و معادل AED را به‌همراه نرخ ارز به‌کاررفته نشان دهد.
2. پیش‌نویس قرارداد خرید و فروش، با تعریف تحویل، تاریخ‌های پرداخت و پیوست مشخصات فنی برای بازسازی.
3. شمارهٔ پروژه نزد RERA، بانک و نام حساب امانی، و چاپی از رکورد پروژه نزد اداره زمین دبی.
4. نام کامل حقوقی و مشخصات ثبتی شخص حقوقی طرف قرارداد، چون وب‌سایت سازنده هیچ شخص حقوقی را نام نبرده است.
5. شمارهٔ قطعه، نوع مالکیت قطعه و نامهٔ عدم‌اعتراض سازندهٔ اصلی برای فروش پیش‌فروشی.
6. گواهی ثبت موقت که پس از امضا می‌آید، و برآورد شارژ خدمات ساختمان.
7. رونوشت معتبر گذرنامه که اداره زمین دبی برای افراد غیرمقیم فهرست کرده است، و هر مدرک شناسایی دیگری که سازنده بخواهد.

مقایسهٔ NEXT Coral Dubai Islands با دیگر پروژه‌های NEXT

NEXT Coral Dubai Islands تنها پروژهٔ NEXT بیرون از گرجستان در میان سیزده فهرست NEXT در این سایت است. دوازده پروژهٔ دیگر در باتومی و ساحل آن، در کوبولتی یا در تفلیس قرار دارند و جدول هر سیزده را با ارقام صفحات پروژهٔ سازنده و کارت‌های صفحهٔ اصلی در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ فهرست می‌کند. قیمت‌های آغازین مبنای یکسانی ندارند: بعضی شامل بازسازی‌اند، بعضی استودیوهای وایت‌باکس یا مبله‌اند و کارت هر پروژه ارزان‌ترین واحد خودش را نام می‌برد.

به‌صورت تقریبی، قیمت دبی ۲٫۸ برابر بالاترین قیمت آغازین گرجستان در جدول (USD ۲۰۶٬۰۰۰ برای یک Petite Studio در تفلیس) و ۱۱٫۷ برابر پایین‌ترین آن (USD ۴۹٬۰۰۰) است، اما واحدها از نظر نوع، متراژ و نوع تکمیل فرق دارند، پس این نسبت‌ها کارت‌ها را توصیف می‌کنند، نه خانه‌های هم‌ارز را. چارچوب حقوقی نیز متفاوت است.

خریدهای گرجستان نزد آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) ثبت می‌شود، خرید دبی نزد اداره زمین دبی، و صفحهٔ کشور گرجستان و صفحهٔ کشور امارات فهرست‌های هر بازار را گرد آورده‌اند.

برای زمینه در دیگر شهرهای گرجستان، صفحهٔ باتومی و صفحهٔ تفلیس پروژه‌های هر شهر را فهرست می‌کنند و پروژهٔ Mira Verde در تپه‌های تفلیس در راهنمایی جداگانه شرح داده شده است. صفحه‌های Delux Horizon و Mardi Hills دو پروژهٔ باتومی از سازندگان دیگر را پوشش می‌دهند. هیچ پروژه‌ای در این مقایسه بهتر از پروژهٔ دیگر معرفی نشده است.

برای خود دبی، راهنمای خریدار پیش‌فروش انواع طرح پرداخت را پوشش می‌دهد و قواعد خرید ملک در دبی چارچوب کلی حقوقی را؛ صفحهٔ شهر دبی دیگر فهرست‌های دبی در این سایت را نشان می‌دهد.

NEXT (سازنده)

این بخش آنچه را صفحه‌های خود سازنده بیان می‌کنند گزارش می‌کند. صفحهٔ اصلی و صفحهٔ دربارهٔ ما NEXT، که NEXT Group یا Next Property هم نوشته می‌شود، را شرکتی توسعه‌دهنده معرفی می‌کنند و بلوک ارقام صفحهٔ اصلی ۸ سال فعالیت در توسعهٔ املاک را می‌دهد. صفحهٔ دربارهٔ ما تاریخچهٔ شرکت را به‌صورت خط زمانی روایت می‌کند که در سال ۲۰۱۸ با NEXT Apartments، NEXT Green و NEXT White در باتومی آغاز می‌شود.

خط زمانی NEXT Hotels، Wyndham و Villa Park را در سال ۲۰۲۰، Radisson Blu و NEXT Collection را در ۲۰۲۱، و NEXT Address، NEXT Coral و NEXT Gardens را در ۲۰۲۲ قرار می‌دهد. سپس NEXT Amani در کنیا را در ۲۰۲۳ و NEXT Oriental و Villa Perla در ماربیا را در ۲۰۲۴ و گسترش به زنگبار را نام می‌برد. فهرست پروژه‌ها در منوی سایت، در کنار سیزده فهرست مقایسه‌شده در بالا، NEXT Amani، Villa Perla by Next، Villa Park، NEXT Apartments، NEXT White و NEXT Green را هم دربر می‌گیرد.

سایت دفترهایی در باتومی، تفلیس، دبی و ورشو و نشانی‌ای در کنیا در Tatu City فهرست کرده است و صفحهٔ دربارهٔ ما Radisson Hotel Group و Wyndham Hotels and Resorts را شریک هتلی پروژه‌های Radisson Blu و Wyndham نام می‌برد. برای پروژهٔ دبی، صفحه نام هیچ برند یا بهره‌بردار هتلی را نمی‌آورد؛ خدمات فهرست‌شده دربان، سرویس اتاق، لباسشویی، پذیرش و حراست است. سازنده همچنین اپلیکیشن موبایلی برای مدیریت رزروها و پرداخت‌ها منتشر کرده است.

همهٔ مطالب این بخش بیانیهٔ خود سازنده است و هیچ‌کدام برای این راهنما حسابرسی نشده است.

سوالات متداول

NEXT Coral Dubai Islands چیست؟

مجتمعی مسکونی است که سازندهٔ NEXT آن را به‌صورت پیش‌فروش در Dubai Islands، گروهی از پنج جزیره در کرانهٔ شمالی دبی، عرضه می‌کند. صفحهٔ پروژه ۸۰ آپارتمان در ساختمانی ده‌طبقه، چهار نوع واحد از یک تا سه خواب، تحویل دسامبر ۲۰۲۷ و طرح پرداخت ۱۰٪، ۳۰٪ و ۶۰٪ را چاپ کرده است. شمارهٔ قطعه یا سازندهٔ اصلی را نام نمی‌برد، پس رکورد پروژه نزد اداره زمین دبی جایی است که جزئیات را در آن تأیید می‌کنید.

NEXT Coral Dubai Islands چند آپارتمان دارد و از چه نوع‌هایی؟

بخش مشخصات ساختمان ۸۰ آپارتمان، ۴ آسانسور، ۱۰ طبقه و ۸۷ جای پارک را می‌دهد. انواع چاپ‌شده یک‌خوابه (۱+۱) از ۸۰ تا ۱۶۷ متر مربع، یک ۱+۱ به‌همراه اتاق مطالعه با ۱۳۰ متر مربع، دوخوابه (۲+۱) از ۱۳۸ تا ۲۶۷ متر مربع و یک سه‌خوابه (۳+۱) با ۲۵۷ متر مربع است. صفحه هیچ استودیو، دوبلکس یا پنت‌هاوسی فهرست نکرده و نمی‌گوید از هر نوع چند آپارتمان وجود دارد.

یک آپارتمان در NEXT Coral Dubai Islands چقدر قیمت دارد؟

ارزان‌ترین قیمت چاپ‌شده USD ۵۷۳٬۴۴۹ برای یک ۱+۱ با ۸۰ متر مربع است که با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ برابر AED ۲٬۱۰۵٬۹۹۱ می‌شود. بزرگ‌ترین قیمت چاپ‌شده USD ۲٬۰۹۹٬۹۰۸ برای یک دوخوابهٔ ۲۶۷ متر مربعی است. صفحه نشان «Renovation Included» را در کنار قیمت‌ها دارد و آن شش رقم چاپ‌شده فهرست قیمت تک‌تک واحدها نیستند؛ خریدار قیمت جاری واحد دقیق را به‌صورت کتبی، به‌همراه مساحت خالص آن، درخواست می‌کند.

طرح پرداخت ۱۰/۳۰/۶۰ چگونه کار می‌کند؟

صفحه ۱۰٪ را پرداخت اول، ۳۰٪ را در قالب اقساط و ۶۰٪ را در دسامبر ۲۰۲۷ چاپ کرده است. برای کوچک‌ترین آپارتمان این سه مبلغ USD ۵۷٬۳۴۵، USD ۱۷۲٬۰۳۵ و USD ۳۴۴٬۰۶۹ است. صفحه می‌گوید در دوران ساخت پرداخت‌ها ماهانه یا سه‌ماهه است اما تاریخی منتشر نمی‌کند و ۶۰٪ هنگام تحویل بزرگ‌ترین مبلغ است. پیش‌پرداخت رزرو به مبلغ USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ واحد را یک هفته یا حداکثر یک ماه نگه می‌دارد.

تحویل کی است و چه چیزی را دربر می‌گیرد؟

صفحه دسامبر ۲۰۲۷ را هم به‌عنوان تحویل و هم به‌عنوان تاریخ پرداخت ۶۰٪ می‌دهد و صفحهٔ دربارهٔ ما آغاز ساخت‌وساز را در ۲۰۲۲ قرار می‌دهد. یک ماه چاپ شده است، نه یک روز. قرارداد فروش باید تحویل را تعریف کند، برای نمونه به‌صورت گواهی تکمیل یا آماده‌بودن واحد برای بازدید، چون بر پایهٔ قواعد ثبت دبی، ثبت سند پس از تکمیل و پرداخت کامل انجام می‌شود.

ساختمان دقیقاً کجای Dubai Islands است؟

صفحه نمی‌گوید. «50 meters» تا یک باشگاه قایق‌رانی و «300 meters» تا Dubai Island Beach را می‌دهد، با زمان‌های رفت‌وآمد ۲ تا ۳۰ دقیقه تا مکان‌های دیگر، و شمارهٔ قطعه، خیابان یا مختصات چاپ نمی‌کند. خریدار شمارهٔ قطعه و نام سازندهٔ اصلی را درخواست می‌کند و سپس پروژه را در استعلام وضعیت پروژه اداره زمین دبی جست‌وجو می‌کند تا موقعیت ثبت‌شده را ببیند.

آیا صفحهٔ پروژه جزئیات RERA، اداره زمین دبی یا حساب امانی را منتشر می‌کند؟

خیر. صفحه هیچ شمارهٔ پروژه، بانک حساب امانی یا مجوزی چاپ نمی‌کند و وب‌سایت سازنده شخص حقوقی طرف قرارداد را نام نمی‌برد. این وضعیت عادی آغاز یک صفحهٔ فروش است و دبی راه بررسی را فراهم کرده است: سازنده شمارهٔ RERA را می‌دهد، خریدار آن را در استعلام وضعیت پروژه اداره زمین دبی جست‌وجو می‌کند و بانک حساب امانی که در آنجا آمده پیش از هر پرداخت با حسابی که در قرارداد نام برده شده مقایسه می‌شود.

چه هزینه‌هایی روی قیمت اضافه می‌شود؟

هزینهٔ اصلی کارمزد ثبت اداره زمین دبی به میزان ۴٪ از ارزش قرارداد است که برای کوچک‌ترین آپارتمان AED ۸۴٬۲۴۰ می‌شود. صفحات اداره زمین دبی آن را به‌صورت ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار به‌علاوهٔ کارمزدهای ثابت کوچک نشان می‌دهند و توافق طرفین تعیین می‌کند چه کسی می‌پردازد. شارژ خدمات، هر کمیسیون دلالی و هزینهٔ اداری خود سازنده در صفحه منتشر نشده‌اند و جای آن‌ها در قرارداد است.

آیا خریدار خارجی می‌تواند مالک آپارتمان شود و آیا به آستانهٔ ویزای طلایی می‌رسد؟

اداره زمین دبی بیان می‌کند که مالکیت خارجی‌ها در مناطق فری‌هولد آزاد است و صفحه نمی‌گوید کدام نوع مالکیت اعمال می‌شود، پس نوع مالکیت قطعه در اسناد ثبت تأیید می‌شود. پورتال u.ae برای دستهٔ سرمایه‌گذار ملکی حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون را فهرست می‌کند و همهٔ قیمت‌های چاپ‌شده پس از تبدیل از آن فراتر می‌روند. ارزش واجد شرایط همان است که اداره زمین دبی به ملک اختصاص می‌دهد و ویزا درخواستی جداگانه است.

«Renovation Included» برای نوع تکمیل چه معنایی دارد؟

صفحه نشان «Renovation Included» را کنار قیمت‌ها نشان می‌دهد و می‌گوید آپارتمان‌ها از مصالح، مبلمان و لوازم با کیفیت استفاده می‌کنند. برندها، تجهیزات ثابت یا تأمین‌شدن مبلمان را فهرست نمی‌کند. پیوست مشخصات فنی قرارداد فروش سندی است که نوع تکمیل را تعریف می‌کند و خریدار پیش از امضا آن را، به‌همراه مساحت خالص و نقشهٔ چیدمان واحد، درخواست می‌کند.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع:

• NEXT: صفحهٔ پروژهٔ NEXT Coral
• NEXT: صفحهٔ اصلی با کارت‌های پروژه‌ها
• NEXT: صفحهٔ دربارهٔ ما و خط زمانی شرکت
• Nakheel: اطلاعیهٔ طرح جامع Dubai Islands، ۲۲ اوت ۲۰۲۲
• اداره زمین دبی: خدمت ثبت پروژه
• اداره زمین دبی: ثبت فروش اولیه (پیش‌فروش)
• اداره زمین دبی: فعال‌سازی حساب امانی
• اداره زمین دبی: استعلام وضعیت پروژه
• اداره زمین دبی: ابطال ثبت اولیه
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: اطلاعیه دربارهٔ کارمزد ثبت سازندگان، ۳۱ مه ۲۰۲۱
• اداره زمین دبی: مجموعهٔ قوانین املاک دبی (قوانین ۸/۲۰۰۷، ۱۳/۲۰۰۸، ۲۷/۲۰۰۷؛ مصوبه‌های ۶/۲۰۱۰، ۳۰/۲۰۱۳)
• پورتال دولت امارات: دسته‌های ویزای طلایی
• اداره فدرال هویت، شهروندی، گمرک و امنیت بنادر
• پورتال دولت امارات: مالیات
• سازمان مالیات فدرال: راهنمای مالیات شرکت‌ها دربارهٔ سرمایه‌گذاری ملکی اشخاص حقیقی
• بانک مرکزی امارات: نرخ‌های ارز، سپتامبر ۲۰۲۶
• آژانس ملی ثبت عمومی گرجستان (مقایسهٔ نهادهای ثبت)

این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.