وام مسکن قبرس شمالی برای خارجی‌ها: قوانین، هزینهها و وام‌دهندگان
وام مسکن قبرس شمالی از نظر قانونی برای خریداران خارجی باز است: ماده ۱۰ قانون ۵۲/۲۰۰۸ به خارجیای که سند مالکیت دریافت کرده اجازه میدهد پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک، ملک را در رهن بگذارد. اینکه یک بانک مشخص به یک خارجی مشخص وام بدهد یا نه، پرسشی جداست؛ و تنها محصول بانکی با شرایط منتشرشده که ما در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ خواندیم، یعنی وام مسکن KKTC بانک Halkbank، فقط به ساکنانی تعلق می‌گیرد که شهروند TRNC یا ترکیه‌اند. هر قاعده، نرخ و قیمت در این راهنما بر پایهٔ وضعیت ۴ نوامبر ۲۰۲۶ بیان شده است.
این راهنما از روی متن‌های رسمی تنظیم شده است. در آن آمده است که قانون دربارهٔ وام مسکن قبرس شمالی چه می‌گوید، فرمانی که خریدهای خارجیان را تنظیم میکند در روزهایی که ۹۰ روز اعتبارش رو به پایان است در چه وضعی قرار دارد، بانک مرکزی کدام بانکها را ثبت کرده است، آمار وامهای مسکن این بخش چه نشان میدهد، و هزینهٔ نمونهٔ منتشرشدهٔ یک بانک پس از بازمحاسبهٔ حساب‌وکتاب آن چه میشود. سپس حقوق مصرف‌کننده در اعتبارات مصرفی، انتخاب میان وام به لیر و وام به ارز خارجی، هزینهها و مالیات‌ها، مقایسه با طرح‌های اقساط سازندگان که در صفحههای آگهی ما دیده میشود، ترتیب مراحل و مهلت‌ها، و نکته‌های مربوط به سند و ارزیابی که وام‌دهنده بررسی میکند، یکی پس از دیگری آمده است. قیمت‌ها هر جا منبع به پوند استرلینگ (GBP) داده، به پوند و هر جا به لیر ترکیه (TL) داده، به لیر آورده شده است. هدف این است که خواننده بتواند میان آنچه خود قانون مقرر میکند و آنچه بانکها، آژانسها یا سازندگان دربارهٔ آن می‌گویند فرق بگذارد، و هر ادعا را به منبع و تاریخ مشخصی نسبت دهد.
وام مسکن قبرس شمالی در یک نگاه: حقایق کلیدی در ۴ نوامبر ۲۰۲۶
| پرسش | وضعیت در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| آیا خارجی میتواند ملکی را در TRNC به رهن بگذارد؟ | بله. شخص خارجی که طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸ سند (koçan) دریافت کند، پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک میتواند ملک را به رهن بگذارد. عنوان این ماده، خارجیان را هم در جایگاه بدهکار رهن و هم در جایگاه بستانکار رهن در بر می‌گیرد. | قانون ۵۲/۲۰۰۸، ماده ۱۰، متن تلفیقی |
| آیا ماده ۱۰ جزو بندهایی است که فرمان ۲۰۲۶ جایگزین کرده است؟ | خیر. فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ بندهایی از ماده ۸ و ماده ۱۲ را جایگزین و مواد ۸A و ۸B را اضافه کرد؛ هیچ‌یک از مواد آن ماده ۱۰ را اصلاح نمی‌کند. | Resmi Gazete (RG) ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶ |
| عوارض اداره ثبت املاک برای ثبت رهن | ۱٪ از بدهی تحت پوشش رهن، به عهدهٔ رهن‌دهنده؛ TL ۱۴۹ برای پاک‌کردن ثبت رهن | RG ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ (جدول عوارض تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ به‌طور کامل معتبر است) |
| سقف وام نسبت به خانه | ۸۰٪ از ارزش خانهٔ گروگذاشته‌شده، با ارزیابی‌ای که شرکتی مجاز از سوی بانک مرکزی انجام داده باشد | بخشنامهٔ اعتبارات مصرفی، ماده ۱۱(۱) |
| بیشینهٔ مدت در تنها محصول با شرایط منتشرشده | تا ۱۲۰ ماه؛ رهن درجهٔ اول روی خانه؛ وامگیرنده باید شهروند TRNC یا ترکیه و مقیم TRNC باشد | صفحهٔ وام مسکن KKTC بانک Halkbank، خوانده‌شده در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ |
| حمایت‌های مصرف‌کننده | حق انصراف در ۱۴ روز، اطلاعات کتبی پیش از قرارداد، نرخ هزینهٔ سالانه، ترجمهٔ انگلیسی به درخواست مصرفکنندهٔ خارجی، و بررسی توان بازپرداخت | قانون اعتبارات مصرفی ۳۱/۲۰۲۰ و بخشنامه |
| اعتبار مسکن در نظام بانکی | TL ۱۵٬۱۵۰٬۶۸۹٬۱۱۶ وام مصرفی مسکن به‌صورت ناخالص در سپتامبر ۲۰۲۶، یعنی ۵٫۳۵٪ از کل وامهای ناخالص | گزارش وامهای بخشی بانک مرکزی، سپتامبر ۲۰۲۶ |
| واحد پول | لیر پول قانونی TRNC است؛ بیشتر آگهیها به پوند استرلینگ قیمت‌گذاری شدهاند؛ وام میتواند به لیر، شاخص‌گذاری‌شده با ارز خارجی، یا با شرایطی به ارز خارجی باشد | قانون مبادلات ارزی ۳۸/۱۹۹۷؛ بخشنامه، ماده ۱۱(۴) |
| وضعیت فرمان سقف خرید | مهلت ۹۰ روزهٔ فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند | RG ۱۴۷؛ محاسبه از ۷ اوت ۲۰۲۶ |
قانون ۵۲/۲۰۰۸ دربارهٔ وام مسکن قبرس شمالی برای خارجی‌ها چه می‌گوید
مبنای قانونی رهن ملک در اختیار مالک خارجی در قبرس شمالی، ماده ۱۰ «قانون تملک اموال غیرمنقول و اجارهٔ بلندمدت (خارجیان)» به شمارهٔ ۵۲/۲۰۰۸ است. بند نخست این ماده با کنار گذاشتن قانون قدیمی‌تری آغاز میشود که فروش ملک را به کسانی که به جامعهٔ ترک‌تبار قبرس تعلق ندارند ممنوع می‌کرد. سپس می‌گوید اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی که طبق این قانون سند دریافت میکنند، می‌توانند ملکی را که خریده‌اند به رهن بگذارند، و خارجیانی که سند اجاره دارند می‌توانند حق عینی محدودی را که اجاره به آنان میدهد رهن بگذارند؛ در هر دو حالت پس از پرداخت عوارضی که طبق «قانون عوارض و هزینه‌های اداره ثبت املاک» بر عهده است. متن تلفیقی رسمی در پایگاه اداره قانون‌گذاری مرکزی موجود است و فهرست مطالب آن این ماده را زیر عنوانی آورده که خارجیان را در جایگاه بدهکار یا بستانکار رهن شامل میشود.
از این عبارت‌بندی سه نکتهٔ عملی نتیجه میشود. نخست، ترتیب است: عوارض اول میآید، بنابراین رهن را نمی‌توان روی ملکی ثبت کرد که عوارض انتقالش پرداخت نشده است. دوم اینکه ماده از سندی سخن می‌گوید که طبق قانون دریافت شده، پس مراحل مجوز و انتقال که در راهنمای گام‌به‌گام خرید ما شرح داده شده، پیش از هر رهنی به نفع بانک قرار می‌گیرد. سوم اینکه این ماده حق رهن‌گذاشتن ایجاد میکند، نه حق دریافت وام. هیچ بانکی را ملزم به وام‌دادن نمی‌کند و نه نسبت وام به ارزش ملک را تعیین میکند و نه نرخ بهره را؛ این‌ها از قواعد اعتبارات مصرفی بانک مرکزی و از سیاست خود هر بانک میآید. به بیان ساده، قانون در رهن‌گذاشتن را باز میکند، اما اینکه وامی داده شود، با چه نسبتی و با چه نرخی، در جای دیگری و در نهایت در تصمیم بانک تعیین میشود.
اطلاعیهٔ مربوط به روند کار اداره ثبت املاک برای کاغذبازی رهن اهمیت دارد. در ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ اداره ثبت املاک اعلام کرد که در دورهٔ راه‌اندازی سامانهٔ Web Tapu و سیستم خودکارسازی تازه‌اش، انتقال‌ها، رهن‌ها، اسناد پژوهشی و تراکنشهای پرونده فقط در دفتر منطقه‌ای انجام میشود که ملک در آن ثبت شده است. بنابراین رهن روی یک واحد در منطقهٔ فاماگوستا در دفتر همان منطقه ثبت میشود، و همین قاعده برای پاک‌کردن رهن پس از تسویهٔ وام نیز صادق است. جدول عوارض مبلغ TL ۱۴۹ را برای رسیدگی به انتقال یا رهن در دفتری غیر از دفتر نگه‌دارندهٔ سابقهٔ ملک نیز اضافه میکند.
ساعت فرمان: آنچه در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ و پس از آن اعمال میشود
سقف‌هایی که تعیین میکنند یک خارجی چند ملک میتواند بخرد، و مهلت‌هایی که از زمان مجوز خرید آغاز می‌شوند، تنها از متن فعلی قانون ۵۲/۲۰۰۸ در پارلمان به دست نمی‌آیند. فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ که در Resmi Gazete شمارهٔ ۱۴۷ در ۷ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد، فرمانقانون ۶۳/۲۰۲۶ (RG ۸۷، ۱۱ مه ۲۰۲۶) را دوباره صادر کرد؛ فرمانی که مهلت ۹۰ روزهٔ خودش طبق ماده ۱۱۲ قانون اساسی قرار بود در ۱۰ اوت ۲۰۲۶ به پایان برسد. دلیل اعلام‌شدهٔ فرمان این بود که اصلاحات قانون ۵۲/۲۰۰۸ در کمیتهٔ امور حقوقی، سیاسی، روابط خارجی و دفاع پارلمان به بحث گذاشته شده بود، اما پارلمان در تعطیلات بود و نمی‌توانست آنها را تصویب کند. نود روز شمرده‌شده از ۷ اوت ۲۰۲۶ حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ تمام میشود، یعنی یک روز پس از تاریخ این راهنما. از این رو، هر خواننده‌ای باید توجه داشته باشد که بخش‌هایی از این راهنما، یعنی سقف‌ها و مهلتهای خرید، ممکن است درست پس از انتشار تغییر کنند، در حالی که بخش مربوط به رهن تغییر نمی‌کند.
در ۱۸ مه ۲۰۲۶ مجمع عمومی پیشنهادی را برای گذراندن فوری لایحهٔ اصلاحی از کمیته تصویب کرد، و Kibris Postasi گزارش داد که وزیر کشور گفته است لایحه شامل گشایشی برای سرمایه‌گذاران واسطهٔ دارای مجوز و کار روی عوارض انتقال سند است؛ آن رأی‌گیری دربارهٔ فوریت بود، نه دربارهٔ خود لایحه. در شماره‌های Resmi Gazete که میان ۷ اکتبر و ۴ نوامبر ۲۰۲۶ منتشر شدهاند (شماره‌های ۱۹۸ تا ۲۱۵) و ما آنها را خواندیم، نه قانونی از پارلمان که اصلاحات را تصویب کرده باشد دیده میشود و نه فرمان جایگزینی دربارهٔ تملک خارجیان. شورای وزیران به صدور تصمیم دربارهٔ مجوزهای خرید طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸ ادامه داد: در شمارهٔ ۲۱۴ مورخ ۳ نوامبر ۲۰۲۶ تصمیم‌های ۲ نوامبر ثبت شد که به ۳۴۰ و ۵۱۳ تبعهٔ خارجی مجوز می‌داد.
برای خریداری که قصد استفاده از وام دارد، قواعد مهم در هر یک از دو قرائت این‌هاست. تا زمانی که فرمان برقرار است، خارجی میتواند تا ۳ آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m2 همراه با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل در حداکثر ۳٬۳۰۰ m2، یا ۲ ویلای دوطبقه در یک پروژهٔ مسکونی انبوه بخرد؛ انتقال باید ظرف ۱ سال از انتشار مجوز امضا شود و عوارض انتقال ظرف ۷۵ روز کاری پرداخت گردد. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ در پایگاه قانون‌گذاری که اصلاحیهٔ ۲۰۲۴ را در بر دارد، ارقام سخت‌گیرانه‌تری نشان میدهد: یک آپارتمان، ۶ ماه برای انتقال و ۶۰ روز کاری برای عوارض. اینکه پس از ۵ نوامبر ۲۰۲۶ کدام متن بر یک پرونده حاکم باشد، به این بستگی دارد که پارلمان اصلاحات را تصویب کند یا شورای وزیران فرمان را دوباره صادر کند، و هیچ‌کدام تا ۴ نوامبر در روزنامهٔ رسمی ظاهر نشده بود. ماده ۱۰، یعنی ماده مربوط به رهن، در هر دو قرائت یکسان است.
| تاریخ | رویداد | ارتباط با وام مسکن قبرس شمالی |
|---|---|---|
| ۱۱ مه ۲۰۲۶ | انتشار فرمانقانون ۶۳/۲۰۲۶ در RG ۸۷ | سقف‌ها و مهلت‌هایی را معرفی کرد که بعداً دوباره صادر شدند |
| ۱۸ مه ۲۰۲۶ | مجمع عمومی رسیدگی فوری کمیته به لایحهٔ اصلاحی را تصویب میکند | لایحه در آن تاریخ هنوز تصویب نشده بود |
| ۷ اوت ۲۰۲۶ | انتشار فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ در RG ۱۴۷ | مهلت ۱ سالهٔ انتقال، ۷۵ روز کاری برای عوارض، تا ۳ آپارتمان |
| ۱ اکتبر ۲۰۲۶ | قانون مالیات بر تراکنشهای مالی ۶۲/۲۰۲۶ لازم‌الاجرا میشود | جایگزین مالیات بر تراکنشهای بانکی و بیمه‌ای در هزینه‌های بانکی میشود |
| ۷ اکتبر ۲۰۲۶ | جدول عوارض اداره ثبت املاک در RG ۱۹۷ | عوارض انتقال ۴٪ برای نخستین ملک خارجی؛ ثبت رهن ۱٪ |
| ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ | تصمیم نرخ بانک مرکزی، اجرا از ۳۰ اکتبر | نرخهای سپرده و بازتنزیل به لیر و به ارز خارجی |
| حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ | پایان ۹۰ روز فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶، مگر آنکه تصویب شود | تعیین میکند کدام سقف‌ها و مهلتهای خرید اعمال شود |
| ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ | آخرین روز اعتبار جدول عوارض ۷ اکتبر | عوارض پس از این تاریخ از هر چیزی پیروی میکند که جای جدول را بگیرد |
سه راهنمای همراه، قواعد پیرامونی را با جزئیات بیشتر پوشش میدهند: چه کسی میتواند بخرد و چند ملک و مالیات‌ها و عوارض ملک. نکته‌های ویژهٔ وام مسکن در ادامه میآید.
کدام بانکها در TRNC فعالیت میکنند و چه میزان اعتبار مسکن وجود دارد
بانک مرکزی TRNC یک فهرست رسمی بانکها منتشر میکند که طبق قانون بانکداری ۶۲/۲۰۱۷ فعالیت میکنند. در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ این فهرست خود بانک مرکزی و ۲۲ بانک را نشان میدهد: شش بانک شعبه‌ای از بانکهای ترکیه‌ای (T.C. Ziraat Bankasi، T. Halk Bankasi، Turk Ekonomi Bankasi، Denizbank، T. Garanti Bankasi و Turkiye Is Bankasi)، یک بانک سپردهٔ دولتی (Kibris Vakiflar Bankasi) و ۱۵ بانک با سرمایهٔ خصوصی (Kibris Turk Kooperatif Merkez Bankasi، Turk Bankasi، Limasol Turk Kooperatif Bankasi، Asbank، Kibris Iktisat Bankasi، Nova Bank، Creditwest Bank، Yakin Dogu Bank، Sekerbank (Kibris)، Akfinans Bank، Kibris Kapitalbank، Universal Bank، Bankmare، Albank و Highrise Bank). این فهرست نشان میدهد چه کسی مجوز دارد؛ سیاست وام‌دهی را هر بانک خودش تعیین میکند و فهرست آن سیاست را ثبت نمی‌کند. بنابراین داشتن مجوز از بانک مرکزی به‌خودی‌خود به این معنا نیست که بانک به خریداران خارجی وام مسکن میدهد.
بانک مرکزی در عوض منتشر میکند که بخش بانکی چه مقدار اعتبار برای مسکن داده است. گزارش ماهانهٔ وامهای اعلام‌شده به مرکز ریسک این بانک که به لیر بیان میشود، سبد وام‌ها را بر پایهٔ هدف تأمین مالی تفکیک میکند. جدول زیر سه ماه را از همین گزارش‌ها برمی‌دارد. ارقام همهٔ وام‌گیرندگان را در بر می‌گیرد و بر پایهٔ ملیت یا محل اقامت تفکیک نشده‌اند.
| ماه | وامهای مصرفی مسکن به‌صورت ناخالص (TL) | سهم از کل وامهای ناخالص | بخش معوق (TL) | معوق بهعنوان سهم از وامهای مسکن |
|---|---|---|---|---|
| سپتامبر ۲۰۲۵ | ۹٬۶۳۵٬۶۴۶٬۹۸۵ | ۴٫۹۸٪ | ۸۲٬۸۵۷٬۵۹۸ | ۰٫۸۶٪ |
| دسامبر ۲۰۲۵ | ۱۰٬۵۳۱٬۴۷۹٬۹۴۵ | ۴٫۹۵٪ | ۸۶٬۲۳۲٬۶۳۵ | ۰٫۸۲٪ |
| سپتامبر ۲۰۲۶ | ۱۵٬۱۵۰٬۶۸۹٬۱۱۶ | ۵٫۳۵٪ | ۱۰۵٬۰۰۳٬۶۵۵ | ۰٫۶۹٪ |
سهم‌های معوق محاسبهٔ خود ما هستند: ۸۲٬۸۵۷٬۵۹۸ / ۹٬۶۳۵٬۶۴۶٬۹۸۵ = ۰٫۸۶٪، ۸۶٬۲۳۲٬۶۳۵ / ۱۰٬۵۳۱٬۴۷۹٬۹۴۵ = ۰٫۸۲٪ و ۱۰۵٬۰۰۳٬۶۵۵ / ۱۵٬۱۵۰٬۶۸۹٬۱۱۶ = ۰٫۶۹٪. وامهای مسکن میان سپتامبر ۲۰۲۵ و سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۵۷٫۲٪ رشد کردند (۱۵٬۱۵۰٬۶۸۹٬۱۱۶ / ۹٬۶۳۵٬۶۴۶٬۹۸۵ = ۱٫۵۷۲) و میان دسامبر ۲۰۲۵ و سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۴۳٫۹٪. شاخص قیمت مصرف‌کننده مؤسسهٔ آمار طی دوازده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۳۵٫۰۲٪ افزایش یافت، بنابراین سبد وام مسکن به لیر از قیمت‌ها سریع‌تر رشد کرده است. وامهای بخش ساخت‌وساز که در همان گزارش خطی جداگانه است، طی همان دوازده ماه از TL ۳۳٬۹۶۳٬۰۴۶٬۱۸۰ به TL ۴۸٬۷۶۹٬۶۹۱٬۱۵۵ رسید (۴۳٫۶٪) و در سپتامبر ۲۰۲۶ معادل ۱۷٫۲۳٪ از کل وامهای ناخالص را تشکیل می‌داد. مجموع وامهای ناخالص در آن گزارش TL ۲۸۳٬۰۹۲٬۳۳۰٬۲۹۳ است.
این اعداد نشان میدهند که وام‌دهی مسکن برای بانکهای TRNC یک حوزهٔ عادی کسب‌وکار است. اما نمی‌گویند چه مقدار از آن به خریداران خارجی می‌رسد، و خواننده نباید سهم ۵٫۳۵٪ را معیاری از آنچه برای غیرمقیمان در دسترس است بپندارد.
یک محصول منتشرشدهٔ وام مسکن قبرس شمالی: شرایط، شرایط احراز و محاسبهٔ هزینه
روشن‌ترین توصیف بانکی از وام مسکن قبرس شمالی که ما پیدا کردیم، صفحهٔ وام مسکن KKTC بانک Halkbank است، یکی از آن شش بانک شعبه‌ای. این صفحه می‌گوید وام برای خرید مسکن توسط شهروندان TRNC و ترکیه است که در TRNC اقامت دارند، تا ۱۲۰ ماه ادامه مییابد، تا ۸۰٪ از ارزش ذکرشده در گزارش ارزیابی را پوشش میدهد، فقط برای خرید خانه در TRNC قابل استفاده است و یک رهن درجهٔ اول روی خانهٔ خریداری‌شده می‌گیرد. بر پایهٔ این عبارت‌بندی، تبعهٔ خارجیای که شهروند ترکیه نیست، چه اجازهٔ اقامت داشته باشد چه نداشته باشد، بیرون از این محصول خاص قرار می‌گیرد. صفحه تاریخ ندارد. ما آن را در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ خواندیم، و بانک حق تغییر شرایط یا توقف وام‌دهی را برای خود محفوظ می‌دارد. بنابراین آنچه در اینجا آمده توصیف همان روز است، نه تعهدی از سوی بانک.
صفحه همچنین یک جدول هزینهٔ نمونه برای وام TL ۱۰۰٬۰۰۰ در ۱۲۰ ماه چاپ کرده است و حساب‌وکتاب آن را میتوان از نو ساخت. جدول زیر در چهار ردیف نخست و آخرین ردیف داده‌های چاپ‌شده ارقام بانک را بازتولید میکند و در ردیف‌های پایانی محاسبه‌های ما را می‌افزاید.
| مورد | با بیمهٔ عمر | بدون بیمهٔ عمر |
|---|---|---|
| مبلغ و مدت وام (چاپ‌شده) | TL ۱۰۰٬۰۰۰؛ ۱۲۰ ماه | TL ۱۰۰٬۰۰۰؛ ۱۲۰ ماه |
| نرخ بهرهٔ ماهانه (چاپ‌شده) | ۲٫۴۹٪ | ۲٫۷۹٪ |
| کارمزد تخصیص (چاپ‌شده) | TL ۱٬۰۱۵ | TL ۱٬۰۱۵ |
| مالیات تمبر (چاپ‌شده) | TL ۵۰۰ | TL ۵۰۰ |
| قسط ماهانه (چاپ‌شده) | TL ۲٬۶۶۰٫۴۵ | TL ۲٬۹۳۴٫۷۱ |
| بیمهٔ عمر و هزینه‌های دیگر (چاپ‌شده) | TL ۱۳٬۱۶۰ | TL ۱۲٬۲۵۰ |
| نرخ کل هزینهٔ سالانه (چاپ‌شده) | ۴۳٫۰۹۸۹٪ | ۴۸٫۲۷۴۰٪ |
| مجموع ۱۲۰ قسط (محاسبه‌شده) | TL ۳۱۹٬۲۵۴٫۰۰ | TL ۳۵۲٬۱۶۵٫۲۰ |
| کل پرداختی با احتساب کارمزدها (محاسبه‌شده) | TL ۳۳۳٬۹۲۹٫۰۰ | TL ۳۶۵٬۹۳۰٫۲۰ |
| پرداختی بیش از TL ۱۰۰٬۰۰۰ وام‌گرفته‌شده (محاسبه‌شده) | TL ۲۳۳٬۹۲۹٫۰۰ | TL ۲۶۵٬۹۳۰٫۲۰ |
محاسبه‌ها ساده‌اند اما نشان میدهند نرخ چاپ‌شده چه معنایی دارد. یک وام با اقساط ثابت TL ۱۰۰٬۰۰۰ با نرخ ۲٫۴۹٪ در ماه طی ۱۲۰ ماه، قسطی برابر TL ۲٬۶۲۷٫۳۲ دارد. بانک رقم TL ۲٬۶۶۰٫۴۵ را چاپ کرده است. تفاوت را یادداشت مالیاتی زیر جدول توضیح میدهد: قسط با قسط یک وام با اقساط برابر به نرخ ۲٫۴۹٪ ضرب‌شده در ۱٫۰۱۵ برابر است، یعنی ۲٫۵۲۷۳۵٪ در ماه، پس به نظر می‌رسد مالیات تراکنش ۱٫۵٪ روی بهره وصول میشود. همین وارسی روی ستون دوم، ۲٫۷۹٪ × ۱٫۰۱۵ = ۲٫۸۳۱۸۵٪ در ماه و قسطی برابر TL ۲٬۹۳۴٫۷۱ میدهد که باز هم تا آخرین کوروش با رقم چاپ‌شده یکی است. صفحه می‌گوید نرخ این مالیات برای خانه‌های تا ۱۸۵ m2 معادل ۱٫۵٪ و برای بزرگتر از این اندازه ۳٪ است.
نرخهای هزینهٔ سالانهٔ چاپ‌شده نیز بازتولید می‌شوند. TL ۱۰۰٬۰۰۰ را بردارید و اقلام پیشپرداخت را کم کنید (کارمزد تخصیص TL ۱٬۰۱۵، مالیات تمبر TL ۵۰۰، و کارمزد ارزیابی مرجع بانک TL ۷٬۵۰۰ و کارمزد برپایی رهن TL ۴٬۷۵۰، روی هم TL ۱۳٬۷۶۵) و هزینهٔ بیمهٔ عمر TL ۹۱۰ را (۱۳٬۱۶۰ منهای ۱۲٬۲۵۰) نیز کسر کنید؛ آنگاه وامگیرنده TL ۸۵٬۳۲۵ خالص دریافت میکند در برابر ۱۲۰ پرداخت TL ۲٬۶۶۰٫۴۵. حل‌کردن معادله برای نرخ ماهانه ۳٫۰۳۱۴٪ میدهد که در یک سال به ۴۳٫۱۰٪ مرکب میشود و با ۴۳٫۰۹۸۹٪ چاپ‌شده می‌خواند. ستون دوم، بدون بیمه، ۴۸٫۲۷٪ میدهد که با ۴۸٫۲۷۴۰٪ می‌خواند. به بیان دیگر، نرخ هزینهٔ سالانهٔ چاپ‌شده کارمزدها و مالیات را حساب میکند، و عددی است که باید میان بانکها مقایسه شود، نه نرخ ماهانه. صفحه یادآوری میکند که بیمهٔ خانه از نرخ کنار گذاشته شده است، چون به گزارش ارزیابی، مساحت و موقعیت بستگی دارد.
دو مشاهدهٔ دیگر از همین ارقام برمی‌آید. نرخ اسمی ماهانهٔ ۲٫۴۹٪ در سال به ۳۴٫۳۳٪ مرکب میشود (۱٫۰۲۴۹ به توان ۱۲، منهای ۱)، یا با ضریب مالیات ۱٫۵٪ به ۳۴٫۹۲٪. شاخص قیمت مصرف‌کننده طی دوازده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۳۵٫۰۲٪ بالا رفت، بنابراین وام لیری که در این سطح قیمت‌گذاری شده نرخی نزدیک به نرخ تورم دارد، رابطه‌ای که فقط تا وقتی برقرار می‌ماند که تورم همان‌جا که بود بماند. و نمونه برای وام‌گیرندهٔ مقیم و به لیر است؛ دربارهٔ نرخی که به یک خارجی غیرمقیم به پوند، یورو یا دلار پیشنهاد میشود چیزی نمی‌گوید.
قانون اعتبارات مصرفی ۳۱/۲۰۲۰: حقوقی که بر وام مسکن قبرس شمالی اعمال میشود
قانون اعتبارات مصرفی ۳۱/۲۰۲۰ که مجمع در ۲۹ ژوئن ۲۰۲۰ به اتفاق آرا تصویب کرد و در Resmi Gazete شمارهٔ ۱۳۶ مورخ ۱۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۰ منتشر شد، بر بانکها و ارائه‌دهندگان اعتبار و بر وام‌هایی اعمال میشود که اشخاص حقیقی برای مقاصد غیرتجاری می‌گیرند. تعریف مصرف‌کننده به ملیت اشاره‌ای ندارد، بنابراین فرد خارجیای که برای خرید خانه‌ای برای استفادهٔ شخصی از یک بانک TRNC وام بگیرد، در دامنهٔ عبارت‌بندی آن قرار می‌گیرد. وامی که برای مقاصد کسب‌وکار یا توسط یک شرکت گرفته شود، شامل آن نمی‌شود. بخشنامهٔ اعتبارات مصرفی بانک مرکزی که تا اصلاحیهٔ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ تلفیق شده، جزئیات را تکمیل میکند، و بانکی که از آن تخطی کند مشمول مقررات جزایی قانون است.
| قاعده | محل | مفاد |
|---|---|---|
| سقف نسبت وام به ارزش | بخشنامه، ماده ۱۱(۱) | وامهای خرید خانه، یا وام‌هایی که با رهن خانه پشتوانه دارند، نباید از ۸۰٪ ارزش خانه بیشتر شود؛ ارزیابی باید توسط شرکت‌هایی انجام شود که بانک مرکزی مجاز کرده است |
| مدت | بخشنامه، ماده ۱۱(۳) | وامهای مصرفی نباید از ۷۲ ماه بیشتر باشند؛ وامهای خرید خانه و نوسازی یا خرید ملک دیگر مستثنا هستند |
| وامهای ارز خارجی | بخشنامه، ماده ۱۱(۴) | اظهارنامه لازم است و وامگیرنده باید درآمد ارزی دستکم ۷۵٪ قسط را نشان دهد، یا در نبود چنین درآمدی، قسطی که بیش از ۴۰٪ درآمد نباشد |
| اطلاعات کتبی پیش از قرارداد | قانون، ماده ۶؛ بخشنامه، ماده ۷ | پیش از امضا باید یک برگهٔ اطلاعات با قالب استاندارد ارائه شود؛ بار اثبات ارائه بر عهدهٔ وام‌دهنده است |
| زبان | قانون، ماده ۵(۳) | قراردادها به ترکی هستند؛ مصرفکنندهٔ خارجی که زبان مادری‌اش ترکی نیست میتواند ترجمهٔ انگلیسی وفادار بخواهد که در برابر رسید امضا میشود |
| انصراف | قانون، ماده ۷ | ۱۴ روز از امضا برای انصراف بدون دلیل یا جریمه؛ پولی که برداشت شده باید ظرف ۳۰ روز با بهره بازگردانده شود |
| توان بازپرداخت | قانون، ماده ۸؛ بخشنامه، ماده ۱۰ | وام‌دهنده باید پیش از وام‌دادن توان پرداخت را بررسی کند و مدارک درآمد بگیرد |
| نرخهای متغیر | قانون، ماده ۹؛ بخشنامه، ماده ۱۲ | حاشیه را نمی‌توان به زیان مصرف‌کننده تغییر داد؛ نرخ هر سه ماه بازتنظیم میشود و نخستین تغییر در پایان ماه دوازدهم است؛ ۳۰ روز اطلاع‌رسانی؛ نرخهای مرجع TLREF، SOFR، نرخ کوتاهمدت یورو و SONIA هستند |
| ثابت یا متغیر | قانون، ماده ۱۰ | برای وامهای با مدت ثابت، وام‌دهنده باید هر دو گزینه را پیشنهاد دهد |
| بازپرداخت زودهنگام | قانون، ماده ۱۳؛ بخشنامه، ماده ۹ | بهره و هزینهها متناسب با مبلغ زودتر بازپرداختشده کاهش مییابد؛ غرامت فقط در وامهای نرخ ثابت و در ۱۲ ماه نخست وامهای نرخ متغیر، با سقف ۱٪ مبلغ بازپرداختشده (۰٫۵٪ اگر کمتر از یک سال مانده باشد)، و هیچ غرامتی برای بخشی که در هر ۱۲ ماه تا ۲۰ برابر حداقل دستمزد ماهانه بازپرداخت شود |
| بیمه | قانون، ماده ۱۴ | وام‌دهنده میتواند بیمه را الزامی کند، اما باید بیمه‌نامهٔ بیمه‌گر دیگری را که با موضوع، مانده و مدت وام همخوان است بپذیرد |
| کارمزدها | بخشنامه، ماده ۱۴ | هیچ کارمزدی که در برگهٔ اطلاعات با رقم یا نرخ ذکر نشده باشد نمی‌تواند وصول شود؛ از درخواست ردشده نمی‌توان کارمزد گرفت، مگر پرداخت‌های مستند به اشخاص ثالث |
| وامهای مرتبط | قانون، ماده ۱۵ | اگر وامی یک خانهٔ مشخص را تأمین مالی کند و خانه تحویل داده نشود یا معیوب تحویل شود، خریدار میتواند فروش را فسخ کند یا کاهش قیمت بخواهد، و فروشنده و وام‌دهنده تا سقف وام و به مدت یک سال مسئولیت مشترک دارند |
| شکایت‌ها | قانون، مواد ۱۸ و ۲۰ | وام‌دهنده باید ظرف ۳۰ روز به شکایت پاسخ دهد؛ بانک مرکزی میتواند بنا بر شکایت بازرسی کند |
چند مورد از این قواعد مستقیماً به خرید خانه از سازنده مربوط میشود. قاعدهٔ وام مرتبط در ماده ۱۵ ناظر بر حالتی است که بانک یک خانهٔ مشخص را بر پایهٔ قرارداد فروش تأمین مالی میکند و بانک در تهیهٔ وام با فروشنده همکاری کرده است. قانون دو وضعیت را برمی‌شمارد که در آنها وحدت اقتصادی مفروض است: وام‌دهنده هنگام امضا یا تهیهٔ قرارداد وام از خدمات فروشنده استفاده کرده است، یا قرارداد وام خانه‌ای مشخص را نام میبرد. وامی برای خانه‌ای که خریدار مستقل انتخاب کرده و میان بانک و فروشنده قراردادی نیست، وام مرتبط نیست. دورهٔ مسئولیت یک سال است؛ اگر خانه تحویل داده نشود از تاریخ تحویل مقرر در قرارداد فروش یا وام شمرده میشود، و اگر تحویل شود از تحویل واقعی.
آستانهٔ بازپرداخت زودهنگام به‌صورت ۲۰ برابر حداقل دستمزد ماهانه بیان شده است. متن نمی‌گوید دستمزد ناخالص ملاک است یا خالص؛ با دستمزد ناخالص TL ۷۰٬۸۹۳ که از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برقرار است، این رقم TL ۱٬۴۱۷٬۸۶۰ میشود (محاسبه‌شده). سقف نسبت وام به ارزش ارزش دوباره بازگفتن دارد، چون آژانسها ارقام بالاتری نقل میکنند: بخشنامه ۸۰٪ ارزیابی را، نه قیمت را، بهعنوان بیشینهٔ قانونی وامهای مصرفی مسکن تعیین میکند، و سیاست خود بانک برای یک خریدار مشخص فقط میتواند پایین‌تر باشد.
هفت شرکت در فهرست شرکتهای ارزیاب املاک بانک مرکزی آمده‌اند، با تاریخ تصمیم و شمارهٔ ثبت هر یک؛ یکی از این هفت شرکت چنین علامت خورده که اختیار ارزیابی‌اش طبق ماده ۲۲(۳) بخشنامه موقتاً لغو شده است. این فهرست جایی است که میتوان در آن بررسی کرد گزارش ارزیابی ارائه‌شده برای وام از سوی شرکتی مجاز آمده است. نام و شمارهٔ ثبت هر شرکت در همین فهرست آمده است.
شرایط وام مسکن قبرس شمالی برای خارجی‌ها: آنچه آژانسها و سازندگان می‌گویند
بیرون از صفحههای بانک و نهاد ناظر، اظهارات دربارهٔ اینکه آیا یک خارجی میتواند وام مسکن قبرس شمالی بگیرد از آژانس‌های املاک و سازندگان میآید. این‌ها ادعای کسب‌وکارهایی هستند که آنها را منتشر میکنند، و جدول هر کدام را به منبعش نسبت میدهد. این اظهارات هیچ‌کدام سند رسمی نیستند و نباید به‌جای شرایط کتبی یک بانک خوانده شوند. ستون آخر هر نسبت اعلام‌شده را بر یک ارزیابی یکسان به مبلغ GBP ۱۴۸٬۰۰۰ اعمال میکند، رقمی تمثیلی که برای محاسبه انتخاب شده تا اثر آن بر مبلغ وام دیده شود.
| اظهار | منبع و تاریخ | وام بر پایهٔ ارزیابی GBP ۱۴۸٬۰۰۰ (محاسبه‌شده) |
|---|---|---|
| خارجیان فقط در صورتی می‌توانند درخواست دهند که پروانهٔ کار یا اقامت در TRNC داشته باشند؛ بازدیدکنندگان بار نخست و گردشگران واجد شرایط نیستند | راهنمای تأمین مالی یک آژانس، به‌روزرسانی ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ | قابل اعمال نیست |
| بانکها اغلب تا ۷۵٪ مبلغ فروش را برای مدت تا ۱۲۰ ماه تأمین مالی میکنند | همان راهنما | GBP ۱۱۱٬۰۰۰ |
| در بیشتر موارد مبلغ تأمین‌شده برای خارجیان برابر ۵۰٪ قیمت خرید است که بر پایهٔ گزارش ارزیابی محاسبه میشود | همان راهنما | GBP ۷۴٬۰۰۰ |
| از خریداران خارجی اغلب ۴۰٪ تا ۶۰٪ پیشپرداخت خواسته میشود، با مدت ۵ تا ۱۰ سال | همان راهنما، بخش پرسشهای متداول | GBP ۸۸٬۸۰۰ تا GBP ۵۹٬۲۰۰ |
| بانکها می‌توانند به شهروندان ترکیه و خارجی، با نرخ‌هایی که از ارزیابی بانک تعیین میشود، در برابر ملکی مناسب وام بدهند | پرسشهای متداول گروه ساختمانی Isatis، خوانده‌شده در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ | قابل اعمال نیست |
| وام مسکن KKTC برای شهروندان TRNC و ترکیه مقیم در TRNC است، تا ۸۰٪ ارزیابی | Halkbank، خوانده‌شده در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ | GBP ۱۱۸٬۴۰۰ (سقف قانونی) |
محاسبه‌ها چنین است: ۱۴۸٬۰۰۰ × ۷۵٪ = ۱۱۱٬۰۰۰؛ ۱۴۸٬۰۰۰ × ۵۰٪ = ۷۴٬۰۰۰؛ ۱۴۸٬۰۰۰ × ۶۰٪ = ۸۸٬۸۰۰ و ۱۴۸٬۰۰۰ × ۴۰٪ = ۵۹٬۲۰۰ برای دو سر بازهٔ پیشپرداخت ۴۰٪ تا ۶۰٪؛ و ۱۴۸٬۰۰۰ × ۸۰٪ = ۱۱۸٬۴۰۰ برای سقف قانونی. فاصلهٔ میان بیشترین و کمترین این وام‌ها GBP ۵۹٬۲۰۰ است که ۴۰٪ ارزیابی را تشکیل میدهد و اندازهٔ تفاوتی است که خریدار در سرمایهٔ شخصی خود، بسته به اظهارات مختلف، لازم خواهد داشت. چون بخشنامه سقف تعیین میکند نه کف، هر یک از این نسبت‌ها با قانون سازگار است؛ اینکه کدام را بانک اعمال کند تصمیم خود اوست، و پیشنهاد کتبی وام، همراه با برگهٔ اطلاعاتی که قانون الزام میکند، سندی است که آن را برای یک خریدار مشخص تثبیت میکند.
راهنمای آژانس می‌افزاید که نوع سند مالکیت تعیین میکند وام داده شود یا نه، و سند ترکی (Turk kocani) و سند هم‌ارز یا معاوضه‌ای (esdeger kocan) را بهعنوان مواردی نام میبرد که باید جست‌وجو کرد؛ بیمهٔ ملک و بیمهٔ عمر الزامی است، وام پس از امضای قرارداد رهن به حساب فروشنده پرداخت میشود، و درخواست پس از مجوز خرید میآید. این راهنما کارمزد تخصیصی معادل ۲٪ وام پرداخت‌شده به‌علاوهٔ ۳٪ مالیات بر تراکنشهای بانکی و بیمه‌ای، عوارض تمبر ۰٫۵٪ بر مبلغ وام، و کارمزد ارزیابی اغلب EUR ۲۰۰ تا EUR ۳۰۰ را شرح میدهد. نمونهٔ Halkbank در بخش پیشین کارمزد تخصیص ۱٪ به‌علاوهٔ ۱٫۵٪ مالیات و کارمزد ارزیابی مرجع TL ۷٬۵۰۰ چاپ میکند، پس اقلام هزینه از یک نوع‌اند اما مبلغ‌ها به بانک بستگی دارد.
قواعد اقامت موضوعی جدا از وام‌دهی است، اما این دو اغلب با هم مطرح می‌شوند. متن ۵ اکتبر ۲۰۲۶ آییننامهٔ اقامت و ویزا اجازهٔ اقامت مبتنی بر ملک را به مالکی میدهد که خانه‌اش برای سکونت مناسب است و برای همان استفاده میشود. برای خرید با قرارداد، دستکم یکسوم قیمت باید پرداخت شده و درخواست مجوز خرید به شورای وزیران ارائه شده باشد. با سند به نام متقاضی و ارزش کل ملک GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر، اجازه برای ۱۰ سال و بدون آزمون درآمد صادر میشود، و برای کمتر از GBP ۳۰۰٬۰۰۰ برای ۵ سال؛ با تنها یک قرارداد مهرشده و تأییدشده، GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر ۵ سال میدهد. ماده مربوط به ملک در آیین‌نامه به سهم پرداختشدهٔ قیمت و به ارزش کل ملک اشاره میکند؛ واژهٔ رهن در هیچ‌جای آیین‌نامه نیامده است. اجازهٔ اقامت اجازهٔ زندگی در TRNC برای یک دوره است و اعطای شهروندی نیست؛ شهروندی موضوع جداگانه‌ای است که در راهنمای شهروندی ما آمده است. به گفتهٔ راهنمای سفر دولت بریتانیا، جمهوری قبرس اجازه‌های اقامتی را که در شمال صادر میشود به رسمیت نمی‌شناسد.
وام به لیر یا وام به ارز خارجی: نرخ‌ها، تورم و ریسک ارز
لیر پول قانونی TRNC است، اما قراردادهای فروش در TRNC معمولاً به پوند استرلینگ نوشته میشود، و قانون مبادلات ارزی ۳۸/۱۹۹۷ نگهداری ارز خارجی و بیان مبالغ قرارداد به آن را آزاد میکند. وام بانکی را میتوان به سه شکل ترتیب داد و قواعد بانک مرکزی با آنها یکسان رفتار نمی‌کند. وام لیری به لیر پرداخت و بازپرداخت میشود. وامی که به ارز خارجی شاخصگذاری شده است، که قرارداد نمونهٔ TEB آن را dovize endeksli kredi می‌نامد، در روز برداشت وام به نرخ خرید مؤثر بانک برای آن ارز به لیر پرداخت میشود و برنامهٔ پرداخت به ارز خارجی تنظیم می‌گردد، و هر قسط در روز پرداخت به نرخ فروش مؤثر بانک به لیر بازپرداخت میشود. وام واقعی ارز خارجی به همان ارز پرداخت و بازپرداخت میشود و سند بدهی و فرم‌های رهن به همان ارز امضا می‌گردد. طبق بخشنامه، وام مصرفی ارز خارجی اظهارنامه و اثبات یا درآمد ارزی دستکم ۷۵٪ قسط را لازم دارد یا، بدون چنین درآمدی، قسطی که بیش از ۴۰٪ درآمد نباشد.
تصمیم نرخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی که از ۳۰ اکتبر اجرا میشود و در Resmi Gazete شمارهٔ ۲۱۱ همان روز منتشر شد، زمینهٔ سیاستی را در هر دو ارز نشان میدهد. این‌ها نرخ‌هایی هستند که بانک مرکزی با آنها بر سپرده‌ها بهره می‌پردازد و اوراق تجاری را بازتأمین مالی میکند؛ قیمت وام برای عموم نیستند، اما فاصلهٔ میان دو ارز را نشان میدهند.
| نرخ بانک مرکزی از ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ | لیر | دلار آمریکا | یورو | پوند استرلینگ |
|---|---|---|---|---|
| بهره سپرده‌ها نزد بانک مرکزی (نرخ پیشین) | ۳۱٫۵۰٪ (۳۲٫۵۰٪) | ۱٫۷۵٪ (۱٫۵۰٪) | ۱٫۰۰٪ (۰٫۷۵٪) | ۱٫۷۵٪ (۱٫۵۰٪) |
| بازتنزیل اوراق تجاری و پیش‌پرداخت‌های ارزی (نرخ پیشین) | ۴۰٫۰۰٪ (۴۱٫۰۰٪) | ۵٫۰۰٪ (۴٫۰۰٪) | ۵٫۰۰٪ (۴٫۰۰٪) | ۵٫۰۰٪ (۴٫۰۰٪) |
| بازتنزیل اوراق صنعت، صادرات، گردشگری و آموزش (نرخ پیشین) | ۳۵٫۰۰٪ (۳۶٫۰۰٪) | ۵٫۰۰٪ (۴٫۰۰٪) | ۵٫۰۰٪ (۴٫۰۰٪) | ۵٫۰۰٪ (۴٫۰۰٪) |
سمت لیری تصویر را تورم و نرخ ارز تعیین میکند. مؤسسهٔ آمار TRNC قیمت‌های مصرفی را طی دوازده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۳۵٫۰۲٪ بالاتر، از دسامبر ۲۰۲۵ به میزان ۲۸٫۱۵٪ و در همان ماه ۳٫۳۴٪ گزارش کرد. بانک مرکزی ترکیه نرخ روزانهٔ ارز را برای لیر منتشر میکند که TRNC آن را بهعنوان پول مشترک به کار میبرد. نرخ فروش ارزی آن برای یک پوند استرلینگ در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ برابر TL ۶۷٫۵۴۵۴ و در ۴ نوامبر ۲۰۲۵ برابر TL ۵۵٫۱۷۰۸ بود، یعنی افزایش ۲۲٫۴٪ (۶۷٫۵۴۵۴ / ۵۵٫۱۷۰۸ = ۱٫۲۲۴)، که همان است که لیر ۱۸٫۳٪ پوند کمتر می‌خرد. نرخی که برای مالیات تمبر روی مبلغ ارزی به کار می‌رود، نرخ فروش مؤثر رسمی TRNC در روز مهرزدن است که میتواند با این رقم فرق کند؛ راهنماهای آگهی ما از ۱۷ تا ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ از TL ۶۶٫۱۰ به ازای هر پوند استفاده کردند.
این دو رقم امکان یک نمونهٔ محاسبه‌شده را میدهند که نشان میدهد قسط ثابت لیری برای وام‌گیرنده‌ای که به پوند درآمد دارد چه معنایی پیدا میکند. قسط نمونهٔ Halkbank یعنی TL ۲٬۶۶۰٫۴۵ را بگیرید. با TL ۵۵٫۱۷۰۸ به ازای هر پوند، برابر GBP ۴۸٫۲۲ است؛ با TL ۶۷٫۵۴۵۴ برابر GBP ۳۹٫۳۹ است که ۱۸٫۳٪ کمتر است. قسط ثابت لیری وقتی لیر ضعیف میشود به پوند ارزان‌تر و وقتی تقویت میشود گران‌تر می‌گردد. به همین ترتیب، نرخ ۳۴٫۳۳٪ در سال به لیر برای وام نمونه در برابر افزایش ۲۲٫۴٪ پوند طی سال گذشته قرار می‌گیرد، پس به پوند، هزینهٔ سال برای آن نرخ به ۱٫۳۴۳۳ / ۱٫۲۲۴۳ – ۱ = ۹٫۷٪ می‌رسد. این نگاه به گذشتهٔ یک سال تمام‌شده است و پیش‌بینی نیست: اگر لیر تقویت شود، همین حساب برعکس میشود، و وام نرخ متغیر طبق قواعد بالا هر سه ماه بازتنظیم میشود، پس هزینهٔ لیری آن از بازار پیروی میکند. وام به پوند از مواجهه با لیر روی بدهی پرهیز میکند اما کسی را که به لیر درآمد دارد در معرض ریسک میگذارد، و شرایط درآمدی بخشنامه را هم همراه دارد. به این ترتیب انتخاب میان این دو راه تنها یک محاسبهٔ ریاضی نیست، بلکه به ارز درآمد وامگیرنده، به تحمل او در برابر نوسان نرخ ارز و به پیشنهادی بستگی دارد که بانک روی میز میگذارد.
هزینه‌های وام مسکن قبرس شمالی: کارمزدها، مالیات‌ها و یک مثال محاسبه‌شده
وام مسکن قبرس شمالی چند هزینه به هزینه‌های خود خرید اضافه میکند، که در راهنمای مالیات‌ها و عوارض ما آمده است. اقلام رسمی عبارت‌اند از عوارض ۱٪ اداره ثبت املاک بر بدهی رهن که رهن‌دهنده می‌پردازد، و TL ۱۴۹ برای پاک‌کردن رهن هنگام بازپرداخت وام، هر دو از جدول Resmi Gazete شمارهٔ ۱۹۷ که تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ به‌طور کامل معتبر است. قانون مالیات تمبر قراردادی را که مبلغی ذکر کرده با ۰٫۵٪ آن مبلغ، تا TL ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰، مشمول مالیات میکند، و صفحهٔ Halkbank مالیات تمبر ۰٫۵٪ بر هر پروندهٔ وام نشان میدهد. قانون مالیات بر تراکنشهای مالی ۶۲/۲۰۲۶ مالیات بر تراکنشهای بانکی و بیمه‌ای را در ۱ اکتبر ۲۰۲۶ جایگزین کرد: نرخ پیش‌فرض آن برای پولی که مؤسسهٔ مالی به نفع خودش دریافت میکند ۳٪ است، حق‌بیمه‌ها ۵٪، فروش ارز ۰٫۱٪ و سپرده‌های میان‌بانکی ۱٪ دارند، و شورای وزیران میتواند نرخ‌ها را بر حسب نوع تراکنش میان نصف این نرخ‌ها و نرخهای کامل تعیین کند. حق‌بیمه‌ها و کمیسیون‌های بیمهٔ عمر در ماده ۶ جزو معافیت‌ها آمده‌اند، در حالی که حق‌بیمهٔ بیمه‌نامهٔ خانه حق‌بیمه است با نرخ ۵٪. صفحهٔ Halkbank هنوز مالیاتش را با سرنام‌های مالیات قدیمی بانکی و بیمه‌ای برچسب میزند و برای خانه‌های تا ۱۸۵ m2 نرخ ۱٫۵٪ و برای بزرگتر از این اندازه ۳٪ به کار میبرد؛ قانون ۶۲/۲۰۲۶ می‌گوید قواعد وضع‌شده طبق قانون قدیمی تا زمان وضع قواعد تازه طبق قانون جدید ادامه مییابد.
جدول این اقلام را بر یک خرید تمثیلی اعمال میکند. خانه به قیمت GBP ۱۴۸٬۰۰۰ است و ارزیابی‌اش GBP ۱۳۵٬۰۰۰ فرض شده، وام همان سقف ۸۰٪ ارزیابی است، و نرخ کارمزدها نرخهای رسمی به‌علاوهٔ الگوی نمونهٔ Halkbank برای اقلام بانکی است. مبالغ لیری از نرخ فروش بانک مرکزی ترکیه یعنی TL ۶۷٫۵۴۵۴ به ازای هر پوند در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ استفاده میکنند. اعداد تصویری از روش‌اند و پیشنهاد هیچ بانکی را توصیف نمیکنند. هدف از این مثال آن است که خواننده بتواند همین مراحل را با ارقام واقعی خودش تکرار کند.
| ردیف | محاسبه | GBP | TL با نرخ ۶۷٫۵۴۵۴ |
|---|---|---|---|
| قیمت خرید (فرضی) | تمثیلی | ۱۴۸٬۰۰۰٫۰۰ | ۹٬۹۹۶٬۷۱۹٫۲۰ |
| ارزیابی (فرضی) | تمثیلی | ۱۳۵٬۰۰۰٫۰۰ | ۹٬۱۱۸٬۶۲۹٫۰۰ |
| بیشینهٔ وام در سقف قانونی | ۱۳۵٬۰۰۰ × ۸۰٪ | ۱۰۸٬۰۰۰٫۰۰ | ۷٬۲۹۴٬۹۰۳٫۲۰ |
| سرمایهٔ شخصی پیش از هزینهها | ۱۴۸٬۰۰۰ – ۱۰۸٬۰۰۰ | ۴۰٬۰۰۰٫۰۰ | ۲٬۷۰۱٬۸۱۶٫۰۰ |
| سرمایهٔ شخصی اگر ارزیابی برابر قیمت باشد | ۱۴۸٬۰۰۰ × ۲۰٪ | ۲۹٬۶۰۰٫۰۰ | ۱٬۹۹۹٬۳۴۳٫۸۴ |
| عوارض اداره ثبت املاک، خریدار خارجی، نخستین ملک | ۱۴۸٬۰۰۰ × ۴٪ | ۵٬۹۲۰٫۰۰ | ۳۹۹٬۸۶۸٫۷۷ |
| مالیات تمبر بر قرارداد فروش | ۱۴۸٬۰۰۰ × ۰٫۵٪ | ۷۴۰٫۰۰ | ۴۹٬۹۸۳٫۶۰ |
| عوارض ثبت رهن | ۱۰۸٬۰۰۰ × ۱٪ | ۱٬۰۸۰٫۰۰ | ۷۲٬۹۴۹٫۰۳ |
| مالیات تمبر بر پروندهٔ وام (الگوی Halkbank) | ۱۰۸٬۰۰۰ × ۰٫۵٪ | ۵۴۰٫۰۰ | ۳۶٬۴۷۴٫۵۲ |
| کارمزد تخصیص با مالیات ۱٫۵٪ (الگوی Halkbank) | ۱۰۸٬۰۰۰ × ۱٪ × ۱٫۰۱۵ | ۱٬۰۹۶٫۲۰ | ۷۴٬۰۴۳٫۲۷ |
| مجموع پنج ردیف هزینه | ۵٬۹۲۰ + ۷۴۰ + ۱٬۰۸۰ + ۵۴۰ + ۱٬۰۹۶٫۲۰ | ۹٬۳۷۶٫۲۰ | ۶۳۳٬۳۱۹٫۱۸ |
| مجموع بهعنوان سهمی از قیمت | ۹٬۳۷۶٫۲۰ / ۱۴۸٬۰۰۰ | ۶٫۳۴٪ | ۶٫۳۴٪ |
جدول کارمزد ارزیابی، بیمهٔ خانه، بیمهٔ عمر، کارمزد درخواست مجوز خرید به مبلغ TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ (نصف حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص TL ۷۰٬۸۹۳، برابر GBP ۵۲۴٫۷۸ با همان نرخ) و هرگونه هزینهٔ حقوقی را کنار میگذارد، چون به بانک، ملک یا وکیل بستگی دارند. بهره را هم کنار میگذارد. ردیف آخر نشان میدهد که با این فرض‌ها، هزینه‌های رسمی و بانکی تکرارشونده در آغاز حدود ۶٫۳٪ قیمت میشود که عوارض ۴٪ اداره ثبت املاک بخش سمت خرید آن است و خریدار نقدی هم آن را می‌پردازد. اقلام ویژهٔ وام، یعنی ثبت رهن، مالیات تمبر وام و کارمزد تخصیص، روی هم GBP ۲٬۷۱۶٫۲۰ میشود، یا ۲٫۵٪ وام (۲٬۷۱۶٫۲۰ / ۱۰۸٬۰۰۰ = ۲٫۵۲٪).
نکتهٔ ارزیابی شایستهٔ ذکر جداگانه است. وقتی ارزیابی کمتر از قیمت باشد، سقف ۸۰٪ بر ارزیابی اعمال میشود. در جدول، ارزیابی GBP ۱۳۵٬۰۰۰ در برابر قیمت GBP ۱۴۸٬۰۰۰ سرمایهٔ شخصی خریدار را از GBP ۲۹٬۶۰۰ به GBP ۴۰٬۰۰۰ می‌رساند، افزایشی برابر GBP ۱۰٬۴۰۰ یا ۳۵٪ (۱۰٬۴۰۰ / ۲۹٬۶۰۰ = ۰٫۳۵۱). یک راهنمای آژانس می‌گوید گزارش ارزیابی برای تکمیل خرید در TRNC اجباری نیست، پس فروش میتواند با قیمت قرارداد پیش برود؛ اما وام بانک بر پایهٔ ارزیابی مجاز خود بانک محاسبه میشود.
اقساط سازنده، وام بانکی یا سرمایهٔ شخصی: مقایسهٔ گزینهها در آگهیهای ما
سازندگان در TRNC معمولاً خودشان خریداران را تأمین مالی میکنند، و بخش ارزان‌تر بازار در راهنمای ملک ارزان ما پوشش داده شده است. راهنمای آژانسی که پیش‌تر نقل شد می‌گوید بیشتر خریداران خارجی طرح‌های اقساط سازنده را بر وامهای بانکی ترجیح میدهند، و صفحههای آگهی‌ای که در اختیار داریم دامنهٔ آنچه سازندگان چاپ میکنند را نشان میدهد. جدول زیر قیمت‌ها، طرح‌ها و وضعیت را دقیقاً همان‌گونه برمی‌دارد که در صفحههای آگهی ما چاپ شده و در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است، همراه با صفحههای سازنده‌ای که در آنها به آنها ارجاع شده است. بعضی قیمت‌ها قیمت درخواستی فروش مجدد از سوی مالکان‌اند، و بعضی با عبارت «On request» آمده‌اند.
| آگهی | سازنده | قیمت چاپ‌شده | عبارت پرداخت چاپ‌شده | وضعیت چاپ‌شده |
|---|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe | Cyprus Constructions | «On request»؛ صفحهٔ پروژه‌های سازنده «از» GBP ۱۵۴٬۹۵۰ (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶) | «۳۵٪ down»، «۶۵٪ until project completion»؛ کارت‌های فاز دوم «۴۸ monthly instalments» | دسامبر ۲۰۲۶؛ «On Going Project» |
| Hawaii Homes Esentepe | Cyprus Constructions | «On request»؛ صفحهٔ پروژه‌های سازنده «از» GBP ۹۹٬۹۵۰ (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶) | همان عبارت پنل آمار: ۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه | «Ready to Move In»؛ در صفحهٔ پروژه‌ها در حال اجرا فهرست شده است |
| Grande Palazzo Iskele | در صفحه نام برده نشده است | GBP ۲۲۰٬۰۰۰ تا GBP ۵۷۰٬۰۰۰ | سه گزینه: ۳۵٪ پیشپرداخت، ۳۵٪ پیش از تحویل کلید، ۳۰٪ طی ۲۴ ماه پس از تحویل کلید؛ ۵۰٪ و ۵۰٪ با ۵ لوازم خانگی؛ ۱۰۰٪ ظرف ۳ تا ۶ ماه با ۵٪ تخفیف | برای فروش؛ سال ساخت ۲۰۲۶ |
| Courtyard Platinum Iskele | Dovec Group | «Starting from» GBP ۱۲۷٬۰۰۰ (استودیو، ۳۶ m2) | برنامه‌ای نشان داده نشده است | در حال اجرا؛ دسامبر ۲۰۲۶ |
| Four Seasons Life III Iskele | Dovec Group | «Starting from» GBP ۱۳۵٬۰۰۰ (استودیو، ۳۶ m2) | برنامه‌ای نشان داده نشده است | در حال اجرا؛ دسامبر ۲۰۲۶ |
| Panorama Iskele | Dovec Group | قیمت درخواستی فروش مجدد از GBP ۱۱۰٬۰۰۰ | برنامه‌ای نشان داده نشده است | تحویل‌شده در ژوئن ۲۰۲۳ |
| Sky Sakarya Famagusta | Dovec Group | قیمت درخواستی فروش مجدد از GBP ۶۳٬۵۰۰ | برنامه‌ای نشان داده نشده است | تحویل‌شده در مه ۲۰۲۳ |
| Isatis ۱ Famagusta | Isatis Construction Group | «On request» | برنامه‌ای نشان داده نشده است | تاریخی نشان داده نشده است |
Grande Palazzo روشن‌ترین حساب را میدهد. بر قیمت شروع GBP ۲۲۰٬۰۰۰، گزینهٔ نخست چنین میشود: ۲۲۰٬۰۰۰ × ۳۵٪ = GBP ۷۷٬۰۰۰ پیشپرداخت، GBP ۷۷٬۰۰۰ پیش از تحویل کلید و ۲۲۰٬۰۰۰ × ۳۰٪ = GBP ۶۶٬۰۰۰ طی ۲۴ ماه پس از تحویل کلید، که اگر ۲۴ پرداخت برابر باشد ماهانه GBP ۲٬۷۵۰ است (۶۶٬۰۰۰ / ۲۴). گزینهٔ دوم GBP ۱۱۰٬۰۰۰ و GBP ۱۱۰٬۰۰۰ است. گزینهٔ سوم ۲۲۰٬۰۰۰ × ۹۵٪ = GBP ۲۰۹٬۰۰۰ است که ظرف ۳ تا ۶ ماه پرداخت میشود، یعنی GBP ۱۱٬۰۰۰ کمتر از قیمت کامل. یک وام بانکی با سقف ۸۰٪ روی ارزیابی برابر قیمت، پیش از هزینهها GBP ۴۴٬۰۰۰ سرمایهٔ شخصی باقی میگذارد (۲۲۰٬۰۰۰ × ۲۰٪)، اما وام طی حداکثر ۱۲۰ ماه با بهره به بانک بازپرداخت میشود، در حالی که طرح سازنده، همان‌طور که چاپ شده، هیچ بهرهای ذکر نمی‌کند. طرحی که بهرهای در آن ذکر نشده باز هم میتواند از قیمت نقدی گران‌تر تمام شود، چون تفاوت ممکن است در خود قیمت نهفته باشد؛ نکته‌ای که با یک مثال محاسبه‌شده در راهنمای پیش‌فروش ما آمده است. به همین دلیل مقایسهٔ یک طرح بدون بهره با یک وام بانکی تنها با نگاه به نرخ بهره ممکن نیست و باید کل مبلغ پرداختی را در هر دو حالت کنار هم گذاشت.
پروژه‌های تحویل‌شده در جدول، یعنی Panorama و Sky Sakarya، موارد فروش مجدد هستند. برای فروش مجدد، راهنمای آژانس می‌گوید همهٔ پرداخت‌ها باید یک‌جا انجام شود، که وضعیتی است که در آن وام بانکی تنها شکل اعتبار است. برای پروژه‌های پیش‌فروش و در حال اجرا، ساعت انتقال طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸ با طرح پرداخت تعامل دارد: هر جا رهنی به نفع فروشنده ثبت نشده باشد، مهلت امضای انتقال از زمانی آغاز میشود که تمام قیمت ذکرشده در سند ارائه‌شده به وزارتخانه پرداخت شده باشد. متن از رهنی به نفع فروشنده سخن می‌گوید، که حالت فروش اقساطی است، و نمی‌گوید رهن بانک در سمت خریدار چگونه بر مهلت اثر میگذارد. بنابراین ترتیب مراحل زیر چیزی است که باید در قرارداد و پیشنهاد وام روشن شود.
وجوهی که از خارج از TRNC می‌آیند راه سوم‌اند. طبق قانون مبادلات ارزی، حواله‌های ورودی و خروجی آزاد است، به شرط آنکه از بانکها استفاده شود و نام و نشانی فرستنده و گیرنده ثبت گردد و کل مبالغ به بانک مرکزی گزارش شود؛ گشودن حسابی که آنها را دریافت میکند در راهنمای حساب بانکی ما آمده است. وام‌گرفتن به پشتوانهٔ ملک دیگری در کشور دیگر ترتیبی است میان وامگیرنده و وام‌دهندهٔ آن کشور، و قواعد TRNC در بالا فقط بر ثبت خرید و هر رهن TRNC حاکم است.
ترتیب مراحل و مهلت‌ها وقتی وام خرید را تأمین مالی میکند
ترتیب قانونی یک خرید خارجی مهلتهای مشخص دارد و وام باید در درون آنها جا بگیرد. جدول مراحل رسمی را به ترتیب می‌آورد و مراحل وام را همان جا میگذارد که منابع می‌گذارند. دوره‌های یک‌ماهه، ۷۵ روز کاری و یک‌ساله دوره‌های فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ هستند؛ متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ برای انتقال ۶ ماه و برای عوارض ۶۰ روز کاری نشان میدهد.
| مرحله | چه رخ میدهد | مهلت | منبع |
|---|---|---|---|
| ۱ | قرارداد فروش در اداره مالیات مهر میشود؛ حق ارتفاق مجتمع مسکونی یا سند واحد باید پیش از درخواست مجوز وجود داشته باشد | پیش از درخواست مجوز | قانون مالیات تمبر؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸، ماده ۸(۲) |
| ۲ | قرارداد مهرشده در اداره ثبت املاک منطقه ثبت میشود و درخواست مجوز خرید به وزارت کشور ارائه میشود | ظرف ۱ ماه، وگرنه قرارداد خودبه‌خود باطل میشود | فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ |
| ۳ | ارزیابی خانه توسط شرکتی مجاز و درخواست وام از بانک؛ راهنمای آژانس می‌گوید این پس از مجوز میآید | مهلت قانونی ندارد | بخشنامه، ماده ۱۱(۱)؛ راهنمای آژانس |
| ۴ | تصمیم شورای وزیران دربارهٔ مجوز، منتشرشده در روزنامهٔ رسمی | در قانون یا فرمان مهلتی برای تصمیم نیست | قانون ۵۲/۲۰۰۸؛ فهرست مدارک واحد اموال |
| ۵ | پرداخت عوارض انتقال | ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار (۶۰ در متن تلفیقی) | فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸ |
| ۶ | امضای اظهارنامهٔ انتقال نزد مأمور اداره ثبت املاک | ظرف ۱ سال از انتشار (۶ ماه در متن تلفیقی)؛ هر جا رهنی به نفع فروشنده ثبت نشده باشد، سال از پرداخت کامل قیمت ذکرشده شروع میشود | فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶، ماده ۸(۶) و (۷) |
| ۷ | ثبت رهن به نفع بانک؛ عوارض را رهن‌دهنده می‌پردازد | پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک | قانون ۵۲/۲۰۰۸، ماده ۱۰؛ RG ۱۹۷ |
| ۸ | پرداخت وام به حساب فروشنده، طبق راهنمای آژانس | بنا بر آنچه قرارداد وام مقرر میکند | راهنمای آژانس |
| ۹ | پس از بازپرداخت، سابقهٔ رهن پاک میشود | عوارض TL ۱۴۹ | RG ۱۹۷ |
۷۵ روز کاری برای پرداخت عوارض انتقال، با احتساب پنج روز کاری در هفته، حدود ۱۵ هفته است (۷۵ / ۵ = ۱۵)، و تعطیلات رسمی دورهٔ تقویمی را درازتر میکند. تا زمانی که همهٔ مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشده، مقام‌های محلی نمی‌توانند انشعاب دائمی یا موقت آب بدهند و اداره برق نمی‌تواند انشعابی بدهد، جز انشعاب‌های کارگاهی در جریان ساخت. اگر مجوزی به سبب نپرداختن عوارض منقضی شود، درخواست تازه دو برابر عوارض هزینه دارد و درخواست سوم برای همان ملک مجاز نیست. برای خریداری که به وام تکیه دارد، این پیامدها زمان‌بندی ارزیابی، تأیید و پرداخت بانک را بخشی از جدول زمانی قانونی میکند، و دلیل آن است که شایسته است ترتیب را پیش از ثبت قرارداد کتباً مشخص کرد. فهرست مدارک واحد اموال همچنین گواهی عدم سوءپیشینه از کشور متقاضی، رونوشت سند، نقشهٔ موقعیت و قرارداد فروش را می‌خواهد؛ پروندهٔ وام جداست.
وکیلی که برای خریدار کار میکند، نه برای سازنده، کسی است که بیشتر این مراحل را پیش میبرد. راهنمای دولت بریتانیا توصیه میکند مشاورهٔ حقوقی مستقل گرفته شود و یادآوری میکند که برای هر منطقه کانون وکلای جداگانه‌ای وجود دارد. راهنمای وکیل ملک در قبرس شمالی ما شرح میدهد این نقش چه کارهایی را در بر می‌گیرد، و راهنمای فروش جنبهٔ معکوس را پوشش میدهد، از جمله رهنی که هنگام فروش مالک هنوز ثبت شده است.
دستهٔ سند، ارزیابی و ادعاهای پیش از ۱۹۷۴ وقتی بانک وثیقه می‌گیرد
بانکی که در برابر یک خانه وام میدهد، خانه را وثیقه می‌گیرد، پس وام‌دهنده به همان پرسشهای مربوط به سند اهمیت میدهد که خریدار میدهد. سند پژوهشی اداره ثبت املاک (arastirma belgesi) استعلام مالکیت صرفاً اطلاعاتی است که مالک ثبت‌شده، مشخصات ملک، رهن‌ها و محدودیتها را نشان میدهد؛ از اطلاعیهٔ ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ به بعد از دفتر منطقه‌ای دریافت میشود. سند پژوهشی رهنی را هم آشکار میکند که سازنده ممکن است برای تأمین مالی پروژه روی زمین گذاشته باشد؛ مورد دیگری است که راهنمای دولت بریتانیا در شمار مشکلات تکرارشونده در قبرس برمی‌شمارد، در کنار وکلایی که هم برای فروشنده و هم برای سازنده کار میکنند، ساخت بدون مجوزهای درست، طرح‌های پرداختی که از قرارداد حذف شدهاند و دشواری در گرفتن گواهی‌های پایان کار و اسناد مالکیت.
دسته‌های سند در روایت راهنمای آژانس برای وام‌دهی اهمیت دارند، که می‌گوید برخی انواع koçan واجد شرایط نیستند و به اسناد ترکی و هم‌ارز اشاره میکند. خود دسته‌ها و وارسی‌های مربوط به آنها در راهنمای سند مالکیت ما شرح داده شده است. پذیرش یک دسته بهعنوان وثیقه از سوی بانک و پرسش دربارهٔ اینکه پیش از ۱۹۷۴ مالک زمین که بوده، دو موضوع جدا هستند. راهنمای دولت بریتانیا می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال مورد اختلاف است، با هزاران ادعا از سوی کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند، دادگاه اروپایی حقوق بشر حکم داده که مالکان پیش از ۱۹۷۴ همچنان مالک قانونی شناخته می‌شوند، و یک توافق آیندهٔ احتمالی میتواند به بازگرداندن ملک به مالک اصلی با پرداخت غرامت بینجامد، به‌ویژه برای زمینی که بهعنوان زمین معاوضه‌ای یا هدیه‌ای طبقه‌بندی شده است. کمیسیون اموال غیرمنقول TRNC که طبق قانون ۶۷/۲۰۰۵ تأسیس شده، تا ۲ اکتبر ۲۰۲۶ تعداد ۸٬۸۰۷ درخواست ثبت‌شده و ۳٬۷۵۷ درخواست به‌نتیجه‌رسیده را گزارش میکند، و قانون ۶۷/۲۰۰۵ با متن تلفیقی‌اش اجازهٔ درخواست تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ را میدهد. دیوان دادگستری اتحادیهٔ اروپا در پروندهٔ Apostolides v Orams (۲۸ آوریل ۲۰۰۹) حکم داد که رأی دادگاهی در منطقهٔ تحت کنترل دولت که خریداران را به تخلیهٔ زمین در شمال ملزم میکند باید در دیگر کشورهای عضو به رسمیت شناخته و اجرا شود.
هیچ‌یک از این‌ها با رهن تغییر نمی‌کند؛ رهنی که به نفع بانک ثبت شده، ادعای مالک پیشین را از میان نمیبرد، و مجوز خرید و سند TRNC تصمیم‌های مقام‌های TRNCاند. مذاکره‌کنندهٔ ارشد جمهوری قبرس در سپتامبر ۲۰۲۵ هشدار داد، چنان‌که Cyprus Mail گزارش داد، که معاملات روی اسناد مالکیت مربوط به ملک متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار فعالیت غیرقانونی است و میتواند به پیامدهای حقوقی بینجامد؛ این گزارش موضع طرف قبرسی‌های یونانی‌تبار را بیان میکند. بنابراین خریداری که وام را می‌سنجد دو لایه برای بررسی دارد، شرایط وثیقهٔ وام‌دهنده و تاریخچهٔ مالکیت، و راهنمای ریسک‌ها و مقایسهٔ شمال و جنوب لایهٔ دوم را به تفصیل شرح میدهند. ارزیابی مورد سوم است: شرکتی مجاز آن را انجام میدهد، سقف وام را تعیین میکند، و میتواند با قیمتی که سازنده چاپ میکند فرق داشته باشد. پس سه مرجع جداگانه در کار است، یعنی قیمت قرارداد، ارزیابی بانک و سند ثبت‌شده.
خواندن قرارداد وام مسکن قبرس شمالی از یک بانک: بیمه، نکول، فروش و بازپرداخت زودهنگام
قرارداد نمونه‌ای که Turk Ekonomi Bankasi (TEB) برای وامهای مسکن KKTC خود منتشر کرده، نسخهٔ ۲۰۲۲، نشان میدهد یک قرارداد وام مسکن قبرس شمالی در عمل چه چیزهایی دارد. این الگوی یک بانک است، مربوط به سال ۲۰۲۲، و بندهای زیر از روی آن خلاصه شدهاند؛ آنچه باید در سند هر بانکی به دنبالش بود را نشان میدهند و شرایط هیچ پیشنهاد کنونی نیستند. خواننده باید بداند که هر بانک متن خودش را دارد و متن فعلی ممکن است با این نسخهٔ قدیمی تفاوت داشته باشد.
در این فرم آمده است که وام میتواند به لیر یا شاخص‌گذاری‌شده با ارز خارجی باشد، نوع بهرهٔ نمونه ثابت است، تا ۱۵ روز پس از سررسید قسط بهرهٔ تأخیر وصول نمی‌شود، وامگیرنده ۱۴ روز برای انصراف بدون جریمه فرصت دارد، و همهٔ کارمزدها، مالیات‌ها، هزینه‌های ارزیابی و هزینه‌های برپایی، انتقال و پاک‌کردن رهن بر عهدهٔ وامگیرنده است. فرم می‌خواهد خانه با شرایطی که بانک مناسب می‌داند بیمه شود، با آزادی وامگیرنده در خرید بیمه‌نامه از هر بیمه‌گر مجاز در TRNC، با نام بانک بهعنوان بستانکار و رهن‌گیرنده، و از وامگیرنده و ضامنان می‌خواهد برای بیمهٔ عمر اعتباری و حوادث شخصی امضا کنند. رهن یک رهن درجهٔ اول به نفع بانک است، یا رتبه‌ای که بانک میپذیرد، و پس از بازپرداخت کامل وام با درخواست کتبی آزاد میشود.
دربارهٔ نکول، فرم صریح است. قسط پرداخت‌نشده بدون اخطار بیشتر وامگیرنده را در وضعیت نکول قرار میدهد، سپس بانک کتباً به وامگیرنده اطلاع میدهد، و اگر دو پرداخت پیاپی انجام نشود بانک اخطار یک‌ماهه برای حال‌شدن میدهد که پس از آن همهٔ اقساط باقی‌مانده سررسید میشود. بهرهٔ نکول برابر نرخ قرارداد به‌علاوهٔ ۳۰٪ همان نرخ است، پس نرخ قرارداد ۴۰٪ در سال نرخ نکولی برابر ۵۲٪ دارد (۴۰ × ۱٫۳، محاسبه‌شده). ضامنان به‌صورت تضامنی مسئول‌اند، بانک میتواند بدهی را با حساب‌های وامگیرنده نزد خود تهاتر کند، و اگر ارزش خانهٔ رهنی چنان کاهش یابد که دیگر بدهی را پوشش ندهد، وامگیرنده متعهد میشود ظرف ۱۰ روز از اطلاع، وثیقهٔ اضافی بدهد. بانک میتواند هر سال خانه را دوباره ارزیابی کند. پس از یک ماه بدهی معوق، بانک میتواند از راه اداره ثبت املاک طبق ماده ۳۷ قانون اموال غیرمنقول (انتقال و رهن) ۱۱/۱۹۷۸ درخواست فروش ملک رهنی را بدهد و هزینهها به بدهی افزوده شود.
دو بند به فروش یا اجارهٔ بعدی خانه مربوط میشود. اگر وامگیرنده خانهٔ رهنی را بدون رضایت کتبی بانک بفروشد، بانک میتواند کل بدهی را مطالبه کند، و اگر خانه همراه وام فروخته شود، بانک تصمیم می‌گیرد خریدار جدید را بهعنوان بدهکار بپذیرد یا نه. وامگیرنده همچنین از حق ثبت اجارهٔ خانه در اداره ثبت املاک چشم می‌پوشد. این نکته‌ها دلیل آن است که تعامل رهن و فروش پیش از امضای وام شایستهٔ توجه است، و سمت فروش در راهنمای فروش ما آمده است. بند بازپرداخت زودهنگام از قانون رونویسی میکند: بهره و هزینهها متناسب با مبلغ بازپرداختشده کاسته میشود، و غرامت به ۱٪ مبلغ بازپرداختشده وقتی بیش از یک سال مانده و به ۰٫۵٪ وقتی یک سال یا کمتر مانده محدود است، و ۲۰ برابر نخست حداقل دستمزد ماهانه در هر ۱۲ ماه از آن معاف است.
یک بند را باید در کنار قانون خواند. ماده ۸ فرم TEB می‌گوید هر جا وام به خرید یک خانهٔ مشخص یا یک فروشندهٔ مشخص گره خورده باشد، وامگیرنده میپذیرد که اگر خانه تحویل نشود یا به‌موقع تحویل نشود، یا خانه معیوب باشد، بانک مسئولیتی ندارد. ماده ۱۵(۴) قانون اعتبارات مصرفی ۳۱/۲۰۲۰ مقرر میکند که در وام مرتبط، خریداری که خانه‌اش تحویل نشده یا درست تحویل نشده میتواند فروش را فسخ کند یا کاهش قیمت بخواهد، با مسئولیت مشترک فروشنده و وام‌دهنده تا سقف وام، و ماده ۵(۲) می‌گوید شرایط قرارداد اعتبار مصرفی را نمی‌توان به زیان مصرف‌کننده تغییر داد. اینکه این دو متن در یک مورد مشخص چگونه با هم تعامل دارند، موضوع وکیل خریدار است، و نکته فقط برای وامهای گره‌خورده به یک خانهٔ پیش‌فروش مشخص مربوط میشود. برای خریدی که وام در آن به هیچ فروشنده یا پروژه‌ای گره نخورده، این پرسش مطرح نیست.
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند وام مسکن قبرس شمالی بگیرد؟
قانون اجازه میدهد: ماده ۱۰ قانون ۵۲/۲۰۰۸ به مالک خارجیای که سند دریافت کرده اجازه میدهد پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک، ملک را به رهن بگذارد. اینکه بانکی یک وام مسکن قبرس شمالی مشخص را تأیید کند تصمیم همان بانک است. تنها محصول با شرایط منتشرشده که ما در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ خواندیم، یعنی وام مسکن KKTC بانک Halkbank، برای شهروندان TRNC و ترکیه مقیم در TRNC است. آژانسها و سازندگان اظهار میکنند که بعضی بانکها به خریداران خارجی وام میدهند، معمولاً با پیشپرداخت بزرگتر، و هر اظهار در جدول مقایسهٔ بالا به منبعش نسبت داده شده است. برای هر پرونده، تنها پیشنهاد کتبی بانک تعیینکننده است.
وام مسکن قبرس شمالی چقدر پیشپرداخت لازم دارد؟
سقف قانونی وام مسکن قبرس شمالی ۸۰٪ ارزیابی بانک است، پس حداقل سهم شخصی ۲۰٪ ارزیابی به‌علاوهٔ هر مبلغی است که قیمت از ارزیابی بیشتر باشد. راهنماهای آژانس برای خارجیان الزام‌های بالاتری شرح میدهند، میان ۴۰٪ و ۶۰٪، یا وامی برابر ۵۰٪ ارزش ارزیابی‌شده. بر یک ارزیابی تمثیلی GBP ۱۴۸٬۰۰۰ این نسبت‌ها یعنی سرمایهٔ شخصی GBP ۵۹٬۲۰۰ در ۴۰٪، GBP ۷۴٬۰۰۰ در ۵۰٪ و GBP ۸۸٬۸۰۰ در ۶۰٪، در برابر GBP ۲۹٬۶۰۰ در حداقل قانونی. پیشنهاد کتبی بانک نسبت را برای یک پرونده مشخص تعیین میکند.
کدام بانکها وام مسکن قبرس شمالی میدهند؟
فهرست بانک مرکزی در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ را ۲۲ بانک نشان داد: شش بانک شعبه‌ای از بانکهای ترکیه‌ای، یک بانک سپردهٔ دولتی و ۱۵ بانک با سرمایهٔ خصوصی. فهرست ثبت نمی‌کند کدام بانکها به غیرمقیمان یا اتباع خارجی وام میدهند، و هر بانک سیاست خودش را تعیین میکند. صفحهٔ محصول منتشرشدهٔ یک بانک، مانند صفحهٔ Halkbank، شرایط احراز خودش را بیان میکند. وام مسکن قبرس شمالی از هر بانکی باید با قانون اعتبارات مصرفی ۳۱/۲۰۲۰ و بخشنامهٔ آن سازگار باشد.
چه نرخ بهرهای بر وام مسکن قبرس شمالی اعمال میشود؟
نرخهای وام مسکن قبرس شمالی را هر بانک تعیین میکند و تغییر میکنند. نمونهٔ Halkbank در صفحهٔ KKTC خود نرخ ماهانهٔ ۲٫۴۹٪ با بیمهٔ عمر و ۲٫۷۹٪ بدون آن چاپ میکند، که جدول خود بانک آن را روی وام TL ۱۰۰٬۰۰۰ در ۱۲۰ ماه به نرخ کل هزینهٔ سالانهٔ ۴۳٫۰۹۸۹٪ و ۴۸٫۲۷۴۰٪ تبدیل میکند. برای وامهای نرخ متغیر، بخشنامه بازتنظیم هر سه ماه را الزام میکند و TLREF، SOFR، نرخ کوتاهمدت یورو و SONIA را بهعنوان نرخهای مرجع نام میبرد. تصمیم ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی که از ۳۰ اکتبر اجرا میشود، نرخ سپردهٔ لیری آن را ۳۱٫۵۰٪ و نرخ سپردهٔ پوندیاش را ۱٫۷۵٪ تعیین کرد.
وام مسکن قبرس شمالی باید به لیر باشد یا به پوند؟
انتخاب برای وام مسکن قبرس شمالی به ارز درآمد وامگیرنده و پیشنهاد بانک بستگی دارد، و منابع گزینهها را رتبهبندی نمیکنند. وام لیری تورم لیر را به دوش میکشد (۳۵٫۰۲٪ طی دوازده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶)؛ وام ارز خارجی برای کسی که به پوند درآمد دارد مواجهه با لیر را کنار میگذارد اما یا درآمد ارزی دستکم ۷۵٪ قسط را لازم دارد یا قسطی که بیش از ۴۰٪ درآمد نباشد. وامی که به یک ارز شاخصگذاری شده به لیر و به نرخ فروش بانک بازپرداخت میشود، پس مبلغ لیری با نرخ ارز جابهجا میشود.
آیا وام مسکن قبرس شمالی بر اجازهٔ اقامت اثر میگذارد؟
آییننامهٔ اقامت و ویزای ۵ اکتبر ۲۰۲۶ اجازهٔ اقامت مبتنی بر ملک را به سهم پرداختشدهٔ قیمت، ارزش کل خانه و سند یا قراردادی که در دست است گره میزند؛ وام مسکن قبرس شمالی را نام نمیبرد. اجازه برای دورهٔ ۵ یا ۱۰ ساله است، بسته به ارزش و مدارک، و خرید شهروندی نمیدهد. خریداری که قیمت را با وام تأمین میکند باید پیش از تکیه بر وام برای برآوردهکردن شرط یکسوم، از وزارت کشور بپرسد کدام مدرک پرداخت را میپذیرد.
وام مسکن قبرس شمالی جز بهره چه هزینه‌ای دارد؟
اقلام رسمی وام مسکن قبرس شمالی عوارض ۱٪ اداره ثبت املاک بر بدهی رهن و TL ۱۴۹ برای پاک‌کردن بعدی رهن است، از جدولی که تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر است. اقلام بانکی در نمونهٔ Halkbank کارمزد تخصیص، مالیات تمبر ۰٫۵٪، کارمزد ارزیابی مرجع و بیمهٔ عمر و خانه است. در مثال محاسبه‌شدهٔ بالا، پنج ردیف هزینه GBP ۹٬۳۷۶٫۲۰ میشود، یا ۶٫۳۴٪ از قیمت GBP ۱۴۸٬۰۰۰، با استفاده از الگوی Halkbank برای اقلام بانکی؛ ارقام واقعی بنا بر بانک و پرونده فرق میکند. بنابراین این ارقام را باید بهعنوان روش محاسبه خواند، نه بهعنوان قیمت.
آیا وام مسکن قبرس شمالی را میتوان زودتر بازپرداخت کرد؟
بله. وام مسکن قبرس شمالی را میتوان زودتر بازپرداخت کرد؛ طبق قانون ۳۱/۲۰۲۰ و بخشنامه، بهره و هزینهها متناسب با مبلغ زودتر بازپرداختشده کاهش مییابد. غرامت فقط در وامهای نرخ ثابت و در ۱۲ ماه نخست وامهای نرخ متغیر مجاز است و به ۱٪ مبلغ بازپرداختشده، یا ۰٫۵٪ وقتی کمتر از یک سال مانده، محدود میشود. بازپرداختهای تا ۲۰ برابر حداقل دستمزد ماهانه در هر ۱۲ ماه غرامتی ندارد. فرم قرارداد TEB این محدودیتها را رونویسی میکند و سابقهٔ رهن در اداره ثبت املاک با TL ۱۴۹ پاک میشود. سقف غرامت و آستانهٔ بیغرامت در متن قانون و در فرم قرارداد یکسان بیان شدهاند، و مبلغ دقیق برای هر پرونده از قرارداد همان وام به دست میآید.
اگر مالک بفروشد، وام مسکن قبرس شمالی چه میشود؟
برای وام مسکن قبرس شمالی، فرم TEB به بانک اجازه میدهد اگر خانه بدون رضایت کتبیاش فروخته شود کل بدهی را مطالبه کند، و به بانک اختیار میدهد خریدار را بهعنوان بدهکار جدید بپذیرد یا نه. بنابراین فروش یک خانهٔ رهنی به رضایت بانک یا تسویهٔ وام نیاز دارد، و سابقهٔ رهن پس از بازپرداخت وام در اداره ثبت املاک با TL ۱۴۹ پاک میشود. راهنمای فروش ما روند فروش را پوشش میدهد، و صفحهٔ کشور قبرس شمالی بازارهایی را فهرست میکند که آگهیهای ما در آنها یافت میشود.
آیا فرمانی که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ منقضی میشود چیزی دربارهٔ وام مسکن قبرس شمالی را تغییر میدهد؟
ماده ۱۰، ماده مربوط به رهن، جزو مقرراتی نیست که فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ تغییر داده، پس حق داشتن وام مسکن قبرس شمالی هم در فرمان و هم در متن تلفیقی یکسان خوانده میشود. آنچه فرق میکند شمار ملکهایی است که یک خارجی میتواند بخرد و مهلتهای انتقال و عوارض. تا ۴ نوامبر ۲۰۲۶ نه قانونی تصویبکننده و نه فرمان جایگزینی در روزنامهٔ رسمی ظاهر نشده بود، و خریداری که از وام استفاده میکند باید بررسی کند کدام متن در تاریخ قرارداد اعمال میشود. آگهیها در ایسکله، فاماگوستا و اسنتهپه صفحههای شهری خود را دارند.
آخرین بررسی: 4 نوامبر 2026. منابع: متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸؛ Resmi Gazete شمارهٔ ۱۴۷؛ Resmi Gazete شمارهٔ ۱۹۷؛ Resmi Gazete شمارهٔ ۲۱۱؛ قانون اعتبارات مصرفی ۳۱/۲۰۲۰؛ بخشنامهٔ اعتبارات مصرفی؛ فهرست بانکهای بانک مرکزی؛ فهرست شرکتهای ارزیاب بانک مرکزی؛ تصمیم نرخ بانک مرکزی، ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶؛ وام مسکن KKTC بانک Halkbank؛ قرارداد نمونهٔ وام مسکن KKTC بانک TEB؛ قانون مالیات بر تراکنشهای مالی ۶۲/۲۰۲۶؛ آییننامهٔ اقامت و ویزا؛ شاخص قیمت مصرفکنندهٔ مؤسسهٔ آمار TRNC، سپتامبر ۲۰۲۶؛ نرخهای ارز بانک مرکزی ترکیه؛ اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک؛ راهنمای دولت بریتانیا؛ کمیسیون اموال غیرمنقول؛ پرسشهای متداول گروه ساختمانی Isatis.
