Alef Qurum Residence, Telal Al Qurm — квартиры в собственность в Маскате, Оман

Alef Qurum Residence: 32 квартиры в собственность в комплексе Telal Al Qurm, Маскат

Alef Qurum Residence — небольшой жилой дом всего на 32 квартиры, размещённые на пяти жилых этажах, который строится внутри Telal Al Qurm — интегрированного туристического комплекса (ITC), формирующегося между районами Ваттайя и Курум, в центральной части Маската. Девелопер — Rozal Development, оманская компания, работающая в столице с 2006 года. Срок сдачи — второй квартал 2029 года. Из 32 резиденций доступны 26.

Две особенности определяют этот проект, и о них стоит сказать сразу. Первое — масштаб, точнее его сознательное отсутствие: 32 квартиры на пяти этажах дают шесть-семь квартир на этаж, при этом отдельный жилой вход и лифтовой холл полностью отделены от одиннадцати коммерческих помещений на первом этаже. Это намеренно небольшой дом. Второе: основа собственности — freehold. Telal Al Qurm получил лицензию интегрированного туристического комплекса, о чём было объявлено 15 июля 2024 года, от Министерства жилищного строительства и Министерства наследия и туризма — именно эта категория открывает полную собственность (freehold) для иностранных покупателей.

Alef Qurum Residence: ключевые параметры

Собственность и резидентство: что реально получает иностранный покупатель

Поскольку Telal Al Qurm — лицензированный интегрированный туристический комплекс, иностранец может владеть здесь полной собственностью так же, как в Al Mouj, Muscat Bay или AIDA. Именно статус ITC делает это возможным; вне его иностранные физические лица в Омане, как правило, ограничены узуфруктом, долгосрочной арендой или владением через оманскую компанию. Объявление о выдаче лицензии от 15 июля 2024 года охватывает участок площадью 164 900 м², из которых около 49 920 м² отведено под дороги, сады и пешеходные маршруты.

Брошюра девелопера сообщает, что проект даёт полную собственность «вместе со статусом резидента». На практике значимы два разных разрешения, они описаны ниже:

Цены квартир в Alef Qurum Residence находятся ниже уровня Golden Residency в 200 000 OMR: 1 спальня от 42 987 OMR, 2 спальни от 64 980 OMR и 3 спальни от 90 011 OMR (см. таблицу цен ниже).

Покупка здесь даёт право на Owner Visa — резидентство без спонсора, привязанное к вашей собственности, продлеваемое, охватывающее супруга и родственников первой степени и автоматически прекращающееся при продаже. Десятилетняя Golden Residency доступна при владении одним объектом ITC стоимостью от 200 000 OMR, решение принимает Королевская полиция Омана; тем, кто нацелен на неё, можно также рассмотреть более дорогую недвижимость в ITC, например виллы в Al Mina, Barr Al Jissah. Статус вашей конкретной квартиры можно проверить в реестре Министерства жилищного строительства и городского планирования.

Полная линейка квартир

Планировки девелопера описывают восемь различных типов квартир, а поскольку дом небольшой, можно точно перечислить весь состав. На двух нижних жилых этажах по семь квартир, на трёх верхних — по шесть: более крупный тип H заменяет две компактные однаспальные планировки.

Итоговый состав дома: 4 однаспальные, 20 двухспальных и 8 трёхспальных квартир — всего 32, что в точности сходится с заявленной девелопером цифрой. Преобладают двухспальные квартиры: 20 из 32, почти две трети дома, что подходит паре или небольшой семье, а не одинокому специалисту или многодетному домохозяйству.

Несколько деталей, которые стоит извлечь из планировок. В типах E, F и G предусмотрен отдельный кабинет. Тип A — планировка без балкона, входная точка двухспального формата. Тип C предлагает два балкона и четыре санузла на три спальни. А типы E и F существуют только на первом и втором этажах, поэтому однаспальный формат ограничен четырьмя квартирами на весь проект.

Цены и стоимость квадратного фута

Все пересчёты выполнены по курсу 1 OMR = 2,6008 USD. Цены составляют примерно от $166 до $178 за квадратный фут, при этом однаспальные стоят $166 за фут, двухспальные — $178, трёхспальные — $175. Это адрес с полной собственностью в статусе ITC в центральном Маскате.

Таблица квартир: разбор по типам

Состав квартир удобно читать по этажам. На первом и втором этажах находится по семь квартир: типы E (62,60 м²) и F (66,70 м²) с одной спальней, в каждом из которых два санузла и балкон, а также планировки A, B, G, D и C. На третьем и четвёртом этажах и на пентхаусном уровне — по шесть квартир, поскольку тип H (128,00 м²) с тремя спальнями занимает место типов E и F: 7 + 7 + 6 + 6 + 6 = 32.

Четыре типа с двумя спальнями занимают диапазон от 88,25 м² (тип A) до 103,10 м² (тип D), разница составляет 14,85 м², и каждый тип встречается в доме пять раз.

Если сопоставить три входные цены из таблицы цен (42 987 OMR, 64 980 OMR и 90 011 OMR) с уровнем Golden Residency в 200 000 OMR, они составляют 21,5%, 32,5% и 45,0% от этой суммы; Owner Visa, для которой минимальной стоимости нет, относится ко всем 32 квартирам.

План оплаты

План оплаты устроен следующим образом:

Десять квартальных платежей растягиваются на два с половиной года, и при сдаче во II квартале 2029 года график укладывается в период строительства: выплаты завершаются к моменту передачи ключей, а не спустя годы после неё. Одним покупателям это предпочтительнее — не приходится платить за жильё, в котором уже живёшь. Проверьте в документах бронирования график платежей с календарными датами и то, как взнос 2 000 OMR засчитывается в первоначальные 20%.

Тем, кто предпочитает классическое финансирование: оманские банки кредитуют нерезидентов при соотношении кредита к стоимости около 70% по ставке порядка 6,00% годовых; ориентиры публикует Центральный банк Омана. Отдельно заложите сбор за передачу права около 3% для иностранных покупателей, а также юридические и регистрационные расходы.

Расчёт на примере квартиры типа A с двумя спальнями

Приведённая ниже арифметика применяет план оплаты с этой страницы к входной цене типа A — 64 980 OMR ($169 000). Это иллюстрация: календарный график и порядок, по которому взнос 2 000 OMR при бронировании учитывается в первоначальном платеже, указываются в документах бронирования. Привычные схемы в Омане описывает наше руководство по планам платежей.

Три процентных этапа в сумме дают полную цену: 12 996 + 42 237 + 9 747 = 64 980 OMR. К десятому платежу покупатель вносит 85% цены, то есть 55 233 OMR, и на завершение остаётся 9 747 OMR; завершение девелопер планирует на II квартал 2029 года. Для входной квартиры с одной спальней за 42 987 OMR те же проценты дают первоначальный взнос 8 597,40 OMR, десять платежей примерно по 2 794 OMR и 6 448 OMR при завершении.

Текущие расходы

Плата за обслуживание — 5 OMR за квадратный метр. В пересчёте на реальные площади получаются следующие годовые суммы:

При бассейне, спортзале, круглосуточной охране и лобби с ресепшн в доме всего на 32 квартиры постоянные расходы делятся между небольшим числом собственников.

Что покрывает плата за обслуживание и как она указывается

Плата за обслуживание указывается за квадратный метр в год и составляет 5 OMR, поэтому она растёт вместе с площадью квартиры. Такой сбор обычно идёт на общие помещения и услуги дома; на странице перечислены крытый бассейн, спортзал, круглосуточная охрана и лобби с персоналом. Та же ставка даёт 333,50 OMR для типа F (66,70 м²) и 459 OMR для типа B (91,80 м²); для типа A сумма 441 OMR составляет около 0,68% входной цены. Тема подробнее раскрыта в нашем руководстве по сервисным сборам.

Цены указываются в оманских риалах, привязанных к доллару по курсу 1 OMR = 2,6008 USD; именно по этому курсу рассчитаны все суммы в долларах на странице (подробнее — в руководстве по привязке риала). Иностранные покупатели также закладывают сбор за передачу права около 3%: примерно 1 290 OMR от входной цены типа E, 1 949 OMR от типа A и 2 700 OMR от типа C.

Архитектура и интерьеры

Фасад построен на широких белых лентах, которые изгибаются по плоскости и спускаются по углу непрерывной линией, а между ними — серые панели под камень, светлая облицовка под дерево и перфорированные экраны с арабским узором, фильтрующие свет и закрывающие балконы от посторонних глаз. Окна — от пола до потолка. Вечером ленты подсвечиваются снизу, а витрины первого этажа остеклены и снабжены зоной вывесок.

Квартиры передаются с отделкой в светлой нейтральной палитре: материалы под дерево и камень, крупноформатный керамогранит на полу, встроенные кухни с каменными столешницами и торцевыми «водопадами» островов на визуализациях. Лобби — двусветное пространство с зоной ресепшн.

Главный вход обращён к парадному въезду в Telal Al Qurm, а боковой фасад выходит на бульвар и парк — то есть квартиры с этой стороны получают зелёный вид, и перед выбором стоит уточнить ориентацию конкретного лота.

Инфраструктура дома

Список удобств короткий: это дом на 32 квартиры, а не курорт. В него входят объекты, которыми пользуются ежедневно. Крытый бассейн затенён и закрыт от посторонних взглядов, в климате, где открытая вода значительную часть года некомфортна.

Одиннадцать торговых помещений первого этажа

Первый этаж отдан под 11 коммерческих помещений площадью примерно от 21 до 51 м², выстроенных вдоль уличного фронта, с собственными входами, зоной вывесок и гостевой парковкой. Жилое лобби, лифтовой холл и инфраструктура отделены, поэтому резиденты не проходят через торговый ряд по дороге домой.

Инвесторы могут рассмотреть эти помещения. Они расположены в сообществе, где планируется более 1 500 квартир, 46 таунхаусов, 190 сервисных апартаментов и две гостиницы, а Telal Al Qurm строится вдолгую. Если вас интересует коммерция, сравните это с Central 7 в Knowledge Oasis.

Расположение: между Ваттайей и Курумом

Telal Al Qurm расположен в коридоре между Ваттайей и Курумом, связывая Руви и Сиб, с выездами на Muscat Expressway, улицу Султана Кабуса и улицу Аль-Нахда. Это центральный Маскат — сложившийся район столицы со статусом ITC, а не новый пригород.

Ориентировочное время в пути от проекта до ближайших объектов:

Окружение сложилось давно: Королевский оперный театр Маската, природный парк Курум, пляж Шатти Аль-Курум, поле для гольфа Ras Al Hamra и три международные школы находятся в пределах 15 минут, а The Sultan Center — в трёх.

Как добираться: время в пути в контексте

Таблицу времени в пути можно читать как круги вокруг дома: The Sultan Center — 3 минуты; Королевский оперный театр Маската и ТЦ Opera Galleria — 10; три школы и рынок Матрах — от 11 до 13 минут; гольф-клуб Ras Al Hamra и пляж Шатти Аль-Курум — 14 и 15 минут; международный аэропорт Маската — 25 минут.

Подъезд возможен по скоростной магистрали Маската, улице Султана Кабуса и улице Ан-Нахда. Наш листинг Telal Al Qurm оценивает расстояние от мастер-плана до района Руви примерно в 3,8 км, а до пляжа Шатти Аль-Курум — в 4,7 км, и помещает Alef Qurum Residence примерно в 166 метрах от своей отметки на карте.

Мастер-план, в который вы входите

Alef Qurum Residence — лишь одно здание внутри значительно более крупной схемы, и покупателю следует понимать её масштаб. Telal Al Qurm занимает около 165 000 м² при заявленной стоимости порядка 230 млн OMR и должен включать более 1 500 квартир, 46 таунхаусов, 190 сервисных апартаментов, две четырёхзвёздочные гостиницы, аквапарк, кинокомплекс и обширную торговую составляющую — с реализацией очередями примерно на 15 лет.

В течение срока владения инфраструктура мастер-плана планируется к развитию: вокруг здания поэтапно должны появиться гостиницы, развлечения и торговля. Запросите у нас план очередей.

Девелопер: Rozal Development

Rozal Development работает на строительном и девелоперском рынке Маската с 2006 года, обеспечивая полный цикл — от концепции и архитектурного проектирования до строительства, дизайна интерьеров и передачи объекта. Компания заявляет портфель из более чем 80 объектов, преимущественно жилых, и называет среди своих проектов Muna Hills, Parkside Villas и Yass Al Azaiba.

Rozal представляет локальный опыт — двадцать лет в одном городе — и собственное исполнение по всей цепочке как основу своего предложения. Покупки на стадии строительства в Омане проходят по регулируемой процедуре, при которой средства покупателей хранятся на эскроу-счёте, а договор купли-продажи фиксирует срок сдачи — по данным девелопера, II квартал 2029 года.

О девелопере и мастер-плане Telal Al Qurm

В нашем листинге девелопером назван Rozal Development; форма бронирования и договор купли-продажи называют компанию, которая подписывает контракт.

Мастер-план Telal Al Qurm представлен под именем Alargan Towell Oman — совместного предприятия, созданного в 2003 году кувейтской компанией Alargan International Real Estate Company (основана в 1994 году, котируется на Кувейтской фондовой бирже с 2007 года) и оманской семейной группой W.J. Towell, основанной в Маскате в 1866 году. Сам Telal Al Qurm принадлежит проектной компании Telal Al Qurm Real Estate Company — дочерней структуре Alargan International.

В профиле Rozal Development рассказано о застройщике Alef Qurum Residence, в профиле Alargan Towell — о мастер-плане Telal Al Qurm, а каталог застройщиков помещает оба профиля рядом с другими застройщиками.

Сравнение с другими проектами

Тем, кто сравнивает центральный Маскат с новыми районами, стоит посмотреть Hay Al Wafa и Jood в Sultan Haitham City.

Alef Qurum Residence и Telal Al Qurm: сопоставление

Оба проекта расположены внутри одного мастер-плана. В таблице приведены их опубликованные показатели; таунхаус Telal Al Qurm с четырьмя спальнями, указанный за 171 409 OMR, составляет 85,7% от 200 000 OMR.

Перспективы аренды и инвестиций

Аргумент в пользу арендаторов строится на локации, а не на новизне. Курум и Ваттайя — давно сложившиеся районы для экспатов и специалистов, рядом посольства, корпоративные офисы, международные школы и известные торговые объекты города. Двухспальная квартира с закреплённым парковочным местом, крытым бассейном и круглосуточной охраной ориентирована на дипломатический, корпоративный и старший профессиональный сегмент, который уже живёт в этой части Маската.

Чистую аренду можно считать после платы за обслуживание, агентских, простоев и обслуживания; сдача планируется в 2029 году по данным девелопера. Официальную статистику публикует Национальный центр статистики и информации, а меры поддержки инвесторов описывает Invest Oman. Налога на доходы физических лиц с аренды в Омане нет.

Почему Маскат

Столица Омана предлагает более спокойную обстановку, и для определённого покупателя в этом вся привлекательность. Маскат представлен в индексах преступности и безопасности Numbeo, а город сохранил малоэтажный характер и ландшафт: горы Хаджар прямо за застройкой и длинная дуга побережья перед ней. Английский широко используется в бизнесе, сеть международных школ ведёт в британскую и американскую университетские системы, общая информация о стране публикуется на oman.om, а новости — в Times of Oman.

Конкретный аргумент в пользу Alef Qurum Residence в том, что он даёт полную собственность в центральном районе Маската. Десять минут до оперного театра, три до супермаркета — и документ о собственности в статусе ITC.

Как проходит покупка: шаг за шагом

Покупка строящегося объекта (off-plan) в Омане идёт в установленной последовательности; здесь она описана по документам, которые названы в наших профилях девелоперов. Нормативную основу разбирает наше руководство по Королевскому указу 79/2025 для покупателей на этапе строительства.

1. Бронирование. Выберите квартиру, подпишите форму бронирования и внесите 2 000 OMR; квитанция указывает объект, цену и юридическое наименование продавца.
2. Договор купли-продажи. В SPA записаны график платежей и дата передачи, которую девелопер планирует на II квартал 2029 года.
3. Эскроу. Платежи покупателей за строящийся объект поступают на регулируемый счёт эскроу, а выплаты привязаны к заверенным этапам строительства.
4. Право собственности и регистрация. Статус ITC участка подтверждается в Министерстве жилищного строительства вместе с порядком оформления титула и сроками регистрации.
5. Приёмка и передача. Покупатель и девелопер согласуют период устранения недоделок и письменный срок ответственности за дефекты, а спецификация передачи перечисляет, что входит в квартиру и как подключены коммуникации.

Маршруты резидентства подробнее

Owner Visa в наших листингах описана как действующая на основании решения Королевской полиции Омана 87/2026. Минимальной стоимости недвижимости нет, спонсор не нужен, срок — от 6 месяцев до 1 года с продлением; право распространяется на супруга и родственников первой степени и прекращается при продаже объекта.

Golden Residency была перезапущена через платформу Invest Oman 31 августа 2025 года с единым порогом: один объект ITC стоимостью от 200 000 OMR ($520 160). Отдельные покупки не суммируются, решение по каждой заявке принимает Королевская полиция Омана, а значение имеет цена, зарегистрированная в договоре.

В Alef Qurum Residence три входные цены ниже 200 000 OMR, поэтому маршрут, действующий для каждой квартиры, — Owner Visa. Обе программы описывает наше руководство по Golden Residency и Owner Visa.

Кому подходит Alef Qurum Residence

• Семьям: 20 квартир с двумя спальнями и 8 с тремя; до Our Planet International School — 11 минут, до школы Al Sahwa и British School Muscat — по 13 минут.
• Владельцам второго дома: круглосуточная охрана, лобби с персоналом и одно парковочное место на резиденцию; до аэропорта 25 минут, а Owner Visa допускает пребывание до 3 месяцев за въезд.
• Инвесторам: поэтапный план, по которому до завершения вносится 85% цены, центральный адрес и 11 коммерческих помещений на первом этаже.
• Тем, кто планирует жизнь на пенсии: возобновляемая Owner Visa без спонсора, The Sultan Center в 3 минутах и отдельный лифтовой холл жилой части.

Глоссарий терминов страницы

• ITC (Integrated Tourism Complex, интегрированный туристический комплекс): лицензированный проект, в границах которого иностранцы могут владеть недвижимостью на условиях freehold.
• SPA: договор купли-продажи, в котором указаны цена, график платежей и дата передачи.
• Счёт эскроу: регулируемый счёт, на котором хранятся платежи покупателей по Королевскому указу 79/2025.
• Устранение недоделок (snagging): осмотр готовой квартиры при передаче со списком отделочных позиций, которые девелопер должен доработать.
• Golden Residency: десятилетнее продлеваемое резидентство для одного объекта ITC стоимостью от 200 000 OMR.
• Owner Visa: резидентство без спонсора, связанное с владением недвижимостью, без минимальной стоимости.

Что подготовить при бронировании

• Право: Подтверждение того, что ваша квартира зарегистрирована в рамках статуса ITC Telal Al Qurm, и документы о праве собственности.
• Резидентство: Owner Visa вытекает из владения недвижимостью; десятилетняя Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью от 200 000 OMR, решение принимает Королевская полиция Омана.
• Форма бронирования: Взнос 2 000 OMR и порядок его зачёта в первоначальные 20%.
• График платежей: Календарные даты и суммы всех десяти квартальных платежей.
• Договор купли-продажи: SPA со сроком сдачи (цель — II квартал 2029 года).
• Эскроу: Реквизиты регулируемого эскроу-счёта, на котором хранятся средства покупателей.
• Выбор квартиры: Тип, этаж и ориентация — сторона бульвара и парка или внутренняя сторона.
• Плата за обслуживание: График платы из расчёта 5 OMR за м² и состав услуг.

Часто задаваемые вопросы

Каков план оплаты в Alef Qurum Residence?

2 000 OMR при бронировании, 20% первоначально, десять квартальных платежей по 6,5% и 15% при завершении. Для квартиры типа A с двумя спальнями за 64 980 OMR это 12 996 OMR первоначально, десять платежей по 4 223,70 OMR и 9 747 OMR при завершении.

Какой маршрут резидентства подходит для этих квартир?

Owner Visa не имеет минимальной стоимости и относится к каждой квартире. Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью от 200 000 OMR, и решение принимает Королевская полиция Омана.

Что покрывает плата за обслуживание?

Она составляет 5 OMR за м² в год, например 441 OMR для типа A площадью 88,25 м². Эти средства идут на крытый бассейн, спортзал, круглосуточную охрану и лобби с персоналом.

Кто девелопер и как проект связан с Telal Al Qurm?

В нашем листинге указан Rozal Development, маскатская компания, работающая с 2006 года. Дом стоит внутри мастер-плана Telal Al Qurm, который имеет лицензию интегрированного туристического комплекса, объявленную 15 июля 2024 года, и представлен под именем Alargan Towell Oman.