Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie? Trasy, koszty i zasady (2026)

Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie, ale wyłącznie na wyznaczonych obszarach. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego oświadczyło 28 i 29 czerwca 2026 r., że osoby niebędące Omańczykami nie mogą kupować nieruchomości na całym terytorium Sułtanatu oraz że własność jest ograniczona do obszarów wyznaczonych przez państwo. Najdłużej funkcjonującymi spośród tych obszarów są licencjonowane Integrated Tourism Complexes (ITC, zintegrowane kompleksy turystyczne), na których osoby niebędące Omańczykami mogą posiadać tytuł własności typu freehold (własność pełna) na podstawie Dekretu Królewskiego 12/2006. Od 2025 r. ten obraz się poszerzył: źródła opisują lokale freehold w specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych, obszary wskazane przez Ministerstwo w 2026 r. oraz program użytkowania (usufruct) mieszkań, przy czym każde z tych rozwiązań ma własne warunki i własne luki w opublikowanych przepisach.

Niniejszy przewodnik przedstawia każdą z tych dróg: kto się kwalifikuje, ile to kosztuje, w jaki sposób własność łączy się z rezydencją oraz czego źródła jeszcze nie rozstrzygają. Zastępuje on starszą wersję tego artykułu, w której ITC traktowano jako jedyną drogę. Większość przywołanych poniżej aktów prawnych odczytano za pośrednictwem biuletynów kancelarii prawnych, relacji prasowych i bazy decree.om, a nie w Dzienniku Urzędowym, dlatego numery artykułów należy sprawdzić w Dzienniku Urzędowym, zanim zostaną przywołane w umowie lub we wniosku. Ostatnia weryfikacja: 11 października 2026 r.

Krótka odpowiedź

• Własność cudzoziemców jest dopuszczalna wyłącznie na obszarach wyznaczonych przez państwo; nie jest otwarta na całym terytorium Sułtanatu.
• Zintegrowane kompleksy turystyczne są ugruntowaną drogą i dają tytuł freehold wpisany na nazwisko kupującego.
• Lokale freehold w specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych dopuszcza Dekret Królewski 38/2025 (art. 42), a szczegóły zawiera rozporządzenie OPAZ wydane we wrześniu 2026 r., które nie było dostępne w całości na potrzeby tego przeglądu.
• Oświadczenie Ministerstwa z czerwca 2026 r. wymienia również przyszłe miasta (Sultan Haitham City, Al Thuraya City, Al Jabal Al Aali) oraz zintegrowane osiedla, takie jak Surooh, nie wskazując ani formy tytułu, ani tego, które projekty się kwalifikują.
• Własność i rezydencja to odrębne kwestie: Owner Visa i Golden Residency (złota rezydencja) są zezwoleniami pobytowymi i żadne z nich nie rozszerza zakresu obszarów, na których cudzoziemiec może posiadać nieruchomość.

Dlaczego własność jest ograniczona do wyznaczonych obszarów

Poza wyznaczonymi obszarami posiadanie gruntów i nieruchomości przez osoby niebędące Omańczykami jest ograniczone. Dekret Królewski 29/2018 i jego rozporządzenie wykonawcze, Decyzja ministerialna 292/2020, w ujęciu kancelarii prawnych i dziennika Oman Observer, zabraniają osobom niebędącym Omańczykami posiadania nieruchomości w gubernatorstwach Musandam, Buraimi, Dhahirah i Wusta, w Dhofar poza wilajatem Salala, w wilajatach Liwa, Shinas i Masirah, w Jabal Akhdar, Jabal Shams i innych strategicznych górach, na wyspach, w pobliżu pałaców i obiektów bezpieczeństwa, w pasach archeologicznych lub dziedzictwa oraz na gruntach rolnych w dowolnym miejscu. Zintegrowane kompleksy turystyczne są wyłączone z tego ograniczenia.

Obywatele państw Rady Współpracy Państw Zatoki Perskiej (GCC) są traktowani odrębnie. Według relacji Oman Observer o Decyzji ministerialnej 292/2020 mogą oni, za zgodą Ministerstwa, posiadać grunty i nieruchomości poza obszarami wyłączonymi, z wyjątkiem gruntów rolnych, a także posiadać nieruchomości w licencjonowanych ITC. W oświadczeniu Ministerstwa z czerwca 2026 r. stwierdzono, że obywatele GCC podlegają odrębnym porozumieniom GCC oraz omańskim przepisom na zatwierdzonych obszarach.

Droga 1: zintegrowane kompleksy turystyczne

Zintegrowany kompleks turystyczny to zespół zabudowy realizowany według planu generalnego, licencjonowany przez Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki. System własności dla osób niebędących Omańczykami wywodzi się z Dekretu Królewskiego 12/2006, zmienionego Dekretem Królewskim 76/2010, oraz z jego rozporządzenia wykonawczego, Decyzji ministerialnej 191/2007, zmienionej Decyzją ministerialną 109/2022. Opinia kancelarii prawnej opublikowana przez Times of Oman 25 lipca 2026 r. opisuje najważniejsze zasady tego systemu:

• Omańczycy i osoby niebędące Omańczykami, zarówno osoby fizyczne, jak i spółki, mogą posiadać gotowe lokale lub działki na terenie licencjonowanego kompleksu w celach mieszkaniowych lub inwestycyjnych, a dwie osoby fizyczne będące krewnymi pierwszego stopnia mogą być współwłaścicielami lokalu lub działki.
• Tytuł jest rejestrowany w rejestrze gruntów Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, a własność przechodzi dopiero z chwilą wpisu.
• Status przysługuje licencjonowanemu terenowi, a nie deweloperowi ani nazwie marki.
• Właściciel działki musi ją zabudować w ciągu czterech lat od rejestracji, z możliwością przedłużenia o maksymalnie dwa lata; niezabudowanej działki nie można sprzedać przed ukończeniem budowy, a obciążyć hipoteką można ją wyłącznie w celu sfinansowania budowy.
• W Musandam osoby niebędące Omańczykami mogą kupować wyłącznie gotowe lokale, które są przedmiotem użytkowania na okres do 99 lat, a nie freehold (Decyzja ministerialna 109/2022, według relacji Oman Observer z 29 maja 2022 r.).

Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki ogłosiło 4 lipca 2023 r. 19 ważnych licencji ITC w Maskacie, Dhofar, South Sharqiyah, South Batinah i Musandam, a późniejsze relacje prasowe opisują kolejne kompleksy w trakcie realizacji. Nie znaleziono oficjalnej listy z nazwami wszystkich kompleksów. Times of Oman i Oman Observer wymieniły Muscat Bay, Al Mouj Muscat, Barr Al Jissah, Jebel Sifah i Hawana Salalah wśród licencjonowanych kompleksów, a późniejsze doniesienia wspominają o Yiti, Muscat Hills i AIDA. To, czy dany projekt ma status ITC, jest faktem dotyczącym jego gruntu i licencji, dlatego warto poprosić o pisemne podanie numeru licencji. Nasze porównanie zintegrowanych kompleksów turystycznych w Omanie przedstawia, czym różnią się główne projekty.

Poszczególne kompleksy mogą mieć także własne, odrębne warunki. Dekret ministerialny dotyczący Jebel Sifah, opisany przez Oman Observer 28 września 2025 r. bez podania numeru dekretu, zabrania deweloperowi sprzedaży jakiegokolwiek lokalu przed uzyskaniem zatwierdzenia zarówno Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, jak i Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki, a ponadto wymaga wydzielonego rachunku powierniczego (escrow), niezależnego biegłego rewidenta, ubezpieczenia lokali oraz regulaminów dla właścicieli.

Droga 2: specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe

Dekret Królewski 38/2025, ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych, został opublikowany w Dzienniku Urzędowym 13 kwietnia 2025 r. i wszedł w życie 13 lub 14 kwietnia, zależnie od źródła. Art. 42 pozwala licencjonowanemu deweloperowi sprzedawać lokale w projekcie osobom niebędącym Omańczykami na zasadzie freehold, w sposób określony w rozporządzeniu wykonawczym. Według noty objaśniającej urzędu odpowiedzialnego za strefy (OPAZ), przytoczonej przez Oman Observer, grunt jest przydzielany deweloperowi w ramach użytkowania, natomiast lokal kupującego jest freehold, bez ograniczenia czasowego.

OPAZ wydał swoje rozporządzenie wykonawcze, Decyzję 81/2026, 20 września 2026 r. Muscat Daily, Zawya, Gulf News i GCC Business News podają, że obejmuje ono licencjonowanie, sprzedaż off-plan (projekt w budowie), escrow, własność lokali freehold przez osoby niebędące Omańczykami w kwalifikujących się projektach oraz przepisy dotyczące rezydencji dla inwestorów i właścicieli. Żadna z przejrzanych relacji nie wymienia stref ani projektów, które się kwalifikują, a tekst rozporządzenia nie był dostępny. Relacja Oman Observer, jedyne znalezione źródło tej wartości, opisuje próg 20% kosztów projektu przed rozpoczęciem marketingu lokali off-plan, co przedstawia nasz artykuł o progu marketingowym dla lokali off-plan w Omanie.

Do czasu opublikowania zarówno tekstu, jak i listy kwalifikujących się projektów kupujący w projekcie strefowym musi potwierdzić formę tytułu dla konkretnego lokalu. Na przykład w jednym z projektów w Duqm, który znajduje się w naszej ofercie, lokale są oferowane w ramach dzierżawy na 99 lat, a nie jako freehold, a przejrzane źródła nie podają daty, od której freehold w strefie miałby tam obowiązywać.

Droga 3: obszary wskazane przez Ministerstwo w czerwcu 2026 r.

28 i 29 czerwca 2026 r., po tym jak zmiana przepisów o rezydencji wzbudziła zainteresowanie, Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego wydało oświadczenie, o którym informowały Gulf News i Siasat. Wynika z niego, że cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości wyłącznie w wyznaczonych zespołach zabudowy, a oświadczenie wymienia trzy grupy: licencjonowane ITC, przyszłe miasta (Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali) oraz zintegrowane osiedla mieszkaniowe, takie jak Surooh. Oświadczenie nie wskazuje, czy tytuł na tych obszarach ma charakter freehold, czy użytkowania, ani które etapy lub lokale się kwalifikują.

Surooh i powiązane programy Hai to państwowe programy mieszkaniowe, w których prywatni deweloperzy budują i sprzedają na gruntach Ministerstwa, głównie dla obywateli uprawnionych do gruntu mieszkaniowego. Nasz własny przegląd ofert wykazał, że dwa projekty Surooh, Husn Al Zain i Nismat Zain, są przeznaczone dla obywateli, natomiast Hay Al Wafa jest oferowany osobom niebędącym Omańczykami, więc kwalifikowalność rozstrzyga się projekt po projekcie, a nie według nazwy programu. Oświadczenie Ministerstwa wymienia Sultan Haitham City jako przyszłe miasto, a nie jako kompleks turystyczny, dlatego forma tytułu jest kwestią, o którą należy zapytać dewelopera.

Droga 4: użytkowanie mieszkań w budynkach wielokondygnacyjnych

Decyzja ministerialna 357/2020, wydana przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego w październiku 2020 r., pozwala rezydującym w Omanie cudzoziemcom nabywać prawo użytkowania mieszkań na zatwierdzonych obszarach Maskatu. Trowers & Hamlins i Oman Observer podały wówczas następujące warunki:

• Kupujący musi mieć co najmniej 23 lata i mieszkać w Omanie co najmniej dwa lata, przy czym przypada jeden lokal na kupującego lub krewnego pierwszego stopnia.
• Budynek musi mieć co najmniej cztery kondygnacje, być ukończony i mieć nie więcej niż cztery lata, a lokale muszą mieć co najmniej dwa pokoje.
• Cudzoziemcy mogą posiadać nie więcej niż 40% lokali w budynku, a w odniesieniu do jednej narodowości nie więcej niż 20%.
• Lokalu nie wolno sprzedawać ani wynajmować przez cztery lata, z możliwością wyjątku.
• Okres początkowy wynosi do 50 lat, z możliwością przedłużenia do 99 według Trowers, natomiast Oman Observer we wrześniu 2021 r. opisał to jako dzierżawę na 99 lat; prawo przechodzi na prawnego spadkobiercę i może zostać obciążone hipoteką.

Zatwierdzone obszary Maskatu wymienione w relacjach to Bausher, Al Khuwair, Ghala Heights, Wattayah, Misfah, Amerat, Hashiya, Mahajj, Madinat al Nahdah, South Mawelah w Seeb, Al Khoud i South Mabelah. Opłaty rejestracyjne w ramach tego programu podaje się jako 3% dla sprzedającego i 5% dla kupującego według Trowers, ale jako po 3% dla każdej ze stron według Oman Observer. Oświadczenie Ministerstwa z czerwca 2026 r. nie wymienia tej drogi, a potwierdzenia warunków w 2026 r. nie znaleziono, dlatego jej obecny status należy potwierdzić w Ministerstwie.

Inne drogi wskazane w źródłach

• Spółki omańskie. Wpis na blogu Curtis z października 2017 r. opisuje ograniczenia w posiadaniu gruntów przez spółki: nieruchomości mogą posiadać wyłącznie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w całości należące do Omańczyków lub obywateli państw GCC, a spółki akcyjne potrzebują co najmniej 30% udziałów omańskich, więc spółka z zagranicznymi udziałowcami nie jest ogólną drogą do mieszkaniowego tytułu freehold poza ITC. Tego stanu nie zweryfikowano ponownie dla 2026 r.
• Ustawa o zagranicznych inwestycjach kapitałowych. Dekret Królewski 50/2019, obowiązujący od 1 stycznia 2020 r., wspiera użytkowanie lub dzierżawę gruntu na potrzeby zatwierdzonego projektu inwestycyjnego, a zawarty w nim przepis o 100% kapitału zagranicznego dotyczy udziałów w spółkach, a nie tytułu do gruntu.
• Decyzja z 2022 r. dla rezydentów-inwestorów. Oman Observer i Times of Oman podały 9 marca 2022 r., że posiadacze kart rezydenta inwestora pierwszej i drugiej klasy mogli posiadać jedną nieruchomość poza ITC na zatwierdzonych obszarach. Nie znaleziono numeru decyzji, a progi rezydencji, na których się opierała, OMR 500 000 i OMR 250 000, zostały od tego czasu zastąpione jedną drogą z progiem OMR 200 000, więc jej obecny status nie został zweryfikowany.

Koszty i podatki

Dekret Królewski 56/2025, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wchodzi w życie 1 stycznia 2028 r. Według EY podatek dochodowy wynosi 5% od dochodu przekraczającego OMR 42 000 rocznie, a czynsz z nieruchomości oraz przychody ze zbycia nieruchomości są wymienione wśród źródeł dochodu, przy czym zwolnienia obejmują między innymi sprzedaż głównego miejsca zamieszkania oraz drugiego miejsca zamieszkania. Rezydenci są opodatkowani od dochodu z całego świata, a nierezydenci od dochodu ze źródeł omańskich. Rozporządzenia wykonawcze miały zostać wydane do 30 czerwca 2026 r. i nie znaleziono informacji o ich wydaniu, a doradcy odmiennie opisują, czy próg OMR 42 000 stosuje się przed odliczeniami, czy po nich. Nasz przewodnik po podatku od nieruchomości w Omanie oraz przewodnik po opłatach eksploatacyjnych omawiają bieżące koszty bardziej szczegółowo.

Rezydencja powiązana z własnością

Z nieruchomościami powiązane są dwie drogi do rezydencji i żadna z nich nie zmienia tego, gdzie cudzoziemiec może posiadać nieruchomość.

• Golden Residency. Uruchomiona pod koniec sierpnia 2025 r., wymaga kwalifikującej się inwestycji w wysokości co najmniej OMR 200 000, czyli około USD 520 000, w ramach jednej z siedmiu dróg. W przypadku drogi nieruchomościowej relacje prasowe opisują lokale mieszkalne, komercyjne lub turystyczne w ITC z ważnym aktem własności oraz poświadczony bilans, jeżeli lokal należy do spółki. Jest to odnawialne zezwolenie na 10 lat, które obejmuje członków rodziny. Kwota OMR 200 000 zastąpiła wcześniejsze progi OMR 250 000 i OMR 500 000.
• Owner Visa. Decyzja Królewskiej Policji Omanu 87/2026 została opublikowana w Dzienniku Urzędowym nr 1653 w dniu 21 czerwca 2026 r. i weszła w życie następnego dnia, według Times of Oman i Lexis Middle East. Cudzoziemiec, który kupuje grunt gotowy do rozpoczęcia budowy lub lokal, którego rejestracja nie została zakończona, może uzyskać wizę niewymagającą sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu, ważną od 6 miesięcy do 1 roku i odnawialną, z pobytami do 3 miesięcy podczas jednej wizyty, a właściciele zarejestrowanych lokali mogą uzyskać rezydencję właściciela nieruchomości. Obejmuje ona małżonka i krewnych pierwszego stopnia, wygasa automatycznie w razie przeniesienia nieruchomości i nie określa minimalnej wartości nieruchomości w żadnej z przejrzanych relacji.

Oświadczenie Ministerstwa z czerwca 2026 r. stwierdza, że zmiany dotyczą wyłącznie rezydencji. Nasze porównanie Golden Residency i Owner Visa przedstawia obie drogi obok siebie.

Proces zakupu

1. Ustalenie obowiązującego reżimu. Należy ustalić, czy projekt znajduje się w licencjonowanym ITC, w projekcie strefowym, w wymienionym przyszłym mieście lub osiedlu, czy na zwykłym gruncie w części kontynentalnej, oraz poprosić o pisemne przedstawienie licencji lub dokumentu wyznaczającego dany obszar.
2. Sprawdzenie licencji dewelopera. W części kontynentalnej Dekret Królewski 79/2025 wymaga licencji dewelopera, licencji na projekt oraz licencji reklamowej dla każdego projektu, a nasz przewodnik po Dekrecie Królewskim 79/2025 dla nabywców lokali off-plan omawia te licencje.
3. Rezerwacja i podpisanie umowy. W przypadku lokalu off-plan art. 25 tej samej ustawy stanowi, że umowa przenosząca własność przed ukończeniem budowy jest nieważna, o ile nie jest umową zatwierdzoną przez Ministerstwo, a płatności kupującego trafiają na rachunek escrow projektu.
4. Rejestracja sprzedaży. Sprzedaże lokali off-plan są wpisywane do Wstępnego Rejestru Nieruchomości na podstawie Dekretu Królewskiego 79/2025 oraz ustawy o rejestrze nieruchomości, Dekretu Królewskiego 56/2026, który wszedł w życie 18 maja 2026 r.; sprzedaże ukończonych lokali są rejestrowane w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego. Relacje opisują elektroniczną rejestrację umowy sprzedaży za pośrednictwem licencjonowanych biur pośrednictwa oraz cyfrowe akty własności z kodem weryfikacyjnym.
5. Odrębny wniosek o rezydencję. Golden Residency i Owner Visa to odrębne wnioski składane do właściwych organów.

Nie znaleziono żadnego oficjalnego harmonogramu tego procesu ani harmonogramu podanego przez kancelarię prawną, a rozporządzenia wykonawcze do obu ustaw nadal oczekiwały na wydanie 11 października 2026 r.

Dokumenty i zakup z zagranicy

Nie znaleziono oficjalnej listy dokumentów dla zagranicznego kupującego. Przewodniki komercyjne wymieniają paszport, potwierdzenie posiadania środków finansowych, umowę kupna-sprzedaży (SPA) oraz, w przypadku lokali off-plan, zaświadczenie dewelopera, jednak są to elementy praktyki rynkowej, a nie zasady poparte źródłem. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są w ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy zaliczani do podmiotów wyznaczonych, więc kupujący powinien spodziewać się weryfikacji tożsamości i źródła środków.

Oman jest stroną Konwencji haskiej o apostille od 30 stycznia 2012 r., po przystąpieniu 12 maja 2011 r., co ma znaczenie w odniesieniu do dokumentów podpisywanych za granicą. Formalności związanych z pełnomocnictwem do zakupu nieruchomości, takich jak poświadczenie notarialne i tłumaczenie na język arabski, nie poparto źródłami, dlatego należy je potwierdzić u notariusza lub prawnika prowadzącego transakcję.

Kredyty hipoteczne dla zagranicznych kupujących

Nie znaleziono przepisu Banku Centralnego Omanu ustalającego odrębny wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nierezydentów, więc warunki ustala każdy bank we własnym zakresie. Kredyt mieszkaniowy BankDhofar dla cudzoziemców, opisany w sierpniu 2026 r., oferuje do 70% wartości nieruchomości na okres do 20 lat, od oprocentowania 4,15%, do kwoty OMR 350 000, zarówno dla cudzoziemców będących rezydentami, jak i nierezydentami. Finansowanie mieszkaniowe dla cudzoziemców oferowane przez Sohar International, według strony, która nie zawiera daty, obejmuje 70% dla cudzoziemców będących rezydentami na okres do 20 lat oraz 50% dla nierezydentów na okres do 10 lat, do kwoty OMR 250 000. Oba produkty opisano jako mające zastosowanie do projektów kompleksów turystycznych zarejestrowanych w banku i zatwierdzonych do sprzedaży osobom niebędącym Omańczykami. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych w Omanie dla cudzoziemców omawia kredytodawców i dokumenty.

Dziedziczenie i odsprzedaż

Opracowanie Trowers & Hamlins z 2020 r. dotyczące testamentów wskazuje, że sądy omańskie co do zasady uznają testament sporządzony według prawa państwa pochodzenia cudzoziemca, wraz z poświadczonym tłumaczeniem na język arabski i legalizacją, a w razie braku testamentu sąd może zastosować przepisy o dziedziczeniu ustawowym państwa pochodzenia, przy czym szariat zwykle nie jest stosowany wobec osób niebędących muzułmanami. W odniesieniu do nieruchomości w ITC to samo opracowanie stwierdza, że nie istnieje automatyczne prawo dziedziczenia, nawet jeśli testament je przewiduje, oraz że potrzebny jest wniosek, podczas gdy inne komentarze wskazują, że sukcesję obejmuje regulacja dotycząca ITC. Żadne ze źródeł nie godzi tych dwóch odczytań, a opracowanie ma sześć lat, dlatego kupującemu z dużymi aktywami lepiej posłuży porada dotycząca konkretnego kompleksu. Nie znaleziono żadnego podatku spadkowego. Nasz przewodnik po dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Omanie omawia to zagadnienie w szerszym zakresie.

W przypadku odsprzedaży właściciel nieruchomości w ITC musi powiadomić dewelopera, własność przechodzi dopiero z chwilą rejestracji, a niezabudowanej działki nie można sprzedać przed ukończeniem budowy. Zezwolenie pobytowe oparte na nieruchomości wygasa w razie przeniesienia nieruchomości. Nasz przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Omanie omawia kwestie wyjścia z inwestycji.

Jak opłaty wypadają na tle innych rynków

Opłaty te nie są porównywalne w układzie jeden do jednego. Różnią się tym, kto płaci, co jest naliczane osobno i co dodaje reszta systemu podatkowego, dlatego tabela porównuje po jednej pozycji z każdego reżimu, a nie całkowity koszt zakupu.

Najważniejsze daty

Twierdzenia ze starszych przewodników, które już nie są aktualne

• „Cudzoziemcy mogą kupować wyłącznie w ITC” jest nieaktualne: Dekret Królewski 38/2025 i oświadczenie Ministerstwa z czerwca 2026 r. dodają inne wyznaczone obszary.
• „Ministerstwo Mieszkalnictwa zatwierdza ITC” jest błędne: ITC licencjonuje Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki, a Ministerstwo Mieszkalnictwa rejestruje tytuł.
• „Nie ma podatku od zysków kapitałowych” pozostaje prawdą dzisiaj, ale nie od 1 stycznia 2028 r.
• „Każda nieruchomość o wartości powyżej OMR 200 000 kwalifikuje się do Golden Residency” jest błędne: droga nieruchomościowa obejmuje lokale w ITC z ważnym aktem własności.
• „Grunty poza ITC są zastrzeżone dla Omańczyków” jest sformułowaniem zbyt szerokim: obywatele GCC i rezydujący cudzoziemcy mają ograniczone drogi, opisane powyżej.

Co nadal pozostaje niepotwierdzone

• Tekst Rozporządzenia OPAZ 81/2026, w tym to, które strefy i projekty oferują lokale freehold oraz od jakiej daty.
• Czy program użytkowania mieszkań z 2020 r. pozostaje w 2026 r. niezmieniony, a także podział opłat i okres użytkowania w jego ramach.
• Aktualny status decyzji z 2022 r. dla rezydentów-inwestorów.
• Oficjalna, pełna lista ITC oraz status poszczególnych projektów.
• Kto płaci opłatę rejestracyjną w wysokości 3%, opłaty notarialne i prawne, opłaty gminne oraz opodatkowanie najmu, które obecnie obowiązuje.
• Przepis Banku Centralnego Omanu dotyczący kredytobiorców będących nierezydentami, formalności związane z pełnomocnictwem oraz taryfa opłat Wstępnego Rejestru.
• Sposób, w jaki działa sukcesja w odniesieniu do nieruchomości w ITC.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może posiadać grunt w Omanie?

Tylko na obszarach, które zostały wyznaczone. W ITC osoby niebędące Omańczykami mogą posiadać gotowe lokale i działki, z zachowaniem warunków zabudowy działki; oświadczenie Ministerstwa z czerwca 2026 r. stwierdza, że własność nie jest otwarta na całym terytorium Sułtanatu.

Czy freehold jest dostępny poza kompleksami turystycznymi?

Dekret Królewski 38/2025 dopuszcza lokale freehold dla osób niebędących Omańczykami w kwalifikujących się projektach strefowych, a Ministerstwo wskazało przyszłe miasta i zintegrowane osiedla. Forma tytułu i kwalifikujące się projekty nie zostały w pełni opublikowane według stanu na 11 października 2026 r.

Które ministerstwo licencjonuje kompleksy turystyczne?

Licencjonuje je Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego rejestruje tytuł, a w przypadku niektórych kompleksów współzatwierdza sprzedaż lokali.

Jaka jest wysokość opłaty rejestracyjnej?

Opłata wynosi 3% wartości nieruchomości, obniżona z 5% w listopadzie 2020 r. Przejrzane relacje nie wskazują, kto ją płaci.

Czy istnieje roczny podatek od nieruchomości lub podatek od zysków kapitałowych?

W przejrzanych źródłach nie znaleziono ani rocznej opłaty, ani podatku od zysków kapitałowych. Od 1 stycznia 2028 r. ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowuje czynsz i przychody ze zbycia powyżej OMR 42 000 rocznie, ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania.

Czy zakup nieruchomości daje rezydencję?

Nie w sposób automatyczny. Golden Residency wymaga co najmniej OMR 200 000 w kwalifikujących się lokalach w ITC z ważnym aktem własności, a Owner Visa jest odrębnym zezwoleniem niewymagającym sponsora, bez minimalnej wartości.

Czy cudzoziemiec może uzyskać kredyt hipoteczny w Omanie?

Niektóre banki udzielają kredytów cudzoziemcom, w tym nierezydentom, na zarejestrowane przez siebie projekty, ze wskaźnikami LTV do 70% dla rezydentów i do 50% dla nierezydentów w przypadku jednego z kredytodawców.

Czy można kupić lokal off-plan z zagranicy?

Sprzedaż off-plan w części kontynentalnej wymaga umowy zatwierdzonej przez Ministerstwo i rachunku escrow projektu, a sprzedaże są wpisywane do Wstępnego Rejestru Nieruchomości. Formalności związane z pełnomocnictwem przy zakupach na odległość nie zostały poparte źródłami.

Ostatnia weryfikacja: 11 października 2026 r. Źródła: Gulf News o oświadczeniu Ministerstwa Mieszkalnictwa, Siasat o tym samym oświadczeniu, Times of Oman o ramach prawnych dotyczących kompleksów turystycznych, Oman Observer o kompleksach w Musandam, Oman Observer o freehold w strefach, KPMG o Dekrecie Królewskim 38/2025, Muscat Daily o rozporządzeniu OPAZ, Trowers & Hamlins o Decyzji ministerialnej 357/2020, Oman Observer o Decyzji ministerialnej 292/2020, Oman Observer o opłacie rejestracyjnej, Deloitte o VAT w sektorze nieruchomości, EY o podatku dochodowym od 2028 r., Times of Oman o decyzji w sprawie Owner Visa, Ministerstwo Handlu, Przemysłu i Promocji Inwestycji o Golden Residency, Trowers & Hamlins o ustawie o rejestrze nieruchomości, BankDhofar o kredytach mieszkaniowych, Trowers & Hamlins o testamentach w Omanie oraz Dubai Land Department.