پروژهٔ Tbilisi DownTown مجتمعی مسکونی با ۲۱۷ آپارتمان در محلهٔ آولابری (Avlabari) شهر تفلیس در گرجستان است که سازنده، شرکت NEXT، آن را با تحویل در سپتامبر ۲۰۲۷، پرداخت اول ۲۰٪، ۲۲ ماه قسط با نرخ ۰٪ و آپارتمان‌های یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه از USD ۱۵۷٬۶۸۰ اعلام کرده است.
این راهنما صفحهٔ پروژهٔ سازنده را همان‌گونه که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد مرور می‌کند و به آن زمینه‌ای مستند دربارهٔ محله، دربارهٔ خرید ملک در گرجستان و دربارهٔ قواعد مالیاتی و اقامتی که برای خریدار خارجی اهمیت دارند می‌افزاید. هرجا صفحه برای یک مورد دو مقدار چاپ کرده یا هیچ مقداری چاپ نکرده باشد، راهنما همین را می‌گوید و رقمی را نگه می‌دارد که کنار قیمت آمده است. پروژهٔ Tbilisi DownTown با پروژهٔ NEXT DownTown Batumi در باتومی قدیم (Old Batumi) تفاوت دارد و آن پروژه صفحهٔ جداگانهٔ خودش را دارد.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده منبع اصلی هر رقمی است که در این راهنما دربارهٔ Tbilisi DownTown آمده است. این صفحه مجتمع را در «Tbilisi City-Center (Avlabari District)» جای می‌دهد و می‌گوید معماری امروزی را با ویژگی‌های تفلیس قدیم ترکیب کرده است. عنوان اصلی صفحه «Tbilisi Downtown by Next» است.
صفحه ترکیبی از ۲۱۷ آپارتمان، پنج آسانسور و تحویل در سپتامبر ۲۰۲۷ («Sep. ۲۰۲۷») را چاپ کرده است. چهار نوع واحد دیده می‌شود: استودیو، آپارتمان یک‌خوابه (۱+۱)، آپارتمان دوخوابه (۲+۱) و آپارتمان سه‌خوابه (۳+۱). قیمت فقط برای سه نوع آخر چاپ شده است. استودیو شمارش شده (۱۰ واحد) و متراژ دارد (۲۷ متر مربع)، اما کارت قیمت ندارد؛ بنابراین قیمت شروع منتشرشدهٔ USD ۱۵۷٬۶۸۰ به نوع یک‌خوابه تعلق دارد.
هر قیمت در دو مجموعه و پشت یک کلید انتخاب آمده است که صفحه آن را «with renovation» (با بازسازی) و «without renovation» (بدون بازسازی) نام‌گذاری کرده است. متن نمی‌گوید کدام مجموعه به کدام عنوان تعلق دارد؛ از این رو این راهنما آن‌ها را مجموعهٔ اول (همان که ابتدا نمایش داده می‌شود و رقم ۱۵۷٬۶۸۰ در آن است) و مجموعهٔ دوم (مجموعهٔ گران‌تر) می‌نامد. صفحه آپارتمان‌ها را کاملاً مبله هم توصیف می‌کند و تصویرسازی‌های داخلی مبله نشان می‌دهد؛ اینکه کلید انتخاب و توضیح مبله بودن چگونه با هم جور می‌شوند، توضیح داده نشده است.
صفحه نه نشانی خیابان، نه شمارهٔ قطعه، نه مختصات، نه شمارهٔ پروانه و نه عبارتی دربارهٔ حساب امانی (escrow) چاپ کرده است. برای پروژه پیش‌بینی‌هایی از بازده اجاره و رشد قیمت منتشر شده است؛ این‌ها اظهارات بازاریابی سازنده‌اند، شرایط آن‌ها باید در اسناد فروش بیاید و این راهنما آن‌ها را بازگو نمی‌کند. همهٔ مبالغ زیر به دلار (USD) و همان‌گونه که چاپ شده‌اند آمده‌اند.
| واقعیت‌های کلیدی Tbilisi DownTown | به‌صورتی که سازنده منتشر کرده است (۸ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| موقعیت | آولابری، تفلیس، گرجستان؛ صفحه آن را «Tbilisi City-Center (Avlabari District)» می‌نامد؛ بدون نشانی خیابان و مختصات |
| سازنده | NEXT (next-property.com، «Next Property») |
| واحدها | ۲۱۷ آپارتمان؛ صفحه ۱۰ استودیو، ۲۱ آپارتمان یک‌خوابه و ۸۱ آپارتمان دوخوابه را شمارش کرده و برای آپارتمان‌های سه‌خوابه شمارشی ندارد |
| انواع واحد | استودیو (بدون قیمت چاپ‌شده)، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ |
| متراژها | کارت‌های چیدمان: ۱+۱ ۶۳٫۵ تا ۷۳٫۴ متر مربع؛ ۲+۱ ۸۵٫۴ تا ۱۱۶٫۳ متر مربع؛ ۳+۱ ۱۲۷٫۷ تا ۱۳۷٫۹ متر مربع. بلوک جداگانهٔ متراژ این اعداد را چاپ کرده است: استودیو ۲۷ متر مربع، یک‌خوابه ۳۹ تا ۴۶ متر مربع، دوخوابه ۵۹ متر مربع |
| قیمت از | USD ۱۵۷٬۶۸۰ (یک‌خوابه ۶۳٫۵ متر مربعی، مجموعهٔ اول قیمت)؛ مجموعهٔ دوم از USD ۲۰۶٬۳۷۵ |
| طرح پرداخت | پرداخت اول ۲۰٪ (USD ۳۱٬۵۳۶ برای یک‌خوابه)، سپس ۲۲ ماه با نرخ ۰٪، از USD ۵٬۷۳۴ در ماه؛ برنامهٔ ماهانه یا سه‌ماهه |
| تحویل | سپتامبر ۲۰۲۷ طبق بلوک اصلی صفحه؛ پاراگرافی بعدی تکمیل کامل به‌صورت کلید در دست را مارس ۲۰۲۸ اعلام می‌کند |
| مالکیت و نوع تصرف | هیچ دستهٔ مالکیتی چاپ نشده است؛ صفحه قرارداد مقدماتی خرید و ثبت در Public Registry (ثبت عمومی) را توصیف می‌کند |
| سطح نازک‌کاری | کاملاً مبله توصیف شده است؛ یک کلید انتخاب «با بازسازی/بدون بازسازی» هم دیده می‌شود |
| امکانات | باشگاه ورزشی، پارک خودرو با خدمت‌یار (والت)، سرویس اتاق، خدمات خشک‌شویی و لباس‌شویی، مسئول پذیرش ۲۴/۷ (concierge)، نگهبانی، پذیرش، باغ، لابی، کتابخانه، لانج کسب‌وکار، فضاهای کودک، بانک اکسپرس |
صفحهٔ پروژه هر نوع واحد را در بیش از یک جا آورده و این جاها از اعداد یکسانی استفاده نمی‌کنند. کارت‌های چیدمان متراژ را در کنار قیمت می‌گذارند و جدول زیر از آن‌ها شروع می‌شود. بلوکی جداگانه با عنوان «size of units per type» (متراژ واحدها به تفکیک نوع) برای استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه متراژهای کوچک‌تری چاپ کرده است. هر دو مجموعه نشان داده می‌شوند تا خواننده دقیقاً ببیند صفحه چه می‌گوید؛ در محاسبه‌ها متراژ کارت‌های چیدمان به کار رفته است، چون فقط آن‌ها کنار قیمت قرار دارند. به بیان دیگر، یک نوع واحد در دو جای صفحه با دو متراژ متفاوت دیده می‌شود و خواننده باید بداند هر عدد از کدام جا آمده است.
| انواع واحد در Tbilisi DownTown و قیمت‌های منتشرشده | واحدهای چاپ‌شده | متراژ کارت چیدمان (متر مربع) | مقدار بلوک متراژ (متر مربع) | مجموعهٔ اول قیمت (USD) | مجموعهٔ دوم قیمت (USD) |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۱۰ | بدون کارت چیدمان | ۲۷ | چاپ نشده | چاپ نشده |
| یک‌خوابه (۱+۱) | ۲۱ | ۶۳٫۵ تا ۷۳٫۴ | ۳۹ تا ۴۶ | ۱۵۷٬۶۸۰ تا ۲۲۰٬۲۰۰ | از ۲۰۶٬۳۷۵ |
| دوخوابه (۲+۱) | ۸۱ | ۸۵٫۴ تا ۱۱۶٫۳ | ۵۹ | ۲۲۲٬۰۴۰ تا ۳۴۸٬۹۰۰ | از ۲۹۴٬۶۳۰ |
| سه‌خوابه (۳+۱) | چاپ نشده | ۱۲۷٫۷ تا ۱۳۷٫۹ | چاپ نشده | ۲۸۷٬۳۲۵ تا ۴۱۳٬۷۰۰ | از ۳۹۵٬۸۷۰ |
| جمع | ۲۱۷ اعلام شده؛ سه شمارش چاپ‌شده روی هم ۱۱۲ می‌شود |
این شمارش‌ها ۱۰۵ آپارتمان (۲۱۷ منهای ۱۱۲) را بیرون از هر تفکیک چاپ‌شدهٔ انواع باقی می‌گذارند. صفحه نمی‌گوید این واحدها چگونه میان انواع تقسیم می‌شوند و برای آپارتمان‌های سه‌خوابه اصلاً شمارشی چاپ نکرده است؛ بنابراین هیچ خواننده‌ای نمی‌تواند از روی صفحه تعداد واحدهای یک نوع مشخص را به دست آورد. به عبارت دیگر، مجموع شمارش‌های چاپ‌شده با رقم کل اعلام‌شده برابر نیست و این شکاف در خود صفحه توضیح داده نشده است.
| مقایسهٔ متراژ و قیمت در Tbilisi DownTown (محاسبه‌شده) | قیمت هر متر مربع در کوچک‌ترین متراژ، مجموعهٔ اول (USD) | قیمت هر متر مربع در بزرگ‌ترین متراژ، مجموعهٔ اول (USD) | قیمت هر متر مربع در کوچک‌ترین متراژ، مجموعهٔ دوم (USD) | مجموعهٔ دوم بالاتر از مجموعهٔ اول در کوچک‌ترین متراژ |
|---|---|---|---|---|
| یک‌خوابه (۶۳٫۵ تا ۷۳٫۴ متر مربع) | ۲٬۴۸۳ | ۳٬۰۰۰ | ۳٬۲۵۰ | USD ۴۸٬۶۹۵ (۳۰٫۹٪) |
| دوخوابه (۸۵٫۴ تا ۱۱۶٫۳ متر مربع) | ۲٬۶۰۰ | ۳٬۰۰۰ | ۳٬۴۵۰ | USD ۷۲٬۵۹۰ (۳۲٫۷٪) |
| سه‌خوابه (۱۲۷٫۷ تا ۱۳۷٫۹ متر مربع) | ۲٬۲۵۰ | ۳٬۰۰۰ | ۳٬۱۰۰ | USD ۱۰۸٬۵۴۵ (۳۷٫۸٪) |
همهٔ ارقام آن جدول از روی قیمت‌های چاپ‌شدهٔ سازنده و متراژ کارت‌های چیدمان محاسبه شده‌اند: قیمت تقسیم بر متراژ، گردشده به نزدیک‌ترین دلار. قیمت‌های مجموعهٔ دوم فقط به‌صورت مقدار «از» چاپ شده‌اند؛ از این رو مجموعهٔ دوم در کوچک‌ترین متراژ هر نوع با مجموعهٔ اول مقایسه می‌شود.
سه الگو جلب توجه می‌کنند. نخست، در کوچک‌ترین متراژ قیمت هر متر مربع برای یک‌خوابه USD ۲٬۴۸۳، برای دوخوابه ۲٬۶۰۰ و برای سه‌خوابه ۲٬۲۵۰ است؛ پس نوع سه‌خوابه با پایین‌ترین نرخ هر متر مربع شروع می‌شود. دوم، در بزرگ‌ترین متراژ هر نوع دقیقاً USD ۳٬۰۰۰ برای هر متر مربع چاپ می‌کند (۲۲۰٬۲۰۰ تقسیم بر ۷۳٫۴، ۳۴۸٬۹۰۰ تقسیم بر ۱۱۶٫۳ و ۴۱۳٬۷۰۰ تقسیم بر ۱۳۷٫۹).
سوم، درون هر نوع قیمت سریع‌تر از مساحت بالا می‌رود: یک‌خوابه از کوچک‌ترین تا بزرگ‌ترین کارت ۱۵٫۶٪ در متراژ و ۳۹٫۷٪ در قیمت افزایش می‌یابد، دوخوابه ۳۶٫۲٪ و ۵۷٫۱٪، سه‌خوابه ۸٫۰٪ و ۴۴٫۰٪. صفحه نمی‌گوید چه چیزی این پله را می‌سازد، مثلاً طبقه یا منظره.
میان انواع، کوچک‌ترین دوخوابه ۱٫۳۴ برابر مساحت کوچک‌ترین یک‌خوابه است (۸۵٫۴ تقسیم بر ۶۳٫۵) با ۱٫۴۱ برابر قیمت (۲۲۲٬۰۴۰ تقسیم بر ۱۵۷٬۶۸۰). کوچک‌ترین سه‌خوابه ۲٫۰۱ برابر مساحت را با ۱٫۸۲ برابر قیمت دارد. مجموعهٔ دوم در کوچک‌ترین متراژ هر نوع ۳۰٫۹٪ تا ۳۷٫۸٪ بالاتر از مجموعهٔ اول است؛ این برابر است با USD ۷۶۶٫۸۵ برای هر متر مربع در یک‌خوابه و دقیقاً USD ۸۵۰ در انواع دوخوابه و سه‌خوابه. صفحه توضیح نمی‌دهد این تفاوت چه چیزهایی را پوشش می‌دهد.
صفحه همچنین نقشه‌های طبقه را با مساحت اتاق‌ها برای آپارتمان‌های یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه چاپ کرده و نمی‌گوید هر نقشه به کدام کارت تعلق دارد. جدول، مساحت‌های چاپ‌شده را همان‌گونه که تصویر نشان می‌دهد با هم جمع می‌کند. جمع‌ها در همین راهنما محاسبه شده‌اند؛ نقشه‌ها جمع کل چاپ نکرده‌اند.
| نقشهٔ طبقه به‌صورت چاپ‌شده | مساحت‌های چاپ‌شده روی نقشه (متر مربع) | جمع مساحت‌های داخلی (متر مربع، محاسبه‌شده) | تراس یا بالکن (متر مربع) | داخلی به‌علاوهٔ تراس (متر مربع، محاسبه‌شده) |
|---|---|---|---|---|
| نقشهٔ یک‌خوابه | ۶٫۰، ۷٫۹، ۲۲٫۵، ۱۸٫۴ | ۵۴٫۸ | ۱۲٫۴ | ۶۷٫۲ |
| نقشهٔ دوخوابه | ۵٫۶، ۱۱٫۷، ۲۸٫۶، ۱۶٫۹، ۱۴٫۰ | ۷۶٫۸ | ۳۵٫۴ | ۱۱۲٫۲ |
| نقشهٔ سه‌خوابه | ۴٫۱، ۴٫۹، ۲۳٫۰، ۱۰٫۳، ۸٫۳، ۱۳٫۱ | ۶۳٫۷ | ۱۹٫۵ | ۸۳٫۲ |
اگر کنار کارت‌ها خوانده شوند، نقشهٔ یک‌خوابه (۶۷٫۲ متر مربع با تراس) و نقشهٔ دوخوابه (۱۱۲٫۲ متر مربع با تراس‌ها) درون بازه‌های کارت‌ها یعنی ۶۳٫۵ تا ۷۳٫۴ متر مربع و ۸۵٫۴ تا ۱۱۶٫۳ متر مربع می‌افتند. نقشهٔ سه‌خوابه با بالکن ۸۳٫۲ متر مربع چاپ کرده که کمتر از ۱۲۷٫۷ تا ۱۳۷٫۹ متر مربع کارت سه‌خوابه است و صفحه هیچ توضیحی که این دو را به هم ربط دهد ندارد. سند رزرو باید مساحت واحد مشخص را بنویسد و روشن کند که تراس‌ها در آن محاسبه شده‌اند یا نه.
یک اندازهٔ چاپ‌شدهٔ دیگر بر حس فضای واحد اثر می‌گذارد. کاشی ارتفاع‌ها ۲٫۹۵ متر برای آپارتمان‌ها، ۷٫۰۰ متر برای فضای تجاری و ۳٫۶ متر برای پارکینگ را نشان می‌دهد، در حالی که بلوکی بعدی ارتفاع سقف معماری ۳٫۳ متر را در همهٔ آپارتمان‌ها توصیف می‌کند. راهنما هر دو را همان‌گونه که چاپ شده‌اند گزارش می‌کند، چون صفحه نمی‌گوید یکی ارتفاع مفید و دیگری ارتفاع سازه‌ای است.
سازنده موقعیت Tbilisi DownTown را در یک جمله بیان می‌کند: آولابری «یکی از قدیمی‌ترین و اصیل‌ترین محله‌های شهر» است و نشانه‌های شهری، کافه‌های کوچک و بازارها «فقط چند دقیقه» فاصله دارند. صفحه هیچ فاصله و هیچ نقشه‌ای چاپ نکرده است. به همین دلیل بقیهٔ این بخش از منابع بیرونی می‌آید و مشخص می‌شود کدام یک رسمی‌اند؛ یعنی هرچه دربارهٔ محله در ادامه می‌خوانید به منابعی بیرون از صفحهٔ سازنده تکیه دارد و نه به ادعای خود سازنده.
Geostat، اداره آمار ملی گرجستان، جمعیت گرجستان را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر و جمعیت پایتخت را ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر برآورد می‌کند که ۱٬۳۰۹٫۰ هزار نفر آن‌ها در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند. این اداره می‌افزاید که بیش از یک‌سوم مردم کشور در تفلیس زندگی می‌کنند (انتشار جمعیت Geostat، ۲۴ آوریل ۲۰۲۶). در سال ۲۰۲۵، آمار گردشگری ورودی Geostat ۶٫۹ میلیون بازدید بازدیدکنندگان بین‌المللی از گرجستان را ثبت کرده و ۳٫۸ میلیون بازدید در تفلیس و ۲٫۷ میلیون بازدید در آجارا را گزارش می‌دهد.
همین انتشار ۷٫۸ میلیون ورود مسافر بین‌المللی غیرمقیم را اعلام می‌کند.
Geostat همچنین شاخص قیمت املاک مسکونی (Residential Property Price Index) را منتشر می‌کند که ملک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد و از قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها به لاری ساخته می‌شود. در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ این شاخص نسبت به سه‌ماههٔ قبل ۱٫۵٪ و نسبت به سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ برابر ۵٫۹٪ بالا رفت؛ زیرشاخص آپارتمان‌ها ۱٫۲٪ و ۵٫۶٪ افزایش یافت (شاخص RPPI Geostat، سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶، منتشرشده در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶). این انتشار ایسانی (Isani) را در میان ده منطقه‌ای می‌آورد که میانهٔ قیمت پیشنهادی هر متر مربع آن‌ها را در نمودار نشان می‌دهد.
راهنمای قیمت‌های تفلیس در این سایت آن نمودار را برای آپارتمان‌های نوساز ایسانی GEL ۴٬۰۳۲ برای هر متر مربع می‌خواند، یعنی حدود USD ۱٬۵۵۴ با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ به‌ازای هر دلار (قیمت املاک در تفلیس).
آولابری در ساحل چپ رودخانهٔ متکواری (Mtkvari) قرار دارد. الگوی ناحیه‌ای ویکی‌پدیا آن را در ناحیهٔ اداری ایسانی می‌گذارد، هرچند مدخل ویکی‌پدیا آن را محله‌ای از تفلیس قدیم هم می‌نامد، و عبارت خود سازنده «City-Center (Avlabari District)» است. تاریخچه‌ای دربارهٔ این منطقه در Georgia Today، منتشرشده در ۱۲ اوت ۲۰۲۱، می‌گوید آولابری بیرون از شهر قرون وسطایی قرار داشت، نام کنونی آن در قرن ۱۴ به‌عنوان حومهٔ تفلیس دیده می‌شود و در اوایل قرن ۱۹ پادگان‌های نظامی روسیه در آن بود.
همین مقاله جاهایی را برمی‌شمارد که اکنون محله را تعریف می‌کنند: کلیسای جامع تثلیث مقدس (Sameba) که میان سال‌های ۱۹۹۵ و ۲۰۰۴ ساخته شد؛ کلیسای اچمیادزین (Echmiadzin)، مرکز یک جامعهٔ ارمنی بزرگ در گذشته؛ کلیسای متخی (Metekhi) بر صخرهٔ بالای رودخانه؛ و، نزدیک‌تر به ایستگاه مترو، بقایای کاخ ملکه داریجان (Darejan). مقاله همچنین از پل صلح میان آولابری و شهر قدیم، پارک ریکه (Rike) و تله‌کابین ناریکالا (Narikala) نام می‌برد. این‌ها توصیف محله‌اند، نه توصیف زمین پروژه، چون سازنده مختصاتی منتشر نمی‌کند.
شرکت حمل‌ونقل تفلیس (Tbilisi Transport Company) که می‌گوید کاملاً متعلق به شهرداری تفلیس است و از سال ۱۹۶۶ فعالیت می‌کند، مترو، اتوبوس‌های شهری و تله‌کابین ریکه-ناریکالا را اداره می‌کند (صفحهٔ شرکت). صفحهٔ تعرفه‌های آن GEL ۱ را برای ۹۰ دقیقه سفر نامحدود با مترو، اتوبوس و مینی‌بوس، GEL ۳ را برای بلیت روزانه و GEL ۲٫۵ را برای یک سفر یک‌طرفه با تله‌کابین ریکه-ناریکالا فهرست می‌کند. مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ مترو تفلیس ایستگاه آولابری را در خط آخمتلی-وارکتیلی (Akhmeteli-Varketili) میان ایستگاه‌های میدان آزادی (Liberty Square) و ساماسی (Samasi) نشان می‌دهد.
فاصله‌های زیر خط مستقیم‌اند و در همین راهنما از مختصاتی محاسبه شده‌اند که ویکی‌پدیا برای آولابری (۴۱٫۶۹۳۰۶، ۴۴٫۸۱۵۸۳) و برای هر نشانه می‌دهد. آن‌ها محله را توصیف می‌کنند، نه قطعهٔ ساختمان را که سازنده موقعیت آن را نمی‌گوید. مسیرهای پیاده از دره رودخانه می‌گذرند و از خط مستقیم بلندترند؛ هیچ زمان رانندگی یا پیاده‌روی اندازه‌گیری نشده است.
| مکانی نزدیک نقطهٔ آولابری | چیست | فاصلهٔ خط مستقیم از نقطهٔ آولابری | منبع |
|---|---|---|---|
| کلیسای جامع تثلیث مقدس (Sameba) | کلیسای جامع، ساخته‌شده از ۱۹۹۵ تا ۲۰۰۴ | حدود ۰٫۵ کیلومتر | Georgia Today؛ مختصات از ویکی‌پدیا |
| کلیسای متخی (Metekhi) | کلیسای تاریخی بر صخرهٔ رودخانه | حدود ۰٫۵ کیلومتر | Georgia Today؛ مختصات از ویکی‌پدیا |
| ناریکالا (Narikala) | قلعه در ساحل راست که با تله‌کابین ریکه به آن می‌رسند | حدود ۰٫۸ کیلومتر | TTC؛ مختصات از ویکی‌پدیا |
| میدان آزادی (Freedom Square) | میدان و ایستگاه مترو Liberty Square | حدود ۱٫۲ کیلومتر | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه مترو آولابری | خط آخمتلی-وارکتیلی | محاسبه نشده؛ ایستگاه در صفحهٔ سازنده موقعیت‌یابی نشده است | ویکی‌پدیا؛ TTC |
Galt and Taggart، یک مؤسسهٔ پژوهشی در تفلیس، میانگین قیمت‌های بازار اولیه را به تفکیک منطقه از دادهٔ آژانس ملی ثبت عمومی (National Agency of Public Registry، NAPR) و از پیمایش سازندگان خود گزارش می‌کند. همین راهنما جدول مناطق آن را بازتولید می‌کند: USD ۱٬۴۰۱ برای هر متر مربع در ایسانی در ژانویهٔ ۲۰۲۶ و ۳٬۰۹۰ فروش آپارتمان ثبت‌شده در آنجا در ۲۰۲۵ (به‌روزرسانی ژانویهٔ ۲۰۲۶ ناشر نمودارهای مناطق را دارد).
قیمت‌های چاپ‌شده در صفحهٔ پروژه، یعنی USD ۲٬۲۵۰ تا ۳٬۰۰۰ برای هر متر مربع در مجموعهٔ اول، از هر دو رقم منطقه بالاترند. این مقایسه هم‌ارز نیست: سری‌های منطقه‌ای ساختمان‌ها، موقعیت‌ها و سطوح نازک‌کاری مختلف را در بر می‌گیرند، در حالی که صفحه سطح نازک‌کاری پشت هر یک از دو مجموعه قیمت را نمی‌گوید.
ماشین‌حساب سازنده شرایط یک آپارتمان را چاپ می‌کند: بها USD ۱۵۷٬۶۸۰، پرداخت اول USD ۳۱٬۵۳۶ (۲۰٪)، ۲۲ ماه با سود ۰٪ و قسط ماهانهٔ USD ۵٬۷۳۴. حساب ساده است. بیست درصد از ۱۵۷٬۶۸۰ برابر ۳۱٬۵۳۶ است؛ مانده ۱۲۶٬۱۴۴ می‌شود؛ تقسیم آن بر ۲۲ برابر ۵٬۷۳۳٫۸۲ است که ماشین‌حساب آن را به ۵٬۷۳۴ گرد کرده است.
برای مجموعهٔ دوم، صفحه پرداخت اول ۲۰٪ برابر «$۴۱k» و ماهانهٔ USD ۷٬۵۰۵ را چاپ می‌کند که با بهای ۲۰۶٬۳۷۵ جور است (۲۰٪ آن ۴۱٬۲۷۵، مانده ۱۶۵٬۱۰۰، و ۱۶۵٬۱۰۰ تقسیم بر ۲۲ برابر ۷٬۵۰۴٫۵۵ است).
از این اعداد دو برداشت پیش می‌آید. قسط ماهانه برابر کل مانده تقسیم بر ۲۲ است، پس ماشین‌حساب پرداخت جداگانه‌ای هنگام تحویل باقی نمی‌گذارد؛ صفحه هم چنین پرداختی را توصیف نمی‌کند و قرارداد مقدماتی جایی است که چنین پرداختی در آن نوشته می‌شود. و صفحه برنامهٔ ماهانه یا سه‌ماهه را پیشنهاد می‌کند، بی‌آنکه مبلغ اقساط سه‌ماهه را چاپ کند.
ماشین‌حساب فقط ارقام آپارتمان یک‌خوابه را چاپ می‌کند. جدول همان شرایط ۲۰٪ و ۲۲ ماهه را روی دیگر قیمت‌های «از» اعمال می‌کند تا مقیاس را نشان دهد؛ این ردیف‌ها در همین راهنما محاسبه شده‌اند و سازنده آن‌ها را چاپ نکرده است.
| طرح ۲۲ماهه، محاسبه‌شده با قیمت‌های «از» | بها (USD) | پرداخت اول ۲۰٪ (USD) | مانده (USD) | مانده طی ۲۲ ماه (USD در ماه) |
|---|---|---|---|---|
| یک‌خوابه، مجموعهٔ اول (ماشین‌حساب چاپ‌شده) | ۱۵۷٬۶۸۰ | ۳۱٬۵۳۶ | ۱۲۶٬۱۴۴ | ۵٬۷۳۴ |
| دوخوابه، مجموعهٔ اول (محاسبه‌شده) | ۲۲۲٬۰۴۰ | ۴۴٬۴۰۸ | ۱۷۷٬۶۳۲ | ۸٬۰۷۴ |
| سه‌خوابه، مجموعهٔ اول (محاسبه‌شده) | ۲۸۷٬۳۲۵ | ۵۷٬۴۶۵ | ۲۲۹٬۸۶۰ | ۱۰٬۴۴۸ |
| یک‌خوابه، مجموعهٔ دوم (ماشین‌حساب چاپ‌شده) | ۲۰۶٬۳۷۵ | ۴۱٬۲۷۵ | ۱۶۵٬۱۰۰ | ۷٬۵۰۵ |
| دوخوابه، مجموعهٔ دوم (محاسبه‌شده) | ۲۹۴٬۶۳۰ | ۵۸٬۹۲۶ | ۲۳۵٬۷۰۴ | ۱۰٬۷۱۴ |
| سه‌خوابه، مجموعهٔ دوم (محاسبه‌شده) | ۳۹۵٬۸۷۰ | ۷۹٬۱۷۴ | ۳۱۶٬۶۹۶ | ۱۴٬۳۹۵ |
تقویم به اندازهٔ مبلغ‌ها اهمیت دارد. صفحه تاریخ شروع اقساط را چاپ نکرده است. اگر پرداخت اول در نوامبر ۲۰۲۶ انجام شود و ۲۲ قسط ماهانه از دسامبر ۲۰۲۶ آغاز شود، آخرین قسط در سپتامبر ۲۰۲۸ می‌افتد (محاسبه‌شده). به بیان ساده، اگر اقساط زودتر شروع شوند پایان آن‌ها هم زودتر می‌رسد، اما صفحه هیچ‌یک از این تاریخ‌ها را نمی‌گوید. این یک سال پس از تحویل سپتامبر ۲۰۲۷ در بلوک اصلی و شش ماه پس از تاریخ کلید در دست مارس ۲۰۲۸ در پاراگراف بازده است.
قرارداد مقدماتی سندی است که تاریخ‌های واقعی را ثابت می‌کند، و مراحلی که خود سازنده می‌گوید این است که خریدار یک روز کاری پس از پایان ساخت و پرداخت کامل مالک رسمی می‌شود.
همین صفحه سپردهٔ رزرو USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ را اعلام می‌کند که واحد را از یک هفته تا یک ماه نگه می‌دارد و می‌گوید اقساط با نرخ ۰٪ بسته به پروژه و تاریخ تحویل آن از ۱۲ تا ۴۵ ماه است. برای این پروژه مدت چاپ‌شده ۲۲ ماه است؛ مدت از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر فرق می‌کند، از ۷ ماه در NEXT DownTown Batumi تا ۲۹ ماه در NEXT Magnolia و ۵۶ ماه در Kobuleti Beach Resort.
یک فهرست کوتاه پیش از امضای هر چیز، برنامه را خوانا نگه می‌دارد:
خوانندگانی که صفحه‌های دیگر NEXT را دیده‌اند ممکن است انتظار داشته باشند استودیو پایین‌ترین قیمت را داشته باشد. در این صفحه چنین نیست، چون کارت قیمت استودیو وجود ندارد. استودیو فقط در بلوک متراژ (۲۷ متر مربع) و در کاشی شمار واحدها (۱۰ واحد) دیده می‌شود. کارت صفحهٔ اصلی سازنده و صفحهٔ پروژه هر دو «From $۱۵۷٬۶۸۰» را چاپ می‌کنند و آن رقم نخستین قیمت یک‌خوابه است. ممکن است قیمت پایین‌تری برای استودیو در اسناد فروش وجود داشته باشد؛ صفحه آن را منتشر نمی‌کند، پس هیچ رقمی در اینجا فرض نشده است.
به همین دلیل قیمت «از» در جدول بخش ۷ با قیمت استودیو در جای دیگر هم‌ارز نیست: یک‌خوابه ۶۳٫۵ متر مربعی واحدی بزرگ‌تر از استودیوی ۲۷ متر مربعی همین صفحه است. قیمت هر متر مربع، یعنی USD ۲٬۴۸۳ برای کوچک‌ترین یک‌خوابه، مبنای بهتری برای مقایسه است.
صفحه برای یک پروژه دو واژهٔ پایان کار را به کار می‌برد. «Handover» (تحویل) سپتامبر ۲۰۲۷ کنار ماشین‌حساب پرداخت و در بلوک اصلی آمده است و پاراگرافی دربارهٔ بازده می‌گوید پروژه «will be fully completed turnkey in March ۲۰۲۸». هیچ‌کدام را تعریف نمی‌کند و نمی‌گوید تحویل یعنی تحویل اسکلت، آپارتمان مبله یا پروانهٔ ساختمان.
صفحه از یک دوربین زندهٔ ساخت و یک عکس پیشرفت ساخت نام می‌برد که خریدار می‌تواند میان پرداخت‌ها برای پیگیری کار از آن‌ها استفاده کند.
تاریخی که در قانون اهمیت دارد ثبت است. طبق قانون مدنی، خریدار وقتی مالک می‌شود که حق در Public Registry (ثبت عمومی) ثبت شود، و سازنده می‌گوید ثبت مالکیت آینده ابتدا انجام می‌شود و مالکیت کامل یک روز کاری پس از پایان ساخت و پرداخت کامل می‌آید. خریداری که قرارداد را می‌خواند می‌تواند بررسی کند که تاریخ تحویل، تاریخ کلید در دست و شرایط ثبت با هم هماهنگ‌اند.
امکانات و سیستم‌های زیر فهرست خود سازنده است و آنچه را صفحه چاپ کرده بدون هیچ افزوده‌ای بازگو می‌کند. صفحه برای خدمات هیچ بهره‌برداری نام نمی‌برد و برنامهٔ شارژ خدمات چاپ نمی‌کند؛ بنابراین اینکه ساکن برای سرویس اتاق، رخت‌شویی یا مسئول پذیرش چه می‌پردازد پرسشی برای اسناد فروش است. برندهای اجزا را صفحه به‌عنوان تأمین‌کننده نام می‌برد و تأیید هیچ شخص دیگری نیستند.
| امکانات و سیستم‌ها به‌صورت فهرست‌شده | به‌صورت چاپ‌شده در صفحهٔ پروژه |
|---|---|
| فهرست امکانات | باشگاه ورزشی، پارک خودرو با خدمت‌یار (والت)، سرویس اتاق، خدمات رخت‌شویی، مسئول پذیرش ۲۴/۷ (concierge)، نگهبانی، پذیرش، باغ سرسبز، لابی، کتابخانه، لانج کسب‌وکار، فضاهای کودک، بانک اکسپرس |
| تصاویری بدون ورودی در فهرست | استخر شنا، رستوران یا کافه و محل بازی حیاط در تصویرسازی‌ها دیده می‌شوند؛ استخر در فهرست امکانات نیست |
| حمل‌ونقل عمودی | ۵ آسانسور؛ صفحه می‌گوید میانگین زمان انتظار در حداکثر اشغال ۰ تا ۲ دقیقه است |
| گرمایش و هوا | گرمایش مرکزی؛ تهویهٔ مطبوع Daikin VRF؛ پروفیل‌های پنجره با کانال‌های تهویهٔ یکپارچه |
| شیشه و نما | شیشهٔ کم‌گسیل (Low-emissivity)؛ پنجره‌ها و درهای آلومینیومی Schüco؛ نماهای تهویه‌شونده |
| لوله‌کشی | سیستم‌های بهداشتی Geberit |
| سازه | بتن مسلح به الیاف، به توصیف سازنده |
| بلوک‌ها | کاشی ترکیب می‌گوید ۵ بلوک؛ توضیحات می‌گوید سه بلوک |
از مبنای حقوقی شروع کنید، چون همهٔ مراحل بعدی را توضیح می‌دهد؛ این توضیح کوتاه بر دو ماده از قانون مدنی تکیه دارد. ماده ۱۸۳ قانون مدنی گرجستان می‌گوید برای تحصیل یک شیء غیرمنقول، معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت تحصیل‌کننده در Public Registry (ثبت عمومی) ثبت شود. ماده ۳۱۱-۱ می‌افزاید معاملهٔ کتبی با امضاهای گواهی‌شده به ثبت تسلیم می‌شود و وقتی طرفین مقابل شخص مجاز در مرجع ثبت امضا کنند، گواهی جداگانه لازم نیست.
هیچ‌یک از این دو ماده آپارتمان را به شهروندان محدود نمی‌کند. محدودیتی که برای خارجی‌ها اهمیت دارد در ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی است که اجازه می‌دهد زمین کشاورزی را دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی در مالکیت داشته باشند. آپارتمان در یک بلوک شهری زمین کشاورزی نیست. راهنماهای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم عمل را با جزئیات بیشتر شرح می‌دهند.
هزینه‌ها از جدول‌های کارمزد آژانس ملی ثبت عمومی (National Agency of Public Registry، NAPR) می‌آیند. در صفحهٔ کارمزد ثبت آن، ثبت تغییر در حق مالکیت ملک غیرمنقول GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری یا GEL ۳۵۰ در همان روز تسلیم هزینه دارد. با USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶ در سایت بانک ملی گرجستان، این کارمزدها حدود USD ۵۸، ۱۰۴ و ۱۳۵ می‌شوند.
تأیید امضاها بر معامله‌ای که برای ثبت تسلیم می‌شود GEL ۷ است و فوری انجام می‌شود.
مستخرج ثبت که در صفحهٔ کارمزد خدمات اطلاعاتی فهرست شده، در یک روز کاری GEL ۲۰، در سفارش آنلاین GEL ۱۳، در همان روز تسلیم GEL ۷۵ و آنلاین در همان روز GEL ۵۲ هزینه دارد؛ مستخرج به انگلیسی GEL ۲۶ اضافه می‌کند. خریداری که خارج از کشور است می‌تواند از خدمت قرارداد هوشمند استفاده کند که حقوق مالکیت ملک غیرمنقول را از راه یک نشست مجازی که از پیش رزرو شده آنلاین ثبت می‌کند.
گرجستان از ۱۴ مه ۲۰۰۷ عضو کنوانسیون آپوستیل است (جدول وضعیت HCCH)، که برای وکالت‌نامه‌ها و دیگر اسنادی که در خارج امضا می‌شوند اهمیت دارد. راهنمای خرید ملک در گرجستان از خارج ترتیب عملی کار را پوشش می‌دهد.
سازنده مسیر خودش را در سه بلوک توصیف می‌کند: امضای قرارداد مقدماتی خرید و ثبت مالکیت آینده؛ پرداخت سپرده؛ سپس پرداخت‌های ماهانه یا سه‌ماهه همراه با پیگیری ساخت از راه به‌روزرسانی‌ها و دوربین‌های زنده. بلوکی دوم قرارداد، تأیید پرداخت، ثبت قرارداد در وزارت دادگستری و یک کد ملک در ثبت دولتی را فهرست می‌کند.
| مرحله | چه کسی | زمان یا هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| انتخاب واحد و پرداخت سپردهٔ رزرو | خریدار، سازنده | USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ واحد را از ۱ هفته تا ۱ ماه نگه می‌دارد | صفحهٔ پروژهٔ سازنده |
| سفارش مستخرج ثبت برای زمین یا ساختمان | خریدار، NAPR | GEL ۲۰ (۱ روز کاری)، GEL ۱۳ آنلاین، به‌علاوهٔ GEL ۲۶ برای نسخهٔ انگلیسی | کارمزد خدمات اطلاعاتی NAPR |
| امضای قرارداد مقدماتی خرید | خریدار، سازنده | شکل کتبی؛ امضاهای گواهی‌شده یا امضا مقابل شخص مجاز در NAPR | قانون مدنی، مواد ۱۸۳ و ۳۱۱-۱ |
| تأیید امضاها در ثبت | طرفین، NAPR | GEL ۷، فوری | کارمزد ثبت NAPR |
| پرداخت اقساط | خریدار | پرداخت اول ۲۰٪، سپس ۲۲ قسط ماهانه، طبق ماشین‌حساب سازنده | صفحهٔ پروژهٔ سازنده |
| ثبت حق مالکیت | NAPR | GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری؛ GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری؛ GEL ۳۵۰ در همان روز | کارمزد ثبت NAPR |
| امضای از راه دور، در صورت نیاز | خریدار، NAPR | نشست مجازی که از پیش رزرو می‌شود | قرارداد هوشمند NAPR |
| درخواست اجازهٔ اقامت، در صورت تمایل | خریدار، آژانس توسعه خدمات عمومی (Public Service Development Agency) | GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ برای ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ روز تقویمی | sda.gov.ge |
مالیات سالانهٔ ملک نخستین هزینهٔ تکرارشونده است. بند ۵ ماده ۲۰۲ قانون مالیات نرخ را برای شخص حقیقی حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ از ارزش بازار ملک مشمول مالیات در پایان سال قبل تعیین می‌کند. بند (a) از بند ۱ ماده ۲۰۶ ملک شخص را، به‌جز زمین، وقتی معاف می‌کند که درآمد خانواده در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد، یعنی حدود USD ۳۸٬۵۳۷ با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹.
اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر موعد دارد (بندهای ۱۲ و ۱۴ ماده ۲۰۵). بند (c.a) از بند ۱ ماده ۲۰۱ ساخت‌وساز ناتمام را جزو ملکی می‌داند که شخص حقیقی دارد، و صفحهٔ مالیات ملک سازمان درآمد (Revenue Service) مرجع این است که ثبت چگونه رفتار می‌شود؛ راهنمای مالیات ملک در گرجستان جزئیات بیشتری می‌افزاید.
اجاره و فروش مجدد قواعد جداگانه دارند. طبق بند ۲ ماده ۸۱، درآمد حاصل از اجارهٔ فضای مسکونی به یک سازمان یا شخصی برای سکونت وقتی شخص حقیقی کسری انجام نمی‌دهد ۵٪ مالیات دارد؛ نرخ عمومی در بند ۱ ماده ۸۱ برابر ۲۰٪ است. در فروش، بند ۳ ماده ۸۱ مازاد حاصل از آپارتمان مسکونی را ۵٪ مشمول مالیات می‌کند و بند (f.a) از بند ۱ ماده ۸۲ مازاد حاصل از آپارتمان مسکونی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند.
قاعدهٔ اقامت همان است که صفحهٔ سازنده نقل می‌کند و عبارت آن اندکی با قانون فرق دارد. صفحه می‌گوید اجازهٔ اقامت از راه ملک حداقل مبلغی «from $۱۵۰٬۰۰۰ starting March ۱, ۲۰۲۶» دارد.
متن رسمی، در صفحهٔ اجازهٔ اقامت آژانس توسعه خدمات عمومی و در بند (j) ماده ۱۵ قانون وضعیت حقوقی اتباع بیگانه و افراد بدون تابعیت، از اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای فرد بیگانه‌ای سخن می‌گوید که حق مالکیت بر شیء غیرمنقول، غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازاری بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL دارد که یک ارزیاب گواهی‌شدهٔ نهاد معتبر آن را تعیین می‌کند.
هر قیمت چاپ‌شدهٔ یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه در صفحهٔ پروژه بالاتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ است: مجموعهٔ اول از USD ۱۵۷٬۶۸۰ شروع می‌شود که USD ۷٬۶۸۰ بالاتر از این رقم است و مجموعهٔ دوم از USD ۲۰۶٬۳۷۵. اما این آزمون به ارزش بازار تعیین‌شده توسط ارزیاب برای ملک ثبت‌شده اعمال می‌شود، نه به قیمت قرارداد. طبق مواد ۱۶ و ۲۱ قانون، اجازه هر بار برای یک سال است و همراه با حق مالکیت ساقط می‌شود.
راهنمای اجازهٔ اقامت در گرجستان درخواست را شرح می‌دهد.
در زمینهٔ تأمین مالی، صفحهٔ پروژه ترتیب وام مسکن نشان نمی‌دهد؛ پیشنهاد آن طرح قسط با نرخ ۰٪ است. بانک ملی گرجستان در صفحهٔ PTI و LTV خود سقف نسبت وام به ارزش ملک (LTV) را ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارزی و سقف نسبت پرداخت به درآمد (PTI) را وابسته به درآمد ماهانهٔ خالص تعیین می‌کند. اینکه بانکی به یک غیرمقیم برای واحدی مشخص وام بدهد تصمیم هر بانک است؛ راهنمای وام مسکن آن را پوشش می‌دهد.
| مورد | قاعده | نشانی منبع |
|---|---|---|
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | حق مالکیت بر ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL (GEL ۳۸۹٬۲۳۵ با نرخ ۲٫۵۹۴۹)، تعیین‌شده توسط ارزیاب گواهی‌شده؛ کارمزد GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ بسته به زمان رسیدگی | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits؛ قانون اتباع بیگانه، بند (j) ماده ۱۵ |
| مدت اعتبار آن اجازه | هر بار یک سال تمدید می‌شود؛ با پایان حق مالکیت پایان می‌یابد | matsne.gov.ge/en/document/view/۲۲۷۸۸۰۶ |
| مالیات ملک، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ از ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانواده در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۱، ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a)؛ rs.ge/PropertyTax |
| اجاره از فضای مسکونی | ۵٪ اگر شخص حقیقی کسری انجام ندهد؛ در غیر این صورت ۲۰٪ | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان | ۵٪ بر مازاد؛ معاف برای آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال در مالکیت بوده | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| نسبت وام به ارزش ملک | ۹۰٪ برای وام‌های لاری؛ ۷۰٪ برای وام‌های ارزی | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| نسبت پرداخت به درآمد | درآمد ماهانهٔ خالص زیر GEL ۱٬۵۰۰: ۲۰٪ برای وام‌های ارزی، ۲۵٪ برای لاری؛ GEL ۱٬۵۰۰ یا بیشتر: ۳۰٪ یا ۵۰٪ | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| نرخ ارز به‌کار رفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶ | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
مراحل سازنده و قواعد ثبت به یک مجموعه سند اشاره می‌کنند که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت سپرده گرد آورد.
جدول هر ۱۳ پروژهٔ NEXT در این سایت را همان‌گونه که صفحه‌های سازنده چاپ کرده‌اند و به تفکیک شهر فهرست می‌کند و فقط داده‌های چاپ‌شدهٔ هر صفحه را کنار هم می‌گذارد. این پروژه در میان پروژه‌های تفلیس بیشترین تعداد واحد چاپ‌شده را دارد (۲۱۷، در برابر ۲۰۰ در NEXT Cinema City Tbilisi و ۱۹۹ در NEU Tbilisi؛ NEXT Oriental تعدادی چاپ نکرده است) و زودترین تاریخ تحویل را در میان این چهار پروژه، یعنی سپتامبر ۲۰۲۷. قیمت شروع آن یک‌خوابه است و ردیف‌های دیگر تفلیس از استودیو شروع می‌شوند.
| پروژه | شهر و منطقه | وضعیت یا تحویل به‌صورت چاپ‌شده | انواع واحد | قیمت شروع منتشرشده (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Tbilisi DownTown (همین صفحه) | تفلیس، آولابری | تحویل سپتامبر ۲۰۲۷؛ ۲۲ ماه با نرخ ۰٪ | ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ (استودیو شمارش شده) | از ۱۵۷٬۶۸۰ (۱+۱) |
| NEXT Cinema City Tbilisi | تفلیس | پیش‌فروش؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۹؛ ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ | Petite Studio، Maison One، Maison Two، Grand Maison | از ۲۰۶٬۰۰۰ (Petite Studio، با بازسازی) |
| NEU Tbilisi | تفلیس | پیش‌فروش؛ تحویل دسامبر ۲۰۲۹؛ ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | از ۱۵۳٬۱۲۰ (استودیو، با بازسازی) |
| NEXT Oriental Tbilisi | تفلیس، اورتاچالا | تحویل دسامبر ۲۰۲۸؛ ۳۷ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۹۵٬۱۶۰ (استودیو) |
| NEXT Address Batumi | باتومی، مرکز | تحویل دسامبر ۲۰۲۸؛ ۳۳ ماه با نرخ ۰٪، پرداخت اول ۲۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۶۸٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT Gardens Kvariati | باتومی، کواریاتی | تحویل دسامبر ۲۰۲۷؛ ۳۴ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، پنت‌هاوس | از ۶۵٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT Magnolia Batumi | باتومی، نزدیک بلوار جدید | تحویل دسامبر ۲۰۲۸؛ ۲۹ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۴۹٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT Collection Batumi | باتومی، گرین کیپ (Green Cape) | مرحلهٔ «۵۰٪ in June ۲۰۲۸»؛ اقساط ۴۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | از ۸۰٬۰۰۰ (استودیو) |
| NEXT DownTown Batumi | باتومی، باتومی قدیم | تحویل ژوئن ۲۰۲۶ به‌صورت چاپ‌شده؛ ۷ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۱۶۱٬۴۶۰ (استودیو، وایت باکس) |
| Radisson Blu Apartments Gonio | باتومی، گونیو | وضعیت تحویل مه ۲۰۲۷؛ مرحلهٔ «۴۰٪ in January ۲۰۲۸» | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۱۴۹٬۵۰۰ (استودیو، مبله) |
| Wyndham Residence Gonio | باتومی، گونیو | تحویل دسامبر ۲۰۲۶؛ اقساط ۵۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۱+۱ Front Lux، دوبلکس | از ۱۵۱٬۲۰۰ (استودیو، مبله) |
| Kobuleti Beach Resort | کوبولتی | پیش‌فروش؛ تحویل دسامبر ۲۰۳۱؛ ۵۶ ماه با نرخ ۰٪ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | از ۷۵٬۵۰۰ (استودیو) |
| NEXT Coral Dubai Islands | دبی، Dubai Islands | تحویل دسامبر ۲۰۲۷؛ طرح پرداخت ۱۰/۳۰/۶۰ | ۱+۱، ۱+۱ با اتاق مطالعه، ۲+۱، ۳+۱ | از ۵۷۳٬۴۴۹ (۱+۱، ۸۰ متر مربع، با بازسازی) |
قیمت‌های شروع هم‌ارز نیستند. بعضی ردیف‌ها از استودیوی با بازسازی شروع می‌شوند، بعضی از استودیوی مبله، یکی از استودیوی وایت باکس، یکی از یک‌خوابه، و ردیف دبی یک‌خوابهٔ ۸۰ متر مربعی در بازاری دیگر است. ردیف‌ها فقط برای آشنایی در کنار هم آمده‌اند و هیچ‌کدام بر دیگری رتبه ندارد.
در تفلیس، آگهی Mira Verde Tbilisi پروژهٔ سازندهٔ دیگری در Tbilisi Hills است که قیمت آن به درهم است، و در باتومی آگهی Mardi City Center پروژهٔ مرکزی دیگری با شرایط خودش است.
پس‌زمینهٔ بازار در راهنمای قیمت املاک در تفلیس آمده که سری‌های منطقه‌ای از Geostat و Galt and Taggart را می‌دهد. صفحهٔ کشور گرجستان همهٔ پروژه‌های کشور را فهرست می‌کند و صفحهٔ شهر تفلیس پروژه‌های پایتخت را. برای جنبهٔ عملی باتومی در مجموعهٔ NEXT، راهنمای ملک پیش‌فروش در باتومی توضیح می‌دهد فروش پیش‌فروش در ساحل چگونه کار می‌کند.
NEXT در صفحهٔ دربارهٔ ما خود را سازنده‌ای گرجی معرفی می‌کند که کاخا دواده (Kakha Devadze) آن را در باتومی بنیان نهاده و با نام‌های NEXT، «NEXT Group» و «Next Property» فعالیت می‌کند. همهٔ این موارد از صفحه‌های خود سازنده گرفته شده‌اند، نه از منبعی مستقل.
خط زمانی پروژه‌های آن در سال ۲۰۱۸ با NEXT Apartments، NEXT Green و NEXT White در باتومی آغاز می‌شود و سال‌به‌سال با NEXT Hotels، Wyndham Residences و Villa Park (۲۰۲۰)، Radisson Blu Residences و NEXT Collection (۲۰۲۱)، NEXT Address، NEXT Coral و NEXT Gardens (۲۰۲۲)، NEXT Amani در کنیا (۲۰۲۳) و NEXT Oriental در تفلیس، Villa Perla در ماربیا و گسترش در زنگبار (۲۰۲۴) ادامه می‌یابد.
صفحهٔ اصلی شرکت را در بلوکی از ارقام خلاصه می‌کند که شامل حدود ۸ سال فعالیت در توسعهٔ املاک است و دفترهایی در باتومی، تفلیس، دبی، ورشو و کنیا را فهرست می‌کند. صفحه گرجستان، امارات متحده عربی، کنیا، اسپانیا و زنگبار را به‌عنوان بازار نام می‌برد و صفحه‌ای دربارهٔ همکاری از سرمایه‌گذارانی از ۶۵ کشور می‌گوید. برندهای هتلی فقط روی پروژه‌های مشخص دیده می‌شوند، مثلاً Radisson Hotel Group و Wyndham Hotels and Resorts روی دو پروژهٔ گونیو، و برای این پروژه هیچ برند یا بهره‌برداری نام برده نشده است.
این راهنما هیچ‌یک از جوایز یا اظهارات دربارهٔ تکمیل و فروش صفحه را تکرار نمی‌کند، چون صفحه‌ها برای بیشتر آن‌ها سال، دسته یا نهادی ذکر نمی‌کنند. فهرست پروژه‌های صفحهٔ اصلی، این پروژه را در میان آپارتمان‌های در حال ساخت در گرجستان و از USD ۱۵۷٬۶۸۰ نشان می‌دهد.
این پروژه مجتمعی با ۲۱۷ آپارتمان است که سازنده NEXT آن را در آولابری، در مرکز شهر تفلیس و در ساحل چپ رودخانهٔ متکواری جای می‌دهد. صفحهٔ سازنده واحدهای استودیو، یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه، یک باشگاه ورزشی، مسئول پذیرش و خدمات دیگر و تحویل سپتامبر ۲۰۲۷ را فهرست می‌کند. این پروژه با NEXT DownTown Batumi فرق دارد. صفحه نشانی خیابان چاپ نکرده است؛ بنابراین قطعهٔ دقیق پرسشی برای اسناد رزرو و مستخرج Public Registry است. همین نکته دربارهٔ شمارهٔ قطعه و مختصات هم صدق می‌کند، چون صفحه آن‌ها را هم چاپ نکرده است.
سازنده قیمت سه نوع را در دو مجموعه چاپ می‌کند. مجموعهٔ اول از USD ۱۵۷٬۶۸۰ برای یک‌خوابه ۶۳٫۵ متر مربعی تا USD ۴۱۳٬۷۰۰ برای سه‌خوابه ۱۳۷٫۹ متر مربعی است؛ مجموعهٔ دوم برای انواع یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه از USD ۲۰۶٬۳۷۵، USD ۲۹۴٬۶۳۰ و USD ۳۹۵٬۸۷۰ شروع می‌شود. صفحه هیچ‌یک از مجموعه‌ها را به عنوان «with renovation» یا «without renovation» وصل نمی‌کند و قیمت استودیو چاپ نکرده است.
ماشین‌حساب صفحهٔ سازنده پرداخت اول ۲۰٪ و سپس ۲۲ ماه با سود ۰٪ را، ماهانه یا سه‌ماهه، نشان می‌دهد. برای یک‌خوابهٔ ۱۵۷٬۶۸۰ دلاری، پرداخت اول USD ۳۱٬۵۳۶ و قسط ماهانه USD ۵٬۷۳۴ است. صفحه تاریخ شروع، پرداخت هنگام تحویل یا مبلغ اقساط سه‌ماهه را چاپ نمی‌کند و قرارداد مقدماتی خرید جایی است که برنامه در آن ثابت می‌شود.
بلوک اصلی «Sep. ۲۰۲۷» را به‌عنوان تحویل چاپ می‌کند. پاراگرافی بعدی می‌گوید پروژه در مارس ۲۰۲۸ به‌طور کامل و کلید در دست تکمیل خواهد شد. صفحه برای این پروژه برچسب پیش‌فروش ذکر نمی‌کند و تاریخ پروانه یا بهره‌برداری چاپ نمی‌کند. خریدار می‌تواند بخواهد تحویل برنامه‌ریزی‌شده، تاریخ کلید در دست و وضعیت پروانه در قرارداد مقدماتی نوشته شود، همراه با اینکه اگر تاریخی جابه‌جا شود با برنامه چه می‌شود.
صفحه فقط انواع یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه را قیمت‌گذاری می‌کند. استودیو در بلوک‌های دیگر شمارش شده (۱۰ واحد) و متراژ دارد (۲۷ متر مربع)، اما کارت قیمت استودیو دیده نمی‌شود. رقم «From $۱۵۷٬۶۸۰» پس نخستین قیمت یک‌خوابه با ۶۳٫۵ متر مربع است، یعنی USD ۲٬۴۸۳ برای هر متر مربع. صفحه نمی‌گوید قیمت استودیو وجود دارد یا نه، و خریداری که به استودیو علاقه دارد می‌تواند پیش از رزرو فهرست واحدها، مساحت و مجموعه قیمت را کتباً از سازنده بخواهد.
قانون گرجستان زمین کشاورزی را محدود می‌کند، نه آپارتمان را. ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی زمین کشاورزی را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی نگه می‌دارد و آپارتمان در یک بلوک شهری زمین کشاورزی نیست. خرید به‌صورت کتبی انجام می‌شود و مالکیت خریدار طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی در Public Registry ثبت می‌شود.
قاعدهٔ رسمی حق مالکیت بر ملک غیرمنقول، غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL را می‌خواهد که ارزیاب گواهی‌شده تعیین می‌کند. هر قیمت چاپ‌شده در صفحهٔ پروژه بالاتر از این رقم است، اما آزمون به ارزش بازار ارزیابی‌شدهٔ ملک ثبت‌شده اعمال می‌شود، نه به قیمت قرارداد. اجازه هر بار برای یک سال تمدید می‌شود.
طبق قانون مالیات، اشخاص حقیقی مالیات سالانهٔ ملک را به میزان ۰٫۸٪ تا ۱٪ از ارزش بازار می‌پردازند، مگر اینکه درآمد خانوادهٔ سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد. اجاره از فضای مسکونی اگر شخص حقیقی کسری انجام ندهد ۵٪ مالیات دارد، و مازاد فروش ۵٪ مشمول مالیات است مگر آنکه آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد. سازمان درآمد (Revenue Service) توضیح می‌دهد اظهارنامه‌ها چگونه تسلیم می‌شوند.
صفحه کلیدی با عنوان‌های «with renovation» و «without renovation» و دو مجموعه قیمت دارد، اما نمی‌گوید کدام مجموعه به کدام عنوان تعلق دارد و آپارتمان‌ها را کاملاً مبله توصیف می‌کند. به همین دلیل راهنما مجموعه‌ها را اول و دوم می‌نامد. سطح نازک‌کاری، مبلمان و لوازم موضوع مشخصاتی است که به قرارداد مقدماتی پیوست می‌شود، نه چیزی که از روی خود صفحه بتوان نتیجه گرفت.
خریدار می‌تواند مستخرج Public Registry را برای زمین و ساختمان از آژانس ملی ثبت عمومی سفارش دهد، وضعیت پروانهٔ ساختمان و بهره‌برداری را کتباً بخواهد و مشخصات حساب امانی یا حساب پرداخت را برای هر قسط درخواست کند. ثبت کارمزدهای خود را آنلاین منتشر می‌کند و مراحل سازنده شامل ثبت قرارداد مقدماتی است. یک وکیل می‌تواند قرارداد را با فهرست بخش ۶ مقایسه کند.
آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع:
این توصیه حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
