Mardi City Center باتومی یک مجتمع مسکونی و تجاری شامل سه بلوک ۲۰ طبقه در خیابان پوشکین، شمارهٔ ۳۳، در محلهٔ باگراتیونی شهر باتومی در گرجستان است که سازندهٔ آن Mardi Holding است. پورتال املاک Korter هر سه بلوک را «در حال ساخت» و با پایان ساخت در Q4 ۲۰۲۸ فهرست کرده است (داده‌های موجودی مورخ ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) و batumi.estate تاریخ ۱ دسامبر ۲۰۲۸ را اعلام می‌کند. پورتال‌ها برای این مجتمع نام Mardi Mall را هم به کار می‌برند.
این راهنما نشان می‌دهد سازنده دربارهٔ Mardi City Center باتومی چه چیزی منتشر می‌کند، پورتال‌ها برای متراژها و قیمت‌ها چه ارقامی ذکر می‌کنند، منابع کجا با هم اختلاف دارند و خریدار چه مواردی را می‌تواند خودش بررسی کند.
همهٔ واقعیت‌ها، قیمت‌ها و قوانین تا تاریخ ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند و تبدیل‌ها بر پایهٔ نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) معتبر از همین تاریخ انجام شده است: هر USD ۱ برابر GEL ۲٫۵۹۵۸. صفحهٔ پروژه در سایت سازنده هیچ فیلدی برای قیمت، متراژ یا زمان پایان ساخت ندارد و Mardi Holding برای این پروژه فهرست قیمت منتشر نمی‌کند؛ بنابراین قیمت‌های زیر قیمت‌های درخواستی دیده‌شده در پورتال‌ها هستند و سایت و تاریخ هر کدام کنار آن آمده است.
در بخش ۷، نرخ‌های اعلام‌شده با آستانهٔ اجازهٔ اقامت گرجستان سنجیده می‌شود؛ این آستانه در قانون و در صفحهٔ آژانس توسعهٔ خدمات عمومی (SDA) برابر USD ۱۵۰٬۰۰۰ است.
صفحهٔ پروژه در سایت Mardi Holding این مجتمع را یک مجتمع مسکونی چندمنظورهٔ مدرن توصیف می‌کند که در دل بخش مسکونی شهر قرار دارد و یک مرکز خرید در داخل ساختمان دارد. خط مشخصات آن چنین است: ۲۰ طبقه، ۳ ساختمان با ورودی‌های جداگانه، چشم‌انداز پانوراما به شهر و کوه، ۶۰۰ متر تا دریا، پارکینگ زیرزمینی برای ۶۰ جایگاه و یک تراس. نشانی اعلام‌شده Pushkini ۳۳، باتومی، آجارا و کد پستی ۶۰۱۰ است. این‌ها تنها واقعیت‌های قطعی آن صفحه هستند: صفحه نه ترکیب واحدها را می‌دهد، نه متراژها را، نه قیمت‌ها را و نه زمان پایان ساخت را.
بقیهٔ جزئیات از پورتال‌هایی می‌آید که اطلاعات فروش سازنده را نقل می‌کنند. Korter سه بلوک ۲۰ طبقه را توصیف می‌کند که بر روی یک حجم مشترک پایین‌تر قرار گرفته‌اند و اسکلت بتن آرمهٔ یکپارچه، دیوارهای بلوک پوکهٔ آتشفشانی (پامیس)، پنجره‌های دوجداره و سقف‌هایی به ارتفاع ۳٫۰ m دارند. batumi.estate همین مجتمع ۲۰ طبقه را سه بلوک مسکونی به‌علاوهٔ سه سطح تجاری توصیف می‌کند، با حدود ۴۰۰ آپارتمان که بیشتر در طبقات ۴ تا ۲۰ قرار دارند و شش آسانسور، یعنی دو آسانسور برای هر بلوک. هر جا پورتال‌ها اعداد متفاوتی می‌دهند، جدول‌های این راهنما هر عدد را همراه با منبعش نشان می‌دهند و یکی را برنمی‌گزینند.
دربارهٔ نام مجتمع باید توضیحی داد. سازنده Mardi City Center می‌نویسد. نشانی اینترنتی Korter و چند فهرست دیگر برای همان نشانی خیابانی از Mardi Mall استفاده می‌کنند و یک آگهی سال‌های ۲۰۱۸-۲۰۱۹ در gege24.com نام MARDI Citi Center را می‌نویسد و Mardi Mall را بخش خرید و سرگرمی توصیف می‌کند. هنگام خواندن صفحه‌های پورتال‌ها، Mardi Mall و Mardi City Center باتومی را یک نشانی واحد بدانید و با قرارداد فروش تأیید کنید که قرارداد کدام ساختمان و کدام بلوک را نام می‌برد.
| مشخصات کلیدی Mardi City Center باتومی | آنچه منتشر یا یافت شده است (بررسی‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| سازنده | Mardi Holding؛ پروژه در mardi.ge و در صفحه‌های سازندهٔ Korter و batumi.estate فهرست شده است |
| نام‌های مورد استفاده | Mardi City Center (سازنده، Korter، batumi.estate)؛ Mardi Mall (نشانی اینترنتی Korter، Madloba، gege24.com)؛ MARDI Citi Center (gege24.com) |
| نشانی | Pushkini ۳۳، باتومی ۶۰۱۰، آجارا (سازنده)؛ خیابان الکساندر پوشکین ۳۳ / خیابان الکساندر سولابریدزه، محلهٔ باگراتیونی (batumi.estate) |
| موقعیت روی نقشه | ۴۱٫۶۴۳۶ شمالی، ۴۱٫۶۴۲۹ شرقی: طرح ساختمان با نام Mardi City Center در OpenStreetMap؛ پیوند نقشهٔ سازنده مختصات ۴۱٫۶۴۳۶۳۷۵ و ۴۱٫۶۴۲۹۲۵۱ را دارد |
| بلوک‌ها | ۳ ساختمان با ورودی‌های جداگانه و هر کدام ۲۰ طبقه (سازنده)؛ در Korter با نام‌های A، B، C و در batumi.estate با نام‌های A، B، G |
| بخش تجاری | مرکز خرید داخل ساختمان: ۴ طبقه (سازنده)، ۳ طبقه (Korter)، ۳ سطح تجاری (batumi.estate) |
| آپارتمان‌ها | حدود ۴۰۰ (batumi.estate؛ متن فروش Korter)؛ ۳۲۰ (فهرست مشخصات Korter) |
| متراژها | ۲۱٫۴ تا ۱۴۹٫۸ m² (batumi.estate)؛ ۴۱٫۷ تا ۱۴۹٫۸ m² در میان واحدهای فهرست موجودی Korter مورخ ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
| نازک‌کاری | بلک‌فریم و کلید در دست (Korter، batumi.estate) |
| وضعیت | در حال ساخت؛ آغاز Q1 ۲۰۱۷ و پایان ساخت Q4 ۲۰۲۸ (Korter)؛ پایان ساخت ۱ دسامبر ۲۰۲۸ (batumi.estate) |
| پارکینگ | زیرزمینی با ۶۰ جایگاه، به‌علاوهٔ پارکینگ حیاط (سازنده، Korter) |
| فاصله تا دریا | حدود ۶۰۰ m (سازنده، Korter، batumi.estate)؛ ۷۵۰ m (worldestate.homes) |
| قیمت | فهرست قیمت از سازنده وجود ندارد؛ قیمت‌های درخواستی دیده‌شده در پورتال‌ها در بخش ۳ |
| اطلاعات تماس | درج نشده است |
صفحهٔ سازنده هیچ نوع واحدی را نام نمی‌برد. پورتال‌ها نام می‌برند، اما برچسب‌های یکسانی به کار نمی‌برند. batumi.estate واحدها را به استودیو و آپارتمان‌های یک‌خوابه، دوخوابه، سه‌خوابه و چهارخوابه تقسیم می‌کند و متراژ را به‌صورت زیربنای کل با احتساب بالکن درج می‌کند. Korter آن‌ها را به پلان‌های یک‌اتاقه، دواتاقه و سه‌اتاقه تقسیم می‌کند و فقط واحدهایی را نشان می‌دهد که اکنون برای فروش هستند، همراه با تعداد هر نوع. جدول زیر این دو فهرست را از هم جدا نگه می‌دارد.
| نوع | متراژ به‌صورت فهرست‌شده | منبع و تاریخ | تعداد یا قیمت نشان‌داده‌شده |
|---|---|---|---|
| استودیو | حدود ۲۱٫۴ تا ۲۴٫۹ m² | batumi.estate، صفحه‌ای که ۸ اکتبر ۲۰۲۶ را نشان می‌داد | قیمت کلید در دست بسته به موجودی |
| یک‌خوابه | از حدود ۳۸٫۴ m²؛ نسخه‌های بزرگ‌تر تا حدود ۶۹-۷۰ m² | batumi.estate | کلید در دست از حدود USD ۸۶٬۱۰۰ |
| دوخوابه | از حدود ۶۰٫۷ m² | batumi.estate | کلید در دست از حدود USD ۱۳۳٬۵۴۰ |
| سه‌خوابه | از حدود ۹۳٫۴ m² | batumi.estate | قیمتی درج نشده است |
| چهارخوابه | تا حدود ۱۴۹٫۸ m²، با احتساب بالکن | batumi.estate | قیمتی درج نشده است |
| ۱ اتاقه | ۴۱٫۷ تا ۶۹٫۷ m² | Korter، موجودی تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | ۹ آپارتمان، قیمت با درخواست |
| ۲ اتاقه | ۷۰٫۹ تا ۷۷٫۶ m² | Korter، موجودی تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | ۷ آپارتمان، قیمت با درخواست |
| ۳ اتاقه | ۹۳٫۸ تا ۱۴۹٫۸ m² | Korter، موجودی تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | ۴ آپارتمان، قیمت با درخواست |
| کل پروژه، مشخصات فهرست‌شده در Korter | ۲۲ تا ۱۲۴٫۶ m²؛ متن فروش حداقل ۲۱ m² و برای واحدهای دو و سه اتاقه تا ۱۳۴ m² را می‌گوید | Korter | ۳۲۰ آپارتمان؛ متن فروش ۴۰۰ را می‌گوید |
سه نکته از این جدول نتیجه می‌شود. نخست، فهرست موجودی Korter روی هم ۲۰ آپارتمان می‌شود (۹ + ۷ + ۴). در برابر کل ۳۲۰ آپارتمانی که خود Korter اعلام کرده، این ۶٫۳٪ آپارتمان‌هاست و در برابر ۴۰۰ آپارتمان در متن فروش آن، ۵٫۰٪ است. batumi.estate موجودی باقی‌ماندهٔ سازنده را محدود توصیف می‌کند که با سهم کوچکِ در دسترس برای فروش سازگار است، اما هیچ یک از این دو پورتال نمی‌گوید چند آپارتمان فروخته شده است.
دوم، بازهٔ متراژها با هم هم‌پوشانی دارند و دقیقاً یکی نیستند. بازهٔ ۹۳٫۸ تا ۱۴۹٫۸ m² برای واحدهای سه‌اتاقه در Korter همان چیزی را در بر می‌گیرد که batumi.estate سه‌خوابه و چهارخوابه می‌نامد، و فهرست مشخصات Korter بزرگ‌ترین متراژ را ۱۲۴٫۶ m² می‌دهد، در حالی که فهرست پلان‌های خودش تا ۱۴۹٫۸ m² می‌رسد. بزرگ‌ترین واحد آگهی‌شده ۷٫۰ برابر کوچک‌ترین است (۱۴۹٫۸ تقسیم بر ۲۱٫۴)، پس یک قیمت واحد برای هر متر مربع نمی‌تواند کل ساختمان را توصیف کند.
سوم، ارقام متراژ در پورتال‌ها معمولاً زیربنای کل هستند. اسناد فروش باید متراژ داخلی (خالص)، متراژ بالکن یا تراس و روش اندازه‌گیری هر کدام را نشان دهند، و گواهی ثبتی واحد تکمیل‌شده متراژ ثبت‌شده را نشان می‌دهد که باید با قرارداد مقایسه شود.
پیش از پرداخت هر بیعانه، خریدار می‌تواند موارد زیر را برای همان آپارتمان به‌صورت کتبی درخواست کند:
صفحهٔ پروژهٔ Mardi Holding هیچ قیمتی برای این مجتمع نشان نمی‌دهد و سازنده برای آن فهرست قیمت منتشر نمی‌کند. قیمت‌هایی که دست به دست می‌شوند از سه پورتال می‌آیند و هر کدام تصویری لحظه‌ای است که در تاریخی گرفته شده که ممکن است پورتال آن را ذکر نکند. این ارقام در اینجا به‌عنوان قیمت‌های درخواستی دیده‌شده در آن سایت‌ها در تاریخ‌های ذکر‌شده ارائه می‌شوند، نه قیمت سازنده، و هیچ میانگینی از آن‌ها محاسبه نمی‌شود.
| Mardi City Center باتومی: منبع و تاریخ | نوع رقم | آنچه درج کرده است |
|---|---|---|
| Korter، موجودی تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | نرخ «از» در پورتال | از USD ۱٬۷۰۰ برای هر m²؛ قیمت هر گروه پلان با درخواست؛ ۲۰ آپارتمان فهرست شده است |
| batumi.estate، صفحه‌ای که ۸ اکتبر ۲۰۲۶ را نشان می‌داد (این تاریخ برچسب ندارد) | نرخ‌ها و قیمت‌های درخواستی واحدها در پورتال | بلک‌فریم از حدود USD ۱٬۴۰۰ برای هر m² و بازهٔ فعلی تا حدود USD ۱٬۷۵۰؛ کلید در دست از حدود USD ۲٬۰۵۰ و بازهٔ فعلی تا حدود USD ۲٬۴۰۰؛ یک‌خوابهٔ حدود ۳۸٫۴ m² کلید در دست از حدود USD ۸۶٬۱۰۰؛ دوخوابهٔ حدود ۶۰٫۷ m² کلید در دست از حدود USD ۱۳۳٬۵۴۰ |
| worldestate.homes، بدون تاریخ | نرخ «از» در سایت تجمیع‌کننده | از USD ۵۱٬۹۸۸ برای حداقل متراژ ۲۱٫۴ m²؛ عنوان صفحهٔ آن از USD ۲۹٬۹۶۰ می‌گوید؛ همان بازه‌های قیمت هر m² در batumi.estate؛ ۷۵۰ m تا دریا |
| mardi.ge، ۵ نوامبر ۲۰۲۶ | سازنده | بدون قیمت |
این سه پورتال دربارهٔ شکل قیمت‌گذاری هم‌نظرند، حتی جایی که مجموع‌هایشان متفاوت است: نرخ پایین‌تر برای بلک‌فریم، نرخ بالاتر برای کلید در دست، و نرخی که با طبقه، چشم‌انداز و متراژ تغییر می‌کند. دو رقم اصلی سایت تجمیع‌کننده را می‌توان با نرخ batumi.estate تطبیق داد: ۲۱٫۴ m² با USD ۱٬۴۰۰ برای هر m² برابر USD ۲۹٬۹۶۰ است، که همان رقم عنوان صفحهٔ آن سایت است، اما رقم USD ۵۱٬۹۸۸ در متن صفحه با هیچ نرخی که در همان صفحه درج شده توضیح داده نمی‌شود.
بنابراین خواننده‌ای که قیمت‌های درخواستی را مقایسه می‌کند باید توجه کند که هر رقم مربوط به بلک‌فریم است یا کلید در دست و اینکه مبلغ کل است یا نرخ هر متر.
دو قیمت درخواستی واحدها در batumi.estate را با یک تقسیم ساده می‌توان به نرخ تبدیل کرد. USD ۸۶٬۱۰۰ تقسیم بر ۳۸٫۴ m² برابر USD ۲٬۲۴۲ برای هر m² است و USD ۱۳۳٬۵۴۰ تقسیم بر ۶۰٫۷ m² برابر USD ۲٬۲۰۰ برای هر m² است. هر دو در بازهٔ کلید در دست خود آن پورتال، یعنی USD ۲٬۰۵۰ تا USD ۲٬۴۰۰، قرار می‌گیرند که یک سنجش درونی مفید برای آن صفحه است. با نرخ بانک ملی گرجستان در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ (هر USD ۱ برابر GEL ۲٫۵۹۵۸)، مبلغ USD ۸۶٬۱۰۰ برابر GEL ۲۲۳٬۴۹۸ و مبلغ USD ۱۳۳٬۵۴۰ برابر GEL ۳۴۶٬۶۴۳ است.
جدول بعدی نرخ‌های منتشرشده را بر متراژهایی که در منابع آمده اعمال می‌کند. این یک محاسبهٔ حسابی روی نرخ‌های آگهی‌شده است، نه پیشنهاد، و قیمت واقعی هر آپارتمان به طبقه، چشم‌انداز و بلوک بستگی دارد.
| متراژ (محاسبه‌شده از نرخ‌های آگهی‌شده) | بلک‌فریم با نرخ USD ۱٬۴۰۰ / ۱٬۷۵۰ | کلید در دست با نرخ USD ۲٬۰۵۰ / ۲٬۴۰۰ | با نرخ «از» Korter یعنی USD ۱٬۷۰۰ |
|---|---|---|---|
| ۲۱٫۴ m² (کوچک‌ترین استودیو) | USD ۲۹٬۹۶۰ / ۳۷٬۴۵۰ | USD ۴۳٬۸۷۰ / ۵۱٬۳۶۰ | USD ۳۶٬۳۸۰ |
| ۳۸٫۴ m² (کوچک‌ترین یک‌خوابه) | USD ۵۳٬۷۶۰ / ۶۷٬۲۰۰ | USD ۷۸٬۷۲۰ / ۹۲٬۱۶۰ | USD ۶۵٬۲۸۰ |
| ۶۰٫۷ m² (کوچک‌ترین دوخوابه) | USD ۸۴٬۹۸۰ / ۱۰۶٬۲۲۵ | USD ۱۲۴٬۴۳۵ / ۱۴۵٬۶۸۰ | USD ۱۰۳٬۱۹۰ |
| ۹۳٫۴ m² (کوچک‌ترین سه‌خوابه) | USD ۱۳۰٬۷۶۰ / ۱۶۳٬۴۵۰ | USD ۱۹۱٬۴۷۰ / ۲۲۴٬۱۶۰ | USD ۱۵۸٬۷۸۰ |
| ۱۴۹٫۸ m² (بزرگ‌ترین) | USD ۲۰۹٬۷۲۰ / ۲۶۲٬۱۵۰ | USD ۳۰۷٬۰۹۰ / ۳۵۹٬۵۲۰ | USD ۲۵۴٬۶۶۰ |
برای زمینهٔ بازار: بررسی Galt & Taggart از بازار باتومی برای سال ۲۰۲۵، به نقل از Investor.ge در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶، میانگین قیمت کلید در دست در باتومی را USD ۱٬۸۶۵ برای هر m² می‌داند (USD ۱٬۶۹۹ در ۲۰۲۴ و USD ۱٬۵۶۹ در ۲۰۲۳)، با باتومی قدیم بالاتر از USD ۳٬۰۰۰ و مناطق حاشیه‌ای پایین‌تر از USD ۱٬۵۰۰. در برابر میانگین USD ۱٬۸۶۵، بازهٔ کلید در دست اعلام‌شده برای این مجتمع ۹٫۹٪ تا ۲۸٫۷٪ بالاتر است (۲٬۰۵۰ و ۲٬۴۰۰ تقسیم بر ۱٬۸۶۵) و نرخ «از» Korter یعنی USD ۱٬۷۰۰ معادل ۸٫۸٪ پایین‌تر است.
این مقایسه فقط تا حدی همسنگ است: میانگین، بازار شهر را در نمونهٔ بررسی‌شده می‌سنجد، رقمی مربوط به سال ۲۰۲۵ است، و نرخ بلک‌فریم با نرخ کلید در دست یکی نیست. راهنمای قیمت هر متر مربع آپارتمان در باتومی آگهی‌های گرجستان در این سایت را با همین میانگین Galt & Taggart مقایسه می‌کند.
شرایط پرداخت را هر منبع به شکل متفاوتی اعلام می‌کند و عبارت خود سازنده برای کل شرکت است، نه مختص این پروژه.
| منبع | پیش‌پرداخت | مدت اقساط | سایر شرایط |
|---|---|---|---|
| batumi.estate (صفحهٔ پروژه) | ۳۰٪ | ۷۰٪ باقی‌مانده طی حداکثر ۲۰ ماه، بدون بهره | تقسیم‌بندی بر اساس متراژ به صورت ۷۰/۳۰ زیر ۷۰ m²، ۶۰/۴۰ برای ۷۰-۱۰۰ m² و ۵۰/۵۰ بالای ۱۰۰ m² درج شده است (صفحه نمی‌گوید کدام عدد پیش‌پرداخت است)؛ تخفیف تا ۷٪ برای پرداخت کامل، منوط به تأیید تجاری |
| Korter | ۳۰٪ | مدت وام تا ۱ سال | طرح‌های قسطی داخلی؛ در پرسش‌های آن از وام بانک TBC Bank نام برده شده است |
| صفحهٔ اصلی Mardi Holding (سوالات متداول کل شرکت) | ۳۰٪ | بدون بهره، تا ۳۶ ماه | ۵٪ تخفیف برای پرداخت یک‌جا |
batumi.estate یک مثال محاسبه‌شده برای یک‌خوابهٔ USD ۸۶٬۱۰۰ درج می‌کند: پیش‌پرداخت ۳۰٪ معادل USD ۲۵٬۸۳۰ و سپس ماهی USD ۳٬۰۱۴ تا حداکثر ۲۰ ماه. حساب درست درمی‌آید: ۳۰٪ از ۸۶٬۱۰۰ برابر ۲۵٬۸۳۰ است، ۷۰٪ باقی‌مانده برابر ۶۰٬۲۷۰ است و ۲۰ قسط ۳٬۰۱۴ دلاری مجموعاً ۶۰٬۲۸۰ می‌شود، یعنی USD ۱۰ اختلاف گرد‌کردن. مدت اقساط تنها در صورتی بر هزینهٔ کل اثر می‌گذارد که قرارداد بهره یا بند ارزی اضافه کند؛ از این رو برنامهٔ پرداخت، ارز هر پرداخت و نرخ تبدیل مورد استفاده باید در قرارداد بیاید.
راهنمای ملک پیش‌فروش (آف‌پلن) در باتومی بررسی‌های ثبتی و تأمین مالی را که برای برنامه‌های پرداخت اهمیت دارند توضیح می‌دهد.
این مجتمع در خیابان پوشکین، شمارهٔ ۳۳، و بر اساس batumi.estate در تقاطع با خیابان الکساندر سولابریدزه، در محلهٔ باگراتیونی در مرکز باتومی قرار دارد. mardi.ge آن را در دل بخش مسکونی توصیف می‌کند و Korter از یک محلهٔ شهری مستقر با مغازه، خدمات، رستوران و حمل‌ونقل عمومی می‌گوید که ساختمان‌های کوتاه‌تر در کنار ساختمان‌های بلندتر قرار دارند. موقعیتی که در این راهنما روی نقشه استفاده شده، طرح ساختمان در OpenStreetMap با مختصات ۴۱٫۶۴۳۶ شمالی، ۴۱٫۶۴۲۹ شرقی است که تا چهار رقم اعشار با مختصات پیوند نقشهٔ خود سازنده یکی است.
باتومی شهر اصلی منطقهٔ آجارا است. سرشماری ۲۰۲۴، به نقل از Civil Georgia از Geostat، جمعیت باتومی را ۲۳۵٬۶۶۸ نفر شمرده است، یعنی ۵۴٫۲٪ بیش از ۲۰۱۴، و جمعیت گرجستان را در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۴ برابر ۳٬۹۲۹٬۵۸۱ نفر. همان بررسی Galt & Taggart که میانگین شهر را می‌دهد، بازاری با ۱۷٬۴۷۸ فروش آپارتمان در ۲۰۲۵ را هم توصیف می‌کند و می‌گوید خریداران خارجی ۵۲٪ از این فروش‌ها را تشکیل داده‌اند.
این ارقام مربوط به کل شهر هستند؛ بررسی یادشده، به نقل از Investor.ge، ارقام مناطق را برای باتومی قدیم و مناطق حاشیه‌ای می‌دهد و هیچ یک رقمی برای محلهٔ باگراتیونی نیست.
فاصله‌ها در منابع به دقیقه و بدون ذکر مسیر یا ساعت روز آمده‌اند، از این رو این راهنما دو اندازه‌گیری از خود می‌افزاید. فاصله‌های خط مستقیم از موقعیت روی نقشه با فرمول هاورساین محاسبه شده‌اند. فاصله‌های جاده‌ای و پیاده از مسیریاب عمومی OpenStreetMap در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ گرفته شده‌اند (نمونه درخواست‌ها: حالت خودرو و حالت پیاده). این ارقام تقریبی هستند، ترافیک را در نظر نمی‌گیرند و زمان پیاده‌روی مسیریاب یک محاسبه است، نه پیاده‌روی زمان‌گیری‌شده.
| مکان (فاصله‌ها از موقعیت Mardi City Center باتومی روی نقشه) | خط مستقیم | مسیر جاده‌ای یا پیاده (مسیریاب، تقریبی) | آنچه منابع درج کرده‌اند |
|---|---|---|---|
| میدان اروپا، باتومی قدیم | ۰٫۹۹ km | با خودرو ۱٫۱۹ km، ۲٫۷ دقیقه؛ پیاده ۱٫۱۶ km، ۱۵٫۵ دقیقه | فاصله‌ای منتشر نشده است |
| بلوار باتومی (نقطهٔ مرجع OpenStreetMap) | ۱٫۳۱ km | با خودرو ۲٫۱۳ km، ۵٫۲ دقیقه؛ پیاده ۱٫۵۵ km، ۲۰٫۷ دقیقه | دریا حدود ۶۰۰ m (سازنده، Korter، batumi.estate)؛ ۷۵۰ m (worldestate.homes)؛ حدود ۷ دقیقه پیاده تا ساحل (Korter) |
| دانشگاه دولتی شوتا روستاولی | ۱٫۴۶ km | با خودرو ۲٫۱۱ km، ۵٫۰ دقیقه؛ پیاده ۱٫۸۸ km، ۲۵٫۱ دقیقه | فاصله‌ای منتشر نشده است |
| بیمارستان ارجاعی باتومی | ۱٫۸۲ km | با خودرو ۲٫۸۲ km، ۳٫۸ دقیقه؛ پیاده ۲٫۰۶ km، ۲۷٫۵ دقیقه | بیمارستان ۱۰ دقیقه (worldestate.homes) |
| ایستگاه راه‌آهن مرکزی باتومی (خیابان برادران نوبل) | ۳٫۳۳ km | با خودرو ۴٫۷۲ km، ۷٫۲ دقیقه | مرکز حمل‌ونقل مرکزی باتومی حدود ۵ km (Korter) |
| فرودگاه بین‌المللی باتومی | ۵٫۱۵ km | با خودرو ۸٫۱۵ km، ۱۰٫۶ دقیقه | حدود ۱۵ دقیقه با خودرو (Korter)؛ ۲۰ دقیقه (worldestate.homes) |
| نزدیک‌ترین ایستگاه اتوبوس | – | – | ۱۲۰ m؛ مینی‌بوس‌های ۴۴۱ و ۴۴۲ و اتوبوس 7a با فاصلهٔ ۱۰-۱۵ دقیقه (Korter) |
فاصله تا دریا شایستهٔ توضیح است، زیرا با نقطهٔ مرجع تغییر می‌کند. سازنده، Korter و batumi.estate همگی حدود ۶۰۰ m می‌گویند و Korter آن را به هفت دقیقه پیاده‌روی تبدیل می‌کند. مسیر پیادهٔ مسیریاب تا نقطهٔ مرجع OpenStreetMap برای بلوار باتومی ۱٫۵۵ km و ۲۰٫۷ دقیقه است که اندازه‌گیری دیگری است: یک نقطه روی بلوار لزوماً نزدیک‌ترین نقطه به آب نیست. خریداری که به پیاده‌روی تا یک ساحل مشخص اهمیت می‌دهد می‌تواند همان پیاده‌روی را از ورودی بلوک انتخابی تا همان ساحل اندازه بگیرد.
برای نیازهای روزانه، پورتال‌ها مغازه‌ها، رستوران‌ها، یک داروخانه، خدمات زیبایی و یک اسپا را در میان مستأجران برنامه‌ریزی‌شده یا فعال سطوح تجاری ساختمان فهرست می‌کنند و Korter یادآوری می‌کند که مغازه، خدمات و رستوران در محدودهٔ اطراف فعالیت می‌کنند. Madloba یک فروشگاه مبلمان JYSK را در خیابان پوشکین ۳۳ فهرست کرده که هر روز از ۱۰:۰۰ تا ۱۹:۰۰ باز است، در مدخلی که در ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶ به‌روز شده، و batumi.estate از JYSK و ICR Home به‌عنوان برندهای تجاری مرتبط با این مجتمع نام می‌برد. OpenStreetMap مغازه‌های مبلمان و دکوراسیون داخلی را در همان نشانی فهرست کرده است.
این مدخل‌ها نشان می‌دهند بخشی از این نشانی هم‌اکنون فعالیت تجاری دارد که موضوعی جدا از زمان تحویل بلوک‌های آپارتمانی است.
جزئیات حمل‌ونقل بیشتر از Korter می‌آید که نزدیک‌ترین ایستگاه را در ۱۲۰ m، یک خیابان اصلی با خدمات منظم اتوبوس را در حدود ۲۶۰ m و یک ترمینال مسافری برای سفرهای بین‌شهری را در ۳ km فهرست می‌کند. فاصلهٔ مسیریاب تا ایستگاه راه‌آهن مرکزی باتومی (۴٫۷۲ km با جاده) به ۵ km که Korter برای مرکز حمل‌ونقل مرکزی می‌گوید نزدیک است.
۱۰٫۶ دقیقه رانندگی تا فرودگاه در مسیریاب کوتاه‌تر از ۱۵ دقیقه‌ای است که Korter می‌دهد و از ۲۰ دقیقه‌ای که worldestate.homes می‌گوید، و این تفاوت دو روش را نشان می‌دهد: محاسبهٔ مسیریاب و زمان سفر نقل‌شده. صفحهٔ شهر باتومی همهٔ پروژه‌های باتومی را در این سایت فهرست می‌کند و صفحهٔ کشور گرجستان زمینهٔ ملی را پوشش می‌دهد.
مهم‌ترین واقعیت برای خریدار مرحلهٔ ساخت است، زیرا منابع تاریخ‌های متفاوتی می‌دهند و همین تفاوت تعیین می‌کند چه چیزی خریده می‌شود: یک آپارتمان تکمیل‌شده یا قراردادی برای آپارتمانی در آینده. جدول زیر همهٔ تاریخ‌های یافت‌شده را همراه با منشأ هر کدام نشان می‌دهد.
| منبع | تاریخ منبع | آنچه گفته شده است |
|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ Mardi Holding | خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ | ۲۰ طبقه، ۳ ساختمان؛ بدون تاریخ پایان ساخت و بدون فیلد وضعیت |
| صفحهٔ پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ Mardi Holding | خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ | سیزده پروژه سال «Completed In» از ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۴ دارند و Mardi Stadium با سال ۲۰۲۴ در میان آن‌هاست؛ Mardi City Center در شبکهٔ پروژه‌ها بدون سال دیده می‌شود |
| Korter | موجودی تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶؛ عکس‌های پیشرفت کار به‌روز شده در اکتبر ۲۰۲۶ | بلوک‌های A، B و C هر کدام ۲۰ طبقه، «Under construction»، آغاز Q1 ۲۰۱۷، پایان ساخت Q4 ۲۰۲۸ |
| batumi.estate | صفحه‌ای که ۸ اکتبر ۲۰۲۶ را نشان می‌داد | پایان ساخت ۱ دسامبر ۲۰۲۸؛ ۲۰ طبقه |
| worldestate.homes | بدون تاریخ | ساخت «scheduled to be completed in December ۲۰۲۸» |
| صفحهٔ سازندهٔ Korter | خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ | Mardi City Center در میان ۳ پروژهٔ جاری با پایان ساخت Q4 ۲۰۲۸؛ ۱۴ پروژهٔ تکمیل‌شده |
| آگهی gege24.com | نظرهای خوانندگان مورخ ۲۹ دسامبر ۲۰۱۸ و ۴ ژانویهٔ ۲۰۱۹ | ۱۵ طبقه، پایان ساخت Q4 ۲۰۲۴، بلک‌فریم؛ طبقات ۱-۳ تجاری، طبقات مسکونی ۴-۱۵ |
| طرح ساختمان در OpenStreetMap | نسخهٔ ۸، ویرایش ۱۱ مه ۲۰۲۵ (واردشده توسط داوطلبان) | ۲۰ طبقه، تاریخ آغاز ۲۰۱۷، تاریخ پایان ۲۰۲۵-۰۶ |
با کنار هم گذاشتن منابع تاریخ‌دار ۲۰۲۶ تصویری هم‌خوان به دست می‌آید: سه بلوک در حال ساخت هستند و پایان ساخت اعلام‌شده دسامبر ۲۰۲۸ یا Q4 ۲۰۲۸ است. از ۵ نوامبر ۲۰۲۶ تا ۱ دسامبر ۲۰۲۸ حدود ۲۵ ماه است. دو منبعی که آغاز ساخت را می‌دهند (Korter و OpenStreetMap) آن را در ۲۰۱۷ یا Q1 ۲۰۱۷ می‌گذارند، بنابراین دورهٔ ساخت اعلام‌شده از آغاز تا پایان نزدیک به دوازده سال است.
مدخل‌های قدیمی‌تر از برنامه‌های پیشین هستند: یک آگهی ۲۰۱۸-۲۰۱۹ که ۱۵ طبقه و پایان ساخت Q4 ۲۰۲۴ را توصیف می‌کند، و یک برچسب نقشه با تاریخ پایان ژوئن ۲۰۲۵. هر دو پیش از مدخل‌های ۲۰۲۶ آمده‌اند و هیچ کدام اظهار فعلی سازنده نیست.
تعداد آپارتمان‌ها به سه شکل بیان شده است: ۳۲۰ (مشخصات Korter)، ۴۰۰ (متن فروش Korter) و حدود ۴۰۰ (batumi.estate). اگر بر سه بلوک تقسیم شود، ۳۲۰ حدود ۱۰۷ آپارتمان در هر بلوک و ۴۰۰ حدود ۱۳۳ آپارتمان است. batumi.estate می‌گوید آپارتمان‌ها بیشتر در طبقات ۴ تا ۲۰ هستند، یعنی ۱۷ طبقهٔ مسکونی در هر بلوک، پس میانگین حدود ۶٫۳ آپارتمان در هر طبقه بر پایهٔ ۳۲۰ و حدود ۷٫۸ بر پایهٔ ۴۰۰ می‌شود. این‌ها میانگین‌های محاسبه‌شده هستند، نه داده‌های پلان.
با شش آسانسور در مجموع، یعنی دو آسانسور برای هر بلوک به‌صورتی که batumi.estate درج کرده، رقم‌ها حدود ۵۳ آپارتمان برای هر آسانسور بر پایهٔ ۳۲۰ و ۶۷ بر پایهٔ ۴۰۰ می‌شود. اسناد فروش باید تعداد دقیق آپارتمان‌ها را در هر بلوک بگویند.
هر منبعی از یک پایهٔ تجاری زیر بلوک‌های مسکونی سخن می‌گوید و هر منبعی تعداد طبقات آن را متفاوت می‌شمارد: چهار طبقه (سازنده)، سه طبقه (Korter) و سه سطح تجاری (batumi.estate). Korter می‌گوید سطوح پایین واحدهای تجاری و یک مرکز خرید و سرگرمی سه‌طبقه را در بر دارند، با مغازه، رستوران و کافه، یک داروخانه، سالن‌های زیبایی، خدمات اسپا، دفاتر و یک تراس بام در طبقهٔ بالایی بخش تجاری. سازنده مرکز خرید را بخشی از ساختمان فهرست می‌کند.
بخش تجاری از دو جهت برای خریدار اهمیت دارد: الگوی سر و صدا، دسترسی و بارگیری را در پای بلوک‌ها تعیین می‌کند، و بر هزینهٔ سرویس و ترتیبات مالکیت مشترک اثر می‌گذارد، چون در یک ساختمان چندمنظوره کاربران مسکونی و تجاری زیر یک سقف هستند.
سازنده، Korter و آگهی ۲۰۱۸-۲۰۱۹ همگی پارکینگ زیرزمینی برای ۶۰ خودرو و جایگاه‌های اضافی در حیاط را اعلام کرده‌اند. شصت جایگاه برای ۳۲۰ آپارتمان یعنی ۰٫۱۹ جایگاه برای هر آپارتمان، و برای ۴۰۰ آپارتمان یعنی ۰٫۱۵، پیش از هرگونه استفادهٔ سطوح تجاری. این‌ها نسبت‌های محاسبه‌شده از شمارش‌های منتشرشده هستند. قواعد تخصیص، قیمت یک جایگاه و اینکه جایگاه همراه آپارتمان ثبت می‌شود یا نه، پرسش‌هایی برای قرارداد هستند.
Korter دو وضعیت تحویل را تعریف می‌کند. در بلک‌فریم، کارهای اصلی سازه‌ای تمام شده، پنجره‌ها و در ورودی نصب شده، و دیوارهای باربر و جداکننده‌ها در جای خود هستند، اما شبکه‌های تأسیساتی و نازک‌کاری تزئینی شامل آن نیست و مالک آن‌ها را تکمیل می‌کند. آپارتمان‌های کلید در دست کاملاً نازک‌کاری‌شده و آمادهٔ استفاده تحویل داده می‌شوند، با دامنهٔ دقیق نازک‌کاری، مبلمان و تجهیزات بسته به واحد انتخاب‌شده و مشخصات فنی معتبر.
پرسش‌های متداول سازنده برای کل شرکت از اصطلاح وایت‌فریم (white frame) برای مرحله‌ای مشابه استفاده می‌کند و کلید در دست را کاملاً نازک‌کاری‌شده با مبلمان و لوازم توصیف می‌کند؛ نام‌های این مراحل میان فروشندگان استاندارد نیست، پس پیوست قرارداد باید فهرست کند چه چیزی نصب می‌شود.
امکاناتی که منابع نام می‌برند عبارت‌اند از پارکینگ زیرزمینی و حیاط، حراست و دوربین مداربسته با ورودی‌های مسکونی کنترل‌شده، یک باشگاه ورزشی (batumi.estate)، زمین بازی کودکان، مسیرهای دوچرخه و یک حیاط محوطه‌سازی‌شده (Korter)، یک تراس بام در سطح تجاری، آسانسورهای کم‌صدا و مدیریت حرفه‌ای بخش‌های مشترک (Korter). فهرست امکانات سازنده و پورتال‌ها شامل استخر یا سونا نیست.
امکاناتی که به زمان آینده توصیف شده‌اند به پروژهٔ تکمیل‌شده تعلق دارند، و آن‌هایی که برای خریدار اهمیت دارند باید در پیوست مشخصات قرارداد بیایند.
خریدار برای روشن‌کردن وضعیت یک واحد در ساختمانی از این دست می‌تواند ترتیب بررسی‌های زیر را به کار ببرد:
شهروندان خارجی می‌توانند در گرجستان آپارتمان بخرند. محدودیت اصلی مالکیت خارجی به زمین کشاورزی مربوط است که در خرید آپارتمان مطرح نمی‌شود؛ خود قاعدهٔ اجازهٔ اقامت گرجستان هم زمین کشاورزی را از ملک واجد شرایط کنار می‌گذارد. پرسش‌های متداول سازنده برای کل شرکت می‌گوید قرارداد برای خریدار خارجی به دو زبان، گرجی و زبان دلخواه خریدار، تنظیم می‌شود، هر دو نسخه اعتبار قانونی دارند، و خریدار خارجی به گذرنامه و سندی که مبلغ قابل پرداخت را تأیید کند نیاز دارد، بدون الزام به حضور در گرجستان.
راهنماهای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند؟ و نحوهٔ خرید ملک در گرجستان چارچوب حقوقی، مدارک و مراحل ثبتی را به‌تفصیل توضیح می‌دهند.
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | توضیح |
|---|---|---|
| ۱. واحد و فهرست قیمت | قیمت، متراژ، طبقه، بلوک، چشم‌انداز و نازک‌کاری یک واحد مشخص را کتبی بگیرید | ارقام پورتال‌ها در بخش ۳ پیشنهاد نیستند |
| ۲. بررسی سازنده و ساختمان | گواهی ثبتی، پروانه، بارهای حقوقی، اسناد پروژه | فهرست بررسی در بخش ۵ و بخش ۸ را ببینید |
| ۳. قرارداد | قرارداد کتبی؛ برای خریدار خارجی به گرجی و به زبان خریدار تنظیم می‌شود (پرسش‌های متداول سازنده) | برنامهٔ پرداخت، ارز، راه‌حل تأخیر و مشخصات فنی در قرارداد |
| ۴. پرداخت‌ها | اقساط یا پرداخت یک‌جا طبق قرارداد | پرسش‌های متداول سازنده: در اقساط داخلی، بیعانه زمانی در دفتر ثبت عمومی ثبت می‌شود که به ۵۰٪ ارزش برسد |
| ۵. ثبت | ثبت اولیه یا تعهد ثبت‌شده تا زمانی که بلوک ناتمام است؛ ثبت واحد هنگامی که به‌عنوان یک شیء مستقل وجود دارد | در راهنمای پیش‌فروش که در بخش ۳ پیوند شده توضیح داده شده است |
| ۶. تحویل | بازرسی بر اساس مشخصات و صورت‌جلسهٔ تحویل | اسناد را برای هر درخواست بعدی اجازهٔ اقامت نگه دارید |
| ۷. مالیات‌ها | ثبت مالیاتی برای هر درآمد اجاره؛ اظهارنامهٔ سالانهٔ مالیات ملک | نرخ‌ها در منابع زیر آمده است |
آژانس ملی ثبت عمومی جدول هزینه‌های خودش را منتشر می‌کند. هزینهٔ ثبت به لاری پرداخت می‌شود و جدول معادل دلار آمریکا را با نرخ بانک ملی گرجستان در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ (هر USD ۱ برابر GEL ۲٫۵۹۵۸) اضافه کرده است.
| خدمت ثبتی (آژانس ملی ثبت عمومی) | مهلت | هزینه به GEL | حدود به USD |
|---|---|---|---|
| ثبت تغییر، پیدایش یا پایان حق بر مال غیرمنقول | ۴ روز کاری | ۱۵۰ | ۵۷٫۷۹ |
| همان خدمت | ۱ روز کاری | ۲۷۰ | ۱۰۴٫۰۱ |
| همان خدمت | روز تسلیم درخواست | ۳۵۰ | ۱۳۴٫۸۳ |
| تأیید امضاها در معامله‌ای که برای ثبت ارائه می‌شود | فوری | ۷ | ۲٫۷۰ |
| گواهی (مستخرج) ثبتی | ۱ روز کاری | ۲۰ | ۷٫۷۰ |
| گواهی (مستخرج) ثبتی | روز تسلیم درخواست | ۷۵ | ۲۸٫۸۹ |
| گواهی ثبتی از طریق اینترنت | ۱ روز کاری | ۱۳ | ۵٫۰۱ |
| گواهی ثبتی از طریق اینترنت | روز تسلیم درخواست | ۵۲ | ۲۰٫۰۳ |
این هزینه‌ها در کنار قیمت یک آپارتمان ناچیزند. هزینهٔ دفتر اسناد رسمی و ترجمه، هزینهٔ ارزیابی رسمی در صورتی که اجازهٔ اقامت مدنظر باشد، و هر هزینهٔ بانکی یا حقوقی، جدا حساب می‌شوند. صفحهٔ ثبت هیچ هزینهٔ جداگانه‌ای برای ثبت حق نسبت به ساختمان در حال ساخت فهرست نکرده است، بنابراین قرارداد و ثبت‌کننده باید تأیید کنند در هر مرحله چه چیزی ثبت می‌شود.
مالیات‌ها در دوران مالکیت و هنگام فروش را سازمان درآمد و ناشران حرفه‌ای توضیح داده‌اند. خلاصهٔ مالیاتی گرجستان از PwC، که آخرین بار در ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ بازبینی شده، می‌گوید درآمد اجارهٔ یک شخص حقیقی از فضای مسکونی که برای سکونت اجاره داده شود، در صورت عدم ادعای کسورات، ۵٪ مالیات می‌شود، و سود فروش یک آپارتمان یا خانه با قطعهٔ متصل به آن نیز ۵٪ مالیات می‌شود.
سازمان درآمد گرجستان مالیات سالانهٔ ملک برای اشخاص حقیقی را مالیاتی بر دارایی از جمله زمین توصیف می‌کند که برای ملک غیرزمینی متناسب با ماه‌های مالکیت است، با موعد اظهارنامه تا ۱ نوامبر و موعد پرداخت تا ۱۵ نوامبر؛ صفحهٔ آن نرخی فهرست نکرده است. نرخ‌ها و معافیت‌ها تغییر می‌کنند، پس وضعیت در روز معامله ملاک است.
راهنمای مالیات ملک در گرجستان نرخ‌ها و معافیت‌ها را توضیح می‌دهد و موضوع وام مسکن در راهنمای وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها بررسی شده است، چون Korter برای این پروژه از گزینهٔ TBC Bank نام می‌برد. راهنمای خرید ملک در گرجستان؟ پیش از امضای هر چیزی این نکات حقوقی را بخوانید نکاتی را که پیش از امضای قرارداد باید خواند بررسی می‌کند.
خرید ملک در گرجستان به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد. قانون به مالک ملک غیرکشاورزی که ارزش آن از یک آستانه بیشتر باشد، یک اجازهٔ اقامت یک‌ساله و تمدیدپذیر پیشنهاد می‌کند.
قانون گرجستان دربارهٔ وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت در ماده ۱۵(j) می‌گوید ملک باید ارزش بازاری بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL داشته باشد، و صفحهٔ آژانس توسعهٔ خدمات عمومی (SDA) همین رقم را تکرار می‌کند و ارزیابی توسط یک ارزیاب رسمی از نهادی که از سوی نهاد ملی اعتباربخشی تأیید شده، همراه با سند مالکیت ملک را الزامی می‌داند. Legal.ge و Erickson Immigration Group گزارش می‌دهند که این آستانه در ۱ مارس ۲۰۲۶ بر اساس اصلاحیه‌هایی که در ژوئن ۲۰۲۵ تصویب شد، از USD ۱۰۰٬۰۰۰ به USD ۱۵۰٬۰۰۰ افزایش یافت.
| مورد | وضعیت تا ۵ نوامبر ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| آستانه | ارزش بازاری بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL؛ با هر USD ۱ برابر GEL ۲٫۵۹۵۸ این مبلغ GEL ۳۸۹٬۳۷۰ است | قانون (ماده ۱۵(j))؛ SDA؛ نرخ NBG |
| تاریخ تغییر | ۱ مارس ۲۰۲۶، از USD ۱۰۰٬۰۰۰ | Legal.ge؛ Erickson Immigration Group |
| ارزیابی | ارزیاب رسمی نهاد تأییدشده، نه قیمت فاکتور | SDA |
| ملک | ملک غیرمنقول در گرجستان به جز زمین کشاورزی | قانون (ماده ۱۵(j)) |
| مدت | برای یک سال صادر و هر بار برای یک سال تمدید می‌شود؛ با پایان مالکیت پایان می‌یابد | قانون (مواد ۱۶(۱)(f) و ۲۱(۱۱)) |
| خانواده | همسر و فرزند یا فرزندان، با مدرک نسبت خانوادگی | قانون؛ SDA |
| تحویل ملک | ملک باید پیش از درخواست تحویل داده شده و مالکیت رسمی شده باشد | Legal.ge |
| چند ملک | گزارش شده که برای رسیدن به آستانه قابل جمع‌اند؛ با SDA تأیید کنید | Legal.ge؛ Erickson Immigration Group |
صفحهٔ اجازهٔ اقامت Mardi Holding، که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، آستانهٔ USD ۱۰۰٬۰۰۰ را برای اجازهٔ یک‌ساله و USD ۳۰۰٬۰۰۰ را برای اجازهٔ پنج‌ساله می‌گوید و پرسش‌های متداول صفحهٔ اصلی آن هم از ۱۰۰٬۰۰۰ استفاده می‌کند. این ارقام در تاریخ خواندن با قانون و صفحهٔ SDA فرق دارند، پس خریداری که به مسیر اجازهٔ اقامت تکیه دارد باید آستانه را از SDA یا قانون بگیرد و پیش از تعهد، ملک را ارزیابی کند.
راهنمای نحوهٔ دریافت اجازهٔ اقامت در گرجستان روند و مدارک را توضیح می‌دهد و زندگی در گرجستان برای خارجی‌ها زندگی در گرجستان را برای یک خارجی پوشش می‌دهد.
جدول بعدی می‌پرسد یک آپارتمان با نرخ‌های اعلام‌شده برای این مجتمع چقدر باید بزرگ باشد تا به USD ۱۵۰٬۰۰۰ برسد. این یک محاسبهٔ حسابی روی نرخ‌های آگهی‌شده است (۱۵۰٬۰۰۰ تقسیم بر نرخ) و آزمون قانونی ارزیابی ارزیاب رسمی است که ممکن است با هر قیمت درخواستی فرق داشته باشد.
| نرخ اعلام‌شده | منبع | متراژی که قیمت در آن برابر USD ۱۵۰٬۰۰۰ می‌شود |
|---|---|---|
| USD ۱٬۴۰۰ برای هر m²، بلک‌فریم (حد پایین) | batumi.estate | ۱۰۷٫۱ m² |
| USD ۱٬۷۵۰ برای هر m²، بلک‌فریم (حد بالا) | batumi.estate | ۸۵٫۷ m² |
| USD ۱٬۷۰۰ برای هر m²، نرخ «از» | Korter | ۸۸٫۲ m² |
| USD ۲٬۰۵۰ برای هر m²، کلید در دست (حد پایین) | batumi.estate | ۷۳٫۲ m² |
| USD ۲٬۴۰۰ برای هر m²، کلید در دست (حد بالا) | batumi.estate | ۶۲٫۵ m² |
دو قیمت درخواستی واحدها در batumi.estate بر پایهٔ فاکتور زیر این خط قرار می‌گیرند: یک‌خوابهٔ USD ۸۶٬۱۰۰ معادل ۵۷٫۴٪ از USD ۱۵۰٬۰۰۰ است و دوخوابهٔ USD ۱۳۳٬۵۴۰ به اندازهٔ USD ۱۶٬۴۶۰ از آن کم دارد. خریدی که قیمتش نزدیک این خط باشد، اگر ارزش ارزیاب پایین‌تر باشد حاشیه‌ای باقی نمی‌گذارد، و به همین دلیل ارزیابی نخستین سندی است که باید دربارهٔ آن پرسید.
طبق Legal.ge، ملک باید پیش از درخواست نیز تحویل داده شده و به نام مالک ثبت شده باشد، و پایان ساخت بلوک‌ها Q4 ۲۰۲۸ اعلام شده است؛ ترتیب رویدادها به تاریخ تحویل در قرارداد بستگی دارد.
خرید در بلوکی ناتمام ریسک‌های هر فروش پیش‌فروش (آف‌پلن) را دارد و این پروژه به‌دلیل پراکندگی منابع نکات اضافی هم دارد. جدول زیر هر نکته را با بررسی‌ای که به آن پاسخ می‌دهد جفت می‌کند.
| نکته | چرا اینجا مطرح می‌شود | بررسی |
|---|---|---|
| زمان پایان ساخت | منابع تاریخ‌دار ۲۰۲۶ Q4 ۲۰۲۸ یا ۱ دسامبر ۲۰۲۸ را می‌گویند؛ مدخل‌های قدیمی‌تر ۲۰۲۴ یا ۲۰۲۵ را | تاریخ تحویل و راه‌حل تأخیر در قرارداد؛ پروانه و اسناد بهره‌برداری |
| کدام ساختمان | پورتال‌ها برای یک نشانی هم Mardi Mall و هم Mardi City Center را به کار می‌برند | بلوک، شمارهٔ واحد و داده‌های کاداستر در قرارداد و گواهی ثبتی |
| تعداد آپارتمان‌ها و متراژها | ۳۲۰، ۴۰۰ و حدود ۴۰۰ آپارتمان؛ چند بازهٔ متراژ | فهرست کتبی واحدهای بلوک؛ متراژ خالص و کل در قرارداد |
| مبنای قیمت | نرخ بلک‌فریم و کلید در دست در حد پایین حدود USD ۶۵۰ برای هر m² اختلاف دارند (۲٬۰۵۰ منهای ۱٬۴۰۰) | قیمت کتبی با ذکر نازک‌کاری، رفتار مالیات بر ارزش افزوده و ارز |
| شرایط پرداخت | ۲۰ ماه، ۱ سال و ۳۶ ماه همگی اعلام شده‌اند | برنامه و ارز پرداخت در قرارداد؛ بهره یا جریمه‌ها |
| سطوح تجاری | سطوح ۳ یا ۴ شمرده شده‌اند؛ ساختمان چندمنظوره | قواعد مالکیت مشترک، تقسیم هزینهٔ سرویس، ترتیبات سر و صدا و دسترسی |
| پارکینگ | ۶۰ جایگاه زیرزمینی در برابر ۳۲۰-۴۰۰ آپارتمان | اینکه آیا جایگاه را می‌توان خرید و همراه واحد ثبت کرد |
| برنامهٔ اجازهٔ اقامت | صفحه‌های سازنده USD ۱۰۰٬۰۰۰ را می‌گویند؛ قانون و صفحهٔ SDA USD ۱۵۰٬۰۰۰ را | ارزیابی توسط ارزیاب رسمی پیش از امضا |
| مرحلهٔ ثبت | دفتر ثبت هیچ هزینه‌ای برای ساختمان در حال ساخت فهرست نکرده است | چه حقی، چه زمانی و به نام چه کسی ثبت می‌شود |
| پرداخت‌های ارزی | قیمت‌ها به USD، هزینه‌های ثبت و مالیات‌ها به GEL | نرخ تبدیل و تاریخ مورد استفاده در قرارداد |
هیچ یک از این نکته‌ها یافته‌ای دربارهٔ سازنده نیست. این‌ها پرسش‌هایی هستند که پراکندگی اطلاعات عمومی پیش می‌آورد و اسناد مذکور در جدول به آن‌ها برای یک آپارتمان مشخص پاسخ می‌دهند. قواعد و شرایط قرارداد از معامله‌ای به معامله‌ای فرق می‌کند، پس اسناد همان آپارتمان مرجع هستند.
سند مالکیت نکتهٔ مرکزی در بلوکی ناتمام است. راهنمای ملک پیش‌فروش (آف‌پلن) در باتومی با ذکر مواد قانونی توضیح می‌دهد که یک واحد را تنها پس از ثبت مالکیتش می‌توان به‌عنوان شیء مستقل فروخت و حق خریدار پیش از آن بر قرارداد و هر ثبت اولیه استوار است. در عمل، خریدار تا زمانی که بلوک به بهره‌برداری برسد و واحد ثبت شود، حقوقی قراردادی در برابر فروشنده دارد، و به همین دلیل عبارت قرارداد دربارهٔ تأخیر، استرداد و ثبت بیشترین توجه را می‌طلبد.
ارز نکتهٔ دوم است. قیمت‌های پورتال‌ها به دلار آمریکا هستند، هزینه‌های ثبت و مالیات ملک به لاری، و آستانهٔ اجازهٔ اقامت به دلار با معادل لاری بیان شده است. قراردادی به دلار که اقساطش از ارزی دیگر پرداخت شود، خریدار را در معرض نرخ تبدیل در تاریخ هر پرداخت قرار می‌دهد و قراردادی به لاری همین را به‌صورت معکوس.
نرخ بانک ملی گرجستان در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ (هر USD ۱ برابر GEL ۲٫۵۹۵۸) رقم یک روز است و قرارداد باید نرخ یا قاعده‌ای را که برای هر پرداخت اعمال می‌شود بیان کند.
Mardi Holding چهار پروژهٔ دیگر دارد که در این سایت صفحهٔ آگهی دارند. جدول نشان می‌دهد کارت هر آگهی در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ چه چیزی دارد، در کنار ارقام منبع‌دار Mardi City Center از این راهنما. این مقایسه داده‌های فهرست‌شده را گزارش می‌کند و پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند.
| مقایسهٔ آگهی‌های Mardi Holding | قیمت روی کارت آگهی | متراژ روی کارت (m²) | فیلد سال یا وضعیت | وضعیت در سازنده یا پورتال |
|---|---|---|---|---|
| Mardi City Center | قیمت‌های درخواستی از بخش ۳: یک‌خوابهٔ کلید در دست از USD ۸۶٬۱۰۰ (batumi.estate) | ۲۱٫۴ تا ۱۴۹٫۸ (batumi.estate) | پایان ساخت Q4 ۲۰۲۸ / ۱ دسامبر ۲۰۲۸ (Korter، batumi.estate) | در حال ساخت (Korter) |
| Mardi Hills | از USD ۴۵٬۲۷۶ | ۲۶٫۹۵ تا ۱۱۲٫۲۱ | ۲۰۲۵ | در صفحهٔ پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ سازنده بدون سال فهرست شده است |
| Mardi Stadium | از USD ۸۳٬۰۰۰ | فیلد متراژ ندارد | فیلد سال ندارد | «Completed In – ۲۰۲۴» در صفحهٔ پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ سازنده |
| Novotel Living Batumi | قیمت با درخواست | ۲۸٫۱ تا ۷۹٫۴ | ۲۰۲۴ (فیلد سال ساخت) | تحویل ساخت Q4 ۲۰۲۷ (batumi.estate) |
| Mardi Aquapark | قیمت با درخواست | ۳۱٫۴ تا ۴۱٫۷۵ | ۲۰۲۸ | پایان ساخت Q4 ۲۰۲۸ (batumi.estate) |
دو مقایسه برجسته است. نخست، آگهی‌های Mardi Holding از نظر مرحله متفاوتند: سازنده Mardi Stadium را تکمیل‌شده در ۲۰۲۴ نشان می‌دهد، Mardi City Center و Mardi Aquapark و Novotel Living Batumi به گفتهٔ پورتال‌ها در حال ساخت هستند، و صفحهٔ سازنده برای Mardi Hills سالی ندارد. دوم، پایان ساخت اعلام‌شدهٔ Mardi City Center یعنی Q4 ۲۰۲۸ همان سه‌ماهه‌ای است که batumi.estate برای Mardi Aquapark می‌دهد. خریداری که کارت آگهی‌های این پنج پروژه را مقایسه می‌کند، پس باید مرحله را هم مثل قیمت مقایسه کند.
قیمت هر متر مربع را فقط جایی می‌توان محاسبه کرد که هم قیمت و هم متراژ معلوم باشد؛ راهنمای قیمت هر متر مربع آپارتمان در باتومی این کار را برای آگهی‌هایی انجام می‌دهد که هر دو را دارند.
Mardi Holding گروهی مستقر در باتومی است. صفحهٔ «دربارهٔ ما»ی خود آن می‌گوید این شرکت در ژانویهٔ ۱۹۹۱ با نام LLC Imeri و با سرمایهٔ خصوصی آغاز شد و ایراکلی تورمانیدزه (Irakli Turmanidze) را بنیان‌گذار و مدیرعامل نام می‌برد. همان صفحه می‌گوید حوزه‌های فعالیت شامل تولید، تولید تنباکو، لجستیک و توسعهٔ املاک بوده و بیش از ۱۷ پروژهٔ بزرگ ملکی را در باتومی و دیگر مناطق گرجستان ذکر می‌کند.
صفحهٔ سازندهٔ Korter می‌گوید این هلدینگ از ۲۰۱۰ در گرجستان فعالیت دارد و ۱۷ پروژه را فهرست می‌کند، ۱۴ تکمیل‌شده و ۳ جاری، و صفحهٔ سازندهٔ batumi.estate سال ۱۹۹۱ را سال تأسیس، ۲۰۱۰ را آغاز توسعهٔ املاک و ۵٬۰۰۰+ آپارتمان و ۳۰۰٬۰۰۰+ m² تحویل‌شده می‌دهد. این جمع‌ها اظهارات خود منابع هستند و در اینجا حسابرسی نشده‌اند.
صفحهٔ پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ Mardi Holding سیزده پروژه را با سال تکمیل چاپ‌شده فهرست می‌کند: ده پروژه در باتومی، دو پروژه در تفلیس و یک پروژه در باکوریانی طبق برچسب‌های خود صفحه، با سال‌هایی از ۲۰۱۳ (Mardi House at Gorgasali) تا ۲۰۲۴ (Mardi Stadium). ناوبری پروژه‌های آن Novotel Living Batumi را زیر برند Accor، Mardi Hills را زیر برند Handwritten Collection، Aquapark Batumi را زیر برند Mercure و همچنین Aquapark Residence، Mardi City Center و Mardi Stadium را نشان می‌دهد، و منوی شرکت‌های آن از Mardi Comfort، Mardi Energy، Mardi Capital، Adjarian Wine House، TravelLab و Cigar نام می‌برد.
Mardi City Center باتومی مجتمعی از سه بلوک ۲۰ طبقه در خیابان پوشکین، شمارهٔ ۳۳، در محلهٔ باگراتیونی شهر باتومی است که سازندهٔ آن Mardi Holding است. سازنده یک مرکز خرید داخل ساختمان، پارکینگ زیرزمینی برای ۶۰ خودرو و فاصلهٔ ۶۰۰ m تا دریا را فهرست می‌کند. پورتال‌ها واحدهایی از استودیو تا چهارخوابه را از حدود ۲۱٫۴ تا ۱۴۹٫۸ m²، در وضعیت بلک‌فریم و کلید در دست، فهرست کرده‌اند. ارقام پورتال‌ها دربارهٔ ترکیب واحدها، متراژها و قیمت‌ها باید همراه با تاریخ‌شان خوانده شوند.
این مجتمع در Pushkini ۳۳ در باتومی (کد پستی ۶۰۱۰) قرار دارد و بر اساس batumi.estate در گوشهٔ خیابان‌های پوشکین و سولابریدزه است. موقعیت روی نقشه ۴۱٫۶۴۳۶ شمالی، ۴۱٫۶۴۲۹ شرقی است. اگر از همین نقطه محاسبه شود، میدان اروپا در خط مستقیم ۰٫۹۹ km فاصله دارد و فرودگاه ۵٫۱۵ km؛ از مسیر جاده‌ای، مسیریاب ۱٫۱۹ km و ۸٫۱۵ km می‌دهد. سازنده، Korter و batumi.estate همگی حدود ۶۰۰ m تا دریا می‌گویند.
بر اساس منابع ۲۰۲۶ نه. Korter بلوک‌های A، B و C را در حال ساخت با آغاز Q1 ۲۰۱۷ و پایان ساخت Q4 ۲۰۲۸ فهرست کرده و batumi.estate تاریخ ۱ دسامبر ۲۰۲۸ را می‌دهد. مدخل‌های قدیمی‌تر، مانند آگهی ۲۰۱۸-۲۰۱۹ با تاریخ Q4 ۲۰۲۴، برنامه‌های پیشین را توصیف می‌کنند. بخشی از این نشانی هم‌اکنون فعالیت تجاری دارد، چون یک فروشگاه JYSK در آنجا فهرست شده است. تاریخ تحویل یک آپارتمان همان است که در قرارداد فروش آمده است.
batumi.estate استودیوهایی از حدود ۲۱٫۴ تا ۲۴٫۹ m²، واحدهای یک‌خوابه از حدود ۳۸٫۴ m²، دوخوابه از حدود ۶۰٫۷ m²، سه‌خوابه از حدود ۹۳٫۴ m² و چهارخوابه تا حدود ۱۴۹٫۸ m² را فهرست می‌کند. فهرست موجودی Korter در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ واحدهای ۱ اتاقه با ۴۱٫۷ تا ۶۹٫۷ m²، ۲ اتاقه با ۷۰٫۹ تا ۷۷٫۶ m² و ۳ اتاقه با ۹۳٫۸ تا ۱۴۹٫۸ m² را نشان می‌دهد، روی هم ۲۰ آپارتمان. ارتفاع سقف در Korter ۳٫۰ m است.
سازنده فهرست قیمت منتشر نمی‌کند. batumi.estate (صفحه‌ای که ۸ اکتبر ۲۰۲۶ را نشان می‌داد) برای یک‌خوابهٔ کلید در دست حدود ۳۸٫۴ m² حدود USD ۸۶٬۱۰۰ و برای دوخوابهٔ کلید در دست حدود ۶۰٫۷ m² حدود USD ۱۳۳٬۵۴۰ درخواست می‌کند، با نرخ بلک‌فریم از حدود USD ۱٬۴۰۰ برای هر m². Korter نرخ «از» USD ۱٬۷۰۰ برای هر m² را اعلام می‌کند (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶). با GEL ۲٫۵۹۵۸ برای هر دلار، USD ۸۶٬۱۰۰ برابر GEL ۲۲۳٬۴۹۸ است. این‌ها قیمت‌های درخواستی در پورتال‌ها هستند.
batumi.estate پیش‌پرداخت ۳۰٪ و باقی‌ماندهٔ ۷۰٪ را طی حداکثر ۲۰ ماه بدون بهره اعلام می‌کند، با تخفیف تا ۷٪ برای پرداخت کامل. Korter پیش‌پرداخت ۳۰٪ با مدت وام تا یک سال را اعلام می‌کند. پرسش‌های متداول صفحهٔ اصلی Mardi Holding تا ۳۶ ماه بدون بهره با پیش‌پرداخت ۳۰٪ و ۵٪ تخفیف برای پرداخت یک‌جا را می‌گوید، با عبارتی که برای کل شرکت است. برنامه‌ای که اعمال می‌شود را برنامه و ارز پرداخت در قرارداد تعیین می‌کند.
بله. شهروندان خارجی می‌توانند در گرجستان آپارتمان بخرند و محدودیت اصلی مالکیت خارجی به زمین کشاورزی مربوط می‌شود. پرسش‌های متداول سازنده می‌گوید قرارداد برای خریدار خارجی به گرجی و به زبان خریدار تنظیم می‌شود و حضور در گرجستان لازم نیست. مالکیت را آژانس ملی ثبت عمومی ثبت می‌کند که هزینهٔ آن بسته به سرعت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ است.
خرید به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد. قانون به مالک ملک غیرکشاورزی با ارزشی بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، که یک ارزیاب رسمی تعیین کرده باشد، اجازهٔ اقامت یک‌ساله و تمدیدپذیر پیشنهاد می‌کند. Legal.ge و Erickson Immigration Group سطح USD ۱۵۰٬۰۰۰ را از ۱ مارس ۲۰۲۶ تاریخ‌گذاری می‌کنند. قیمت‌های درخواستی یک‌خوابه یا دوخوابه زیر این سطح هستند و ملک باید نخست به نام مالک ثبت شود.
منابع پارکینگ زیرزمینی و حیاط، حراست و دوربین مداربسته، ورودی‌های مسکونی کنترل‌شده، یک باشگاه ورزشی، زمین بازی کودکان، مسیرهای دوچرخه، حیاط محوطه‌سازی‌شده، تراس بام در سطح تجاری، آسانسورهای کم‌صدا و مدیریت حرفه‌ای بخش‌های مشترک را فهرست می‌کنند. سطوح تجاری مغازه، رستوران، کافه، داروخانه، سالن‌های زیبایی و اسپا دارند. هیچ منبع بررسی‌شده‌ای استخر یا سونا را فهرست نکرده است، پس خریداری که یکی از آن‌ها را می‌خواهد باید آن را در پیوست مشخصات قرارداد جست‌وجو کند و آن را فرض نگیرد.
این نام‌ها به یک نشانی اشاره دارند: خیابان پوشکین، شمارهٔ ۳۳. سازنده Mardi City Center را برای پروژه به کار می‌برد. نشانی اینترنتی Korter، فهرست Madloba و آگهی ۲۰۱۸-۲۰۱۹ در gege24.com از Mardi Mall استفاده می‌کنند، بیشتر برای بخش خرید و سرگرمی. خریدار باید در قرارداد و گواهی ثبتی بررسی کند کدام ساختمان، بلوک و واحد فروخته می‌شود، چون مدخل‌های فهرست‌ها، آگهی‌های مغازه‌ها و صفحه‌های پورتال‌ها ممکن است برای همان نشانی هر دو نام را به کار ببرند و به بخش‌های متفاوتی از ساختمان اشاره کنند.
آخرین بررسی: 5 نوامبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
