Modasehir Residences Istanbul: راهنمای ۱٬۰۲۳ بخش (۲۰۲۶)

Modasehir Residences Istanbul نامی است که این صفحه برای یک مجتمع مسکونی و تجاری در آتاشهیر (Ataşehir) به کار می‌برد؛ نام رسمی پروژه Ataşehir Modern است و وب‌سایت رسمی آن (که با صندوق بیمه سپرده‌های پس‌انداز، TMSF، به‌عنوان کنترل‌کنندهٔ داده منتشر می‌شود) ۹۷۹ خانه، ۴۴ واحد تجاری و ۱٬۵۱۴ جای پارک را شمارش می‌کند.

این راهنما بیان می‌کند که وب‌سایت رسمی، یک خبرگزاری ملی، یک سایت خبری حوزهٔ ساختمان و یک پورتال آگهی دربارهٔ Modasehir Residences Istanbul چه چیزی منتشر کرده‌اند، در کجا داده‌های کارت آگهی این صفحه با آن‌ها قابل تطبیق نیست، منطقه و پیرامون آن چگونه جانمایی می‌شود و قواعد سال ۲۰۲۶ برای خریدار چه معنایی دارند. قواعد، نرخ‌ها و نرخ‌های ارز تا تاریخ ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ ارائه شده‌اند.

نمای کلی Modasehir Residences Istanbul

Modasehir Residences Istanbul با Ataşehir Modern مطابقت دارد؛ طرحی در محلهٔ آتاتورک (Atatürk، mahalle) از منطقهٔ آتاشهیر در سمت آناتولی استانبول. وب‌سایت رسمی (atasehirmodern.com) شمارنده‌هایی با ۹۷۹ خانه («Konut»)، ۴۴ واحد تجاری («Ticari Ünite»)، ۱٬۵۱۴ جای پارک و ۲۷ فضای ورزشی نشان می‌دهد و صفحه‌های نقشه برای چیدمان‌های ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱، ۴+۱ و ۵+۱ دارد. تأسیسات مشترک را سالن‌های چندمنظوره، فضاهای ورزشی، مغازه‌ها و رستوران‌ها توصیف می‌کند.

صفحه‌هایی که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شدند، هیچ قیمت، هیچ تاریخ تحویل و هیچ فهرست واحدی نام نمی‌برند.

خبرگزاری آناتولی (Anadolu Agency) در ۲۵ آوریل ۲۰۲۵ گزارش داد که نخستین مالکان نقل‌مکان کرده‌اند و فروش واحدهای مسکونی و تجاری از انواع مختلف ادامه دارد (خبرگزاری آناتولی، ۲۵ آوریل ۲۰۲۵). این خبرگزاری پروژه را «تحت تضمین TMSF» (به ترکیه‌ای: TMSF güvencesiyle) محقق‌شده توصیف می‌کند. نه متن خبرگزاری و نه صفحه‌های رسمی تعریف نمی‌کنند که این تضمین چه چیزی را پوشش می‌دهد؛ از این رو این راهنما آن را یک توصیف نسبت‌داده‌شده می‌داند و نه بیانی دربارهٔ قیمت، تحویل یا نتیجهٔ کار هر خریدار.

چند رقم میان منابع با هم فرق دارند و جدول زیر آن‌ها را کنار هم می‌گذارد. قیمت‌ها، متراژها و سال ساخت نشان‌داده‌شده روی کارت این آگهی در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ از روی کارت خوانده شد؛ این مقادیر از یک فید کارگزار می‌آیند و نه از سازنده، و به همین دلیل در ادامه فقط با عبارت «بر پایهٔ کارت آگهی» آمده‌اند.

انواع و متراژ واحدها در طرح Ataşehir Modern

وب‌سایت رسمی صفحه‌های نقشه‌ای با نام‌های Plan ۱+۱، Plan ۲+۱، Plan ۳+۱، Plan ۴+۱ و Plan ۵+۱ منتشر می‌کند که تصویر و شرح‌های کوتاه بازاریابی دارند اما متراژی در متن ندارند (صفحهٔ رسمی نقشه‌ها). خبرگزاری آناتولی نیز چیدمان‌های ۱+۱ تا ۵+۱ را فهرست می‌کند.

تنها شمارش منتشرشده بر پایهٔ نوع در مقالهٔ EmlakNews مورخ ۵ مارس ۲۰۲۲ آمده است: ۳۴۷ آپارتمان ۱+۱، ۲۶۵ آپارتمان ۲+۱، ۲۶۱ آپارتمان ۳+۱، ۷۴ آپارتمان ۴+۱ و ۳۲ آپارتمان ۵+۱ که روی هم ۹۷۹ می‌شود، در متراژهای ۳۲ متر مربع تا ۳۰۷ متر مربع. مقاله نمی‌گوید این متراژها خالص‌اند یا ناخالص.

جدول دوم فقط با کارت کار می‌کند. قیمت ورودی هر متر مربع، پایین‌ترین قیمت کارت یک نوع است که بر کوچک‌ترین متراژ کارت همان نوع تقسیم شده است (محاسبه‌شده)؛ ممکن است این دو به آپارتمان‌های متفاوتی تعلق داشته باشند، پس ستون فقط انواع را رتبه‌بندی می‌کند و قیمت یک آپارتمان را مشخص نمی‌کند.

از این‌جا سه برداشت به دست می‌آید. نخست، کارت و مطبوعات نمی‌توانند هر دو توصیف‌گر یک موجودی باشند: کوچک‌ترین ۱+۱ کارت ۸۸ متر مربع است، در حالی که EmlakNews کوچک‌ترین آپارتمان طرح را ۳۲ متر مربع می‌داند، و بزرگ‌ترین ۵+۱ کارت ۱٬۱۰۸ متر مربع است که ۳٫۶ برابر حداکثر ۳۰۷ متر مربع ذکرشده در EmlakNews است. تغییر در پروژهٔ مصوب، مبنای متفاوت اندازه‌گیری متراژ یا خطای فید می‌تواند این تفاوت را توضیح دهد، اما هیچ منبعی نمی‌گوید کدام است.

دوم، نرخ ورودی از USD ۶٬۲۸۲ برای هر متر مربع (۲٫۵+۱) تا USD ۷٬۹۱۴ (۴+۱) می‌رسد، یعنی نسبتی برابر ۱٫۳ (محاسبه‌شده)، در حالی که نرخ بالای بازه از USD ۴٬۸۹۱ (۱+۱) تا USD ۸٬۶۰۵ (۴+۱) نوسان دارد. چنین گسترهٔ پهنی در یک نوع نشان می‌دهد که بازه‌های قیمت و متراژ کارت آپارتمان‌به‌آپارتمان به هم بسته نیستند. سوم، چون وب‌سایت رسمی متراژ چاپ نمی‌کند، هر متراژ در این راهنما یا مقدار کارت است یا مقدار مطبوعاتی و هر کدام برچسب خود را دارد.

رقمی که در قرارداد اهمیت دارد، متراژ خالص و ناخالص نوشته‌شده در قرارداد فروش است که با پروژهٔ معماری مصوب تطبیق داده شده باشد.

آنچه باید برای یک واحد مشخص به‌صورت کتبی درخواست شود:

• بلوک، طبقه و شمارهٔ بخش مستقل (bağımsız bölüm no) واحد، با نام بلوک به همان شکل که در نقشهٔ مصوب سایت آمده است.
• متراژ خالص و ناخالص از پروژهٔ معماری مصوب و مبنای متراژی که در قیمت به کار رفته است.
• سهم زمین (arsa payı) که در سند مالکیت آپارتمانی یا پروندهٔ حق ارتفاق طبقاتی به واحد اختصاص یافته است.
• فهرست متعلقات (eklenti) که همراه واحد فروخته می‌شود، مانند جای پارک و انبار، با شماره‌هایشان.
• ردیف فهرست قیمت مربوط به واحد، با ذکر ارز، اینکه مالیات بر ارزش افزوده (VAT) شامل هست یا نه و تاریخ پروانه‌ای که برای نرخ VAT به کار رفته است.
• وضعیت سند ساختمان: حق ارتفاق طبقاتی (kat irtifakı) یا مالکیت واحد (kat mülkiyeti).
• اینکه بلوک واحد مجاز به استفاده از کدام تأسیسات مشترک است و چه هزینه‌هایی برای آن‌ها اعمال می‌شود.

موقعیت Modasehir Residences Istanbul: آتاشهیر، مرکز مالی و شبکهٔ حمل‌ونقل

منطقه

آتاشهیر در سمت آناتولی استانبول قرار دارد. صفحهٔ تاریخچهٔ شهرداری می‌گوید این منطقه در سال ۲۰۰۸ با قانون ۵۷۴۷ تأسیس شده، ۲۵٫۸۴ کیلومتر مربع وسعت و ۱۷ محله دارد و از جنوب به مالته‌په (Maltepe)، از غرب به کادیکوی (Kadıköy)، از شمال‌غرب به اسکودار (Üsküdar)، از شمال به اومرانیه (Ümraniye)، از شمال‌شرق به چکمه‌کوی (Çekmeköy) و از شرق به سانجاک‌تپه (Sancaktepe) محدود است (شهرداری آتاشهیر).

همین صفحه جمعیت سال ۲۰۲۵ را حدود ۴۲۲٬۵۱۳ نفر ذکر می‌کند؛ نتایج ثبت جمعیت مبتنی بر نشانی که در veriportali.tuik.gov.tr منتشر شده‌اند، شمارش رسمی هستند و برای رقم دقیق باید به آن‌ها مراجعه کرد.

به گفتهٔ Emlakjet، این طرح در محلهٔ آتاتورک قرار دارد و OpenStreetMap سنجاق نقشهٔ کارت (۴۰٫۹۸۸۵ N، ۲۹٫۱۱۹۹ E) را در Gülnihal Sokağı، دوغو آتاشهیر، درون همان محله جانمایی می‌کند. این سنجاق، سنجاق یک کارگزار است: صفحه‌های رسمی خوانده‌شده شمارهٔ قطعه نمی‌دهند، بنابراین هر فاصله در این بخش تقریبی است و از روی سنجاق اندازه‌گیری شده است.

مرکز مالی، بزرگراه و کمربندی

وب‌سایت مرکز مرکز مالی استانبول (Istanbul Financial Center) را مجموعه‌ای از دفترهای کار، یک مرکز خرید، یک مرکز کنگره، یک هتل و پارکینگ همراه با یک منطقهٔ فین‌تک توصیف می‌کند. خبرگزاری آناتولی طرح را حدود ۲٫۵ کیلومتر از مرکز مالی استانبول، ۳ کیلومتر از بزرگراه TEM و ۳٫۳ کیلومتر از کمربندی می‌داند، بی‌آنکه بگوید این فاصله‌ها مسیر جاده‌ای هستند یا خط مستقیم.

محاسبهٔ خط مستقیم از سنجاق کارت تا نقطهٔ OpenStreetMap برای مرکز، ۱٫۷ کیلومتر می‌دهد؛ پس ۲٫۵ کیلومتر خبرگزاری بالاتر از مقدار خط مستقیم است، همان‌گونه که یک فاصلهٔ جاده‌ای معمولاً هست.

حمل‌ونقل عمومی: ایستگاه‌های موجود M4 و خط برنامه‌ریزی‌شدهٔ M12

صفحه‌های رسمی خوانده‌شده نام هیچ ایستگاه مترویی را نمی‌برند. دو ایستگاه خط M4 (کادیکوی تا فرودگاه صبیحه گوکچن)، یعنی Kozyatağı و Yenisahra، به‌صورت خط مستقیم و بر پایهٔ نقطه‌های ایستگاهی OpenStreetMap به ترتیب ۲٫۱ و ۲٫۵ کیلومتر فاصله دارند. خط M12 گوزتپه تا اومرانیه (Göztepe-Ümraniye) موضوع جداگانه‌ای است. Karar در ۲۳ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش داد که این خط ۱۳ کیلومتری با ۱۱ ایستگاه، که از جمله ایستگاه‌هایی با نام‌های Yenisahra، Ataşehir و Finans Merkezi دارد، در سه‌ماههٔ آخر ۲۰۲۶ افتتاح می‌شود و این را از قول نوری آصلان (Nuri Aslan)، سرپرست شهرداری استانبول (İBB)، نقل کرد (Karar).

OpenStreetMap ایستگاه Ataşehir آن را، که هنوز با برچسب «پیشنهادی» ثبت شده، حدود ۰٫۶ کیلومتر از سنجاق نشان می‌دهد. تا زمانی که بهره‌بردار افتتاح را تأیید نکند، این خط برنامه‌ریزی‌شده به حساب می‌آید. صفحه‌های خود Metro İstanbul از محیطی که برای این بررسی به کار رفت بارگذاری نشدند، بنابراین فاصلهٔ رسمی ایستگاهی نقل نمی‌شود.

درمان، دانشگاه و خدمات روزمره

بیمارستان Acıbadem Ataşehir، یک بیمارستان خصوصی در Turgut Özal Bulvarı، حدود ۰٫۹ کیلومتر از سنجاق فاصله دارد و بیمارستان آموزشی و پژوهشی اومرانیه (Ümraniye Training and Research Hospital)، یک بیمارستان دولتی، حدود ۵٫۱ کیلومتر. دانشگاه Acıbadem پردیس Kerem Aydınlar خود را در Kayışdağı Caddesi No:32 در آتاشهیر ذکر می‌کند (سایت دانشگاه)؛ ایستگاه اتوبوس همان خیابان، که به‌عنوان جایگزین به کار رفته، ۱٫۴ کیلومتر فاصله دارد. اداره کل بهداشت استان استانبول (istanbulism.saglik.gov.tr) و شهرداری فهرست‌های رسمی خدمات عمومی را منتشر می‌کنند.

مدرسه‌ها در اینجا فهرست نشده‌اند، زیرا در این بررسی هیچ منبع رسمی مدرسه‌ای را به این طرح پیوند نمی‌دهد.

دریا، جنگل و فرودگاه‌ها

منطقهٔ اسکلهٔ کادیکوی به‌صورت خط مستقیم ۸٫۳ کیلومتر فاصله دارد، پل شهدای ۱۵ ژوئیه ۹٫۶ کیلومتر و پل فاتح سلطان محمد ۱۲٫۴ کیلومتر. جنگل آیدوس (Aydos Forest) حدود ۱۲٫۰ کیلومتر در جنوب‌شرق قرار دارد، فرودگاه صبیحه گوکچن ۱۹٫۲ کیلومتر و فرودگاه استانبول ۴۵٫۵ کیلومتر، همه به‌صورت خط مستقیم؛ زمان‌های مسیر جاده‌ای در منابع به کار رفته منتشر نشده است.

EmlakNews می‌گوید در بلوک‌های A و B آپارتمان‌های از طبقهٔ ۱۸ به بالا و در بلوک C از طبقهٔ ۲۲ به بالا منظرهٔ دریا دارند و طبقه‌های بالاتر رو به جزایر شاهزادگان (Princes’ Islands)، دریای مرمره و جنگل آیدوس هستند. این توصیفی از طراحی در سال ۲۰۲۲ است، بنابراین منظرهٔ یک واحد مشخص باید در محل بررسی شود.

فاصله‌های خط مستقیم در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ با فرمول هاورساین از سنجاق کارت تا مختصات برگرفته از داده‌های OpenStreetMap محاسبه شدند؛ این‌ها فاصلهٔ رانندگی یا پیاده‌روی نیستند.

مدیریت یک مجتمع ۱٬۰۲۳ بخشی: سهم زمین، تأسیسات مشترک و ارز قرارداد در Modasehir Residences Istanbul

سه بلوک، یک مجتمع

قانون مالکیت آپارتمانی ترکیه برای مجتمع چندساختمانی فصل جداگانه‌ای دارد که toplu yapı نام دارد. ماده ۶۶ قانون مالکیت آپارتمانی (قانون ۶۳۴) آن را چند ساختمان روی یک یا چند قطعهٔ طرح شهری می‌داند که بر پایهٔ یک طرح جانمایی مصوب ساخته شده‌اند و با زیرساخت، فضاهای استفادهٔ مشترک، تأسیسات اجتماعی و مدیریت آن‌ها به هم پیوند دارند.

اینکه طرح Ataşehir Modern به‌عنوان چنین مجتمعی ثبت شده است یا نه، در صفحه‌های خوانده‌شده نیامده است، اما اندازهٔ آن، سه بلوکش، تأسیسات اجتماعی مشترک و یک سامانهٔ واحد پارکینگ نشان می‌دهند که این پرسش به آن مربوط است (قانون ۶۳۴، متن تلفیقی).

اگر مجتمع باشد، ماده ۶۹ برای هر بلوک مجمع مالکان جداگانه‌ای برای امور همان بلوک و یک شورای نمایندگان (toplu yapı temsilciler kurulu) برای ساختمان‌ها، فضاها و تأسیسات مشترک پیش‌بینی می‌کند؛ اعضا به‌اندازهٔ تعداد بخش‌های مستقلی که مدیریت یا نمایندگی می‌کنند رأی دارند. ماده ۷۰ یک طرح مدیریت واحد برای کل مجتمع را الزامی می‌کند.

از زمان قانون ۷۵۷۹ مورخ ۷ مه ۲۰۲۶ که برای این ماده‌ها از ۲۲ مه ۲۰۲۶ اجرا می‌شود، تغییر طرح مدیریت به دو سوم بخش‌های نمایندگی‌شده نیاز دارد، در حالی که متن پیشین چهار پنجم را لازم می‌دانست.

سهم زمین و اینکه چه کسی برای چه چیزی می‌پردازد

هر بخش مستقل یک سهم زمین (arsa payı) دارد. ماده ۳ می‌گوید سهم‌ها متناسب با ارزش هر بخش، که از موقعیت و اندازهٔ آن محاسبه می‌شود، تخصیص می‌یابند و اگر متناسب نباشند مالک می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. ماده ۲۰ هزینهٔ نگهداری، بیمه و هزینه‌های جاری تأسیسات مشترک را بر پایهٔ سهم زمین بر عهدهٔ مالکان می‌گذارد، در حالی که هزینه‌های سرایدار، دیگ گرمایش، باغبان و نگهبان مگر با توافق دیگر مالکان به‌طور مساوی تقسیم می‌شود؛ تأخیر در پرداخت غرامتی معادل ۵٪ در ماه دارد.

ماده ۷۲ اضافه می‌کند که هزینهٔ تأسیساتِ ویژهٔ ساختمان‌های مشخص بر عهدهٔ مالکان همان ساختمان‌هاست و هزینهٔ تأسیسات کل مجتمع بر عهدهٔ همهٔ مالکان.

این موضوع از آن رو اهمیت دارد که اندازهٔ بخش مشترک بزرگ است. EmlakNews تأسیسات اجتماعی را ۷٬۸۵۸ متر مربع و فضای سبز را ۱۰٬۳۹۲ متر مربع روی قطعه‌ای ۳۴٬۱۴۵ متر مربعی اعلام کرد؛ بنابراین فضای سبز ۳۰٫۴٪ قطعه است (محاسبه‌شده) و ۲۳۸٬۷۵۲ متر مربع زیربنا ۷٫۰ برابر قطعه است (محاسبه‌شده). با ۱٬۰۲۳ بخش، قطعه حدود ۳۰۰ بخش در هر هکتار می‌شود (محاسبه‌شده).

فهرست تأسیسات همچنین استخرهای سرپوشیده و روباز، سونا و بخار، فضاهای تناسب اندام، یک زمین بسکتبال نیمه‌باز و ایستگاه‌های شارژ در پارکینگ بلوک‌ها را شامل می‌شود (خبرگزاری آناتولی؛ EmlakNews). هر کدام از این‌ها هزینهٔ بهره‌برداری دارند و طرح مدیریت تعیین می‌کند چه کسی آن را بپردازد.

بودجهٔ بهره‌برداری

بر پایهٔ ماده ۳۷، بودجهٔ بهره‌برداری را مجمع عمومی مالکان تصویب می‌کند و تا زمانی که بودجه‌ای تصویب نشده، مدیر یک بودجهٔ موقت تنظیم می‌کند. قانون ۷۵۷۹ سقفی اضافه کرد: هرگاه بودجهٔ مصوبی در جریان باشد، رقم موقت نباید از آن بودجه، با افزودن نرخ تجدید ارزیابی سال قبل بر پایهٔ ماده مکرر ۲۹۸ قانون آیین مالیاتی، بیشتر شود.

خریدار می‌تواند بودجهٔ مصوب جاری، حساب‌های سال گذشته و رقم بدهی‌های معوق را درخواست کند، زیرا سهم پرداخت‌نشده بر پایهٔ ماده ۲۲ می‌تواند به یک رهن قانونی روی واحد تبدیل شود.

لیر یا ارز خارجی

قیمت‌های کارت به دلار آمریکا هستند. بند (g) از ماده ۴ تصمیم ۳۲ دربارهٔ حفظ ارزش پول ترکیه، که با تصمیم ریاست‌جمهوری ۸۵ (روزنامهٔ رسمی ۱۳ سپتامبر ۲۰۱۸، شمارهٔ ۳۰۵۳۴) افزوده شد، می‌گوید ساکنان ترکیه نمی‌توانند قیمت فروش ملک را میان خودشان به ارز خارجی تعیین کنند یا آن را به ارز خارجی شاخص‌گذاری کنند، مگر در مواردی که وزارتخانه تعیین کرده است (تصمیم ۳۲).

اینکه این قاعده اجرا می‌شود یا نه به مقیم بودن هر دو طرف بستگی دارد، بنابراین بند ارزی موضوعی است برای وکیلی که قرارداد را می‌خواند. با نرخ بانک مرکزی ترکیه (CBRT) برابر ۴۹٫۶۵۴۰ لیر به ازای هر دلار در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ (نرخ‌های روزانهٔ CBRT)، پایین‌ترین قیمت کارت یعنی USD ۵۹۰٬۰۰۰ برابر TRY ۲۹٬۲۹۵٬۸۶۰ است (محاسبه‌شده).

فهرست مرتب‌شده برای خواندن قرارداد یک واحد در این مجتمع:

1. به‌صورت کتبی تأیید کنید فروشندهٔ واحد چه کسی است و فروشنده به‌عنوان مالک ثبت شده یا حق فروش دارد.
2. پیش از خواندن قیمت، بلوک، طبقه، شمارهٔ بخش و سهم زمین واحد را با پروندهٔ ثبتی تطبیق دهید.
3. بپرسید آیا طرح یک طرح مدیریت واحد دارد و نسخهٔ جاری آن را بگیرید.
4. بودجهٔ بهره‌برداری مصوب، حساب‌های سال گذشته و گواهی عدم بدهی معوق را دریافت کنید.
5. ارز قیمت و هر قسط را بررسی کنید و اینکه تغییر نرخ ارز بر عهدهٔ کیست.
6. بررسی کنید که VAT شامل است یا نه و کدام تاریخ پروانه نرخ را تعیین کرده است.
7. متعلقات فروخته‌شده همراه واحد و شمارهٔ بخش‌های آن‌ها را فهرست کنید.
8. بپرسید عبارت «تضمین TMSF» برای این واحد چه معنایی دارد، در یک بیانیهٔ کتبی که وکیل بتواند آن را بخواند.
9. بیمهٔ اجباری زلزله (DASK) و مدارک زلزلهٔ ساختمان را بررسی کنید (بخش ریسک‌ها را ببینید).
10. قرارداد محضری، رسیدها و مدارک انتقال بانکی را برای اداره ثبت املاک کنار هم نگه دارید.

خرید ملک در ترکیه به‌اختصار: از شمارهٔ بخش تا سند برای یک مجتمع تکمیل‌شده

مجتمعی که تکمیل شده و ساکن دارد، ترتیب معمول خرید ترکیه را تغییر می‌دهد. ساختمان وجود دارد، پس پروندهٔ ثبتی را می‌توان پیش از جابه‌جایی هر پولی خواند و مهم‌ترین بررسی‌ها دربارهٔ واحد و مدیریت است، نه دربارهٔ ساخت‌وساز. قواعد کامل برای خریداران خارجی در راهنمای خرید آمده است؛ گام‌های زیر آن‌هایی هستند که اینجا کاربرد دارند، تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶.

بر پایهٔ قیمت اعلام‌شده، عوارض صدور سند برای خریدار ۲٪ و برای فروشنده ۲٪ است (تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶) و قیمت نمی‌تواند پایین‌تر از ارزش مالیاتی شهرداری باشد؛ قانون ۷۵۶۶ مورخ ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ برای مبنای عوارضِ کم‌اعلام‌شده جریمهٔ ۱۰۰٪ تعیین می‌کند (قانون ۴۹۲؛ توضیح قانون ۷۵۶۶). در پایین‌ترین قیمت کارت، یعنی USD ۵۹۰٬۰۰۰، سهم ۲٪ خریدار USD ۱۱٬۸۰۰ است، یا TRY ۵۸۵٬۹۱۷ با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰ (محاسبه‌شده).

VAT بر نخستین فروش از سوی سازنده اعمال می‌شود، با نرخ ۱۰٪ برای ۱۵۰ متر مربع نخست خالص و ۲۰٪ برای مازاد، در مورد پروانه‌هایی که پس از ۱ آوریل ۲۰۲۲ صادر شده‌اند؛ تاریخ پروانهٔ این مجتمع منتشر نشده است و فروش دست‌دوم خصوصی VAT ندارد.

دربارهٔ شهروندی، که ماده ۱۲ قانون ۵۹۰۱ آن را به تصمیم رئیس‌جمهور واگذار می‌کند، قاعده تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بند ۲۰(۲)(b) آیین‌نامهٔ شهروندی است، با اصلاح تصمیم ۵۵۵۴ (روزنامهٔ رسمی ۱۳ مه ۲۰۲۲، شمارهٔ ۳۱۸۳۴) و تصمیم ۷۹۳۸ (روزنامهٔ رسمی ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳، شمارهٔ ۳۲۳۹۷). این قاعده برای مسیر ملک USD ۴۰۰٬۰۰۰ تعیین می‌کند، همراه با یادداشت ممنوعیت فروش به مدت سه سال، و واحدی با سند حق ارتفاق طبقاتی یا مالکیت واحد، یا قطعه‌ای دارای ساختمان را الزامی می‌کند (تصمیم ۵۵۵۴؛ تصمیم ۷۹۳۸).

صلاحیت به گزارش ارزیابی، قیمت خرید و روش پرداخت و تأیید مقامات بستگی دارد و باید برای هر واحد بررسی شود. هر شش حداقل کارت بالاتر از USD ۴۰۰٬۰۰۰ هستند، که با نرخ ۴۹٫۶۵۴۰ برابر ۱۹٬۸۶۱٬۶۰۰ لیر است؛ این محاسبهٔ حسابی روی قیمت‌های کارت است و نه نتیجه‌گیری دربارهٔ صلاحیت. صفحهٔ شهروندی و راهنمای اقساط تصویر گسترده‌تری می‌دهند و ماشین‌حساب مالیات ملک جنبهٔ مالیاتی را پوشش می‌دهد.

دو نکتهٔ دیگر تصویر را کامل می‌کنند. حمایت‌های مسکن پیش‌پرداخت‌شدهٔ قانون ۶۵۰۲، مواد ۴۰ تا ۴۵، بر فروش‌هایی اعمال می‌شود که پیش از تحویل انجام شده‌اند (قانون ۶۵۰۲)؛ برای یک واحد تکمیل‌شده و ثبت‌شده، پروندهٔ ثبتی حمایت اصلی است.

اقامت کوتاه‌مدت برای مالکان بر ماده ۳۱(۱)(b) قانون ۶۴۵۸ استوار است و از زمان قانون ۷۵۳۳ مورخ ۲۱ نوامبر ۲۰۲۴ وزارتخانه ماهیت و ارزش ملک را تعیین می‌کند؛ کف USD ۲۰۰٬۰۰۰ که مطبوعات برای سندهای از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ گزارش کرده‌اند، انتشار رسمی نیست (ریاست مدیریت مهاجرت).

ریسک‌ها، سند مالکیت و بررسی دقیق

نخستین ریسک مربوط به داده است. کارت این صفحه و منابع سمت سازنده دربارهٔ کوچک‌ترین آپارتمان، بزرگ‌ترین آپارتمان، نام بلوک‌ها و مجموع واحدها با هم اختلاف دارند و وب‌سایت رسمی هیچ قیمتی منتشر نمی‌کند. خریدار باید به مدارک واحد مشخص تکیه کند و نه به هیچ رقمی در یک آگهی، از جمله همین صفحه.

دومین ریسک وضعیت سند است. ساختمانی که زیر حق ارتفاق طبقاتی است بر پایهٔ پروانهٔ بهره‌برداری به مالکیت واحد تبدیل می‌شود (قانون ۶۳۴ ماده ۳) و در یک مجتمع این تبدیل می‌تواند ساختمان‌به‌ساختمان انجام شود (ماده ۶۶). رویه‌های اقامت یا شهروندی به نوع سند بستگی دارند، بنابراین پروندهٔ ثبتی پیش از هر چیز خوانده می‌شود.

عبارت تضمین سومین ریسک است: جملهٔ خبرگزاری «تحت تضمین TMSF» و سایتی که TMSF آن را اداره می‌کند واقعیت‌اند، اما اینکه تضمین چه چیزی را پوشش می‌دهد در صفحه‌های خوانده‌شده منتشر نشده است.

ریسک زلزله چهارمین است. خبرگزاری آناتولی می‌گوید طراحی از استانداردهای TSE و مقررات جاری زلزله، حرارت و آتش پیروی می‌کند، با پی گسترده‌ای (raft)، اسکلت بتن مسلح، بتن C40 در پی‌ها، C50 در ستون‌ها و دال‌ها و مطالعات خاک که برای همهٔ قطعه‌ها به پایان رسیده است. این خلاصهٔ خود خبرگزاری است و گزارش مهندسی نیست. آیین‌نامهٔ زلزلهٔ ساختمان ترکیه مصوب ۲۰۱۸ در ۱ ژانویهٔ ۲۰۱۹ اجرا شد (Alomaliye)، بنابراین تاریخ پروانه نشان می‌دهد کدام آیین‌نامه حاکم است.

پوشش DASK اجباری است؛ برای بیمه‌نامه‌هایی که از ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آغاز می‌شوند، بیشینهٔ مبلغ بیمه‌شده TRY ۲٬۵۵۲٬۲۶۸ است، حدود USD ۵۱٬۴۰۰ با نرخ امروز، و DASK تعرفه را فهرست کرده است. AFAD نقشه‌های خطر را منتشر می‌کند (afad.gov.tr).

ارز و تورم پنجمین ریسک‌اند. شاخص CBRT برای سپتامبر ۲۰۲۶ به لیر ۲۲٫۳٪ افزایش یافت و به‌صورت واقعی ۵٫۷٪ کاهش (CBRT)، و لیر در دوازده ماه تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ معادل ۱۵٫۵٪ از ارزش دلاری خود را از دست داد. بنابراین قیمتی که به دلار تعیین شده و پرداختی که به لیر انجام می‌شود، متفاوت حرکت می‌کنند. اجارهٔ کوتاه‌مدت یک آپارتمان به گردشگران طبق قانون ۷۴۶۴ مجوز می‌خواهد و در ساختمان چندواحدی، تصمیم محضری یک‌صدای مالکان، همان‌طور که راهنمای قانون Airbnb توضیح می‌دهد.

مقایسهٔ Modasehir Residences Istanbul با دیگر پروژه‌های استانبول در این سایت

هر یازده آگهی استانبول در جدول زیر با نام‌هایی که زیر آن‌ها آگهی شده‌اند آمده است؛ جایی که نام آگهی با نام رسمی سازنده فرق دارد، نام رسمی داخل پرانتز آمده است. قیمت‌ها بر پایهٔ کارت هر آگهی تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ هستند و قیمت سازنده نیستند.

بیشترین تفاوت آگهی‌ها در آن است که دربارهٔ تکمیل چه چیزی منتشر شده است. برای طرح آتاشهیر، یک خبرگزاری ملی از سکونت در آوریل ۲۰۲۵ خبر داد؛ برای دو آگهی از آگهی‌های ساختهٔ Kiler، گزارش خود سازنده در ۲۰۲۶ ساخت‌وساز یا آماده‌سازی را توصیف می‌کند؛ برای بیشتر آگهی‌های دیگر صفحه‌های رسمی وضعیتی نمی‌دهند. قیمت‌های کارت از USD ۲۶۰٬۰۰۰ تا USD ۶۸۴٬۰۰۰ بر حسب دلار می‌رسند و یک آگهی به لیر قیمت‌گذاری شده است.

هیچ‌یک از این واقعیت‌ها یک پروژه را بر پروژهٔ دیگر رتبه نمی‌دهد و هر ردیف باید در برابر صفحهٔ خود همان آگهی خوانده شود. برای زمینهٔ سطح شهر صفحهٔ کشور ترکیه و صفحهٔ شهر استانبول را ببینید و برای بازار گسترده‌تر صفحهٔ آپارتمان در استانبول و مقایسهٔ قیمت شهرها را.

سازندهٔ پشت طرح Ataşehir Modern: TMSF و پیمانکاری که پورتال‌ها نام می‌برند

وب‌سایت رسمی Ataşehir Modern در اطلاعیهٔ حریم خصوصی خود صندوق بیمه سپرده‌های پس‌انداز (Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu، TMSF) را کنترل‌کنندهٔ داده نام می‌برد و صفحهٔ دربارهٔ ما توصیفی از خود TMSF است (atasehirmodern.com/hakkimizda). آن صفحه بیان می‌کند که TMSF نهادی با شخصیت حقوقی عمومی و استقلال اداری و مالی است و وظایف خود را بر پایهٔ قانون بانکداری ۵۴۱۱ و قوانین مرتبط انجام می‌دهد.

در میان کارکردهای آن بیمهٔ سپرده، حل‌وفصل بانک‌ها، وصول مطالبات و مدیریت دارایی‌های صندوق فهرست شده است.

صفحه‌های خوانده‌شده قرارداد ساخت، فروشندهٔ قانونی هر واحد یا تضمین نام‌برده در خبرگزاری آناتولی را توصیف نمی‌کنند. Emlakjet نام Lens Yapı Grup را پیمانکار ساخت Ataşehir Modern ذکر می‌کند و پروژهٔ دیگر آن، Lensistanbul، را با تحویل در ژوئن ۲۰۱۸ و فروش تکمیل‌شده فهرست می‌کند (Emlakjet). صفحه‌های خود این شرکت بخشی از این بررسی نبودند و صفحه‌های رسمی خوانده‌شده نام پیمانکاری ذکر نمی‌کنند؛ از این رو نام پیمانکار فقط به پورتال نسبت داده می‌شود.

وب‌سایت خود TMSF (tmsf.org.tr) جایی است که باید برای بیانیه‌های جاری صندوق به آن نگاه کرد. برای خرید، هویت فروشنده و اختیار او برای فروش را پروندهٔ ثبتی و قرارداد روشن می‌کند و نه توصیف پروژه.

سوالات متداول

Modasehir Residences Istanbul چیست و چه نسبتی با Ataşehir Modern دارد؟

این صفحه طرح را با آن نام آگهی می‌کند؛ نام رسمی پروژه Ataşehir Modern است. تطبیق بر پایهٔ تعدادها و چیدمان‌هاست: وب‌سایت رسمی ۹۷۹ خانه، ۴۴ واحد تجاری و ۱٬۵۱۴ جای پارک را شمارش می‌کند و خبرگزاری آناتولی همین ارقام و همین چیدمان‌های ۱+۱ تا ۵+۱ را می‌دهد. هنگامی که این راهنما از منابع سمت سازنده نقل می‌کند نام رسمی را به کار می‌برد و هنگامی که از کارت نقل می‌کند نام آگهی را.

آیا Modasehir Residences Istanbul تکمیل شده است؟

خبرگزاری آناتولی در ۲۵ آوریل ۲۰۲۵ گزارش داد که نخستین مالکان نقل‌مکان کرده‌اند و Emlakjet پیشرفت ساخت را ۱۰۰٪ نشان می‌دهد. تاریخ تحویل اعلام‌شده بر پایهٔ EmlakNews مورخ ۵ مارس ۲۰۲۲، ۲۹ اکتبر ۲۰۲۳ بود و Emlakjet دسامبر ۲۰۲۳ را نشان می‌دهد. صفحه‌های رسمی خوانده‌شده تاریخ یا پروانهٔ بهره‌برداری نمی‌دهند. اینکه ساختمان پروانهٔ بهره‌برداری و پروندهٔ مالکیت واحد دارد یا نه، پرسشی برای پروندهٔ ثبتی است و نه برای یک پورتال.

Modasehir Residences Istanbul چند خانه دارد؟

شمارنده‌های رسمی ۹۷۹ خانه و ۴۴ واحد تجاری نشان می‌دهند که ۱٬۰۲۳ بخش مستقل می‌شود و خبرگزاری آناتولی و EmlakNews همین مجموع‌ها را می‌دهند. Emlakjet عدد ۱٬۰۲۳ را خانه برچسب زده و آگهی‌های دیگر پورتال‌ها ۹۴۹ یا ۱٬۱۰۶ می‌دهند. ترکیب واحدهای مطبوعاتی ۲۰۲۲ یعنی ۳۴۷، ۲۶۵، ۲۶۱، ۷۴ و ۳۲ آپارتمان روی هم ۹۷۹ می‌شود. خریدار باید فهرست بخش‌های بلوک مورد نظر را درخواست کند.

چه انواع واحدی و در چه متراژهایی منتشر شده است؟

وب‌سایت رسمی صفحه‌های نقشه را برای آپارتمان‌های ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱، ۴+۱ و ۵+۱ بدون متراژ در متن نشان می‌دهد. EmlakNews در ۲۰۲۲ متراژها را از ۳۲ متر مربع تا ۳۰۷ متر مربع داد. کارت آگهی ۸۸ متر مربع تا ۱٬۱۰۸ متر مربع را نشان می‌دهد و نوع ۲٫۵+۱ را اضافه می‌کند. منابع با هم قابل تطبیق نیستند، بنابراین متراژ خالص و ناخالصِ نوشته‌شده در قرارداد فروش که با پروژهٔ مصوب تطبیق داده شده باشد، رقمی است که باید به آن تکیه کرد.

عبارت «تحت تضمین TMSF» برای خریدار چه معنایی دارد؟

این عبارت بیان خبرگزاری آناتولی (TMSF güvencesiyle) برای پروژه است و وب‌سایت رسمی با TMSF به‌عنوان کنترل‌کنندهٔ داده اداره می‌شود. هیچ‌یک از این دو منبع نمی‌گویند چه چیزی، برای چه کسی یا تا چه مدتی تضمین شده است و هیچ‌کدام تضمین قیمت، تحویل یا نتیجه منتشر نمی‌کنند. خریداری که می‌خواهد به این عبارت تکیه کند باید پیش از پرداخت هر مبلغی از فروشنده بیانیهٔ کتبی دربارهٔ دامنهٔ آن بخواهد.

مرکز مالی استانبول چقدر فاصله دارد؟

خبرگزاری آناتولی حدود ۲٫۵ کیلومتر می‌دهد بی‌آنکه نوع مسیر را بگوید. محاسبهٔ خط مستقیم از سنجاق کارت تا نقطهٔ OpenStreetMap برای مرکز، ۱٫۷ کیلومتر می‌دهد. سنجاق کارت سنجاق یک کارگزار است و شمارهٔ قطعه منتشر نشده است، بنابراین هر دو رقم تقریبی‌اند. خط مترو M12 برنامه‌ریزی‌شده ایستگاه Finans Merkezi دارد، اما افتتاح آن برای سه‌ماههٔ آخر ۲۰۲۶ گزارش شده است و هنوز از سوی بهره‌بردار تأیید نشده است.

آیا یک خارجی می‌تواند در Modasehir Residences Istanbul آپارتمان بخرد؟

تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ اشخاص حقیقی خارجی از ملیت‌هایی که رئیس‌جمهور مجاز کرده است می‌توانند بر پایهٔ ماده ۳۵ قانون ثبت املاک (قانون ۲۶۴۴)، در محدودهٔ ۳۰ هکتار برای هر نفر و ۱۰٪ از مساحتِ قابل تملک خصوصی یک منطقه، و بیرون از مناطق نظامی و ویژه خرید کنند. برای خرید اقامت لازم نیست. اداره ثبت املاک پاسخ نهایی را برای قطعهٔ مشخص می‌دهد و برای خریدار خارجی گزارش ارزیابی خواسته می‌شود.

قاعدهٔ شهروندی برای یک واحد در این مجتمع چه معنایی دارد؟

هیچ خریدی به‌خودی‌خود شهروندی نمی‌آورد. تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بند ۲۰(۲)(b) آیین‌نامهٔ شهروندی، با اصلاح تصمیم‌های ۵۵۵۴ و ۷۹۳۸، برای مسیر ملک USD ۴۰۰٬۰۰۰ تعیین می‌کند، همراه با یادداشت ممنوعیت فروش به مدت سه سال و واحدی با سند حق ارتفاق طبقاتی یا مالکیت واحد. صلاحیت به گزارش ارزیابی، قیمت خرید و روش پرداخت و تأیید مقامات بستگی دارد و برای هر واحد بررسی می‌شود.

آیا قرارداد فروش می‌تواند به دلار آمریکا باشد؟

بند (g) از ماده ۴ تصمیم ۳۲ ساکنان ترکیه را از تعیین قیمت فروش ملک به ارز خارجی میان خودشان یا شاخص‌گذاری آن به ارز خارجی بازمی‌دارد، مگر در مواردی که وزارتخانه تعیین کرده است. قیمت‌های کارت به دلارند، اما اینکه قاعده بر یک قرارداد اعمال شود یا نه به وضعیت اقامت هر دو طرف بستگی دارد. وکیل باید بند ارزی را بخواند و ارز خارجی به‌کاررفته برای مسیر شهروندی باید به یک بانک در ترکیه فروخته شود.

چه هزینه‌های جاری و قواعدی برای مالکان اعمال می‌شود؟

مالکان شارژ خدمات را بر پایهٔ سهم زمین برای نگهداری، بیمه و تأسیسات مشترک می‌پردازند و هزینهٔ سرایدار و نگهبان را مساوی، مگر با توافق دیگر (قانون ۶۳۴ ماده ۲۰). سهم‌های پرداخت‌نشده غرامت ۵٪ در ماه دارند و می‌توانند به رهن قانونی روی واحد برسند. اگر طرح مجتمع ثبت‌شده باشد، یک طرح مدیریت واحد اعمال می‌شود و از ۲۲ مه ۲۰۲۶ با دو سوم بخش‌های نمایندگی‌شده تغییر می‌کند. بیمهٔ DASK و مالیات ملک هزینه‌های سالانهٔ جداگانه‌اند.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع:

• وب‌سایت رسمی Ataşehir Modern، صفحهٔ اصلی (شمارنده‌ها؛ خوانده‌شده در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶)
• وب‌سایت رسمی Ataşehir Modern، صفحهٔ دربارهٔ ما (TMSF)
• وب‌سایت رسمی Ataşehir Modern، صفحهٔ نقشه‌ها
• وب‌سایت رسمی Ataşehir Modern، صفحهٔ موقعیت (اطلاعیهٔ حریم خصوصی که TMSF را کنترل‌کنندهٔ داده نام می‌برد)
• صندوق بیمه سپرده‌های پس‌انداز (TMSF)، صفحهٔ اصلی
• مرکز مالی استانبول، وب‌سایت رسمی
• خبرگزاری آناتولی، ۲۵ آوریل ۲۰۲۵: نخستین مالکان به Ataşehir Modern نقل‌مکان می‌کنند
• EmlakNews، ۵ مارس ۲۰۲۲: تحویل و ارقام پروژهٔ Ataşehir Modern
• Emlakjet، صفحهٔ پروژهٔ Ataşehir Modern
• شهرداری آتاشهیر، صفحهٔ تاریخچه
• دانشگاه Acıbadem، سایت انگلیسی (نشانی پردیس)
• اداره کل بهداشت استان استانبول
• Karar، ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۶: افتتاح خط M12 گوزتپه-اومرانیه
• مشارکت‌کنندگان OpenStreetMap، صفحهٔ مجوز داده (مختصات برای فاصله‌ها)
• قانون مالکیت آپارتمانی ۶۳۴، متن تلفیقی شامل قانون ۷۵۷۹ (۷ مه ۲۰۲۶)
• قانون ثبت املاک ۲۶۴۴، ماده ۳۵
• قانون حمایت از مصرف‌کننده ۶۵۰۲، مواد ۴۰-۴۵
• قانون عوارض ۴۹۲، ماده ۶۳ و تعرفهٔ ۴
• توضیح قانون ۷۵۶۶ (روزنامهٔ رسمی ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵)
• قانون VAT شمارهٔ ۳۰۶۵، ماده ۱۳(۱)(i)
• قانون شهروندی ترکیه ۵۹۰۱، ماده ۱۲
• قانون ۶۴۵۸ دربارهٔ خارجیان و حمایت بین‌المللی، ماده ۳۱
• تصمیم ۵۵۵۴ دربارهٔ اصلاح آیین‌نامهٔ شهروندی (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۳۱۸۳۴)
• تصمیم ۷۹۳۸ دربارهٔ نوع ملک (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۳۲۳۹۷)
• تصمیم ۳۲ دربارهٔ حفظ ارزش پول ترکیه، همراه با ماده ۴(g)
• راهنمای TKGM: خرید ملک در ترکیه، راهنمای خارجیان
• اداره کل ثبت املاک و کاداستر (TKGM)، صفحهٔ اصلی
• تعرفه و حق بیمهٔ DASK
• AFAD، ریاست مدیریت بلایا و شرایط اضطراری (نقشه‌های خطر)
• Alomaliye: آیین‌نامهٔ زلزلهٔ ساختمان ترکیه، روزنامهٔ رسمی ۱۸ مارس ۲۰۱۸
• ریاست مدیریت مهاجرت (اجازه‌های اقامت)
• نرخ‌های روزانهٔ ارز CBRT، بولتن ۲۰۲۶/۲۰۱، ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶
• شاخص قیمت مسکن CBRT، سپتامبر ۲۰۲۶
• آمار فروش مسکن TÜİK، سپتامبر ۲۰۲۶

این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.