پروژهٔ NEXT Oriental Tbilisi ساختمانی مسکونی در محلهٔ اورتاچالا (Ortachala) در تفلیس، کنار رود متکواری (Mtkvari) است که سازندهٔ گرجی NEXT آن را با واحدهای استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه، تحویل اعلام‌شده در دسامبر ۲۰۲۸ و قیمت‌هایی از USD ۹۵٬۱۶۰ عرضه کرده است.
این راهنمای پروژهٔ NEXT Oriental Tbilisi صفحهٔ پروژهٔ سازنده را همان‌گونه که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد بررسی می‌کند، متراژها، دو مجموعهٔ قیمت و طرح اقساط ۳۷ ماهه را همراه با نشان‌دادن محاسبات بررسی می‌کند و پیشینهٔ مستندی دربارهٔ اورتاچالا، رفت‌وآمد در تفلیس و همچنین خرید، مالیات و اقامت در گرجستان می‌افزاید. هر جا که صفحهٔ سازنده چیزی نگفته باشد، این راهنما آن را با یک جملهٔ بی‌طرفانه یادآوری می‌کند.
صفحهٔ پروژه در سایت سازنده عنوان «Tbilisi Oriental by NEXT» را دارد، در حالی که منو و متن آن عبارت «NEXT Oriental» را به کار می‌برند؛ این راهنما برای هر سه حالت از نام NEXT Oriental Tbilisi استفاده می‌کند. صفحه ساختمان را نشانه‌ای شهری در کنار رود متکواری در اورتاچالا توصیف می‌کند که مرکز قدیمی شهر را به محله‌های جدیدتر مسکونی و تجاری پیوند می‌دهد؛ ساختمانی با طراحی پلکانی (cascading) که با بتن مسلح‌شده با الیاف ساخته می‌شود.
سه نوع آپارتمان متراژ و قیمت چاپ‌شده دارند: استودیوها از ۳۶٫۷ متر مربع، آپارتمان‌های یک‌خوابه (۱+۱) از ۶۳٫۳ متر مربع و آپارتمان‌های دوخوابه (۲+۱) از ۸۹٫۵ متر مربع. امکانات ساختمان که فهرست شده‌اند عبارت‌اند از لابی با پذیرش، پارکینگ خدماتی (valet)، حراست شبانه‌روزی، نظافت و خشکشویی، متصدی خدمات (concierge)، دفاتر کار، باغ، باشگاه ورزشی، مرکز سلامت و رستوران گرجی. صفحه برای هیچ‌یک از این‌ها اپراتوری نام نبرده است.
تعداد کل واحدها، تعداد طبقات، نشانی خیابان یا شمارهٔ قطعهٔ زمین چاپ نشده است و واژهٔ پیش‌فروش هم در صفحه دیده نمی‌شود. تحویل در پنل‌های قیمت و در کاشی (tile) مربوط به تحویل دسامبر ۲۰۲۸ است، در حالی که پاراگرافی دیرتر دربارهٔ اتمام کار برای ساختمان کاملاً تکمیل‌شده و آماده‌به‌سکونت (turnkey) ژوئن ۲۰۲۹ را ذکر می‌کند. تنها یک تاریخ قطعی را اسناد فروش تعیین می‌کنند.
دو مجموعهٔ قیمت پشت یک کلید تغییر وضعیت (toggle) قرار دارند که با عبارت‌های «با بازسازی» و «بدون بازسازی» عنوان‌گذاری شده است و متن صفحه نمی‌گوید کدام مجموعه به کدام عنوان تعلق دارد. به همین دلیل این راهنما آن‌ها را مجموعهٔ قیمت ۱ (پایین‌تر، که اول نشان داده می‌شود و روی کارت صفحهٔ اصلی سازنده هم به کار رفته است) و مجموعهٔ قیمت ۲ می‌نامد و هیچ سطح نازک‌کاری را به هیچ‌کدام نسبت نمی‌دهد. صفحه همچنین بیانیه‌هایی دربارهٔ درآمد، رشد قیمت و مالیات در تفلیس و این منطقه دارد؛ مبنای آن‌ها منتشر نشده است و بنابراین در اینجا بازگو نمی‌شوند.
| واقعیت‌های کلیدی پروژهٔ NEXT Oriental Tbilisi | آنچه سازنده منتشر کرده است (۸ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| موقعیت | اورتاچالا، تفلیس، کنار رود متکواری؛ نشانی خیابان، شمارهٔ قطعه یا نشانگر نقشه منتشر نشده است |
| سازنده | NEXT (با نگارش‌های NEXT Group و Next Property هم دیده می‌شود)، next-property.com |
| وضعیت | در حال اجرا؛ در میان پروژه‌های در دست ساخت در گرجستان فهرست شده است؛ برچسب پیش‌فروش چاپ نشده است |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۸ (پنل‌های قیمت، کاشی تحویل)؛ ژوئن ۲۰۲۹ در پاراگراف اتمام کار |
| انواع واحد | استودیو، یک‌خوابه (۱+۱)، دوخوابه (۲+۱) |
| متراژها | استودیو از ۳۶٫۷ تا ۴۸٫۶ متر مربع؛ ۱+۱ از ۶۳٫۳ تا ۹۴٫۶ متر مربع؛ ۲+۱ از ۸۹٫۵ تا ۱۰۷٫۸ متر مربع |
| تعداد واحدها | منتشر نشده است |
| قیمت از | USD ۹۵٬۱۶۰ (استودیو، مجموعهٔ قیمت ۱)؛ مجموعهٔ قیمت ۲ از USD ۱۱۹٬۰۱۵ (استودیو) شروع می‌شود |
| طرح پرداخت | پرداخت اول ۲۰٪، سپس ۳۷ ماه با نرخ ۰٪، به‌صورت ماهانه یا سه‌ماهه |
| امکانات | لابی و پذیرش، پارکینگ خدماتی، حراست، نظافت و خشکشویی، متصدی خدمات، دفاتر کار، باغ، باشگاه ورزشی، مرکز سلامت، رستوران گرجی |
| نازک‌کاری | گزینهٔ بازسازی به‌صورت یک کلید تغییر وضعیت نشان داده می‌شود؛ آشپزخانه‌ها مجهز توصیف شده‌اند؛ سطح نازک‌کاری مشخص نشده است |
| مراحل مالکیت | قرارداد مقدماتی، ثبت مالکیت آینده در دفتر ثبت عمومی (Public Registry)، مالکیت پس از اتمام ساخت و پرداخت کامل، به گفتهٔ سازنده |
سازنده هر نوع واحد را به‌صورت یک کارت نشان می‌دهد که متراژ و قیمت «از» و متراژ و قیمت «تا» را دارد. هر رقم دلاری زیر از خود سازنده است، همان‌گونه که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد؛ ردیف‌هایی که با عنوان «محاسبه‌شده» مشخص شده‌اند حاصل محاسبات همین راهنما از همان ارقام هستند. فقط مجموعهٔ قیمت ۱ متراژ چاپ‌شده دارد، بنابراین هر رقم قیمت برای هر متر مربع بر پایهٔ مجموعهٔ قیمت ۱ حساب شده است.
| نوع | تعداد اتاق خواب | متراژ از (متر مربع) | متراژ تا (متر مربع) | مجموعهٔ ۱ از (USD) | مجموعهٔ ۱ تا (USD) | مجموعهٔ ۲ از (USD) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۰ | ۳۶٫۷ | ۴۸٫۶ | ۹۵٬۱۶۰ | ۱۳۸٬۵۱۰ | ۱۱۹٬۰۱۵ |
| یک‌خوابه (۱+۱) | ۱ | ۶۳٫۳ | ۹۴٫۶ | ۱۶۴٬۵۸۰ | ۲۶۳٬۶۲۵ | ۱۹۸٬۳۸۵ |
| دوخوابه (۲+۱) | ۲ | ۸۹٫۵ | ۱۰۷٫۸ | ۲۴۰٬۱۲۰ | ۲۹۹٬۰۴۰ | ۲۹۸٬۲۹۵ |
| سه‌خوابه یا بزرگ‌تر | – | منتشر نشده | منتشر نشده | منتشر نشده | منتشر نشده | منتشر نشده |
| تعداد واحد در هر نوع | – | منتشر نشده | منتشر نشده | – | – | – |
در هر نوع، کارت بالاتر همان رده از واحد را با بزرگ‌ترین متراژ چاپ‌شده نشان می‌دهد. کارت استودیو از ۳۶٫۷ متر مربع با USD ۹۵٬۱۶۰ تا ۴۸٫۶ متر مربع با USD ۱۳۸٬۵۱۰ ادامه می‌یابد: مساحت ۱٫۳۲ برابر بزرگ‌تر و قیمت ۱٫۴۶ برابر بالاتر می‌شود، بنابراین نرخ محاسبه‌شده از USD ۲٬۵۹۳ به USD ۲٬۸۵۰ برای هر متر مربع بالا می‌رود. در کارت یک‌خوابه مساحت ۱٫۴۹ برابر و قیمت ۱٫۶۰ برابر می‌شود و نرخ از USD ۲٬۶۰۰ به USD ۲٬۷۸۷ برای هر متر مربع می‌رسد.
| مقایسهٔ متراژ و قیمت در NEXT Oriental Tbilisi | استودیو | ۱+۱ | ۲+۱ |
|---|---|---|---|
| متراژ از (متر مربع) | ۳۶٫۷ | ۶۳٫۳ | ۸۹٫۵ |
| مجموعهٔ قیمت ۱ از (USD) | ۹۵٬۱۶۰ | ۱۶۴٬۵۸۰ | ۲۴۰٬۱۲۰ |
| USD برای هر متر مربع در کارت «از» (محاسبه‌شده) | ۲٬۵۹۳ | ۲٬۶۰۰ | ۲٬۶۸۳ |
| متراژ تا (متر مربع) | ۴۸٫۶ | ۹۴٫۶ | ۱۰۷٫۸ |
| مجموعهٔ قیمت ۱ تا (USD) | ۱۳۸٬۵۱۰ | ۲۶۳٬۶۲۵ | ۲۹۹٬۰۴۰ |
| USD برای هر متر مربع در کارت «تا» (محاسبه‌شده) | ۲٬۸۵۰ | ۲٬۷۸۷ | ۲٬۷۷۴ |
| مجموعهٔ قیمت ۲ از (USD) | ۱۱۹٬۰۱۵ | ۱۹۸٬۳۸۵ | ۲۹۸٬۲۹۵ |
| مجموعهٔ ۲ منهای مجموعهٔ ۱ در سطح «از» (USD، محاسبه‌شده) | ۲۳٬۸۵۵ | ۳۳٬۸۰۵ | ۵۸٬۱۷۵ |
| مجموعهٔ ۲ به‌صورت درصد بالاتر از مجموعهٔ ۱ (محاسبه‌شده) | ۲۵٫۱٪ | ۲۰٫۵٪ | ۲۴٫۲٪ |
در میان این سه نوع، نرخ کارت «از» در دامنه‌ای باریک جابه‌جا می‌شود: USD ۲٬۵۹۳ برای استودیو، USD ۲٬۶۰۰ برای آپارتمان یک‌خوابه (۰٫۳٪ بالاتر) و USD ۲٬۶۸۳ برای آپارتمان دوخوابه (۳٫۲٪ بالاتر از یک‌خوابه).
گذار از کارت استودیو به کارت یک‌خوابه ۲۶٫۶ متر مربع و USD ۶۹٬۴۲۰ می‌افزاید، یعنی USD ۲٬۶۱۰ برای هر متر مربع افزوده‌شده، که تقریباً با نرخ میانگین برابر است. گذار از کارت یک‌خوابه به کارت دوخوابه ۲۶٫۲ متر مربع و USD ۷۵٬۵۴۰ می‌افزاید، یعنی USD ۲٬۸۸۳ برای هر متر مربع افزوده‌شده.
کارت‌های «تا» میان USD ۲٬۷۷۴ و USD ۲٬۸۵۰ برای هر متر مربع قرار می‌گیرند. چون قیمت شروع و متراژ شروع ممکن است به واحدهای متفاوتی مربوط باشند، این‌ها نتایج محاسباتی‌اند و نرخ‌هایی نیستند که سازنده منتشر کرده باشد.
مجموعهٔ قیمت ۲ در سطح «از» برای استودیو USD ۲۳٬۸۵۵، برای یک‌خوابه USD ۳۳٬۸۰۵ و برای دوخوابه USD ۵۸٬۱۷۵ از مجموعهٔ ۱ بالاتر است، یعنی ۲۵٫۱٪، ۲۰٫۵٪ و ۲۴٫۲٪. صفحه برای مجموعهٔ ۲ متراژی چاپ نکرده است، بنابراین نرخ هر متر مربع برای آن قابل محاسبه نیست.
صفحهٔ سازنده سه پلان طبقه را هم نشان می‌دهد. برچسب‌های روی آن‌ها اجازه می‌دهند متراژهای چاپ‌شدهٔ کارت‌ها با مساحت داخلی و تراس مقایسه شوند، همان‌گونه که جدول بعدی انجام می‌دهد. پلان دوخوابه دو بالکن را نشان می‌دهد و هیچ مساحتی چاپ نکرده است که این راهنما بتواند از آن استفاده کند.
| مساحت پلان (برچسب‌های روی پلان‌های سازنده) | فضای داخلی (متر مربع) | تراس (متر مربع) | مجموع (محاسبه‌شده) | متراژ چاپ‌شدهٔ کارت (متر مربع) | سهم تراس از مجموع (محاسبه‌شده) |
|---|---|---|---|---|---|
| پلان استودیو | ۳۰٫۱ | ۶٫۷ | ۳۶٫۸ | ۳۶٫۷ | ۱۸٫۲٪ |
| پلان یک‌خوابه | ۵۲٫۴ | ۱۰٫۹ | ۶۳٫۳ | ۶۳٫۳ | ۱۷٫۲٪ |
| پلان دوخوابه | چاپ نشده | دو بالکن، مساحت‌ها چاپ نشده | – | ۸۹٫۵ | – |
مجموع‌ها تا حد ۰٫۱ متر مربع با متراژهای چاپ‌شدهٔ کارت‌ها می‌خوانند، که نشان می‌دهد متراژهای «از» تراس‌ها را هم دربر می‌گیرند. اگر فقط مساحت داخلی را در نظر بگیریم و فرض کنیم پلان‌ها واحدهای «از» را نشان می‌دهند (صفحه چنین چیزی نمی‌گوید)، مجموعهٔ قیمت ۱ برای استودیو USD ۳٬۱۶۱ برای هر متر مربع می‌شود (۹۵٬۱۶۰ تقسیم بر ۳۰٫۱) و برای آپارتمان یک‌خوابه USD ۳٬۱۴۱ برای هر متر مربع (۱۶۴٬۵۸۰ تقسیم بر ۵۲٫۴).
بنابراین خریداری که این پروژه را با آگهی‌های دیگر مقایسه می‌کند باید بپرسد که متراژ اعلام‌شده فقط فضای داخلی است یا فضای داخلی به‌علاوهٔ تراس.
طرح اقساط فقط یک بار چاپ شده است، در یک ماشین‌حساب که استودیو را نشان می‌دهد. پرداخت اول ۲۰٪ است، یعنی USD ۱۹٬۰۳۲ برای استودیوی USD ۹۵٬۱۶۰، سپس ۳۷ ماه با سود ۰٪ از USD ۲٬۰۵۸ در ماه. برای مجموعهٔ قیمت ۲ همان منطق ماشین‌حساب پرداخت اولی حدود ۲۳٫۸ هزار دلار آمریکا و ماهانه USD ۲٬۵۷۳ به دست می‌دهد. صفحه می‌گوید پرداخت ماهانه یا سه‌ماهه ارائه می‌شود و هیچ سهمی برای زمان تحویل چاپ نکرده است.
| واحد و مجموعهٔ قیمت | قیمت (USD) | پرداخت اول، ۲۰٪ (USD) | ۸۰٪ باقی‌مانده (USD) | ماهانه طی ۳۷ ماه (USD) | روی صفحه چاپ شده است؟ |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو، مجموعهٔ ۱ | ۹۵٬۱۶۰ | ۱۹٬۰۳۲ | ۷۶٬۱۲۸ | ۲٬۰۵۸ | پرداخت اول و مبلغ ماهانه چاپ شده است |
| استودیو، مجموعهٔ ۲ | ۱۱۹٬۰۱۵ | ۲۳٬۸۰۳ | ۹۵٬۲۱۲ | ۲٬۵۷۳ | مبلغ ماهانه چاپ شده است؛ پرداخت اول به‌صورت ۲۳٫۸k نشان داده شده است |
| ۱+۱، مجموعهٔ ۱ | ۱۶۴٬۵۸۰ | ۳۲٬۹۱۶ | ۱۳۱٬۶۶۴ | ۳٬۵۵۹ | در اینجا محاسبه شده است |
| ۱+۱، مجموعهٔ ۲ | ۱۹۸٬۳۸۵ | ۳۹٬۶۷۷ | ۱۵۸٬۷۰۸ | ۴٬۲۸۹ | در اینجا محاسبه شده است |
| ۲+۱، مجموعهٔ ۱ | ۲۴۰٬۱۲۰ | ۴۸٬۰۲۴ | ۱۹۲٬۰۹۶ | ۵٬۱۹۲ | در اینجا محاسبه شده است |
| ۲+۱، مجموعهٔ ۲ | ۲۹۸٬۲۹۵ | ۵۹٬۶۵۹ | ۲۳۸٬۶۳۶ | ۶٬۴۵۰ | در اینجا محاسبه شده است |
دو وارسی دربارهٔ این برنامه شایستهٔ ذکرند. نخست، ارقام چاپ‌شده بدون سهم تحویل به قیمت می‌رسند: USD ۱۹٬۰۳۲ به‌علاوهٔ ۳۷ برابر USD ۲٬۰۵۸ می‌شود USD ۹۵٬۱۷۸، یعنی USD ۱۸ بیش از قیمت، چون رقم ماهانه گرد شده است.
دوم، تقویم: اگر پرداخت اول در نوامبر ۲۰۲۶ انجام شود و اقساط ماهانه از دسامبر ۲۰۲۶ آغاز شوند، قسط سی‌وهفتم در دسامبر ۲۰۲۹ می‌افتد، یعنی دوازده ماه پس از تحویل دسامبر ۲۰۲۸ و شش ماه پس از تاریخ اتمام ژوئن ۲۰۲۹ در پاراگراف اتمام کار صفحه.
صفحه نمی‌گوید که اقساط پس از تحویل ادامه می‌یابند یا نه و مالک ثبت‌شده چه زمانی وارد دفتر ثبت می‌شود؛ مراحل خرید آن می‌گویند خریدار ظرف یک روز کاری پس از پایان ساخت و پرداخت کامل مالک می‌شود.
برای برنامهٔ سه‌ماهه، ۳۷ ماه برابر است با دوازده سه‌ماهه و یک ماه، بنابراین تاریخ‌ها و مبالغ را قرارداد تعیین می‌کند. پیش‌پرداخت رزرو بین USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ است، یک واحد را از یک هفته تا یک ماه نگه می‌دارد و صفحه نمی‌گوید که این مبلغ به پرداخت اول احتساب می‌شود یا نه.
سازنده ساختمان را در اورتاچالا، کنار رود متکواری، قرار می‌دهد و نشانی خیابانی نمی‌دهد، بنابراین از روی صفحه نمی‌توان پروژه را روی نقشه به یک نقطهٔ مشخص نسبت داد. آنچه قابل وارسی است محیط پیرامون آن است. صفحهٔ انگلیسی شهرداری تفلیس دربارهٔ جغرافیای شهر پایتخت را شهری توصیف می‌کند که بر کرانه‌های رود متکواری (Kura) در ارتفاع ۳۸۰ تا ۶۰۰ متر از سطح دریا قرار دارد و بر ۷۲۰ کیلومتر مربع گسترده شده است.
همین صفحه می‌گوید رود تفلیس را به کرانهٔ چپ و کرانهٔ راست تقسیم می‌کند. کرانهٔ راست از تپه‌های پرشیب رشته‌کوه تریالتی (Trialeti) و دره‌های شاخه‌های رود تشکیل شده است و کرانهٔ چپ کوه ماخاتا (Makhata) را دارد که به ۶۳۰ متر می‌رسد. صفحه تراز بستر رود را میان ۴۲۵ متر در دیگومی (Digomi) و ۳۷۰ متر در اورتاچالا ذکر می‌کند و اورتاچالا تنها نقطه‌ای در شهر است که برای انتهای پایین این دامنه نام می‌برد.
صفحه می‌افزاید که رود در زمستان کم‌عمق است و سیل در بهار و اوایل تابستان رایج است؛ این اطلاعاتی عمومی دربارهٔ رود متکواری است و بیانیه‌ای دربارهٔ پروژه نیست. صفحهٔ اقلیم شهرداری میانگین دمای سالانه را ۱۲٫۷ درجهٔ سانتی‌گراد، دمای ژانویه را ۰٫۹ درجهٔ سانتی‌گراد و دمای ژوئیه را ۲۴٫۴ درجهٔ سانتی‌گراد، با حدود ۵۶۰ میلی‌متر بارش در سال و برف در ۱۵ تا ۲۵ روز ذکر می‌کند؛ این‌ها مقادیر سراسر شهرند و از صفحهٔ اقلیم شهرداری گرفته شده‌اند.
سازمان آمار گرجستان (Geostat) جمعیت گرجستان را در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ برابر ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر برآورد می‌کند که ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر آن در تفلیس‌اند و ۱٬۳۰۹ هزار نفر از این‌ها در سکونتگاه‌های شهری. سهم تفلیس ۳۴٫۷٪ است (محاسبه‌شده: ۱٬۳۶۹٫۴ تقسیم بر ۳٬۹۴۱٫۱). بر پایهٔ انتشار جمعیتی Geostat، این سری بر سرشماری ۲۰۲۴ و جابه‌جایی ثبت‌شده در ۲۰۲۵ استوار است.
اورتاچالا به منطقهٔ کرتسانیسی (Krtsanisi) تعلق دارد. فهرست ادارات مناطق در شهرداری کرتسانیسی را یکی از ده منطقه نام می‌برد و مقالهٔ انگلیسی ویکی‌پدیا دربارهٔ این منطقه اورتاچالا را در میان محله‌های آن فهرست می‌کند؛ داده‌های نشانی OpenStreetMap حمام Chreli Abano را زیر مجموعهٔ آبانوتوبانی (Abanotubani)، کالا (Kala)، اورتاچالا، کرتسانیسی ثبت کرده است. انتشار فصلی قیمت‌های Geostat از همان ده منطقه استفاده می‌کند، بنابراین نمودارهای منطقه‌ای آن را می‌توان با این موقعیت مقایسه کرد. صفحهٔ شهرداری دربارهٔ رؤسای مناطق و مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ منطقه دو مرجع برای نام منطقه‌اند.
برای زمینهٔ قیمتی، شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶، مورخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، ملک مسکونی نو در تفلیس را پوشش می‌دهد و بر پایهٔ قیمت‌های آگهی‌شده به لاری اندازه‌گیری می‌شود. این گزارش شاخص کل را ۵٫۹٪ بالاتر از سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ اعلام می‌کند و آپارتمان‌ها را در طول سال ۵٫۶٪ و نسبت به سه‌ماههٔ قبل ۱٫۲٪ بالاتر نشان می‌دهد.
گزارش Geostat همچنین میانه قیمت‌های آگهی‌شده برای هر متر مربع را بر اساس منطقه و بر اساس سطح نازک‌کاری (قاب سفید، سبز و سیاه) نمودار کرده است. این ارقام منطقه‌ای در راهنمای قیمت املاک تفلیس آمده‌اند و گزارش دربارهٔ قیمت هیچ ساختمان منفردی چیزی نمی‌گوید.
صفحهٔ سازنده هیچ فاصله یا زمان رفت‌وآمدی نمی‌دهد. از این رو جدول زیر مکان‌هایی را فهرست می‌کند که منابع آن‌ها را به این منطقه مرتبط می‌دانند، فاصلهٔ پروژه را «منتشر نشده» علامت می‌زند و یک وارسی افزوده است که این راهنما محاسبه کرده است: فاصله‌های جاده‌ای و مستقیم میان نشانه‌های شهری، با استفاده از داده‌های نقشهٔ عمومی در ۸ نوامبر ۲۰۲۶. این‌ها ارقام میان دو نشانه‌اند و فاصله از خود ساختمان نیستند.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها برای NEXT Oriental Tbilisi | چیست | فاصله از پروژه | وارسی میان دو نشانه (محاسبه‌شده) | منبع |
|---|---|---|---|---|
| محلهٔ حمام‌های آبانوتوبانی | محلهٔ تاریخی حمام‌های گوگردی که سازنده نام می‌برد | منتشر نشده | Chreli Abano تا میدان آزادی: ۱٫۱ کیلومتر خط مستقیم، ۱٫۳ کیلومتر از راه جاده | georgia.travel؛ OpenStreetMap؛ OSRM |
| میدان آزادی | میدان مرکزی شهر | منتشر نشده | ایستگاه مرکزی اتوبوس تفلیس تا میدان آزادی: ۳٫۵ کیلومتر خط مستقیم، ۴٫۵ کیلومتر از راه جاده (۷ دقیقه در ترافیک روان) | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ایستگاه مرکزی اتوبوس تفلیس | پایانهٔ بین‌شهری که در اورتاچالا روی نقشه ثبت شده است | منتشر نشده | تا Chreli Abano: ۲٫۴ کیلومتر خط مستقیم، ۳٫۹ کیلومتر از راه جاده (۶ دقیقه در ترافیک روان) | OpenStreetMap؛ OSRM |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه شهر، در شرق مرکز | منتشر نشده | از ایستگاه اتوبوس: ۱۰٫۱ کیلومتر خط مستقیم، ۱۶٫۱ کیلومتر از راه جاده (۲۲ دقیقه در ترافیک روان) | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ایستگاه مترو آولابری (Avlabari) | ایستگاه مترو در کرانهٔ چپ | منتشر نشده | از Chreli Abano: ۰٫۶ کیلومتر خط مستقیم، ۲٫۰ کیلومتر از راه جاده | OpenStreetMap؛ OSRM |
| نزدیک‌ترین ایستگاه مترو به ساختمان | سازنده نام نبرده است | منتشر نشده | بدون نشانی محل پروژه قابل محاسبه نیست | صفحهٔ سازنده |
زمان‌های مسیریابی‌شده برآوردهایی در ترافیک روان‌اند و ترافیک را در نظر نمی‌گیرند، بنابراین برای ساعت‌های شلوغ کران پایین‌اند. عبارت خود سازنده این است که محل پروژه مرکز قدیمی شهر را به محله‌های جدیدتر مسکونی و تجاری پیوند می‌دهد، و جدول فقط از این نظر با آن توصیف سازگار است که نشانه‌های شهر قدیم در چند کیلومتری اورتاچالا قرار دارند. اینکه ساختمان دقیقاً در کجای منطقه ایستاده است پرسشی برای نقشهٔ استقرار پروژه است.
زمینهٔ سراسری گرجستان در صفحهٔ کشور گرجستان آمده است و صفحهٔ شهر تفلیس پروژه‌های پایتخت را فهرست می‌کند. یک آگهی دیگر در تفلیس در این سایت، Mira Verde Tbilisi، از سازنده‌ای دیگر است و در بخش دیگری از شهر قرار دارد.
اورتاچالا محله‌ای است که سازنده روایت خود را پیرامون آن می‌سازد. پاراگراف تاریخ آن این محله را به آبانوتوبانی، یعنی محلهٔ حمام‌های گوگردی، و به پل‌هایی پیوند می‌دهد که به گفتهٔ سازنده نشان می‌دهند شهر چگونه مرکز تجارت جهانی بوده است، و می‌افزاید که قرن بیستم این منطقه را نمادی از انرژی مدرن کرد.
این‌ها بیانیه‌های خود سازنده‌اند؛ صفحه برای آن‌ها تاریخ یا منبعی نمی‌دهد، و ورودی سال ۲۰۲۴ در صفحهٔ دربارهٔ ما می‌گوید پروژه بر کرانهٔ رود متکواری سر برمی‌آورد و سبک زندگی تازه‌ای در کنار رود به پایتخت می‌آورد.
صفحهٔ اداره ملی گردشگری دربارهٔ آبانوتوبانی واقعیت‌هایی با تاریخ می‌دهد: ۶۵ حمام در قرن دوازدهم، شش حمام در قرن نوزدهم و بیش از ده حمام فعال امروز، که حمام اربلیانی (Orbeliani Bath) متعلق به قرن هفدهم، با نام دیگر حمام رنگارنگ، در میان آن‌هاست.
صفحهٔ آن دربارهٔ تفلیس قدیم تفلیس قدیم و کالا را در کرانهٔ راست متکواری قرار می‌دهد و ایسانی (Isani) را، که بعدها آولابری نامیده شد، در کرانهٔ چپ. OpenStreetMap آبانوتوبانی و کالا را درون اورتاچالا ثبت کرده است، بنابراین این منطقه کرانهٔ راست را با نشانه‌های شهر قدیم به اشتراک دارد، و عبارت خود سازنده این است که محل پروژه نزدیک آبانوتوبانی است.
کرانه در عمل اهمیت دارد، چون رود و پل‌هایش مسیرها را تعیین می‌کنند. کلیسای متخی (Metekhi) و ایستگاه مترو آولابری در منطقهٔ ایسانی در کرانهٔ مقابل ثبت شده‌اند، و جدول بخش ۳ نشان می‌دهد که فاصلهٔ جاده‌ای از Chreli Abano تا ایستگاه آولابری بیش از سه برابر فاصلهٔ مستقیم است. خریداری که قصد دارد پیاده به مترو برود باید مسیر و پلی را که در نظر گرفته شده از سازنده بپرسد، چون صفحه چیزی در این‌باره چاپ نکرده است.
حمل‌ونقل عمومی شهر را شرکت حمل‌ونقل تفلیس (Tbilisi Transport Company) اداره می‌کند. صفحهٔ دربارهٔ ما می‌گوید این شرکت، که به‌طور کامل متعلق به شهرداری تفلیس است، از ۱۹۶۶، یعنی سال گشایش نخستین خط مترو، فعالیت می‌کند و مترو، اتوبوس‌های شهرداری، تله‌کابین ریکه-ناریکالا (Rike-Narikala) و سامانهٔ پارکینگ شهر را اداره می‌کند.
صفحهٔ تعرفهٔ استاندارد GEL ۱ را برای ۹۰ دقیقه سفر نامحدود با مترو، اتوبوس و مینی‌بوس ذکر می‌کند، که به نرخ رسمی GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر دلار حدود USD ۰٫۳۹ است، و GEL ۲٫۵ را برای یک‌طرفه با تله‌کابین ریکه-ناریکالا.
صفحهٔ تعرفه تاریخ ۳ ژوئن ۲۰۱۹ را دارد، بنابراین مسیریاب خود اپراتور مرجع کرایهٔ جاری است. همین صفحه کارت‌های اشتراک را GEL ۳ برای یک روز، GEL ۲۰ برای یک هفته و GEL ۴۰ برای یک ماه فهرست می‌کند. به گفتهٔ اپراتور، کارت Metromoney GEL ۲ است و در باجه‌های پرداخت مترو خریداری می‌شود.
| رفت‌وآمد در شهر | آنچه منبع می‌گوید | منبع |
|---|---|---|
| مترو و اتوبوس‌های شهرداری | از ۱۹۶۶ توسط شرکت حمل‌ونقل تفلیس اداره می‌شود؛ GEL ۱ برای ۹۰ دقیقه سفر نامحدود با Metromoney یا کارت بانکی | TTC دربارهٔ ما؛ تعرفهٔ TTC |
| کارت Metromoney | GEL ۲؛ در باجه‌های پرداخت مترو و ایستگاه‌های تله‌کابین فروخته می‌شود | TTC Metromoney |
| تله‌کابین ریکه-ناریکالا | GEL ۲٫۵ یک‌طرفه | تعرفهٔ TTC |
| اتوبوس بین‌شهری | ایستگاه مرکزی اتوبوس تفلیس در اورتاچالا ثبت شده است؛ ۴٫۵ کیلومتر از راه جاده تا میدان آزادی، محاسبه‌شده | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ایستگاه‌ها، مسیرها و فاصله‌های پیاده برای ساختمان | توسط سازنده منتشر نشده است | صفحهٔ سازنده |
در داخل ساختمان، سازنده ده امکان و مجموعه‌ای از سامانه‌های ساختمانی را فهرست کرده است. جدول آن‌ها را گروه‌بندی می‌کند و ثبت می‌کند که صفحه دربارهٔ اندازه، اپراتور، دسترسی و هزینه چه می‌گوید، که در همهٔ موارد هیچ چیز نمی‌گوید.
| گروه امکانات | آنچه در صفحهٔ سازنده فهرست شده است | اندازه، اپراتور، دسترسی یا هزینه منتشر شده است؟ |
|---|---|---|
| ورودی | لابی و پذیرش | خیر |
| پارکینگ و ایمنی | پارکینگ خدماتی؛ حراست ۲۴/۷ | خیر |
| خدمات | نظافت و خشکشویی؛ متصدی خدمات ۲۴/۷ | خیر |
| کار و فضای سبز | دفاتر کار؛ باغ | خیر |
| سلامت | باشگاه ورزشی؛ مرکز سلامت | خیر |
| غذا | رستوران گرجی | خیر |
| سامانه‌های ساختمان | آسانسورهای پرسرعت؛ گرمایش مرکزی؛ شیشهٔ کم‌گسیل (low-emissivity)؛ مجاری تهویه در پروفیل پنجره؛ سازهٔ بتن مسلح‌شده با الیاف | مشخصات فنی منتشر نشده است |
این فهرست خدمات ویژهٔ ساکنان مانند حراست، نظافت و متصدی خدمات را با فضاهایی درهم می‌آمیزد که ممکن است برای عموم باز باشند یا توسط اشخاص ثالث اداره شوند، مانند رستوران و دفاتر کار. صفحه نمی‌گوید کدام موارد در شارژ خدمات (service charge) می‌گنجند، کدام جداگانه محاسبه می‌شوند و کدام به انجمن مالکان تعلق دارند. پاسخ این پرسش‌ها تعیین می‌کند ساختمان در روزمرگی چگونه اداره می‌شود، و این پاسخ‌ها در قرارداد خرید و فروش و در قواعد مدیریت ساختمان آمده‌اند.
صفحه برخی عملکردهای سامانه‌های ساختمانی را به‌صورت کمّی بیان می‌کند و مقاومت در برابر زلزله را توصیف می‌کند؛ این‌ها بیانیه‌های سازنده‌اند و اسناد فنی پشت آن‌ها در صفحه منتشر نشده است، بنابراین فهرست وارسی به‌جای آن مشخصات طراحی را می‌خواهد. فهرست وارسی زیر دربارهٔ محل و ساختمان است. فهرست دومی در بخش ۶ مدارک مربوط به خود رزرو را پوشش می‌دهد.
جدول واحدها را نیز باید در میان انواع خواند. دامنه‌های متراژ همپوشانی دارند: کارت یک‌خوابه تا ۹۴٫۶ متر مربع ادامه می‌یابد در حالی که کارت دوخوابه از ۸۹٫۵ متر مربع آغاز می‌شود، بنابراین بزرگ‌ترین آپارتمان یک‌خوابه ۵٫۱ متر مربع بزرگ‌تر از کوچک‌ترین آپارتمان دوخوابه است. در مجموعهٔ قیمت ۱ اولی USD ۲۶۳٬۶۲۵ و دومی USD ۲۴۰٬۱۲۰ قیمت دارد، یعنی تفاوتی USD ۲۳٬۵۰۵ در جهت مخالف. دامنهٔ یک‌خوابه ۳۱٫۳ متر مربع را می‌پوشاند، در برابر ۱۱٫۹ متر مربع برای استودیو و ۱۸٫۳ متر مربع برای دوخوابه.
بنابراین قیمت «از» کوچک‌ترین چیدمان چاپ‌شدهٔ یک نوع را توصیف می‌کند و نه یک واحد معمولی را. صفحه نمی‌گوید در هر متراژ چند واحد وجود دارد، در کدام طبقه‌ها یا رو به کدام جهت، و تعداد طبقات را چاپ نکرده است. پاسخ‌های مخصوص هر واحد از فهرست تخصیصی می‌آیند که سازنده هنگام رزرو صادر می‌کند، و فهرست وارسی زیر آن‌ها را در کنار موارد دیگری که باید کتبی روشن شوند آورده است.
سازنده خرید را به سه گام کاهش می‌دهد. پیش‌پرداخت رزرو به مبلغ USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ یک واحد را از یک هفته تا یک ماه نگه می‌دارد. سپس خریدار قرارداد مقدماتی خرید را امضا می‌کند و مالکیت آینده را در دفتر ثبت عمومی ثبت می‌کند.
پس از آن اقساط ماهانه یا سه‌ماهه می‌آیند و خریدار ظرف یک روز کاری پس از اتمام ساخت و پرداخت کامل مالک می‌شود. خلاصه‌ای جداگانه در صفحه می‌گوید قرارداد در وزارت دادگستری ثبت می‌شود و خریدار کد ملک را در ثبت دولتی دریافت می‌کند.
چارچوب حقوقی را قانون گرجستان تأمین می‌کند. بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی، برای تحصیل یک مال غیرمنقول معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت تحصیل‌کننده باید در دفتر ثبت عمومی ثبت شود. این دفتر را آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) نگه می‌دارد که هزینه‌ها و مهلت‌های خود را آنلاین منتشر می‌کند.
مالکیت آپارتمان توسط یک خارجی به تنها دسته‌ای که قانون زمین محدود کرده است ارتباط ندارد. قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی، در ماده ۴، فهرست می‌کند چه کسانی می‌توانند زمین کشاورزی داشته باشند، و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی را می‌دهد و قرارداد فروش شرایط دقیق مالکیت یک واحد را بیان می‌کند.
صفحهٔ هزینه‌های NAPR ثبت تغییر در حق بر مال غیرمنقول را GEL ۱۵۰ برای چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ برای یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست فهرست می‌کند؛ GEL ۱۵۰ به نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر دلار حدود USD ۵۸ است.
ثبت یک تعهد مربوط به حق مالکیت را با همان سه هزینه فهرست می‌کند. گواهی دفتر ثبت عمومی برای یک روز کاری GEL ۲۰ و آنلاین GEL ۱۳ هزینه دارد، به‌علاوهٔ GEL ۲۶ اگر به انگلیسی درخواست شود، که در صفحهٔ خدمات اطلاعاتی آمده است.
NAPR همچنین خدمت قرارداد هوشمند را اجرا می‌کند که حقوق مربوط به مال غیرمنقول را از راه یک نشست مجازی که از پیش رزرو شده است به‌صورت آنلاین ثبت می‌کند. خریداری که از خارج از کشور امضا می‌کند معمولاً نیاز دارد اسناد خارجی در گرجستان به رسمیت شناخته شوند؛ جدول وضعیت کنفرانس لاهه گرجستان را عضو کنوانسیون آپوستیل (Apostille) نشان می‌دهد، با لازم‌الاجرا شدن در ۱۴ مه ۲۰۰۷. راهنماهای خرید از خارج از کشور و نحوهٔ خرید ملک در گرجستان ترتیب گام‌ها را با جزئیات بیشتر می‌دهند.
| گام | چه کسی | زمان معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| بررسی سابقهٔ زمین در دفتر ثبت عمومی | خریدار، NAPR | گواهی در ۱ روز کاری، GEL ۲۰ (آنلاین GEL ۱۳)؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| رزرو واحد | خریدار، سازنده | پیش‌پرداخت USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ یک واحد را از ۱ هفته تا ۱ ماه نگه می‌دارد | صفحهٔ سازنده |
| امضای قرارداد مقدماتی خرید | خریدار، سازنده | تاریخ در قرارداد تعیین می‌شود؛ در صفحه چاپ نشده است | صفحهٔ سازنده |
| ثبت مالکیت آینده | خریدار، NAPR | ۴ روز کاری GEL ۱۵۰؛ ۱ روز کاری GEL ۲۷۰؛ همان روز GEL ۳۵۰ | هزینه‌های NAPR |
| پرداخت اقساط | خریدار | ۳۷ ماه با نرخ ۰٪، ماهانه یا سه‌ماهه | صفحهٔ سازنده |
| اتمام ساخت و پرداخت کامل | سازنده، خریدار | تحویل دسامبر ۲۰۲۸ به گفتهٔ سازنده؛ مالکیت ظرف ۱ روز کاری پس از پرداخت کامل | صفحهٔ سازنده |
| ثبت انتقال مالکیت | NAPR | ۴ روز کاری GEL ۱۵۰؛ ۱ روز کاری GEL ۲۷۰؛ همان روز GEL ۳۵۰ | هزینه‌های NAPR؛ ماده ۱۸۳ قانون مدنی |
| درخواست اجازهٔ اقامت، در صورت تمایل | آژانس توسعه خدمات عمومی (Public Service Development Agency) | روز تقویمی ۳۰ام، ۲۰ام یا ۱۰ام: GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ | sda.gov.ge |
مالیات‌های گرجستان بر مالک حقیقی از قانون مالیات (Tax Code) می‌آید که متن انگلیسی آن در matsne.gov.ge است. مالیات بر دارایی بر املاک متعلق به شخص حقیقی وضع می‌شود و ماده ۲۰۱ ساخت‌وساز ناتمام را هم در املاک مشمول مالیات می‌آورد. نرخ مقرر در ماده ۲۰۲(۵) نه کمتر از ۰٫۸٪ است و نه بیشتر از ۱٪ ارزش بازار در پایان سال پیش.
ماده ۲۰۶(۱)(a) دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی را که درآمد خانوار او در سال پیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ تجاوز نکرده است معاف می‌کند، که به نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر دلار حدود USD ۳۸٬۵۳۷ است. بر پایهٔ ماده ۲۰۵(۱۲) اظهارنامه تا ۱ نوامبر تسلیم می‌شود و بر پایهٔ ماده ۲۰۵(۱۴) مالیات تا ۱۵ نوامبر پرداخت می‌شود. سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) یک صفحهٔ مالیات بر دارایی برای مودیان دارد. اینکه خریدار اقساطی از چه زمانی برای این منظور مالک شمرده می‌شود پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ دفتر ثبت است.
درآمد اجاره و فروش بعدی قواعد خود را دارند. ماده ۸۱(۲) اجارهٔ مسکونی را وقتی شخص حقیقی هیچ کسری انجام نمی‌دهد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات می‌کند؛ در غیر این صورت نرخ عمومی ۲۰٪ در ماده ۸۱(۱) اعمال می‌شود. ماده ۸۱(۳) مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی را با نرخ ۵٪ مالیات می‌گیرد و ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد آپارتمانی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده است معاف می‌کند. اینکه کدام یک از این قواعد اعمال شود به شرایط خود مالک بستگی دارد.
در مورد اقامت، صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای توصیف می‌کند که مالک سند ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازاری بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری است، که یک ارزیاب دارای گواهی تعیین می‌کند، و اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰. سازنده حداقل USD ۱۵۰٬۰۰۰ را از ۱ مارس ۲۰۲۶ بیان می‌کند؛ عبارت رسمی «بیش از» (exceeding) است. فهرست مدارک درخواست سند مالکیت و ارزیابی ارزیاب را نام می‌برد.
با قیمت‌های سازنده، همهٔ ارقام استودیو زیر USD ۱۵۰٬۰۰۰ هستند: USD ۹۵٬۱۶۰، USD ۱۳۸٬۵۱۰ و در مجموعهٔ قیمت ۲ مبلغ USD ۱۱۹٬۰۱۵. قیمت «از» یک‌خوابه یعنی USD ۱۶۴٬۵۸۰ بالاتر از آن است و قیمت‌های دوخوابه نیز همین‌طورند. آزمون بر ارزش بازار ارزیاب استوار است و نه قیمت قرارداد، و اینکه خریدار اقساطی چه زمانی سند را در اختیار می‌گیرد اسناد فروش و دفتر ثبت تعیین می‌کنند. راهنمای اجازهٔ اقامت فرایند جاری را می‌دهد.
در بخش تأمین مالی، سازنده هیچ ترتیب وام مسکنی منتشر نکرده است. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان (National Bank of Georgia) سقف نسبت وام به ارزش (LTV) را ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارزی تعیین می‌کند، و سقف نسبت پرداخت به درآمد (PTI) را ۲۵٪ (لاری) یا ۲۰٪ (ارز، با درآمد به ارز دیگر) برای درآمد خالص ماهانهٔ زیر GEL ۱٬۵۰۰، که به ترتیب از GEL ۱٬۵۰۰ به ۵۰٪ و ۳۰٪ می‌رسد. وام‌دهی به غیرمقیم در برابر واحد ناتمام سیاست خود هر بانک است و راهنمای وام مسکن توضیح می‌دهد که در عمل چگونه کار می‌کند.
| مورد | قاعده | نشانی منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار سال پیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ (حدود USD ۳۸٬۵۳۷) تجاوز نکرده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | مواد ۲۰۱، ۲۰۲(۵)، ۲۰۵(۱۲)، ۲۰۵(۱۴)، ۲۰۶(۱)(a) قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| درآمد از اجارهٔ مسکونی | ۵٪ اجاره اگر کسری انجام نشود؛ در غیر این صورت ۲۰٪ | ماده ۸۱(۱)-(۲) قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| فروش آپارتمان توسط شخص حقیقی | مازاد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است؛ مازاد آپارتمان مسکونی همراه با زمین آن که بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد معاف است | مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری (GEL ۳۸۹٬۲۳۵ به نرخ ۲٫۵۹۴۹)، تعیین‌شده توسط ارزیاب دارای گواهی؛ هزینه GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ بر حسب زمان رسیدگی | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits؛ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به لاری | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits |
| زمین کشاورزی | مالکیت توسط قانون ارگانیک محدود شده است؛ آپارتمان زمین کشاورزی نیست | matsne.gov.ge/en/document/view/4596123 |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری) و ۷۰٪ (ارز)؛ سقف نسبت پرداخت به درآمد بر حسب سطح درآمد | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| نرخ ارز مورد استفاده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶ و نشان‌داده‌شده برای ۸ نوامبر ۲۰۲۶ | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
سه گام سازنده و قواعد ثبت به یک مجموعهٔ مدارک اشاره می‌کنند و خریدار می‌تواند پیش از پرداخت اول آن‌ها را آماده داشته باشد.
جدول هر ۱۳ پروژهٔ NEXT در این سایت را فهرست می‌کند، با ارقامی که روی صفحهٔ سازندهٔ هر پروژه چاپ شده‌اند. این پروژه یکی از چهار پروژه در تفلیس است. صفحهٔ آن تعداد کل واحدها را چاپ نکرده است، در حالی که دیگران ۲۰۰ را برای NEXT Cinema City Tbilisi، ۱۹۹ را برای NEU Tbilisi و ۲۱۷ را برای Tbilisi DownTown، ۷۶۵ را برای NEXT Collection، ۵۷۶ را برای هر یک از Radisson Blu و Wyndham، ۱۷ را برای NEXT DownTown Batumi و ۸۰ را برای NEXT Coral چاپ کرده‌اند.
| پروژه | شهر و منطقه | وضعیت یا تحویل به‌صورت چاپ‌شده | انواع واحد | قیمت شروع منتشرشده (USD) |
|---|---|---|---|---|
| NEXT Address Batumi | باتومی، مرکز | تحویل دسامبر ۲۰۲۸؛ ۳۳ ماه با نرخ ۰٪ پس از پرداخت اول ۲۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۶۸٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT Gardens Kvariati | حوالی باتومی، کواریاتی | تحویل دسامبر ۲۰۲۷؛ ۳۴ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، پنت‌هاوس | از ۶۵٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT Magnolia Batumi | باتومی، نزدیک بلوار نو | تحویل دسامبر ۲۰۲۸؛ ۲۹ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۴۹٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT Collection Batumi | باتومی، گرین کیپ (Green Cape) | ماه تحویل چاپ نشده؛ مرحلهٔ ۵۰٪ در ژوئن ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | از ۸۰٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT DownTown Batumi | باتومی، باتومی قدیم | ژوئن ۲۰۲۶ به‌صورت چاپ‌شده؛ وایت باکس؛ ۷ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۱۶۱٬۴۶۰ (استودیو) |
| Radisson Blu Apartments Gonio | باتومی، گونیو | وضعیت تحویل مه ۲۰۲۷؛ ۴۰٪ در ژانویه ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۱+۱ Front Lux، ۲+۱ | از ۱۴۹٬۵۰۰ (استودیوی مبله) |
| Wyndham Residence Gonio | باتومی، گونیو | تحویل دسامبر ۲۰۲۶؛ ۵۰٪ به‌صورت اقساط | استودیو، ۱+۱، ۱+۱ Front Lux، دوبلکس | از ۱۵۱٬۲۰۰ (استودیوی مبله) |
| Kobuleti Beach Resort | کوبولتی | پیش‌فروش؛ تحویل دسامبر ۲۰۳۱؛ ۵۶ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۷۵٬۵۰۰ (استودیو) |
| NEXT Cinema City Tbilisi | تفلیس | پیش‌فروش؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۹؛ ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ | Petite Studio، Maison One، Maison Two، Grand Maison | از ۲۰۶٬۰۰۰ (Petite Studio، با بازسازی) |
| NEU Tbilisi | تفلیس، کرانهٔ چپ متکواری | پیش‌فروش؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۹؛ ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | از ۱۵۳٬۱۲۰ (استودیو، با بازسازی) |
| NEXT Oriental Tbilisi (همین صفحه) | تفلیس، اورتاچالا | تحویل دسامبر ۲۰۲۸؛ ۳۷ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۹۵٬۱۶۰ (استودیو، مجموعهٔ قیمت ۱) |
| Tbilisi DownTown | تفلیس، آولابری | تحویل سپتامبر ۲۰۲۷؛ ۲۲ ماه با نرخ ۰٪ | ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ (استودیو شمرده شده، قیمت‌گذاری نشده) | از ۱۵۷٬۶۸۰ (۱+۱) |
| NEXT Coral Dubai Islands | دبی، Dubai Islands | تحویل دسامبر ۲۰۲۷؛ طرح پرداخت ۱۰/۳۰/۶۰ | ۱+۱، ۱+۱ همراه با اتاق مطالعه، ۲+۱، ۳+۱ | از ۵۷۳٬۴۴۹ (۱+۱، ۸۰ متر مربع، با بازسازی) |
قیمت‌های شروع به‌صورت هم‌سنجی دقیق قابل مقایسه نیستند. برخی ردیف‌ها استودیو با بازسازی، برخی استودیو بدون بازسازی و یکی آپارتمان یک‌خوابه را چاپ کرده‌اند، و Coral پروژه‌ای در دبی است که به دلار قیمت‌گذاری شده است. در تفلیس این چهار پروژه از نظر مرحله نیز با هم تفاوت دارند: دو پروژه پیش‌فروش با تحویل دسامبر ۲۰۲۹ نشان داده شده‌اند، یکی تحویل سپتامبر ۲۰۲۷ دارد و فقط واحدهای یک‌خوابه و بزرگ‌تر قیمت‌گذاری شده‌اند، و این یکی تحویل دسامبر ۲۰۲۸ دارد. هیچ‌یک از ردیف‌ها بر دیگری رتبه‌بندی نشده است.
برای زمینه‌ای فراتر از مجموعهٔ NEXT، Mira Verde Tbilisi توسط سازنده‌ای دیگر و به درهم قیمت‌گذاری شده است. پیشینهٔ بازار در راهنمای قیمت‌های تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان آمده است، و راهنمای پیش‌فروش (آف‌پلن) پرداخت‌های مرحله‌ای تحت قانون گرجستان را با نمونه‌هایی از ساحل توضیح می‌دهد.
سازنده خود را NEXT معرفی می‌کند، که با نگارش‌های NEXT Group و Next Property هم دیده می‌شود، شرکتی با بنیان گرجی. صفحهٔ دربارهٔ ما می‌گوید شرکت را کاخا دوادزه (Kakha Devadze) در باتومی بنیان نهاده است، و خط زمانی آن Tbilisi Oriental، Villa Perla و Magnolia را در میان پروژه‌های ۲۰۲۴ فهرست می‌کند. شمارنده‌ای در صفحهٔ اصلی هشت سال در توسعهٔ املاک را نشان می‌دهد؛ جفت‌شدن این عدد با برچسبش از چیدمان آن بخش استنباط شده است.
سایت دفاتری در باتومی، تفلیس، دبی، ورشو و Tatu City در کنیا فهرست می‌کند، و فهرست پروژه‌هایی که شامل گرجستان، امارات متحده عربی، اسپانیا و کنیا است. سایت Radisson Hotel Group و Wyndham Hotels & Resorts را به‌عنوان شریک دو پروژهٔ گونیو نام می‌برد، و دوربین‌های زندهٔ ساخت‌وساز و یک اپلیکیشن موبایل برای پرداخت‌ها و مدیریت رزرو منتشر می‌کند.
این راهنما جوایز، شمار فروش‌ها یا ارقام درآمد چاپ‌شده در صفحه‌های سازنده را تکرار نمی‌کند، چون هیچ‌کدام همراه با نهاد، سال یا روش پشتوانه‌شان نیست. اسناد فروش طرف قرارداد یک واحد را نام می‌برند و اطلاعات تماس سازنده در سایت خود او آمده است.
پروژهٔ NEXT Oriental Tbilisi ساختمانی مسکونی در اورتاچالا، تفلیس، کنار رود متکواری است که سازندهٔ NEXT آن را با نام Tbilisi Oriental by NEXT فهرست کرده است. صفحه استودیوهایی از ۳۶٫۷ متر مربع، آپارتمان‌های یک‌خوابه از ۶۳٫۳ متر مربع و آپارتمان‌های دوخوابه از ۸۹٫۵ متر مربع را نشان می‌دهد، با امکاناتی که یک باشگاه ورزشی، یک مرکز سلامت و یک رستوران گرجی را شامل می‌شود. تحویل دسامبر ۲۰۲۸ اعلام شده است و تعداد کل واحدها منتشر نشده است.
سازنده ساختمان را در اورتاچالا کنار رود متکواری قرار می‌دهد و نشانی خیابانی چاپ نکرده است. اورتاچالا به منطقهٔ کرتسانیسی تعلق دارد: شهرداری یک اداره برای کرتسانیسی را در میان ده اداره‌اش فهرست می‌کند و مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ این منطقه اورتاچالا را در میان محله‌هایش نام می‌برد. سازنده هیچ فاصله‌ای منتشر نمی‌کند. فاصله‌های محاسبه‌شدهٔ میان نشانه‌ها در بخش ۳ آمده است، برای مثال ۴٫۵ کیلومتر از راه جاده میان ایستگاه مرکزی اتوبوس و میدان آزادی.
مجموعهٔ قیمت ۱ از USD ۹۵٬۱۶۰ برای استودیوی ۳۶٫۷ متر مربعی، USD ۱۶۴٬۵۸۰ برای آپارتمان یک‌خوابهٔ ۶۳٫۳ متر مربعی و USD ۲۴۰٬۱۲۰ برای آپارتمان دوخوابهٔ ۸۹٫۵ متر مربعی شروع می‌شود. مجموعهٔ قیمت ۲ برای همین انواع از USD ۱۱۹٬۰۱۵، USD ۱۹۸٬۳۸۵ و USD ۲۹۸٬۲۹۵ شروع می‌شود. صفحه نمی‌گوید کدام مجموعه به گزینهٔ بازسازی تعلق دارد. نرخ محاسبه‌شده برای مجموعهٔ ۱ در کارت‌های «از» بین USD ۲٬۵۹۳ تا USD ۲٬۶۸۳ برای هر متر مربع است.
یک کلید تغییر وضعیت روی صفحه با عبارت‌های «با بازسازی» و «بدون بازسازی» عنوان‌گذاری شده است و دو مجموعه قیمت نشان می‌دهد. متن هیچ مجموعه‌ای را به یک عنوان گره نمی‌زند و صفحه سطح نازک‌کاری را مشخص نمی‌کند. مجموعهٔ ۲ در سطح «از» بین ۲۰٫۵٪ تا ۲۵٫۱٪ بالاتر از مجموعهٔ ۱ است. خریدار باید از سازنده بخواهد کتبی بگوید کدام مجموعه برای واحد انتخابی اعمال می‌شود و قرارداد چه نازک‌کاری‌ای را توصیف می‌کند.
صفحه پرداخت اول ۲۰٪ و ۳۷ قسط ماهانه با سود ۰٪ را نشان می‌دهد، از USD ۲٬۰۵۸ در ماه برای استودیوی USD ۹۵٬۱۶۰. پرداخت ماهانه یا سه‌ماهه ارائه می‌شود. ارقام چاپ‌شده هیچ سهمی برای تحویل باقی نمی‌گذارند. اگر از پرداخت اول در نوامبر ۲۰۲۶ شمرده شود، آخرین قسط ماهانه در دسامبر ۲۰۲۹ می‌افتد، پس از تحویل اعلام‌شده، که قرارداد فروش باید به آن بپردازد.
پنل‌های قیمت و کاشی تحویل دسامبر ۲۰۲۸ را می‌گویند. پاراگراف دیرتر دربارهٔ اتمام کار می‌گوید پروژه در ژوئن ۲۰۲۹ به‌طور کامل و آماده‌به‌سکونت (turnkey) تکمیل خواهد شد. صفحه تفاوت را توضیح نمی‌دهد و هیچ تاریخ مرحله‌ای چاپ نکرده است. تاریخ تحویلی که سازنده را متعهد می‌کند، و پیامد تأخیر، در قرارداد مقدماتی خرید جای دارند، بنابراین خریدار باید پیش از پرداخت اولین قسط آن بند را بخواند.
بر پایهٔ قانون گرجستان، اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای مالک ملک غیرکشاورزی که ارزیاب دارای گواهی آن را بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ ارزش‌گذاری کرده است در دسترس است. با قیمت‌های سازنده، استودیوها، از USD ۹۵٬۱۶۰ تا USD ۱۳۸٬۵۱۰ در مجموعهٔ ۱، زیر این رقم‌اند، در حالی که قیمت «از» یک‌خوابه یعنی USD ۱۶۴٬۵۸۰ و قیمت‌های دوخوابه بالاتر از آن هستند. معیار ارزش‌گذاری ارزیاب است، نه قیمت قرارداد.
قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت حق تحصیل‌کننده در دفتر ثبت عمومی را لازم می‌داند، و زمین کشاورزی دسته‌ای است که قانون گرجستان محدودش کرده است. NAPR مبلغ GEL ۱۵۰ را برای ثبت در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ را برای یک روز کاری و GEL ۳۵۰ را برای همان روز فهرست می‌کند. GEL ۱۵۰ به نرخ رسمی ۲٫۵۹۴۹ تقریباً USD ۵۸ می‌شود. هزینه‌های سردفتر و دیگر هزینه‌های حرفه‌ای جداگانه‌اند.
قانون مالیات، مالیات بر دارایی را ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار تعیین می‌کند، با معافیتی هنگامی که درآمد خانوار سال پیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ تجاوز نکرده باشد. اجارهٔ مسکونی وقتی کسری انجام نشود ۵٪ مالیات می‌شود. مازاد فروش ۵٪ مالیات می‌شود، و مازاد آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده است معاف است. این‌ها قواعد برای اشخاص حقیقی‌اند و شرایط خود مالک نتیجه را تغییر می‌دهد.
صفحه لابی با پذیرش، پارکینگ خدماتی، حراست، نظافت و خشکشویی، متصدی خدمات، دفاتر کار، باغ، باشگاه ورزشی، مرکز سلامت و رستوران گرجی را فهرست می‌کند. اپراتوری نام نمی‌برد و برای هیچ‌کدام اندازه، ساعت کار یا هزینه‌ای نمی‌دهد. اینکه آیا در شارژ خدمات (service charge) گنجانده شده‌اند یا جداگانه محاسبه می‌شوند موضوعی برای قرارداد فروش و قواعد مدیریت ساختمان است.
آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع:
این یک مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
