X2 Shartava Pool House Tbilisi: rzuty i źródła (2026)

X2 Shartava Pool House Tbilisi to ukończona wieża mieszkalno-usługowa przy Shartava Street 31/33 w dzielnicy Saburtalo, w której według strony dewelopera znajduje się 260 mieszkań, 23 kondygnacje i 170 miejsc parkingowych, a sam deweloper podaje, że wszystkie mieszkania zostały już sprzedane.

Niniejszy przewodnik po projekcie X2 Shartava Pool House Tbilisi jest profilem informacyjnym gotowego, oddanego już budynku, a nie wykazem mieszkań oferowanych przez dewelopera. Czerpie ze strony dewelopera, jej selektorze pięter i dwunastu stronach mieszkań, na serwisach Korter i Geoln oraz na artykule z magazynu z 2019 roku, w stanie z 13 listopada 2026 r., a każdą liczbę podaje razem z jej źródłem i datą.

Źródła różnią się co do roku ukończenia, liczby kondygnacji i liczby mieszkań i żadne z nich nie jest w tym przewodniku stawiane wyżej od pozostałych. Przewodnik dodaje od siebie rzuty mieszkań pomieszczenie po pomieszczeniu, gruzińskie zasady kupna mieszkania w ukończonym budynku, podatki i pobyt oraz listę tego, o co kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd X2 Shartava Pool House Tbilisi

Na stronie x2.ge deweloper opisuje Shartava Pool House jako wielofunkcyjny kompleks mieszkalny z 18 kondygnacjami mieszkalnymi, 4 kondygnacjami handlowymi i biurowymi oraz trzypoziomowym zamkniętym garażem. Tekst umieszcza penthouse’y na najwyższej kondygnacji i wymienia wspólną werandę o powierzchni 900 m², otwartą kawiarnię w stylu lounge, siłownię, basen i centrum spa oraz usługi concierge, ochrony i sprzątania. Wszystkie te sformułowania pochodzą od samego dewelopera i zostały odczytane w angielskiej oraz gruzińskiej wersji strony.

Pole statusu brzmi dokładnie „Finished” (zakończony), pole ukończenia podaje rok 2020, a pole płatności informuje, że wszystkie mieszkania są sprzedane. Strona nie podaje ani żadnej ceny, ani liczby wolnych mieszkań. Jej selektor pięter rysuje 226 mieszkań na piętrach od 5 do 20, a 12 typów rzutów, które się za nim kryją, mieści się w przedziale od 53,7 m² do 121,8 m².

Jedyne ceny, jakie w ogóle istnieją dla tego adresu, to ceny ofertowe wystawiane w serwisach ogłoszeniowych. W dniu 13 listopada 2026 r. Korter pokazywał cztery ogłoszenia mieszkań w cenach od USD 110 700 do USD 198 000 i zaznaczał, że mieszkania od dewelopera są sprzedane. Te kwoty są jedynie wskazaniami z serwisu ogłoszeniowego, podanymi przez sprzedających, i nie są cenami dewelopera.

Co każde źródło podaje o statusie, ukończeniu, kondygnacjach i mieszkaniach

O tym, kiedy X2 Shartava Pool House Tbilisi został ukończony i jak jest duży, mówią cztery publiczne strony: strona dewelopera, Korter, Geoln i artykuł z magazynu. Powstały w różnych momentach, dlatego tabele pokazują każdą liczbę wraz z datą jej źródła i żadna liczba nie jest tu wynoszona ponad inną.

Na stronie dewelopera pole nosi w wersji gruzińskiej nazwę daty ukończenia i ma wartość 2020. W wersji angielskiej to samo pole jest wydrukowane jako Complication date, co jest pisownią samej strony. Korter podaje, że jeden dom został oddany w 2019 roku, i pokazuje zdjęcia z budowy, których ostatnia aktualizacja pochodzi ze stycznia 2020 roku. Wpis Geoln pochodzi z 2019 roku i pokazuje planowane ukończenie.

Różnica między rokiem 2019 a 2020 może wynikać z tego, co liczy każda ze stron, na przykład z zakończenia stanu surowego, oddania budynku do użytku albo ostatnich zdjęć. Żadne ze źródeł nie mówi, o które dokładnie zdarzenie chodzi, więc przewodnik podaje daty tak, jak zostały wydrukowane w każdym z nich. Wpis z maja 2021 roku to plan opublikowany w 2019 roku i pozostał w tabeli tylko dlatego, że czytelnik, który natrafi na niego w serwisie Geoln, zechce wiedzieć, skąd się wziął.

Dwie z tych różnic można odczytać jako arytmetykę na podstawie własnego tekstu dewelopera. Osiemnaście kondygnacji mieszkalnych, cztery handlowe i biurowe oraz jedna kondygnacja penthouse’ów dają razem 23, co zgadza się z nagłówkiem, jeśli penthouse’y liczyć jako osobną kondygnację. Selektor rysuje jednak tylko 16 pięter, od 5 do 20. Te sumy zostały obliczone w samym przewodniku, a strona dewelopera ich nie podaje.

Sformułowanie o wyprzedaniu, flagi selektora i ceny ofertowe na Korter

Strona dewelopera mówi, że wszystkie mieszkania są sprzedane, i nie podaje ani ceny, ani liczby mieszkań na sprzedaż. Wersje strony gruzińska, angielska i rosyjska podają to samo stwierdzenie w polu płatności oraz ten sam status i ten sam rok ukończenia. Na potrzeby tego przewodnika strony pobrano zwykłymi zapytaniami sieciowymi 13 listopada 2026 r., ramki pięter ukryte za obrazem budynku otwierano jedna po drugiej i nie użyto żadnego formularza ani zapytania.

Za obrazem budynku znajduje się 16 ramek pięter, dla pięter od 5 do 20. Każda ramka rysuje mieszkania jednego piętra jako klikalne kształty, a każdy kształt ma w kodzie strony atrybut data-sold. W dniu 13 listopada 2026 r. wszystkie 226 kształtów miało wartość false. W bieżących projektach dewelopera ten sam atrybut ma wartość true dla mieszkań, które nie są już dostępne, dlatego atrybut jest tu podany wyłącznie jako fakt o kodzie strony i nie jest odczytywany jako dostępność mieszkań na sprzedaż.

Strona serwisu Korter poświęcona budynkowi jest jedynym źródłem z bieżącymi cenami. Wymienia ona dziesięć ogłoszeń sprzedaży dotyczących siedmiu mieszkań, pokazuje cztery z nich w podsumowaniu i podaje w nagłówku mieszkania na sprzedaż od USD 110 700. Tabela pokazuje te cztery ogłoszenia dokładnie tak, jak je wydrukowano na stronie, wraz z ceną za m², którą podaje Korter, i z przeliczeniem na lari po kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) USD 1 = GEL 2,5935 z 13 listopada 2026 r.

Cztery ceny ofertowe wahają się od USD 1 980 do USD 2 806 za m², co daje rozpiętość około 42% między najniższą a najwyższą stawką, a źródła nie podają jej przyczyny. Piętro, wykończenie, widok i podstawa obliczenia powierzchni różnią się między poszczególnymi ogłoszeniami, a same ogłoszenia nie mówią, które z tych czynników ma największe znaczenie. Ogłoszenie na 60,8 m² dokładnie odpowiada jednemu z rzutów ze strony dewelopera, natomiast 51, 53 i 100 m² nie odpowiadają żadnej łącznej powierzchni rzutu, dlatego o podstawę obliczenia powierzchni w tych ogłoszeniach należy zapytać.

Korter liczy pokoje razem z salonem: rzut 60,8 m² ma jedną sypialnię i jest pokazany jako 2 pokoje, a ogłoszenie na 100 m² jest pokazane jako 3 pokoje, co pasuje do rzutu dwusypialnianego o powierzchni 99,5 m². Jest to zgodne z wykazami pomieszczeń podanymi przez dewelopera, choć sam Korter tego nie stwierdza. Korter prowadzi też inne kategorie ogłoszeń dla tego samego adresu, w tym ogłoszenia biur na drugim piętrze; wykraczają one poza zakres tego przewodnika i dlatego nie są tu powielane.

Są to ceny ofertowe sprzedających w jednym serwisie ogłoszeniowym, a deweloper żadnych nie ma. Mogą zmieniać się codziennie, nie są ofertami w rozumieniu prawa, a własna strona każdego ogłoszenia pozostaje punktem odniesienia dla jego warunków.

Dwanaście rzutów X2 Shartava Pool House Tbilisi, pomieszczenie po pomieszczeniu, i siatka 226 mieszkań

Najbardziej szczegółowe materiały o X2 Shartava Pool House Tbilisi kryją się nie na samej stronie, lecz za obrazem budynku. Każdy kształt mieszkania otwiera stronę mieszkania z powierzchnią całkowitą i numerowanym wykazem pomieszczeń. Na 16 piętrach pojawia się dwanaście różnych rzutów, a stronę jednego mieszkania każdego rzutu odczytano 13 listopada 2026 r. Nazwy pomieszczeń przetłumaczono w tym przewodniku z gruzińskiego.

Siatka jest regularna. Piętra 5 oraz od 7 do 20 rysują po 14 mieszkań, a piętro 6 rysuje 16, przy czym dwa dodatkowe to jeszcze jedno mieszkanie o powierzchni 68,4 m² i jeszcze jedno o powierzchni 99,5 m². Dwa rzuty, 53,7 m² i 71,9 m², dają po 32 mieszkania, czyli razem 64 z 226 narysowanych mieszkań, tj. 28,3%. Liczby sypialni poniżej wynikają z liczby pomieszczeń, które strona nazywa sypialniami.

Licząc według sypialni, 226 narysowanych mieszkań to 113 z jedną sypialnią (50,0%), 97 z dwiema (42,9%) i 16 z trzema (7,1%). Powierzchnie rzutów sumują się do 17 825,5 m², co daje średnią 78,9 m² i medianę 71,9 m² na narysowane mieszkanie. Są to sumy po rzutach w postaci, w jakiej zostały narysowane, obliczone w tym przewodniku, i nie są to powierzchnie samego budynku.

Wykazy pomieszczeń pozwalają sprawdzić coś, do czego strona nie zachęca: czy podana powierzchnia całkowita równa się sumie wymienionych pomieszczeń? Tabela sumuje wymienione powierzchnie, w tym balkony, i pokazuje różnicę względem podanej sumy. Osiem z dwunastu rzutów zgadza się co do ułamka. Rzut 99,5 m² różni się o 0,1 m², a trzy rzuty różnią się bardziej.

Rzut 53,7 m² wymienia o 2,0 m² więcej niż jego suma całkowita, rzut 71,9 m² wymienia o 7,7 m² mniej, a rzut 98,7 m² o 4,7 m² mniej. Strona nie mówi, czy balkon jest liczony w całości, częściowo, czy wcale, a wykaz może pomijać pomieszczenie, takie jak garderoba. Nic tu nie wskazuje na błąd, a chodzi jedynie o to, że podstawa obliczenia powierzchni powinna być wyraźnie zapisana w umowie.

Podstawa ma znaczenie, ponieważ balkony w tym budynku są duże. Balkony mają 2,0 m² w rzucie 60,8 m² i 12,8 m² łącznie w dwóch balkonach rzutu 99,5 m². Jeśli suma obejmuje balkon, powierzchnia mieszkalna jest mniejsza o tę wartość, a cena za m² obejmuje wtedy inną mieszankę powierzchni w zależności od rzutu. Powierzchnia zarejestrowana w wypisie z Rejestru Publicznego jest liczbą, którą powinna posłużyć się umowa.

Wykazy pomieszczeń pokazują też charakter większych rzutów. Rzut 93,7 m² ma salon o powierzchni 36,5 m², największy salon wśród rzutów dwusypialnianych, a rzut 121,8 m² ma trzy sypialnie, dwie łazienki/WC, kuchnię 14 m² i dwa balkony o powierzchni 5 m² i 5,5 m². Rzut 99,5 m² wymienia dwie łazienki/WC i korytarz 7,5 m². Strony dewelopera pokazują umeblowane ilustracje każdego rzutu i nie opisują na nich żadnego wykończenia.

Materiały, części wspólne i parking w brzmieniu ze źródeł

Opis dewelopera podaje więcej szczegółów o konstrukcji budynku niż o jego obsłudze. Wymienia elewację z naturalnego trawertynu i paneli kompozytowych, ściany z bloczków perlitowych, o których powiedziano, że zapewniają wysoki poziom izolacji akustycznej, cieplnej i wibracyjnej, czarne okna i drzwi z PCV z podwójnymi szybami oraz balkony wyłożone mrozoodpornymi płytkami. Opis nie podaje wysokości pomieszczeń, systemu ogrzewania ani liczby wind. Te dane pochodzą z serwisów ogłoszeniowych i w tabeli są przypisane swoim źródłom.

O basenie trzeba powiedzieć wprost. Nazwa budynku i opis dewelopera odwołują się do basenu i centrum spa, a Korter wymienia w infrastrukturze basen i restaurację. Ani strona dewelopera, ani żadne inne źródło odczytane na potrzeby przewodnika nie podaje, czy basen jest czynny, gdzie się znajduje, kto może z niego korzystać ani na jakich warunkach. Kupujący, który uważa basen za część zakupu, powinien poprosić zarząd budynku o jego obecny status i zasady na piśmie.

Liczba miejsc parkingowych również ma swoją lukę. Strona podaje 170 miejsc i zamknięty garaż na trzech poziomach, ale nie podaje, ile miejsc jest przypisanych do mieszkań, ile należy do użytkowników komercyjnych ani czy miejsce jest sprzedawane osobno. To, czy miejsce jest rejestrowane razem z mieszkaniem i pod jakim numerem, ma pokazać wypis z rejestru, a sekcja 7 wyjaśnia, jak posiadane są części wspólne budynku mieszkalnego.

Lokalizacja X2 Shartava Pool House Tbilisi: ulica Shartava, Saburtalo i linia metra Saburtalo

Znacznik na mapie umieszczonej przez dewelopera znajduje się w punkcie 41,728015 N, 44,772851 E z dymkiem 31/33 Shartava Str. Odwrotne wyszukanie tego punktu w danych OpenStreetMap, wykonane przez usługę Nominatim 13 listopada 2026 r., zwróciło węzeł oddalony o około 16 m, z numerem domu 33 przy ulicy Zhiuli Shartava, w dzielnicy Saburtalo w Tbilisi, kod pocztowy 0160. Wynik wyszukiwania zgadza się zarówno z parą 31/33 na stronie x2.ge, jak i z numerem 33 w nagłówku Korter.

Wikipedia opisuje Saburtalo jako dzielnicę administracyjną Tbilisi, do której należą osiedla Lower Saburtalo, Vedzisi, Lisi, Vashlijvari i Didi Dighomi, a jej ramka informacyjna podaje liczbę ludności 139 000 w 2017 roku. Dane mapy nazywają kwartał wokół adresu Vedzisi, Kazbegi, Gotua i ulica Saburtalo, pismem gruzińskim.

Tekst Korter o lokalizacji mówi, że budynek stoi w centrum miasta obok Tbilisi Public Hall, że rzeka Kura płynie 300 metrów dalej oraz że w pobliżu są dwie stacje metra, Medical University i Technical University. Dodaje też, że w pobliżu są kawiarnie, restauracje, sklepy, supermarkety, gabinety stomatologiczne i apteki. Są to stwierdzenia samego serwisu Korter, a przewodnik nie sprawdzał ani wspomnianej hali, ani odległości od rzeki.

Odległości w linii prostej podane niżej obliczono od znacznika x2.ge do współrzędnych stacji z artykułów Wikipedii o każdej stacji, za pomocą wzoru haversine. Nie są to trasy piesze i każda rzeczywista trasa będzie dłuższa od linii prostej. Minuty Geoln, z wpisu z 2019 roku, nie mówią, czy chodzi o dojście pieszo, czy dojazd transportem.

Oba źródła inaczej porządkują najbliższe stacje. Obliczenie stawia stację Medical University w odległości 0,86 km, bliżej niż stację Technical University w odległości 1,16 km, podczas gdy Geoln podaje 9 minut do Technical University i 11 do Medical University. Trasa może być dłuższa od linii prostej o inny współczynnik dla każdej stacji, więc żadna z kolumn nie rozstrzyga sprawy. Trasę pieszą należy sprawdzić samodzielnie na miejscu.

Budynek ma bliskiego sąsiada. Strona dewelopera o Shartava Fusion umieszcza go przy Shartava Street 29, a znacznik na tej stronie leży około 140 m od znacznika Pool House według tego samego obliczenia. Strona kontaktowa dewelopera podaje adres jego biura pod numerem 29 przy tej samej ulicy. Sąsiedni projekt ma na tym serwisie własny przewodnik, X2 Shartava Fusion Tbilisi, a oba budynki są odrębnymi projektami z odrębnymi liczbami mieszkań.

Kupno mieszkania w ukończonym budynku w Gruzji: sprzedający, rejestr, stowarzyszenie właścicieli i płatność

Ponieważ deweloper nie wykazuje żadnych zasobów mieszkań, kupujący mieszkanie w tym budynku ma do czynienia z prywatnym sprzedającym lub z pośrednikiem sprzedającego, a czasem ze spółką. Umowa jest więc zwykłą sprzedażą między dwiema stronami, a weryfikacja zaczyna się od prawa sprzedającego do sprzedaży. Wszystko, co opisano poniżej, to ogólna procedura obowiązująca w Gruzji, a strona dewelopera nie mówi nic o odsprzedaży.

Cudzoziemiec może być właścicielem mieszkania w Gruzji tak samo jak obywatel. Kategorią ograniczoną są grunty rolne, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich, a mieszkanie w mieście do nich nie należy.

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga w przypadku rzeczy nieruchomej pisemnej czynności i wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego. Szersze tło podają przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Taryfa opłat Rejestru Publicznego na stronie Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje rejestrację prawa własności za GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Po kursie GEL 2,5935 za USD z 13 listopada 2026 r. daje to około USD 57,84, 104,11 i 134,95. Wysokość opłaty zależy od szybkości rozpatrzenia wniosku, a nie od ceny mieszkania.

Kupujący, który nie przebywa w Tbilisi, ma dwie zwykłe drogi. Pełnomocnictwo podpisane za granicą można opatrzyć apostille do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje, że Konwencja haska o apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 roku. Rejestr oferuje ponadto usługę smart kontraktu, w której strony spotykają się online w zarezerwowanym terminie. Drogę, która odpowiada zarówno sprzedającemu, jak i urzędowi rejestru, należy uzgodnić, zanim jakiekolwiek pieniądze zmienią właściciela.

Własność mieszkania w ukończonym budynku wielolokalowym zawsze łączy się z udziałem w częściach wspólnych budynku. Ustawa Gruzji o stowarzyszeniach właścicieli traktuje działkę, konstrukcje nośne i wspólne urządzenia techniczne jako wspólną własność członków stowarzyszenia właścicieli (artykuł 5) i ustala udział każdego właściciela proporcjonalnie do posiadanej powierzchni.

Zgodnie z artykułem 6 pojedynczego mieszkania nie można sprzedać bez przypadającego na nie udziału. Artykuł 11 uznaje stowarzyszenie za utworzone w budynku na jednej działce, w którym więcej niż dwa mieszkania stanowią własność indywidualną.

Ustawa wiąże też udział każdego członka we wspólnych kosztach z tym udziałem, chyba że statut stowarzyszenia stanowi inaczej, a artykuł 14 stwierdza, że stowarzyszenie nie jest osobą prawną, ale może mieć odrębny majątek i rachunki bankowe. Dla kupującego przekłada się to na szereg praktycznych pytań: kto zarządza budynkiem, jaka jest miesięczna opłata, czy sprzedający ma zaległości i jak zarządzane są wspólne obiekty wymienione na stronie dewelopera. Odpowiedzi na te pytania znajdują się w dokumentach stowarzyszenia, a nie na stronie dewelopera.

Podatki, pobyt i finansowanie dla właściciela mieszkania w tym budynku

Zasady dla właściciela będącego osobą fizyczną zmieniły się 30 września 2026 r. W historii zmian swojego angielskiego tekstu na matsne.gov.ge Kodeks podatkowy wymienia ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r. Artykuł 202(5) ustala stawkę dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty na poziomie nie niższym niż 0,8 i nie wyższym niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206(1)(a) całkowicie zwalnia go z podatku, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Przegląd podatkowy i prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. opisuje tę samą zmianę i podaje wcześniejszy limit zwolnienia jako GEL 40 000, więc starsze przewodniki podają inne progi. Zgodnie z artykułem 205 osoba fizyczna składa deklarację podatku od nieruchomości do 1 listopada i płaci do 15 listopada. Służba Dochodów publikuje kalkulator, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji omawia składanie deklaracji.

Aby pokazać skalę kwot, następna tabela stosuje granice Kodeksu 0,8 i 1% do czterech cen ofertowych z Korter, przeliczonych po kursie Narodowego Banku. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa na koniec poprzedniego roku w rozumieniu Kodeksu, a cena ofertowa jest tylko jej zastępnikiem. Kwoty dotyczą wyłącznie sytuacji, gdy dochód rodziny w poprzednim roku przekraczał GEL 100 000, i są obliczone w przewodniku, a nie zacytowane ze źródła.

Kwestia pobytu to osobny test. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który jest właścicielem nieruchomości nierolnej o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, przy czym wartość ustala akredytowany rzeczoznawca. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców używa tych samych słów, a przewodnik o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji, podaje kroki składania wniosku. Wartość dokładnie USD 150 000 nie przekracza tej granicy.

Tabela porównuje wyłącznie ceny ofertowe, ale reguła dotycząca zezwolenia opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie umownej, więc cena ofertowa poniżej granicy może zostać wyceniona powyżej niej i odwrotnie. Wynik dla konkretnego mieszkania jest znany dopiero po przeprowadzeniu wyceny. Istnieje też wyższa kategoria zezwolenia dla nieruchomości powyżej USD 300 000, której warunki podaje strona SDA i które nie są tu streszczane.

Jeśli chodzi o kwestię finansowania, Narodowy Bank Gruzji (NBG) ustala limity wskaźnika kredytu do wartości na poziomie 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej. Następna tabela pokazuje środki własne, jakie te limity pozostawiają dla każdej ceny ofertowej, obliczone od ceny ofertowej. Kredytodawca stosuje limit do własnej wyceny, która może różnić się od ceny ofertowej, a każdy bank sam decyduje, czy udzieli kredytu nierezydentowi. Praktykę omawia przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców.

Strona dewelopera nie wiąże z tym budynkiem żadnego banku ani programu hipotecznego i nie znaleziono strony żadnego banku, która nazywałaby ten budynek. Opłaty za rejestr i za prawnika oraz ewentualna prowizja pośrednika dochodzą do ceny i są ustalane w umowie między stronami.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją lub wpłatą

Strona dewelopera podaje status, rok, liczbę i wykaz cech, ale nie podaje dokumentów, od których zależy zakup. Poniższa lista wynika z tych luk, które pokazano w tabelach tego przewodnika. Każda pozycja jest zwykłą, zwyczajową prośbą przy odsprzedaży i można ją skierować do sprzedającego jeszcze przed wpłatą zadatku.

1. Pełna nazwa prawna lub dane osobowe sprzedającego, dokument, na podstawie którego sprzedający jest właścicielem mieszkania, oraz wypis z Rejestru Publicznego pokazujący właściciela, powierzchnię zarejestrowaną, kod katastralny oraz każdą hipotekę lub inne obciążenie.
2. Numer mieszkania, piętro i rzut wraz z powierzchnią zarejestrowaną oraz oświadczenie, czy cena jest naliczana od powierzchni całkowitej, czy od powierzchni bez balkonów.
3. Cena, jej waluta, co obejmuje (wykończenie w obecnym stanie, wyposażenie, miejsce parkingowe, komórka lokatorska) oraz droga płatności, z pokwitowaniem każdej wpłaty.
4. Data, w której mieszkanie zostało przekazane pierwszemu właścicielowi, oraz dokument, na podstawie którego budynek przyjęto do użytkowania, ponieważ źródła podają rok 2019, 2020 i maj 2021.
5. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który zbudował budynek, ponieważ x2.ge go nie wymienia, wraz z pozwoleniem na budowę oraz dozwolonymi kondygnacjami i lokalami.
6. Czy na mieszkaniu pozostaje jakieś saldo, rata lub zastaw na rzecz dewelopera albo banku, oraz zwolnienie z niego, jeśli tak.
7. Co obejmowało wykończenie white frame, gdy mieszkanie było przekazywane, i co obecny właściciel zmienił lub wbudował, wraz z ewentualnymi zgodami na te zmiany.
8. Zaświadczenie od stowarzyszenia właścicieli lub od zarządcy: miesięczna opłata, co obejmuje, ewentualne zaległości oraz zasady dotyczące werandy, siłowni, kawiarni i garażu.
9. Obecny status, zasady i opłaty basenu i centrum spa wymienionych w opisie dewelopera, w tym czy właściciel może z nich korzystać.
10. Czy miejsce parkingowe jest zarejestrowane z mieszkaniem, czy osobno, oraz numer miejsca.
11. Zestawienia rachunków za media (prąd, gaz, woda i sprzątanie) wykazujące brak zadłużenia w dniu przekazania kupującemu.
12. Kto płaci opłatę rejestrową i w jakim trybie szybkości oraz kto uczestniczy w rejestracji: osobiście, przez pełnomocnika czy przez internetowy smart kontrakt.
13. Czy dla tego mieszkania możliwy jest kredyt hipoteczny we wskazanym banku i czego bank wymaga od nierezydenta.
14. Wartość rynkowa, na której będzie opierać się sytuacja podatkowa i pobytowa kupującego, oraz nazwa akredytowanego rzeczoznawcy, jeśli planowane jest zezwolenie na pobyt.

Odpowiedzi powinny zostać zapisane w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ ogłoszenie albo strona internetowa mogą się zmienić bez uprzedzenia. Formularz rezerwacji należy dokładnie przeczytać pod kątem warunków zwrotu zadatku, zanim zostanie podpisany. Gruziński prawnik może przeczytać wypis i umowę łącznie, porównując jedno z drugim, a strona opłat samego rejestru podaje, ile kosztuje wypis.

Jak ten budynek wypada na tle innych projektów x2 i pobliskich ofert w Tbilisi

Serwis x2.ge wymienia cztery bieżące i sześć ukończonych projektów. Tabela pokazuje, co podaje własna strona dewelopera dla każdego z tych projektów, aby można było porównać liczby na jednej wspólnej podstawie. Pool House i X2 Mtskhetaze podają rok 2020 jako rok ukończenia, a Pool House stoi obok Shartava Fusion. Przedstawione dane pochodzą ze stron odczytanych 13 listopada 2026 r., a liczby podane przez dewelopera nie są uzgadniane z żadnym innym źródłem.

W tym serwisie są też projekty innych deweloperów w tej samej dzielnicy. Różnią się tym, jakie informacje publikują ich deweloperzy, a każda strona podaje własne liczby, więc porównanie powinno opierać się na stronie danego projektu. Tabela wymienia je wyłącznie jako kontekst i nie twierdzi, że jeden z nich jest lepszy od drugiego. Dla ukończonego budynku w innej części miasta podobną stroną informacyjną w tym serwisie jest profil BLOX Krtsanisi. Szerszy obraz daje także przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi i strona Gruzji.

Ogólny przegląd miasta znajduje się na stronie Tbilisi, a archiwum całej Gruzji to strona Gruzji.

O X2 Development (deweloper)

Deweloperem X2 Shartava Pool House Tbilisi jest X2 Development, zapisywany na jego stronie jako x2 Development i X2 Development. Strona „O nas” podaje, że firma została założona w 2014 roku. Artykuł z magazynu z 2019 roku mówi, że czterech ludzi założyło firmę około pięć lat przed jego napisaniem.

Te liczby różnią się w zależności od wersji językowej strony. W dniu 13 listopada 2026 r. angielski tekst „O nas” mówi, że firma ma 3 ukończone i 6 trwających projektów w Tbilisi i innych dużych miastach, a tekst gruziński mówi o 5 ukończonych, 6 trwających i 5 planowanych w całej Gruzji. Strona projektów wymienia cztery bieżące i sześć ukończonych projektów: Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House i X2 Mtskhetaze. Wszystko jest podane tak, jak wydrukowano.

Strona kontaktowa podaje biuro pod numerem 29 przy ulicy Zhiuli Shartava w Tbilisi, tuż obok tego budynku. Serwis jest prowadzony po gruzińsku, a strony projektów mają także wersję angielską i rosyjską. Strony odczytane na potrzeby tego przewodnika nie podają zarejestrowanej nazwy spółki ani kodu identyfikacyjnego, a rejestr spółek nie był odpytywany, więc przewodnik nie wskazuje żadnego podmiotu.

Strony dewelopera o bieżących projektach opisują własne raty bez oprocentowania z podanym udziałem własnym. Dla tego ukończonego budynku takich warunków nigdzie nie podano. Przewodnik nie twierdzi, że istnieje współpraca z jakimkolwiek bankiem lub marką, ponieważ nie znaleziono strony żadnego partnera, która by ją potwierdzała. Wszystko, czego kupujący mieszkanie z odsprzedaży potrzebuje od dewelopera, na przykład protokół przekazania lub dokument budynku, kupujący powinien zażądać na piśmie.

Często zadawane pytania

Czy X2 Shartava Pool House Tbilisi jest jeszcze w sprzedaży u dewelopera?

Nie. Strona dewelopera o X2 Shartava Pool House Tbilisi mówi, że wszystkie mieszkania są sprzedane, i nie podaje ceny ani zasobów, a Korter podaje, że mieszkania od dewelopera są sprzedane. Mieszkania pojawiają się tylko jako ogłoszenia sprzedających w serwisach ogłoszeniowych, a są to ceny ofertowe, nie ceny dewelopera. W dniu 13 listopada 2026 r. Korter pokazywał cztery z nich w cenach od USD 110 700 do USD 198 000.

Kiedy ukończono X2 Shartava Pool House Tbilisi?

Źródła się różnią. Strona dewelopera podaje rok 2020 jako datę ukończenia, Korter mówi, że jeden dom został oddany w 2019 roku, a wpis Geoln opublikowany w 2019 roku podaje maj 2021 jako planowane ukończenie i jest nieaktualny. Przewodnik podaje każdą datę wraz z jej źródłem. O datę przekazania mieszkania oraz datę przyjęcia budynku do użytkowania należy zapytać sprzedającego na piśmie.

Ile kondygnacji i mieszkań ma X2 Shartava Pool House Tbilisi?

Strona dewelopera podaje 23 kondygnacje i 260 mieszkań, a Korter podaje te same liczby. Tekst dewelopera wymienia 18 kondygnacji mieszkalnych i 4 handlowe i biurowe, a jego selektor pięter rysuje 226 mieszkań na piętrach od 5 do 20. Starszy wpis Geoln podaje 263 mieszkania. Przewodnik pokazuje te liczby obok ich źródeł i ich nie uzgadnia, więc decydujące są umowa i wypis z rejestru.

Jakie metraże mają mieszkania?

Selektor dewelopera ma 12 rzutów od 53,7 m² do 121,8 m²: pięć rzutów jednosypialnianych, sześć dwusypialnianych i jeden trzysypialniany, według wykazów pomieszczeń. Korter podaje przedział od 60,8 do 133 m². Podstawa obliczenia powierzchni, z balkonami lub bez, różni się w zależności od rzutu, więc należy posługiwać się powierzchnią zarejestrowaną z wypisu z Rejestru Publicznego, razem z numerem rzutu od sprzedającego.

Czy w budynku jest basen?

Nazwa budynku i opis dewelopera odwołują się do basenu i centrum spa, a Korter wymienia basen w infrastrukturze. Żadne źródło odczytane na potrzeby przewodnika nie podaje, czy basen jest czynny, kto może z niego korzystać ani na jakich warunkach. Kupujący, który opiera na nim decyzję, powinien poprosić zarząd budynku o obecny status, zasady i opłaty na piśmie.

Czy nierezydent może być właścicielem mieszkania w tym budynku?

Tak. Cudzoziemiec może być właścicielem mieszkania tak samo jak obywatel, a prawo jest wpisywane do Rejestru Publicznego, jak tego wymaga artykuł 183 Kodeksu cywilnego. Kategorią ograniczoną są grunty rolne. Zagraniczny kupujący może podpisać osobiście, przez pełnomocnictwo z apostille albo przez internetową usługę smart kontraktu rejestru z zarezerwowanym spotkaniem wirtualnym.

Czy właściciel w tym budynku może ubiegać się o zezwolenie na pobyt?

Może, jeśli nieruchomość właściciela ma szacunkową wartość rynkową przekraczającą równowartość USD 150 000 w lari. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymaga, aby wartość ustalił akredytowany rzeczoznawca. Dwie z czterech cen ofertowych Korter z 13 listopada 2026 r. były poniżej USD 150 000, a dwie powyżej, ale decyduje wartość ustalona przez rzeczoznawcę, a wartość dokładnie USD 150 000 nie przekracza tej granicy.

Jaki podatek od nieruchomości obowiązuje właściciela w tym budynku?

Od 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunty jest zwolniony, gdy dochód rodziny w poprzednim roku wynosił GEL 100 000 lub mniej. Przy wyższych dochodach artykuł 202(5) ustala stawkę od 0,8 do 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Deklarację należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić do 15 listopada, a strona Służby Dochodów zawiera kalkulator dla osób fizycznych.

Jakie dokumenty kupujący powinien zobaczyć przy odsprzedaży?

Wypis z Rejestru Publicznego dla mieszkania, umowę sprzedaży, zaświadczenie stowarzyszenia właścicieli lub zarządcy o opłatach i zaległościach, zestawienia rachunków za media, dokument, na podstawie którego budynek przyjęto do użytkowania, oraz nazwę prawną podmiotu, który go zbudował. Sekcja 9 podaje pełną listę czternastu pozycji, z których każda wynika z luki pokazanej w tabelach tego przewodnika.

Gdzie znajduje się X2 Shartava Pool House Tbilisi i jak daleko jest metro?

Stoi przy Shartava Street 31/33 w dzielnicy Saburtalo. Obliczone odległości w linii prostej od znacznika na mapie dewelopera wynoszą 0,86 km do stacji Medical University, 1,16 km do stacji Technical University i 1,25 km do Tsereteli. Wpis serwisu Geoln z 2019 roku podaje dla dwóch pierwszych stacji odpowiednio 9 i 11 minut. Trasy piesze są dłuższe od linii prostej i przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji należy je sprawdzić na miejscu.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• x2.ge: strona projektu Shartava Pool House, wersje gruzińska i angielska, z ramkami pięter i dwunastoma stronami mieszkań, odczytano 13 listopada 2026 r.
• x2.ge: strona „O nas”, wersje angielska i gruzińska, odczytano 13 listopada 2026 r.
• x2.ge: strona projektów, odczytano 13 listopada 2026 r.
• x2.ge: strona kontaktowa (tylko adres biura), odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: Shartava Pool House w Tbilisi, ceny i ogłoszenia odczytano 13 listopada 2026 r.
• Geoln: Shartava Pool House, obiekt 573, opublikowano 02.10.2019
• Entrepreneur Georgia: artykuł o X2 Development, 23 października 2019 r. (po gruzińsku)
• OpenStreetMap: położenie znacznika mapy x2.ge; adres wyszukany przez Nominatim 13 listopada 2026 r.
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: Medical University (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Technical University (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Tsereteli (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Gotsiridze (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Delisi (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Vazha-Pshavela (metro w Tbilisi)
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart kontraktu
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Ustawa Gruzji o stowarzyszeniach właścicieli, matsne.gov.ge
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• EY Georgia: przegląd podatkowy i prawny za lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille

Odległości w linii prostej, sumy pomieszczeń, udziały selektora, przeliczenia po kursie Narodowego Banku i granice podatkowe są obliczone z liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.