X2 Dighomi Residence Tbilisi: ukończony budynek (2026)

X2 Dighomi Residence Tbilisi to ukończona para bloków mieszkalnych przy ulicy Bokhua 10 w Digomi Massive, którą deweloper, x2 Development, podaje jako zakończoną w 2026 roku i określa jako kompleks mieszkaniowy klasy comfort.

Ten profil projektu X2 Dighomi Residence Tbilisi opiera się na stronie projektu dewelopera, jego publicznym selektorze mieszkań oraz serwisach ogłoszeniowych Korter i Geoln w stanie z 13 listopada 2026 r. Jest to profil informacyjny ukończonego budynku, a nie oferta: selektor oznacza wszystkie mieszkania, które pokazuje, jako sprzedane, więc mieszkanie dostępne na rynku to odsprzedaż od właściciela. Tam, gdzie źródła się różnią, każda liczba jest podana ze źródłem i datą.

X2 Dighomi Residence Tbilisi: czym jest budynek

Na swojej stronie projektu, odczytanej 13 listopada 2026 r., deweloper nazywa kompleks Dighomi Residence i opisuje dwa wielorodzinne bloki przy Bokhua St. #10 (po gruzińsku: Bokhuas kucha 10), z zagospodarowanym dziedzińcem wewnętrznym o powierzchni 3 000 m², dwupoziomowym zamkniętym garażem oraz terenami sportowymi i rekreacyjnymi. Tekst gruziński dodaje ładowarki do samochodów elektrycznych w garażu.

Ten sam tekst opisuje elewację z paneli kompozytowych o fakturze drewna, czarne okna i drzwi z metalu i tworzywa, mrozoodporne płytki na balkonach oraz służbę ochrony i sprzątania dla mieszkańców. W wersji gruzińskiej strona podaje status „zakończony”, rok 2026, 18 pięter, 496 mieszkań, 200 miejsc parkingowych i warunki płatności „100%”. Jej wersja angielska podaje jako status „Under construction”, a datę opisuje etykietą „Complication date”, znowu z rokiem 2026. Obie są pokazane tak, jak zostały wydrukowane.

Źródła różnią się w kilku podstawowych kwestiach, a następna tabela zachowuje te różnice zamiast wybierać między nimi. Kolumny dewelopera czyta się jako „według dewelopera (x2.ge, sprawdzono 13 listopada 2026 r.)”. Strona Geoln to ogłoszenie z początku sprzedaży, opublikowane 9 maja 2022 r., a jej data zakończenia i liczba pięter są pokazane wyłącznie dlatego, że strona nadal jest dostępna.

Korter datuje ostatnią aktualizację zdjęć w galerii postępu budowy na październik 2025 r. Profil nie sprowadza tych różnic do jednej liczby; kupujący, który potrzebuje jednej liczby, powinien wziąć ją z rejestru lub z umowy.

Status projektu X2 Dighomi Residence Tbilisi dziś i orientacyjne ceny odsprzedaży

13 listopada 2026 r. selektor mieszkań na stronie projektu został odczytany piętro po piętrze. Wymienia on 32 plany pięter, od 2. do 17. piętra w bloku A i w bloku D, a każdy z nich ładuje się z publicznego adresu piętra na x2.ge. Razem pokazują one 464 mieszkania, a każde ma flagę sprzedaży.

Strona podaje 496 mieszkań, więc 32 nie pojawia się w selektorze, a strona nie mówi, gdzie się znajdują. Korter również podaje 496 i pisze w swoim FAQ, że deweloper nie ma obecnie żadnych dostępnych mieszkań. Deweloper nie podaje ceny żadnego mieszkania.

Selektor powtarza te same plany na wszystkich 16 piętrach bloku. Licząc według podanych powierzchni, jest 18 różnych rozmiarów: najczęstszy to 56,5 m², 96 mieszkań, a następnie 49,6 m², 80 mieszkań. Z 464 mieszkań 160 ma mniej niż 50 m², a 48 ma 70 m² lub więcej.

Strona mieszkania dewelopera dla lokalu 1 na piętrze 2A o powierzchni 58,7 m² podaje hol 5,3 m², salon 25,9 m², sypialnię 13,9 m², WC 6,7 m² i balkon 6,6 m² (przykładowa strona na x2.ge). Atrybut pokoi w selektorze wynosi 1 dla każdego mieszkania, więc nie jest używany jako liczba pokoi; tekst Korter mówi o układach z 1 i 2 sypialniami.

Co do płatności, x2.ge podaje „100%” w warunkach płatności bez dalszych wyjaśnień. Tekst na Korter mówi, że mieszkania można było kupić za jednorazową zapłatę, z kredytem hipotecznym w nienazwanym banku partnerskim lub z bezodsetkowymi ratami do czterech lat i pierwszą wpłatą 10%. Tekst ten nie ma daty i, skoro mieszkania dewelopera są sprzedane, opisuje sposób, w jaki je oferowano, a nie bieżącą ofertę.

Mieszkania na sprzedaż obecnie to zatem odsprzedaże. Poniższe liczby to ceny ofertowe na jednym portalu, Korter, z 13 listopada 2026 r.

Są to wskazania serwisu ogłoszeniowego, a nie ceny x2. Czwarta karta, dla większego mieszkania, została pominięta w zakresie, a liczba pokoi i numery pięter na kartach są wpisywane przez właścicieli i nie zawsze zgadzają się z danymi bloków. Strona Geoln z 2022 roku zawiera liczby cen i lokali z okresu wprowadzenia na rynek, których tutaj nie wykorzystano. Wszystkie trzy ceny ofertowe są niższe niż USD 150 000; test zezwolenia na pobyt w rozdziale 4 opiera się na wartości wycenionej, a nie na cenie ofertowej.

Okolica i dojazd: Digomi Massive i dzielnica Didube

Deweloper umieszcza projekt w Digomi Massive, a Korter zalicza go do dzielnicy Didube w Tbilisi. Te dwa określenia leżą na różnych poziomach: Wikipedia podaje, że Didube jest dzielnicą administracyjną Tbilisi, obejmującą osiedla Didube i Digomi Massive, i wskazuje dla dzielnicy 70 018 mieszkańców w 2017 roku. Wyszukiwanie odwrotne centrum mapy Korter w OpenStreetMap Nominatim, wykonane 13 listopada 2026 r., zwraca budynek o numerze 10 przy ulicy Nodar Bokhua, w Digomi Massive, dzielnicy Didube, około 50 m od tego punktu.

Centrum mapy Korter to 41,77936, 44,77787. Punkt podany przez Geoln leży około 110 m od niego. Dwie wersje językowe dewelopera podają też różne punkty odniesienia: tekst gruziński mówi, że teren leży 600 m od Aghmashenebeli Alley, a tekst angielski, że w pobliżu kliniki Ghudushauri.

Tekst Korter opisuje zabudowę średniowysoką, kilka terenów zielonych, brak szkodliwego przemysłu w pobliżu i najbliższą hałaśliwą trasę w odległości ponad pół kilometra. Wymienia targ spożywczy Digomi, park Digomi, centrum medyczne im. O. Gudushauri, kompleks sportowy Akademii Dinamo oraz szkoły nr 140 i nr 147, bez odległości.

Jeśli chodzi o transport, Korter podaje przystanki autobusowe w odległości 330 m i linie 3, 21, 24, 26 i 51 wzdłuż ulicy Nodar Bokhua, z minimalnym odstępem ośmiu minut. Dworzec kolejowy Didube, dworzec autobusowy, terminal i metro umieszcza około czterech kilometrów stąd, a Międzynarodowy Port Lotniczy im. Szoty Rustawelego 35 minut jazdy samochodem. Odległości w linii prostej w tabeli zostały obliczone tutaj na podstawie centrum mapy Korter i współrzędnych z Wikipedii; są krótsze niż jakakolwiek trasa drogowa lub piesza.

Szerszy obraz rynku daje przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi, a strona miasta Tbilisi wymienia pozostałe nieruchomości w Tbilisi na tej stronie.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego w ukończonym budynku w Gruzji

Odsprzedaż w gotowym bloku przebiega według zwykłego gruzińskiego schematu, z większą liczbą pytań do sprzedawcy niż do budowy. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej transakcji i wpisu prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, a artykuł 312 zakłada, że rejestr jest dokładny, dopóki nie udowodniono inaczej. Tło: czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji i jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Przy odsprzedaży należą się trzy kontrole. Odczytany zapis musi dotyczyć tego konkretnego mieszkania, a nie kodu projektu podawanego przez Korter. Osoba podpisująca musi być zarejestrowanym właścicielem, a artykuł 1158 traktuje majątek nabyty w czasie małżeństwa jako wspólny, chyba że umowa małżeńska stanowi inaczej. Zarejestrowaną hipotekę lub inne obciążenie trzeba zwolnić najpóźniej w chwili rejestracji prawa własności.

Kupujący za granicą może skorzystać z zalegalizowanego pełnomocnictwa; tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje, że Konwencja apostille obowiązuje w odniesieniu do Gruzji od 14 maja 2007 r. Rejestr oferuje też rejestrację online za pomocą smart kontraktu oraz umówione spotkanie wirtualne.

Podatek od nieruchomości zmienił się ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r., którą Kodeks podatkowy na matsne.gov.ge wymienia wśród swoich zmian. Podlegający opodatkowaniu majątek osoby fizycznej inny niż grunt jest zwolniony, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000 (artykuł 206(1)(a)); powyżej tego progu artykuł 202(5) ustala stawkę od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Zestawienie EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje, że przed zmianą próg wynosił GEL 40 000.

Deklarację należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić podatek do 15 listopada (artykuł 205); Służba Dochodów (Revenue Service) udostępnia kalkulator, a składanie deklaracji omawia przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji. Nadwyżka sprzedającego ze sprzedaży mieszkania mieszkalnego jest opodatkowana stawką 5 procent (artykuł 81(3)) i zwolniona, gdy mieszkanie było własnością przez ponad dwa lata (artykuł 82(1)(f.a)).

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca posiadającego nieruchomość inną niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę; Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców zawiera ten sam test. Procedurę opisuje przewodnik jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji. Warunki bankowe dla nierezydentów różnią się w zależności od kredytodawcy; tło podaje przewodnik kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców.

O deweloperze: x2 Development

Na swojej stronie „O nas” x2 Development podaje, że została założona w 2014 roku, i jako priorytety wymienia jakość budowy, odporność (tekst gruziński) lub niezawodność (tekst angielski) oraz innowacje. Twierdzi, że stosuje energooszczędne materiały budowlane oraz wysokiej jakości okna i drzwi. Są to oświadczenia samej firmy.

Entrepreneur Georgia wymienił 23 października 2019 r. Valeriana Kirkitadze, Aleksandra Tsulukidze, Valeriego Turdzeladze i Levana Turdzeladze jako cztery osoby, które założyły firmę; obecnego właściciela nie ustalono. Liczba projektów różni się w zależności od strony: tekst gruziński „O nas” podaje 5 ukończonych, 6 realizowanych i 5 planowanych, tekst angielski 3 ukończone i 6 realizowanych, a strona projektów wymienia 4 bieżące i 6 ukończonych, więc łącznej liczby tutaj nie podano.

x2.ge nie podaje podmiotu prawnego, który podpisuje umowy sprzedaży. Przy odsprzedaży stroną umowy jest sprzedający, a dane dewelopera mają znaczenie głównie dla dokumentów budynku.

O co prosić na piśmie i co sprawdzić przed zakupem

Każda otwarta kwestia staje się dokumentem lub odpowiedzią, o które należy poprosić przed jakąkolwiek płatnością. Jest to zwykły zestaw weryfikacji przy odsprzedaży i nic nie mówi o samym budynku.

1. Blok (A lub D), piętro, numer mieszkania i powierzchnia, aby można było dopasować mieszkanie do selektora dewelopera i do danych Korter o blokach.
2. Aktualny wyciąg z Rejestru Publicznego, pokazujący zarejestrowanych właścicieli, ich udziały oraz każdą hipotekę, zajęcie lub inne obciążenie, a także własny kod katastralny mieszkania.
3. Tożsamość sprzedającego i jego uprawnienie do sprzedaży: dokument tożsamości i ewentualna umowa małżeńska w przypadku osoby fizycznej, dane rejestracyjne i osoba podpisująca w przypadku spółki.
4. Kiedy sprzedający nabył mieszkanie, co rozstrzyga, czy ma zastosowanie dwuletnia reguła dotycząca podatku sprzedającego.
5. Wykończenie, jakie mieszkanie ma dzisiaj, i co dodano po odbiorze; Korter podaje white frame, Geoln czarne ściany.
6. Zasady zarządzania budynkiem: kto prowadzi ochronę i sprzątanie, miesięczna opłata oraz ewentualne zaległości przypisane do mieszkania.
7. Czy miejsce parkingowe w garażu na 200 miejsc lub stanowisko ładowania należy do mieszkania i czy jest rejestrowane osobno.
8. Każdy dokument oddania do użytku lub odbioru bloku, który posiada sprzedający, oraz liczba pięter, którą pokazuje rejestr.
9. Sposób płatności: możliwy do prześledzenia przelew bankowy na rzecz zarejestrowanego właściciela, pokwitowanie i uwolnienie środków w zamian za rejestrację.
10. W przypadku kredytu bankowego wycena banku i warunki; w przypadku zezwolenia na pobyt wycena certyfikowanego rzeczoznawcy.

Często zadawane pytania

Czy X2 Dighomi Residence Tbilisi jest ukończony?

Gruzińska wersja strony dewelopera mówi „zakończony”, 2026, a Korter mówi, że oba bloki są oddane, 2. kwartał 2026 r. (13 listopada 2026 r.). Angielska wersja strony dewelopera mówi „Under construction”. Profil pokazuje oba odczyty i nie rozstrzyga między nimi.

Czy można kupić mieszkanie w X2 Dighomi Residence Tbilisi od dewelopera?

Selektor dewelopera oznacza wszystkie 464 mieszkania, które pokazuje, jako sprzedane, a Korter mówi, że deweloper nie ma obecnie dostępnych mieszkań. Mieszkania, które pojawiają się na sprzedaż, to odsprzedaże przez właścicieli, więc umowę podpisuje sprzedający, a nie x2 Development.

Ile kosztują mieszkania z odsprzedaży w X2 Dighomi Residence Tbilisi?

Na Korter 13 listopada 2026 r. trzy karty o powierzchni od 50 do 51 m² miały cenę ofertową od USD 95 000 do USD 107 000, czyli od USD 1 863 do USD 2 140 za m². Nagłówek podaje „od $47 000”, a pokazano 61 ogłoszeń. Są to ceny ofertowe na jednym portalu, a nie ceny x2.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Korter podaje white frame, z wysokością sufitu trzy metry, a jego tekst mówi, że kupujący mogli wybrać black frame lub white frame; strona Geoln z 2022 roku podaje czarne ściany. Strona dewelopera nie podaje wykończenia. Stan konkretnego mieszkania z odsprzedaży zależy od jego właściciela.

Czy zakup tutaj daje zezwolenie na pobyt?

To zależy od wartości wycenionej, a nie od budynku. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wiąże krótkoterminowe zezwolenie z nieruchomością o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Zaobserwowane ceny ofertowe są niższe niż ta kwota, a cena ofertowa nie jest wartością wycenioną.

Pozostałe projekty x2 i pobliskie oferty w Tbilisi

X2 Dighomi Residence Tbilisi to jeden z sześciu projektów, które x2.ge wymienia jako ukończone. Pozostałe pięć ma profile na tej stronie, a cztery bieżące projekty mają własne przewodniki. Miejsca i daty są takie, jak podaje je x2.ge.

Oferty innych deweloperów w tej samej części Tbilisi to projekty w realizacji. Tabela podaje liczby z przewodnika po każdej ofercie, z datą tego przewodnika; nie jest to ranking.

Więcej kontekstu na stronie kraju Gruzja.

Źródła i data weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• x2 Development: strona projektu Dighomi Residence, wersje gruzińska i angielska (x2.ge, 13 listopada 2026 r.)
• x2 Development: selektor piętra 2A, jeden z 32 odczytanych planów pięter (13 listopada 2026 r.)
• x2 Development: przykładowa strona mieszkania, piętro 2A, 58,7 m² (13 listopada 2026 r.)
• x2 Development: strona projektów (13 listopada 2026 r.)
• x2 Development: strona „O nas” (13 listopada 2026 r.)
• Korter: Dighomi Residence w Tbilisi (13 listopada 2026 r.)
• Geoln: Dighomi Residence (ogłoszenie opublikowane 9 maja 2022 r., odczytane 13 listopada 2026 r.)
• Entrepreneur Georgia: x2 Development, 23 października 2019 r. (po gruzińsku)
• Wikipedia: Didube District
• Wikipedia: Guramishvili (Tbilisi Metro) (współrzędne)
• Wikipedia: Ghrmaghele (Tbilisi Metro) (współrzędne)
• Wikipedia: Didube (Tbilisi Metro) (współrzędne)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport (współrzędne)
• OpenStreetMap Nominatim: wyszukiwanie odwrotne centrum mapy Korter (13 listopada 2026 r.)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuły 183, 312 i 1158 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, artykuły 81, 82, 202, 205 i 206 (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (rs.ge): strona o podatku od nieruchomości
• NAPR: opłaty za rejestrację nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart kontraktów
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa Gruzji o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.