مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس: قوانین ۲۰۲۶
تا تاریخ ۸ نوامبر ۲۰۲۶، مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس به معنای نرخ ۵٪ بهجای نرخ استاندارد ۱۹٪ است که بر نخستین فروش یا ساخت یک واحد مسکونی اعمال میشود، به شرط آنکه خریدار آن را بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی خود در جمهوری قبرس به کار ببرد. این نرخ در جدول C از پیوست پنجم قانون مالیات بر ارزش افزوده شمارهٔ ۹۵(I)/۲۰۰۰ درج شده و از زمانی که قانون اصلاحی ۴۲(I)/۲۰۲۳ در ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ در روزنامه رسمی منتشر شد، به همین شکل کنونی اجرا میشود. در سال ۲۰۲۶ دو سند دیگر نیز به این موضوع پرداختند: قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ که در ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ منتشر شد، دورهٔ بررسی درخواست‌های مشمول قواعد انتقالی توسط کمیسر مالیات را تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ تمدید کرد، و دو مصوبهٔ شورای وزیران، یعنی KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶، تعاریف تازه‌ای از «نخستین استقرار» و «نخستین استفاده» را از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا میکنند.
این راهنما با تکیه بر منابع تاریخ‌دار، مبنای قانونی، جدول زمانی تغییرات، آستانه‌های مساحت و ارزش و شیوهٔ تقسیم بخش‌های ۵٪ و ۱۹٪، مسیر درخواست از طریق پورتال Tax For All اداره مالیات، قواعد بازپرداخت که ده سال ادامه دارند، وضعیت مالیات بر ارزش افزوده در مورد زمین و فروش مجدد، و محاسبات گام‌به‌گام برای یک آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰ و یک خانه €۵۰۰٬۰۰۰ را شرح میدهد. هر رقم از متن قانون، از یکی از صفحات یا بخشنامه‌های اداره مالیات یا از یک گزارش خبری تاریخ‌دار گرفته شده و با وضعیت ۸ نوامبر ۲۰۲۶ بیان شده است. بررسی کلی املاک قبرس در این سایت مالیات‌های ملکی را به‌اختصار پوشش میدهد؛ این صفحه، بررسی تفصیلی مالیات بر ارزش افزوده است.
مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس: قانون چه مقرر میکند
بر پایهٔ صفحهٔ نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده در اداره مالیات، قبرس مالیات بر ارزش افزوده را با نرخ استاندارد ۱۹٪ دریافت میکند. نخستین تحویل یک واحد مسکونی نوساز یک عرضهٔ مشمول مالیات است؛ بنابراین خریداری که از سازنده می‌خرد، معمولاً مالیات بر ارزش افزوده را در قیمت می‌پردازد. جدول C از پیوست پنجم قانون مالیات بر ارزش افزوده نرخ را برای سه نوع معامله به ۵٪ کاهش میدهد، مشروط بر آنکه ساختمان قرار باشد محل سکونت اصلی و دائمی خریدار در جمهوری قبرس باشد: تحویل یک ساختمان (از جمله قطعه زمینی که همراه آن خریداری میشود)، انتقال تصرف یک ساختمان بر پایهٔ قرارداد فروش یا توافقی برای انتقال بعدی یا اجاره با حق خرید، و ساخت یک ساختمان بر زمین ساختمانی در صورتی که به‌طور ویژه برای همین منظور طراحی شده باشد. در هر مورد، معامله باید پیش از نخستین استقرار (first installation) در ساختمان انجام شود؛ این اصطلاح در ادامه تعریف میشود.
نرخ کاهشیافته سازوکاری است که در پیوست پنجم پیش‌بینی شده و قانون برای آن شرایطی افزوده است: کسی که آن را درخواست میکند باید شخص حقیقی باشد و تعریف «ذینفع» را برآورده کند، ساختمان باید با محدودیت‌های مساحت و ارزش سازگار باشد، و یک اظهارنامهٔ امضاشده همراه با مدارک پشتیبان باید به کمیسر مالیات برسد. اداره مالیات این نرخ را از طریق یک گواهی تأیید میدهد که پس از درخواست برخط صادر میشود، و فروشنده یا پیمانکار سپس نرخی را که در گواهی آمده اعمال میکند. کمیسیون اروپا در ژوئیهٔ ۲۰۲۱ نسخهٔ پیشین این قاعده را اقدامی توصیف کرد که از هدف سیاست اجتماعی فراتر می‌رفت، و همین پیشینه به متن سال ۲۰۲۳ شکل داد، چنان‌که بخش جدول زمانی نشان میدهد.
این نرخ جدا از مسیر خرید وجود ندارد. املاک دست‌دوم تابع رژیم دیگری هستند، زیرا فروش یک ساختمان پس از نخستین استقرار، بر اساس پیوست هشتم، عرضهٔ مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست؛ در عوض خریدار هزینه‌های انتقال سند را در اداره ثبت املاک می‌پردازد. قطعه‌های زمین ساختمانی که در جریان یک فعالیت اقتصادی خریداری شوند مشمول مالیات‌اند. کارهای نوسازی در خانه‌های خصوصی قدیمی‌تر نیز بر اساس جدول B نرخ ۵٪ مخصوص خود را دارند. این قواعد همجوار در بخش‌های بعدی آمده است تا مرز نرخ جدول C روشن شود.
منابع قانونی و اسناد رسمی
متن پایه، قانون مالیات بر ارزش افزوده سال ۲۰۰۰ یعنی قانون ۹۵(I)/۲۰۰۰ است، بهصورت تلفیقی در CyLaw، پایگاه حقوقی قبرس. مقررات مرتبط در چند جا پراکنده‌اند که در جدول فهرست شده‌اند. صفحه‌ها و بخشنامه‌های اداره مالیات سپس توضیح می‌دهند که کمیسر آنها را چگونه اجرا میکند. روزنامه رسمی مجرای رسمی انتشار قوانین و مصوبه‌هاست؛ CyLaw ضمیمه‌های روزنامه رسمی را بهصورت فایل PDF بازتولید میکند و ارقام زیر از همین فایل‌ها خوانده شده‌اند.
| سند | تاریخ انتشار یا تنظیم | محتوا |
|---|---|---|
| قانون مالیات بر ارزش افزوده ۹۵(I)/۲۰۰۰، پیوست پنجم، جدول C | متن تلفیقی در CyLaw | نرخ ۵٪ برای تحویل یا ساخت اقامتگاه اصلی و دائمی؛ تعریف ذینفع؛ محدودیت‌های مساحت و ارزش؛ اظهارنامه و مدارک؛ قاعدهٔ بازپرداخت ده‌ساله |
| قانون مالیات بر ارزش افزوده ۹۵(I)/۲۰۰۰، پیوست هشتم | متن تلفیقی در CyLaw | عرضه‌های معاف از مالیات در املاک، به استثنای فروش ساختمان پیش از نخستین استقرار که مشمول مالیات می‌ماند |
| قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳، ضمیمهٔ I(I) روزنامه رسمی شمارهٔ ۴۹۴۹ | ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ | قاعدهٔ ۱۳۰ m²/€۳۵۰٬۰۰۰، سقفهای ۱۹۰ m²/€۴۷۵٬۰۰۰، مقررات مربوط به معلولیت و خانوار پرجمعیت، قواعد انتقالی ماده ۶۳ و قواعد بازپرداخت اصلاح‌شده را معرفی کرد |
| بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ | ۲۸ نوامبر ۲۰۲۳ | تفسیر کمیسر مالیات همراه با مثال‌های محاسباتی |
| قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶، روزنامه رسمی شمارهٔ ۵۰۸۹ | ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ | بندی به ماده ۶۳ می‌افزاید که بررسی درخواستها را تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ مجاز میکند، در مواردی که تأخیر مقام شهرسازی مانع تکمیل به‌موقع شده است |
| KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶، روزنامه رسمی شمارهٔ ۶۰۰۰ | ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶؛ لازم‌الاجرا از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ | جدول‌های B و C از پیوست پنجم و پیوست هشتم را اصلاح میکنند: تعاریف «نخستین استقرار» و «نخستین استفاده» |
| اطلاعیهٔ اداره مالیات | ۴ مه ۲۰۲۶ | بر پایهٔ صفحهٔ املاک اداره مالیات، مشخص میکند کمیسر کدام درخواست‌های انتقالی را پس از ۱۵ ژوئن ۲۰۲۶ می‌پذیرد |
خلاصه‌های ثانویه از KPMG Cyprus و از Worldwide Tax Summaries متعلق به PwC وجود دارد، و جدول‌های زیر از آنها تنها برای پشتیبانی از تاریخ‌ها و آستانه‌هایی استفاده میکنند که قانون و بخشنامه خود بیان کرده‌اند. هرجا بین یک خلاصه و قانون در عبارت‌بندی اختلافی باشد، متن قانون حاکم است.
جدول زمانی تغییر قواعد
قاعدهٔ کنونی نتیجهٔ یک رویهٔ نقض تعهد در سطح اتحادیهٔ اروپا و قانونی تازه است که ظرف چند روز پس از دومین گام رسمی کمیسیون تصویب شد. جدول زیر ترتیب رویدادها را از نخستین گام کمیسیون در سال ۲۰۲۱ تا پایان برنامه‌ریزی‌شدهٔ پنجرهٔ بررسی انتقالی در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ نشان میدهد.
| تاریخ | رویداد | نوع منبع |
|---|---|---|
| ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ | کمیسیون اروپا برای قبرس اخطاریهٔ رسمی می‌فرستد: نرخ ۵٪ بر ۲۰۰ m² نخست یک اقامتگاه اصلی، بدون محدودیت دیگر، از هدف سیاست اجتماعی فراتر می‌رود | نمایندگی کمیسیون اروپا در قبرس |
| ۱ ژوئن ۲۰۲۳ | کمیسیون نظر مستدل خود را می‌فرستد و به قبرس دو ماه فرصت میدهد کاستی‌ها را برطرف کند | گزارش Cyprus Mail |
| ۸ ژوئن ۲۰۲۳ | پارلمان قانون جدید را تصویب میکند؛ ۴۲ نماینده موافق‌اند و یک نفر رأی ممتنع میدهد | گزارش Cyprus Mail |
| ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ | قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳ در روزنامه رسمی منتشر میشود؛ محدودیت‌های ۱۳۰ m²، €۳۵۰٬۰۰۰، ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ بر درخواست‌های جدید شهرسازی اعمال میشود | روزنامه رسمی از طریق CyLaw |
| ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ | تاریخ قطع برای مجوزهای شهرسازی صادرشده یا درخواست‌های شهرسازی ثبت‌شده که تابع قاعدهٔ پیش از ۲۰۲۳ باقی می‌مانند | قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳، ماده ۶۳ |
| ۲۸ نوامبر ۲۰۲۳ | کمیسر مالیات بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ را همراه با مثال‌های محاسبه صادر میکند | اداره مالیات |
| ۲۲ ژانویهٔ ۲۰۲۴ | وزیر دارایی اعلام میکند که اداره کل رقابت کمیسیون اروپا طرح را به همان شکل که پارلمان تصویب کرده بود پذیرفته است | گزارش Cyprus Mail از یک بیانیهٔ وزارتی |
| ۲۳ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ | راهنمای کاربری Tax For All برای درخواست گواهی نرخ کاهشیافته منتشر میشود | Tax For All، gov.cy |
| ۶ ژوئن ۲۰۲۵ | Tax For All ابزار محاسبهٔ مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ را برای خرید یا ساخت منتشر میکند | Tax For All، gov.cy |
| ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ | KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶ منتشر می‌شوند (تعاریف نخستین استقرار و نخستین استفاده) | روزنامه رسمی از طریق CyLaw |
| ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ | قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ منتشر میشود؛ بررسی درخواست‌های انتقالی می‌تواند تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ ادامه یابد | روزنامه رسمی از طریق CyLaw |
| ۴ مه ۲۰۲۶ | اطلاعیهٔ اداره مالیات دربارهٔ اینکه کدام درخواست‌های انتقالی را می‌پذیرد | اداره مالیات |
| ۱۵ ژوئن ۲۰۲۶ | پنجرهٔ سهساله بر اساس ماده ۶۳ برای قاعدهٔ پیش از ۲۰۲۳ در مورد ساختمانهایی که پروانهٔ ساختمان آنها تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ صادر شده بود، بسته میشود | قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳؛ اداره مالیات |
| ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ | KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶ لازم‌الاجرا می‌شوند | روزنامه رسمی از طریق CyLaw |
| ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ | پایان دورهٔ بررسی تمدیدشدهٔ کمیسر بر اساس قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ | قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ |
قانون هیچ دورهٔ بررسی‌ای را پس از ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ پیش‌بینی نکرده است. یک تفسیر حقوقی که دفتر حقوقی Michael Kyprianou Law Firm در ۲۸ آوریل ۲۰۲۶ منتشر کرد، این وضعیت را چنین می‌خواند که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ فقط رژیم ۲۰۲۳ برقرار می‌ماند؛ این برداشت از خود آن دفتر است و در اینجا بهعنوان تفسیر ارائه میشود، زیرا قانون صرفاً تاریخ را تعیین کرده است.
شرایط کنونی مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس
متن جدول C، با اصلاحیهٔ قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳، آستانه‌ها را در یک جمله بیان میکند: مقررات بر ۱۳۰ متر مربع نخست از مساحت قابل ساخت واحدهای مسکونی اعمال میشود، آن‌گونه که بر اساس ضریب ساخت و طبق نقشه‌های معماری ارائه‌شده به مرجع صالح برای مجوز شهرسازی (یا، در مواردی که بر پایهٔ یک دستور عمومی یا ویژه مجوز شهرسازی لازم نیست، برای پروانهٔ ساختمان) تعیین میشود، تا ارزش €۳۵۰٬۰۰۰، مشروط بر آنکه ارزش کل معامله از €۴۷۵٬۰۰۰ و مساحت قابل ساخت کل از ۱۹۰ متر مربع فراتر نرود. صفحهٔ املاک اداره مالیات همین ارقام را تکرار میکند. جدول زیر نشان میدهد محدودیت‌ها برای سه دسته‌ای که قانون به رسمیت می‌شناسد چگونه تفاوت دارند.
| عنصر | ذینفع عادی | فرد دارای معلولیت | خانوار پرجمعیت (چهار فرزند یا بیشتر) |
|---|---|---|---|
| مساحتی که با نرخ ۵٪ محاسبه میشود | ۱۳۰ m² نخست از مساحت قابل ساخت | ۱۹۰ m² نخست، صرفنظر از مساحت کل | ۱۳۰ m² به‌علاوهٔ ۱۵ m² برای هر فرزند بیش از سه فرزند |
| ارزشی که با نرخ ۵٪ محاسبه میشود | تا €۳۵۰٬۰۰۰ | تا €۴۷۵٬۰۰۰ (صفحهٔ املاک اداره مالیات؛ بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳، مثال‌های ۱۰ و ۱۱) | تا €۳۵۰٬۰۰۰؛ محدودیت‌های ارزشی تغییر نمی‌کنند |
| مساحت کلی که بالاتر از آن نرخ ۵٪ در دسترس نیست | ۱۹۰ m² | سقف مساحتی وجود ندارد، زیرا ۱۹۰ m² صرفنظر از مساحت کل اعمال میشود | ۱۹۰ m² به‌علاوهٔ ۱۵ m² برای هر فرزند بیش از سه فرزند |
| ارزش کل معامله که بالاتر از آن نرخ ۵٪ در دسترس نیست | €۴۷۵٬۰۰۰ | €۴۷۵٬۰۰۰ | €۴۷۵٬۰۰۰ |
| پیامد عبور از سقف | نرخ استاندارد بر کل مبلغ | نرخ استاندارد بر کل مبلغ | نرخ استاندارد بر کل مبلغ |
سه نکته در عبارت‌بندی اهمیت دارد. نخست، مساحت همان «مساحت قابل ساخت» است که ضریب ساخت در نقشه‌های ارائه‌شده برای مجوز شهرسازی تعیین میکند؛ این یک سنجهٔ شهرسازی است و با عدد زیربنای داخلی یا مسقف که در بروشور فروش می‌آید یکی نیست. دوم، ارقام €۳۵۰٬۰۰۰ و €۴۷۵٬۰۰۰ قابل بازنگری‌اند: جدول C می‌گوید ارزش معامله را می‌توان با اطلاعیهٔ کمیسر مالیات پس از تصمیم شورای وزیران بازنگری کرد. سوم، بخشنامهٔ کمیسر پیامد عبور از سقف را به زبان ساده بیان میکند: برای واحدهای بالاتر از ۱۹۰ m² یا بالاتر از €۴۷۵٬۰۰۰، نرخ استاندارد بر کل مبلغ خرید یا ارزش ساخت اعمال میشود.
قانون برای قاعدهٔ خانوار پرجمعیت «فرزند» را چنین تعریف میکند: فرزند مجرد قانونی زیر ۱۸ سال، فرزند شناخته‌شدهٔ متولدشده خارج از ازدواج، فرزندخواندهٔ قانونی یا فرزند مجرد همسر زیر ۱۸ سال، و فرزندی که به‌طور دائم قادر به تأمین معاش خود نیست و با ذینفع زندگی میکند. خانوار پرجمعیت خانواده‌ای است که دستکم چهار فرزند از این نوع داشته باشد. بخشنامه می‌افزاید که اگر کسی هم بهعنوان فرد دارای معلولیت و هم بهعنوان خانوار پرجمعیت واجد شرایط باشد، معیاری که بار مالیاتی کمتری ایجاد کند اعمال میشود و این دو با هم جمع نمی‌شوند (مثال ۱۲).
چه کسی واجد شرایط است: ذینفع، خریداران اتحادیهٔ اروپا و غیراتحادیه، اقامت
برای مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس، جدول C «ذینفع» را هر شخص حقیقی میداند که در تاریخ درخواست ۱۸ سال تمام را پشت سر گذاشته باشد، واحد مسکونی را برای استفاده بهعنوان محل سکونت اصلی و دائمی در جمهوری بخرد، واحد مسکونی دیگری در جمهوری نداشته باشد که با نرخ کاهشیافته تحصیل شده، و اگر بر اساس قانون کمک‌هزینهٔ ویژه (خرید یا ساخت واحد مسکونی) کمک‌هزینه‌ای دریافت کرده، آن را آن‌گونه که همان قانون می‌خواهد بازپرداخت کرده باشد. شرکت شخص حقیقی نیست، بنابراین شرکت‌ها از این تعریف بیرون می‌مانند.
تعریف هیچ معیار تابعیتی در بر ندارد. پرسشهای متداول اداره مالیات، ذینفع را هر شخص حقیقی میداند که شهروند جمهوری قبرس یا هر کشور دیگری باشد و اعلام کند که واحدی مسکونی را برای استفاده بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی در جمهوری تحصیل میکند. بنابراین شهروندان اتحادیهٔ اروپا و غیراتحادیه تحت یک عبارت‌بندی قرار می‌گیرند. قاعدهٔ مالیات بر ارزش افزوده از مجوزهای تحصیل ملک جداست: اداره اراضی و نقشه‌برداری در میان مدارک انتقال، در مواردی که خریدار «شخص خارجی» به تعریف قانون تحصیل املاک غیرمنقول (اتباع بیگانه)، Cap. ۱۰۹ باشد، مجوزی از مرجع صالح را فهرست کرده است، و گواهی مالیات بر ارزش افزوده جایگزین آن نیست. وضعیت مهاجرتی اقامت پرسشی سوم و جداست و نه جدول C و نه پرسشهای متداول اداره مالیات برای نرخ مالیات بر ارزش افزوده شرط پروانهٔ اقامت تعیین نکرده‌اند.
شخص متأهل تنها می‌تواند برای یک واحد مسکونی نرخ کاهشیافته درخواست کند، و وقتی متقاضی متأهل اظهارنامه را تسلیم میکند، همسر او اظهارنامه‌ای میدهد که بر اساس آن در جمهوری واحد مسکونی دیگری که بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی به کار رود در مالکیت ندارد. اداره مالیات فرم‌های تکمیلی برای متقاضی مشترک، همسر، پیمانکار و معمار منتشر میکند. برای ثبت درخواست از طریق پورتال، متقاضی، متقاضی مشترک و همسر به یک کد شناسایی مالیاتی و یک حساب Tax For All مرتبط با آن نیاز دارند؛ پرسشهای متداول همچنین این را شرط می‌شمارد که درخواست دیگری در انتظار بررسی یا بهصورت پیش‌نویس ذخیره نشده باشد.
الزام سکونت در قانون هم بهصورت یک شرط استفاده و هم بهصورت محرک بازپرداخت مطرح شده است. واحد مسکونی باید «برای استفاده» بهعنوان محل سکونت اصلی و دائمی تحصیل شود، و اگر ذینفع پیش از گذشت ده سال استفاده از آن را بهعنوان محل سکونت متوقف کند، قاعدهٔ بازپرداخت در بخش مربوط به بازپرداخت اعمال میشود. قانون حداقلی برای مدت اقامت بهعنوان پیش‌شرط دریافت گواهی تعیین نمی‌کند؛ بلکه برای ترک سکونت پیامدی در نظر می‌گیرد. مدرک استفاده به‌شکل قبض‌های خدماتی خواسته میشود که بخش مدارک فهرست کرده است.
قانون اصطلاح «سکونت مالک» را نیز به کار میبرد، یعنی اقامت در واحد مسکونی متعلق به خود، و «واحد مسکونی» را ساختمانی سرپوشیده میداند که به‌طور ویژه برای سکونت طراحی و مهیا شده و ذینفع آن را بهعنوان محل سکونت اصلی و دائمی خود به کار میبرد یا قصد به‌کارگیری آن را دارد. ساختمانی که بهعنوان واحد مسکونی طراحی نشده باشد، بیرون از جدول C است، و خانهٔ دوم یا ملکی که برای اجاره خریداری شده با عبارت «اصلی و دائمی» سازگار نیست.
تقسیم بخش‌های ۵٪ و ۱۹٪ چگونه انجام میشود
وقتی یک واحد مسکونی در محدودهٔ سقفهای ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ باشد اما از ۱۳۰ m² فراتر رود، نرخ نه ۵٪ بر همهٔ مبلغ است و نه ۵٪ بر دقیقاً ۱۳۰ m² از قیمت. بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ یک روش تناسبی را توضیح میدهد. بخشی از ارزش که با نرخ ۵٪ محاسبه میشود برابر است با حد مساحت تقسیم بر مساحت قابل ساخت واقعی، ضرب در ارزش، به‌طوری‌که ارزش برای این منظور حداکثر €۳۵۰٬۰۰۰ در نظر گرفته میشود. بخش باقی‌ماندهٔ ارزش معامله با نرخ استاندارد ۱۹٪ محاسبه میشود. بهصورت نمادین، برای ذینفع عادی: مبنای ۵٪ = (۱۳۰ ÷ مساحت واقعی، با سقف ۱) × (ارزش، با سقف €۳۵۰٬۰۰۰)؛ مبنای ۱۹٪ = ارزش منهای مبنای ۵٪.
دومین مورد از فهرست نقطه‌ای در بند ۷٫۱ بخشنامه می‌گوید که اگر ارزش بین €۳۵۰٬۰۰۱ و €۴۷۵٬۰۰۰ باشد، نرخ کاهشیافته تا ارزش €۳۵۰٬۰۰۰ اعمال میشود و در صورتی که مساحت بین ۱۳۰ و ۱۹۰ m² باشد، بر حسب مساحت تناسب‌بندی میشود. بنابراین سقف ارزش بهعنوان سقف مبنایی عمل میکند که می‌تواند مشمول ۵٪ شود، نه بهعنوان یک کلید خاموش‌کننده، تا زمانی که از مجموع €۴۷۵٬۰۰۰ عبور نشود. پورتال Tax For All اداره مالیات ابزار محاسبه‌ای برای خرید یا ساخت یک واحد مسکونی منتشر کرده است، که در ۶ ژوئن ۲۰۲۵ ارائه شد و بر اساس مساحت قابل ساخت کار میکند.
جدول زیر مثال‌های بخشنامه را برای حالت بدون معلولیت بازتولید میکند، با محاسباتی که از ورودی‌های خود بخشنامه دوباره به‌دست آمده است. ستون مالیات بر ارزش افزوده، ۵٪ از مبنای نخست و ۱۹٪ از مبنای دوم را جمع میکند.
| مساحت قابل ساخت | ارزش معامله | مبنا با نرخ ۵٪ | مبنا با نرخ ۱۹٪ | کل مالیات بر ارزش افزوده |
|---|---|---|---|---|
| ۱۳۰ m² | €۳۵۰٬۰۰۰ | €۳۵۰٬۰۰۰٫۰۰ | €۰٫۰۰ | €۱۷٬۵۰۰٫۰۰ |
| ۱۵۰ m² | €۳۵۰٬۰۰۰ | €۳۰۳٬۳۳۳٫۳۳ | €۴۶٬۶۶۶٫۶۷ | €۲۴٬۰۳۳٫۳۳ |
| ۱۲۰ m² | €۳۷۰٬۰۰۰ | €۳۵۰٬۰۰۰٫۰۰ | €۲۰٬۰۰۰٫۰۰ | €۲۱٬۳۰۰٫۰۰ |
| ۱۶۰ m² | €۳۳۰٬۰۰۰ | €۲۶۸٬۱۲۵٫۰۰ | €۶۱٬۸۷۵٫۰۰ | €۲۵٬۱۶۲٫۵۰ |
| ۱۶۰ m² | €۳۷۰٬۰۰۰ | €۲۸۴٬۳۷۵٫۰۰ | €۸۵٬۶۲۵٫۰۰ | €۳۰٬۴۸۷٫۵۰ |
| ۱۹۱ m² | €۴۷۹٬۰۰۰ | €۰٫۰۰ | €۴۷۹٬۰۰۰٫۰۰ | €۹۱٬۰۱۰٫۰۰ |
ردیف آخر اثر سقف‌ها را نشان میدهد. در ۱۹۱ m² و €۴۷۹٬۰۰۰ هر دو حد رد شده است، بنابراین نرخ استاندارد بر کل €۴۷۹٬۰۰۰ اعمال میشود. اگر تنها یکی از دو حد رد شود نیز همین نتیجه پیش می‌آید. برای خانوارهای پرجمعیت بخشنامه دو مثال دیگر میدهد. با پنج فرزند (دو فرزند بیش از سه)، یک خانهٔ ۱۹۰ m² به ارزش €۴۷۵٬۰۰۰ صورتی برابر با ۱۳۰ + ۱۵ + ۱۵ = ۱۶۰ m² دارد؛ مخرج همان ۱۹۰ m² واقعی می‌ماند و مبنای ۵٪ برابر €۲۹۴٬۷۳۶٫۸۴ و کل مالیات بر ارزش افزوده €۴۸٬۹۸۶٫۸۴ میشود. بخشنامه یادآوری میکند که بزرگ‌کردن مخرج به اندازهٔ ۳۰ m² بار مالیاتی سنگین‌تری ایجاد می‌کرد، بنابراین اعمال نمیشود. یک خانهٔ ۲۲۰ m² با همان ارزش برای همان خانوار مبنای ۵٪ برابر €۲۵۴٬۵۴۵٫۴۵ و مالیات €۵۴٬۶۱۳٫۶۴ دارد.
برای فرد دارای معلولیت، حد مساحت ۱۹۰ m² و حد ارزش €۴۷۵٬۰۰۰ است. یک واحد ۲۳۰ m² به ارزش €۴۷۵٬۰۰۰ مبنای ۵٪ برابر ۱۹۰ ÷ ۲۳۰ × €۴۷۵٬۰۰۰ = €۳۹۲٬۳۹۱٫۳۰ دارد، مبنای ۱۹٪ برابر €۸۲٬۶۰۸٫۷۰ و مالیات بر ارزش افزوده €۱۹٬۶۱۹٫۵۷ به‌علاوهٔ €۱۵٬۶۹۵٫۶۵ میشود، یعنی €۳۵٬۳۱۵٫۲۲ در مثال ۱۰ بخشنامه. یک واحد ۱۷۰ m² به ارزش €۴۶۰٬۰۰۰ کاملاً در محدودهٔ حدهاست (مثال ۱۱) و €۲۳٬۰۰۰ مالیات بر ارزش افزوده دارد که ۵٪ از کل ارزش است.
نمونه‌های محاسبه: آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰ و خانه €۵۰۰٬۰۰۰
نمونه‌های زیر روش بخشنامه را بر ارقام فرضی اعمال میکنند. مساحت‌های قابل ساخت، فرض‌هایی هستند که برای نشان‌دادن شیوهٔ عمل آستانه‌ها انتخاب شده‌اند؛ هر نمونه یک حالت واحد است و یک معاملهٔ واقعی به مساحت قابل ساخت در نقشه‌های تأییدشده و ارزش قرارداد بستگی دارد. همهٔ مبالغ، مالیات بر ارزش افزوده به یورو هستند و ارزش بهعنوان ارزش خالص معامله در نظر گرفته شده است، که شیوهٔ اعمال نرخ‌ها در مثال‌های بخشنامه نیز همین است. ارقام، نرخ‌ها و قواعد با وضعیت ۸ نوامبر ۲۰۲۶ هستند.
| حالت | مراحل | مالیات بر ارزش افزوده |
|---|---|---|
| A. آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰، مساحت قابل ساخت ۱۰۰ m² | مساحت در محدودهٔ ۱۳۰ m² و ارزش در محدودهٔ €۳۵۰٬۰۰۰ است: ۵٪ × €۳۰۰٬۰۰۰ | €۱۵٬۰۰۰ (۵٫۰۰٪ از ارزش) |
| B. آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰، مساحت قابل ساخت ۱۵۰ m² | نسبت ۱۳۰ ÷ ۱۵۰ = ۰٫۸۶۶۷؛ مبنای ۵٪ = ۰٫۸۶۶۷ × €۳۰۰٬۰۰۰ = €۲۶۰٬۰۰۰؛ مبنای ۱۹٪ = €۴۰٬۰۰۰؛ ۵٪ × €۲۶۰٬۰۰۰ = €۱۳٬۰۰۰؛ ۱۹٪ × €۴۰٬۰۰۰ = €۷٬۶۰۰ | €۲۰٬۶۰۰ (۶٫۸۷٪) |
| C. آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰، مساحت قابل ساخت ۱۹۰ m² | نسبت ۱۳۰ ÷ ۱۹۰ = ۰٫۶۸۴۲؛ مبنای ۵٪ = €۲۰۵٬۲۶۳٫۱۶؛ مبنای ۱۹٪ = €۹۴٬۷۳۶٫۸۴؛ €۱۰٬۲۶۳٫۱۶ + €۱۸٬۰۰۰٫۰۰ | €۲۸٬۲۶۳٫۱۶ (۹٫۴۲٪) |
| D. خانه €۴۷۰٬۰۰۰، مساحت قابل ساخت ۱۸۵ m² | در محدودهٔ هر دو سقف. مبنای ۵٪ = (۱۳۰ ÷ ۱۸۵) × €۳۵۰٬۰۰۰ = €۲۴۵٬۹۴۵٫۹۵؛ مبنای ۱۹٪ = €۴۷۰٬۰۰۰ − €۲۴۵٬۹۴۵٫۹۵ = €۲۲۴٬۰۵۴٫۰۵؛ €۱۲٬۲۹۷٫۳۰ + €۴۲٬۵۷۰٫۲۷ | €۵۴٬۸۶۷٫۵۷ (۱۱٫۶۷٪) |
| E. خانه €۴۷۵٬۰۰۰، مساحت قابل ساخت ۱۸۵ m² | در همان سقف. مبنای ۵٪ = €۲۴۵٬۹۴۵٫۹۵؛ مبنای ۱۹٪ = €۲۲۹٬۰۵۴٫۰۵؛ €۱۲٬۲۹۷٫۳۰ + €۴۳٬۵۲۰٫۲۷ | €۵۵٬۸۱۷٫۵۷ (۱۱٫۷۵٪) |
| F. خانه €۵۰۰٬۰۰۰، مساحت قابل ساخت ۱۸۰ m² | ارزش بالاتر از €۴۷۵٬۰۰۰ است، بنابراین نرخ استاندارد بر کل ارزش اعمال میشود: ۱۹٪ × €۵۰۰٬۰۰۰ | €۹۵٬۰۰۰ (۱۹٫۰۰٪) |
حالت A فایدهٔ بدون محدودیت را نشان میدهد: تفاوت بین ۱۹٪ و ۵٪ بر €۳۰۰٬۰۰۰ برابر است با €۵۷٬۰۰۰ منهای €۱۵٬۰۰۰ که €۴۲٬۰۰۰ میشود. حالت B نشان میدهد چگونه ۲۰ m² مازاد بر ۱۳۰ m² مالیات بر ارزش افزوده را نسبت به حالت A به اندازهٔ €۵٬۶۰۰ بالا میبرد، با اینکه قیمت یکسان است. حالت C در بزرگ‌ترین مساحت مجاز قرار دارد، جایی که نرخ مؤثر به حدود ۹٫۴٪ رسیده است.
خانهٔ €۵۰۰٬۰۰۰ در حالت F از سقف €۴۷۵٬۰۰۰ عبور میکند، بنابراین نرخ کاهشیافته کاملاً از بین می‌رود: مالیات بر ارزش افزوده €۹۵٬۰۰۰ است، نه مبلغی کاهشیافته به‌علاوهٔ هزینه‌ای بالاتر بر مازاد. گام میان حالت‌های E و F ناگهانی است. خانه‌ای ۱۸۵ m² با قیمت €۴۷۵٬۰۰۰ (مالیات €۵۵٬۸۱۷٫۵۷) را با خانه‌ای مقایسه کنید که قیمتش €۴۷۵٬۰۰۱ است: مالیات دومی ۱۹٪ × €۴۷۵٬۰۰۱ = €۹۰٬۲۵۰٫۱۹ میشود، یعنی €۳۴٬۴۳۲٫۶۲ بیشتر برای تفاوت €۱ در ارزش معامله. این نتیجه از عبارت‌بندی قانون برمی‌آید که مجموع €۴۷۵٬۰۰۰ را شرط اعمال نرخ کاهشیافته بر هر بخشی از قیمت قرار داده است.
آمار قیمت ساختمان‌های نوساز به جای‌دادن این ارقام در بستر کمک میکند. داده‌های قیمت و معاملات در نوشتهٔ آمار بازار املاک قبرس این سایت و در نوشتهٔ قیمت آپارتمان در قبرس به تفکیک منطقه و به ازای هر متر مربع آمده است. مقایسهٔ یک قیمت با سقفهای €۳۵۰٬۰۰۰ و €۴۷۵٬۰۰۰ مستلزم ارزش خالص معامله از روی قرارداد است که می‌تواند با قیمت آگهی تفاوت داشته باشد.
قواعد انتقالی و تغییرات ۲۰۲۶
قاعدهٔ انتقالی ماده ۶۳
قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳ ماده ۶۳ را به قانون مالیات بر ارزش افزوده افزود. این ماده می‌گوید قانون اصلاحی ۲۰۲۳ بر ساختمانهایی اعمال نمیشود که برای آنها تا ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ مجوز شهرسازی گرفته شده یا درخواست مجوز شهرسازی ثبت شده باشد و اظهارنامه‌ای که به‌درستی تکمیل شده ظرف سه سال از لازم‌الاجرا شدن قانون تسلیم شود. صفحهٔ املاک اداره مالیات پیامد را چنین بیان میکند: برای این ساختمان‌ها نرخ کاهشیافته بر ۲۰۰ m² نخست از مساحت قابل ساخت واحدهای مسکونی اعمال میشود. چون قانون ۲۰۲۳ برای آنها کنار گذاشته شده، سقفهای ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ در متن جدید نیز بر آنها اعمال نمیشود. بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ می‌افزاید که یک درخواست شهرسازی در صورتی ثبت‌شده شمرده میشود که تا ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ شمارهٔ شناسایی پنج‌رقمی خود را در سامانهٔ شهرسازی دریافت کرده باشد، و اینکه درخواستی که پس از بررسی ناقص تشخیص داده شود رد میشود و باید دوباره تسلیم گردد، که ممکن است پس از تاریخ قطع باشد. همچنین یادآوری میکند که یک اعلامیهٔ معتبر شهرسازی را خریدار بعدی قطعه زمین می‌تواند به کار ببرد و او در این صورت اظهارنامه را تسلیم میکند.
قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ و اطلاعیهٔ ۴ مه ۲۰۲۶
پنجرهٔ سهساله در ۱۵ ژوئن ۲۰۲۶ پایان یافت. قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶، که در ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ منتشر شد، بندی به ماده ۶۳ افزود: کمیسر مالیات می‌تواند درخواست‌هایی را که بر اساس این ماده تسلیم شده‌اند تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بررسی کند، اگر بررسی به‌دلیل تأخیر مقام‌های شهرسازی به‌موقع تکمیل نشده باشد. صفحهٔ املاک اداره مالیات با استناد به اطلاعیهٔ ۴ مه ۲۰۲۶ خود بیان میکند که کمیسر درخواست گواهی را در مواردی می‌پذیرد که درخواست شهرسازی تا ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ ثبت شده یا مجوز شهرسازی صادر شده باشد و پروانهٔ ساختمان پس از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ صادر شده یا تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ صادر نشده باشد. تفسیرهای KPMG Cyprus و دفترهای حقوقی شاخهٔ دیگر را شرح می‌دهند: جایی که پروانهٔ ساختمان تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ صادر شده بود، مهلت ۱۵ ژوئن ۲۰۲۶ پابرجا ماند.
| وضعیت شهرسازی | پروانهٔ ساختمان | قاعدهٔ اعمال‌شده بر نرخ ۵٪ | مهلت تسلیم |
|---|---|---|---|
| درخواست شهرسازی پس از ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ ثبت شده یا مجوز پس از آن صادر شده است | هر وضعیتی | قاعدهٔ ۲۰۲۳: ۱۳۰ m² و €۳۵۰٬۰۰۰، با سقفهای ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ | مهلت انتقالی وجود ندارد؛ درخواست در هر مرحله پیش از تصرف ممکن است |
| درخواست شهرسازی تا ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ ثبت شده یا مجوز تا آن تاریخ صادر شده است | تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ صادر شده | قاعدهٔ پیش از ۲۰۲۳: ۲۰۰ m² نخست | ۱۵ ژوئن ۲۰۲۶ (بسته شده) |
| درخواست شهرسازی تا ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ ثبت شده یا مجوز تا آن تاریخ صادر شده است | پس از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۵ صادر شده، یا تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ صادر نشده | قاعدهٔ پیش از ۲۰۲۳: ۲۰۰ m² نخست، در مواردی که تأخیر به مقام‌های شهرسازی نسبت داده شود | کمیسر تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بررسی میکند |
متن قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ کوتاه است. تنها یک جمله می‌افزاید و آستانه‌ها، تعریف ذینفع یا قاعدهٔ بازپرداخت را تغییر نمی‌دهد. خلاصهٔ دفتر حقوقی Philippou Law Firm می‌افزاید که در مواردی که پروانهٔ ساختمان صادر نشده، اظهارنامهٔ مالیات بر ارزش افزوده همراه با درخواست پروانهٔ ساختمان تسلیم میشود تا کمیسر بتواند تأخیر را ارزیابی کند؛ صفحهٔ خود اداره مالیات قاعدهٔ پذیرش را بیان میکند اما این جزئیات رویه‌ای را نه.
KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶: نخستین استقرار و نخستین استفاده
KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ جدول‌های B و C از پیوست پنجم را اصلاح میکند و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶ پیوست هشتم را. هر دو در روزنامه رسمی شمارهٔ ۶۰۰۰ در ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ منتشر شدند و از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا می‌شوند. این دو، دو تعریف را تثبیت میکنند. «نخستین استقرار» (first installation) نخستین استفاده از ساختمان پس از تحویل یا ساخت آن است، شامل سکونت مالک، استفادهٔ شخصی، اجاره یا هر استفادهٔ دیگری که بهصورت منظم ادامه یابد. «نخستین استفاده» (first use) استفاده یا بهره‌برداری از ساختمان پس از تحویل یا ساخت است که برای دستکم ۱۸ ماه به‌طور منظم انجام شود. صفحهٔ املاک اداره مالیات این تعاریف را از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ بر وضعیت مالیات بر ارزش افزوده در فروش‌ها اعمال میکند: انتقال ساختمان‌ها و قطعه زمین همراه آنها، یا انتقال تصرف بر پایهٔ قرارداد فروش، اگر پیش از نخستین استقرار انجام شود، با نرخ استاندارد ۱۹٪ مشمول مالیات است.
همین بستهٔ مصوبه‌ها تعریف نوسازی در جدول B را تغییر میدهد، یعنی نرخ ۵٪ برای کار در خانه‌های خصوصی قدیمی‌تر: واحد مسکونی وقتی قدیمی شمرده میشود که دستکم سه سال از نخستین استقرار گذشته باشد، و دورهٔ ۱۸ ماههٔ نخستین استفاده هم‌زمان با این سه سال می‌گذرد. نوسازی یک نرخ جداگانهٔ مبتنی بر خدمات است و بیرون از نرخ خرید جدول C است که در اینجا شرح داده شد.
برای نرخ جدول C، معنای عملی از تعاریف برمی‌آید. ساختمانی که نخستین استقرار آن هنوز رخ نداده، در دامنهٔ تحویل مشمول نرخ کاهشیافته است. بر پایهٔ عبارت‌بندی مصوبه، اجارهٔ یک واحد بهصورت منظم نخستین استقرار به شمار می‌آید، بنابراین فروش بعدی آن واحد دیگر فروش پیش از نخستین استقرار نیست. حجم مجوزهای شهرسازی و ساخت که این جریان را تغذیه میکنند، در نوشتهٔ پروانههای ساخت و روندهای ساختمان‌سازی در قبرس دنبال میشود.
درخواست مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس: مراحل و مدارک
صفحهٔ املاک اداره مالیات بیان میکند که درخواست گواهی نرخ کاهشیافته فقط بهصورت الکترونیکی و از طریق پورتال مالیات‌دهندگان Tax For All (TFA) ثبت میشود، در هر مرحله‌ای از ساخت یا، برای تحویل، پیش از آنکه واحد مسکونی به تصرف ذینفع درآید. قانون می‌افزاید که کمیسر می‌تواند اجازه دهد اظهارنامه تا ۱۲ ماه پس از تصرف ذینفع تسلیم شود، اگر تأخیر ناشی از غیبت ذینفع از جمهوری، بیماری یا رویداد دیگری باشد که کمیسر می‌پذیرد، با ارائهٔ مدارک کامل پشتیبان. اداره مالیات راهنماهای کاربری جداگانهای برای درخواست‌های «خرید» و «ساخت» منتشر میکند.
- متقاضی و هر متقاضی مشترک یا همسر، کد شناسایی مالیاتی می‌گیرند و آن را به یک حساب TFA پیوند می‌دهند.
- متقاضی بررسی میکند که درخواست قبلی در انتظار بررسی یا بهصورت پیش‌نویس ذخیره‌شده وجود نداشته باشد و، اگر از خرید پیشین گواهی وجود دارد، وضعیت ده‌ساله روشن شده باشد، چنان‌که بخش بازپرداخت شرح میدهد.
- متقاضی درخواست برخط را همراه با اظهارنامه و مدارک پشتیبان مندرج در جدول زیر ثبت میکند.
- اداره مالیات پرونده را بررسی میکند و ممکن است مدارک بیشتری بخواهد.
- تصمیم و گواهی تأیید از طریق اعلان در پورتال و ایمیل به نشانی ثبت‌شده در سامانهٔ ثبت مالیاتی می‌رسد.
- ذینفع نسخهٔ تأییدشدهٔ درخواست یا گواهی را به فروشنده یا پیمانکار میدهد و فروشنده یا پیمانکار نرخ کاهش‌یافتهٔ درجشده در آن را اعمال میکند.
قانون مقرر میکند که فروشندهٔ واحد مسکونی، یا پیمانکار در حالت ساخت، موظف است پس از دریافت نسخهٔ تأییدشده، نرخ کاهشیافته را اعمال کند. پرسشهای متداول سوی دیگر را می‌افزاید: پیش از دریافت گواهی تأیید، پیمانکار یا فروشنده باید بر هر پرداخت نرخ استاندارد را اعمال کند. اگر گواهی دو نرخ ۵٪ و ۱۹٪ را فهرست کرده باشد، هر دو بر هر فاکتور یا رسید صادرشده درج میشود.
| مدرک | هدف |
|---|---|
| اظهارنامهٔ امضاشده در فرم کمیسر مالیات | بیان میکند که متقاضی واحد مسکونی دیگری که با نرخ کاهشیافته تحصیل شده در اختیار ندارد و این واحد را بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی به کار میبرد |
| قرارداد فروش (خرید) یا قرارداد ساخت (ساختن) | ارزش معامله‌ای را که در محاسبه به کار می‌رود تثبیت میکند |
| نقشه‌های معماری واحد مسکونی: نماها، پلان، نقشهٔ موقعیت ۱:۱۰۰، محاسبهٔ مساحت | مساحت قابل ساخت را مشخص میکنند |
| نسخهٔ درخواست مجوز شهرسازی با مهر دریافت، و خود مجوز شهرسازی؛ یا معادل‌های پروانهٔ ساختمان در جایی که مجوز شهرسازی لازم نیست | بخشنامه آنها را مدارک پایه میداند؛ اظهارنامه‌ای که این‌ها را نداشته باشد بررسی نمیشود |
| بیانیهٔ پیمانکار مبنی بر اینکه پیمانکار پروانهٔ سالانه با رده و گروه مناسب دارد | در فهرست قانون لازم شمرده شده است |
| فرم‌های متقاضی مشترک، همسر، پیمانکار و معمار | فرم‌های تکمیلی که اداره مالیات منتشر کرده است |
| مدرک سکونت: قبض‌های تلفن، آب، برق یا مالیات شهرداری یا جامعه، یا مدارک دیگر | ظرف ۱۲ ماه از تصرف تسلیم میشود؛ پرسشهای متداول صورت‌حساب مفصل برق را می‌خواهد |
متقاضی‌ای که با تصمیم کمیسر مخالف باشد، بر اساس پرسشهای متداول، می‌تواند از طریق پورتال توضیح بخواهد و ظرف ۷۵ روز از ابلاغ تصمیم، بر پایهٔ ماده ۱۴۶ قانون اساسی نزد دادگاه اداری شکایت کند. کارهای اضافی که ارزش قرارداد اولیه را بالا می‌برند، یک پیام پرسش جداگانه از طریق پورتال می‌طلبند، همراه با قرارداد مهرشدهٔ کارهای اضافی و نامه‌ای که بیان کند مساحت قابل ساخت تغییر میکند یا نه و تاریخ مورد انتظار نقل‌مکان چیست.
قواعد بازپرداخت مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس
جدول C، با اصلاحیهٔ ۲۰۲۳، می‌گوید اگر ذینفع پیش از گذشت ده سال استفاده از واحد مسکونی بهعنوان محل سکونت را متوقف کند، باید ظرف ۳۰ روز از تاریخ توقف به کمیسر مالیات اطلاع دهد و تفاوت بین مالیات بر ارزش افزوده حاصل از نرخ کاهشیافته و نرخ استاندارد را، آن‌گونه که هر دو در زمان تحویل یا ساخت بودند، به نسبت دوره‌ای که واحد مسکونی بهعنوان محل سکونت مالک به کار نرفته بپردازد. بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ بیان میکند که این دوره بر حسب ماههای تقویمی شمرده میشود. پیش از ۲۰۲۳ متن، پرداخت کل مبلغ مالیات ناشی از نرخ‌های کاهشیافته و استاندارد را می‌خواست؛ قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳ این عبارت را با مبلغ تناسبی جایگزین کرد و خلاصهٔ KPMG در ژوئن ۲۰۲۳ همین تغییر را توصیف میکند.
قانون دو مورد را از بازپرداخت کنار می‌گذارد: فوت ذینفع، و انتقال توسط ذینفع به فرزند بزرگسال، مشروط بر آنکه فرزند در زمان انتقال ذینفع باشد. بخشنامه جزئیات می‌افزاید. اگر فرزند در ده سال گذشته از نرخ کاهشیافته بهره نبرده باشد، برای والد بازپرداختی پیش نمی‌آید. اگر فرزند پیش‌تر نرخ کاهشیافته را برای واحد مسکونی دیگری به کار برده و قصد سکونت در خانهٔ منتقل‌شده را ندارد، والد تفاوت تناسبی را بدهکار است؛ اگر فرزند استفاده از خانه‌ای را که از آن بهره برده متوقف کند و به خانهٔ منتقل‌شده نقل‌مکان کند، فرزند تفاوت تناسبی همان دوره را بدهکار است. در صورت فوت ذینفع، هیچ مالیات بر ارزش افزوده‌ای بازگردانده نمیشود و وارث واحد مسکونی تعهدی به بازگرداندن مالیات ندارد، چه وارث در ده سال گذشته از نرخ کاهشیافته برای واحد مسکونی دیگری بهره برده باشد و چه نه.
| سناریو (آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰، ۱۰۰ m²، مالیات بر ارزش افزوده با نرخ ۵٪ پرداخت شده) | قاعده | مبلغ |
|---|---|---|
| تفاوت مالیات بر ارزش افزوده مورد بحث | ۱۹٪ × €۳۰۰٬۰۰۰ = €۵۷٬۰۰۰ منهای ۵٪ × €۳۰۰٬۰۰۰ = €۱۵٬۰۰۰ | €۴۲٬۰۰۰ |
| سکونت پس از ۴۸ ماه (۴ سال) پایان می‌یابد | ۷۲ ماه از ۱۲۰ ماه استفاده نشده: ۷۲ ÷ ۱۲۰ × €۴۲٬۰۰۰ | €۲۵٬۲۰۰ |
| سکونت پس از ۸۴ ماه (۷ سال) پایان می‌یابد | ۳۶ ماه از ۱۲۰ ماه استفاده نشده: ۳۶ ÷ ۱۲۰ × €۴۲٬۰۰۰ | €۱۲٬۶۰۰ |
| سکونت ۱۲۰ ماه ادامه می‌یابد | بر اساس قاعدهٔ ده‌ساله بازپرداختی پیش نمی‌آید | €۰ |
| واحد مسکونی به فرزند بزرگسال واجد شرایطی منتقل میشود که از آن استفاده میکند | بر اساس جدول C از بازپرداخت معاف است | €۰ |
ارقام جدول، فرمول بیان‌شده را نشان می‌دهند. عبارت قانون این است که بازپرداخت «متناسب است با» دورهٔ عدم استفاده، و بخشنامه می‌گوید دوره بر حسب ماههای تقویمی سنجیده میشود؛ ارزیابی واقعی با کمیسر است. محرک، توقف استفاده از خانه بهعنوان محل سکونت است. قانون فروش یا اجاره‌دادن را بهعنوان رویدادهای جداگانه فهرست نکرده، اما فروش به هر کسی جز یک فرزند بزرگسال واجد شرایط، یا اجارهٔ کل واحد مسکونی، سکونت مالک در آن را پایان میدهد و بنابراین بر پایهٔ عبارت خود قانون قاعده را فعال میکند. خریداری که بعداً معلوم شود ذینفع نبوده، بر اساس شرط بند نهم جدول C، کل مبلغ مالیات بر ارزش افزوده را بدهکار است.
استفادهٔ دوباره از این حق در ظرف ده سال
از ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ شخصی که از نرخ کاهشیافته استفاده کرده می‌تواند پیش از گذشت ده سال دوباره آن را برای واحد مسکونی دیگری به کار ببرد، مشروط بر آنکه قاعدهٔ بازپرداخت را برای واحد نخست رعایت کند. قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳ شرط پیشین را که مانع این کار بود حذف کرد. بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ آغاز دورهٔ عدم استفاده از خانهٔ نخست را تاریخ تسلیم اظهارنامهٔ جدید به‌علاوهٔ حداکثر ۲۴ ماه تعیین میکند که زمان کافی برای تصرف خانهٔ جدید شمرده میشود، و می‌گوید دورهٔ عدم استفاده بر حسب ماههای تقویمی شمرده میشود. فهرست بررسی درخواست در اداره مالیات، از سوی خود، این را شرط میداند که در صورت وجود گواهی پیشین، دورهٔ ده‌ساله سپری شده باشد، که عبارت پورتال برای حالتی است که بازپرداختی در کار نیست.
زمین، ساخت شخصی و خرید قطعه زمین
جدول C علاوه بر تحویل ساختمان‌های تکمیل‌شده، ساخت بر زمین ساختمانی را نیز دربر می‌گیرد. شاخهٔ سوم آن، یعنی احداث ساختمانی که به‌طور ویژه بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی بر زمین ساختمانی طراحی شده، در جایی اعمال میشود که کار پیش از نخستین استقرار انجام شود. اداره مالیات همچنین اظهارنامه‌ای برای استرداد مالیات بر ارزش افزوده‌ای منتشر میکند که بر خرید قطعه زمینی که خانهٔ مشمول نرخ کاهشیافته روی آن ساخته شده، دریافت شده بود. برای این استرداد، پرسشهای متداول این‌ها را فهرست میکند: گواهی تأیید، قرارداد ساخت یا مجوز شهرسازی که قطعه را نشان میدهد، نخستین قبض یا صورت‌حساب برق (با قبض دوم اگر نخستین مصرفی نشان ندهد)، قرارداد مهرشدهٔ خرید قطعه یا فرم N270، فاکتورهای خرید قطعه و سند. اطلاعات پرداخت بهصورت کاغذی در آغاز بررسی ارائه میشود.
بر اساس پیوست هشتم، انتقال زمین ساختمانی توسعه‌نیافته که برای احداث یک یا چند سازهٔ دائمی در نظر گرفته شده و در جریان یک فعالیت اقتصادی انجام میشود، عرضهٔ معاف نیست؛ به همین شکل است که مالیات بر ارزش افزوده بر قطعه‌ای که یک کسب‌وکار می‌فروشد ممکن است پدید آید. این مقرره برای انتقال‌هایی که در جریان فعالیت اقتصادی انجام میشود تنظیم شده است. صفحهٔ اداره مالیات دربارهٔ مالیات بر ارزش افزوده و املاک غیرمنقول همچنین توضیح میدهد که در قرارداد زمین در برابر ساخت (آنتیپاروخی)، برای مالیات بر ارزش افزوده دو معامله پدید می‌آید: تحویل زمین به سازنده، و یا تحویل ملکی به مالک زمین یا عرضهٔ خدمات ساختمانی.
قطعه‌ای که همراه با ساختمان خریداری میشود، بخشی از همان معامله است. جدول C به ساختمان «شامل قطعه زمینی که با آن خریداری شده» یا سهم مشاع آن اشاره میکند، بنابراین قطعه‌ای که همراه با یک واحد جدید خریده میشود در تحویلی قرار می‌گیرد که نرخ کاهشیافته آن را پوشش میدهد، با رعایت محدودیت‌های جدول آستانه‌ها. مثال‌های بخشنامه حدود مساحت و ارزش را بر کل ارزش معامله اعمال میکنند.
املاک دست‌دوم: بدون مالیات بر ارزش افزوده، بهجای آن هزینه‌های انتقال سند
فروش مجدد، فروش ساختمان پس از نخستین استقرار است، بنابراین مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس معادلی در فروش مجدد ندارد. بر اساس پیوست هشتم، عرضهٔ املاک غیرمنقول معاف است، مگر انتقال‌های پیش از نخستین استقرار؛ بنابراین فروش مجدد مالیات بر ارزش افزوده ندارد و نرخ ۵٪ چیزی برای اعمال‌شدن ندارد. خریدار هزینه‌های انتقال سند در اداره ثبت املاک را می‌پردازد که اداره اراضی و نقشه‌برداری تعیین کرده است. هزینه‌ها بر قیمت فروش یا ارزش بازار، هرکدام که مصداق داشته باشد، اعمال میشود: ۳٪ از €۰٫۰۱ تا €۸۵٬۰۰۰، ۵٪ از €۸۵٬۰۰۱ تا €۱۷۰٬۰۰۰ و ۸٪ بالاتر از €۱۷۰٬۰۰۰. وقتی هزینه‌ها بر اساس فصل ۱۷ جدول اخذ شود، ۵۰٪ تخفیف بر هزینه اعمال میشود، با استثنایی که اداره برای املاکی فهرست میکند که فروشنده آنها را در برخی رویه‌های فروش اجباری به دست آورده است. در مواردی که مالیات بر ارزش افزوده بر همان معامله اخذ شود، با ارائهٔ گواهی از اداره مالیات بر ارزش افزوده، هزینهٔ انتقال اخذ نمیشود.
| ارزش | ساختمان نوساز: مالیات بر ارزش افزوده بر ارزش | فروش مجدد: هزینه‌های انتقال پیش از تخفیف | فروش مجدد: هزینه‌های انتقال پس از ۵۰٪ تخفیف |
|---|---|---|---|
| €۲۰۰٬۰۰۰ | مالیات بر ارزش افزوده: €۱۰٬۰۰۰ اگر در محدودهٔ ۱۳۰ m² باشد | ۳٪ × ۸۵٬۰۰۰ + ۵٪ × ۸۵٬۰۰۰ + ۸٪ × ۳۰٬۰۰۰ = €۹٬۲۰۰ | €۴٬۶۰۰ |
| €۳۰۰٬۰۰۰ | مالیات بر ارزش افزوده: €۱۵٬۰۰۰ اگر در محدودهٔ ۱۳۰ m² باشد | ۲٬۵۵۰ + ۴٬۲۵۰ + ۱۰٬۴۰۰ = €۱۷٬۲۰۰ | €۸٬۶۰۰ |
| €۵۰۰٬۰۰۰ | مالیات بر ارزش افزوده: €۹۵٬۰۰۰ با نرخ ۱۹٪ (بالاتر از سقف €۴۷۵٬۰۰۰) | ۲٬۵۵۰ + ۴٬۲۵۰ + ۲۶٬۴۰۰ = €۳۳٬۲۰۰ | €۱۶٬۶۰۰ |
این مقایسه محاسبهٔ حسابی بر نرخ‌های بیان‌شده است و دو مسیر را رتبه‌بندی نمی‌کند: ساختمان نوساز و فروش مجدد از نظر قدمت، مشخصات و قیمت تفاوت دارند، و مالیات بر ارزش افزوده بر ارزش قرارداد ساختمان نوساز محاسبه میشود در حالی که هزینه‌های انتقال بر قیمت فروش یا ارزش بازار می‌افتد. این مقایسه از مالیات تمبر، هزینه‌های حقوقی و دیگر هزینه‌ها صرفنظر میکند که بیرون از این صفحه‌اند. اداره اراضی و نقشه‌برداری همچنین گواهی ترخیص مالیاتی (فرم N313) و فرم N314A1 را در میان مدارک هر انتقال فروش فهرست میکند. تحلیل قیمت مسکن قبرس در برابر سال ۲۰۱۰ در این سایت و داده‌های قیمت اجاره به تفکیک شهر برای هر دو مسیر زمینهٔ قیمتی فراهم میکنند.
خطاهای رایج، بهصورت واقعیت‌ها
- رقم ۱۳۰ m² سقف اندازهٔ واحد مسکونی نیست. یک خانهٔ ۱۵۰ m² که در محدودهٔ دیگر حدود باشد واجد شرایط است و مبنای ۵٪ آن مانند مثال‌های بخشنامه با ۱۳۰ ÷ ۱۵۰ مقیاس‌بندی میشود.
- ارقام ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ سقف بخش تخفیف‌خورده نیستند. آنها شرط‌اند: بالاتر از هر یک، نرخ استاندارد بر کل مبلغ اعمال میشود، بر پایهٔ بند ۶ بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳.
- «مساحت قابل ساخت» سنجهٔ شهرسازی است که ضریب ساخت در نقشه‌ها تعیین میکند، نه مساحت سند مالکیت و نه مساحتی که در بروشور آمده است.
- قاعدهٔ ۲۰۰ m² قاعدهٔ عمومی نیست. این قاعدهٔ پیش از ۲۰۲۳ است که تنها بر اساس ماده ۶۳ برای ساختمانهایی باقی می‌ماند که وضعیت شهرسازی‌شان در ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ یا پیش از آن بوده، و پنجرهٔ بررسی کمیسر برای موارد دچار تأخیر در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بسته میشود.
- تاریخ قرارداد معیار قاعدهٔ انتقالی نیست. معیار، تاریخ درخواست شهرسازی یا مجوز شهرسازی است، و برای دو مهلت تسلیم، تاریخ پروانهٔ ساختمان.
- پرداخت‌هایی که پیش از دریافت گواهی تأیید انجام میشود، بر پایهٔ پرسشهای متداول اداره مالیات، با نرخ استاندارد فاکتور میشود.
- فروش مجدد نه مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ دارد و نه ۱۹٪؛ پیوست هشتم آن را معاف میکند و هزینه‌های انتقال سند اعمال میشود.
- ذینفع باید شخص حقیقی باشد. خرید توسط شرکت با تعریف سازگار نیست.
- شخص متأهل می‌تواند برای یک واحد مسکونی درخواست دهد و همسر اظهارنامهٔ جداگانهای تسلیم میکند.
- درخواست از طریق پورتال Tax For All ثبت میشود. صفحهٔ املاک اداره مالیات بیان میکند که تسلیم فقط الکترونیکی است.
- قاعدهٔ ده‌ساله یک قاعدهٔ بازپرداخت است، نه ممنوعیت استفادهٔ دوباره از نرخ. قانون ۲۰۲۳ استفادهٔ دوم را با بازپرداخت تناسبی بر خانهٔ نخست مجاز میکند.
- سقف‌ها قابل بازنگری‌اند. جدول C اجازه میدهد ارزش معامله با اطلاعیهٔ کمیسر مالیات پس از تصمیم شورای وزیران بازنگری شود، بنابراین ارقام €۳۵۰٬۰۰۰ و €۴۷۵٬۰۰۰ در اینجا با وضعیت ۸ نوامبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند.
مرورهایی مانند صفحه‌های KPMG Cyprus و PwC نرخ را در چند سطر می‌آورند، در حالی که مثال‌های بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ روش کامل را شرح می‌دهند. قواعد این صفحه، قواعد جمهوری قبرس است؛ مقایسهٔ این سایت از قواعد، هزینه‌ها و مالکیت املاک در قبرس شمالی و قبرس جنوبی نشان میدهد این دو بازار چگونه با هم تفاوت دارند. آگهی‌های خانه‌های نو در منطقهٔ تحت اداره جمهوری در صفحهٔ کشور قبرس جنوبی است، همراه با نماهای شهری برای پافوس و لیماسول.
سوالات متداول
مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس چیست؟
نرخ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده است، بهجای ۱۹٪، بر نخستین فروش یا ساخت یک واحد مسکونی که یک شخص حقیقی آن را بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی در جمهوری قبرس به کار میبرد. این نرخ در جدول C از پیوست پنجم قانون ۹۵(I)/۲۰۰۰، با اصلاحیهٔ قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳، تعیین شده و از طریق گواهی تأیید اداره مالیات داده میشود. تا ۸ نوامبر ۲۰۲۶، نرخ ۵٪ بر ۱۳۰ m² نخست از مساحت قابل ساخت تا سقف €۳۵۰٬۰۰۰ اعمال میشود، در محدودهٔ سقفهای ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰.
آیا نرخ ۵٪ بر کل قیمت یک آپارتمان ۱۵۰ m² اعمال میشود؟
خیر. برای واحد مسکونی بالاتر از ۱۳۰ m² و در محدودهٔ ۱۹۰ m²، بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ مبنای ۵٪ را با تقسیم ۱۳۰ بر مساحت واقعی مقیاس‌بندی میکند. برای یک آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰ به مساحت ۱۵۰ m²، مبنای ۵٪ برابر €۲۶۰٬۰۰۰ و مبنای ۱۹٪ برابر €۴۰٬۰۰۰ است، که مالیات بر ارزش افزوده €۱۳٬۰۰۰ به‌علاوهٔ €۷٬۶۰۰ میشود، یعنی €۲۰٬۶۰۰.
بالاتر از €۴۷۵٬۰۰۰ یا ۱۹۰ m² چه میشود؟
مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس بر هیچ بخشی از قیمت اعمال نمیشود. نرخ استاندارد بر کل مبلغ خرید یا ارزش ساخت اعمال میشود، بر پایهٔ بند ۶ بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳. بنابراین یک خانهٔ €۵۰۰٬۰۰۰ مالیات بر ارزش افزوده ۱۹٪ × €۵۰۰٬۰۰۰ = €۹۵٬۰۰۰ دارد. افراد دارای معلولیت قاعدهٔ مساحتی متفاوتی دارند، با حد ۱۹۰ m² صرفنظر از مساحت کل، و سقف €۴۷۵٬۰۰۰ همچنان اعمال میشود.
آیا شهروندان غیراتحادیهٔ اروپا میتوانند از نرخ کاهشیافته استفاده کنند؟
تعریف ذینفع در قانون هیچ معیار تابعیتی ندارد، و پرسشهای متداول اداره مالیات ذینفع را شخص حقیقیای میداند که شهروند جمهوری قبرس یا هر کشور دیگری باشد. مجوزهای تحصیل ملک برای اشخاص خارجی بر اساس Cap. ۱۰۹ و پروانههای اقامت مسائل جداگانهای هستند که مراجع دیگری به آنها رسیدگی میکنند. خریدار باید در تاریخ درخواست دستکم ۱۸ سال داشته باشد و خانه را بهعنوان اقامتگاه اصلی و دائمی در جمهوری تحصیل کند.
آیا بر فروش مجدد مالیات بر ارزش افزوده اخذ میشود؟
خیر. بر اساس پیوست هشتم، فروش ساختمان پس از نخستین استقرار معاف است، بنابراین مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس در فروش مجدد مطرح نمیشود. خریدار طبق اداره اراضی و نقشه‌برداری هزینه‌های انتقال سند را می‌پردازد: ۳٪ تا €۸۵٬۰۰۰، ۵٪ از €۸۵٬۰۰۱ تا €۱۷۰٬۰۰۰ و ۸٪ بالاتر از €۱۷۰٬۰۰۰، با ۵۰٪ تخفیف. بر €۳۰۰٬۰۰۰ هزینه‌ها پیش از تخفیف €۱۷٬۲۰۰ و پس از آن €۸٬۶۰۰ است.
اگر خانه در ظرف ده سال فروخته، اجاره داده یا خالی گذاشته شود چه میشود؟
بر اساس جدول C، ذینفعی که پیش از گذشت ده سال استفاده از واحد مسکونی را بهعنوان محل سکونت متوقف کند، باید ظرف ۳۰ روز به کمیسر مالیات اطلاع دهد و تفاوت مالیات بر ارزش افزوده را به نسبت ماههای عدم استفاده بپردازد. در یک آپارتمان €۳۰۰٬۰۰۰ با تفاوت €۴۲٬۰۰۰، پایان سکونت پس از ۴۸ ماه به معنای بازپرداخت ۷۲ ÷ ۱۲۰ × €۴۲٬۰۰۰ = €۲۵٬۲۰۰ است. فوت ذینفع و انتقال به فرزند بزرگسال واجد شرایط مستثنا هستند.
فروشنده نرخ کاهشیافته را چگونه اعمال میکند و چه کسی برای گواهی درخواست میدهد؟
خریدار درخواست میدهد. درخواست بهصورت برخط از طریق Tax For All، همراه با اظهارنامه و مدارک ثبت میشود. پس از تأیید، خریدار نسخهٔ تأییدشده را به فروشنده یا پیمانکار میدهد و فروشنده یا پیمانکار نرخ درجشده در آن را اعمال میکند. پیش از تأیید، بر هر پرداخت نرخ استاندارد فاکتور میشود، بر پایهٔ پرسشهای متداول اداره مالیات. در مواردی که مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس فقط بخشی از قیمت را پوشش میدهد، هر دو نرخ در هر فاکتور میآیند.
آیا قاعدهٔ پیش از ۲۰۲۳ برای ۲۰۰ m² نخست هنوز در دسترس است؟
فقط برای ساختمانهایی که درخواست یا مجوز شهرسازی آنها به ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ یا پیش از آن برمیگردد و مشمول ماده ۶۳ هستند. پنجرهٔ سهساله تسلیم در ۱۵ ژوئن ۲۰۲۶ در مواردی بسته شد که پروانهٔ ساختمان تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ صادر شده بود. برای موارد دچار تأخیر، قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ به کمیسر اجازه میدهد درخواستها را تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بررسی کند. قانون تاریخ دیرتری تعیین نکرده است.
آیا می‌توان نرخ کاهشیافته را بیش از یک بار به کار برد؟
بله، با شرایطی. از ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ شخصی که از این نرخ استفاده کرده می‌تواند پیش از گذشت ده سال دوباره از آن استفاده کند، اگر قاعدهٔ بازپرداخت تناسبی را برای واحد مسکونی نخست رعایت کند. بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ بیان میکند که دورهٔ عدم استفاده برای خانهٔ نخست از تاریخ اظهارنامهٔ جدید چگونه شمرده میشود. شخص متأهل می‌تواند برای یک واحد مسکونی درخواست دهد و همسر اظهارنامهٔ جداگانهای تسلیم میکند.
کدام اسناد قواعد را در ۲۰۲۶ تغییر دادند؟
قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶، که در ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ منتشر شد، دورهٔ بررسی درخواست‌های ماده ۶۳ را در موارد تأخیر شهرسازی تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ تمدید میکند. KDP ۱۰۲/۲۰۲۶ و KDP ۱۰۳/۲۰۲۶، که در ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ منتشر شدند، «نخستین استقرار» و «نخستین استفاده» را از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ تعریف میکنند، به این معنا که نخستین استفاده یعنی استفادهٔ منظم دستکم به مدت ۱۸ ماه. محدودیت‌های ۱۳۰ m²، €۳۵۰٬۰۰۰، ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ برای مالیات بر ارزش افزوده کاهشیافته برای اقامتگاه اصلی در قبرس به‌وسیلهٔ این اسناد تغییر نکردند.
آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع: قانون مالیات بر ارزش افزوده ۹۵(I)/۲۰۰۰، متن تلفیقی (CyLaw)؛ قانون ۴۲(I)/۲۰۲۳ (روزنامه رسمی از طریق CyLaw)؛ قانون ۱۰۹(I)/۲۰۲۶ (روزنامه رسمی از طریق CyLaw)؛ KDP ۱۰۲/۲۰۲۶؛ KDP ۱۰۳/۲۰۲۶؛ بخشنامهٔ ۱۱/۲۰۲۳ اداره مالیات (به یونانی)؛ اداره مالیات: مالیات بر ارزش افزوده و املاک غیرمنقول (به یونانی)؛ پرسشهای متداول اداره مالیات دربارهٔ نرخ ۵٪ (به یونانی)؛ اداره مالیات: نرخ کاهش‌یافتهٔ مالیات بر ارزش افزوده ۵٪؛ اداره مالیات: نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده (به یونانی)؛ Tax For All: ابزار محاسبهٔ مالیات بر ارزش افزوده ۵٪؛ Tax For All: راهنمای کاربری درخواست نرخ ۵٪؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری: هزینه‌های فروش و انتقال؛ نمایندگی کمیسیون اروپا در قبرس، ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۱؛ Cyprus Mail، ۱ ژوئن ۲۰۲۳؛ Cyprus Mail، ۸ ژوئن ۲۰۲۳؛ Cyprus Mail، ۲۲ ژانویهٔ ۲۰۲۴؛ KPMG Cyprus، ژوئن ۲۰۲۳؛ هشدار مالیاتی KPMG Cyprus دربارهٔ قواعد انتقالی؛ PwC Worldwide Tax Summaries، قبرس: سایر مالیات‌ها؛ Michael Kyprianou Law Firm، ۲۸ آوریل ۲۰۲۶؛ خلاصهٔ Philippou Law Firm.
