Luma Residence, Бандар-Джисса, Muscat Bay, Оман

Luma Residence — квартал из 240 домов внутри Muscat Bay, курортного комьюнити в бухте Бандар-Джисса к юго-востоку от Маската. На одной площадке соседствуют три продукта: 156 квартир в малоэтажных корпусах, 52 таунхауса и 32 виллы — в кремовой штукатурке, камне с деревянной фактурой и тонированных стеклянных ограждениях, вписанные в долину между горами Аль-Хаджар и морем.

Две особенности определяют условия проекта. Первая — план платежей: 50% стоимости приходится на момент сдачи, а бронь стоит 2,5%. Вторая — ценовая лестница: виллы от $650 200 и таунхаусы от $568 400 выше оманского порога в 200 000 риалов, а квартиры за $300 500 — ниже. В обзоре разбираем площади, цены, восемь взносов, сервисные сборы и застройщика.

Luma Residence: коротко о главном

Площади и цены

В Luma цена за квадратный фут снижается по мере роста дома. Квартира оценена в $248 за квадратный фут, вилла — в $217: разница 13%. Это прямо противоположно Golf Hills, где трёхкомнатная стоит на 20% дороже за фут, чем однокомнатная.

Причина в том, что вы покупаете разные вещи. В цену квартиры заложена доля лифтовых узлов, лобби, клубного дома и общего бассейна. Цена виллы смещена в сторону земли, собственного участка, личного бассейна и двух крытых парковочных мест — а земля внутри работающего курортного комьюнити оценивается иначе, чем построенная площадь. Если мерить ценность строго в долларах за квадратный фут, виллы и таунхаусы оценены в $217 и $218 против $248 у квартир.

Таблица юнитов: дом за домом

Таблица площадей и цен даёт по одной точке входа для каждого типа жилья, а если читать строки рядом друг с другом, становится видно, как устроен весь квартал. Двухкомнатная квартира начинается от 1 211 кв. футов (113 м²) и $300 500, то есть $248 за квадратный фут. Таунхаус начинается от 2 607 кв. футов (242 м²) и $568 400, или $218 за квадратный фут. Трёхкомнатная вилла начинается от 2 997 кв. футов (278 м²) и $650 200, или $217 за квадратный фут. Весь проект целиком охватывает диапазон от 1 137 до 3 226 кв. футов (от 106 до 300 м²), а дом площадью 3 226 кв. футов оценивается по запросу. Из 240 домов в продаже остаётся 43, то есть 197 домов уже разобраны.

При переходе от квартиры к таунхаусу площадь растёт на 1 396 кв. футов, а входная цена — на $267 900. При переходе от таунхауса к вилле добавляется ещё 390 кв. футов (36 м²) и $81 800. Если разделить входные цены на указанную площадь в квадратных метрах, получается примерно $2 659 за м² для квартиры, $2 349 для таунхауса и $2 339 для виллы. Вилла больше квартиры на 1 786 кв. футов, а разница в стартовой цене между ними составляет $349 700.

План платежей: 50% удерживаются до сдачи

Это основное платёжное условие Luma Residence. План состоит из восьми взносов и смешивает календарные даты со строительными этапами, но структуру определяет одно число.

Отсюда следуют три вещи, и их стоит назвать прямо.

До сдачи оплачивается половина стоимости. По квартире к моменту сдачи будет оплачено $150 250, по вилле — $325 100. По таунхаусу эта сумма равна $284 200.

Бронировочный взнос составляет 2,5%. 2,5% — это $7 513 по квартире. По таунхаусу бронь составляет $14 210, по вилле — $16 255. Вместе с платежом 7,5% при подписании договора через 15 дней это 10% цены: $30 050 по квартире, $56 840 по таунхаусу и $65 020 по вилле.

К 1 кварталу 2029 года нужна половина суммы. План предусматривает крупный единовременный платёж в конце. Если планируете ипотеку, начинайте разговор заранее. Механику эскроу и поэтапных платежей разбираем в гиде о покупке на первичном рынке Омана.

Сколько составляет каждый взнос

Пример расчёта: как складываются восемь взносов

Таблица выше показывает каждый платёж в долларах. Если сгруппировать восемь платежей по условию наступления, становится понятна форма всего плана. Четыре платежа, привязанные к датам (2,5% при бронировании, 7,5% при подписании и по 5% через шесть и через двенадцать месяцев), в сумме составляют 20% стоимости. Три строительных этапа добавляют 30%, а платёж при сдаче — оставшиеся 50%.

Для квартиры за $300 500 платежи по датам за первые двенадцать месяцев дают $60 100: $7 513 при бронировании, $22 538 при подписании и по $15 025 на двух последующих датах. Три этапных платежа по $30 050 добавляют $90 150, и к моменту сдачи оплачено $150 250, а те же $150 250 приходятся на платёж при сдаче. Для виллы за $650 200 платежи по датам составляют $130 040, этапы добавляют $195 060, так что каждая половина равна $325 100. Для таунхауса три этапных платежа по 10% составляют по $56 840 каждый, то есть $170 520 вместе.

Эти цифры приведены для иллюстрации и рассчитаны по ценам, указанным на этой странице; обязательным является график платежей в договоре купли-продажи. В риалах платёж при сдаче по квартире, $150 250, составляет около 57 800 омани-риалов при привязке 1 омани-риал = 2,6008 доллара США. По вилле тот же платёж, $325 100, соответствует примерно 125 000 омани-риалов.

ВНЖ: цены относительно порога в 200 000 риалов

Оманские маршруты ВНЖ через недвижимость завязаны на инвестиционные пороги. «Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов — это примерно $520 000 при многолетней привязке риала к доллару — и решение по нему принимает Королевская полиция Омана; для визы владельца минимума нет. Цены в Luma расположены по обе стороны этого уровня внутри одного комплекса:

Таунхаус от $568 400 находится на уровне порога или выше, причём с запасом, а не впритык. Квартиры оцениваются ниже 200 000 омани-риалов.

Маршруты различаются по сроку и сумме — читайте «Золотое резидентство» против визы владельца и сверяйте детали под конкретный юнит, цену и дату.

Сервисные сборы, раздельно по продуктам

Luma публикует две ставки и прямо указывает период: в год.

Квартиры платят на 32% больше за квадратный метр, чем виллы — логично, ведь владельцы квартир финансируют лифты, лобби, коридоры и общий бассейн, которыми владельцы вилл почти не пользуются. Данные по таунхаусам в таблице ориентировочные и рассчитаны по ставке вилл. Разница между двумя опубликованными ставками составляет 2 OMR за м² в год. В пересчёте на месяц это около 77,5 OMR для квартиры и около 145,5 OMR для виллы.

Сборы относятся к существенно большим домам внутри работающего курортного комьюнити с клубным домом, рестораном и озеленением, которые нужно обслуживать. В доле от цены сборы составляют 0,70–0,80%. Что обычно входит в сбор — в материале о сервисных сборах в оманской недвижимости, транзакционные расходы — в гиде о налогах на недвижимость в Омане. Ежегодного налога на имущество и подоходного налога с аренды в Омане нет.

Планировки квартир: корпуса, а не башни

Квартирный продукт здесь малоэтажный. Опубликованные планировки описывают корпуса поэтажно, с пентхаусом наверху:

Три-четыре этажа, три-четыре дома в корпусе — главная причина, почему Luma читается как квартал, а не как жилой блок.

Что внутри

Дома передаются с отделкой, в тёплой палитре.

Что касается частного бассейна: у вилл есть собственный бассейн, отделанный мозаикой, а не окрашенной штукатуркой. Вместе с настилом WPC и керамогранитными подъездами они составляют внешнюю спецификацию.

Парковка

Парковка зависит от типа жилья.

Инфраструктура и клубный дом

Клубный дом описывается как социальный центр квартала.

Ресторан и салон красоты внутри квартала на 240 домов входят в состав инфраструктуры. Здесь это работает, потому что Luma не стоит особняком: она внутри Muscat Bay, где уже действуют курорт Jumeirah, деревенская площадь и резидентский клуб. Именно этот существующий поток делает ресторан при клубном доме на 240 домов жизнеспособным, и в этом отличие покупки внутри курортного комьюнити от покупки рядом с ним.

Расположение: Бандар-Джисса

Бандар-Джисса — прибрежный «карман», зажатый горами Аль-Хаджар. Бандар-Хайран, соседняя бухта, славится прозрачной водой и живыми кораллами и остаётся местом для снорклинга и дайвинга рядом со столицей; в горах за спиной проложены треккинговые маршруты. Пляж Кантаб — в шести минутах.

Повседневные сервисы рядом, город в 25 минутах, аэропорт в 35; ближайшая международная школа в 13 минутах, ближайший университет в 15.

Доступность аэропорта по нашим оманским проектам

Jood — в диапазоне Sultan Haitham City.

Цена за квадратный фут по нашим оманским проектам

Вилла оценена в $217 за квадратный фут — это отдельный дом с собственным бассейном внутри курортного комьюнити, — а таунхаус в $218.

Застройщик: Saraya Bandar Jissah, сегодня Muscat Bay

Застройщик — оманская компания, созданная в 2007 году как партнёрство государственной туристической группы OMRAN Group и Saraya Oman. Она специализируется на интегрированных жилых и курортных проектах, а комьюнити, внутри которого стоит Luma, — это Muscat Bay, под этот бренд компания переименовалась из «Saraya Bandar Jissah» в 2017 году.

Государственное участие. OMRAN — государственное агентство развития туризма Омана, и застройщик частично принадлежит ему. Застройщик также уже построил и эксплуатирует окружающее комьюнити: курорт, клуб и супермаркет существуют и работают.

О Muscat Bay и его партнёрах

Muscat Bay — торговое название компании Saraya Bandar Jissah, созданной в 2007 году как партнёрство OMRAN Group, исполнительного органа правительства Омана по развитию туризма, и Saraya Oman, дочерней компании иорданской группы Saraya Holdings. Бренд Muscat Bay компания приняла в апреле 2017 года, а комьюнити занимает 2,2 млн м² на побережье Оманского залива.

Первая очередь домов была объявлена завершённой во втором квартале 2019 года: 22 виллы Wajd, 33 виллы на островке Nameer и 200 резиденций Zaha, всего 255 домов. Отель Jumeirah Muscat Bay на 206 номеров открылся 30 июня 2022 года. Luma Residence запущена 12 января 2026 года: Muscat Daily и Oman Observer сообщают об инвестициях в 20 млн омани-риалов, примерно 240 единицах во фригольд, застроенной площади около 37 000 м² и соглашении с Ahlibank о финансировании проекта и покупателей разных национальностей.

Полная хронология и источники приведены в профиле застройщика Muscat Bay, а каталог застройщиков ставит его рядом с другими девелоперами на нашем сайте.

Luma по профилю покупателя

Кому какое жильё подходит

Семьям. Семья может в первую очередь присмотреться к трёхкомнатной вилле: 2 997 кв. футов, собственный бассейн, навес на две машины и террасы с настилом WPC. ISWKi International Cambridge School в 13 минутах, детский сад Middle East Nursery в 17 минутах, а общий бассейн и пешеходно-велосипедные дорожки находятся на территории.

Владельцам второго дома. Привлекает сама обстановка: пляж Кантаб в шести минутах, снорклинг и дайвинг в Бандар-Хайране, курорт Jumeirah Muscat Bay внутри того же комьюнити и 35 минут езды до международного аэропорта Маската.

Инвесторам. Курортная среда располагает к отпускной и сезонной аренде, которую курортные комьюнити нередко ведут через утверждённого оператора. Восемь взносов распределяют оплату на весь период строительства, а 50% приходятся на момент сдачи.

Для долгого проживания и спокойной жизни. В клубном доме есть ресторан, спа, фитнес-центр и студия йоги, а больница Khoula — в 19 минутах. Виза владельца не имеет минимальной цены, а «Золотое резидентство» применяется при стоимости от 200 000 омани-риалов и выше.

Фригольд

Дома в Luma Residence продаются во фригольд и доступны покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Muscat Bay — интегрированный туристический комплекс (ITC), именно эта категория позволяет иностранцам владеть недвижимостью в Омане на праве полной собственности. Как устроены такие зоны и что включает регистрация — в гиде о фригольд-недвижимости и системе ITC в Омане. Общий контекст по комьюнити — в статье о Muscat Bay в «Википедии».

Почему Маскат и почему этот ценовой уровень

Аргументы за Оман — фригольд в выделенных зонах, отсутствие ежегодного налога на имущество и подоходного налога с аренды, данные о преступности по международным индексам преступности. Риал на протяжении многих лет привязан к доллару США. Государственный контекст публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, национальную политику задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.

В Luma квартиры начинаются от $300 500, а отдельные виллы с частным бассейном внутри работающего курортного комьюнити — от $650 200. Для других ценовых уровней Маската смотрите лучшие районы Маската для покупки. О времени покупки — в материале о том, подходящий ли сейчас момент.

Спрос на аренду и выход из актива

Арендная логика здесь курортная, а не «рабочая»: курорт Jumeirah, дайвинг и снорклинг в Бандар-Хайране, горный треккинг и пляж в шести минутах — то есть составляющие отпускной и сезонной аренды, а не годовых корпоративных договоров.

Актуальные диапазоны по Маскату — в гиде по доходности аренды в Омане, а о том, как работает жильё рядом с отелями, — в материале о брендированной недвижимости Омана.

Политика краткосрочной аренды. Курортные комьюнити часто требуют вести отпускную сдачу через утверждённого оператора, а это влияет и на чистую доходность, и на вашу свободу пользоваться домом самому.

При выходе предложение ограничено: 240 домов, осталось 43, внутри уже построенного и работающего комьюнити. Путь выхода до сдачи — переуступка, с учётом политики, комиссии и самой ранней допустимой даты.

Оплата из-за рубежа

Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал десятилетиями привязан к доллару. Те, кто платит в евро, фунтах, рублях или другой валюте, конвертируют каждый взнос, включая 50%, подлежащие оплате при сдаче.

Платежи идут на эскроу-счёт проекта. Сохраняйте SWIFT-подтверждения — они входят в комплект доказательств оплаты при регистрации. Курсы и информацию о банковском секторе публикует Центральный банк Омана.

Как купить: пошагово

• 1. Уточните текущее наличие. 43 из 240. Запросите актуальный список по типам, участкам и ориентации, прежде чем выбирать планировку.
• 2. Забронируйте за 2,5% и подпишите в течение 15 дней. Договор купли-продажи фиксирует эскроу-счёт, ведомость отделки, целевой срок сдачи 1 кв. 2029 и график платежей.
• 3. Далее три этапных платежа. Подземная часть, несущие конструкции и инженерные системы — каждый платёж наступает по завершении этапа.
• 4. Готовьте 50%. В этой строке — весь план. Обеспечьте средства или финансирование заранее.

От бронирования до ключей: процесс подробнее

Покупка в Luma проходит по обычной для строящегося жилья последовательности, и её удобно разобрать по этапам:

• Бронирование. Покупатель выбирает дом из актуального списка наличия и вносит бронировочный взнос в размере 2,5%. В форме бронирования фиксируются юнит, цена и сам взнос.
• Договор купли-продажи (SPA). Договор подписывается через 15 дней после бронирования, и вместе с ним вносится взнос 7,5%. В нём указаны график платежей, спецификация отделки и целевой срок сдачи в 1 квартале 2029 года.
• Эскроу-счёт. В документах о бронировании обычно названы банк, владелец счёта и эскроу-счёт проекта, на который поступают взносы. Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, утвердил новый закон Омана о регулировании недвижимости, а документы о бронировании описывают эскроу-механизм, который действует для платежей каждого покупателя.
• Регистрация. Muscat Bay — интегрированный туристический комплекс, поэтому право фригольд может быть зарегистрировано на имя покупателя, когда документы подтверждают, что конкретный юнит находится внутри ITC.
• Сдача и приёмка. При завершении наступает последний платёж в 50%, и дом передаётся покупателю; по данным застройщика, цель — 1 квартал 2029 года. При сдаче покупатель осматривает дом и перечисляет мелкие недочёты отделки, которые застройщик должен устранить, — этот осмотр называют снаггингом. После этого оформляются счета на электричество и воду у поставщиков.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования и бронировочный взнос.
• Договор купли-продажи с целевым сроком сдачи в 1 кв. 2029.
• Реквизиты эскроу-счёта для взносов.
• График платежей с тремя этапными платежами по стройке.
• График сервисных сборов.
• Документы по фригольду в ITC для регистрации.

Глоссарий терминов страницы

• ITC (интегрированный туристический комплекс). Категория, в рамках которой иностранные покупатели могут владеть недвижимостью в Омане на праве фригольд.
• SPA. Договор купли-продажи между покупателем и застройщиком, где указаны цена, график платежей, спецификация и целевой срок сдачи.
• Эскроу-счёт. Банковский счёт проекта, на который поступают взносы покупателей.
• Снаггинг. Осмотр при сдаче, в ходе которого перечисляются мелкие недочёты отделки для устранения застройщиком.
• Сервисный сбор. Ежегодный взнос на содержание общих зон, здесь выраженный в омани-риалах за м² в год.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Luma Residence?
В Бандар-Джиссе, внутри курортного комьюнити Muscat Bay к юго-востоку от Маската — в 6 минутах от пляжа Кантаб, примерно в 25 минутах от города и 35 минутах от международного аэропорта Маската.

Могут ли иностранцы покупать в Luma Residence?
Да. Дома продаются во фригольд и доступны гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя. Muscat Bay — интегрированный туристический комплекс, категория, которая допускает иностранное владение в Омане.

Сколько стоит жильё?
Квартиры от $300 500 при площади от 1 211 кв. футов, таунхаусы от $568 400 от 2 607 кв. футов, виллы от $650 200 от 2 997 кв. футов. Дома в проекте достигают 3 226 кв. футов.

Какой план платежей?
Восемь взносов: 2,5% при бронировании, 7,5% при подписании через 15 дней, 5% на 6-м месяце, 5% на 12-м, затем по 10% на завершении подземной части, несущих конструкций и инженерных систем, и 50% при сдаче. До сдачи выплачивается половина стоимости.

Каковы сервисные сборы?
8,27 омани-риала за м² в год для квартир и 6,27 за м² в год для вилл — примерно 930 риалов (около $2 419) для квартиры 1 211 кв. футов и 1 746 риалов (около $4 540) для виллы 2 997 кв. футов.

Когда сдаётся Luma Residence?
В 1 квартале 2029 года — по материалам продаж.

Сколько всего домов?
240 — 156 квартир, 52 таунхауса и 32 виллы. Доступными остаются около 43.

У вилл есть частные бассейны?
Да. Бассейны вилл отделаны жемчужно-белой мозаикой, а террасы вилл и таунхаусов — композитным настилом WPC.

Входит ли парковка?
У вилл навес на две машины, у таунхаусов — на одну. У квартир открытая парковка перед корпусами, без навеса.

Сдаются ли дома с мебелью?
Без мебели, но с отделкой: керамогранит под дерево, окрашенные стены и гипсовые потолки, акцентная стена под дерево, матовые угольные кухонные фасады и серые керамогранитные санузлы с тумбами в дубовом шпоне.

Даёт ли покупка право на ВНЖ Омана?
«Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов (около $520 000), решение принимает Королевская полиция Омана; для визы владельца минимума нет. Виллы за $650 200 и таунхаусы за $568 400 выше этого уровня, квартиры за $300 500 — ниже. См. гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Кто застройщик?
Saraya Bandar Jissah, сегодня работающая как Muscat Bay, — оманская компания, основанная в 2007 году как партнёрство государственной туристической группы OMRAN и Saraya Oman. Она построила и эксплуатирует окружающее комьюнити Muscat Bay.

Какая доля цены оплачивается в первые двенадцать месяцев?
20%: 2,5% при бронировании, 7,5% при подписании и по 5% через шесть и двенадцать месяцев. По квартире за $300 500 это $60 100, по вилле за $650 200 — $130 040.

Как рассчитывается сервисный сбор?
Ставка (8,27 омани-риала за м² в год для квартир и 6,27 для вилл) умножается на площадь дома в квадратных метрах. Квартира в 113 м² даёт около 930 риалов в год, а вилла в 278 м² — около 1 746 риалов.

В какой валюте вносятся платежи?
Цены указаны в долларах США, а расчёты идут в оманских риалах по многолетней привязке 1 омани-риал = 2,6008 доллара США; покупатель, платящий в другой валюте, конвертирует каждый взнос.

Кто строит соседние проекты?
Zen Residences внутри Muscat Bay строит компания Zen Development and Investment, а Al Mina относится к соседнему курорту Barr Al Jissah. У каждого проекта свои договор купли-продажи и план платежей.

Обсудить Luma Residence с UInvest

Когда из 240 домов остаются 43, ключевой документ — актуальный список наличия, а он меняется еженедельно. UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, а значит даёт текущие цены, реальное наличие по участкам и ориентации и полный комплект планировок. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем бронирование и регистрацию, консультируем по порогам ВНЖ под ваш конкретный юнит.

Смотрите виллы на продажу в Омане, таунхаусы на продажу в Омане и квартиры на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Luma Residence, график взносов и расшифровку сервисного сбора.