وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی: منابع و اسناد مالکیت ۲۰۲۶
این راهنما وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی را، همانگونه که دادگاه‌ها، نهادهای قانون‌گذاری و دولت‌های ذی‌ربط بیان می‌کنند، تا تاریخ ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ شرح میدهد. نخست به پرسش سیاسی می‌پردازد (آنچه شورای امنیت سازمان ملل، جمهوری قبرس، ترکیه و جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) هر یک می‌گویند)، سپس پیامدهای حقوقی مالکیت را که دادگاه اروپایی حقوق بشر (ECtHR) و دیوان دادگستری اتحادیه اروپا (CJEU) تعیین کرده‌اند، کمیسیون اموال غیرمنقول (IPC) خود TRNC و ارقام منتشرشده آن، مقررات کیفری و مدنی جمهوری قبرس، و قواعد سند مالکیت و مجوز خریدار خارجی در TRNC را بررسی میکند. زمینه گسترده‌تر بازار در صفحه قبرس شمالی آمده است.
هر گزاره حقوقی به دادگاه، نهاد قانون‌گذاری یا مرجعی نسبت داده شده که آن را بیان میکند، و هیچ بخشی از این متن نظری درباره مصلحت خرید هیچ ملکی نیست. ارقام تاریخ منبع خود را دارند: آمار کمیسیون اموال غیرمنقول مربوط به ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است، قواعد مجوز بر فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ استوار است که در ۷ اوت ۲۰۲۶ چاپ شد، و راهنمای ملکی دولت بریتانیا آخرینبار در ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ بهروزرسانی شده است. پس از منابع، راهنما جدولی از دستههای سند مالکیت، فهرست بررسی بر پایه نوع سند، خط زمانی تاریخ‌دار از ۱۹۶۰ و بخش پرسش‌های متداول را ارائه میکند.
آنچه وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی به آن بستگی دارد
وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی یک پرسش واحد با یک پاسخ واحد نیست. چهار لایه در میان است و هر منبع در این راهنما تنها درباره یکی از آن‌ها سخن میگوید. لایه نخست جایگاه مرجعی است که سند صادر میکند؛ شورای امنیت سازمان ملل، دیوان دادگستری اتحادیه اروپا، جمهوری قبرس و ترکیه آن را با عبارت‌های گوناگون توصیف می‌کنند. لایه دوم مالکیت در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ است؛ تاریخی که قانون ۶۷/۲۰۰۵ و قانون ۱۳/۲۰۰۸ خود TRNC آن را نقطه مرجع مالکان پیشین می‌گیرند و دادگاه اروپایی حقوق بشر در پرونده‌هایی که درباره آن‌ها تصمیم گرفته به‌کار میبرد. لایه سوم دفتر ثبت محلی است: اداره ثبت املاک و کاداستر TRNC (Tapu ve Kadastro Dairesi) بر پایه قانون ۴۵/۲۰۲۵ سند (koçan) را صادر میکند و رهن‌ها و توقیف‌ها را ثبت می‌نماید. لایه چهارم مجوز خریدار خارجی است که قانون ۵۲/۲۰۰۸ آن را به شورای وزیران TRNC سپرده است.
اختصار TRNC در اینجا تنها برای نام بردن از این اداره و قوانین آن به‌کار می‌رود، همانگونه که منابع چنین می‌کنند. کاربرد آن اظهارنظری درباره بهرسمیتشناسی نیست. دادگاه اروپایی حقوق بشر این اختصار را در گیومه می‌آورد، جمهوری قبرس این نهاد را جدایی‌طلب می‌نامد، و TRNC و ترکیه آن را دولت می‌خوانند؛ هر عبارت در ادامه با نام گوینده‌اش گزارش شده است. به همین دلیل، هرجا در این راهنما گزاره‌ای می‌آید، گوینده آن نیز نام برده میشود تا خواننده بتواند هر گزاره را به منبعش برگرداند.
| پرسش | نهاد پاسخ‌دهنده | منبع اصلی در این راهنما |
|---|---|---|
| کدام مرجع دولت قبرس است؟ | شورای امنیت سازمان ملل؛ جمهوری قبرس؛ ترکیه؛ TRNC | قطعنامه‌های ۵۴۱ (۱۹۸۳) و ۵۵۰ (۱۹۸۴)؛ صفحه‌های وزارت امور خارجه ترکیه و TRNC |
| مالک قطعه‌ای که در ۱۹۷۴ رها شد کیست؟ | قانون اساسی TRNC؛ دادگاه اروپایی حقوق بشر | ماده ۱۵۹؛ Loizidou v Turkey (لویزیدو علیه ترکیه) (۱۹۹۶) |
| چه جبرانی برای مالکان پیشین وجود دارد؟ | کمیسیون اموال غیرمنقول TRNC | قانون ۶۷/۲۰۰۵؛ تصمیم Demopoulos (دموپولوس) (۱ مارس ۲۰۱۰) |
| آیا حکم یک دادگاه جمهوری قبرس درباره زمینی در شمال در خارج از کشور قابل اجراست؟ | دیوان دادگستری اتحادیه اروپا؛ دادگاه تجدیدنظر انگلستان (English Court of Appeal) | پرونده C-420/07 (۲۰۰۹)؛ [2010] EWCA Civ 9 |
| TRNC کدام سند را صادر میکند و چه کسی می‌تواند ملک تحصیل کند؟ | اداره ثبت املاک TRNC؛ شورای وزیران | قوانین ۴۵/۲۰۲۵ و ۵۲/۲۰۰۸؛ فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ |
به بیان دیگر، پاسخ هر پرسش از جدول بالا را باید در همان لایه و از همان نهاد جست‌وجو کرد. بخش‌های بعدی این لایه‌ها را از هم جدا نگه می‌دارند. حکمی درباره لایه نخست به‌تنهایی لایه سوم را تعیین نمی‌کند، مجوز TRNC به پرسش دوم پاسخ نمی‌دهد، و بیانیه جمهوری قبرس درباره حقوق کیفری خود دفتر ثبت TRNC را توصیف نمی‌کند. روند گام‌به‌گام خرید و جدول هزینه‌ها جداگانه در راهنماهای نحوه خرید ملک در قبرس شمالی و مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در قبرس شمالی آمده است.
چگونه سازمان ملل، اتحادیه اروپا، ترکیه و TRNC پرسش جایگاه را بیان می‌کنند
در پرسش سیاسی منابع با هم اختلاف دارند و خلاصه بی‌طرفانه همان فهرست این است که چه کسی چه میگوید. شورای امنیت سازمان ملل در قطعنامه ۵۴۱ مورخ ۱۸ نوامبر ۱۹۸۳ از اعلامیه‌ای که مقام‌های قبرسی ترک‌تبار در ۱۵ نوامبر ۱۹۸۳ صادر کردند، بهعنوان جدایی ادعایی بخشی از جمهوری قبرس، اظهار تأسف کرد، آن را از نظر حقوقی بی‌اعتبار دانست و از همه کشورها خواست هیچ دولت قبرسی جز جمهوری قبرس را بهرسمیت نشناسند؛ قطعنامه ۵۵۰ مورخ ۱۱ مه ۱۹۸۴ قطعنامه ۵۴۱ را تأیید مجدد کرد و از کشورها خواست به این نهاد کمک نکنند (هر دو متن به‌نقل از دادگاه اروپایی حقوق بشر در پرونده Loizidou v Turkey). دیوان دادگستری اتحادیه اروپا TRNC را نهادی توصیف میکند که جامعه بینالمللی آن را بهرسمیت نمیشناسد، بهاستثنای ترکیه. کمیسیون اروپا اعلام میکند که کل قبرس بخشی از اتحادیه اروپاست، اما قوانین اتحادیه اروپا بر پایه پروتکل ۱۰ سند الحاق ۲۰۰۳ در بخش شمالی، که دولت جمهوری قبرس کنترل مؤثر بر آن ندارد، معلق است. وزارت امور خارجه ترکیه اعلام میکند که در جزیره دو ملت و دو دولت وجود دارد و قبرسی‌های ترک‌تبار از ۱۹۸۳ دولت خود را دارند، و وزارت امور خارجه TRNC در ۸ مه ۲۰۲۵ اعلام کرد که چشم‌انداز دو دولتی مبتنی بر برابری حاکمیتی سیاست قاطع TRNC است.
| نهاد | موضع، آنگونه که خود نهاد بیان میکند | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| شورای امنیت سازمان ملل | اعلامیه ۱۵ نوامبر ۱۹۸۳ از نظر حقوقی بی‌اعتبار دانسته شد؛ از کشورها خواسته شد هیچ دولت قبرسی جز جمهوری قبرس را بهرسمیت نشناسند (قطعنامه ۵۴۱، ۱۸ نوامبر ۱۹۸۳)؛ اقدام‌های جدایی‌طلبانه غیرقانونی و بی‌اعتبار اعلام شد (قطعنامه ۵۵۰، ۱۱ مه ۱۹۸۴) | قطعنامه‌ها به‌نقل از Loizidou v Turkey، ۱۸ دسامبر ۱۹۹۶ |
| سازمان ملل، ۲۰۲۶ | قطعنامه ۲۸۱۵ (۲۰۲۶) مأموریت نیروی حافظ صلح در قبرس را تمدید کرد؛ سازمان ملل این نیرو را تأسیس‌شده در ۱۹۶۴ و مأمور نظارت بر خطوط آتش‌بس و حفظ منطقه حائل توصیف میکند | بیانیه مطبوعاتی سازمان ملل، ۳۰ ژانویه ۲۰۲۶؛ صفحه مأموریت حافظ صلح سازمان ملل |
| کمیسیون اروپا | قوانین اتحادیه اروپا در مناطقی که دولت جمهوری قبرس کنترل مؤثر بر آن‌ها ندارد معلق است (پروتکل ۱۰، سند الحاق ۲۰۰۳) | صفحه مقررات خط سبز (Green Line Regulation) کمیسیون، خوانده‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
| دیوان دادگستری اتحادیه اروپا | TRNC از سوی جامعه بینالمللی بهرسمیت شناخته نشده است، بهاستثنای ترکیه | بیانیه مطبوعاتی ۳۹/۰۹، ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ |
| جمهوری قبرس (اداره اراضی و نقشهبرداری، Department of Lands and Surveys) | نهاد مستقر در ناحیه اشغالی صلاحیت انجام انتقال معتبر مالکیت اموال را ندارد؛ به قطعنامه‌های ۵۴۱ و ۵۵۰ استناد شده است | بیانیه اداره، ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ |
| جمهوری ترکیه (وزارت امور خارجه) | دو ملت و دو دولت در جزیره؛ TRNC از ۱۹۸۳ بهعنوان دولت وجود دارد؛ بهرسمیتشناسی TRNC برای عبور از بن‌بست حیاتی توصیف شده است | صفحه وزارتخانه «The Cyprus Issue (Overview)»، خوانده‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
| TRNC (وزارت امور خارجه) | چشم‌انداز دو دولتی مبتنی بر برابری حاکمیتی و جایگاه برابر بینالمللی ملت قبرسی ترک‌تبار سیاست قاطع TRNC است | بیانیه وزارتخانه، ۸ مه ۲۰۲۵ |
| دولت بریتانیا (FCDO) | دولت بریتانیا «جمهوری ترک قبرس شمالی» خودخوانده را بهرسمیت نمیشناسد | توصیه سفر بریتانیا برای قبرس، بخش سفر به شمال، خوانده‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
دادگاه اروپایی حقوق بشر به این پرداخته است که عدم بهرسمیتشناسی در پرونده‌های فردی چه معنایی دارد. در پرونده Loizidou v Turkey (حکم ۱۸ دسامبر ۱۹۹۶) دادگاه به قطعنامه‌های شورای امنیت و موضع کمیته وزیران شورای اروپا و جوامع اروپایی توجه کرد، به این نتیجه رسید که جامعه بینالمللی TRNC را بر پایه حقوق بین‌الملل دولت نمی‌داند، و حکم داد که نمیتواند برای اهداف کنوانسیون به مقرراتی مانند ماده ۱۵۹ قانون اساسی TRNC اعتبار حقوقی نسبت دهد. همان حکم افزود که حقوق بین‌الملل مشروعیت برخی ترتیبات را در چنین وضعیتی می‌پذیرد، مانند ثبت تولد، مرگ و ازدواج، که نادیده گرفتن آثار آن‌ها تنها به زیان ساکنان است. در تصمیم Demopoulos and Others v Turkey (تصمیم ۱ مارس ۲۰۱۰) شعبه بزرگ (Grand Chamber) در ادامه گفت که تلقی یک راهکار TRNC بهعنوان راهکار داخلی ترکیه به معنای حکم به این نیست که ترکیه بر شمال حاکمیت شناخته‌شده بینالمللی دارد، و رویکرد دادگاه دیدگاه جامعه بینالمللی درباره تأسیس TRNC را زیر سؤال نمی‌برد.
ماده ۱۵۹ قانون اساسی TRNC و وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی
نقطه آغاز خود TRNC ماده ۱۵۹ قانون اساسی آن است که دادگاه در Loizidou آن را در نسخه ۷ مه ۱۹۸۵ نقل میکند. این ماده دسته‌هایی از اموال غیرمنقول را برمی‌شمارد که «چه به این نام ثبت شده باشند و چه نشده باشند» به TRNC تعلق دارند و اصلاح دفتر ثبت را بر همین پایه الزامی میکند. دسته نخست، در بند (۱)(a)، اموالی است که پیش از ۱۶ اوت ۱۹۶۰ به نام دولت قبرس ثبت شده بودند یا پس از آن به جمهوری قبرس رسیدند، همراه با راه‌های عمومی، آب‌ها، بنادر و سواحل، جنگل‌ها، تأسیسات دفاعی، ساختمان‌های عمومی و دارایی‌های مشابه. دسته دوم، در بند (۱)(b)، اموالی است که در ۱۳ فوریه ۱۹۷۵، یعنی تاریخ اعلام دولت فدرال ترک قبرس (Turkish Federated State of Cyprus)، رهاشده یافت شدند یا قانون بعدها آن‌ها را رهاشده یا بی‌صاحب طبقه‌بندی کرد، یا اموالی که مالکیت آن‌ها با وجود آنکه باید در اختیار دولت می‌بود قابل تعیین نبود. دسته سوم، در بند (۱)(c)، زمین‌های درون تأسیسات نظامی است که معاهده تأسیس ۱۹۶۰ تعریف کرده است.
سپس این ماده آنچه قابل انتقال است را از آنچه قابل انتقال نیست جدا میکند. بند (۲) میگوید اموال دستههای (a) و (c) را نمیتوان به اشخاص حقیقی یا حقوقی منتقل کرد، هرچند حقوق عینی مانند حق ارتفاق و اجاره‌های بلندمدت را می‌توان برای منفعت عمومی به شکل و با شرایطی که قانون تعیین میکند ایجاد کرد، و حقوقی که بیش از پنجاه سال دوام داشته باشند به تأیید مجلس نیاز دارند. بند (۳) میگوید انتقال مالکیت اموال دسته (b)، به‌جز جنگل‌ها، پارک‌ها، آب‌ها، منابع طبیعی، مناطق دفاعی و زمین مورد نیاز برای اداره عمومی، مقاصد نظامی یا برنامه‌ریزی، باید با قانون تنظیم شود. بند (۴) مقرر می‌دارد که هرگاه اشخاصی برای اموال دستههای (b) و (c) ادعای حقوق مشروع کنند، رویه و شرایط اثبات آن حقوق و مبنای غرامت را قانون تعیین میکند. ماده موقت ۱(۲) حق شهروندان TRNC را محفوظ می‌دارد که در ازای اموال غیرمنقولی که بیرون از مرزهای دولت در قبرس رها کرده‌اند، از دولت ملک معادل بخواهند.
| ماده | آنچه متن ترکی میگوید | محل اعمال |
|---|---|---|
| ماده ۱۵۹(۱)(a) | اموالی که پیش از ۱۶ اوت ۱۹۶۰ به نام دولت قبرس ثبت شده بودند، اموال بعدی دولت، راه‌های عمومی، آب‌ها، سواحل، جنگل‌ها و دارایی‌های مشابه به TRNC تعلق دارند | زمین دولتی؛ بر اساس بند (۲) به اشخاص خصوصی قابل انتقال نیست |
| ماده ۱۵۹(۱)(b) | اموالی که در ۱۳ فوریه ۱۹۷۵ رهاشده یافت شدند یا بعدها به حکم قانون رهاشده یا بی‌صاحب طبقه‌بندی شدند، چه به این نام ثبت شده باشند و چه نشده باشند، به TRNC تعلق دارند | دامنه قانون ۶۷/۲۰۰۵ و قانون ۱۳/۲۰۰۸ |
| ماده ۱۵۹(۱)(c) | زمین‌های درون تأسیسات نظامی تعریف‌شده در معاهده تأسیس ۱۹۶۰ به TRNC تعلق دارند | مناطق نظامی |
| ماده ۱۵۹(۲) | اموال دستههای (a) و (c) را نمیتوان به اشخاص منتقل کرد؛ حق ارتفاق و اجاره‌های بلندمدت را قانون می‌تواند ایجاد کند؛ بیش از پنجاه سال به تأیید مجلس نیاز دارد | رویه اجاره بلندمدت |
| ماده ۱۵۹(۳) | انتقال مالکیت اموال دسته (b) با قانون تنظیم میشود، با استثناهایی برای جنگل‌ها، پارک‌ها، آب‌ها، دفاع و نیازهای عمومی | نظام‌های تخصیص و ملک معادل |
| ماده ۱۵۹(۴) | اشخاصی که برای اموال دستههای (b) و (c) ادعای حقوق مشروع دارند، آن را بر پایه رویه و مبنای غرامتی که قانون تعیین میکند ثابت می‌کنند | قانون ۶۷/۲۰۰۵ |
| ماده موقت ۱(۲) | شهروندان TRNC حق درخواست ملک معادل را برای اموال غیرمنقول رهاشده در قبرس بیرون از مرزهای دولت حفظ می‌کنند | قانون ۴۱/۱۹۷۷ (نظام ملک معادل) |
متن قانون اساسی نام هیچ جامعه‌ای را نمی‌برد. پیوند میان دسته (b) و اموال پیشین قبرسی‌های یونانی‌تبار از قوانینی می‌آید که بر پایه آن تدوین شده‌اند و به متقاضیانی اشاره می‌کنند که ملکشان پیش از ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ به نام آن‌ها ثبت بوده است، و از شیوه‌ای که دادگاه اروپایی حقوق بشر آن‌ها را خوانده است. دادگاه در Loizidou دریافت که نمیتوان متقاضی را بهسبب ماده ۱۵۹ فاقد مالکیت ملکش دانست، و یادآور شد که دولت جمهوری قبرس پیوسته تأکید کرده است که مالکان قبرسی یونانی‌تبار اموال غیرمنقول در شمال مالکیت خود را حفظ کرده‌اند. دادگاه قانون اساسی TRNC در پرونده ۳/۲۰۰۶ اعتراض به قانون ۶۷/۲۰۰۵ را رد کرد و ماده ۱۵۹ را هماهنگ با حقوق بین‌الملل قرائت کرد و حکم داد که استرداد تصرف و پرداخت غرامت به صاحبان حق قبرسی یونانی‌تبار با قانون اساسی مغایرت ندارد (به‌گزارش دادگاه اروپایی حقوق بشر در Demopoulos). این تفکیک میان متن قانون اساسی و قوانین اجرایی برای فهم بخش‌های بعدی اهمیت دارد.
دادگاه اروپایی حقوق بشر: Loizidou، Cyprus v Turkey، Xenides-Arestis و Demopoulos
دادگاه اروپایی حقوق بشر درباره شمال مجموعهای طولانی از پرونده‌های ملکی را تصمیم‌گیری کرده است و چهار پرونده از آن‌ها چارچوب همه موارد دیگر را می‌سازند. ترتیب زمانی این پرونده‌ها برای فهم رابطه آن‌ها با یکدیگر مفید است و در جدول پایان این بخش آمده است. در Loizidou v Turkey متقاضی، یک قبرسی یونانی‌تبار، گفت مالک قطعه‌هایی در کرینیا است که گواهی‌های اداره اراضی و نقشهبرداری قبرس آن را تأیید میکند و نمیتواند به آن‌ها دسترسی یابد. دادگاه در حکم ۱۸ دسامبر ۱۹۹۶ خود، شعبه بزرگ با یازده رأی در برابر شش رأی حکم داد که ماده ۱ پروتکل شماره ۱ (حق برخورداری مسالمت‌آمیز از دارایی) نقض شده است، از دست رفتن کنترل را به ترکیه نسبت داد، و همانگونه که در بالا آمد دریافت که ماده ۱۵۹ را نمیتوان بر پایه کنوانسیون اعتبار حقوقی داد. حکم جبران منصفانه (just satisfaction) در ۲۸ ژوئیه ۱۹۹۸ صادر شد.
در Cyprus v Turkey (قبرس علیه ترکیه) (دعوای میان‌دولتی، شعبه بزرگ، ۱۰ مه ۲۰۰۱) دادگاه با شانزده رأی در برابر یک رأی حکم داد که نقض مستمر ماده ۱ پروتکل شماره ۱ وجود دارد، زیرا مالکان قبرسی یونانی‌تبار اموال در قبرس شمالی از دسترسی به ملک خود و از کنترل، استفاده و بهره‌مندی از آن و نیز از هرگونه غرامت محروم می‌شدند. دادگاه همچنین با شانزده رأی در برابر یک رأی نقض ماده ۱۳ را احراز کرد، زیرا برای قبرسی‌های یونانی‌تبار که در شمال سکونت ندارند هیچ راهکاری برای اعتراض به این مداخله وجود نداشت. تصمیم Demopoulos بعدها دلیل این احراز نقض ماده ۱۳ را خلاصه کرد: بر پایه ماده ۱۵۹ حقوق مالکیت قبرسی‌های یونانی‌تبار دیگر از سوی مقام‌های TRNC بهرسمیت شناخته نمی‌شد و قانونی بودن هر مداخله در دادگاه‌های TRNC قابل اعتراض نبود. این حکم، برخلاف Loizidou، دعوایی میان دو دولت بود و نه شکایت یک فرد.
پرونده Xenides-Arestis v Turkey (کسنیدس-آرستیس علیه ترکیه) ساختار را تغییر داد. در ۱۴ مارس ۲۰۰۵ دادگاه شکایت را قابل استماع اعلام کرد و در ۲۲ دسامبر ۲۰۰۵ با شش رأی در برابر یک رأی حکم داد که ماده ۸ و ماده ۱ پروتکل شماره ۱ نقض شده‌اند، و به اتفاق آرا حکم داد که دولت خوانده باید راهکاری ایجاد کند که حمایت مؤثر از حقوق مورد بحث را برای متقاضی و برای همه شکایت‌های مشابه در حال رسیدگی تأمین کند، به‌گونه‌ای که ظرف سه ماه از صدور حکم در دسترس باشد و جبران آن سه ماه پس از آن انجام شود. دادگاه رسیدگی به پرونده‌های در حال رسیدگی دیگر را به تعویق انداخت. در ۷ دسامبر ۲۰۰۶ دادگاه EUR ۸۰۰٬۰۰۰ برای خسارت مالی، EUR ۵۰٬۰۰۰ برای خسارت غیرمالی و EUR ۳۵٬۰۰۰ برای هزینه‌ها تعیین کرد و یادآور شد که سازوکار جدید غرامت و استرداد، در اصل، الزامات تصمیم و حکم پیشین را تأمین کرده است. TRNC قانون ۶۷/۲۰۰۵ را وضع کرده بود که از ۲۲ دسامبر ۲۰۰۵ اجرایی شد، و کمیسیون اموال غیرمنقول کار خود را در ۱۷ مارس ۲۰۰۶ آغاز کرد.
در Demopoulos and Others v Turkey شعبه بزرگ هشت شکایت از متقاضیان قبرسی یونانی‌تبار را بررسی کرد که هیچ‌یک به کمیسیون مراجعه نکرده بودند. دادگاه پس از مشورت در ۱۸ نوامبر ۲۰۰۹ و ۱ مارس ۲۰۱۰، در ۱ مارس ۲۰۱۰ با اکثریت آرا شکایت‌ها را غیرقابل استماع اعلام کرد، عمدتاً به این دلیل که شکایت‌های مالکان به کمیسیون ارائه نشده بود. استدلال دادگاه، به زبان خودش، در چند خط پیش رفت. دادگاه حکم داد که راهکارهای موجود در TRNC، به‌ویژه کمیسیون، می‌تواند برای اهداف ماده ۳۵ § ۱ راهکار داخلی ترکیه به شمار آید (بندهای ۸۹ تا ۱۰۳). بیان کرد که گذشت حدود سی‌وپنج سال، جابه‌جایی جمعیت‌ها و دست‌به‌دست‌شدن بخش بزرگی از اموال باید در اعمال کنوانسیون در نظر گرفته شود (بندهای ۸۴ و ۸۵). گفت که این برداشت را کنار می‌گذارد که اشغال نظامی نوعی تصرف معارض است که با آن مالکیت به قدرت اشغالگر منتقل میشود، و اینکه متقاضیان به معنای رسمی مالکیت خود را از دست ندادهاند (بند ۱۱۲). حکم داد که غرامت و معاوضه ملک میتوانند اشکال پذیرفتنی جبران باشند و تحمیل تعهدی فراگیر به بازگرداندن اموال، صرف‌نظر از تصرف کنونی، خودسرانه خواهد بود (بندهای ۱۱۴ تا ۱۱۸). پس از بررسی ایرادهای متقاضیان و جمهوری قبرس، بهعنوان مداخله‌کننده، درباره کفایت جبران، استقلال، میزان غرامت و دسترسی‌پذیری، دادگاه دریافت که قانون ۶۷/۲۰۰۵ چارچوبی دسترس‌پذیر و مؤثر برای جبران شکایت‌های مربوط به مداخله در اموال متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار فراهم میکند (بند ۱۲۷). دادگاه تأکید کرد که نتیجه‌گیری‌اش دیدگاه جامعه بینالمللی درباره TRNC یا موقعیت جمهوری قبرس را بهعنوان تنها دولت مشروع قبرس زیر سؤال نمی‌برد (بند ۹۶)، و اینکه این تصمیم متقاضیان را ملزم به استفاده از کمیسیون نمی‌کند: آن‌ها میتوانند استفاده نکنند و منتظر راه‌حل سیاسی بمانند، که در آن صورت قابل استماع بودن شکایت‌های بعدی بر پایه همین اصول تعیین خواهد شد (بند ۱۲۸).
| پرونده | تاریخ | آنچه دادگاه حکم داد، به‌اختصار |
|---|---|---|
| Loizidou v Turkey (ماهوی) | ۱۸ دسامبر ۱۹۹۶ | نقض ماده ۱ پروتکل شماره ۱، با یازده رأی در برابر شش رأی؛ ماده ۱۵۹ برای اهداف کنوانسیون اعتبار حقوقی نیافت؛ متقاضی فاقد مالکیت شمرده نشد |
| Loizidou v Turkey (ماده ۵۰) | ۲۸ ژوئیه ۱۹۹۸ | مرحله جبران منصفانه در همان پرونده |
| Cyprus v Turkey [GC] | ۱۰ مه ۲۰۰۱ | نقض مستمر ماده ۱ پروتکل شماره ۱ برای مالکان قبرسی یونانی‌تبار؛ نقض ماده ۱۳؛ شانزده رأی در برابر یک رأی |
| Xenides-Arestis v Turkey (قابلیت استماع) | ۱۴ مارس ۲۰۰۵ | شکایت قابل استماع؛ رویکرد پایلوت نسبت به پرونده‌های ملکی در حال رسیدگی |
| Xenides-Arestis v Turkey (ماهوی) | ۲۲ دسامبر ۲۰۰۵ | نقض ماده ۸ و ماده ۱ پروتکل شماره ۱، با شش رأی در برابر یک رأی؛ راهکار باید ظرف سه ماه ایجاد شود |
| Xenides-Arestis v Turkey (جبران منصفانه) | ۷ دسامبر ۲۰۰۶ | EUR ۸۰۰٬۰۰۰ خسارت مالی، EUR ۵۰٬۰۰۰ خسارت غیرمالی، EUR ۳۵٬۰۰۰ هزینه‌ها؛ سازوکار جدید در اصل الزامات پیشین را برآورده میکند |
| Eugenia Michaelidou Developments Ltd and Michael Tymvios v Turkey | ۲۲ آوریل ۲۰۰۸ | پرونده پس از توافق به مبلغ USD ۱ میلیون و معاوضه ملکی که کمیسیون پیشنهاد کرد، از فهرست خارج شد (به‌توصیف Demopoulos) |
| Demopoulos and Others v Turkey [GC] (تصمیم) | ۱ مارس ۲۰۱۰ | شکایت‌ها با اکثریت آرا به‌دلیل عدم طی راهکارهای داخلی غیرقابل استماع؛ کمیسیون بهعنوان راهکار داخلی مؤثر پذیرفته شد |
کمیسیون اموال غیرمنقول: قانون ۶۷/۲۰۰۵، قانون ۱۳/۲۰۰۸ و آمار آن
صفحه اصلی خود کمیسیون میگوید که بر پایه قانون اموال غیرمنقول (شماره ۶۷/۲۰۰۵) و در پی احکام Xenides-Arestis تأسیس شده است، فعالیت رسمی خود را در ۱۷ مارس ۲۰۰۶ آغاز کرده است، و ادعاهای مربوط به استرداد، غرامت و معاوضه را بر پایه اصول دو‌منطقه‌ای بودن و دو‌جامعه‌ای بودن (bi-zonality and bi-communality) بررسی میکند که از توافق‌های سطح عالی (High Level Agreements) ۱۹۷۷-۱۹۷۹ و طرح‌های سازمان ملل گرفته شده‌اند، بی‌آنکه به حقوق جامعه قبرسی ترک‌تبار لطمه‌ای وارد شود. متن انگلیسی قانون که در سایت کمیسیون منتشر شده سازوکار زیر را نشان میدهد. هر کس که ادعای حقوقی در اموال منقول یا غیرمنقول در دامنه ماده ۱۵۹(۱)(b) دارد می‌تواند تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ (بخش ۴(۱)) حضوری یا از طریق نماینده درخواست دهد، با هزینه TL ۱٬۰۰۰ برای هر درخواست. خوانده وزارتخانه مسئول امور مسکن است که دادستان کل آن را نمایندگی میکند، و کسی که ملک را بر پایه قوانین TRNC در اختیار دارد به شرکت در رسیدگی دعوت میشود (بخش ۷). این توصیف‌ها همگی از صفحه اصلی کمیسیون و متن قانون منتشرشده در سایت آن گرفته شده‌اند.
بار اثبات بر دوش متقاضی است که باید کمیسیون را بدون تردید معقول قانع کند که ملک همان است که ادعا شده، که پیش از ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ به نام متقاضی ثبت شده بوده یا متقاضی وارث آن مالک است، که سوابق ثبت املاک مدعی دیگری را نشان نمی‌دهد، و برای غرامت، که ارقام مورد مطالبه درست است (بخش ۶). جبران‌ها در بخش ۸ آمده‌اند. استرداد را می‌توان برای ملکی تصمیم گرفت که مالکیت یا استفاده از آن به کسی جز دولت منتقل نشده باشد، مشروط بر آنکه امنیت ملی و نظم عمومی به خطر نیفتد، ملک برای منفعت عمومی تخصیص نیافته باشد و بیرون از مناطق نظامی باشد (بخش ۸(۱)). برای ملک‌های دیگر، آنجا که افزایش ارزش از زمان رهاسازی کمتر از ارزش هنگام رهاسازی است، تصمیم استرداد می‌تواند پس از حلوفصل مسئله قبرس اجرایی شود و دارنده کنونی ملک ملزم به ترک آن نیست مگر آنکه بر پایه آن حلوفصل غرامت یا محل اقامت جایگزین دریافت کند. از تاریخ چنین تصمیمی هیچ ساخت‌وسازی در ملک مجاز نیست و نمیتوان آن را بهبود داد، خرید یا فروخت، مگر اختیار وزارتخانه برای اجازه بهسازی‌هایی که به نفع متقاضی نیز باشد (بخش ۸(۲)(A)). آنجا که افزایش ارزش بیشتر است، پیشنهاد معاوضه یا حکم غرامت در پی می‌آید (بخش ۸(۲)(B) و (۳)). غرامت بر پایه ارزش بازار در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ با مقرراتی برای از دست رفتن امکان استفاده و، برای محل سکونت، خسارت غیرمالی محاسبه میشود (بخش ۸(۳) و (۴)).
بخش‌های دیگر نیز برای وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی اهمیت دارند. کسی که غرامت می‌پذیرد، یا ملک دیگری را از راه معاوضه دریافت میکند، به هیچ شرطی نمیتواند مالکیت ملک مورد نظر را مطالبه کند (بخش ۱۰). تصمیمهای کمیسیون اثر الزام‌آور و اجرایی مشابه احکام دادگاه دارند (بخش ۱۴)، و طرف‌ها میتوانند به دادگاه عالی اداری و سپس به دادگاه اروپایی حقوق بشر مراجعه کنند (بخش ۹). حقوق کسانی که درخواست نمی‌دهند باید مطابق چارچوب یک حلوفصل سیاسی تعیین شود (بخش ۱۹)، و قانون مانع رسیدگی بر پایه قوانین مصادره و تملک اجباری نمی‌شود (بخش ۲۰). دست‌کم دو عضو کمیسیون نباید تبعه TRNC، بریتانیا، یونان، اداره قبرسی یونانی‌تبار (Greek Cypriot Administration) یا ترکیه باشند (بخش ۱۱).
قانون ۱۳/۲۰۰۸ راه دوم را باز میکند. این قانون به شخص حقیقی یا حقوقی که اکنون ملکی در دامنه ماده ۱۵۹(۱)(b) را در اختیار دارد اجازه میدهد از کمیسیون بخواهد حقوق را از کسی که ثابت میکند ملک در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ به نام او ثبت بوده، یا از وارث یا جانشین قانونی او، منتقل کند. کمیسیون پس از نظر دفتر دادستان کل بررسی میکند که ملک بر پایه قوانین TRNC مالکیت خصوصی نیست، که متقاضی آن را در اختیار دارد، که برای منفعت عمومی تخصیص نیافته و که ادعای فروشنده واقعی است؛ سپس سند مجوز صادر میکند، فروشنده از همه حقوق خود صرف‌نظر میکند، شورای وزیران انتقال را تأیید میکند و طرف‌ها آن را در اداره ثبت املاک تکمیل می‌کنند (بخش‌های ۶، ۸ و ۹). مقرره‌ای جداگانه (بخش ۱۰) ملکی را در بر می‌گیرد که هیچ‌کس آن را در اختیار ندارد و مجوز را به متقاضیانی میدهد که شریک ملک هستند، سرمایه‌گذاری‌ای نزدیک به آن کرده‌اند یا خانه یا محل کارشان مجاور آن است، مشروط بر آنکه هیچ کسی که بر پایه قانون ۴۱/۱۹۷۷ ذی‌حق است ملک را مطالبه نکند. قانون ۱۳/۲۰۰۸ را مجلس در ۳ مارس ۲۰۰۸ تصویب کرد.
کمیسیون آمار جاری را در صفحه اصلی خود منتشر میکند. جدول ارقام منتشرشده را در کنار ارقامی می‌گذارد که دادگاه اروپایی حقوق بشر در دو تاریخ پیشین ارائه کرده است، و محاسبه در زیر آن آمده است.
| مورد | جلسه استماع نوامبر ۲۰۰۹ (Demopoulos) | ۲۵ اکتبر ۲۰۲۴ (حکم K.V. Mediterranean Tours) | ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ (صفحه اصلی کمیسیون) |
|---|---|---|---|
| درخواستهای ثبتشده | ۴۳۳ | ۷٬۸۰۰ | ۸٬۸۲۰ |
| درخواستهای ختمشده | ۸۵ | ۱٬۸۶۹ | ۳٬۷۸۷ |
| غرامت | حدود EUR ۴۷ میلیون پرداخت شده؛ احکام غرامت در بیش از ۷۰ پرونده | GBP ۴۸۲٬۹۷۱٬۹۲۱ تعیین شده | GBP ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ تعیین شده |
| تصمیمهای استرداد | استرداد و غرامت در ۴ پرونده؛ ۳۶۱٬۴۹۳ متر مربع استرداد شده | استرداد در ۵ پرونده؛ استرداد و غرامت در ۸ پرونده | استرداد در ۷ پرونده؛ استرداد و غرامت در ۸ پرونده |
| معاوضه | معاوضه در ۲ پرونده توافق شد | معاوضه و غرامت در ۳ پرونده | معاوضه و غرامت در ۲ پرونده |
| استرداد پس از حلوفصل | ۱ پرونده توافق شد | ۱ تصمیم؛ ۱ استرداد جزئی | ۱ تصمیم؛ ۱ استرداد جزئی |
محاسبه روی مجموعهای منتشرشده به این شرح است. سهم درخواستهای ختمشده در ۲۰۰۹ برابر ۸۵ ÷ ۴۳۳ = ۱۹٫۶٪ بود، در ۲۰۲۴ برابر ۱٬۸۶۹ ÷ ۷٬۸۰۰ = ۲۴٫۰٪ و در ۲۰۲۶ برابر ۳٬۷۸۷ ÷ ۸٬۸۲۰ = ۴۲٫۹٪. میان دو تاریخ آخر، درخواستهای ثبتشده به اندازه ۸٬۸۲۰ − ۷٬۸۰۰ = ۱٬۰۲۰ افزایش یافت، درخواستهای ختمشده به اندازه ۳٬۷۸۷ − ۱٬۸۶۹ = ۱٬۹۱۸ افزایش یافت، و مجموع غرامت به اندازه ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ − ۴۸۲٬۹۷۱٬۹۲۱ = GBP ۳۰۰٬۱۵۲٬۲۰۲ افزایش یافت. تعداد درخواستهای ثبت‌شده‌ای که هنوز ختم نشده‌اند، که تفاوت میان دو مجموع منتشرشده است، در ۲۰۲۴ برابر ۷٬۸۰۰ − ۱٬۸۶۹ = ۵٬۹۳۱ و در ۲۰۲۶ برابر ۸٬۸۲۰ − ۳٬۷۸۷ = ۵٬۰۳۳ بود. این ارقام به ادعاهای مالکان پیشین در سراسر شمال مربوط است و به هیچ ناحیه یا پروژه‌ای گره نخورده است. مهلت خود قانون برای درخواستهای جدید، ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷، ۴۱۸ روز پس از ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ است. این محاسبه‌ها صرفاً حساب ساده روی ارقام منتشرشده‌اند و تفسیری درباره سرعت یا کیفیت کار کمیسیون در بر ندارند.
گام‌های استراسبورگ و شورای اروپا از ۲۰۱۷ تا ۲۰۲۵
احکام بعدی بررسی کرده‌اند که کمیسیون در عمل چگونه کار میکند. در Joannou v Turkey (۱۲ دسامبر ۲۰۱۷) دادگاه به اتفاق آرا حکم داد که ماده ۱ پروتکل شماره ۱ نقض شده است، زیرا کمیسیون درباره ادعای غرامتی که در ۲۰۰۸ ثبت شده بود با انسجام، دقت و سرعت مناسب عمل نکرده بود. در K.V. Mediterranean Tours Limited v Türkiye (۱۰ ژوئن ۲۰۲۵، قطعی در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵) دادگاه بار دیگر به اتفاق آرا نقض ماده ۱ پروتکل شماره ۱ را بهسبب طولانی و بی‌اثر بودن رسیدگی به ادعای یک شرکت احراز کرد. دادگاه پیشرفت در حلوفصل ادعاها را که آمار نشان میدهد (۷٬۸۰۰ ثبتشده و ۱٬۸۶۹ نهایی‌شده در ۲۵ اکتبر ۲۰۲۴) و تلاش‌های مقام‌های ترکیه را یادآور شد، و گفت تلاش‌های پیوسته و بلندمدت باید ادامه یابد، به‌ویژه برای تسریع رسیدگی‌ها و ایجاد راهکاری که برای تأخیرها جبرانی واقعاً مؤثر فراهم کند. دادگاه EUR ۷٬۰۰۰ برای خسارت غیرمالی و EUR ۱۱٬۰۰۰ برای هزینه‌ها تعیین کرد؛ مسئله خسارت مالی محفوظ ماند. این دو حکم نشان می‌دهند که دادگاه کار کمیسیون را پس از تأسیس آن نیز بررسی کرده است.
حکم K.V. همچنین سه واقعیت درباره این نظام را ثبت میکند. در ۲۱ اکتبر ۲۰۱۹ دادگاه عالی اداری TRNC یادآور شد که کمیسیون در یک ادعای ملکی تنها می‌تواند اسناد مالکیت مربوط به ۱۹۷۴ را در نظر بگیرد و نمیتواند سوابق ثبت املاک مالکان ۱۹۷۴ را تغییر دهد یا تقلب در انتقال‌های بعدی را احراز کند. کمیته وزیران شورای اروپا در نشست سپتامبر ۲۰۲۱ خود اطلاعات مربوط به قاعده‌ای را یادداشت کرد که بر پایه آن ملکی که مشمول تصمیم استرداد است بدون رضایت مالکان قبرسی یونانی‌تبار آن قابل فروش یا توسعه نیست. و در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۲ کمیته وزیران تصمیم گرفت نظارت خود بر اجرای حکم ماهوی Loizidou را پایان دهد (قطعنامه CM/ResDH(2022)255).
حقوق اتحادیه اروپا، پروتکل ۱۰ و احکام Orams
حقوق اتحادیه اروپا از طریق سه سند وارد میشود. پروتکل شماره ۱۰ پیمان الحاق، که با پیوستن جمهوری قبرس به اتحادیه اروپا در مه ۲۰۰۴ لازم‌الاجرا شد، مقرر می‌دارد که اعمال مجموعه قوانین اتحادیه اروپا (acquis) در آن مناطق جمهوری که دولت آن کنترل مؤثر بر آن‌ها ندارد معلق است، و شورا با رأی اتفاق‌نظر و بر پایه پیشنهاد کمیسیون درباره هرگونه لغو تعلیق تصمیم می‌گیرد (متن به‌نقل از دادگاه تجدیدنظر انگلستان در Apostolides v Orams). مقررات شورا ۸۶۶/۲۰۰۴، مقررات خط سبز، شرایطی را تعیین میکند که بر پایه آن اشخاص و کالاها از خط آتش‌بس به مناطق تحت کنترل دولت عبور می‌کنند. و مقررات شورا ۴۴/۲۰۰۱، مقررات بروکسل I (Brussels I)، شناسایی و اجرای احکام میان کشورهای عضو را در پرونده‌ای که این پرسش را آزمود تنظیم می‌کرد.
در Meletis Apostolides v David Charles Orams and Linda Elizabeth Orams (پرونده C-420/07) دادگاه ناحیه نیکوزیا به یک زوج بریتانیایی دستور داده بود ویلایی را در زمینی در روستای لاپتوس (Lapithos) در ناحیه کرینیا، که متعلق به خانواده Apostolides تشخیص داده شده بود، تخلیه و تخریب کنند و خسارت بپردازند. این زوج گفتند زمین را در ۲۰۰۲ با حسن نیت از شخص ثالثی خریده‌اند که آن را از مقام‌های قبرسی ترک‌تبار به دست آورده بود. دیوان دادگستری در ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ به پرسش‌هایی که دادگاه تجدیدنظر انگلستان ارجاع داده بود در چهار گام پاسخ داد، همانگونه که بیانیه مطبوعاتی دیوان خلاصه میکند. تعلیق حقوق اتحادیه اروپا در شمال مانع اعمال مقررات بروکسل I بر حکمی نیست که دادگاهی در منطقه تحت کنترل دولت صادر کرده است، حتی اگر زمین در شمال باشد. این واقعیت که حکم در عمل نمیتواند در محل زمین اجرا شود، مانع شناسایی و اجرای آن در کشور عضو دیگر نمی‌شود. دادگاه تنها آنجا می‌تواند به دلایل نظم عمومی از شناسایی خودداری کند که شناسایی نقض آشکار قاعده‌ای اساسی از نظام حقوقی خود آن باشد، و نه صرفاً به این دلیل که حقوق را نادرست اعمال‌شده میداند. و شناسایی حکم غیابی را نمیتوان رد کرد، اگر خوانده توانسته باشد در رسیدگی‌ای به آن اعتراض کند که در آن می‌شد درباره ابلاغ بحث کرد.
دادگاه تجدیدنظر انگلستان (Pill LJ، Lloyd LJ و Sir Paul Kennedy) حکم خود را در ۱۹ ژانویه ۲۰۱۰، [2010] EWCA Civ 9، صادر کرد، با انجمن ساکنان بریتانیایی قبرس (British Residents’ Society of Cyprus) بهعنوان مداخله‌کننده. دادگاه تجدیدنظر را پذیرفت و دستورهای Master Eyre را که دو حکم نیکوزیا را ثبت و قابل اجرا اعلام کرده بود دوباره برقرار کرد، استدلال‌های خواندگان درباره نظم عمومی بر پایه ماده ۳۴(۱) مقررات و درباره تعصب ظاهری را رد کرد، و از ارجاع بیشتر به دیوان دادگستری خودداری نمود. این دستورها تخریب ویلا، استخر و حصار، تحویل تصرف آزاد به آقای Apostolides، خسارت و هزینه‌ها را الزامی کرده بود. راهنمای ملکی دولت بریتانیا بیان میکند که دست‌کم یک مورد موفق برای اجرای احکام در بریتانیا وجود داشته است. این گام‌ها در جدول زیر به ترتیب تاریخ و دادگاه فهرست شده‌اند.
| گام | تاریخ | دادگاه | نتیجه |
|---|---|---|---|
| احکام درباره زمین در لاپتوس | ۹ نوامبر ۲۰۰۴ و ۱۹ آوریل ۲۰۰۵ | دادگاه ناحیه نیکوزیا | دستور تخلیه و تخریب؛ خسارت و هزینه‌ها |
| دستورهای ثبت | ۲۱ اکتبر ۲۰۰۵ | Master Eyre، دادگاه عالی (انگلستان) | احکام بر پایه مقررات ۴۴/۲۰۰۱ ثبت و قابل اجرا اعلام شد |
| تجدیدنظر از ثبت | ۶ سپتامبر ۲۰۰۶ | Jack J، شعبه Queen’s Bench | ثبت لغو شد؛ اجازه تجدیدنظر داده شد |
| ارجاع به لوکزامبورگ | ۲۶ ژوئن ۲۰۰۷ | دادگاه تجدیدنظر (انگلستان) | پنج پرسش به دیوان دادگستری ارجاع شد |
| پاسخ‌ها | ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ | دیوان دادگستری اتحادیه اروپا، C-420/07 | تعلیق بر پایه پروتکل ۱۰ و غیرقابل اجرا بودن در محل مانع شناسایی و اجرا در کشور عضو دیگر نمی‌شود |
| تصمیم نهایی تجدیدنظر | ۱۹ ژانویه ۲۰۱۰ | دادگاه تجدیدنظر (انگلستان)، [2010] EWCA Civ 9 | تجدیدنظر پذیرفته شد؛ دستورهای ثبت دوباره برقرار شد |
حقوق جمهوری قبرس و بیانیه‌های رسمی درباره ملک در شمال
جمهوری قبرس مستقیماً خریداران خارجی را مخاطب قرار داده است. در ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ اداره اراضی و نقشهبرداری (Department of Lands and Surveys)، که بخشی از وزارت کشور است، بیانیه‌ای با عنوان «پیامدهای حقوقی برای اتباع خارجی که اموال متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار را در منطقه اشغال‌شده قبرس از سوی ترکیه خریداری می‌کنند» منتشر کرد. بر پایه آن بیانیه، بیش از ۱۷۰٬۰۰۰ آواره در ۱۹۷۴ اخراج شدند و همچنان از بازگشت بازداشته می‌شوند، قطعنامه‌های ۵۴۱ و ۵۵۰ شورای امنیت مبنای این موضع هستند که نهاد مستقر در منطقه اشغال‌شده نمیتواند انتقال معتبر مالکیت انجام دهد، و استفاده از ملکی که به نام شخص دیگری ثبت شده بر پایه حقوق جمهوری قبرس جرم کیفری است که می‌تواند به قرار بازداشت اروپایی بینجامد. بیانیه همچنین میگوید که ماده 303A قانون جزا (Criminal Code)، با اصلاح قانون 130(I)/2006، معاملات متقلبانه در ملک غیرمنقول شخص دیگر را جنایت (felony) میداند که تا هفت سال حبس دارد، و شروع به آن تا پنج سال حبس، که دامنه قانون جزا در ۲۰۰۶ به جرایم ارتکابی در خارج که به ملک غیرمنقول در جمهوری مربوط می‌شوند گسترش یافت، و که مالکان میتوانند دعاوی مدنی اقامه کنند که احکام آن‌ها در دیگر کشورهای عضو اتحادیه اروپا قابل اجراست، با استناد به حکم Orams.
متن ماده 303A در سایت کمیسر قوانین قبرس (cylaw.org، قانون جزا Cap. 154، به زبان یونانی) معامله در ملک غیرمنقول را شامل فروش، اجاره، رهن یا تحمیل بار بر ملک، در اختیار گذاشتن آن برای استفاده، آگهی یا تبلیغ فروش یا اجاره آن، انعقاد قرارداد برای هر یک از این‌ها، و پذیرش ملکی که موضوع چنین معامله‌ای است تعریف میکند. بر پایه همین ماده، شخصی با قصد تقلب عمل میکند که هر یک از این کارها را انجام دهد در حالی که میداند، یا با توجه به اوضاع و احوال دلایل معقول برای دانستن دارد، که مالک ثبتشده یا شخص دیگری که اختیار قانونی دارد رضایت نداده است. ماده ۲۸۱ همان قانون جداگانه تا پنج سال حبس، یا جریمه تا EUR ۱۰٬۰۰۰، یا هر دو را برای تصرف، کشت یا استفاده از زمینی که به نام شخص دیگر ثبت شده بدون رضایت مالک ثبتشده یا وراث مقرر می‌دارد. راهنمای ملکی دولت بریتانیا بیان میکند که اصلاحیه ۲۰۰۶ در ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ اجرایی شد، عطف به ماسبق نمی‌شود، و اسناد مربوط به خریدها در شمال ممکن است از سوی مقام‌های قبرس مربوط به انتقال اموال قبرسی‌های یونانی‌تبار فرض شود و هنگام عبور از خط سبز ممکن است مشمول ضبط شود. هر یک از این گزارهها در جدول پایان این بخش همراه با منبع و تاریخ خود گرد آمده است.
اداره اراضی و نقشهبرداری دفتر ثبت خود را نیز توصیف میکند. اداره در توصیف سامانه اطلاعات اراضی (Lands Information System) خود بیان میکند که قانون ویژه‌ای که پس از ژوئیه ۱۹۷۴ وضع شد، ادارات ثبت املاک ناحیه‌های آمموخوستوس (Ammochostos) و کرینیا (Kyreneia) را به منطقه تحت کنترل دولت منتقل کرد، جایی که دفترهای ثبت تازه ایجاد کردند و به‌جای گواهی‌های ثبت معمول، گواهی‌های مالکیت برای اموال تحت اشغال ترکیه صادر می‌کنند. بنابراین دفتر ثبت جمهوری سابقه‌ای جدا از سابقه‌ای است که اداره ثبت املاک TRNC نگه می‌دارد.
| سند یا بیانیه | آنچه مقرر می‌دارد، آنگونه که منبع بیان میکند | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| قانون جزا Cap. 154، ماده 303A (قانون 130(I)/2006) | معاملات متقلبانه در ملک غیرمنقول دیگری: تا هفت سال؛ شروع به جرم تا پنج سال؛ قصد با دانستن یا داشتن دلایل معقول برای دانستن اینکه مالک ثبتشده رضایت نداده نشان داده میشود | متن cylaw.org؛ بیانیه اداره اراضی و نقشهبرداری، ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ |
| قانون جزا Cap. 154، ماده ۲۸۱ | تصرف یا استفاده از زمین ثبتشده به نام دیگری بدون رضایت: تا پنج سال، یا جریمه تا EUR ۱۰٬۰۰۰، یا هر دو | متن cylaw.org |
| بیانیه اداره اراضی و نقشهبرداری | نهاد مستقر در منطقه اشغال‌شده نمیتواند انتقال معتبر انجام دهد؛ احکام مدنی در دیگر کشورهای عضو قابل اجراست | ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ |
| سامانه اطلاعات اراضی، برنامه‌های «Occupied Areas» | دفترهای ثبت تازه در منطقه تحت کنترل دولت نگه داشته می‌شوند؛ برای اموال اشغال‌شده گواهی مالکیت صادر میشود | صفحه اداره، خوانده‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
| راهنمای ملکی دولت بریتانیا | جرم از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ در اجراست؛ عطف به ماسبق نمی‌شود؛ اسناد خرید ممکن است در خط سبز ضبط شود | آخرین بهروزرسانی ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ |
| توصیه سفر بریتانیا (FCDO) | جمهوری قبرس اجازه‌های اقامتی صادرشده در شمال را بهرسمیت نمیشناسد؛ پشتیبانی کنسولی بریتانیا در شمال محدود است | بخش توصیه سفر درباره سفر به شمال، خوانده‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
دستههای سند مالکیت TRNC در چارچوب وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی
آژانس‌ها و سازندگان اسناد قبرس شمالی را با برچسب‌هایی مانند تایتل ترک (Turkish title)، تایتل معاوضهای (معادل) و تایتل تخصیص دسته‌بندی می‌کنند، و راهنمای سند مالکیت قبرس شمالی (تایتل دید) این برچسب‌ها و بررسی‌های پیرامون آن‌ها را شرح میدهد. متنهای حقوقی که برای این راهنما خوانده شد این برچسب‌های تجاری را یک‌به‌یک تعریف نمی‌کنند. اما منابع حقوقی را که دسته‌ها از آن‌ها مشتق می‌شوند نام میبرند، و اسنادی را نام میبرند که اداره ثبت املاک و محتسب (Ombudsman) به‌کار میبرند. جدول زیر به همین متن‌ها بسنده میکند و برای هر مورد میگوید منابع راه کمیسیون اموال غیرمنقول و راه حقوق اتحادیه اروپا را چگونه توصیف می‌کنند.
| دسته یا سند | متن حقوقی یا رسمی که آن را نام میبرد | مالک پیش از ۱۹۷۴، آنگونه که منبع توصیف میکند | راه کمیسیون اموال غیرمنقول | راه حقوق اتحادیه اروپا |
|---|---|---|---|---|
| تایتل ترک | در معاملات تجاری به‌کار می‌رود؛ راهنمای بریتانیا به زمین دارای تایتل ترک پیش از ۱۹۷۴ اشاره میکند و میگوید مجوز برای خریدار خارجی حتی برای آن نیز ممکن است رد شود | راهنمای بریتانیا زمینی را که پیش از ۱۹۷۴ متعلق به یک قبرسی یونانی‌تبار بوده از زمین‌های دیگر جدا میکند | قانون ۶۷/۲۰۰۵ بر اموال در دامنه ماده ۱۵۹(۱)(b) اعمال میشود؛ قطعه‌ای بیرون از آن دامنه بیرون از عبارت‌بندی قانون است | بیانیه اداره اراضی و نقشهبرداری خطاب به اموال متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار است |
| تایتل معاوضهای یا معادل | قانون اساسی، ماده موقت ۱(۲)؛ قانون ۴۱/۱۹۷۷ (İskan, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası)؛ جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک عنوانی جداگانه برای امتیازهای ثبتشده بر اسناد ارزش (Mal Değer Belgeleri) دارد | راهنمای بریتانیا زمینی را که بهعنوان زمین معاوضهای یا «هدیه» طبقه‌بندی شده در میان دسته‌هایی فهرست میکند که یک حلوفصل می‌تواند بر آن‌ها اثر بگذارد، در کنار اموالی که پیش از ۱۹۷۴ متعلق به یک قبرسی یونانی‌تبار بوده است | قانون ۱۳/۲۰۰۸، بخش ۱۰(۳): مجوز تنها در صورتی که هیچ شخص ذی‌حق بر پایه قانون ۴۱/۱۹۷۷ ملک را مطالبه نکند | C-420/07 به‌طور کلی به احکام دادگاه‌های جمهوری قبرس مربوط است؛ به دستههای سند اشاره نمی‌کند |
| تخصیص (tahsis) | قانون ۴۱/۱۹۷۷؛ گزارش محتسب مورخ ۲ مه ۲۰۱۹ پرونده‌های تخصیص («Tahsisten Mülkiyet») را توصیف میکند که پس از تحقق شرایط به یک Taşınmaz Mal Koçanı ختم می‌شوند | اموال رهاشده از سوی اشخاصی که بیرون از قلمرو تحت کنترل TRNC هستند (خلاصه محتسب از هدف قانون ۴۱/۱۹۷۷) | مانند تایتل معاوضهای: قانون ۶۷/۲۰۰۵ بخش ۸ و قانون ۱۳/۲۰۰۸ بخش ۱۰ | مانند تایتل معاوضهای |
| گواهی تصرف قطعی (Kesin Tasarruf Belgesi) | جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک، روزنامه رسمی ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶: ثبت‌ها شامل ثبت‌هایی است که بر پایه گواهی‌های تصرف قطعی صادرشده بر اساس قانون ۴۱/۱۹۷۷ نگه داشته می‌شوند | در جدول هزینه‌ها بیان نشده است | در جدول هزینه‌ها بیان نشده است | در جدول هزینه‌ها بیان نشده است |
| سند ثبتشده مالک پیش از ۱۹۷۴ | قانون ۶۷/۲۰۰۵، بخش ۶(۲): متقاضی باید ثبت به نام خود پیش از ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ یا وراثت را نشان دهد | مالک در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ | استرداد، معاوضه یا غرامت بر پایه بخش ۸ | احکام دادگاه‌های جمهوری قبرس بر پایه مقررات ۴۴/۲۰۰۱ قابل اجراست (C-420/07) |
| زمین دولتی | قانون اساسی، ماده ۱۵۹(۱)(a) و (۲) | دولت قبرس پیش از ۱۶ اوت ۱۹۶۰، یا بعدها جمهوری قبرس | بیرون از ماده ۱۵۹(۱)(b) | در منابع خوانده‌شده بررسی نشده است |
از جدول سه نکته برمی‌آید که هر یک را متن ذکرشده بیان میکند. نخست، خط جداکننده در حقوق TRNC دامنه ماده ۱۵۹(۱)(b) است: هم قانون ۶۷/۲۰۰۵ و هم قانون ۱۳/۲۰۰۸ برای اموال درون آن نوشته شده‌اند و هر دو مالک ثبتشده در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ را مرجع می‌گیرند. دوم، راهنمای دولت بریتانیا زمین معاوضهای یا «هدیه» را در میان دسته‌هایی می‌شمارد که یک حلوفصل آینده می‌تواند علاوه بر غرامت با استرداد به مالک اصلی بر آن‌ها اثر بگذارد. سوم، تعرفه خود اداره ثبت املاک اسنادی فراتر از سند معمولی را نام میبرد (گواهی‌های تصرف قطعی و اسناد ارزش)، که نشان میدهد خود دفتر ثبت بیش از یک نوع مالکیت را ثبت میکند. سند و گزارش جستوجوی اداره ثبت املاک این سابقه را حمل می‌کنند؛ صفحه‌های آگهی در این سایت، مانند Milagro Villa and Residence در ایسکله، معمولاً دسته‌ای را بیان نمی‌کنند.
گزارش محتسب نیز واژگان مورد استفاده را نشان میدهد. هدف قانون ۴۱/۱۹۷۷ را تنظیم مالکیت و استفاده از زمین، باغ، خانه، محل کسب‌وکار کوچک و قطعه‌هایی توصیف میکند که اتباع خارجی ساکن بیرون از منطقه تحت کنترل TRNC رها کرده‌اند یا محل اقامتشان نامعلوم است، و سند امتیاز (Puan Belgesi) را که شخص ذی‌حق می‌تواند با ملک معاوضه کند، پرونده تخصیصی که به یک koçan ملک غیرمنقول ختم میشود، و اصل ماده ۳۸ همان قانون را بیان میکند که توزیع ملک معادل اولویت دارد. همان گزارش بیان میکند که تخصیص‌های انجام‌شده برخلاف قانون یا بهسبب خطای اداری نمی‌توانند مبنای حقوق مکتسب باشند. این‌ها گزاره‌های یک نهاد رسمی TRNC درباره نظام خودش هستند و بدون اظهارنظر بیشتر گزارش شده‌اند. جدول بالا و توضیح پیرامون آن ادعایی درباره اعتبار هیچ دسته تجاری نمی‌کند؛ تنها نشان میدهد هر متن چه چیزی را نام میبرد.
رژیم مجوز خریدار خارجی در ۲۰۲۶
شخص حقیقی یا حقوقی خارجی تنها با مجوز خرید شورای وزیران بر پایه قانون ۵۲/۲۰۰۸ می‌تواند ملک غیرمنقول در TRNC تحصیل کند؛ درخواست از طریق وزارت کشور داده میشود و واحد اموال (Property Unit) آن درخواست‌ها را حضوری، با وکالت یا از طریق وکیل می‌پذیرد. قانون فروش زمین کشاورزی و جنگلی را به خارجی‌ها ممنوع میکند، خارجی‌ها را به ۷٪ مساحت هر ناحیه و ۳٪ مساحت کشور محدود میکند، به شورای وزیران اجازه میدهد مناطق را با آیین‌نامه محدود کند، و از مدیران و سهام‌داران شرکت خارجی می‌خواهد از بررسی امنیتی بگذرند (مواد ۴ و ۸). پیش از درخواست، باید برای واحد مورد نظر مالکیت طبقاتی یا حق ارتفاق طبقاتی (kat mülkiyeti یا kat irtifakı) بر پایه قانون ۳۵/۲۰۱۰ ثبت شده باشد (ماده ۸(۲)). درخواست گواهی عدم سوءپیشینه از کشور خود خریدار را لازم دارد، و بررسی امنیتی منفی به رد می‌انجامد (ماده ۸(۵)). هزینه خدمات نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانه است (ماده ۸(۴)). همه این قواعد از متن همین قانون گرفته شده‌اند و در این راهنما تنها گزارش می‌شوند.
سقف‌های عددی فعلاً با فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ تعیین شده که در روزنامه رسمی شماره ۱۴۷ در ۷ اوت ۲۰۲۶ چاپ شد. یادداشت توضیحی آن میگوید فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ را دوباره صادر میکند که اعتبار قانون اساسی ۹۰ روزه آن در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ پایان یافت، و اینکه لازم بود زیرا مجلس در تعطیلات بود و نمی‌توانست اصلاحیه‌های معلق قانون ۵۲/۲۰۰۸ را تصویب کند. نود روز شمرده از ۷ اوت ۲۰۲۶ در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد؛ این تاریخ محاسبه است و در روزنامه رسمی بیان نشده است. فرمان برای مدت اجرای خود بندهای مشخصی از ماده ۸ را جایگزین میکند. جدول زیر سقف‌های مربوط به هر نوع خرید را به‌همراه یک خوانش نمونه از هر سقف نشان میدهد.
| نوع خرید | سقف بر پایه فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶، ماده ۸(۱) و بندهای مرتبط | خوانش نمونه |
|---|---|---|
| آپارتمان | حداکثر ۳؛ اتباع کشورهایی که TRNC را بهرسمیت میشناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند میتوانند ۶ بخرند | ۳ یا ۶ واحد برای هر خریدار |
| خانه مستقل در زمین خود | زمین حداکثر ۳٬۳۰۰ m²؛ هیچ خانه یا آپارتمان دومی را نمیتوان در آن زمین ساخت | یک خانه در حداکثر ۳٬۳۰۰ m² |
| خانه‌ها در یک پروژه یا مجتمع مسکونی انبوه | ۲ ویلای مستقل دوطبقه؛ ۳ برای اتباع کشورهای شناسنده | ۲ یا ۳ ویلا برای هر خریدار |
| زمین دارای پروانه ساخت | حداکثر ۱٬۳۳۸ m²، با یک خانه | یک خانه در حداکثر ۱٬۳۳۸ m² |
| آپارتمان‌ها در یک قطعه | خارجی‌های وابسته (خویشاوندان درجه یک یا خویشاوندان سببی) یا خارجی‌های یک تابعیت نمی‌توانند بیش از نیمی از واحدهای قطعه را بخرند | قطعه‌ای با ۲۴ آپارتمان: حداکثر ۱۲ برای چنین گروهی |
| پروژه‌های مسکونی در مناطق دارای کاربری | حداکثر ۸۰٪ را می‌توان به خارجی‌ها فروخت | پروژه‌ای با ۱۵۰ خانه: حداکثر ۱۲۰ به خارجی‌ها |
قانون تلفیقی ۵۲/۲۰۰۸ در وب‌سایت دفتر قوانین (Legislation Office) سقف‌های سخت‌گیرانه‌تری دارد، زیرا اصلاحیه قانون ۳۹/۲۰۲۴ را منعکس میکند، اما فرمان بیان میکند که بندهای جایگزین آن تا زمانی که در اجراست به‌جای آن اعمال میشود. سقف‌های ۷٪ و ۳٪ تغییری نکرده‌اند؛ برای ناحیه فرضی به مساحت ۱٬۰۰۰ کیلومتر مربع، ۷٪ برابر ۱٬۰۰۰ × ۰٫۰۷ = ۷۰ کیلومتر مربع میشود. مهلت‌های زمانی بخش دیگر این رژیم هستند.
| مرحله | مهلت (فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶) | پیامد بیان‌شده |
|---|---|---|
| ثبت قرارداد فروش تمبرخورده در اداره ثبت املاک ناحیه و درخواست مجوز | ۱ ماه، پس از آنکه خریدار و فروشنده مالیات‌ها و هزینه‌های فروش را بپردازند | قرارداد خودبه‌خود باطل میشود |
| تصمیم شورای وزیران | در متن فرمان مهلتی تعیین نشده است | تصمیم در روزنامه رسمی منتشر میشود |
| پرداخت هزینه‌های انتقال اداره ثبت املاک | ۷۵ روز کاری از انتشار مجوز در روزنامه رسمی | تصمیم شورای وزیران خودبه‌خود ساقط میشود |
| امضای اظهارنامه انتقال نزد مأمور اداره ثبت املاک | ۱ سال از انتشار در روزنامه رسمی؛ جایی که رهنی به نفع فروشنده نباشد، سال از پرداخت کامل بها محاسبه میشود | مجوز خودبه‌خود ساقط میشود |
| اتصال آب و برق | تا زمانی که همه مالیات‌ها و هزینه‌ها پرداخت شود | مقام‌های محلی نمی‌توانند آب را وصل کنند و مرجع برق نمیتواند برق را وصل کند، مگر اتصال‌های کارگاهی در دوران ساخت |
خود قانون مجوز و کمیسیون را به هم پیوند میدهد. ماده ۸(۴)(A) قانون ۵۲/۲۰۰۸ نیمی از هر هزینه خدمات وصول‌شده را به حساب غرامت کمیسیون اموال غیرمنقول بر پایه قانون غرامت، معاوضه و استرداد اموال غیرمنقول هدایت میکند. اداره درآمد و مالیات حداقل دستمزد ناخالص TL ۷۰٬۸۹۳ در ماه را از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ اعلام میکند، بنابراین هزینه خدمات TL ۷۰٬۸۹۳ ÷ ۲ = TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ است و نیم اختصاص‌یافته به حساب غرامت کمیسیون TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ ÷ ۲ = TL ۱۷٬۷۲۳٫۲۵ است. جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک در روزنامه رسمی شماره ۱۹۷ (۷ اکتبر ۲۰۲۶)، معتبر تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷، و دیگر هزینه‌های معامله در راهنمای مالیات‌ها و هزینه‌ها آمده است، و قواعد شرایط خرید در آیا خارجی‌ها میتوانند در قبرس شمالی ملک بخرند. قواعد اقامتی که به مالکیت ملک بستگی دارد در راهنمای اجازه اقامت در قبرس شمالی است.
اسنادی که باید درخواست کرد، بر پایه نوع سند
منابع بالا مجموعهای از اسناد را مرتبط می‌سازند، و فهرست زیر آن‌ها را بر پایه نوع نام میبرد، همراه با متنی که چرایی وجود هر یک را بیان میکند. این فهرست انواع سند است و مشاوره حقوقی نیست. اداره ثبت املاک در ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ اعلام کرد که تا زمانی که سامانه Web Tapu و TAKBİS جدید در مرحله گذار و آزمایش است، انتقال‌ها، رهن‌ها، گزارش‌های پژوهشی و عملیات پرونده‌ها تنها در اداره ثبت املاک ناحیه‌ای انجام میشود که ملک به آن تعلق دارد، بی‌آنکه تاریخ پایانی بیان شده باشد. ماده ۵ قانون ۴۵/۲۰۲۵ وظایف اداره را برمی‌شمارد، از جمله صدور koçan برای کسانی که ملک را تحویل می‌گیرند یا ثبت می‌کنند، تهیه گزارش پژوهشی بنا بر درخواست که نشان میدهد شخص نام‌برده چه ملک‌هایی دارد یا ملک نام‌برده به چه کسی تعلق دارد، و ثبت رهن‌ها.
| نوع سند | آنچه ثبت میکند | متنی که آن را مقرر می‌دارد |
|---|---|---|
| رونوشت سند مالکیت (koçan) که دسته ثبتشده را نشان میدهد | مالک، مشخصات قطعه و نوع سابقه، از جمله گواهی تصرف قطعی یا سابقه مبتنی بر امتیاز آنجا که وجود دارد | قانون ۴۵/۲۰۲۵ ماده ۵؛ جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| گزارش پژوهشی اداره ثبت املاک (araştırma belgesi) از اداره ناحیه | استعلام صرفاً اطلاعاتی درباره اینکه مالک ملکی کیست یا شخصی مالک چه چیزی است | قانون ۴۵/۲۰۲۵ ماده ۵؛ اطلاعیه اداره ثبت املاک مورخ ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ |
| سابقه مالک ثبتشده در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ | مالک مرجع برای ادعاهای کمیسیون و برای انتقال‌های قانون ۱۳/۲۰۰۸ | قانون ۶۷/۲۰۰۵ بخش ۶(۲)؛ قانون ۱۳/۲۰۰۸ بخش‌های ۲ و ۴ |
| سوابق رهن و توقیف (haciz) | بارهای ثبتشده بر قطعه | قانون ۴۵/۲۰۲۵ ماده ۵؛ جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک، روزنامه رسمی ۱۹۷، اقلام ۴ و ۷ |
| سند مالکیت طبقاتی یا گواهی حق ارتفاق برای واحد | ثبت جداگانه آپارتمان پیش از درخواست مجوز | قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۸(۲)؛ قانون ۳۵/۲۰۱۰ |
| پروانه ساخت یا تأیید طرح‌ریزی (Planning Approval) | وضعیت طرح‌ریزی ساختمان؛ آنجا که مالکیت طبقاتی یا حق ارتفاق قابل ایجاد نیست، فرمان اجازه میدهد درخواست بر پایه پروانه ساخت یا تأیید طرح‌ریزی به مدت ۲ سال از لازم‌الاجرا شدن آن داده شود | فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ ماده ۹ |
| سند حق استفاده (konut kullanım belgesi)، آنجا که در دست باشد | گواهی اداره ثبت املاک که بیان میکند هیچ مالکیتی نمی‌دهد، فقط حق استفاده و بهره‌برداری وابسته به قرارداد فروش را، و برای ۱۰ سال معتبر است مگر لغو شود | فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶، پیوست EK-2 |
| قرارداد فروش تمبرخورده و مدرک پرداخت هزینه‌ها | ثبت ظرف یک ماه؛ هزینه‌های اداره ثبت املاک ظرف ۷۵ روز کاری از مجوز | فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ ماده ۴ |
| مجوز خرید شورای وزیران | تصمیم مجوزی که در روزنامه رسمی منتشر میشود | قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۸؛ فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ |
| گواهی عدم سوءپیشینه کشور مبدأ و نتیجه بررسی امنیتی | اسنادی که از خریداران و سهام‌داران خواسته میشود | قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۸(۵) |
| تصمیم‌ها یا اطلاعیه‌های کمیسیون درباره قطعه | اینکه ادعایی یا تصمیم استردادی وجود دارد یا نه؛ تصمیم استرداد بر پایه بخش ۸(۲)(A) فروش و توسعه را ممنوع میکند | قانون ۶۷/۲۰۰۵ بخش ۸؛ صفحه اخبار کمیسیون |
| نقشهبرداری کاداستر یا نقشه موقعیت قطعه | مرزها و مساحت قطعه آنگونه که اداره ثبت کرده است، که وظایفش شامل نقشهبرداری و کاداستر است | قانون ۴۵/۲۰۲۵ ماده ۳ |
آگهی‌های استودیو و آپارتمان در این سایت، مثلاً در دسته آپارتمان‌های استودیویی، قیمت‌ها و مساحت‌ها را ارائه می‌کنند؛ اسناد بالا بخشی از صفحه آگهی نیستند. اسناد بالا بر پایه نوع نام برده شده‌اند و نه بر پایه یک مورد مشخص. سطح قیمت‌ها به تفکیک شهر در صفحه قیمت ملک در قبرس شمالی آمده است.
خط زمانی وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی، ۱۹۶۰ تا ۲۰۲۶
جدول رویدادهای تاریخ‌دار را به ترتیب وقوع فهرست میکند، هر یک با منبع خود. رویدادهایی که به یک طرف نسبت داده شده‌اند با منبعی که آن‌ها را گزارش میکند مشخص شده‌اند. برای دیدن جزئیات هر رویداد باید به بخش مربوط در بالا مراجعه کرد.
| تاریخ | رویداد | منبع |
|---|---|---|
| ۱۶ اوت ۱۹۶۰ | معاهده تضمین (Treaty of Guarantee) با تأسیس جمهوری قبرس لازم‌الاجرا میشود؛ یونان، ترکیه و بریتانیا استقلال، تمامیت ارضی و امنیت آن را تضمین می‌کنند | [2010] EWCA Civ 9 (نقل از معاهده) |
| دسامبر ۱۹۶۳ | وزارت امور خارجه ترکیه آغاز تقسیم جزیره را به این ماه نسبت میدهد و میگوید دولت شراکتی ۱۹۶۰ در ۱۹۶۳ پایان یافت | وزارت امور خارجه ترکیه |
| مارس ۱۹۶۴ | شورای امنیت نیروی حافظ صلح را برای جلوگیری از جنگ بیشتر میان جوامع تأسیس میکند | صفحه مأموریت حافظ صلح سازمان ملل |
| ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ | تاریخ مرجع مالکیت ثبتشده مالکان پیشین در قوانین ۶۷/۲۰۰۵ و ۱۳/۲۰۰۸؛ وزارت امور خارجه ترکیه اقدام ۱۹۷۴ خود را مداخله‌ای بر پایه معاهده تضمین پس از کودتا توصیف میکند، و دادگاه در Demopoulos ثبت میکند که جامعه بینالمللی ترکیه را در اشغال غیرقانونی بخش شمالی میداند | قانون ۶۷/۲۰۰۵؛ قانون ۱۳/۲۰۰۸؛ وزارت امور خارجه ترکیه؛ تصمیم Demopoulos، بند ۱۱۴ |
| ۱۳ فوریه ۱۹۷۵ | دولت فدرال ترک قبرس اعلام میشود؛ تاریخی که ماده ۱۵۹(۱)(b) برای اموال رهاشده به‌کار میبرد | قانون ۶۷/۲۰۰۵ بخش ۲؛ قانون اساسی TRNC |
| ۱۵ نوامبر ۱۹۸۳ | اعلام TRNC از سوی مقام‌های قبرسی ترک‌تبار؛ تاریخی که ماده ۱۵۹ برای اموال درون مرزهای TRNC به‌کار میبرد | قانون اساسی TRNC ماده ۱۵۹؛ حکم Loizidou |
| ۱۸ نوامبر ۱۹۸۳ | قطعنامه ۵۴۱: اعلامیه از نظر حقوقی بی‌اعتبار دانسته شد | حکم Loizidou |
| ۱۱ مه ۱۹۸۴ | قطعنامه ۵۵۰ قطعنامه ۵۴۱ را تأیید مجدد میکند | حکم Loizidou |
| ۷ مه ۱۹۸۵ | قانون اساسی TRNC، از جمله ماده ۱۵۹ | حکم Loizidou |
| ۲۳ مارس ۱۹۹۵ | Loizidou v Turkey، ایرادهای مقدماتی | تصمیم Demopoulos، بند ۷۱ |
| ۱۸ دسامبر ۱۹۹۶ | Loizidou v Turkey، ماهوی | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۲۸ ژوئیه ۱۹۹۸ | Loizidou v Turkey، ماده ۵۰ | تصمیم Demopoulos، بند ۷۱ |
| ۱۰ مه ۲۰۰۱ | Cyprus v Turkey، شعبه بزرگ | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۳۱ مارس ۲۰۰۴ | نسخه نهایی طرح آنان (Annan Plan) منتشر میشود؛ قبرسی‌های یونانی‌تبار آن را در همه‌پرسی با ۷۶٪ مخالف رد کردند | [2010] EWCA Civ 9 |
| مه ۲۰۰۴ | جمهوری قبرس به اتحادیه اروپا می‌پیوندد؛ پروتکل ۱۰ مجموعه قوانین اتحادیه را در شمال معلق میکند | [2010] EWCA Civ 9؛ کمیسیون اروپا |
| ۱۴ مارس و ۲۲ دسامبر ۲۰۰۵ | تصمیم قابلیت استماع و حکم ماهوی Xenides-Arestis؛ قانون ۶۷/۲۰۰۵ اجرایی میشود | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۱۷ مارس ۲۰۰۶ | کمیسیون اموال غیرمنقول کار خود را آغاز میکند | صفحه اصلی کمیسیون |
| ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ | اصلاحیه کیفری جمهوری قبرس اجرایی میشود (قانون 130(I)/2006) | راهنمای دولت بریتانیا؛ اداره اراضی و نقشهبرداری |
| ۷ دسامبر ۲۰۰۶ | جبران منصفانه Xenides-Arestis | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۳ مارس ۲۰۰۸ | مجلس قانون ۱۳/۲۰۰۸ را تصویب میکند | متن در سایت کمیسیون |
| ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ | دیوان دادگستری اتحادیه اروپا درباره Apostolides v Orams تصمیم می‌گیرد | بیانیه مطبوعاتی ۳۹/۰۹ |
| ۱۹ ژانویه ۲۰۱۰ | دادگاه تجدیدنظر انگلستان دستورهای ثبت را دوباره برقرار میکند | [2010] EWCA Civ 9 |
| ۱ مارس ۲۰۱۰ | تصمیم Demopoulos درباره کمیسیون | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۱۲ دسامبر ۲۰۱۷ | Joannou v Turkey: تأخیر در کمیسیون | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۲۱ اکتبر ۲۰۱۹ | دادگاه عالی اداری TRNC یادآور میشود که کمیسیون از سوابق مالکیت ۱۹۷۴ استفاده میکند | حکم K.V. Mediterranean Tours |
| ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۲ | کمیته وزیران نظارت بر حکم ماهوی Loizidou را پایان میدهد | حکم K.V. Mediterranean Tours |
| ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ | بیانیه جمهوری قبرس درباره خریداران خارجی | اداره اراضی و نقشهبرداری |
| ۱۰ ژوئن ۲۰۲۵ | K.V. Mediterranean Tours v Türkiye (قطعی در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵) | دادگاه اروپایی حقوق بشر |
| ۳۰ ژانویه ۲۰۲۶ | قطعنامه ۲۸۱۵ (۲۰۲۶) شورای امنیت مأموریت حافظ صلح را تمدید میکند | بیانیه مطبوعاتی سازمان ملل |
| ۷ اوت ۲۰۲۶ | فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ در روزنامه رسمی شماره ۱۴۷ چاپ میشود | روزنامه رسمی |
| ۷ اکتبر ۲۰۲۶ | جدول هزینه‌های اداره ثبت املاک در روزنامه رسمی شماره ۱۹۷ چاپ میشود؛ معتبر تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ | روزنامه رسمی |
| ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ | آمار کمیسیون: ۸٬۸۲۰ ثبتشده، ۳٬۷۸۷ ختمشده | صفحه اصلی کمیسیون |
سوالات متداول
وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی در یک بند چیست؟
وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی را چند نهاد با نتایج متفاوت توصیف می‌کنند. شورای امنیت سازمان ملل اعلامیه ۱۹۸۳ را از نظر حقوقی بی‌اعتبار دانست، دیوان دادگستری اتحادیه اروپا TRNC را نهادی توصیف میکند که تنها ترکیه آن را بهرسمیت می‌شناسد، دادگاه اروپایی حقوق بشر جمهوری قبرس را تنها دولت مشروع قبرس میداند و حکم میدهد که ماده ۱۵۹ قانون اساسی TRNC را نمیتوان برای اهداف کنوانسیون اعتبار حقوقی داد، در حالی که TRNC و ترکیه TRNC را دولت می‌خوانند. هر یک از این‌ها گزاره نهادی است که نام برده شده، و بخش‌های بالا تاریخ‌ها را می‌دهند.
کدام دولتها یا نهادها TRNC را بهرسمیت میشناسند؟
دیوان دادگستری اتحادیه اروپا بیان میکند که TRNC از سوی جامعه بینالمللی بهرسمیت شناخته نشده است، بهاستثنای ترکیه، و وزارت امور خارجه ترکیه خواستار بهرسمیتشناسی TRNC است. دولت بریتانیا بیان میکند که «جمهوری ترک قبرس شمالی» خودخوانده را بهرسمیت نمیشناسد. این گزارهها به بهرسمیتشناسی این نهاد مربوطاند و به این نمیپردازند که یک سند TRNC در دادگاه چه معنایی دارد.
آیا دادگاه اروپایی حقوق بشر گفته است که سند TRNC مالکیت مالک پیش از ۱۹۷۴ را از میان میبرد؟
در Loizidou v Turkey دادگاه حکم داد که نمیتوان متقاضی را بهسبب ماده ۱۵۹ فاقد مالکیت دانست، و در Demopoulos گفت متقاضیان به معنای رسمی مالکیت خود را از دست ندادهاند، در حالی که حکم داد گذشت زمان پیوند میان مالکیت و تصرف را سست میکند و غرامت یا معاوضه میتوانند جبران پذیرفتنی باشند. بنابراین درباره وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی، هر دو گزاره بخشی از موضع دادگاهاند، و تصمیم Demopoulos بر کمیسیون بهعنوان راهکار در دسترس استوار است.
کمیسیون اموال غیرمنقول تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ چه چیزی گزارش میکند؟
صفحه اصلی کمیسیون ۸٬۸۲۰ درخواست ثبتشده و ۳٬۷۸۷ درخواست ختمشده، GBP ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ غرامت تعیینشده، و تصمیمهای استرداد در ۷ پرونده، استرداد و غرامت در ۸ پرونده، معاوضه و غرامت در ۲ پرونده، استرداد جزئی در ۱ پرونده و استرداد پس از حلوفصل مسئله قبرس در ۱ پرونده را گزارش میکند. قانون آنگونه که در سایت کمیسیون منتشر شده درخواستهای جدید را تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ مجاز میداند.
دیوان دادگستری در پرونده Orams چه تصمیمی گرفت؟
در پرونده C-420/07 (۲۸ آوریل ۲۰۰۹) دیوان حکم داد که حکم دادگاه جمهوری قبرس که در منطقه تحت کنترل دولت نشسته و درباره زمینی در شمال است، باید بر پایه مقررات بروکسل I (Brussels I) از سوی کشورهای عضو دیگر شناسایی و اجرا شود، حتی اگر در محل زمین قابل اجرا نباشد. دادگاه تجدیدنظر انگلستان در ۱۹ ژانویه ۲۰۱۰ آن حکم را اعمال کرد و ثبت احکام نیکوزیا را دوباره برقرار نمود. این حکم برای وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی از آن رو مرتبط است که به اجرا در بیرون از جزیره مربوط است و نه به خود دفتر ثبت TRNC.
جمهوری قبرس درباره خریداران خارجی ملک در شمال چه میگوید؟
اداره اراضی و نقشهبرداری آن در ۱۳ دسامبر ۲۰۲۳ بیان کرد که نهاد مستقر در شمال نمیتواند انتقال معتبر مالکیت انجام دهد، به ماده 303A قانون جزا استناد کرد (تا هفت سال برای معاملات متقلبانه در ملک غیرمنقول شخص دیگر، با اصلاح قانون 130(I)/2006) و گفت مالکان میتوانند دعاوی مدنی اقامه کنند که در دیگر کشورهای عضو قابل اجراست. راهنمای دولت بریتانیا، که آخرینبار در ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ بهروزرسانی شده، همین مقرره را توصیف میکند و میافزاید که اسناد خرید ممکن است در گذرگاه خط سبز ضبط شود.
TRNC از کدام دستههای سند مالکیت استفاده میکند؟
کاربرد تجاری از تایتل ترک، تایتل معاوضهای (معادل) و تایتل تخصیص سخن میگوید. متنهای رسمی گواهی تصرف قطعی (Kesin Tasarruf Belgesi) و سند ارزش (Mal Değer Belgesi) صادرشده بر پایه قانون ۴۱/۱۹۷۷ را نام میبرند، و گزارش محتسب پرونده تخصیص و koçan ملک غیرمنقول را نام میبرد. دسته از روی سند و گزارش جستوجوی اداره ثبت املاک خوانده میشود، همانگونه که جدول بخش دستههای سند مالکیت برای وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی نشان میدهد.
خارجی در ۲۰۲۶ به چه مجوزی نیاز دارد و فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ تا کی اعمال میشود؟
مجوز خرید شورای وزیران بر پایه قانون ۵۲/۲۰۰۸ لازم است، با سقف‌ها و مهلت‌هایی که در جدول‌های بالا آمده است (۱ ماه برای ثبت و درخواست، ۷۵ روز کاری برای هزینه‌ها، ۱ سال برای انتقال). فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ در ۷ اوت ۲۰۲۶ چاپ شد و با احتساب ۹۰ روز تا حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ ادامه می‌یابد، مگر آنکه مجلس قانون‌گذاری کند؛ این تاریخ پایان محاسبه است و در روزنامه رسمی بیان نشده است.
هزینه مجوز در ارتباط با کمیسیون اموال غیرمنقول چه میشود؟
ماده ۸(۴)(A) قانون ۵۲/۲۰۰۸ نیمی از هزینه خدمات مجوز را به حساب غرامت کمیسیون می‌فرستد. با حداقل دستمزد ناخالص TL ۷۰٬۸۹۳ از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶، هزینه TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ است و نیم اختصاص‌یافته TL ۱۷٬۷۲۳٫۲۵ است.
آیا دو دفتر ثبت جداگانه وجود دارد؟
منابع دو نظام سابقه را توصیف می‌کنند. اداره اراضی و نقشهبرداری جمهوری قبرس دفترهای ثبت خود را نگه می‌دارد و برای اموال در ناحیه‌های آمموخوستوس و کرینیا گواهی مالکیت صادر میکند، در حالی که اداره ثبت املاک و کاداستر TRNC بر پایه قانون ۴۵/۲۰۲۵ koçan را صادر میکند و رهن‌ها را ثبت می‌نماید. بنابراین پاسخ به پرسشی درباره وضعیت حقوقی زمین در قبرس شمالی به این بستگی دارد که کدام نظام و کدام دادگاه مورد پرسش است.
آخرین بررسی: 29 اکتبر 2026. منابع: قانون اساسی TRNC؛ قانون ۶۷/۲۰۰۵؛ قانون ۱۳/۲۰۰۸؛ کمیسیون اموال غیرمنقول؛ Loizidou v Turkey (۱۹۹۶)؛ Cyprus v Turkey (۲۰۰۱)؛ Xenides-Arestis v Turkey (۲۰۰۵)؛ Xenides-Arestis (۲۰۰۶)؛ تصمیم Demopoulos (۲۰۱۰)؛ Joannou v Turkey (۲۰۱۷)؛ K.V. Mediterranean Tours v Türkiye (۲۰۲۵)؛ بیانیه مطبوعاتی دیوان دادگستری اتحادیه اروپا ۳۹/۰۹؛ [2010] EWCA Civ 9؛ کمیسیون اروپا؛ راهنمای ملکی دولت بریتانیا؛ توصیه سفر بریتانیا؛ بیانیه اداره اراضی و نقشهبرداری جمهوری قبرس؛ سامانه اطلاعات اراضی (Lands Information System)؛ قانون جزا Cap. 154؛ وزارت امور خارجه ترکیه؛ وزارت امور خارجه TRNC؛ بیانیه مطبوعاتی سازمان ملل درباره قطعنامه ۲۸۱۵؛ حافظ صلح سازمان ملل، UNFICYP؛ گزارش محتسب TRNC؛ روزنامه رسمی ۱۴۷؛ روزنامه رسمی ۱۹۷؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸؛ قانون ۴۵/۲۰۲۵؛ اطلاعیه اداره ثبت املاک؛ اداره درآمد و مالیات؛ واحد اموال وزارت کشور.
