Вилла или квартира в Омане: цены, сборы и вид на жительство в 2026 г.

Вилла или квартира в Омане: цены, сборы и вид на жительство в 2026 г.

Этот путеводитель отвечает на вопрос, что выгоднее сравнить — вилла или квартира в Омане, — на основе входных цен, застроенных площадей, ставок сервисных сборов, планов платежей и сроков передачи объектов, которые опубликованы на наших страницах объектов по состоянию на 16 октября 2026 г., а также на основе официальных правил, действующих для обоих типов жилья. Цены даны в оманских риалах, а в скобках — в долларах США по фиксированному курсу OMR 1 = $2,6008; каждая цифра, которая может измениться, сопровождается датой, когда её прочитали. Если объект оценён в долларах, то сумма в риалах — это пересчёт, выполненный специально для этой статьи.

К концу статьи вы увидите, чем вилла и квартира отличаются внутри одного и того же проекта: по цене за квадратный метр, по годовым сервисным сборам и по стоимости владения за пять лет; чем различаются планы платежей и сроки передачи объектов покупателям в зависимости от типа жилья; какие входные объекты проходят порог OMR 200 000, который используется для Golden Residency (золотой вид на жительство), а какие опираются на Owner Visa; и какие налоги и сборы действуют для обоих типов. Это сравнение опубликованных данных, а не рекомендация покупать тот или иной тип жилья.

Вилла или квартира в Омане: коротко о главном

Среди объектов, рассмотренных для этой статьи, сравнение «вилла или квартира в Омане» сводится к нескольким измеримым различиям. В таблице приведена входная цена для каждого типа жилья, взятая по самому дешёвому юниту этого типа на странице каждого объекта.

Бросаются в глаза четыре вывода, и каждый из них подробно разобран в разделах ниже.

• Входная вилла стоит в 1,9–8,7 раза дороже входной квартиры в том же проекте, поэтому разрыв определяется проектом, а не типом жилья.
• Вилла не всегда дешевле в пересчёте на квадратный метр. В Luma Residence, The Sustainable City – Yiti и Sarooj Oasis у виллы ставка за квадратный метр ниже; в Hay Al Wafa и Al Mina — выше.
• На большинстве проектов сервисные сборы начисляются за квадратный метр, поэтому более крупная вилла платит больший счёт, даже если её ставка ниже.
• Виллы достигают порога OMR 200 000 чаще, чем квартиры, но только потому, что они крупнее; брендированные квартиры в Al Mina его тоже проходят.

Как построено сравнение

Каждая цифра взята из одного из трёх источников: действующей страницы объекта на этом сайте, официальной публикации органа власти или регулятора либо краткого изложения нормы в материале юридической фирмы или в прессе. Цены на наших страницах объектов — это входные цены самого дешёвого опубликованного юнита каждого типа, то есть отправные точки, а не средние значения. Застроенные площади — это данные застройщиков, показанные на странице объекта; застройщики обычно указывают валовую площадь, в которую входят балконы, а иногда и места общего пользования, поэтому рассчитанная по ним цена за квадратный метр — это ориентир, а не оценка оценщика.

Во всех расчётах применён один и тот же метод. Цена в долларах делится на 2,6008, и получается сумма в риалах. Цена за квадратный метр — это цена в риалах, делённая на застроенную площадь в квадратных метрах. Сервисный сбор — это опубликованная ставка за квадратный метр, умноженная на застроенную площадь. Если на странице объекта указана сумма в риалах, которая на несколько риалов отличается от пересчёта, в этой статье используется именно пересчёт, чтобы все строки подчинялись одному правилу. Для более широкого контекста см. наши руководства по ценам на недвижимость в Омане за квадратный метр и по тому, что можно купить в Омане за тот или иной бюджет.

Сроки передачи объектов — это целевые даты, заявленные застройщиком, а планы платежей — структуры, показанные на странице объекта; в каждом случае решающим является договор купли-продажи (SPA). Ничто из написанного здесь не означает, что тот или иной юнит доступен к покупке сегодня.

Что означают четыре типа жилья в Омане

Слова «вилла», «таунхаус», «квартира» и «пентхаус» употребляются свободно, поэтому первым шагом нужно определить их так, как их используют сами страницы объектов.

Квартира

Квартира — это юнит в многоэтажном здании, где вестибюль, лифты, коридоры и удобства являются общими. Согласно Королевскому указу 79/2025, вступившему в силу в 2026 году, в каждом проекте должна действовать ассоциация собственников со статусом юридического лица, которая управляет местами общего пользования и представляет собственников перед органами власти под надзором Министерства жилищного строительства и градостроительства (Ministry of Housing and Urban Planning); об этом говорится в обзорах юридических фирм BSA и Mondaq. Примеры на наших страницах — здание на 32 квартиры в Alef Qurum Residence и жилые корпуса Plumeria в Сохаре.

Вилла

Вилла — это отдельно стоящий дом на собственном участке, как правило, с садом и парковкой. Под этим словом скрывается очень широкий диапазон. В Olive Farms в Jebel Sifah — посёлке, который развивает Muriya, совместное предприятие Orascom Development (70%) и OMRAN Group (30%) по данным OMRAN, — входная вилла представляет собой одноэтажный дом с одной спальней площадью 75 m² на участке 260 m². В Sarooj Oasis Villas входная вилла имеет от 5 до 7 спален и 214,3 m² застроенной площади, а в Hay Al Wafa — пять спален на трёх этажах и 430 m².

Таунхаус и пентхаус

Таунхаус — это блокированный или террасный дом на несколько этажей с собственным входом. Пентхаус — это квартира на верхнем этаже, как правило, более просторная, чем квартиры под ней. Оба типа рассмотрены в отдельном разделе ниже, потому что они занимают промежуточное положение между двумя основными типами.

Одно из следствий такой свободной терминологии состоит в том, что размер, а не тип, определяет большую часть цены. 2-спальная квартира в Hay Al Wafa имеет площадь 158 m², то есть примерно на 32% больше, чем вилла с тремя спальнями в Olive Farms площадью 120 m² (158, делённое на 120, равно 1,32). Её входная цена составляет OMR 65 595 ($170 600), тогда как самая маленькая вилла в Olive Farms стоит OMR 75 000 ($195 100). Поэтому, когда вы сравниваете, вилла или квартира в Омане выгоднее, квадратные метры нужно каждый раз ставить рядом с ценой.

Входные цены: во сколько вилла обходится дороже квартиры в том же проекте

Самый чистый способ сравнить типы — сделать это внутри одного проекта, где местоположение, застройщик и уровень отделки остаются постоянными. На нашем сайте пять объектов публикуют цену и на квартиру, и на виллу: Sarooj Oasis (у которого квартиры вынесены на отдельную страницу объекта), Hay Al Wafa, Luma Residence, The Sustainable City – Yiti и Al Mina.

Кратные значения не объясняются одним лишь типом жилья. В Sarooj Oasis площадь виллы в 4,1 раза больше площади 1-спальной квартиры (214,3, делённое на 52,7), а стоит она в 2,6 раза дороже, так что покупатель платит меньше за квадратный метр более крупного дома. В Hay Al Wafa площадь виллы в 2,7 раза больше площади квартиры (430, делённое на 158), а цена выше в 3,7 раза. Вилла на первой линии пляжа в Al Mina по площади в 5,1 раза превосходит 1-спальную квартиру (589, делённое на 115) и стоит в 8,7 раза дороже, что отражает не только размер, но и выход к пляжу.

На другом краю рынка именно вилла тоже может оказаться самым дешёвым входом. Входная вилла Olive Farms за OMR 75 000 стоит меньше, чем входная 2-спальная квартира в Telal Al Qurm (OMR 76 938, $200 100), и меньше, чем 2-спальная квартира в Luma Residence (OMR 115 541). Правда, это дом с одной спальней площадью 75 m², так что экономия отчасти связана с размером. Наше сравнение планов платежей на недвижимость в Омане показывает, как одна и та же цена ведёт себя при разных структурах плана.

Вилла или квартира в Омане: цена за квадратный метр

Цена за квадратный метр снимает влияние размера. В таблице перечислены входные юниты каждого типа по рассмотренным объектам; расчёт выполнен по описанной выше арифметике.

Если разбирать таблицу проект за проектом, результат получается неоднозначным. Вопрос «вилла или квартира в Омане» по цене за квадратный метр решается по-разному: у виллы ставка ниже в трёх из пяти проектов, где опубликованы оба типа. В Sarooj Oasis вилла стоит OMR 803 за m² против OMR 854 у 2-спальной квартиры и OMR 1 264 у 1-спальной; в Luma Residence — OMR 899 против OMR 1 022; в The Sustainable City – Yiti — OMR 936 против OMR 1 142 у 2-спальной квартиры. В двух остальных у виллы ставка выше: OMR 563 против OMR 415 в Hay Al Wafa и OMR 2 731 против OMR 1 602 у 1-спальной квартиры в Al Mina.

Внутри одного проекта самые маленькие квартиры имеют самую высокую ставку. 1-спальная квартира в Sarooj Oasis обходится на 48% дороже за квадратный метр, чем 2-спальная (1 264, делённое на 854, равно 1,48), а студия в The Sustainable City – Yiti площадью 531 sq ft (49 m²) за $182 000 даёт OMR 1 428 за m². Маленькие юниты распределяют постоянные затраты, такие как кухня и санузлы, на меньшее число квадратных метров; это обычная закономерность в ценообразовании на жильё, а не что-то специфическое для Омана.

Виллы AIDA стоят заметно выше остальных: входной юнит Fairway Villas обходится в OMR 1 811 за m², а юнит Trump Golf Villas — в OMR 2 225 за m², согласно прайс-листам, воспроизведённым на наших страницах Fairway Villas и Trump Golf Villas. Trump Golf Villas входят в проект Trump Villas at AIDA, о котором в марте 2024 года объявили Trump Organization и Dar Global; Gulf News описывает его как закрытый посёлок стоимостью $200 млн внутри Trump International Golf Club. Их ставка за квадратный метр выше, чем у любой другой виллы в таблице, кроме виллы на первой линии пляжа в Al Mina, и это показывает, что местоположение и бренд определяют цену виллы не меньше, чем сам тип жилья.

Сервисные сборы: чем они различаются в зависимости от типа жилья

Сервисные сборы — это ежегодный платёж управляющей организации проекта за общие услуги. Они не входят в цену покупки и отделены от индивидуальных счетов за электричество и воду. Наше руководство по сервисным сборам в Омане объясняет, что они обычно покрывают; в этом разделе используются ставки, которые публикуют отдельные страницы объектов.

Просматриваются три закономерности. Во-первых, там, где сбор представляет собой единую ставку за квадратный метр, как в Al Mina и Telal Al Qurm, годовой счёт растёт вместе с площадью. Вилла в Al Mina платит OMR 4 712 в год, то есть в 5,1 раза больше, чем OMR 920 за 1-спальную квартиру, потому что она в 5,1 раза крупнее. Во-вторых, для более крупных и дорогих домов сбор составляет меньшую долю цены, поскольку цена за квадратный метр растёт быстрее, чем фиксированная ставка: в Al Mina эта доля снижается с 0,50% цены для 1-спальной квартиры до 0,29% для виллы. В-третьих, в некоторых проектах для каждого типа установлена своя ставка. В Luma Residence ставка для квартир, OMR 8,27, на 32% выше ставки для виллы, OMR 6,27 (8,27, делённое на 6,27, равно 1,32), так что вилла платит на 24% меньше за квадратный метр, однако её счёт в 1,9 раза больше счёта квартиры, потому что площадь виллы в 2,5 раза больше (278, делённое на 113).

Ставки в этой таблице — те, что опубликованы на отдельных страницах объектов, а обязательной для покупателя является цифра по конкретному проекту и юниту, закреплённая в договоре купли-продажи и в бюджете ассоциации собственников. Для вилл важны ещё два момента. В Olive Farms, согласно нашей странице объекта, действуют одновременно сбор Olive Farms и сбор мастер-сообщества Jebel Sifah, причём каждый начисляется в риалах за квадратный метр в год, так что у виллы в посёлке с собственной подассоциацией может быть две строки платежей. И вилла в закрытом посёлке всё равно оплачивает дороги, озеленение, охрану и общие объекты, хотя у неё нет общего вестибюля и лифтов.

Согласно Решению министра 204/2024 Министерства жилищного строительства и градостроительства, ассоциации собственников действуют в рамках структуры из семи глав, среди которых есть глава о финансовых вопросах: составление бюджета, сбор взносов и финансовая отчётность; об этом говорится в обзоре Mondaq. Покупатели, которые хотят понять, как формируется сбор, могут запросить бюджет, принимаемый ассоциацией в рамках этой структуры.

Расчёт владения за пять лет

Цена покупки — это не вся стоимость владения жильём. Два проекта ниже публикуют достаточно данных для рабочего примера того, сколько стоят покупка и содержание виллы и квартиры в течение пяти лет. В примере складываются цена покупки, 3-процентный сбор за передачу права собственности, который указывают для иностранных покупателей наши страницы Telal Al Qurm, Plumeria и Uptown Muscat, и сервисные сборы за пять лет по опубликованной ставке. Мебель, коммунальные услуги, страхование, расходы на финансирование и любой НДС в расчёт не включены; НДС рассматривается отдельно ниже.

Для квартиры в Luma расчёт выглядит так. Цена — это $300 500, делённые на 2,6008, то есть OMR 115 541. Сбор за передачу составляет 3% от этой суммы, OMR 3 466. Годовой сервисный сбор — это 113 m², умноженные на OMR 8,27, то есть OMR 934,51, а за пять лет получается OMR 4 673. Итого: 115 541 плюс 3 466 плюс 4 673, то есть OMR 123 680. Для виллы 278 m², умноженные на OMR 6,27, дают OMR 1 743,06 в год, пять лет — это OMR 8 715, а итог составляет 250 000 плюс 7 500 плюс 8 715, то есть OMR 266 215.

Отсюда следуют два сравнения. Сервисные сборы виллы за пять лет на OMR 4 042 выше, чем у квартиры (8 715 минус 4 673, то есть примерно на OMR 808 больше в год). Однако в пропорции к цене более тяжёлая нагрузка приходится на квартиру: её пятилетние сборы составляют 4,0% цены покупки против 3,5% у виллы. В Telal Al Qurm пятилетние сборы таунхауса составляют 2,8% его цены, а квартиры — 2,6%.

The Sustainable City – Yiti меняет картину на первые пять лет. Согласно нашей странице объекта, для квартир там не взимается сервисный сбор в течение пяти лет, а для вилл его нет вовсе, поэтому строка расходов на содержание в первые пять лет равна нулю; ставка после этого срока в расчёт здесь не входит. На странице Uptown Muscat указано, что сервисный сбор за первый год не взимается, после чего применяется ставка за квадратный фут.

НДС вынесен за рамки таблицы, потому что страницы объектов его не детализируют. Согласно руководству Налогового управления по недвижимости (Oman Tax Authority), как его изложила Deloitte в 2021 году, первая поставка жилья от застройщика облагается налогом по ставке 5%, а последующая перепродажа того же юнита освобождена от налога. Если бы 5% начислялись сверх приведённых выше цен, это добавило бы OMR 5 777 к квартире в Luma, OMR 12 500 к вилле в Luma, OMR 3 847 к квартире в Telal Al Qurm и OMR 8 570 к таунхаусу. В том же обзоре Deloitte сказано, что сервисные сборы за жильё, как правило, облагаются налогом по ставке 5%, если только не входят в состав единой поставки аренды жилья, поэтому приведённые выше годовые суммы могут быть увеличены на НДС. Покупателям стоит письменно уточнить, включает ли указанная цена и указанный сбор НДС, и проверить актуальную позицию в Налоговом управлении Омана.

Планы платежей и передача объектов: вилла или квартира в Омане

Структуру платежей определяет каждый застройщик, а не тип жилья, но уровни вилл и квартир одного и того же проекта иногда получают разные условия. В таблице перечислены планы платежей, указанные на странице каждого объекта, вместе с целевой датой передачи, заявленной застройщиком.

Арифметика показывает, как устройство плана меняет ежемесячный денежный поток. В Hay Al Wafa платёж при бронировании составляет 20%, а оставшиеся 80% растягиваются на 36 месяцев. Для квартиры это $34 120 (OMR 13 119) при бронировании и примерно $3 791 (OMR 1 458) в месяц; для виллы — $125 880 (около OMR 48 400) при бронировании и примерно $13 987 (OMR 5 378) в месяц. Отношение между двумя счетами, 3,7, совпадает с отношением цен, потому что план задан в фиксированных процентах. В Olive Farms входная вилла за OMR 75 000 оплачивается как OMR 7 500 при бронировании плюс двенадцать платежей по OMR 5 625, которые вместе составляют OMR 75 000. В Al Ahlam District платёж при бронировании в размере 15% от цены входной виллы в $499 100 равен $74 865, платёж в 10% — $49 910, а остаток в 20% — $99 820.

Платежи, внесённые до передачи объекта, поступают на эскроу-счёт проекта в соответствии с законом о недвижимости. Согласно обзорам BSA и Mondaq по Королевскому указу 79/2025, застройщик обязан открыть отдельный эскроу-счёт для каждого проекта, платежи покупателей поступают на него, а снятие средств ограничено утверждёнными этапами строительства. План, по которому 100% оплачивается до передачи, как в Olive Farms и Al Mina, означает, что покупатель вносит всю цену до получения ключей, тогда как план, по которому до передачи оплачивается 50% или 30%, как в Luma и Sustainable City, переносит большую часть расходов на момент завершения. Наше руководство по правилам эскроу для покупателей строящихся объектов (off-plan) и календарь передачи объектов показывают, что требует закон и когда проекты должны быть сданы.

Сроки передачи не выявляют устойчивой закономерности между виллами и квартирами. В Sarooj Oasis квартиры запланированы на Q3 2028, а виллы — на Q4 2029, то есть разница составляет пять кварталов. В Hay Al Wafa у всех трёх типов одна целевая дата — Q4 2027. В Al Mina квартиры, пентхаусы и виллы имеют общую дату — Q1 2027. Если тип всё же имеет значение, то лишь потому, что виллы часто строятся на более поздних этапах, поэтому дату всегда нужно читать для конкретного уровня и этапа.

Правила владения: фрихолд, ассоциации собственников и Королевский указ 79/2025

Иностранные покупатели могут владеть виллой или квартирой на правах фрихолда, если проект получил статус Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс). В правовом обзоре CMS о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Омана, отмечено, что, если объект не расположен в ITC, такое лицо не может владеть землёй или недвижимостью; страницы объектов, рассмотренные здесь, описывают юниты как фрихолд, открытый для граждан всех стран, с регистрацией права на имя покупателя. Наше руководство по недвижимости фрихолд в Омане полностью описывает систему ITC.

У квартир в некоторых районах есть и второй путь. В сообщении Oman Observer от мая 2022 года о решении по Мусандаму упоминается Решение министра 357/2020, разрешившее продажу юнитов в многоэтажных коммерческих и жилых зданиях, и описаны покупатели, не являющиеся гражданами Омана, в ITC Мусандама, владеющие юнитами по системе узуфрукта на срок до 99 лет. Это иная форма титула, чем фрихолд, поэтому формулировку о виде владения на странице каждого объекта нужно читать для конкретного юнита и проекта.

Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года и опубликованный в выпуске 1613 Официальной газеты 14 сентября 2025 года, заменил три прежних акта: закон о брокерской деятельности (Королевский указ 78/86), систему владения квартирами и этажами (Королевский указ 48/89) и систему эскроу (Королевский указ 30/2018), согласно тексту на decree.om. Он вступил в силу через 180 дней после публикации, то есть в марте 2026 года. Его норма об ассоциациях собственников применяется к каждому проекту, поэтому и у посёлков с виллами, и у многоквартирных домов есть управляющий орган; разница в том, за что он отвечает. В многоквартирном доме он обслуживает лифты, коридоры, вестибюли и оболочку здания. В посёлке с виллами он обслуживает дороги, озеленение, ворота и общие удобства, а каждый собственник сам обслуживает свою виллу.

Такое разделение ответственности влияет на расходы и на трудозатраты. Владелец квартиры оплачивает ассоциации содержание конструкций и общих систем через сервисный сбор, поэтому ремонт крыши или лифта — это общий расход. Владелец виллы, находящейся вне системы мастер-сообщества, самостоятельно несёт расходы на крышу, бассейн и сад, и поэтому в бюджете виллы нужна статья на обслуживание, которую сервисный сбор не покрывает. Например, на странице объекта Al Ahlam District указано, что действует годовой сбор и что на каждую виллу предоставляется письменная смета.

Вид на жительство: какие входные юниты проходят порог OMR 200 000

Golden Residency — это продлеваемый вид на жительство сроком на десять лет, основанный на одном объекте недвижимости в Integrated Tourism Complex стоимостью не менее OMR 200 000; каждое заявление рассматривает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police, ROP). Тест применяется к одному объекту, а не к сумме нескольких юнитов. Owner Visa, созданная Решением Королевской полиции Омана 87/2026, не имеет минимальной стоимости объекта, не требует спонсора и привязана к праву собственности: по данным Oman Observer, визы для покупателей юнитов с незавершённой регистрацией выдаются на срок от шести месяцев до одного года с возможностью продления, пребывание ограничено тремя месяцами за один въезд, в число членов семьи могут входить супруг(а) и родственники первой степени родства, а разрешение прекращается при передаче титула на юнит. Решение 87/2026 появилось в выпуске 1653 Официальной газеты в июне 2026 года. Наше руководство по Golden Residency и Owner Visa подробно сравнивает эти два маршрута.

В таблице показано, выше или ниже порога OMR 200 000 находится входная цена каждого юнита. Тест по цене — лишь одно из условий, поскольку объект должен ещё находиться в ITC, а решение принимает Королевская полиция Омана.

Для покупателя, который решает, вилла или квартира в Омане ему подходит, закономерность такова: кто проходит порог, определяют размер и бренд, а не тип жилья. Вилла в Al Ahlam не дотягивает до порога на OMR 8 098, то есть на 4,0% порога (8 098, делённое на 200 000). Вилла в Sarooj Oasis не дотягивает на OMR 27 822, или на 13,9%. В Luma Residence таунхаус и вилла порог проходят, а квартира — нет, а в Sustainable City 3-спальная квартира проходит порог на OMR 13 396, а 2-спальная — нет. Покупатели, чей входной юнит оказывается ниже порога, не остаются без маршрута, потому что Owner Visa не имеет минимальной стоимости, но она привязана к праву собственности и прекращается при продаже.

На страницах объектов для вилл AIDA отмечено, что их цены превышают OMR 200 000; условие об ITC и решение Королевской полиции Омана остаются для них такими же, как для любого другого проекта, поэтому в таблице показан только тест по цене.

Налоги и сборы, одинаковые для обоих типов

Большинство расходов на покупку не зависит от того, выбирает ли покупатель виллу или квартиру. Они зависят от цены, поэтому вилла, будучи дороже, обычно несёт больший абсолютный размер этих расходов.

• Сбор за передачу права собственности. Три наши страницы объектов указывают сбор за передачу права собственности около 3% для иностранных покупателей. Для виллы стоимостью OMR 250 000 это OMR 7 500; для квартиры за OMR 115 541 — OMR 3 466.
• НДС. Согласно руководству Налогового управления, изложенному Deloitte в 2021 году, первая поставка нового жилья облагается налогом по ставке 5%, а перепродажи освобождены от налога. Аренда жилья и незастроенная земля тоже освобождены. Правило первой поставки применяется к вилле и к квартире, построенным застройщиком, одинаково.
• Подоходный налог. Королевский указ 56/2025 вводит персональный подоходный налог с 1 января 2028 года. KPMG сообщает о ставке 5% на годовой валовый доход свыше OMR 42 000 ($109 234), относит доходы от недвижимого имущества к числу тех, что могут облагаться налогом, и указывает, что прирост капитала от основного жилья освобождается от налога; подзаконные акты на момент заметки KPMG ещё предстояло принять. Актуальную позицию см. в нашем руководстве по налогу на недвижимость.
• Ежегодный налог на недвижимость. На рассмотренных страницах объектов сказано, что Оман не взимает регулярного налога на недвижимость с жилой недвижимости на правах фрихолд.

Порог подоходного налога напоминает о том, что доход от аренды с 2028 года будет прибавляться к другим доходам. OMR 42 000 в год — это OMR 3 500 в месяц, так что порог проверяется по всему валовому доходу налогоплательщика, а не по арендной плате за один дом. Какой тип, вилла или квартира, приносит большую арендную плату, — это вопрос рынка, на который страницы объектов не отвечают, поэтому в этом руководстве нет цифр по арендной плате. Правила краткосрочной аренды рассмотрены в нашем руководстве о том, можно ли сдавать недвижимость в Омане через Airbnb.

Кому подходит каждый тип: вилла или квартира в Омане для семей, второго дома и аренды

Разные домохозяйства по-разному взвешивают одни и те же данные о том, что лучше — вилла или квартира в Омане. Приведённые ниже пункты описывают, что показывают страницы объектов и публичная статистика для каждого сценария использования, не ставя один тип выше другого.

Семьи

Главные различия — это пространство и парковка. На вилле в Hay Al Wafa пять спален, 430 m² и четыре парковочных места, тогда как на каждую квартиру приходятся два крытых места, согласно странице объекта. На вилле в Sarooj Oasis от 5 до 7 спален и парковка на три автомобиля, а страница объекта указывает частную школу Al Firdous Private School в трёх минутах езды на машине. Страница Al Ahlam District называет медицинский центр в двух минутах, а на странице застройщика упоминаются три парка. При этом виллы стоят в 2,2–3,7 раза дороже входной квартиры в том же проекте, как показывает более ранняя таблица. О более широком окружении см. наше руководство по Sultan Haitham City.

Два проекта в Sultan Haitham City различаются и по плотности. Oman Observer, сообщая в июле 2024 года данные Министерства жилищного строительства и градостроительства, называет квартал 6B (Al Ahlam) компании Dream Villa Development — 47 юнитов на 33 579 m² земли и 20 005 m² застроенной площади, а квартал 10 (Hay Al Wafa) компании Al Siyabi International Group — 1 644 юнита на 770 137 m² и 415 860 m². Это примерно 714 m² земли и 426 m² застроенной площади на юнит в Al Ahlam против примерно 468 m² и 253 m² на юнит в Hay Al Wafa (33 579, делённое на 47; 770 137, делённое на 1 644).

Второй дом

Для дома, который часть года стоит пустым, важна модель управления. В многоквартирном доме обычно есть вестибюль с персоналом, охрана и общие удобства; на странице Alef Qurum Residence перечислены крытый бассейн, спортзал, охрана 24 часа в сутки и вестибюль с персоналом, что покрывается сбором в OMR 5 за m² в год. Вилла в управляемом курортном посёлке может предлагать похожие услуги через ассоциацию мастер-сообщества, но владелец по-прежнему отвечает за дом, сад и любой бассейн. Страница The Sustainable City – Yiti показывает другой край диапазона: для вилл сервисного сбора нет, а для квартир на пять лет предусмотрено освобождение.

Сдача в аренду

Правила аренды одинаковы для обоих типов: аренда жилья освобождена от НДС согласно руководству, изложенному Deloitte, а с 2028 года арендный доход входит в число категорий дохода по персональному подоходному налогу. Сервисный сбор и любой НДС на него — это расход арендодателя. Таблица расчёта за пять лет показывает, что в Luma Residence сбор забирает большую долю цены для квартиры, чем для виллы: 4,0% против 3,5% за пять лет. Страницы объектов не публикуют арендные ставки, поэтому доходность от аренды здесь не указывается.

Контекст переписи

Структура жилья в губернаторстве Маскат показывает, насколько распространён каждый тип. По данным Times of Oman, ссылающейся на перепись 2020 года, проведённую Национальным центром статистики и информации, на многоквартирные дома приходится 42,6% жилых единиц губернаторства, а на виллы — около 32,1% из 412 033 единиц. В пересчёте на этот итог доли составляют примерно 175 500 квартир и 132 300 вилл. Тот же материал насчитывает в столице 77 233 пустующие единицы, что составляет около 18,7% жилого фонда (77 233, делённое на 412 033).

Таунхаусы и пентхаусы: промежуточные типы

Таунхаусы и пентхаусы — два типа, которые находятся между двумя полюсами вопроса «вилла или квартира в Омане».

Среди рассмотренных объектов таунхаус — единственный тип, входная цена которого начинается выше самой дешёвой виллы. Входной таунхаус в Hay Al Wafa стоит OMR 101 200 ($263 200) за 160 m², то есть дороже виллы Olive Farms за OMR 75 000, но намного дешевле виллы Hay Al Wafa за OMR 242 002. В Hay Al Wafa таунхаус стоит OMR 632 за m² против OMR 563 у виллы, то есть с наценкой 12% (632, делённое на 563, равно 1,12). В Luma Residence таунхаус стоит OMR 903 за m², а вилла — OMR 899, так что они фактически на одном уровне, а в Telal Al Qurm 4-спальный таунхаус по OMR 809 за m² дешевле в пересчёте на квадратный метр, чем 2-спальная квартира по OMR 864. Поэтому таунхаус можно рассматривать как дом по ставке, близкой к ставке квартиры, хотя точное соотношение меняется от проекта к проекту. Полные таблицы юнитов находятся на странице Telal Al Qurm и странице Luma Residence.

У пентхаусов другая логика. В Al Mina пентхаус стоит OMR 2 556 за m², что на 60% выше ставки 1-спальной квартиры в OMR 1 602 (2 556, делённое на 1 602, равно 1,60) и на 6% ниже ставки виллы на первой линии пляжа в OMR 2 731. Его сервисный сбор составляет OMR 2 248 в год против OMR 4 712 у виллы. В Uptown Muscat пентхаус нарушает обычную закономерность: при площади 2 197 sq ft (204 m²) и цене $422 600 он обходится в OMR 797 за m², что на 26% ниже ставки студии в OMR 1 082 (797, делённое на 1 082, равно 0,74). В прайс-листе застройщика есть также 4-спальный дуплекс площадью 346 m² за OMR 303 714.

Контрольный список для сравнения

Следующие шаги превращают приведённые выше данные в повторяемую проверку для любого объекта.

1. Запишите застроенную площадь в квадратных метрах для конкретного юнита и уточните, включены ли в неё балконы и террасы.
2. Разделите цену в риалах на площадь, чтобы получить ставку за квадратный метр, а затем сравните её с другими типами в том же проекте.
3. Умножьте опубликованную ставку сервисного сбора на площадь и уточните, указана ли ставка за год или за месяц.
4. Добавьте сбор за передачу права собственности в 3% и письменно уточните, включён ли НДС в цену и в сервисный сбор.
5. Сопоставьте долю цены, оплачиваемую до передачи, с датой передачи для конкретного этапа.
6. Сравните цену с порогом OMR 200 000, а затем уточните положение юнита в ITC.
7. Запросите бюджет ассоциации собственников, данные о резервном фонде и размер любого сбора мастер-сообщества.
8. Проверьте застройщика в нашем каталоге застройщиков Омана и условия эскроу по закону о недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Вилла дешевле квартиры в Омане?

Не только из-за типа. В рассмотренных объектах входная вилла стоит в 1,9–8,7 раза дороже входной квартиры в том же проекте, потому что вилла крупнее. В пересчёте на квадратный метр у виллы ставка ниже в Sarooj Oasis, Luma Residence и The Sustainable City – Yiti и выше в Hay Al Wafa и Al Mina. Поэтому сравнение «вилла или квартира в Омане» проводится проект за проектом.

Какие самые дешёвые вилла и квартира среди рассмотренных объектов?

На 16 октября 2026 г. самая дешёвая вилла среди этих объектов — входная вилла Olive Farms за OMR 75 000 ($195 100), дом с одной спальней площадью 75 m², а самая дешёвая квартира — Plumeria в Сохаре за OMR 36 527 ($95 000). Цены меняются в зависимости от наличия, поэтому актуальную цифру показывают страницы объектов.

Что дороже по сервисным сборам: вилла или квартира?

Там, где сборы начисляются за квадратный метр, больший дом платит в сумме больше. В Luma Residence ставка для квартир составляет OMR 8,27 за m², а для вилл — OMR 6,27, поэтому вилла платит меньше за квадратный метр, но её годовой счёт в OMR 1 743 примерно в 1,9 раза больше счёта квартиры в OMR 935. В долях цены сбор для виллы меньше.

Даёт ли покупка виллы вид на жительство в Омане?

Сама по себе покупка вида на жительство не даёт. Для Golden Residency нужен один объект в Integrated Tourism Complex стоимостью не менее OMR 200 000, а каждое заявление рассматривает Королевская полиция Омана. Owner Visa по Решению 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора и привязана к праву собственности. Вопрос «вилла или квартира в Омане» важен здесь только через цену юнита.

Может ли иностранец купить квартиру или виллу на правах фрихолда?

Да, внутри Integrated Tourism Complex, и рассмотренные страницы объектов описывают юниты как фрихолд, открытый для граждан всех стран. За пределами ITC лицо, не являющееся гражданином Омана, как правило, не может владеть недвижимостью, согласно CMS, хотя в сообщении Oman Observer 2022 года упомянуто решение, допускающее в некоторых районах продажу юнитов в многоэтажных зданиях по системе узуфрукта.

Как защищены платежи при покупке строящегося объекта?

Согласно Королевскому указу 79/2025, застройщики обязаны хранить платежи покупателей на отдельном эскроу-счёте для каждого проекта, а снятие средств привязано к утверждённым этапам строительства, согласно BSA и Mondaq. Это правило одинаково применяется к проектам вилл и квартир.

Виллы строятся дольше, чем квартиры?

Объекты не показывают устойчивой закономерности. Sarooj Oasis планирует Q3 2028 для квартир и Q4 2029 для вилл, тогда как Hay Al Wafa и Al Mina дают одну дату для всех типов. Проверяйте целевую дату для конкретного этапа.

Таунхаус ближе по цене к вилле или к квартире?

Это зависит от проекта. В Hay Al Wafa таунхаус дороже виллы на 12% за квадратный метр, в Luma Residence они на одном уровне, а в Telal Al Qurm таунхаус дешевле квартиры в пересчёте на квадратный метр.

Какие налоги применяются при сравнении «вилла или квартира в Омане»?

Для обоих типов действуют одни и те же правила. Сбор за передачу права собственности в 3% для иностранных покупателей указан на нескольких страницах объектов, первая поставка нового жилья облагается НДС по ставке 5% согласно руководству Налогового управления, изложенному Deloitte, а персональный подоходный налог по ставке 5% на годовой валовый доход свыше OMR 42 000 начинает действовать 1 января 2028 года по Королевскому указу 56/2025.

Насколько распространены виллы и квартиры в Маскате?

По данным Times of Oman со ссылкой на перепись 2020 года, на многоквартирные дома приходится 42,6% жилых единиц губернаторства Маскат, а на виллы — около 32,1%.

Дата проверки: 16 октября 2026 г. Источники: Oman Observer о Решении ROP 87/2026; Muscat Daily о виде на жительство для владельцев без спонсора; decree.om, Королевский указ 79/2025; BSA Law о Законе о регулировании недвижимости; Mondaq о Королевском указе 79/2025; Mondaq о Решении министра 204/2024; Deloitte о руководстве Налогового управления Омана по НДС для недвижимости; KPMG о персональном подоходном налоге в Омане; Times of Oman о жилых единицах в Маскате; CMS о владении недвижимостью лицами, не являющимися гражданами Омана; Oman Observer о владении в ITC Мусандама; Gulf News о Trump Villas at AIDA; Oman Observer о юнитах Sultan Haitham City; OMRAN о Jebel Sifah; данные застройщиков взяты со страниц объектов, на которые даны ссылки выше.