Могут ли британцы купить недвижимость в Омане? Гид для британцев 2026

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане? Гид для британцев 2026

По состоянию на 24 октября 2026 г.: могут ли британцы купить недвижимость в Омане? Да, в тех местах, где законодательство Омана позволяет иностранцам владеть недвижимостью, и изученные для этого руководства источники не устанавливают отдельного правила для держателей британских паспортов: значение имеют место и проект, а не гражданство. Министерство жилищного строительства и градостроительства (Ministry of Housing and Urban Planning) заявило 28 июня 2026 г., что владение иностранцев ограничено определёнными объектами, а именно лицензированными Integrated Tourism Complexes (ITC, интегрированные туристические комплексы), поимённо названными «городами будущего» (future cities) и интегрированными жилыми кварталами. Поэтому британский покупатель сначала задаёт те же вопросы, что и любой другой иностранец, а затем набор вопросов, специфичных для Великобритании: как устроено пребывание по британскому паспорту, как фунты превращаются в риалы, что у владельца денег спрашивает банк, что говорит налоговая конвенция между Великобританией и Оманом 1998 г. и что делают налоговая и таможенная служба Великобритании (HM Revenue & Customs, HMRC) и британский налог на наследство с недвижимостью за границей.

Руководство рассматривает каждый из этих пунктов с опорой на датированные источники, с расчётами в фунтах стерлингов и с цифрами, взятыми с наших собственных страниц объектов. Цены приведены в оманских риалах (OMR), в скобках указаны доллары США по фиксированному курсу 2,6008 доллара за риал, а фунты стерлингов пересчитаны по кросс-курсу на основе справочного курса евро 1,3368 доллара за фунт на 23 октября 2026 г. Здесь изложены правила и факты в том виде, в каком они опубликованы; налоговых, юридических и инвестиционных советов руководство не даёт и никому не предлагает покупать или не покупать. Применить что-либо из этого к конкретному случаю могут британский налоговый консультант и оманский юрист.

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане? Краткий ответ

У краткого ответа три слоя. Первый, правовой: Оман не разрешает иностранцам покупать недвижимость в любой точке страны, но позволяет им владеть ею в определённых местах, и гражданин Великобритании может воспользоваться этими путями на тех же условиях, что и другие неомани. Второй, практический: британский покупатель въезжает на срок до 14 дней без визы, платит со счёта в фунтах стерлингов за проект, цена которого номинирована в риалах или долларах, и оба банка запрашивают у него подтверждение происхождения денег. Третий, налоговый: в Омане сегодня нет подоходного налога с физических лиц, он появится с 1 января 2028 г., а конвенция об избежании двойного налогообложения с Великобританией действует с 1998 г.; при этом Великобритания облагает налогом своих резидентов с зарубежных доходов и, для давних резидентов, может распространить налог на наследство на зарубежные активы.

В таблице собраны основные позиции в одном месте. Каждая строка разобрана вместе с источником в следующих разделах.

Наше более общее руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане, подробно описывает четыре пути приобретения прав собственности. Эта статья исходит из того же закона и рассматривает его через призму британского паспорта.

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане за пределами туристического комплекса? Решает место

Правовая основа для владения иностранцев в ITC включает Королевский указ 12/2006 с поправками, внесёнными Королевским указом 76/2010, и исполнительный регламент к нему в виде Министерского решения 191/2007 с поправками Министерского решения 109/2022. Согласно краткому изложению в Times of Oman, как омани, так и неомани, будь то физические лица или компании, могут приобретать готовые объекты или земельные участки для проживания или инвестиций. Ничто в этом изложении не отделяет одно иностранное гражданство от другого. Два родственника первой степени, являющиеся физическими лицами, могут совместно владеть одним объектом или участком при соблюдении законных условий. Владелец участка обязан построить на нём или использовать землю по назначению в течение четырёх лет со дня регистрации, причём по заявлению возможно продление до двух лет, а пока строительство не завершено, участок нельзя продать или передать, хотя его можно заложить для финансирования строительства. В Мусандаме неомани могут владеть только готовыми объектами, на условиях узуфрукта сроком до 99 лет.

За пределами ITC положение было вновь изложено Министерством жилищного строительства и градостроительства в конце июня 2026 г. Gulf News сообщила 28 июня 2026 г., что министерство заявило: недавние поправки к исполнительному регламенту закона о проживании иностранцев касаются только вида на жительство и не меняют рамок владения. Министерство перечислило места, где неомани могут владеть недвижимостью: ITC, города будущего Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali и интегрированные жилые кварталы вроде Surooh. Граждан стран Персидского залива (GCC) охватывают отдельные механизмы. Для британского покупателя это означает вопрос, который решается по каждому проекту отдельно: относится ли адрес к этим определённым местам и продаёт ли конкретный проект неомани. Наше руководство о недвижимости в Омане, недоступной иностранцам содержит тест из трёх вопросов, позволяющий отличить проект с фрихолдом от схемы, где права закреплены за гражданами.

Как это выглядит на практике, показывают наши страницы объектов. Согласно нашей странице объекта, Azura Beach Residences в Al Mouj предлагает полный фрихолд покупателям любого гражданства в силу статуса ITC у Al Mouj. Согласно нашим страницам объектов, апартаменты Sarooj Oasis и Jood расположены в Sultan Haitham City, одном из городов будущего, названных министерством, и обе страницы описывают фрихолд-титул, доступный покупателям любого гражданства. Заявление министерства от июня 2026 г. не уточняет, какая форма титула действует в каждом из названных городов, поэтому читать нужно формулировки о титуле в собственных документах проекта.

Регистрация делает право собственности обязательным для третьих лиц. По данным Trowers & Hamlins, Королевский указ 56/2026, закон о реестре недвижимости (Real Estate Register Law), вступил в силу 18 мая 2026 г. Он признаёт единственным доказательством права собственности титульный документ (title deed), требует записи сделок, затрагивающих права на недвижимость, в Секретариате реестра недвижимости, чтобы они были обязательны для третьих лиц, разрешает регистрировать недвижимость на имя неоманских физических лиц и компаний с учётом правил о владении иностранцев, создаёт Предварительный реестр недвижимости (Preliminary Real Estate Register) для строящихся объектов (off-plan) и позволяет по запросу выдавать английский перевод арабского титульного документа. Королевский указ 79/2025, закон о регулировании недвижимости, добавляет проектные счета эскроу и ассоциации собственников. По данным BSA Law, каждому проекту нужен собственный счёт эскроу на имя проекта, причём выплаты привязаны к утверждённым этапам строительства, а каждому проекту нужна ассоциация собственников со статусом юридического лица. Эти два закона подробно рассмотрены в наших руководствах о Королевском указе 79/2025 для покупателей на этапе строительства и о регистрации недвижимости в Омане.

Въезд в Оман по британскому паспорту: 14 дней без визы, затем виза посетителя

Читатель, который задаётся вопросом, могут ли британцы купить недвижимость в Омане, обычно сначала сталкивается с правилами въезда, и рекомендации по поездкам Министерства иностранных дел, по делам Содружества и развития Великобритании (Foreign, Commonwealth and Development Office, FCDO), проверенные 24 октября 2026 г., гласят, что граждане Великобритании с полным британским паспортом могут въезжать в Оман без визы на срок до 14 дней. Для более длительного пребывания, а также для работы или учёбы виза нужна. Турист может подать заявление на визу посетителя без спонсора онлайн до поездки или получить её по прибытии в оманском аэропорту. Та же страница перечисляет условия на границе: паспорт, срок действия которого истекает не менее чем через шесть месяцев после дня прибытия, обратный или транзитный билет, подтверждение проживания и подтверждение медицинской страховки для путешественников. За просрочку пребывания штраф составляет до OMR 10 ($26) в день, но не более OMR 500 ($1 300), и она может привести к задержанию.

У цифры в 14 дней есть публичная история. Oman Observer сообщила 19 января 2021 г., что Королевская полиция Омана (Royal Oman Police, ROP) увеличила срок безвизового пребывания с 10 до 14 дней для граждан 103 стран, в списке которых значилась и Великобритания, при условии подтверждённого бронирования отеля, медицинской страховки и обратного билета. Для покупателя, который собирается осмотреть готовые дома, 14 дней достаточно для поездки с просмотрами, но это срок пребывания посетителя, а не статус резидента. Покупка может привести к другому статусу, о котором говорится в следующем разделе, а Owner Visa после выдачи позволяет находиться в стране до трёх месяцев за один въезд.

Ещё два момента из рекомендаций FCDO касаются британцев, имеющих связи с Оманом. Страница сообщает, что Оман не признаёт двойное гражданство и может конфисковать один из паспортов лица с двойным гражданством, а для возвращения в Великобританию нужен британский паспорт или свидетельство о праве на въезд (certificate of entitlement). Руководство FCDO «Жизнь в Омане» (Living in Oman), обновлённое 12 января 2026 г., добавляет, что Оман, как правило, не признаёт двойное гражданство, поэтому для получения оманского гражданства может потребоваться отказаться от британского. Ни один из этих пунктов не влияет на обычную покупку фрихолда, но оба важны для покупателя с семейными связями.

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане и жить там? Owner Visa и Golden Residency

Существуют два связанных с недвижимостью пути к проживанию, и смешивать их не следует. Owner Visa создана Решением Королевской полиции Омана 87/2026, опубликованным в выпуске 1653 Официальной газеты в июне 2026 г. По данным Oman Observer, иностранные покупатели недвижимости с неполной регистрацией, включая объекты на этапе строительства (off-plan) и землю, готовую к строительству, могут получить визу без спонсора на основании справки компетентного органа, а владельцы зарегистрированных объектов могут получить вид на жительство без спонсора по справке. Виза выдаётся на срок от шести месяцев до одного года, продлевается на аналогичный срок и позволяет находиться в стране до трёх месяцев за один въезд. Она распространяется на супруга или супругу покупателя и на родственников первой степени, а также на законных представителей компании, которой принадлежит объект; они должны въехать в течение трёх месяцев с момента выдачи. Виза прекращается при переходе титула, и вместе с ней прекращаются разрешения членов семьи. Решение не устанавливает минимальной стоимости объекта, а сама по себе покупка вида на жительство не даёт.

Golden Residency (золотой вид на жительство) является отдельной программой. Gulf News сообщила о её запуске в конце августа 2025 г.: единый порог OMR 200 000 ($520 160), 10-летнее разрешение с продлением и семь путей, один из которых связан с недвижимостью в ITC. По нашему пониманию, для пути через недвижимость требуется один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, каждое дело решает Королевская полиция Омана, а два меньших объекта не суммируются. Руководство FCDO «Жизнь в Омане» отмечает, что инвесторы могут претендовать на долгосрочную визу на проживание с продлением и что Оман не выдаёт разрешения на постоянное проживание.

Для британского покупателя, платящего в фунтах, порог OMR 200 000 в стерлингах является движущейся целью. По кросс-курсу на 23 октября 2026 г., 1,3368 доллара за фунт, он равен примерно £389 108 (200 000 × 2,6008 = $520 160, делённое на 1,3368). При самом высоком курсе за последние двенадцать месяцев, 1,3817 на 29 января 2026 г., он составлял £376 464; при самом низком, 1,3044 на 5 ноября 2025 г., £398 773. Сумма в риалах фиксирована, поэтому покупатель в фунтах, находящийся вблизи порога, может оказаться по ту или другую его сторону в зависимости от обменного курса в день, когда измеряется цена; это вопрос к Королевской полиции Омана и к документам проекта.

Наши страницы объектов показывают, где входные объекты находятся относительно этого порога. Согласно нашей странице объекта, входная цена Jood ниже OMR 200 000, поэтому для него рассматривается только Owner Visa. Согласно нашей странице объекта, апартаменты Azura Beach Residences начинаются от OMR 85 000, и страница сообщает, что объекты от OMR 200 000 и выше, скорее всего, относятся к четырёхкомнатным дуплекс-шале. Согласно нашей странице объекта The Residences at Mandarin Oriental, апартаменты с 1 спальней (OMR 169 986) ниже порога, а апартаменты с 2 спальнями (OMR 292 833) и с 3 спальнями (OMR 508 074) выше него. Сравнение двух программ рядом приведено в нашем руководстве о Golden Residency и Owner Visa, а о семье говорится в руководстве о виде на жительство в Омане для супруга, детей и родителей.

Оплата из фунтов: как привязка к доллару задаёт курс GBP-OMR

Для покупателя в фунтах, который спрашивает, могут ли британцы купить недвижимость в Омане по фиксированной цене, ответ содержит валютную оговорку. Оманский риал привязан к доллару США по курсу 2,6008 доллара за риал, поэтому отдельного рынка фунта и риала, о котором стоило бы говорить, нет: курс фунта к риалу равен курсу фунта к доллару, делённому на привязку. 23 октября 2026 г. справочный курс евро (Euro reference rate), выданный Frankfurter API на основе данных Европейского центрального банка, составлял 1,3368 доллара за фунт. Следовательно, один риал стоил 2,6008 / 1,3368 = £1,9455, а один фунт стоил 1,3368 / 2,6008 = OMR 0,5140. Розничный курс банка будет отличаться от справочного, потому что банк добавляет собственную маржу, и увидеть эту маржу можно в Центральном банке Омана (Central Bank of Oman), в тарифах банка и у поставщика услуги перевода.

Привязка защищает получателя долларового дохода от колебаний риала. Получателя дохода в фунтах она не защищает от колебаний доллара. За двенадцать месяцев до 23 октября 2026 г. справочный курс фунта начался с 1,3339 доллара 23 октября 2025 г., опустился до минимума 1,3044 5 ноября 2025 г., достиг максимума 1,3817 29 января 2026 г. и закрыл период на уровне 1,3368 по 256 ежедневным наблюдениям. Максимум был на 5,9% выше минимума. Наше руководство о привязке оманского риала и вашей покупке недвижимости показывает тот же эффект на более длинных периодах, а руководство о том, как переводить деньги в Оман для покупки недвижимости, описывает IBAN, варианты распределения комиссий и банковские тарифы.

В таблице входные цены на пяти наших страницах объектов пересчитаны в фунты стерлингов по трём курсам, и для каждой цены указана её доля от порога Golden Residency в OMR 200 000. Столбцы показывают стоимость в фунтах по курсу на 23 октября 2026 г., по двенадцатимесячному максимуму фунта (в стерлингах цена ниже) и по двенадцатимесячному минимуму (в стерлингах цена выше). Цена в риалах остаётся одной и той же в каждом столбце.

Расчёт для каждой ячейки один и тот же: цена в риалах умножается на 2,6008, что даёт доллары, а затем делится на курс фунта к доллару. Для строки Jood 78 437 × 2,6008 = $203 999, а $203 999 / 1,3368 = £152 602. Строка Sarooj Oasis использует цифру OMR 31 600 из основного текста её страницы объекта, которая пересчитывается в $82 185. Строка Azura пересчитывает входную цену OMR 85 000 по той же привязке. Поскольку каждая цена показана при указанной привязке и указанном кросс-курсе, читатель может пересчитать любую строку по курсу в день перевода.

Рабочий пример: двухкомнатные апартаменты Jood, оплаченные с британского счёта

Jood в Sultan Haitham City удобен как пример, потому что на его странице объекта приведён полный график платежей. Согласно нашей странице объекта, апартаменты с 2 спальнями площадью 106 м² (1 141 кв. фут) начинаются от $204 000, или OMR 78 437, застройщик планирует передачу объектов покупателям в Q1 2030 г., а план платежей рассчитан на 4,5 года и включает восемь платежей: 2,5% при бронировании, 17,5% в течение одного месяца, 15% через 12 месяцев, 15% через 24 месяца, ещё три платежа по 15% с интервалами от шести до восьми месяцев и 5% при завершении. На странице также указан застройщик Talaat Moustafa Group и описан фрихолд-титул, регистрируемый на имя покупателя. Наше сравнение Jood и Yamal охватывает два маскатских жилых района этого застройщика, а сам проект представлен на нашей странице объекта Jood.

Таблица применяет три курса фунта к этому графику. Суммы в риалах определены графиком, меняется только стоимость в фунтах. Суммы округлены до ближайшей единицы.

Из арифметики следуют три вывода. Во-первых, первые 20% (платёж при бронировании и платёж в течение одного месяца) составляют OMR 15 687, то есть около £30 520 по курсу 1,3368. Во-вторых, оставшиеся 80% составляют OMR 62 750, около £122 082 по курсу 1,3368. Если бы в момент наступления этих поздних платежей фунт торговался на своём двенадцатимесячном минимуме 1,3044, те же 80% стоили бы около £125 114; при двенадцатимесячном максимуме 1,3817 около £118 114. Разброс составляет около £7 000, и это только эффект обменного курса при неизменной цене в риалах. В-третьих, вся цена смещается на £8 750 между максимумом и минимумом, то есть на 5,9% от меньшей суммы. Страница приводит цены и в риалах, и в долларах, а в документах о бронировании указано, в какой валюте заключается договор; если договор купли-продажи составлен в долларах, стоимость в фунтах зависит только от курса фунта к доллару.

Регистрационный сбор в 3% является отдельными денежными расходами. Применительно к входной цене Jood 3% составляют OMR 2 353 ($6 120), около £4 578 по курсу 1,3368. Расчёт исходит из допущения, что ставка применяется к цене из объявления; страница не определяет ни базу, ни плательщика, а сообщение Times of Oman о снижении в ноябре 2020 г. не говорит, какая из сторон платит. Наше руководство о планах платежей за недвижимость в Омане сравнивает денежный профиль других графиков.

Документы об источнике средств, которые запрашивают британский и оманский банки

Вопрос о том, могут ли британцы купить недвижимость в Омане, зависит и от подтверждения происхождения средств, поскольку перевод за границу десятков тысяч фунтов подпадает под требования противодействия отмыванию денег с обеих сторон. В Великобритании Правила противодействия отмыванию денег (Money Laundering Regulations 2017) требуют от организации, применяющей надлежащую проверку клиента (customer due diligence), установить личность клиента, оценить цель и предполагаемый характер отношений и отслеживать операции, в том числе при необходимости изучая источник средств (пункт 28). Пункт 33 предусматривает усиленную проверку, когда операция необычно сложна или необычно велика для своего типа либо не имеет очевидной экономической или правовой цели, и усиленные меры включают сбор дополнительной информации об источнике средств и благосостояния. Платёж за квартиру за границей автоматически в эту категорию не попадает, но из-за размера вопросы возникают вероятнее, чем при небольшом платеже.

Со стороны Омана страница Bank Muscat о счетах нерезидентов перечисляет, что банк запрашивает: копию паспорта, подтверждение полного адреса проживания за рубежом, сведения о роде занятий или трудоустройстве, подтверждение источника средств, например выписку по счёту за шесть месяцев из банка страны проживания, и заявленную цель счёта, подкреплённую доказательствами. В качестве одного из примеров приемлемой цели банк называет владение недвижимостью в Омане. Для заявителей на Golden Residency банк добавляет рекомендательное письмо от банка в стране проживания и сумму планируемой инвестиции и сообщает, что доступ по дебетовой карте может быть ограничен, пока не выдана карта Golden Residency. Наше руководство о том, как открыть банковский счёт в Омане покупателю недвижимости, описывает этот процесс.

В таблице показаны типичные источники средств британского покупателя и вопрос, который каждый из них вызывает. Столбец с доказательствами содержит примеры документов, отвечающих на вопрос; каждый банк и каждый застройщик устанавливает собственный перечень.

Рядом с оформлением документов действуют и другие правила. Путешественники, въезжающие в Оман или выезжающие из него, обязаны декларировать наличные в размере OMR 6 000 или более либо эквивалент в другой валюте. Times of Oman сообщила о разъяснениях таможни 30 октября 2025 г., сославшись на статью 53 закона о противодействии отмыванию денег (Королевский указ 30/2016) и Решение 1/2017; за недекларирование физическим лицам грозит лишение свободы на срок до трёх лет и штраф до OMR 10 000. По курсу привязки этот порог составляет $15 605, или около £11 673 по курсу 1,3368. Платежи за недвижимость обычно проходят банковским переводом на счёт проекта или счёт эскроу, поэтому правило о наличных важно главным образом в поездке для осмотра.

След отчётности проходит и через счета. По данным Oman Observer, Центральный банк Омана в сентябре 2020 г. поручил банкам и финансово-лизинговым компаниям применять Общий стандарт отчётности (Common Reporting Standard): по новым счетам, открытым с 1 июля 2019 г., оформляется самосертификация налогового резидентства, а сведения по подлежащим отчётности счетам налоговых нерезидентов Омана передаются в Налоговое управление, которое делится ими со странами, имеющими с Оманом соглашение об обмене. В сообщении Великобритания названа среди 32 участвующих стран. Поэтому оманский счёт, которым владеет налоговый резидент Великобритании, может попасть в автоматический обмен, и это причина для того, чтобы налоговая декларация владельца счёта в Великобритании и оманские документы описывали одни и те же факты.

Британские документы для Омана: апостиль, нотариусы и доверенности

Покупатель, который не может присутствовать при каждом подписании, часто пользуется доверенностью, а оманский орган захочет убедиться в подлинности британского документа. Оман является участником Гаагской конвенции об апостиле: таблица статуса Гаагской конференции фиксирует присоединение 12 мая 2011 г. и вступление в силу 30 января 2012 г., возражений не указано. Для британских документов путь поэтому проходит через британский апостиль. GOV.UK сообщает, что Бюро легализации (Legalisation Office) проверяет подписи, штампы и печати и проставляет апостиль; заверенные копии и такие документы, как доверенности, подходят, если их заверил британский нотариус или солиситор. Стандартная бумажная услуга стоит £45 за документ плюс почтовые расходы и обычно занимает до 25 рабочих дней; электронный апостиль (e-Apostille) стоит £35 и занимает до двух рабочих дней для файлов PDF, подписанных электронно британским нотариусом или солиситором. Документы, выданные за пределами Великобритании, через эту услугу легализовать нельзя.

Посольство не служит коротким путём. Нотариальное руководство GOV.UK гласит, что британские посольства оказывают лишь очень ограниченные нотариальные услуги, не могут легализовать документы любого рода и, как правило, оставляют нотариальную работу местному нотариусу или юристу. Руководство FCDO «Жизнь в Омане» сообщает, что иностранцы могут покупать недвижимость или землю только в определённых местах Омана, и советует обратиться к англоговорящему юристу до покупки; оно также отсылает к опубликованному FCDO списку англоговорящих юристов в Омане по вопросам покупки недвижимости, налогов и завещаний. Оманский юрист — это ещё и тот, кто сверяет документы проекта с описанными выше правилами регистрации и эскроу.

Рекомендации FCDO по поездкам описывают, как оманское право относится к денежным спорам, а это важно для тех, кто подписывает чеки или оставляет платежи неоплаченными. В них сказано, что мошенничество, возвращённые чеки (включая чеки с отсроченной датой и чеки-гарантии) и неоплаченная аренда или счета рассматриваются как финансовые преступления, наказание за которые может включать лишение свободы, штрафы, депортацию и заморозку счетов, а лица, подписавшие чеки от имени компании, могут нести ответственность. В том же руководстве сказано, что арендаторы в Маскате обычно платят за год аренды вперёд или выдают чеки с отсроченной датой. Об этом правиле стоит знать и арендатору квартиры, принадлежащей британцу, и покупателю. О стороне владельца при сдаче в аренду из-за границы см. наше руководство о сдаче недвижимости в Омане в аренду из-за рубежа.

Расходы в Омане помимо цены: регистрационный сбор, НДС и сервисные сборы

Рядом с ценой стоят три регулярные статьи. Первая — регистрационный сбор. Times of Oman сообщила, что Министерство жилищного строительства и градостроительства снизило сбор за регистрацию недвижимости с 5% до 3% с 3 ноября 2020 г.; в статье не сказано, какая сторона его платит. Согласно нашим страницам объектов Alef Qurum Residence и The Residences at Mandarin Oriental, сбор описан как около 3% для иностранных покупателей плюс юридические и регистрационные расходы. Вторая — налог на добавленную стоимость. Согласно краткому изложению Deloitte руководства по недвижимости, выпущенного Налоговым управлением Омана (Oman Tax Authority) 30 сентября 2021 г., первая поставка жилой недвижимости облагается налогом по ставке 5%, перепродажа жилой недвижимости освобождена, жилая аренда освобождена, а коммерческая аренда облагается по ставке 5%. Третья — сервисный сбор, который устанавливает проект и который указан на некоторых страницах объектов.

Суммы сборов — это арифметика на основе входных цен, а не котировки, поскольку база сбора и плательщик определяются в документах о бронировании и продаже. Наше руководство о сервисных сборах на недвижимость в Омане сравнивает уровни сборов по проектам, а руководство о налоге на недвижимость в Омане подробно охватывает налоги. О расходах на электричество и воду при владении см. статью о счетах за электричество и воду для владельцев недвижимости в Омане.

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане и не платить налог дважды? Текст конвенции

Конвенция об избежании двойного налогообложения между Великобританией и Оманом была подписана в Лондоне 23 февраля 1998 г. и введена в британское право Указом об освобождении от двойного налогообложения (налоги на доходы) (Оман) (Double Taxation Relief (Taxes on Income) (Oman) Order 1998, SI 1998/2568). Согласно руководству HMRC по освобождению от двойного налогообложения (DT14800), протокол о внесении изменений в соглашение, SI 2010/2687, вступил в силу 9 января 2011 г. Сводный текст, показывающий изменения, внесённые Многосторонней конвенцией (Multilateral Instrument), был опубликован HMRC в октябре 2021 г.; Curtis Oman Law Blog сообщил, что он применяется к налогу у источника с 1 января 2021 г., а к прочему британскому подоходному налогу и налогу на прирост капитала с 6 апреля 2022 г., и что он не имеет приоритета ни над первоначальной конвенцией, ни над Многосторонней конвенцией. Перечисленные ниже статьи наиболее важны для британского владельца оманской недвижимости; они изложены своими словами по тексту 1998 г. на legislation.gov.uk.

Из текста следуют два вывода. Во-первых, конвенция распределяет права на налогообложение и задаёт механизм зачёта, но не говорит, что недвижимость облагается налогом только в одном месте. Статьи 6 и 13 позволяют государству, в котором находится недвижимость, облагать налогом арендную плату и доходы, а статья 22 обязывает Великобританию засчитывать оманский налог против британского налога с того же дохода. Во-вторых, конвенция была написана для оманских налогов, существовавших в 1998 г. Королевский указ 56/2025, закон о подоходном налоге с физических лиц, появился позже. Входит ли этот налог в заключительные слова статьи 2, должны решить налоговые органы и консультанты, а проверить читатель может текст самой статьи. Руководство FCDO «Жизнь в Омане» лишь отмечает, что соглашение между Великобританией и Оманом нацелено на предотвращение двойного налогообложения одного и того же дохода, и отсылает читателей с вопросами в Налоговое управление Омана или в HMRC.

Как сообщать HMRC о доходах и прибыли от недвижимости в Омане

Для налогового резидента Великобритании британская сторона — это вопрос отчётности. GOV.UK сообщает, что резиденты Великобритании обычно платят налог с иностранных доходов, включая доход от недвижимости за рубежом, и что иностранный доход, как правило, указывается в налоговой декларации Self Assessment. Если доход уже был обложен налогом за границей, GOV.UK говорит, что освобождение обычно можно запросить как зачёт иностранного налога (Foreign Tax Credit Relief) при указании дохода. Страницы Self Assessment по иностранным доходам (SA106), последний раз обновлённые 6 апреля 2026 г., — это форма для такого запроса, а справочные листы HMRC HS263 (доход) и HS261 (прирост капитала) объясняют расчёт. Освобождение может оказаться меньше уплаченного иностранного налога, если конвенция устанавливает меньшую сумму или если доход облагался бы в Великобритании по более низкой ставке.

GOV.UK рассматривает и случай, когда налог за границей ещё не уплачен. Там сказано, что для подтверждения права на освобождение перед иностранным налоговым органом может понадобиться справка о резидентстве, а HMRC подтвердит резидентство на специальной форме. Что касается прироста капитала, то в том же руководстве сказано, что налог обычно уплачивается в стране резидентства без заявления, а заявление может понадобиться для активов, которые нельзя вывезти за границу, таких как земля или дом. GOV.UK также описывает счёт налога на прирост капитала от британской недвижимости (Capital Gains Tax on UK property account), который предназначен для продаж жилой недвижимости в Великобритании.

До 1 января 2028 г. в Омане нет подоходного налога с физических лиц, поэтому до этой даты нечего засчитывать в счёт оманского подоходного налога с арендной платы. НДС и регистрационный сбор — это косвенные налоги и расходы по сделке, а не подоходные налоги, и конвенция их не регулирует. Руководство о выходе на пенсию в Омане охватывает налоговые вопросы покупателя, который переезжает, и в этом случае вопросом становится и британское резидентство.

Оманский подоходный налог с физических лиц 2028 г. со стороны британского владельца

Королевский указ 56/2025, изданный 22 июня 2025 г., вводит подоходный налог с физических лиц с 1 января 2028 г. KPMG сообщает о единой ставке 5% с годового валового дохода свыше OMR 42 000 ($109 234; около £81 713, или OMR 3 500 в месяц), считая денежные и натуральные поступления. Облагаемый доход после изъятий, вычетов и убытков может включать заработную плату, доход от недвижимого имущества (под который подпадают арендный доход и доход от недвижимости) и доход от промышленной или интеллектуальной собственности. EY добавляет, что резиденты, определяемые как находившиеся в Омане более 183 дней в налоговом году, облагаются налогом с доходов по всему миру, нерезиденты только с доходов, полученных в Омане, что расходы на аренду вычитаются, что убытки от аренды переносятся на пять лет и что уплаченный за рубежом налог можно засчитать в пределах фактической суммы. Обе компании отмечают, что исполнительные регламенты ожидались после публикации закона; в оповещении EY их ожидали к 30 июня 2026 г.

Изъятия важны для владельцев недвижимости. KPMG относит к изъятиям прирост капитала от основного жилья, прирост капитала от второго жилья (однократно), наследство и дарение и доход, полученный за пределами Омана (однократно, на два года), а EY перечисляет 16 категорий, освобождённых от налога. Для британского владельца, сдающего оманскую квартиру, арендная плата, полученная в Омане, является доходом из оманского источника, и механизмы зачёта и конвенции из двух предыдущих разделов — это путь, по которому британский и оманский режимы приводятся в соответствие. Для британского покупателя, который позднее поселится в Омане, критерий более 183 дней вводит доходы по всему миру в оманский расчёт, а правила британского резидентства действуют параллельно.

Оманские правила о том, кто является налоговым резидентом, и детали исполнительных регламентов могут изменить применение этих строк, поэтому важна дата, на которую прочитано то или иное правило. Наше руководство о налоге на недвижимость и статья о стоимости жизни в Омане и подоходном налоге 2028 г. отслеживают оманскую сторону по мере её развития.

Британский налог на наследство и недвижимость в Омане

Британский налог на наследство (inheritance tax) следует критерию резидентства, а не местонахождению актива. GOV.UK сообщает, что с 6 апреля 2025 г. прежние правила на основе домицилия заменены правилами долгосрочного резидентства в Великобритании: лицо считается долгосрочным резидентом в налоговом году, если оно было налоговым резидентом Великобритании в течение десяти последовательных лет до него либо не менее десяти из предыдущих двадцати лет. Пока лицо является долгосрочным резидентом, налог на наследство может применяться к зарубежным активам, которыми оно владеет единолично, при передаче или в случае смерти. После отъезда из Великобритании этот статус может сохраняться до десяти налоговых лет, а при более коротком резидентстве срок сокращается: при 10–13 годах резидентства он заканчивается через три года после отъезда, при 14 годах через четыре года и при 15 годах через пять лет. Лицо, проживающее за границей и находившееся в Великобритании менее 10 из последних 20 лет, облагается налогом только по британским активам.

Пороги фиксированы. GOV.UK указывает необлагаемый порог (nil-rate band) в £325 000, действующий до 5 апреля 2031 г., и стандартную ставку 40% на часть имущества выше порога. Чтобы показать, как оманская квартира входит в расчёт, допустим имущество в £200 000 вне Омана; добавим входной объект Azura по цене £165 371 (OMR 85 000 по курсу 1,3368), и получится £365 371, что на £40 371 выше £325 000, а 40% от этой суммы составляют £16 148. Пример игнорирует все остальные пособия и льготы, включая необлагаемый порог на жильё, и использует условное имущество. Эта цифра показывает лишь то, что недвижимость учитывается в общей сумме.

Конвенция здесь не помогает. Указ 1998 г. охватывает подоходные налоги и налоги на прирост капитала, а статья 2 не называет налога на наследство. Руководство GOV.UK для лиц, проживающих за пределами Великобритании, сообщает, что если Великобритания и другая страна взимают налог на наследство с одних и тех же активов, исполнитель завещания может иметь возможность вернуть налог по договору об избежании двойного налогообложения, и это вопрос договоров, существующих между соответствующими странами. Со стороны Омана KPMG относит наследство и дарение к изъятиям закона о подоходном налоге 2028 г., а руководство FCDO «Жизнь в Омане» указывает, что если иностранец умирает без завещания, оманские власти замораживают его банковские счета, включая совместные, и называет завещания среди вопросов, по которым советуют обращаться к юристам. Наше руководство о наследовании и планировании наследства для иностранных владельцев недвижимости в Омане охватывает завещания, перевод и замороженные счета.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане, не живя там?

Да, для владения проживание не требуется. Согласно краткому изложению рамок ITC в Times of Oman, как омани, так и неомани могут владеть недвижимостью в ITC, а Министерство жилищного строительства и градостроительства 28 июня 2026 г. назвало определёнными местами ITC, три города будущего и интегрированные кварталы вроде Surooh. Сама по себе покупка вида на жительство не даёт. У Owner Visa нет минимальной стоимости, а Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000.

Нужна ли виза, чтобы осмотреть объекты в Омане по британскому паспорту?

FCDO сообщает, что граждане Великобритании с полным британским паспортом могут въезжать в Оман на срок до 14 дней без визы при наличии паспорта, действительного шесть месяцев после прибытия, обратного или транзитного билета, подтверждения проживания и медицинской страховки для путешественников. Для более длительного пребывания визу посетителя можно запросить онлайн до поездки или по прибытии в аэропорту.

Даёт ли покупка гражданину Великобритании вид на жительство в Омане?

Не автоматически. Owner Visa по решению ROP 87/2026 выдаётся без спонсора, действует от шести месяцев до одного года, продлевается, позволяет находиться в стране до трёх месяцев за один въезд и основана на справке компетентного органа. Golden Residency — это 10-летнее разрешение с продлением за один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), решение по которому принимает Королевская полиция Омана. Ни то ни другое не является разрешением на постоянное проживание, которое Оман, по данным FCDO, не выдаёт.

Как фунт движется относительно риала?

Для тех, кто взвешивает, могут ли британцы купить недвижимость в Омане при цене в риалах, обменный курс является подвижной частью. Риал привязан к доллару по курсу 2,6008, поэтому курс фунта к риалу следует курсу фунта к доллару. 23 октября 2026 г. он составлял 1,3368 доллара за фунт, или OMR 0,5140 за фунт. За предыдущие двенадцать месяцев курс колебался от 1,3044 до 1,3817, что сдвигало стоимость апартаментов Jood с 2 спальнями по цене OMR 78 437 примерно от £147 643 до £156 393.

Означает ли налоговая конвенция между Великобританией и Оманом, что я плачу налог только в Великобритании?

Нет. Конвенция, подписанная 23 февраля 1998 г., позволяет государству, в котором находится недвижимость, облагать налогом арендную плату (статья 6) и доходы от продажи (статья 13), а статья 22 обязывает Великобританию засчитывать оманский налог против британского налога с того же дохода. Она охватывает подоходные налоги и налоги на прирост капитала, но не налог на наследство. В Омане нет подоходного налога с физических лиц до 1 января 2028 г.

Нужно ли сообщать об оманской недвижимости в HMRC?

GOV.UK сообщает, что резиденты Великобритании обычно платят налог с иностранных доходов и указывают их в Self Assessment, а зачёт иностранного налога запрашивается в декларации, если налог был уплачен за границей. Страницы SA106 по иностранным доходам и справочные листы HMRC HS263 и HS261 объясняют порядок запроса. Облагается ли налогом конкретная статья, зависит от резидентства человека и фактов, которые применяет консультант.

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане через компанию или совместно?

Рамки ITC допускают владение как компаниями, так и физическими лицами, а два родственника первой степени, являющиеся физическими лицами, могут владеть совместно. У пути через компанию есть собственные правила регистрации, налогообложения и вида на жительство, которые рассмотрены в нашей статье о том, как купить недвижимость в Омане через компанию.

Будет ли британский налог на наследство применяться к недвижимости в Омане?

Когда ответ на вопрос, могут ли британцы купить недвижимость в Омане, положительный, следующим вопросом для резидента Великобритании становится британский налог на наследство, и он может применяться. GOV.UK сообщает, что с 6 апреля 2025 г. зарубежные активы, которыми лицо владеет единолично, могут облагаться налогом, если оно является долгосрочным резидентом (10 из последних 20 британских налоговых лет). Необлагаемый порог составляет £325 000, а стандартная ставка выше него — 40%. Конвенция с Оманом не называет налога на наследство, а FCDO сообщает, что оманские власти замораживают банковские счета иностранца, умершего без завещания.

Какие британские документы нужно апостилировать для использования в Омане?

Могут ли британцы купить недвижимость в Омане, не присутствуя при каждом подписании? Часто да, с документами, которые принимает оманская сторона. Оман является участником Гаагской конвенции об апостиле, действующей для него с 30 января 2012 г. GOV.UK сообщает, что Бюро легализации проставляет апостили на подходящие британские публичные документы и на такие документы, как доверенности, после их заверения британским нотариусом или солиситором; стандартная бумажная услуга стоит £45 за документ плюс почтовые расходы и занимает до 25 рабочих дней, а электронный апостиль стоит £35. Британское посольство в Маскате легализовать документы не может.

Как фиксируется право собственности британского покупателя?

Королевский указ 56/2026 делает титульный документ единственным признаваемым доказательством права собственности и допускает регистрацию на имя неоманских физических лиц и компаний с учётом правил о владении иностранцев, а также позволяет по запросу выдавать английский перевод арабского документа. Наша статья об оценке недвижимости в Омане и руководство по регистрации показывают, как цена проверяется до этого шага и после него. До получения титульного документа покупатель объекта на этапе строительства опирается на Предварительный реестр недвижимости и проектный счёт эскроу; см. также наше руководство о задержках застройщика и правах покупателей.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: FCDO: требования к въезду в Оман; FCDO: рекомендации по поездкам в Оман о местных законах и деньгах; GOV.UK: жизнь в Омане (Living in Oman); Gulf News о заявлении министерства; Times of Oman о правовых рамках ITC; Oman Observer о решении ROP 87/2026; Gulf News о Golden Residency; Oman Observer о 14-дневном безвизовом пребывании; Trowers & Hamlins о Королевском указе 56/2026; BSA Law о Королевском указе 79/2025; Times of Oman о сборе 3%; Deloitte о руководстве Омана по НДС для сектора недвижимости; KPMG об оманском подоходном налоге с физических лиц; EY об оманском подоходном налоге с физических лиц; текст конвенции Великобритании и Омана, SI 1998/2568; руководство HMRC DT14800; Curtis Oman Law Blog о конвенции; GOV.UK об иностранных доходах, обложенных налогом дважды; страницы HMRC SA106 по иностранным доходам; GOV.UK о налоге на наследство для давних резидентов Великобритании; GOV.UK о налоге на наследство при проживании за пределами Великобритании; GOV.UK: пороги налога на наследство; GOV.UK: услуга апостиля; GOV.UK: нотариальное руководство по Оману; HCCH: таблица статуса Конвенции об апостиле; Money Laundering Regulations 2017, пункт 28; пункт 33; Bank Muscat: счета нерезидентов; Times of Oman о правиле для наличных OMR 6 000; Oman Observer об Общем стандарте отчётности; decree.om, Королевский указ 79/2025; Frankfurter API, справочные курсы ЕЦБ. Цифры по объектам взяты с наших собственных страниц: Azura Beach Residences, Sarooj Oasis Apartments, Alef Qurum Residence и The Residences at Mandarin Oriental, а каталог застройщиков находится на странице застройщиков Омана.