قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰: شاخص‌های رسمی چه نشان می‌دهند

قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰: شاخص‌های رسمی چه نشان می‌دهند

این صفحه در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ بررسی شده است و تنها با تکیه بر آمارهای رسمی به یک پرسش پاسخ می‌دهد: آیا قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ نسبت به ابتدای آن دهه بالاتر است یا پایین‌تر؟ پاسخ کوتاه این است که همهٔ شاخص‌های اسمی اصلی برای منطقه‌ای که زیر اداره جمهوری قبرس قرار دارد از سطح سال ۲۰۱۰ بالاترند، اما اندازهٔ این فاصله به شاخص مورد استفاده، به حذف یا عدم حذف اثر تورم و به آپارتمان یا خانه بودن واحد مسکونی بستگی دارد. شاخص قیمت مسکن یوروستات (Eurostat)، که همان سری‌ای است که سازمان آمار قبرس (CYSTAT) تهیه می‌کند، در سال ۲۰۲۵ معادل ۳۳٫۶٪ بالاتر از میانگین سالانهٔ ۲۰۱۰ و در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ معادل ۴۰٫۹٪ بالاتر از آن است. شاخص بانک مرکزی قبرس (CBC) که بر پایهٔ ارزیابی‌های بانکی ساخته می‌شود، در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ فقط ۹٫۷٪ بالاتر از سطح پایهٔ سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ قرار دارد و زیرشاخص خانه‌ها هنوز ۲٫۰٪ پایین‌تر از همان پایه است.

بخش‌های بعدی توضیح می‌دهند که هر شاخص چه چیزی را می‌شمارد، چگونه می‌توان با محاسبهٔ نشان‌داده‌شده یک سال پایه را به سال پایهٔ دیگر تبدیل کرد، تورم پاسخ را چگونه تغییر می‌دهد، قیمت‌ها بین ۲۰۰۸ و ۲۰۱۶ تا چه اندازه افت کردند و سال‌به‌سال چگونه بازیابی شدند، قبرس در مقایسه با ۲۶ عضو دیگر اتحادیه اروپا کجا ایستاده است، درآمدها، اجاره‌ها و نسبت قیمت به درآمد چه نشان می‌دهند، واحدهای نوساز و موجود و پنج ناحیه چه تفاوتی با هم دارند و خود نهادهای رسمی چه عواملی را نام می‌برند. این صفحه هیچ پیش‌بینی و هیچ توصیه‌ای از خود ارائه نمی‌کند. برای دیدن تصویر گسترده‌تر بازار، به مرور کلی بازار املاک قبرس و مرجع آمار بازار املاک قبرس مراجعه کنید؛ این صفحه فقط مقایسهٔ بلندمدت قیمت‌ها با سال ۲۰۱۰ را پوشش می‌دهد.

قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰: پاسخ کوتاه

جدول زیر هفت قرائت از یک پرسش واحد را نشان می‌دهد. هر قرائت از یک شاخص منتشرشده و یک دورهٔ مقایسهٔ مشخص استفاده می‌کند، بنابراین می‌توان ارقام را با منابعی که در یادداشت‌های پایان صفحه پیوند داده شده‌اند دوباره بررسی کرد. سطوح بر حسب امتیاز شاخص‌اند. سه ردیف نخست از شاخص قیمت مسکن یوروستات (۲۰۱۵ = ۱۰۰) می‌آیند که همهٔ واحدهای مسکونی خریداری‌شده توسط خانوارها، اعم از نوساز و موجود، را همراه با زمین پوشش می‌دهد. چهار ردیف آخر از شاخص قیمت املاک مسکونی CBC (سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ = ۱۰۰) می‌آیند که خانه‌ها و آپارتمان‌ها را پوشش می‌دهد و بر ارزیابی‌های ارائه‌شده از سوی بانک‌ها استوار است.

اگر این ردیف‌ها را کنار هم بخوانیم، نتیجه این است که قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ بر اساس هر دو شاخص رسمی به پول رایج بالاتر از سال ۲۰۱۰ است، سری یوروستات پس از احتساب تورم هم رشد نشان می‌دهد اما سری CBC چنین نیست، و در داده‌های CBC آپارتمان‌ها و خانه‌ها نسبت به سال پایه در دو جهت مخالف حرکت کرده‌اند. این دو منبع جایگزین یکدیگر نیستند و بقیهٔ این صفحه دلیل تفاوتشان را توضیح می‌دهد.

سه شاخص رسمی و آنچه هر یک می‌سنجد

قبرس دو شاخص رسمی قیمت مسکن با منابع داده‌ای متفاوت دارد، و افزون بر آن یک شاخص مبتنی بر نظر کارشناسان ارزیاب که یک نهاد حرفه‌ای منتشر می‌کند. سطح یک شاخص را نمی‌توان با سطح شاخص دیگر مقایسه کرد، زیرا دورهٔ پایه، دامنهٔ پوشش و روش محاسبه فرق دارند. تنها تغییرات در یک بازهٔ زمانی یکسان قابل مقایسه‌اند، و حتی آن‌ها نیز تفاوت‌های روشی را که در بخش بعد آمده است با خود دارند.

سری یوروستات–CYSTAT و سری CBC هر دو منطقه‌ای را پوشش می‌دهند که زیر اداره جمهوری قبرس است و CBC آن را «مناطق تحت کنترل دولت» می‌نامد. هیچ‌یک از این دو شاخص منطقه‌ای را که زیر اداره جامعهٔ قبرسی ترک است در بر نمی‌گیرد و در این صفحه شاخص رسمی قابل‌مقایسه‌ای برای آن به کار نرفته است؛ صفحهٔ قیمت املاک در شمال قبرس داده‌های مبتنی بر آگهی‌های آن سوی جزیره را جداگانه پوشش می‌دهد.

شاخص RICS یک منبع ثانویه است. نویسندگان آن را نشریه‌ای فصلی توصیف می‌کنند که قیمت ملک و اجاره را در نواحی و گروه‌های اصلی ملک دنبال می‌کند، و ارقامش برآوردهایی برای ساختمان‌های فرضی است که کارشناسان مجاز تهیه کرده‌اند، نه معاملات ثبت‌شده (شاخص ملکی قبرس RICS با همکاری KPMG در قبرس، ۲۰۲۶ Q2). در این مقاله فقط برای یک مقایسهٔ تاریخ‌دار و تکمیلی از آن استفاده شده است. هیچ شاخص خصوصی دیگری و هیچ سری قیمت آگهی‌ها برای مقایسه با ۲۰۱۰ به کار نرفته است، چون هیچ‌کدام تا سال ۲۰۱۰ عقب نمی‌روند و روشی منتشرشده ندارند که بتوان آن را با منابع بالا تطبیق داد.

روش ساخت شاخص‌ها در یوروستات، CYSTAT و بانک مرکزی

یوروستات شاخص قیمت مسکن خود را چنین توصیف می‌کند: این شاخص خرید همهٔ املاک مسکونی توسط خانوارها را، چه نوساز و چه موجود و فارغ از کاربرد بعدی، با احتساب مؤلفهٔ زمین پوشش می‌دهد، و واحدهای خودساخت و انتقال‌های غیربازاری مانند فروش میان خویشاوندان را کنار می‌گذارد (فراداده‌های یوروستات برای شاخص قیمت مسکن). قیمت‌ها همان قیمت‌های معاملات بازار هستند، خواه نقدی پرداخت شده باشند و خواه با وام مسکن، و هزینه‌هایی مانند حق‌الزحمهٔ دفتر اسناد رسمی، هزینهٔ ثبت و کمیسیون بنگاه از آن‌ها حذف شده است. برای واحدهای نوساز، قیمت شامل مالیات بر ارزش افزوده است. تفاوت‌های کیفی میان واحدها با روش‌های هدونیک (hedonic) یا روش‌هایی که مقایسهٔ نمونه‌های متناظر را تقلید می‌کنند حذف می‌شود، و شاخص ملی میانگین وزنی زیرشاخص‌هاست که وزن آن‌ها از هزینهٔ خانوارها برای واحدهای معامله‌شده در سال پیشین تبعیت می‌کند.

در مورد قبرس، تهیه‌کنندهٔ شاخص CYSTAT است. سازمان آمار در اطلاعیهٔ فصلی خود در ۱۴ ژانویه ۲۰۲۲ اعلام کرد که منبع داده هم برای شاخص و هم برای وزن‌ها اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (Department of Lands and Surveys) است، که داده‌ها مناطق تحت کنترل دولت را پوشش می‌دهند، که واحدها به دو لایهٔ قدیمی و نوساز تقسیم می‌شوند و برای هر لایه یک رگرسیون هدونیک با پنجرهٔ متحرک اجرا می‌شود و سپس زیرشاخص‌ها بر اساس ارزش املاک هر لایه در سال پیشین وزن‌دهی می‌شوند (CYSTAT، شاخص قیمت مسکن، سه‌ماهه سوم ۲۰۲۱). ارقام مقدماتی‌اند و با رسیدن اطلاعات تازه بازنگری می‌شوند.

یک بازنگری برای هر مقایسه با ۲۰۱۰ اهمیت دارد. در دسامبر ۲۰۲۵ سازمان CYSTAT سری بازنگری‌شده‌ای را با بهبود در تعدیل کیفیت و ریزداده‌های غنی‌تر از منبع اداری اصلی منتشر کرد و گزارش داد که شاخص بازنگری‌شده با سایر شاخص‌های CYSTAT هم‌خوانی بیشتری دارد (Cyprus Mail، ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵؛ CYSTAT، شاخص قیمت مسکن ۲۰۱۵-۲۰۲۴، دسامبر ۲۰۲۵). اندازهٔ این تغییر در ارقام فصلی دیده می‌شود. پیش از بازنگری، CYSTAT برای سه‌ماهه سوم ۲۰۲۱ رقم مقدماتی ۱۰۶٫۵۵ را بر پایهٔ ۲۰۱۵ = ۱۰۰ اعلام کرده بود؛ گزارش بازنگری‌شده برای همان سه‌ماهه ۱۲۰٫۵۹ را نشان می‌دهد. هر کس رقمی را که پیش از دسامبر ۲۰۲۵ نقل شده با رقمی که پس از آن نقل شده مقایسه کند، در واقع دو نسخهٔ متفاوت از یک سری را مقایسه می‌کند، و به همین دلیل گفته‌های قدیمی دربارهٔ قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ می‌توانند با داده‌های امروز اختلاف زیادی داشته باشند.

شاخص CBC مسیر دیگری را می‌پیماید. بر اساس یادداشت‌های گزارش سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶، واحد املاک و مستغلات (Real Estate Unit) در CBC آن را از ارزیابی‌های بازاری محاسبه می‌کند که بانک‌ها هنگام وام‌دهی مسکن، بازسازی وام‌ها و ارزیابی مجدد از کارشناسان ملک می‌گیرند و بیش از ۱۰۰ دفتر کارشناسی در آن مشارکت دارند؛ داده‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۹ به‌صورت گذشته‌نگر از مؤسسات اعتباری جمع‌آوری شده‌اند، در حالی که از ۲۰۱۰ به بعد بانک‌های عضو انجمن بانک‌های قبرس و شرکت مدیریت دارایی قبرس (Cyprus Asset Management Company) آن‌ها را در قالبی استاندارد ارسال می‌کنند (CBC، شاخص قیمت املاک مسکونی، ۲۰۲۶ Q2). شاخص‌ها هدونیک‌اند، به‌گونه‌ای بازپایه‌گذاری شده‌اند که سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ برابر ۱۰۰ باشد، و شاخص کل از سه‌ماهه نخست ۲۰۱۵ مجموع وزنی شاخص‌های خانه و آپارتمان است که وزنشان ارزش کل املاک نمونه در چهار سه‌ماهه گذشته است. CBC می‌افزاید که شاخص تا حدی سه‌ماهه‌های پیشین را از طریق ضرایب رگرسیون هموارشده بازتاب می‌دهد، بنابراین نقاط چرخش ممکن است با اندکی تأخیر ظاهر شوند.

از این توضیحات سه پیامد برمی‌آید. سری CBC بر ارزیابی استوار و هموارشده است؛ سری یوروستات–CYSTAT بر فروش‌های ثبت‌شده استوار است و از یک سه‌ماهه به سه‌ماهه دیگر نوسان بیشتری دارد. پایهٔ CBC یک سه‌ماهه واحد در ابتدای ۲۰۱۰ است، در حالی که پایهٔ یوروستات یک سال کامل است. و CBC برای هر ناحیه و هر نوع ملک سطح سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ را ثابت می‌گیرد، بنابراین مقدار شاخص ۹۰ یعنی ۱۰٪ پایین‌تر از نقطهٔ شروع همان ناحیه، نه ۱۰٪ ارزان‌تر از ناحیه‌ای دیگر.

قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ به قیمت‌های اسمی

جدول سالانهٔ یوروستات برای قبرس بر پایهٔ ۲۰۱۵ = ۱۰۰ است. در جدول، در زمان بررسی، میانگین سالانهٔ ۲۰۱۰ برابر ۱۱۲٫۹۰ و میانگین سالانهٔ ۲۰۲۵ برابر ۱۵۰٫۸۹ است (یوروستات، مجموعه‌داده prc_hpi_a، به‌روزرسانی ۱ اکتبر ۲۰۲۶). بیان ۲۰۲۵ نسبت به ۲۰۱۰ در واقع یک تغییر سال پایه است: سطح ۲۰۲۵ را بر سطح ۲۰۱۰ تقسیم کنید و در ۱۰۰ ضرب کنید. این گام چنین است: ۱۵۰٫۸۹ ÷ ۱۱۲٫۹۰ = ۱٫۳۳۶۵، یعنی با قرار دادن ۲۰۱۰ برابر ۱۰۰، شاخص ۲۰۲۵ برابر ۱۳۳٫۶ می‌شود که رشدی معادل ۳۳٫۶٪ است. همین گام برای سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ از سطح فصلی ۱۵۹٫۱۳ استفاده می‌کند (یوروستات، مجموعه‌داده prc_hpi_q): ۱۵۹٫۱۳ ÷ ۱۱۲٫۹۰ = ۱٫۴۰۹۵، یعنی رشد ۴۰٫۹٪ نسبت به میانگین سالانهٔ ۲۰۱۰.

جدول بعدی سری سالانهٔ یوروستات برای قبرس از ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۵ را در کنار همان سری با پایهٔ ۲۰۱۰ = ۱۰۰، نرخ تغییر سالانه و شاخص قیمت مصرف‌کننده (HICP، ۲۰۱۵ = ۱۰۰) قرار می‌دهد که در بخش قیمت‌های واقعی به کار می‌رود. ستون آخر شاخص قیمت مسکنِ بازپایه‌گذاری‌شده را بر HICP بازپایه‌گذاری‌شده تقسیم می‌کند.

منبع جدول: مجموعه‌داده‌های یوروستات prc_hpi_a و prc_hpi_q و داده‌های سالانهٔ HICP (prc_hicp_aind، همهٔ اقلام، شاخص میانگین سالانه)، با داده‌های به‌روزشده در ۲۰۲۶؛ ستون‌های بازپایه‌گذاری‌شده محاسباتی هستند که در متن نشان داده شده‌اند. شاخص اسمی در هر سال از ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۶ کاهش یافت، در ۲۰۱۷ به میزان ۴٫۷٪ افزایش یافت و از آن زمان در هفت سال از نه سال بالا رفته است؛ استثناها ۲۰۱۸ (−۱٫۳٪) و ۲۰۲۱ (−۱٫۵٪) هستند. میانگین سالانه برای نخستین بار در ۲۰۲۳ (۱۳۴٫۶۰) از سطح ۲۰۰۸ خود، یعنی ۱۲۸٫۱۷، فراتر رفت. در ۲۰۲۵ این شاخص ۱۷٫۷٪ بالاتر از ۲۰۰۸ بود (۱۵۰٫۸۹ ÷ ۱۲۸٫۱۷ = ۱٫۱۷۷۳).

دربارهٔ آخرین مقادیر باید احتیاط کرد: رقم سالانهٔ ۲۰۲۵ و سه‌ماهه‌های ۲۰۲۶ مقدماتی‌اند و ممکن است بازنگری شوند، چنان‌که CYSTAT برای هر انتشار اعلام می‌کند. مسیر فصلی در ۲۰۲۶ برابر ۱۵۵٫۳۴ در سه‌ماهه نخست و ۱۵۹٫۱۳ در سه‌ماهه دوم است، یعنی افزایش ۲٫۴٪ نسبت به سه‌ماهه قبل و ۷٫۹٪ نسبت به سه‌ماهه دوم ۲۰۲۵، در حالی که در همان سه‌ماهه این رقم برای اتحادیه اروپا ۴٫۷٪ و برای منطقه یورو ۴٫۰٪ بود (یوروستات، prc_hpi_q، به‌روزرسانی ۱ اکتبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶).

قیمت‌های واقعی پس از تورم: محاسبه گام‌به‌گام

شاخص اسمی یوروهای پرداخت‌شده را ثبت می‌کند. برای مقایسهٔ قدرت خرید این یوروها در سال‌های مختلف، شاخص بر یک شاخص قیمت برای سایر کالاها و خدماتی که در همان سال‌ها خریداری می‌شوند تقسیم می‌شود. در اینجا دو تعدیل‌کننده به کار رفته است تا پاسخ به یک انتخاب واحد وابسته نباشد. نخست شاخص هماهنگ قیمت مصرف‌کننده (HICP) است که یوروستات برای قبرس بر پایهٔ ۲۰۱۵ = ۱۰۰ منتشر می‌کند. دوم تعدیل‌کنندهٔ حساب‌های ملی برای مصرف خانوار است که یوروستات برای ساخت شاخص قیمت مسکن تعدیل‌شدهٔ خود از آن استفاده می‌کند (مجموعه‌داده tipsho10).

گام‌های ۱ تا ۳ برای شاخص یوروستات–CYSTAT، با HICP به‌عنوان تعدیل‌کننده، رشد واقعی ۷٫۶٪ را نشان می‌دهند. گام ۴ سری تعدیل‌شدهٔ خود یوروستات را مستقیم می‌خواند: شاخص تعدیل‌شده در ۲۰۱۰ برابر ۱۱۵٫۲۸ و در ۲۰۲۵ برابر ۱۳۱٫۹۰ بود، یعنی رشد ۱۴٫۴٪. گام ۵ توضیح می‌دهد که چرا این دو رقم واقعی فرق دارند: تعدیل‌کنندهٔ مصرف که از سری اسمی و سری تعدیل‌شده استنباط می‌شود در این دوره ۱۶٫۸٪ بالا رفته، در حالی که HICP به میزان ۲۴٫۲٪ افزایش یافته است. این تعدیل‌کننده‌ها سبدها و وزن‌های متفاوتی را می‌سنجند، پس هیچ‌کدام اصلاح‌کنندهٔ دیگری نیست. یوروستات شاخص تعدیل‌شدهٔ خود را برابر شاخص قیمت مسکن تقسیم بر تعدیل‌کنندهٔ حساب‌های ملی برای هزینهٔ مصرف نهایی خصوصی تعریف می‌کند (یوروستات، tipsho10، به‌روزرسانی ۳ نوامبر ۲۰۲۶). گام‌های ۶ و ۷ تعدیل‌کنندهٔ HICP را بر شاخص CBC اعمال می‌کنند: افزایش اسمی ۲٫۳٪ میان میانگین‌های سالانهٔ ۲۰۱۰ و ۲۰۲۵ در شرایط واقعی به کاهش ۱۷٫۶٪ تبدیل می‌شود.

نسبت به سطح ۲۰۰۸، تصویر واقعی پایین‌تر از تصویر اسمی است. شاخص اسمی یوروستات در ۲۰۲۵ معادل ۱۷٫۷٪ بالاتر از ۲۰۰۸ بود، اما HICP در همان سال‌ها ۲۷٫۶٪ بالا رفت (۱۱۸٫۰۶ ÷ ۹۲٫۵۵)، بنابراین شاخصِ تعدیل‌شده با HICP ۷٫۷٪ پایین‌تر از سطح ۲۰۰۸ خود قرار گرفت (۱٫۱۷۷۳ ÷ ۱٫۲۷۵۶ = ۰٫۹۲۲۹). با تعدیل‌کنندهٔ خود یوروستات، سطح ۲۰۲۵ یعنی ۱۳۱٫۹۰ به اندازهٔ ۲٫۱٪ پایین‌تر از سطح ۲۰۰۸ است که ۱۳۴٫۷۴ بود. در هر دو حالت، شاخص واقعی به سطح ۲۰۰۸ بازنگشته است، هرچند شاخص اسمی در ۲۰۲۳ از آن عبور کرد. بنابراین قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ در شرایط واقعی بر اساس سنجهٔ یوروستات–CYSTAT بالاتر از ۲۰۱۰ است، بر اساس هر دو تعدیل‌کننده پایین‌تر از ۲۰۰۸ است، و بر اساس سنجهٔ CBC پایین‌تر از ۲۰۱۰ است.

از اوج ۲۰۰۸ تا کف ۲۰۱۶

نقطهٔ شروع ۲۰۱۰ در سنجهٔ سالانهٔ یوروستات از پیش ۱۱٫۹٪ پایین‌تر از اوج ۲۰۰۸ بود: شاخص سالانه در ۲۰۰۸ برابر ۱۲۸٫۱۷ و در ۲۰۱۰ برابر ۱۱۲٫۹۰ بود. افت پس از ۲۰۱۰ ادامه یافت. در سری فصلی یوروستات، بالاترین مقدار پیش از ۲۰۱۲ برابر ۱۳۰٫۴۲ در سه‌ماهه دوم ۲۰۰۸ است و پایین‌ترین مقدار پس از آن ۹۶٫۲۷ در سه‌ماهه نخست ۲۰۱۶، یعنی افت از اوج تا کف به میزان ۲۶٫۲٪ (۹۶٫۲۷ ÷ ۱۳۰٫۴۲ = ۰٫۷۳۸۲). در میانگین‌های سالانه، رقم ۹۹٫۸۲ برای ۲۰۱۶ به اندازهٔ ۲۲٫۱٪ پایین‌تر از ۲۰۰۸ است. سری CBC اوج را ۱۰۷٫۷ در سه‌ماهه سوم ۲۰۰۸ و کف را ۷۳٫۲ در سه‌ماهه دوم ۲۰۱۶ نشان می‌دهد، یعنی افتی به میزان ۳۲٫۰٪ (۷۳٫۲ ÷ ۱۰۷٫۷ = ۰٫۶۷۹۹) (کتاب داده‌های RPPI در CBC، ۲۰۲۶ Q2).

منبع: کتاب داده‌های RPPI در CBC، انتشار ۲۰۲۶ Q2 در ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶؛ درصدها محاسباتی هستند و بر مقادیر گردنشدهٔ کتاب داده‌ها استوارند. مقادیر ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۹ در این کتاب، چنان‌که CBC یادآور می‌شود، به‌صورت گذشته‌نگر جمع‌آوری شده‌اند. در سنجهٔ CBC، شاخص کل در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ با مقدار ۱۰۹٫۷ به اندازهٔ ۱٫۸٪ بالاتر از اوج ۲۰۰۸ یعنی ۱۰۷٫۷ است، و این یعنی ۲۰۲۶ Q2 نخستین سه‌ماهه در این سری است که از اوج پیشین بالاتر می‌رود. سه‌ماهه نخست ۲۰۲۶ با ۱۰۷٫۱ هنوز اندکی زیر آن بود.

بررسی سالانهٔ خود CBC برای سال‌های ۲۰۱۰ و ۲۰۱۱ چگونگی آغاز رکود را شرح می‌دهد. میان سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ و سه‌ماهه چهارم ۲۰۱۱ شاخص آن ۶٫۹٪ افت کرد، با آپارتمان‌ها ۹٫۶٪ و خانه‌ها ۵٫۳٪ پایین‌تر. این بررسی افت بزرگ‌تر آپارتمان‌ها را به ساختار دورهٔ رونق پیشین نسبت می‌دهد: سال ۲۰۰۸ سالی بود که بازار ملک به اوج رسید و آپارتمان‌های تکمیل‌شده در آن سال ۴۵٫۷٪ از خانه‌ها بیشتر بودند. بسیاری از آن‌ها واحدهای تعطیلاتی بودند که برای سرمایه‌گذاران خارجی و محلی عرضه شده بودند، و با کنار رفتن علاقهٔ خارجی، موجودی باقی‌مانده بر قیمت آپارتمان بیش از خانه‌ها فشار آورد، چون خانه‌ها بیشتر به تقاضای محلی وابسته‌اند (CBC، شاخص قیمت املاک مسکونی، بررسی سالانهٔ ۲۰۱۰-۲۰۱۱). این بررسی افت قیمت آپارتمان‌ها در ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۱ را به تفکیک ناحیه چنین گزارش می‌کند: ۲۱٫۲٪ در پافوس، ۱۸٫۲٪ در فاماگوستا، ۱۴٫۲٪ در لارناکا، ۹٫۸٪ در لیماسول و ۲٫۱٪ در نیکوزیا، و یادآور می‌شود که نیکوزیا تنها ناحیه‌ای است که ساحل ندارد.

فاصلهٔ میان دو شاخص بزرگ است و بهتر است صریح بیان شود. از میانگین سالانهٔ ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۶، سری یوروستات ۱۱٫۶٪ افت کرد (۹۹٫۸۲ ÷ ۱۱۲٫۹۰) در حالی که سری CBC ۲۶٫۳٪ افت کرد (۷۳٫۴ ÷ ۹۹٫۶). اینکه کدام یک به تجربهٔ یک مالک مشخص نزدیک‌تر است به ملک و سال بستگی دارد؛ این شاخص‌ها به پرسش‌های متفاوتی پاسخ می‌دهند، یکی دربارهٔ قیمت‌های فروش ثبت‌شده و دیگری دربارهٔ ارزیابی‌هایی که برای وام‌دهی انجام شده‌اند. این صفحه آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد.

بازیابی سال‌به‌سال

جدول زیر بازیابی پس از ۲۰۱۲ را در هر دو شاخص کنار هم می‌گذارد و تعداد قراردادهای فروش ثبت‌شده در ثبت املاک را هم می‌افزاید که اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (DLS) به‌صورت ماهانه و به تفکیک ناحیه منتشر می‌کند. تعداد قراردادها یک سری حجمی است که همهٔ انواع ملک را در بر می‌گیرد، نه یک سری قیمتی. تغییر سالانهٔ یوروستات از میانگین‌های سالانه به دست می‌آید؛ تغییر سالانهٔ CBC از میانگین چهار مقدار فصلی هر سال محاسبه شده است.

منبع: یوروستات prc_hpi_a و prc_hpi_q؛ کتاب داده‌های RPPI در CBC، ۲۰۲۶ Q2؛ DLS، آمار سراسری قبرس از قراردادهای فروش، مجموع‌های سالانه از صفحات آماری DLS (اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری، آمار)؛ رقم قراردادهای ۲۰۲۶ ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ را پوشش می‌دهد، در برابر ۱۳٬۱۷۳ قرارداد در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۵ (+۱۳٫۶٪). DLS یادآور می‌شود که سامانهٔ اطلاعات زمین آن داده‌هایی برای ۹۶٫۱۵٪ از قراردادهای ۲۰۰۸ و ۹۲٫۹۲٪ از قراردادهای ۲۰۰۷ در بر داشت، بنابراین شمارش‌های ۲۱٬۲۴۵ و ۱۴٬۶۶۷ برای ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ مجموع‌های سامانه‌اند، نه شمارش کامل.

سه ویژگی برجسته است. نخست، حجم معاملات پیش از قیمت‌ها به کف رسید. قراردادها از ۱۴٬۶۶۷ در ۲۰۰۸ به ۳٬۷۶۷ در ۲۰۱۳ رسیدند، یعنی افتی به میزان ۷۴٪، و سپس در هر سال به‌جز ۲۰۲۰ بالا رفتند تا به مجموع ۱۸٬۱۱۴ در ۲۰۲۵ رسیدند، در حالی که هر دو شاخص قیمت تا ۲۰۱۶ به کاهش ادامه دادند. دوم، شاخص CBC در ۲۰۱۷ شروع به افزایش کرد (+۱٫۲٪)، یعنی در همان سالی که سری یوروستات ۴٫۷٪ جهش کرد، و این دو سری از ۲۰۱۷ به بعد در هر سال در یک جهت حرکت کرده‌اند، به‌جز ۲۰۱۸ و ۲۰۲۱ که یوروستات کاهش یافت و شاخص CBC بالا رفت. سوم، نرخ‌های افزایش سالانهٔ CBC برابر ۵٫۲٪ در ۲۰۲۲، ۷٫۷٪ در ۲۰۲۳، ۶٫۷٪ در ۲۰۲۴ و ۵٫۴٪ در ۲۰۲۵ بودند که با نرخ‌های سالانهٔ جدول خود CBC مطابقت دارند.

سری یوروستات–CYSTAT در ۲۰۲۳ به سطح سالانهٔ ۲۰۰۸ رسید، در حالی که سری CBC به اوج فصلی ۲۰۰۸ خود فقط در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ رسید. مجموع قراردادهای ۲۰۲۰ یعنی ۷٬۹۶۸ نسبت به ۱۰٬۳۶۶ در ۲۰۱۹، در سال محدودیت‌های همه‌گیری، ۲۳٪ کاهش یافت و در ۲۰۲۱ به ۱۰٬۳۴۷ بازگشت. داده‌های مربوط به پروانه‌ها که پشت این حجم‌ها قرار دارند در صفحه‌ای دربارهٔ پروانه‌های ساخت در قبرس بررسی شده‌اند.

قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ در مقایسه با سایر کشورهای اتحادیه اروپا

یوروستات همین شاخص را برای هر کشور عضو منتشر می‌کند، بنابراین مقایسهٔ ۲۰۱۰ را می‌توان کشور به کشور انجام داد. جدول زیر ۲۷ کشور عضو را بر اساس تغییر اسمی میان میانگین سالانهٔ ۲۰۱۰ و میانگین سالانهٔ ۲۰۲۵ رتبه‌بندی می‌کند. ستون بازپایه‌گذاری‌شده مقدار ۲۰۱۰ هر کشور را با همان تقسیمی که بالاتر برای قبرس نشان داده شد برابر ۱۰۰ قرار می‌دهد. ستون شرایط واقعی تغییر شاخص تعدیل‌شدهٔ یوروستات (tipsho10) را در همان سال‌ها نشان می‌دهد که از تعدیل‌کنندهٔ مصرف خود هر کشور استفاده می‌کند.

منبع: یوروستات، شاخص قیمت مسکن (داده‌های سالانه) prc_hpi_a برای همهٔ کشورها به‌جز یونان که سری سالانهٔ آن از همان شاخص در جدول یوروستات tipsho20 گرفته شده است؛ شاخص تعدیل‌شده tipsho10؛ هر دو مجموعه‌داده با به‌روزرسانی‌های میان ۱ اکتبر و ۳ نوامبر ۲۰۲۶. مجموعه‌های کلی، سری‌های EU27 و منطقه یورو از یوروستات هستند. رتبه‌ها محاسباتی‌اند.

قبرس در تغییر اسمی (+۳۳٫۶٪) رتبهٔ ۲۳ از ۲۷ و در تغییر واقعی (+۱۴٫۴٪) رتبهٔ ۲۰ از ۲۷ را دارد. چهار کشور افزایش اسمی کمتری از قبرس دارند: فرانسه (+۲۷٫۶٪)، یونان (+۱۶٫۸٪)، فنلاند (+۵٫۵٪) و ایتالیا (−۱٫۶٪)، و ایتالیا تنها کشور عضوی است که شاخص اسمی آن در ۲۰۲۵ پایین‌تر از سطح ۲۰۱۰ قرار دارد. مجموعهٔ EU27 به میزان ۶۱٫۵٪ و مجموعهٔ منطقه یورو ۵۲٫۹٪ در همین سال‌ها رشد کردند. هفت کشور رشد واقعی کمتری از ۱۴٫۴٪ قبرس ثبت کرده‌اند: ایتالیا (−۲۵٫۲٪)، رومانی (−۲۳٫۹٪)، فنلاند (−۲۱٫۲٪) و فرانسه (−۰٫۲٪) پایین‌تر از سطح واقعی ۲۰۱۰ خود هستند، اسپانیا (+۰٫۸٪) و یونان (+۲٫۰٪) به آن نزدیک‌اند، و بلژیک در +۸٫۲٪ است. خلاصه اینکه قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ در بخش پایین‌تر جدول اتحادیه اروپا جای دارد و افزایش اسمی آن کمتر از افزایش اتحادیه اروپا در مجموع است.

این ترتیب علاوه بر بازیابی‌های متفاوت، نقطه‌های شروع متفاوت را هم بازتاب می‌دهد. چند بازار بالتیک و اروپای مرکزی از سطوح پایین ۲۰۱۰ یا از افت‌های شدید پیشین آغاز کردند، در حالی که قبرس از سطحی شروع کرد که دو سال کاهش آن را از پیش پایین آورده بود. از این رو مقایسهٔ بازپایه‌گذاری‌شده فقط می‌گوید شاخص یک کشور از ۲۰۱۰ تا چه اندازه جابه‌جا شده است، و دربارهٔ اینکه قیمت‌ها نسبت به درآمدها بالا یا پایین هستند چیزی نمی‌گوید؛ این موضوع بخش بعدی است.

درآمدها، اجاره‌ها و نسبت قیمت به درآمد

قیمت مسکن برای یک خانوار نسبت به آنچه درآمد دارد و آنچه اجاره‌نشینی هزینه می‌برد اهمیت می‌یابد. سه سری یوروستات در این باره دربارهٔ قبرس اطلاعات می‌دهند. جبران خدمات به ازای هر مزدبگیر در اینجا از تقسیم کل جبران خدمات کارکنان بر تعداد مزدبگیران در حساب‌های ملی محاسبه شده است (مجموعه‌داده‌های nama_10_a10 و nama_10_a10_e). این رقم از حدود €۲۶٬۰۵۰ در ۲۰۱۰ به حدود €۳۶٬۰۶۵ در ۲۰۲۵ رسید، یعنی افزایش اسمی ۳۸٫۴٪، با موقت بودن دو سال آخر (یوروستات، جبران خدمات کارکنان؛ یوروستات، مزدبگیران). مؤلفهٔ اجاره در HICP که آنچه مستأجران برای مسکن می‌پردازند را دنبال می‌کند، در ۲۰۱۰ برابر ۱۱۴٫۱۰ و در ۲۰۲۵ برابر ۱۲۹٫۲۱ بر پایهٔ ۲۰۱۵ = ۱۰۰ بود، یعنی افزایش ۱۳٫۲٪، در برابر ۲۹٫۳٪ برای مجموعهٔ EU27. نسبت استاندارد قیمت مسکن به درآمد یوروستات شاخص قیمت مسکن را با درآمد قابل‌تصرف ناخالص تعدیل‌شدهٔ خانوار به ازای هر نفر مقایسه می‌کند و آن را در برابر میانگین بلندمدت خود کشور از سال ۲۰۰۰ به بعد، که برابر ۱۰۰ گرفته شده، بیان می‌کند (یوروستات، tipsho60).

منبع: یوروستات prc_hpi_a، nama_10_a10، nama_10_a10_e، prc_hicp_aind (قلم CP041، اجاره‌های واقعی مسکن) و tipsho60؛ ستون‌های بازپایه‌گذاری‌شده و جبران خدمات به ازای هر مزدبگیر محاسباتی هستند؛ ارقام جبران خدمات ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ موقت‌اند. نسبت قیمت به درآمد شاخص منتشرشدهٔ خود یوروستات است.

از اینجا دو برداشت به دست می‌آید. میان ۲۰۱۰ و ۲۰۲۵ دستمزد اسمی به ازای هر مزدبگیر ۳۸٫۴٪ رشد کرد، در برابر ۳۳٫۶٪ برای قیمت مسکن، بنابراین نسبت شاخص قیمت به دستمزد به ازای هر مزدبگیر در ۲۰۲۵ به اندازهٔ ۳٫۵٪ پایین‌تر است (۱۳۳٫۶ ÷ ۱۳۸٫۴ = ۰٫۹۶۵). نسبت استاندارد قیمت به درآمد یوروستات، که به جای آن از درآمد قابل‌تصرف به ازای هر نفر استفاده می‌کند، در ۲۰۱۰ برابر ۱۰۰٫۳۹ بود، در ۲۰۰۷ به اوج ۱۱۷٫۴۸ رسید و در ۲۰۲۵ برابر ۹۱٫۶۱ بود، یعنی ۸٫۴٪ پایین‌تر از میانگین بلندمدت خود کشور. در این شاخص قبرس در ۲۰۲۵ رتبهٔ ۷ از پایین را در میان ۲۷ کشور دارد؛ پایین‌ترین مقادیر از آن رومانی (۴۷٫۰۱)، بلغارستان (۶۴٫۰۴)، فنلاند (۷۶٫۷۴)، لهستان (۸۶٫۲۲)، ایتالیا (۸۶٫۸۶) و لتونی (۸۷٫۷۱) است و بالاترین مقدار از آن پرتغال (۱۳۶٫۹۷). این شاخص تاریخچهٔ خود هر کشور را معیار قرار می‌دهد، پس نمی‌گوید که مسکن در قبرس از نظر مطلق ارزان‌تر از جاهای دیگر است.

اجاره‌ها متفاوت از قیمت‌ها حرکت کردند. شاخص اجارهٔ HICP میان ۲۰۱۲ و ۲۰۱۵ به اندازهٔ ۱۳٫۲٪ کاهش یافت، در سال‌هایی که جبران خدمات به ازای هر مزدبگیر هم از حدود €۲۷٬۱۰۰ در ۲۰۱۲ به حدود €۲۴٬۱۸۰ در ۲۰۱۶ پایین آمد، و از ۲۰۱۷ در هر سال بالا رفته و در ۲۰۲۵ به ۱۲۹٫۲۱ رسیده است. برای ارقام اجاره در سطح شهرها و منابع پشت آن‌ها به راهنمای قیمت اجاره در شهرهای قبرس مراجعه کنید. اجاره‌ها و قیمت‌ها دو سنجهٔ جداگانه‌اند و شاخص اجاره که پرداخت‌های مستأجران را می‌سنجد دربارهٔ بازده ناخالص یک ملک مشخص چیزی نمی‌گوید.

واحدهای نوساز و موجود

یوروستات شاخص قبرس را به واحدهای نوساز و موجود تقسیم می‌کند و این دو رفتار متفاوتی داشته‌اند. جدول میانگین‌های سالانه (۲۰۱۵ = ۱۰۰) و آخرین سه‌ماهه را نشان می‌دهد. واحدهای نوساز واحدهایی هستند که پس از ساخت برای نخستین بار فروخته می‌شوند؛ واحدهای موجود فروش‌های مجدد هستند. گزارش خود CYSTAT مشاهده می‌کند که واحدهای نوساز سطح بالاتر و نوسان آشکارا بیشتری نشان می‌دهند، در حالی که واحدهای موجود مسیری هموارتر و پایین‌تر را دنبال می‌کنند (CYSTAT، شاخص قیمت مسکن ۲۰۱۵-۲۰۲۴، دسامبر ۲۰۲۵).

منبع: یوروستات prc_hpi_a و prc_hpi_q، انواع خرید واحدهای نوساز و واحدهای موجود، به‌روزرسانی ۱ اکتبر ۲۰۲۶؛ ستون‌های بازپایه‌گذاری‌شده محاسباتی هستند (برای نمونه ۱۷۰٫۹۹ ÷ ۱۱۴٫۰۶ = ۱٫۴۹۹۱). میان میانگین‌های سالانهٔ ۲۰۱۰ و ۲۰۲۵ شاخص واحدهای نوساز ۴۹٫۹٪ و شاخص واحدهای موجود ۲۳٫۹٪ افزایش یافت. شاخص واحدهای موجود میان ۲۰۱۳ و ۲۰۱۹ تقریباً ثابت بود (از ۱۰۰٫۹۵ به ۹۹٫۷۵) در حالی که شاخص واحدهای نوساز در همین سال‌ها ۲۲٪ بالا رفت و از ۱۰۴٫۰۴ به ۱۲۶٫۷۲ رسید. در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ افزایش نسبت به سال قبل برای واحدهای نوساز ۹٫۸٪ و برای واحدهای موجود ۴٫۲٪ بود.

این تفکیک برای مقایسهٔ ۲۰۱۰ اهمیت دارد، چون یک آپارتمان نوساز و یک خانهٔ دست‌دوم دو محصول متفاوت‌اند. خریداری که یک آپارتمان دست‌دوم امروز را با همان آپارتمان در ۲۰۱۰ مقایسه می‌کند به سری واحدهای موجود نزدیک‌تر است که در ۲۰۲۵ به قیمت‌های اسمی ۲۳٫۹٪ بالاتر است. محاسبهٔ مربوط به معاملات دست‌دوم، از جمله مالیات‌ها و هزینه‌های ویژهٔ آن‌ها، در راهنمای خرید ملک دست‌دوم در قبرس آمده است. قیمت‌های ردیف‌های قیمتی بالاتر در مقالهٔ مربوط به بخش بالای بازار قبرس جداگانه بررسی شده‌اند و بخشی از این میانگین‌های رسمی نیستند.

نواحی: نیکوزیا، لیماسول، لارناکا، پافوس و فاماگوستا

دو منبع رسمی جزئیات ناحیه‌ای می‌دهند. CBC شاخص‌های ناحیه‌ای را بر همان پایهٔ سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ منتشر می‌کند و CYSTAT قیمت‌های میانه به ازای هر متر مربع را به تفکیک ناحیه برای ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴ منتشر می‌کند. اولی از ۲۰۱۰ به بعد را پوشش می‌دهد و دومی از ۲۰۱۵ به بعد، بنابراین با هم وضعیت نسبت به ۲۰۱۰ و تغییر از ۲۰۱۵ را نشان می‌دهند.

منبع: کتاب داده‌ها و جداول گزارش RPPI در CBC، ۲۰۲۶ Q2 (مقادیر سالانه میانگین چهار سه‌ماهه‌اند). در این سنجه، دو ناحیه در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ به‌روشنی بالاتر از نقطهٔ شروع خود هستند: لیماسول (۱۲۸٫۵) و پافوس (۱۱۹٫۴). لارناکا (۱۰۴٫۰) و فاماگوستا (۱۰۲٫۸) اندکی بالاتر از آن هستند و نیکوزیا (۹۰٫۳) به اندازهٔ ۹٫۷٪ پایین‌تر از آن است. نرخ‌های تغییر سالانه در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ برابر بودند با ۱۰٫۰٪ در فاماگوستا، ۹٫۸٪ در لارناکا، ۹٫۶٪ در پافوس، ۷٫۸٪ در لیماسول و ۵٫۷٪ در نیکوزیا. در داده‌های CBC، زیرشاخص‌های آپارتمان و خانه به تفکیک ناحیه داستان‌های متفاوتی تعریف می‌کنند. آپارتمان‌های لیماسول در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ در ۱۵۴٫۱ و آپارتمان‌های پافوس در ۱۳۶٫۱ بودند، در حالی که آپارتمان‌های نیکوزیا در ۱۰۲٫۰ و خانه‌های نیکوزیا در ۸۳٫۲ قرار داشتند.

کاهش ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۶ نیز یکنواخت نبود. سری کل املاک مسکونی CBC بیش از همه در فاماگوستا و لارناکا افت کرد، جایی که پایین‌ترین مقادیر فصلی تقریباً یک‌سوم زیر شروع ۲۰۱۰ بود (فاماگوستا ۶۶٫۷، لارناکا ۶۶٫۸)، و کمتر از همه در لیماسول (۷۵٫۳). بازیابی از آن زمان در لیماسول و پافوس متمرکز بوده است. این‌ها مقادیر شاخص نسبت به پایهٔ خود هر ناحیه‌اند، پس نشان نمی‌دهند کدام ناحیه گران‌تر است.

منبع: CYSTAT، گزارش شاخص قیمت مسکن ۲۰۱۵-۲۰۲۴، دسامبر ۲۰۲۵، جدول ۲ (قیمت میانهٔ واحدهای مسکونی بر حسب یورو به ازای هر متر مربع). CYSTAT تغییر ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴ را تقریباً +۷۰٪ در لیماسول، +۵۵٪ در لارناکا، +۲۵٪ در فاماگوستا و پافوس و +۲۰٪ در نیکوزیا خلاصه می‌کند و می‌گوید در پافوس قیمت‌ها تا ۲۰۲۲ و در نیکوزیا تا ۲۰۱۹ در حال کاهش بودند. بر اساس همین گزارش، در ۲۰۲۴ میانهٔ ملی برای آپارتمان‌ها از €۲٬۱۰۰ به ازای هر متر مربع فراتر رفت و به میانهٔ خانه‌ها نزدیک شد. برای نواحی به‌عنوان محل جست‌وجوی آگهی‌ها، صفحه‌های لیماسول، پافوس و نیکوزیا و صفحهٔ کشور قبرس جنوبی را ببینید؛ راهنمای قیمت آپارتمان داده‌های قیمت به ازای هر متر مربع را به تفکیک ناحیه گزارش می‌کند.

ترکیب خریداران بخشی از الگوی ناحیه‌ای را توضیح می‌دهد. بر اساس جدول قراردادهای فروش در گزارش سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ CBC، ساکنان محلی ۸۴٪ قراردادها را در نیکوزیا (۹۰۱ از ۱٬۰۷۶)، ۶۶٪ را در لیماسول (۱٬۱۶۹ از ۱٬۷۶۵)، ۵۷٪ را در لارناکا (۶۵۶ از ۱٬۱۶۹) و ۳۴٪ را در پافوس (۳۶۲ از ۱٬۰۷۳) تشکیل می‌دادند، در حالی که در ناحیهٔ فاماگوستا سهم آنان ۴۸٪ (۱۰۳ از ۲۱۵) بود. خریداران خارجی، که میان اتحادیه اروپایی و غیراتحادیه تقسیم شده‌اند، ۶۶٪ قراردادها را در پافوس (۲۶۹ قرارداد اتحادیه اروپایی و ۴۴۲ قرارداد غیراتحادیه) و ۲٬۱۰۷ قرارداد از ۵٬۲۹۸ قرارداد را در سطح ملی تشکیل دادند. گزارش دسامبر ۲۰۲۵ CYSTAT برای ۲۰۲۴ به همین تصویر می‌رسد: نیکوزیا تقریباً به‌طور کامل بازار خریداران قبرسی است و پافوس بالاترین سهم خارجی را دارد.

عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ به روایت نهادهای رسمی

این بخش توضیح‌هایی را فهرست می‌کند که خود نهادهای رسمی ارائه می‌دهند، هر یک با منبع و تاریخش. این بخش آن‌ها را با یکدیگر نمی‌سنجد و سهمی از تغییر قیمت را به هیچ‌کدام نسبت نمی‌دهد.

گزارش سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ CBC شاخص‌های پشتیبان را ارائه می‌کند. قراردادهای فروش در ثبت املاک در این سه‌ماهه ۵٬۲۹۸ قرارداد بود، در برابر ۴٬۵۹۲ قرارداد یک سال پیش (+۱۵٫۴٪)، که ۲٬۱۰۷ قرارداد از خریداران خارجی (+۲۲٫۷٪) و ۳٬۱۹۱ قرارداد از خریداران محلی (+۱۱٫۰٪) بود. وام‌های مسکن جدید €۴۰۳٫۶ میلیون بود، در برابر €۳۵۳٫۵ میلیون یک سال پیش (+۱۴٫۲٪)، و نرخ میانگین موزون وام‌های مسکن در ژوئن ۲۰۲۶ برابر ۳٫۲۳٪ بود، در برابر ۳٫۲۶٪ در ژوئن ۲۰۲۵. تعداد واحدهای مسکونی دارای پروانهٔ ساخت تأییدشده از ۵٬۴۸۴ در ژانویه تا مه ۲۰۲۵ به ۸٬۹۷۸ در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ رسید (+۶۳٫۷٪)، و شاخص قیمت مصالح ساختمانی CYSTAT نسبت به سال قبل ۲٫۴٪ بالا رفته بود. نظرسنجی کسب‌وکار و مصرف‌کننده کمیسیون اروپا برای شاخص انتظارات قیمت فروش در سه ماه آینده در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ رقم ۶۵٫۹ را نشان داد، در برابر ۲۲٫۲ در یک سال پیش، و CBC کمبود نیروی کار در ساخت‌وساز را در میان فشارهای افزایشی هزینه برمی‌شمارد (CBC، گزارش ۲۰۲۶ Q2).

در سمت عرضه، شاخص یوروستات برای پروانه‌های ساخت مسکونی (مساحت مفید به ازای هر ۱٬۰۰۰ نفر جمعیت) نشان می‌دهد این چرخه چقدر نوسان داشته است. جدول زیر سال‌های منتخب را می‌دهد؛ مقدار ۲۰۲۵ موقت است.

منبع: یوروستات، tipsho50، به‌روزرسانی ۴ نوامبر ۲۰۲۶ (پروانه‌های ساخت مسکونی). پروانه‌ها از ۴٬۰۶۸ متر مربع به ازای هر ۱٬۰۰۰ نفر در ۲۰۰۸ به ۶۹۷ در ۲۰۱۴ کاهش یافتند، یعنی افتی به میزان ۸۳٪، و تا ۲۰۲۵ به ۲٬۸۲۸ بازگشتند که ۷۰٪ سطح ۲۰۰۸ است. بولتن اقتصادی ژوئن ۲۰۲۶ CBC می‌افزاید که واحدهای مسکونی دارای پروانهٔ تأییدشده در ۲۰۲۵ نسبت به ۲۰۲۴ به میزان ۴۳٪ افزایش یافتند، و بازار ملک را دارای شتاب قوی با تقاضا از سوی خریداران داخلی و خارجی توصیف می‌کند (بولتن اقتصادی CBC، ژوئن ۲۰۲۶). تعداد پروانه‌ها و تاریخچهٔ اداری آن‌ها در صفحهٔ پروانه‌های ساخت در قبرس آمده است.

گزارش ماده چهار صندوق بین‌المللی پول (IMF) در ۲۰۲۶ که در ۲۷ مه ۲۰۲۶ تکمیل شد، بازار مسکن را باثبات‌شده با معاملات پایدار توصیف می‌کند، یادآور می‌شود که رشد قیمت مسکن از ۲۰۲۴ به بعد کند شده است و می‌گوید این موضوع نگرانی‌ها از قیمت‌گذاری بیش از حد را کاهش می‌دهد؛ همچنین می‌گوید مواجهه بانک‌ها با ملک، چه مستقیم و چه از طریق وام‌های با وثیقهٔ ملکی، به پایش مداوم نیاز دارد (گزارش کشوری IMF شماره ۲۶/۱۴۵). آن گزارش پیش از انتشار داده‌های سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ تکمیل شد، داده‌هایی که در آن‌ها هم سری CBC و هم سری یوروستات رشد سالانهٔ سریع‌تری از سه‌ماهه نخست نشان دادند. چشم‌انداز کلان‌تر اقتصادی در مقالهٔ پیش‌بینی اقتصادی برای قبرس بررسی شده است.

آنچه داده‌ها نمی‌گویند

شاخص‌های رسمی برخی گزاره‌ها را پشتیبانی می‌کنند و برخی را نه. آن‌ها نشان می‌دهند قیمت‌های ثبت‌شده یا ارزیابی‌شدهٔ املاک مسکونی نسبت به ۲۰۱۰ چگونه حرکت کرده‌اند. نشان نمی‌دهند که یک ملک مشخص به چه قیمتی فروخته می‌شود، زیرا شاخص میانگین قیمت‌های تعدیل‌شده در میان واحدهای فراوان است. هزینه‌های معامله را شامل نمی‌شوند، و یوروستات اعلام می‌کند که هزینه‌هایی مانند حق‌الزحمهٔ دفتر اسناد رسمی، هزینهٔ ثبت و کمیسیون بنگاه بیرون از تعریف آن است. درآمد اجاره یا بازده کل را نمی‌سنجند، بنابراین مقایسهٔ قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ با بازده هر دارایی دیگر را نمی‌توان از آن‌ها نتیجه گرفت.

آن‌ها منطقهٔ زیر اداره جامعهٔ قبرسی ترک را پوشش نمی‌دهند. خریداران را بر اساس ملیت در ارقام قیمت جدا نمی‌کنند، هرچند CBC و DLS شمار خریداران را منتشر می‌کنند، و CYSTAT از واگرایی پایدار قیمت به ازای هر متر مربع میان خریداران قبرسی و خارجی در ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴ خبر می‌دهد، با پرداخت بیشتر خریداران خارجی برای خانه‌ها. آینده را پیش‌بینی نمی‌کنند: اسناد IMF، CBC و CYSTAT که در اینجا نقل شده‌اند توصیف داده‌های گذشته و کنونی هستند، و رقم نظرسنجی کسب‌وکار و مصرف‌کننده سنجه‌ای از آن است که شرکت‌های نظرسنجی‌شده در سه ماه آینده انتظار داشتند، نه پیش‌بینی قیمت.

دو شاخص اصلی در جنبه‌هایی نیز با هم تفاوت دارند که خواننده باید به یاد داشته باشد. ارقام یوروستات–CYSTAT برای ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ مقدماتی‌اند و یک بار پیش‌تر، در دسامبر ۲۰۲۵، بازنگری شده‌اند. سری CBC هموارشده است و بر ارزیابی‌هایی برای اهداف وام مسکن و بازسازی وام استوار است، که ممکن است با قیمت‌هایی که بعداً در ثبت املاک ثبت می‌شوند فرق داشته باشد. نتیجه‌ای که به فاصلهٔ چند درصد میان این دو وابسته باشد، از هیچ‌کدام پشتیبانی نمی‌شود.

شاخص ملکی قبرس RICS با همکاری KPMG برای سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ یک مقایسهٔ تاریخ‌دار با روش سوم ارائه می‌کند. این شاخص ارزش آپارتمان‌ها را ۵٫۴۲٪ و ارزش خانه‌ها را ۴٫۰۴٪ بالاتر از سال پیش گزارش کرد، بازده ناخالص آپارتمان‌های فرضی خود را ۵٫۵۱٪ (۵٫۴۱٪ در یک سال پیش) و خانه‌ها را ۳٫۰۱٪ (۲٫۹۷٪) اعلام کرد، و بیشترین رشد فصلی آپارتمان را در لارناکا ثبت کرد، در حالی که نیکوزیا بدون تغییر بود (شاخص ملکی قبرس RICS با همکاری KPMG در قبرس، ۲۰۲۶ Q2). از آنجا که این ارقام ساختمان‌های فرضی را توصیف می‌کنند، از نظر جهت با دو شاخص رسمی سازگارند اما سنجهٔ مقایسهٔ ۲۰۱۰ نیستند.

سوالات متداول

آیا قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ بالاتر است؟

به قیمت‌های اسمی، بله، بر اساس هر دو شاخص رسمی. شاخص قیمت مسکن یوروستات برای قبرس در ۲۰۲۵ برابر ۱۵۰٫۸۹ بود، در برابر ۱۱۲٫۹۰ در ۲۰۱۰ (۲۰۱۵ = ۱۰۰)، یعنی افزایش ۳۳٫۶٪، و در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ برابر ۱۵۹٫۱۳ بود. شاخص CBC در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ برابر ۱۰۹٫۷ بود، در برابر پایهٔ ۱۰۰ در سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰. این‌ها ارقام پشت قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ هستند و تا تاریخ ۸ نوامبر ۲۰۲۶ معتبرند.

آیا قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ پس از تورم هم بالاتر است؟

برای قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ پاسخ به شاخص بستگی دارد. تقسیم شاخص یوروستات بر HICP رشد واقعی ۷٫۶٪ را از ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۵ نشان می‌دهد و شاخص تعدیل‌شدهٔ خود یوروستات ۱۴٫۴٪ را. تقسیم میانگین سالانهٔ CBC بر HICP کاهش واقعی ۱۷٫۶٪ را نشان می‌دهد. هر دو تعدیل‌کننده و گام‌های محاسبه در بخش قیمت‌های واقعی بالا آمده‌اند.

چرا شاخص‌های یوروستات و بانک مرکزی برای قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ پاسخ‌های متفاوتی می‌دهند؟

دو سری پشت قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ چیزهای متفاوتی را می‌سنجند. شاخص یوروستات–CYSTAT از داده‌های فروش ثبت املاک برای واحدهای خریداری‌شده توسط خانوارها، با احتساب زمین، ساخته می‌شود و در جدول‌های یوروستات سال پایهٔ ۲۰۱۵ دارد. شاخص CBC از ارزیابی‌های بانکی خانه‌ها و آپارتمان‌ها ساخته می‌شود، هموارشده است و سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ را پایه می‌گیرد. افت ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۶ در اولی ۱۱٫۶٪ و در دومی ۲۶٫۳٪ بود.

قیمت مسکن در قبرس پس از ۲۰۰۸ تا چه اندازه افت کرد؟

در سری فصلی یوروستات، افت از سه‌ماهه دوم ۲۰۰۸ (۱۳۰٫۴۲) تا سه‌ماهه نخست ۲۰۱۶ (۹۶٫۲۷) برابر ۲۶٫۲٪ بود. در سری CBC، افت از سه‌ماهه سوم ۲۰۰۸ (۱۰۷٫۷) تا سه‌ماهه دوم ۲۰۱۶ (۷۳٫۲) برابر ۳۲٫۰٪ بود.

قیمت مسکن در قبرس چه زمانی از سطح ۲۰۰۸ خود گذشت؟

در سری سالانهٔ یوروستات برای قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰، از سطح ۲۰۰۸ در ۲۰۲۳ عبور شد، زمانی که میانگین به ۱۳۴٫۶۰ رسید، در برابر ۱۲۸٫۱۷ در ۲۰۰۸. در سری CBC این اتفاق در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ افتاد، زمانی که شاخص به ۱۰۹٫۷ رسید، در برابر اوج ۱۰۷٫۷ در ۲۰۰۸. پس از حذف تورم HICP، شاخص یوروستات در ۲۰۲۵ هنوز ۷٫۷٪ پایین‌تر از سطح ۲۰۰۸ خود بود.

آیا رشد قبرس از ۲۰۱۰ بیشتر از سایر کشورهای اتحادیه اروپاست یا کمتر؟

کمتر از میانگین اتحادیه اروپا. در جدول‌های یوروستات، قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ کمتر از مجموعهٔ EU27 رشد کرد: شاخص اسمی میان میانگین‌های سالانهٔ ۲۰۱۰ و ۲۰۲۵ به میزان ۳۳٫۶٪ بالا رفت، در برابر ۶۱٫۵٪ برای مجموعهٔ EU27 و ۵۲٫۹٪ برای منطقه یورو. قبرس در جدول‌های یوروستات در تغییر اسمی رتبهٔ ۲۳ از ۲۷ و در تغییر واقعی رتبهٔ ۲۰ از ۲۷ را دارد.

کدام ناحیه از ۲۰۱۰ بیشتر رشد کرده است؟

در شاخص CBC (سه‌ماهه نخست ۲۰۱۰ = ۱۰۰)، لیماسول در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ در ۱۲۸٫۵ و پافوس در ۱۱۹٫۴ بود، در حالی که نیکوزیا در ۹۰٫۳ و پایین‌تر از نقطهٔ شروع خود قرار داشت. قیمت‌های میانه به ازای هر متر مربع CYSTAT نشان می‌دهند لیماسول از ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۴ حدود ۷۰٪ و نیکوزیا حدود ۲۰٪ بالا رفته است.

آیا خانه‌های نوساز در قبرس در داده‌های رسمی قیمت متفاوتی با خانه‌های دست‌دوم دارند؟

شاخص یوروستات برای واحدهای نوساز میان میانگین‌های سالانهٔ ۲۰۱۰ و ۲۰۲۵ به میزان ۴۹٫۹٪ و شاخص واحدهای موجود ۲۳٫۹٪ افزایش یافت. در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ افزایش سالانه برای واحدهای نوساز ۹٫۸٪ و برای واحدهای موجود ۴٫۲٪ بود.

درآمدها در مقایسه با قیمت مسکن در قبرس از سال ۲۰۱۰ چگونه‌اند؟

جبران خدمات به ازای هر مزدبگیر از ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۵ حدود ۳۸٫۴٪ رشد کرد، در برابر ۳۳٫۶٪ برای شاخص اسمی قیمت مسکن. نسبت استاندارد قیمت به درآمد یوروستات در ۲۰۲۵ برابر ۹۱٫۶۱ بود، در برابر ۱۰۰٫۳۹ در ۲۰۱۰، که در آن ۱۰۰ میانگین بلندمدت خود کشور است. این یک مقایسه میان کشورها نیست.

آیا این ارقام رسمی کل جزیره را پوشش می‌دهند؟

خیر. شاخص‌های یوروستات–CYSTAT و CBC منطقهٔ زیر اداره جمهوری قبرس را پوشش می‌دهند که CBC آن را مناطق تحت کنترل دولت می‌نامد. این شاخص‌ها منطقهٔ زیر اداره جامعهٔ قبرسی ترک را پوشش نمی‌دهند.

آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع: Eurostat prc_hpi_a؛ Eurostat prc_hpi_q؛ فراداده‌های شاخص قیمت مسکن یوروستات؛ Eurostat tipsho10؛ Eurostat tipsho60؛ Eurostat prc_hicp_aind؛ Eurostat nama_10_a10؛ Eurostat nama_10_a10_e؛ Eurostat tipsho50؛ CBC RPPI 2026 Q2؛ انتشارات RPPI در CBC؛ کتاب داده‌های RPPI در CBC؛ بررسی سالانهٔ CBC 2010-2011؛ بولتن اقتصادی CBC، ژوئن 2026؛ گزارش شاخص قیمت مسکن CYSTAT، دسامبر 2025؛ اطلاعیهٔ شاخص قیمت مسکن CYSTAT، 14 ژانویه 2022؛ آمار اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری؛ گزارش کشوری IMF شماره 26/145؛ ESM، قبرس؛ اتحادیه اروپا، قبرس؛ شاخص ملکی قبرس RICS، 2026 Q2؛ Cyprus Mail، 19 دسامبر 2025؛ Cyprus Mail، 30 سپتامبر 2026. سطوح شاخص‌ها همان‌گونه که منتشر شده‌اند یا همان‌گونه که از سطوح منتشرشده محاسبه شده‌اند آمده‌اند و محاسبه‌ها در متن نشان داده شده‌اند؛ آخرین مقادیر یوروستات و CYSTAT مقدماتی هستند.