Uptown Muscat, Knowledge Oasis — квартиры и дуплексы в Омане от $106 900

Uptown Muscat: 445 резиденций в Knowledge Oasis — технологическом районе Омана

Uptown Muscat — жилой комплекс на 445 резиденций, который строится в Knowledge Oasis Muscat (KOM), технологическом парке в районе Эр-Русайль, примерно в 25 минутах езды к западу от международного аэропорта Маската по трассе Muscat Expressway. Застройщик — Wujha Real Estate Development. Проект включает жильё от студий площадью 409 кв. футов до четырёхспальных дуплексов площадью 3 803 кв. фута, а срок завершения строительства, по данным застройщика, — первый квартал 2027 года. На момент публикации из 445 квартир доступны 156.

Покупку Uptown Muscat определяют две особенности. Первая — схема оплаты: 15% при бронировании и остальные 85% в течение пяти лет с этой даты, поэтому платежи идут как до передачи ключей, так и после неё. Вторая — расположение: Knowledge Oasis Muscat находится под управлением Madayn и представляет собой промышленно-технологический парк, а застройщик предлагает проект как freehold. В разделах ниже подробно описаны форма собственности, пути получения вида на жительство, план платежей и порядок покупки.

Uptown Muscat: ключевые параметры

Как указаны цены

Цены на этой странице соответствуют актуальному прайс-листу застройщика, где студия стоит $106 900 (41 103 OMR). Суммы в долларах пересчитаны по привязке оманского риала 1 OMR = 2,6008 USD, как объясняет наше руководство по привязке риала, а котировка в оманских риалах по конкретному номеру квартиры фиксирует цену отдельного объекта.

Цены, площади и стоимость квадратного фута

Прайс-лист включает шесть категорий. В таблицу добавлена стоимость квадратного фута: в зависимости от категории она составляет от $174 до $261:

Стоимость фута не растёт по прямой вместе с площадью или этажом: пентхаус по $192 за кв. фут стоит меньше за фут, чем двухспальная квартира по $200, тогда как общая цена увеличивается с каждой следующей категорией.

Таблица цен по типам квартир

Студия начинается от 409 кв. футов (38 м²) и стоит $106 900, или 41 103 OMR. Однаспальная квартира начинается от 605 кв. футов (56 м²) и стоит $135 500, или 52 099 OMR, то есть на 196 кв. футов больше студии. Двухспальная начинается от 1 163 кв. футов (108 м²) и стоит $232 800, или 89 511 OMR. Трёхспальная начинается от 2 081 кв. фута (193 м²) и стоит $362 800, или 139 496 OMR, а пентхаус — от 2 197 кв. футов (204 м²) за $422 600, или 162 488 OMR; по сравнению с трёхспальной пентхаус добавляет 116 кв. футов и $59 800. Четырёхспальный дуплекс начинается от 3 728 кв. футов (346 м²) и стоит $789 900, или 303 714 OMR. Относительно ориентира в 200 000 OMR, который используется для Golden Residency, дуплекс находится на уровне порога или выше, а остальные пять категорий — ниже.

Пятилетний план оплаты в цифрах

Условия: 15% при бронировании и 85% в течение пяти лет с даты бронирования. Поскольку передача объектов намечена на I квартал 2027 года, по данным застройщика, платежи идут как до, так и после даты передачи. При равномерном распределении остатка на 60 месяцев расчёт выглядит так:

Ежемесячные суммы — иллюстративный расчёт при равномерном распределении; применяется датированный график из договора купли-продажи (SPA). В этом графике указаны сумма и дата каждого взноса, порядок оплаты части после передачи, место хранения свидетельства о собственности в период рассрочки и условия при просрочке платежа.

Пример расчёта: двухспальная квартира

Возьмём для иллюстрации двухспальную квартиру за $232 800: бронирование 15% составляет $34 920, или 13 427 OMR по курсу привязки. Остальные 85% — это $197 880. При равномерном распределении на 60 месяцев плана получается около $3 298 в месяц. Те же шаги применимы к любой другой категории из таблицы: умножьте цену на 0,15 для бронирования и на 0,85 для остатка, затем разделите остаток на 60.

Тем, кто предпочитает классическое финансирование: оманские банки кредитуют покупателей-нерезидентов при соотношении кредита к стоимости около 70% по ставке порядка 6,00% годовых; актуальные ориентиры публикует Центральный банк Омана. Застройщик сообщает, что работает с оманскими банками по ипотеке и планам платежей, а доступность ипотеки для конкретного покупателя зависит от собственных критериев банка. Наше руководство по планам платежей объясняет разницу между планами, которые заканчиваются к передаче объекта, и планами, которые продолжаются после неё.

Собственность, право и вид на жительство

В этом разделе описано, как устроены право собственности и вид на жительство для Uptown Muscat, чтобы форма собственности и пути получения ВНЖ были понятны до бронирования.

Традиционный путь. Иностранцы исторически приобретали в Омане полную собственность через Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс) — проекты вроде Al Mouj, Muscat Bay, Jebel Sifah и AIDA. Внутри ITC иностранный покупатель получает полное право собственности и продлеваемый вид на жительство, привязанный к объекту. Вне ITC иностранным физическим лицам доступны узуфрукт, долгосрочная аренда или владение через зарегистрированную в Омане компанию.

Что изменилось. Королевский декрет 38/2025, вступивший в силу 14 апреля 2025 года, открыл иностранное владение жильём в особых экономических зонах и свободных зонах — расширение карты за пределы прибрежных ITC.

Форма собственности в Uptown Muscat. По данным застройщика, Uptown Muscat продаётся как freehold: сайт застройщика называет полную собственность одним из ключевых инвестиционных преимуществ проекта, а соседнее коммерческое здание — Central 7 — описывает как коммерческую недвижимость в полной собственности. Knowledge Oasis Muscat управляется организацией Madayn (Public Establishment for Industrial Estates), а статус права и регистрация покупки в парке изложены в документах самого проекта, включая договор купли-продажи.

Для конкретной квартиры форму собственности и право на ВНЖ подтверждают следующие документы:

• Статус права. Договор и документы о праве называют квартиру и указывают её статус, регистрирующий орган и, где это применимо, срок и условия продления.
• Право на ВНЖ. Письменное подтверждение применимого пути получения визы, сопоставленное с условиями Королевской полиции Омана: категория, квалификационная сумма, срок и распространение на супруга и детей.
• Проверка в реестре. Оманский юрист, выбранный покупателем, может изучить договор и проверить регистрацию в Министерстве жилья и городского планирования до платежей сверх бронирования.
• Сроки. Форма бронирования указывает сумму бронирования и её условия, а подтверждения по праву и ВНЖ обычно получают вместе с ней.

Что касается ВНЖ: на этом сайте Golden Residency (золотой вид на жительство) описывается как требующий один объект в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана, а Owner Visa не имеет минимальной стоимости. Таблица показывает, где каждая цена Uptown Muscat находится относительно 200 000 OMR:

Четырёхспальный дуплекс, от 303 714 OMR, находится на уровне 200 000 OMR или выше; студия, одно-, двух-, трёхспальная квартиры и пентхаус, от 41 103 до 162 488 OMR, — ниже. По данным застройщика, покупка в Uptown Muscat делает инвесторов и их семьи правомочными на долгосрочную оманскую визу резидента; класс разрешения, срок и условия определяет Королевская полиция Омана. Покупателям, сравнивающим пути получения ВНЖ, стоит также изучить Wadi Zaha в Sultan Haitham City и район Al Ahlam.

Golden Residency и Owner Visa подробнее

Эти два пути получения ВНЖ отделены друг от друга. Golden Residency привязан к одному объекту в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR (около $520 160 по курсу привязки), решение принимает Королевская полиция Омана; программа была объявлена при Министерстве торговли, промышленности и содействия инвестициям. Owner Visa не имеет минимальной стоимости объекта. Путь, который применим к конкретной квартире, подтверждается письменно вместе с документами о праве. Наше сравнение Golden Residency и Owner Visa показывает оба пути рядом.

Расположение: внутри технологического кластера Омана

Knowledge Oasis Muscat — технологический парк, где работают ИТ-компании, телеком-операторы и два частных колледжа. Uptown Muscat расположен прямо внутри парка, на пересечении Muscat Expressway и дорожной сети Эр-Русайль. Это внутренний, «рабочий» адрес примерно в 20 км от побережья, рядом с работой, образованием и медициной.

Образовательный кластер — характерная черта этой локации. Университет Султана Кабуса, национальный университет Омана, находится в восьми минутах вместе со своей клиникой и ботаническим садом. Middle East College и Waljat College of Applied Sciences — в трёх минутах езды. Для арендодателя это значит, что в округе живут преподаватели, аспиранты, персонал клиники и сотрудники технологических компаний, которым нужно жильё рядом с работой.

До остального Маската — прямая дорога по трассе. Королевский оперный театр Маската, Большая мечеть Султана Кабуса, дворец Аль-Алам и набережная Матрах достижимы примерно за полчаса, а международный аэропорт Маската — за 25 минут.

Как добраться из Uptown Muscat

Таблица времени в пути складывается в несколько ежедневных маршрутов. Образование: два колледжа в трёх минутах, частная школа и университет в восьми, ботанический сад в одиннадцати. Покупки: от местного супермаркета в семи минутах до LuLu Hypermarket в девяти, Al Mawaleh City Centre в десяти и Oman Mall в двадцати. Детский сад Little Feet — в четырнадцати минутах, промзона Мабела — в десяти.

Архитектура и дизайн

Здания решены как горизонтально расчленённые объёмы с плавно изогнутыми линиями фасадов, отделанные белыми и бежевыми решётчатыми панелями, с непрерывными озеленёнными балконами по всему периметру каждого этажа. Окна — от пола до потолка, интерьеры передаются с отделкой в нейтральных бежевых тонах. В каждом здании два пассажирских и два сервисных лифта. На рендерах много мягкого озеленения — пальмы, многоярусные посадки, водные элементы — и внутренние пешеходные улицы, проходящие между корпусами, а не вокруг них.

На рендерах показаны здания в восемь–девять жилых этажей, а описания мастер-плана говорят о корпусах формата G+9; ступенчатая пластика сохраняет сбалансированные пропорции. Этажность каждого здания указана в документах проекта для очереди покупателя.

Что касается масштаба, в документации продаж указано 445 резиденций, а более широкие описания Uptown Muscat говорят о мастер-плане примерно на 100 000 м² в семи очередях, где первая очередь под названием «Ivy Town» стартовала в мае 2024 года. Программа очередей, включая дату завершения каждой из них, изложена в документах проекта.

Планировки

Планировки, опубликованные застройщиком, выглядят так:

• Однаспальная (от 605 кв. футов) — открытая кухня-гостиная, отдельная спальня, полноценный санузел плюс гостевой туалет, выделенная ниша для стиральной машины и угловой балкон с выходом из спальни и из гостиной.
• Двухспальная (от 1 163 кв. футов) — просторная объединённая гостиная-столовая, две спальни, каждая с собственным санузлом, гостевой туалет, отдельная кладовая, кухня с собственным хозяйственным балконом и изогнутая основная терраса.
• Трёхспальная (от 2 081 кв. фута) — цена от $174 за кв. фут, та же логика санузлов при каждой из трёх спален.
• Четырёхспальный дуплекс (от 3 728 кв. футов) — два уровня с внутренней лестницей. Нижний уровень: гостиная-столовая, кухня, гостевая спальня с санузлом и отдельная комната для персонала с собственной ванной; верхний уровень: три спальни, включая мастер-спальню с гардеробной и санузлом, а также зона прачечной и хранения. Балконы на обоих уровнях.
• Пентхаус (от 2 197 кв. футов) — верхний этаж с приватными террасами, цена $192 за кв. фут.

Комната для персонала в дуплексе подходит семьям, которые нанимают домашний персонал, а гостевая спальня на нижнем уровне — приезжающим родственникам. Студии и однаспальные квартиры рассчитаны на небольшие домохозяйства в том же районе.

Инфраструктура комплекса

Библиотека и музыкальный театр соответствуют академическому характеру района. Галерея магазинов и ресторанов на стилобате приносит в комплекс торговлю и общепит рядом с местным супермаркетом, до которого семь минут езды. Удобства приведены в описании застройщика.

Плата за обслуживание в первый год не взимается. Размер платы на последующие годы устанавливает ассоциация собственников или управляющая компания по правилам проекта, а ставка за квадратный фут указана в договоре купли-продажи или в графике сервисных сборов. Плата идёт на содержание общих объектов — бассейнов, сауны, велнес-центра, театра и озеленения, а также лифтов и мест общего пользования; наше руководство по сервисным сборам показывает, как такие сборы устроены в Омане.

Застройщик: Wujha Real Estate Development

Wujha — оманская компания, основанная в 2014 году, работающая в жилом и коммерческом сегментах; головной офис находится в Madinat Al Sultan Qaboos в Маскате, офисы указаны также в Дубае и Каире. По данным застройщика, компания работает более 12 лет и запустила 21 проект и более 4 400 объектов, общая застроенная площадь превышает 700 000 м². На странице портфеля перечислены тринадцать более ранних проектов со сроками передачи с 2016 по 2025 год в Al Amerat, Al Mawaleh, Al Maabela, Ghala Heights и Al Khoud. В релизе о запуске в сентябре 2025 года названы H.E. Hazaa Al-Saadi (председатель) и H.E. Ali Al-Hashmi (генеральный директор). Первая очередь Uptown Muscat, Ivy Town, по данным страницы проекта у одного из брокеров, разработана совместно с Mandressi GmbH.

Наш профиль Wujha Development Oman описывает историю компании, портфель и опубликованную финансовую информацию, а раздел профилей застройщиков перечисляет все профили, которые мы публикуем.

Смежный проект: Central 7

Central 7 — семиэтажное офисно-торговое здание площадью 24 000 м² примерно в 290 метрах от Uptown Muscat, с площадями помещений от 309 до 3 225 кв. футов и сроком передачи в IV квартале 2026 года по данным застройщика. Вместе два проекта образуют офисно-жилой кластер в одном парке.

Как Uptown Muscat выглядит на фоне других проектов

В таблице рядом показаны расположение, правовая рамка и характер Uptown Muscat и проектов из нашего портфеля в Омане.

Uptown Muscat — это внутренний район в десяти минутах от университета и клиники с пятилетним графиком платежей; прибрежные проекты из таблицы — это марина, первая линия или гольф в рамках ITC. Тем, кто присматривается ко внутренним районам Маската, можно также посмотреть Jood и Sarooj Oasis Apartments в Sultan Haitham City: они находятся в близком бюджетном диапазоне при иной планировочной рамке.

Перспективы аренды

В радиусе десяти минут от Uptown Muscat находятся национальный университет с клиникой, два частных колледжа, технопарк с работодателями и промышленная зона. Сотрудники и аспиранты, ценящие короткую дорогу, могут присмотреться к одно- и двухспальным квартирам, а преподаватели и старшие специалисты технологических компаний — к более крупным семейным форматам.

Доход от аренды считается по чистой арендной плате после сервисных сборов, агентских комиссий, периодов простоя и обслуживания; метод объясняет наше руководство по доходности аренды. Официальную статистику Омана публикует Национальный центр статистики и информации, а меры поддержки инвесторов описывает Invest Oman.

Заложите и транзакционные издержки. Для иностранных покупателей в Омане действует сбор за передачу права около 3%, помимо юридических услуг, регистрационных платежей и — для покупки на стадии строительства — стоимости самой рассрочки.

Почему Маскат

Маскат — столица Омана: горы стоят прямо за застройкой, а перед ней тянется длинная линия побережья. Налога на доходы физических лиц с аренды нет, английский язык широко используется в бизнесе, а сеть международных школ ведёт в британскую и американскую университетские системы. Общая информация о стране публикуется на oman.om, а текущие новости — в Times of Oman.

Для собственника, который планирует жить сам, Uptown Muscat находится внутри работающего города — рядом университет, клиника и технологические работодатели, а до международного аэропорта Маската 25 минут.

Как купить Uptown Muscat: шаг за шагом

Покупка строящегося объекта в Uptown Muscat идёт по обычной оманской последовательности. Королевский декрет 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, ввёл Закон о регулировании недвижимости; как изложено в нашем руководстве по закону 79/2025, лицензированный застройщик держит платежи покупателей на строящиеся объекты на проектном счёте эскроу и выдаёт их по мере подтверждённого хода строительства.

• Выберите квартиру. Определите категорию и конкретный номер среди 156 доступных резиденций и получите котировку в OMR.
• Забронируйте. Подпишите форму бронирования и внесите 15% при бронировании.
• Подпишите договор. Договор купли-продажи фиксирует дату передачи, график платежей, спецификацию и политику уступки прав.
• Платите на эскроу. Взносы поступают на проектный счёт эскроу; название банка, реквизиты счёта и регистрацию бронирования в предварительном реестре можно запросить письменно.
• Осмотрите при передаче. Покупатель сверяет квартиру со спецификацией и составляет перечень замечаний, которые застройщик устраняет.
• Зарегистрируйте право. Застройщик передаёт ключи и документы для регистрации права, а зарегистрированное право — документ, необходимый для перепродажи или финансирования.

До завершения строительства обычный способ выйти из покупки на стадии строительства — уступка прав, когда покупатель продаёт договор другому покупателю по политике уступки застройщика. Для готовых объектов продажа идёт по порядку, описанному в нашем руководстве по продаже недвижимости в Омане.

Кому подходит Uptown Muscat

Собственники, которые работают или учатся в парке, могут присмотреться к студиям и однаспальным квартирам, начинающимся от 409 и 605 кв. футов. Семьи — к двух- и трёхспальным квартирам и к четырёхспальному дуплексу с комнатой для персонала и двумя уровнями. Покупатели второго жилья рядом с аэропортом, до которого 25 минут, могут растянуть расходы на пятилетний план. Покупатели, приобретающие объект для сдачи, найдут описание арендаторов в разделе об аренде.

Основные термины

• ITC (Integrated Tourism Complex): специально обозначенный комплекс, где иностранцы могут владеть недвижимостью на праве freehold; схема регулируется Королевским декретом 12/2006 и Министерским решением 191/2007.
• Freehold: право собственности на квартиру без срока аренды, зарегистрированное на имя покупателя.
• SPA (договор купли-продажи): договор, фиксирующий квартиру, цену, график платежей, дату передачи и спецификацию.
• Счёт эскроу: проектный счёт, на котором хранятся платежи покупателей на строящиеся объекты до их выдачи по мере хода строительства.
• Snagging: перечень мелких дефектов, отмеченных при передаче, которые застройщик должен устранить.
• Сервисный сбор: ежегодный сбор, указываемый за квадратный фут, на общие объекты и места общего пользования.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования с указанием номера квартиры, цены в валюте котировки и суммы, внесённой при бронировании.
• Договор купли-продажи с юридическим названием продающей компании и датой передачи для конкретного здания.
• Реквизиты счёта эскроу: банк, проектный счёт и регистрация бронирования по Королевскому декрету 79/2025.
• Документы о праве: статус права на квартиру, регистрирующий орган, лицензия и разрешения проекта.
• Датированный график платежей с суммой и датой каждого взноса на протяжении пяти лет и его разбивкой до и после передачи.
• График сервисных сборов, включая ставку за квадратный фут после первого года.
• Этажность и очередь здания покупателя, а также программа очередей мастер-плана.
• Письменное подтверждение применимого пути получения ВНЖ в соответствии с условиями Королевской полиции Омана.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Uptown Muscat?

Uptown Muscat находится в Knowledge Oasis Muscat, технологическом парке в районе Эр-Русайль, примерно в 25 минутах езды к западу от международного аэропорта Маската по трассе Muscat Expressway. До Middle East College и Waljat College of Applied Sciences — три минуты на машине.

Сколько здесь резиденций и сколько доступно?

В комплексе 445 резиденций, из которых на момент публикации доступны 156. Площади — от студий в 409 кв. футов до четырёхспальных дуплексов в 3 803 кв. фута.

Сколько стоят квартиры?

По прайс-листу застройщика студия начинается от $106 900 (41 103 OMR), однаспальная — от $135 500, двухспальная — от $232 800, трёхспальная — от $362 800, пентхаус — от $422 600, а четырёхспальный дуплекс — от $789 900 (303 714 OMR).

Как работает план платежей?

План: 15% при бронировании и 85% в течение пяти лет с даты бронирования. По студии это $16 035 при бронировании и $90 865 в течение пяти лет, около $1 514 в месяц при равномерном распределении. Применяется датированный график из договора купли-продажи.

Какие квартиры находятся на уровне 200 000 OMR или выше?

Четырёхспальный дуплекс, от 303 714 OMR, находится на уровне 200 000 OMR или выше, остальные пять категорий — ниже. Golden Residency решает Королевская полиция Омана для одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR, а Owner Visa не имеет минимальной стоимости.

Когда передача и как обстоит дело со сбором за обслуживание?

Передача намечена на первый квартал 2027 года по данным застройщика. Сбор за обслуживание в первый год не взимается, а ставка на последующие годы указана в графике сервисных сборов.

Кто застройщик?

Wujha Real Estate Development — оманская компания, основанная в 2014 году, с головным офисом в Маскате. Она же застраивает Central 7, офисное здание в том же технопарке.

Запросить информацию об Uptown Muscat

UInvest Group работает напрямую с застройщиками по всему Оману. По Uptown Muscat мы можем получить актуальную доступность из 156 оставшихся резиденций, котировку в OMR по конкретному номеру квартиры, письменный график платежей, документы о праве и документы по ВНЖ, относящиеся к интересующему вас объекту.

Свяжитесь с нами, чтобы организовать просмотр, запросить планировки и прайс-лист или обсудить, как Uptown Muscat соотносится с альтернативами в рамках ITC из нашего портфеля по Knowledge Oasis и прибрежному Маскату.