یکی از مهم‌ترین دلایلی که سرمایه‌گذاران خارجی به سمت عمان می‌آیند، ساختار مالیاتی این کشور است. مالیات مالکیت ملک در عمان امروز پایین است. در منابع بررسیشده، نه مالیات سالانهٔ ملک و نه مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش ملک مسکونی توسط شخص حقیقی یافت نشد و اصلی‌ترین هزینهٔ دولتی یک‌باره، هزینهٔ ثبت ۳٪ است. اما «مالیات کم» به معنای «بدون هزینه» نیست و این وضع برای درآمد و عایدی ادامه نخواهد یافت: از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ مالیات بر درآمد شخصی را وارد می‌کند که اجارهٔ املاک و عواید ناشی از واگذاری املاک را درآمد مشمول مالیات فهرست کرده است.
این راهنما توضیح می‌دهد که خریدار در عمان دقیقاً چه چیزی پرداخت می‌کند: هزینه یک‌باره انتقال مالکیت، وضعیت مالیات بر ارزش افزوده، هزینههای بستن معامله، شارژ سالانه مجتمع و هزینههای زمان فروش. همچنین نمونه‌های محاسباتی برای سطوح قیمتی مختلف ارائه شده است. در ادامه آمده است که خریداران و سرمایه‌گذاران در ۲۰۲۶ چه میپردازند و از ۲۰۲۸ چه چیزی تغییر می‌کند.
آیا در عمان مالیات سالانه بر املاک وجود دارد؟
مالیات سالانهٔ ملکی یافت نشد. هیچ‌یک از منابع بررسیشده مالیات سالانه‌ای بر ملک مسکونی تحت مالکیت در عمان توصیف نمی‌کند (بیانیه‌ای از سازمان مالیات عمان دریافت نکردیم و عوارض شهرداری بررسی نشد). پس از آنکه مالک یک خانهٔ دارای مالکیت کامل (فری‌هولد) در یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) شدید، صورت‌حساب مالیات سالانهٔ ملکی گزارش نشده است، برخلاف بسیاری از کشورهای اروپایی یا ایالات متحده. شارژ خدمات جاری مجتمع (برای امنیت، نگهداری و امکانات) را می‌پردازید، اما این هزینهٔ خدماتی به سازنده است، نه مالیات دولتی.
این وضع، بر پایهٔ منابع بررسیشده، عمان را از بسیاری از بازارهای اروپایی متمایز می‌کند؛ جایی که پرداخت‌های مالیاتی سالانه یک قلم ثابت از هزینه نگهداری به شمار می‌رود و در گذر زمان به مبالغ قابل توجهی می‌رسد.
برای روشن شدن موضوع: در ملکی به ارزش سیصد هزار دلار، مالیات سالانه یک درصدی معادل سه هزار دلار در سال و سی هزار دلار در یک دهه خواهد بود. در منابع بررسیشده در عمان چنین قلمی یافت نشد و نبود آن بازده خالص را بالاتر نگه می‌دارد.
یافت نشدن مالیات سالانه برای املاکی که اجاره داده نمی‌شوند نیز اهمیت دارد. مالک یک خانه تعطیلات که تنها چند هفته در سال از آن استفاده می‌کند، بر پایهٔ منابع بررسیشده در عمان بار مالیاتی سالانهٔ ملکی ندارد؛ در حالی که در بسیاری از بازارهای اروپایی این موضوع بخش قابل توجهی از هزینه نگهداری است.
البته این به معنای نبود کامل هزینههای دوره‌ای نیست؛ نقش آن را شارژ خدماتی مجتمع ایفا می‌کند که باید در محاسبات لحاظ شود.
هزینه یک‌باره انتقال و ثبت مالکیت
اصلی‌ترین هزینه دولتی در زمان خرید، هزینهٔ ثبت (انتقال) مالکیت است که یک بار پرداخت میشود:
- هزینهٔ ثبت فروش: ۳٪ از ارزش دارایی، که در نوامبر ۲۰۲۰ از ۵٪ کاهش یافت؛ گزارش‌های از نوع رسمی نمی‌گویند چه کسی آن را می‌پردازد و راهنماهای تجاری می‌گویند خریدار
- اتباع عمانی: ۱٪ بر پایهٔ گزارش برخی راهنماهای تجاری؛ این نرخ را در منبع رسمی نیافتیم
این هزینه برای خریدهای فری‌هولد در محدوده‌های ITC گزارش شده است؛ مناطقی که اتباع خارجی بر پایهٔ چارچوب مالکیت خارجی عمان (فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶) مجاز به خرید در آن‌ها هستند. این فرمان مبنای مالکیت در ITC است، نه مبنای این هزینه: نرخ ۳٪ از مصوبهٔ وزارتی نوامبر ۲۰۲۰ می‌آید که آن را از ۵٪ کاهش داد (شمارهٔ مصوبه یافت نشد). مالکیت خارجی به مناطق تعیین‌شده، عمدتاً ITCها، محدود است؛ راهنمای ما دربارهٔ اینکه چه کسانی می‌توانند در عمان ملک بخرند را ببینید. مبنای محاسبه، قیمت درج‌شده در قرارداد خرید و فروش است.
انتقال و ثبت سند توسط وزارت مسکن و شهرسازی که متولی سامانه ثبت املاک عمان است انجام میشود. چون مبنای محاسبه قیمت اعلامی است، همان رقم مندرج در قرارداد ملاک قرار می‌گیرد.
در عمل این یعنی کم‌اظهاری قیمت در قرارداد برای کاهش هزینه انتقال، نه‌تنها از نظر حقوقی پرریسک است، بلکه در زمان فروش بعدی نیز به زیان مالک تمام میشود؛ چون رقم اعلامی همان مبنای مستند بهای تمام‌شده خواهد بود.
گزارش‌های از نوع رسمی نمی‌گویند چه کسی این هزینه را می‌پردازد و راهنماهای تجاری می‌گویند خریدار؛ تقسیم هزینه‌ها گاهی موضوع مذاکره قرار می‌گیرد؛ به‌ویژه در بازار دست دوم و برای املاکی که مدت طولانی در بازار مانده‌اند.
این هزینه یک‌باره است و در سال‌های بعدی مالکیت تکرار نمی‌شود؛ همین ویژگی آن را از مالیات‌های دوره‌ای رایج در بازارهای دیگر متمایز می‌کند.
مالیات بر ارزش افزوده املاک در عمان
عمان مالیات بر ارزش افزوده پنج درصدی دارد، اما بنا بر خلاصههای Deloitte و KPMG از راهنمای املاک سازمان مالیات عمان (خود راهنما را باز نکردیم)، بیشتر معاملات املاک مسکونی معاف هستند. این مالیات عمدتاً در نخستین فروش واحدهای نوساز و در املاک تجاری اهمیت پیدا می‌کند.
| نوع معامله | وضعیت مالیات بر ارزش افزوده |
|---|---|
| نخستین فروش واحد مسکونی نوساز | مشمول پنج درصد |
| فروش مجدد واحد مسکونی | معاف |
| اجاره مسکونی | معاف |
| املاک تجاری | مشمول پنج درصد |
بر پایهٔ این رفتار مالیاتی، مالیات بر ارزش افزوده بر بیشتر خریداران شخصی که یک واحد دست دوم می‌خرند اعمال نمی‌شود. این مالیات عمدتاً بر موجودی نوساز سازنده و املاک تجاری اهمیت دارد. املاک در مناطق ویژه ممکن است تحت شرایطی مشمول نرخ صفر باشند، بنابراین وضعیت پروژهٔ مشخص خود را بررسی کنید.
باید به نحوه اعلام قیمت در بروشورهای فروش توجه کرد. برخی سازندگان مبالغ را بدون مالیات و برخی با احتساب مالیات اعلام میکنند و اختلاف پنج درصدی در معاملات بزرگ به مبالغ قابل توجهی می‌رسد.
بنابراین هنگام خرید از سازنده همیشه باید بررسی کرد که آیا قیمت اعلام‌شده نهایی است یا خیر، زیرا این موضوع مستقیماً بر میزان نقدینگی لازم برای تکمیل معامله اثر می‌گذارد.
آیا هنگام فروش مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد؟
امروز مالیات بر عایدی سرمایه‌ای یافت نشد برای فروش ملک مسکونی توسط شخص حقیقی در عمان. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ این تغییر می‌کند. فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ عواید ناشی از واگذاری املاک را در قالب مالیات بر درآمد شخصی جدید (به گفتهٔ EY، ۵٪ بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال) درآمد مشمول مالیات فهرست کرده است، با معافیت‌هایی که فروش اقامتگاه اصلی و اقامتگاه دوم را شامل میشود (یادداشتی از decree.om معافیت اقامتگاه دوم را یک بار در طول عمر توصیف می‌کند). آیین‌نامه‌های اجرایی باید تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ صادر می‌شد و گزارشی از صدور آن‌ها نیافتیم، بنابراین روشن نیست مالیات چگونه بر یک فروش اعمال میشود و چه چیزی کسر میشود؛ مشاوران نیز متفاوت توصیف میکنند که خط OMR ۴۲٬۰۰۰ پیش از کسورات اعمال میشود یا پس از آن. سرمایه‌گذارانی که فروش پس از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ را برنامه‌ریزی میکنند باید مشاوره بگیرند.
امروز این نکته در مقایسه با بازارهای اروپایی مطلوب است؛ جایی که مالیات بر سود فروش می‌تواند بخش قابل توجهی از رشد ارزش انباشته را ببلعد. اما از ۲۰۲۸ باید دوباره بررسی شود.
این موضوع بر راهبرد خروج نیز اثر می‌گذارد. امروز مالیات بر عایدی سرمایه‌ای یافت نشد، اما برای فروش پس از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ مالیات بر درآمد شخصی جدید می‌تواند مطرح شود؛ بنابراین نباید فرض کرد نبود فعلی مالیات بر عایدی ادامه می‌یابد.
درآمد اجاره چه وضعیتی دارد؟
امروز در عمان مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد، بنابراین مالیات بر درآمد در سطح شخصی بر درآمد اجارهٔ مسکونی مالکان حقیقی اعمال نمی‌شود. (اجارهٔ مسکونی از مالیات بر ارزش افزوده معاف است؛ اجارهٔ تجاری مشمول نظام ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده یادشده در بالا است.) اینکه آیا امروز عوارض دیگری بر اجارهٔ پرداختی به مالکان غیرمقیم اعمال میشود تأیید نشد: یک راهنمای ملکی از مالیات موجر یاد می‌کند و یک گزیدهٔ نتیجهٔ جست‌وجو از کسر مالیات از برخی پرداخت‌ها به غیرمقیمان نام می‌برد، اما هیچ‌یک برای اجارهٔ معمولی ملک راستی‌آزمایی نشد، پس با مشاور مالیاتی تأیید کنید. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، اجارهٔ املاک بر پایهٔ فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ یکی از منابع درآمدِ فهرست‌شده است: مقیمان (حاضر بیش از ۱۸۳ روز در یک سال مالیاتی) بر درآمد جهانی و غیرمقیمان بر درآمد با منشأ عمانی مالیات میپردازند، بنابراین اجارهٔ عمانی می‌تواند به مالکان غیرمقیم بالاتر از خط OMR ۴۲٬۰۰۰ (۵٪؛ به گفتهٔ EY هزینه‌ها قابل کسر است) برسد. برای اجارهٔ سرمایه‌ای در مناطق گردشگری مانند جبل سیفه و صلاله، درآمد کمتر از آستانه بیرون از مالیات جدید می‌ماند، اما وضعیت باید پیش از ۲۰۲۸ بازبینی شود.
با این حال باید تعهدات مالیاتی در کشور اقامت مالیاتی خریدار را در نظر گرفت. بسیاری از کشورها درآمدهای خارج از مرز را مشمول مالیات می‌دانند، بنابراین این موضوع را باید در حوزه قضایی خود پیگیری کرد، نه صرفاً در عمان.
در عمل این یعنی بار مالیاتی واقعی یک سرمایه‌گذار ایرانی، اماراتی یا اروپایی را علاوه بر قواعد عمان (از ۲۰۲۸ با مالیات بر درآمد جدید)، قانون کشور خودش نیز تعیین می‌کند. قراردادهای اجتناب از اخذ مالیات مضاعف مشخص میکنند که درآمد در کدام کشور مشمول مالیات است.
برای مقیمان مالیاتی بیشتر کشورها، درآمد اجاره ملک خارجی معمولاً باید در اظهارنامه سالانه اعلام شود و روش محاسبه از قرارداد دوجانبه مربوطه ناشی میشود. جزئیات را باید با مشاور مالیاتی تأیید کرد.
هزینههای واقعی بستن معامله: یک نمونه
جدا از خود هزینه انتقال، باید کمیسیون مشاور املاک، هزینههای حقوقی و در صورت خرید با تسهیلات، هزینههای بانکی را نیز در نظر گرفت. مجموع این اقلام هزینه واقعی ورود به بازار را می‌سازد. جدول زیر بر پایهٔ فرض‌هاست: تنها هزینهٔ ثبت ۳٪ و وضعیت مالیات بر ارزش افزوده منبعدار است و ارقام کارگزاری و حقوقی فرض‌اند، زیرا رقم رسمی یا دفتر حقوقی یافت نشد.
| قلم هزینه | سطح تقریبی |
|---|---|
| هزینه انتقال و ثبت | حدود سه درصد قیمت خرید |
| کمیسیون مشاور املاک | بسته به معامله |
| هزینههای حقوقی | بسته به دامنه خدمات |
| هزینههای بانکی (در صورت وام) | بسته به بانک |
بهعنوان یک فرض توضیحی، نه رقمی منبعدار، برخی خریداران حدود ۳ تا ۱۰٪ بیش از قیمت خرید را در زمان تکمیل معامله در بودجه میگذارند، بسته به اینکه واحد نوساز است (مالیات بر ارزش افزوده)، آیا از وام استفاده می‌کنید و کمیسیون کارگزار چقدر است. تنها هزینهٔ ثبت ۳٪ و وضعیت مالیات بر ارزش افزوده را می‌توان به منبعی ربط داد؛ هزینههای کارگزاری، حقوقی و وام را بازار و وامدهندگان تعیین میکنند، پس برای خرید خودتان برآورد کتبی بخواهید.
در این فرض، کف بازه به معاملات نقدی با حداقل خدمات حقوقی و سقف آن به خریدهای اعتباری با پشتیبانی کامل حقوقی و ترجمه اسناد نسبت داده میشود.
همچنین باید برای تجهیز اولیه یا کارهای جزئی نازک‌کاری ذخیره‌ای در نظر گرفت که در املاک تحویلی بدون تکمیل داخلی می‌تواند رقم قابل توجهی از بودجه باشد.
در برنامه‌ریزی بودجه، به‌جای تکیه بر این بازهٔ فرضی، منطقی است برآورد کتبی خرید خود را بگیرید و بودجه را بر پایهٔ آن بچینید. مازاد نقدینگی همیشه راحت‌تر از کمبود آن در میانه فرایند تکمیل معامله است.
جایگاه عمان در منطقه خلیج فارس
هزینهٔ ثبت ۳٪ عمان با هزینهٔ اداره زمین دبی که در مجموع ۴٪ است قابل مقایسه است (۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده در صفحهٔ ثبت فروش اداره زمین دبی، به‌علاوهٔ هزینههای ثابت). امروز مالیات سالانهٔ ملک و مالیات بر عایدی سرمایه در عمان یافت نشد و قیمت‌های ورود آن اغلب پایین‌تر است. اما از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، مالیات بر درآمد شخصی عمان اجاره و عواید واگذاری املاک را در درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال درآمد مشمول مالیات فهرست می‌کند؛ بنابراین مقایسه با امارات باید پس از انتشار آیین‌نامه‌های اجرایی دوباره بررسی شود.
با این حال در مقایسه بازارهای منطقه نباید تنها به نرخ‌ها نگاه کرد، بلکه باید دید هر نرخ چه چیزی را پوشش می‌دهد. در برخی کشورها هزینه انتقال پایین‌تر با شارژ خدماتی بالاتر یا هزینههای اضافی هنگام فروش مجدد همراه است.
یک مقایسه منصفانه باید سه عنصر را در بر بگیرد: هزینه ورود، هزینه سالانه نگهداری و هزینه خروج. مجموع این سه قلم راهی معقول برای مقایسهٔ تفاوت واقعی میان بازارهاست.
نکته‌ای که باید دنبال کرد: مالیات بر درآمد از سال ۲۰۲۸
عمان یک مالیات بر درآمد شخصی را تصویب کرده است که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ لازم‌الاجرا میشود (فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵). به گفتهٔ EY، این مالیات ۵٪ بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال است و به حقوق و دستمزد محدود نیست: اجارهٔ املاک و عواید ناشی از واگذاری املاک در شمار منابع درآمدِ فهرست‌شده‌اند، با معافیت‌هایی که فروش اقامتگاه اصلی و اقامتگاه دوم را شامل میشود. مقیمان (حاضر بیش از ۱۸۳ روز در یک سال مالیاتی) بر درآمد جهانی و غیرمقیمان بر درآمد با منشأ عمانی مالیات میپردازند. این یک مالیات بر درآمد است، نه مالیات سالانهٔ ملک، اما به درآمد و عایدی ملک می‌رسد. آیین‌نامه‌های اجرایی باید تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ صادر می‌شد و گزارشی از صدور آن‌ها نیافتیم. منابع دربارهٔ سازوکار نیز اختلاف دارند: EY و یادداشتی از decree.om ۵٪ را بر درآمد ناخالص بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ توصیف میکنند، در حالی که خلاصههای KPMG و PwC آن را پس از کسورات توصیف میکنند. تا انتشار آیین‌نامه‌ها، جزئیات برای سرمایه‌گذاران ملکی تأییدنشده می‌ماند.
سیاست مالی و چارچوب کلان مالیاتی در سطح ملی تعیین و از مجاری رسمی دولتی منتشر میشود و داده‌های اقتصادی را مرکز ملی آمار و اطلاعات ارائه می‌کند. چون این مالیات اقدامی مربوط به آینده است، پیش از هر تصمیم وابسته به آن وضعیت روز آن را بررسی کنید.
برای خریداران ملک، این مالیات به خود مالکیت ملک مربوط نیست، اما اگر اجاره و عواید فروش درآمد سالانهٔ شما را از آستانهٔ OMR ۴۲٬۰۰۰ بالاتر ببرد، می‌تواند اثر بگذارد؛ بنابراین نباید آن را بی‌ربط به ملک دانست.
مالیات عمان در برابر امارات، قبرس و ترکیه
برای سرمایه‌گذارانی که چند بازار را با هم مقایسه میکنند، بار مالیاتی کل بر مالکیت ملک در عمان امروز، اگر از هزینهٔ ثبت اعلام‌شده فراتر نگاه کنید، سبک به نظر می‌رسد؛ اما مالیات بر درآمد شخصی از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ تصویر را برای اجاره و فروش تغییر می‌دهد.
- عمان: هزینهٔ ثبت یک‌باره ۳٪ (پرداخت‌کننده در گزارش‌های از نوع رسمی ذکر نشده)، مالیات سالانهٔ ملک یافت نشد، امروز مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش شخص حقیقی یافت نشد و مالیات بر درآمد اجاره وجود ندارد؛ از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، اجاره و عواید واگذاری املاک درآمد مشمول مالیات با نرخ ۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال است، با معافیت اقامتگاه اصلی و دوم در فروش.
- امارات: ساختاری به همین اندازه مطلوب اما با آستانه قیمتی ورود بالاتر.
- قبرس جنوبی: پرداخت‌های سالانه و نیز مالیات اجاره و عایدی سرمایه برقرار است.
- ترکیه: مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر اجاره و سود فروش وجود دارد.
نتیجهٔ عملی این است که بر پایهٔ قواعد امروز، عمان در مقایسه با قبرس و ترکیه مطلوب‌تر است، زیرا مالیات سالانهٔ ملک یا مالیات بر عایدی سرمایه‌ای در آن یافت نشد؛ دو هزینه‌ای که در آن بازارها بر بازده بلندمدت سنگینی میکنند. از ۲۰۲۸، مالیات بر درآمد عمان بخشی از این فاصله را برای مالکانی کم می‌کند که اجاره و عواید فروش درآمدشان را از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال بالاتر می‌برد.
برای سرمایه‌گذاری با افق ده‌ساله، این تفاوت ممکن است از تفاوت قیمت خرید میان بازارهای مقایسه‌شده بیشتر باشد؛ بنابراین مقایسه باید کل دوره مالکیت را در بر بگیرد، نه فقط لحظه ورود.
شارژ خدماتی: هزینه جاری واقعی
هرچند مالیات دولتی بر املاک در عمان یافت نشد، مالکیت ملک در یک مجتمع ITC با شارژ سالانه‌ای همراه است که سازنده یا مدیریت مجتمع بر پایهٔ آیین‌نامهٔ داخلی پروژه تعیین می‌کند و هزینه نگهداری فضاهای مشترک، امنیت و امکانات تفریحی را پوشش می‌دهد.
همین قلم یکی از هزینههای جاری مالکیت در عمان است و باید در محاسبه بازده اجاره لحاظ شود.
میزان شارژ پیش از هر چیز به دامنه زیرساخت مشترک بستگی دارد. مجتمعی با مارینا، زمین گلف و ساحل نگهداری‌شده به مراتب هزینه بیشتری نسبت به یک محله مسکونی برنامه‌ریزی‌شده بدون امکانات گسترده دارد. مبلغ رسمی شارژ خدمات یافت نشد، پس سطوح جدول زیر انتظاری کلی است، نه مقایسه‌ای منبعدار.
| نوع مجتمع | سطح تقریبی شارژ (توضیحی، بدون منبع) | پوشش |
|---|---|---|
| مجتمع تفریحی ITC با مارینا یا گلف | بالاترین | امکانات مشترک، ساحل، فضای سبز، امنیت |
| مجتمع ساحلی جاافتاده | بالا | استخر، سالن‌ها، فضاهای مشترک، امنیت |
| محله شهری برنامه‌ریزی‌شده | متوسط | فضاهای مشترک، فضای سبز، امنیت |
| پروژه در منطقه صنعتی | پایین‌ترین | نگهداری پایه فضاهای مشترک |
توصیه عملی: پیش از خرید، صورت‌حساب شارژ دو تا سه سال گذشته را برای همان ساختمان مشخص از سازنده، مدیریت مجتمع یا کارگزار خود درخواست کنید، نه نرخ کلی کل مجتمع را. تفاوت میان ساختمان‌های یک پروژه می‌تواند چشمگیر باشد.
همچنین باید درباره سازوکار تعدیل نرخ و وجود صندوق تعمیرات در مجتمع پرسید. نبود چنین صندوقی یعنی کارهای بزرگ در آینده ممکن است نیازمند پرداخت‌های یک‌باره از سوی مالکان باشد.
خرید از طریق شرکت یا به نام شخص حقیقی
بیشتر خریداران خارجی ملک را به نام شخص حقیقی می‌خرند، زیرا با نبود مالیات بر درآمد و عایدی سرمایه برای اشخاص حقیقی در قواعد امروز (که از ۲۰۲۸ باید دوباره بررسی شود)، ساختار شرکتی معمولاً مزیت مالیاتی ایجاد نمی‌کند اما هزینههای اداری اضافی به همراه دارد.
نگهداری یک شرکت با تعهدات گزارش‌دهی و هزینههای ثبتی همراه است که در مورد یک ملک مسکونی واحد معمولاً از منافع احتمالی چنین ساختاری بیشتر میشود.
خرید از طریق شرکت گاهی برای سبدهای بزرگ‌تر یا الزامات خاص کشور اقامت خریدار بررسی میشود. در چنین حالتی ساختار باید با مشاور در هر دو حوزه قضایی هماهنگ شود.
عامل دیگر موضوع ارث است. ساختار مالکیت بر نحوه انتقال حقوق به وراث اثر می‌گذارد، بنابراین در برنامه‌ریزی بلندمدت باید این جنبه را نیز در کنار بار مالیاتی جاری در نظر گرفت.
هزینههای وام مسکن برای خریداران خارجی
خریدارانی که خرید خود را از طریق یک بانک عمانی تأمین مالی میکنند باید اقلام هزینه‌ای فراتر از خود نرخ سود را در نظر بگیرند.
| هزینه تسهیلات | سطح معمول | توضیح |
|---|---|---|
| کارمزد اعطای وام | درصدی از مبلغ وام | هنگام پرداخت وام دریافت میشود |
| هزینه ارزیابی | مبلغ ثابت | پیش از تصمیم اعتباری لازم است |
| ثبت رهن | هزینه دولتی | بار رهنی در سامانه ثبت درج میشود |
| بیمه عمر و ملک | حق بیمه سالانه | معمولاً برای کل دوره وام الزامی است |
شرایط اعطای تسهیلات به خریداران خارجی و غیرمقیم در سطح هر بانک تعیین میشود. قاعده‌ای از بانک مرکزی عمان که سقف نسبت وام به ارزش را برای غیرمقیمان جداگانه تعیین کند نیافتیم. صفحه‌های محصول بانک‌ها که در ۲۰۲۶ منتشر شده‌اند نشان می‌دهند، برای مثال، BankDhofar تا ۷۰٪ ارزش ملک و Sohar International برای خارجی‌های مقیم ۷۰٪ و برای غیرمقیمان ۵۰٪ عرضه میکنند، در هر دو مورد برای پروژه‌های ITC که نزد بانک ثبت شده‌اند. کارمزدها میان بانک‌ها متفاوت است، بنابراین هزینه کل را مقایسه کنید نه فقط نرخ را.
در وام‌های غیرمقیم، مدت بررسی پرونده نیز اهمیت دارد و معمولاً طولانی‌تر از متقاضیان مقیم است. رزروی با اعتبار کوتاه ممکن است پیش از صدور تصمیم بانک منقضی شود.
بنابراین منطقی است فرایند اعتباری همزمان با جست‌وجوی ملک آغاز شود، نه پس از انتخاب واحد مشخص و پرداخت بیعانه.
هزینههای فروش ملک در عمان
فروش مجموعه هزینههای خاص خود را دارد که از هزینه انتقال هنگام خرید جداست. معمولاً شامل کمیسیون مشاور املاک و تسویه بدهی شارژ و قبوض خدمات پیش از انتقال سند است.
از آنجا که در قواعد فعلی مالیات بر عایدی سرمایه برای ملک شخصی یافت نشد، خود عایدی امروز مشمول مالیات نیست، اما فروش‌هایی که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ تکمیل شوند ممکن است مشمول مالیات بر درآمد شخصی جدید شوند که عواید ناشی از واگذاری املاک را درآمد فهرست کرده است (با معافیت اقامتگاه اصلی و دوم)، و هزینههای سطح معامله همچنان اعمال میشود.
پیش از عرضه ملک برای فروش بهتر است هرگونه بدهی به مدیریت مجتمع تسویه شود، زیرا پرداخت‌های تسویه‌نشده می‌تواند انتقال سند را به تأخیر بیندازد و تکمیل معامله را دشوار کند.
اقامت مالیاتی و درآمد اجاره
هرچند عمان در حال حاضر مالیات بر درآمد شخصی بر درآمد اجاره دریافت نمی‌کند (عوارض دیگر بر اجارهٔ پرداختی به مالکان غیرمقیم تأیید نشد) و مالیات بر درآمد ۲۰۲۸ اجارهٔ املاک را درآمد مشمول مالیات فهرست خواهد کرد ـ مقیمان بر درآمد جهانی، غیرمقیمان بر درآمد با منشأ عمانی، ۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال ـ تعهدات مالیاتی خریدار در کشور اقامت مالیاتی او پابرجاست و اغلب همین تعهدات بار واقعی را تعیین می‌کند.
دامنه این تعهدات به قانون ملی و قراردادهای احتمالی اجتناب از مالیات مضاعف بستگی دارد، بنابراین باید پیش از خرید و نه پس از آن با مشاور مالیاتی کشور خود روشن شود.
نگهداری مجموعه کامل اسناد معامله شامل قرارداد، رسیدهای پرداخت و سند ثبت، رویه خوبی است؛ زیرا مقامات مالیاتی کشور اقامت ممکن است هنگام اظهار درآمد خارجی آن‌ها را مطالبه کنند.
نمونه‌های محاسباتی برای سطوح قیمتی مختلف
از آنجا که مجموع هزینههای بستن معامله متناسب با قیمت خرید رشد می‌کند، دیدن آن در سطوح قیمتی مشخص مفید است.
- بخش ورودی بازار: هزینههای جانبی معمولاً درصد بالاتری را تشکیل می‌دهند، چون اقلام ثابتی مانند ارزیابی وجود دارد.
- بخش میانی: هزینه‌ها متناسب‌تر با قیمت خرید توزیع می‌شوند.
- بخش لوکس: هزینه انتقال بخش غالب هزینههای جانبی است.
این ارقام فرض‌های توضیحی‌اند، نه هزینههای منبعدار یا پیشنهاد قیمت. تنها هزینهٔ ثبت ۳٪ و وضعیت مالیات بر ارزش افزوده منبعدار است؛ رقم رسمی یا دفتر حقوقی برای هزینهٔ کارگزاری یا حقوقی یافت نشد و مبالغ واقعی به کارگزار، دامنه خدمات حقوقی، شیوه تأمین مالی و ویژگی‌های هر معامله بستگی دارد. برای خرید خودتان برآورد کتبی درخواست کنید.
در قیمت‌های خرید پایین‌تر، اقلام ثابت هزینه مانند ارزیابی بانکی یا ترجمه اسناد سهم نسبی بیشتری دارند و این نکته را باید در مقایسه پیشنهادهای بازه‌های قیمتی مختلف در نظر گرفت.
همچنین بهتر است ارز تسویه و شیوه انتقال وجه از پیش روشن شود، زیرا کارمزدهای بانکی و اختلاف نرخ ارز در انتقال بین‌المللی می‌تواند بر مبلغ نهایی معامله اثر محسوسی بگذارد.
بازار اولیه در برابر دست دوم: تفاوت عملی مالیات ارزش افزوده
بنا بر خلاصههای Deloitte و KPMG از راهنمای املاک سازمان مالیات عمان، مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ بر نخستین عرضهٔ واحد مسکونی نو توسط سازنده اعمال میشود و فروش مجدد ملک مسکونی معاف است، بنابراین اگر همان واحد بعداً در بازار دست دوم فروخته شود دوباره اعمال نمی‌شود. اینکه مالیات بر ارزش افزوده بر اقساط پرداخت پیش‌فروش چگونه گرفته میشود (مرحله‌به‌مرحله یا بر نخستین فروش واحد تکمیل‌شده) تأیید نشد، پس از سازنده بپرسید این مالیات چگونه و چه زمانی صادر میشود.
بنابراین در مقایسه پیشنهادها باید بررسی کرد که آیا قیمت اعلام‌شده شامل مالیات هست یا نه، زیرا این تفاوت می‌تواند اثر قابل توجهی بر محاسبه نهایی هزینه‌ها بگذارد.
این تفاوت گاهی یک برگ مذاکره نیز هست. در خرید از بازار دست دوم، نبود مالیات ارزش افزوده صرفه‌جویی واقعی است که باید در مقایسه با ملکی هم‌ارز از سازنده لحاظ شود.
چگونه چارچوب مالیاتی عمان از برنامه اقامت طلایی پشتیبانی می‌کند
بخش مالیات و هزینهٔ خرید از قواعد اقامت جداست. اقامت طلایی دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان می‌خواهد و مسیر ملکی آن واحدهای مسکونی، تجاری یا گردشگری در یک ITC با سند مالکیت معتبر را در بر می‌گیرد، نه هر ملکی بالاتر از آن ارزش؛ این اقامت ۱۰ ساله و قابل تمدید می‌دهد. ویزای مالک مجوزی متفاوت و بدون نیاز به کفیل است (تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان، لازم‌الاجرا از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶) که حداقل ارزش ملک ندارد و به آستانهٔ اقامت طلایی وابسته نیست. هزینهٔ ثبت و مالیات بر ارزش افزوده یادشده بر خود خرید اعمال میشود و مالیات سالانهٔ ملکی برای مالکان یافت نشد، اما مالیات بر درآمد شخصی از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ برای اجاره و عواید فروش نیز مرتبط خواهد بود. برای تفکیک کامل آستانهٔ خرید و شرایط اقامت، راهنمای ما دربارهٔ اقامت طلایی و ویزای مالک عمان را ببینید.
آیا جز سه درصد انتقال، هزینه دولتی پنهانی وجود دارد؟
جدا از هزینه اصلی ثبت، باید پرداخت‌های اداری کوچک مربوط به صدور اسناد و ثبت احتمالی رهن را در نظر گرفت. مبالغ این اقلام در منابع بررسیشده یافت نشد، بنابراین بهتر است پیش از تکمیل معامله از کارگزار یا سازنده برآورد کتبی و تفکیک‌شده بخواهید تا در زمان بستن معامله غافلگیر نشوید.
آیا هزینه سه درصدی به اقساط خرید در بازار اولیه تعلق می‌گیرد؟
زمان‌بندی هزینهٔ ثبت برای خریدهای پیش‌فروش از منابع رسمی روشن نشد. بر پایهٔ برداشت ما از فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، فروش‌های پیش‌فروش در سرزمین اصلی در دفتر ثبت اولیهٔ املاک ثبت می‌شوند، هزینهٔ ثبت وزارت بر قرارداد فروش اعمال میشود و سازنده برای انتقال واحد به دفتر اصلی هزینه‌ای دریافت نمی‌کند؛ مبلغ هزینهٔ این مرحله یافت نشد. زمان‌بندی دقیق و مبلغ را با سازنده و وزارت تأیید کنید، زیرا ساختار طرح‌های پرداخت می‌تواند متفاوت باشد.
آیا مالیات بر درآمد سال ۲۰۲۸ مالکان فعلی را در بر می‌گیرد؟
مالیات بر درآمد شخصی بر پایهٔ فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ لازم‌الاجرا میشود. این مالیات، مالیات ملک نیست، اما اجارهٔ املاک و عواید ناشی از واگذاری املاک را درآمد مشمول مالیات فهرست می‌کند (۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال، به گفتهٔ EY)، با معافیت اقامتگاه اصلی و دوم. بنابراین مالکان فعلی نباید فرض کنند نبود فعلی مالیات بر عایدی سرمایه ادامه می‌یابد: فروش پس از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ می‌تواند مشمول مالیات جدید شود و اجارهٔ سال‌های ۲۰۲۸ به بعد در درآمد محاسبه میشود، برای مقیمان بر درآمد جهانی و برای غیرمقیمان بر درآمد با منشأ عمانی. آیین‌نامه‌های اجرایی باید تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ صادر می‌شد و گزارشی از صدور آن‌ها نیافتیم، پس هر رفتار انتقالی دربارهٔ ملک‌هایی که از پیش در مالکیت‌اند و اینکه خط OMR ۴۲٬۰۰۰ پیش از کسورات اعمال میشود یا پس از آن، تأییدنشده است.
| کشور | مالیات سالانه املاک | مالیات اجاره | مالیات عایدی سرمایه |
|---|---|---|---|
| عمان | یافت نشد | امروز ندارد (از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، ۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال) | امروز یافت نشد (عواید واگذاری از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ مشمول مالیات است، با معافیت اقامتگاه) |
| امارات | ندارد | ندارد | ندارد |
| قبرس جنوبی | پرداخت‌های سالانه برقرار است | مشمول | اعمال میشود |
| ترکیه | پرداخت سالانه | مشمول | بالاتر از آستانه‌ها |
سیاهه عملی مالیاتی برای نخستین خرید در عمان
با جمع‌بندی آنچه گفته شد، این ترتیب عملی اقدامات پیش از امضای رزرو است.
- وضعیت ITC پروژه و امکان تملک کامل توسط اتباع خارجی را تأیید کنید.
- اگر در بازار اولیه خرید می‌کنید، مشخص کنید قیمت شامل مالیات ارزش افزوده هست یا نه.
- حدود سه درصد هزینه انتقال به‌علاوه هزینههای حقوقی و کمیسیون را اضافه کنید.
- صورت‌حساب شارژ سالانه همان ساختمان مشخص را درخواست کنید.
- اگر با تسهیلات خرید می‌کنید، هزینه کل وام را در چند بانک مقایسه کنید.
- تعهدات مالیاتی خود در کشور اقامت مالیاتی‌تان را روشن کنید و مالیات بر درآمد شخصی خود عمان را از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ نیز در نظر بگیرید.
گذراندن این سیاهه پیش از امضای رزرو، از رایج‌ترین اشتباه خریداران جلوگیری می‌کند: برنامه‌ریزی بودجه تنها بر پایه قیمت خرید و بدون هزینههای جانبی.
دومین اشتباه رایج، نادیده گرفتن موضوع مالیات در کشور اقامت است. مقررات مالیاتی محلی عمان به‌طور خودکار تعهدات فرد در برابر سازمان مالیاتی کشور خودش را از بین نمی‌برد.
چرا فضای مالیاتی عمان برای سرمایه‌گذار بلندمدت اهمیت دارد
امروز ترکیب نبود مالیات سالانهٔ ملک، نبود مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش ملک مسکونی توسط شخص حقیقی (هیچ‌یک در منابع بررسیشده یافت نشد) و هزینهٔ ثبت یک‌باره ۳٪، هزینهٔ مالیاتی نگهداری ملک در عمان را در مقایسه با بازارهایی که نگهداری و خروج را مشمول مالیات میکنند پایین نگه می‌دارد. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ تصویر برای درآمد و عایدی تغییر می‌کند: فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ اجارهٔ املاک و عواید ناشی از واگذاری املاک را در قالب مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال مشمول مالیات می‌کند، با معافیت اقامتگاه اصلی و دوم.
بنابراین در یک دورهٔ نگهداری پنج تا ده‌ساله، سرمایه‌گذار باید دو رژیم را مدل کند: قواعد فعلی تا پایان ۲۰۲۷ و مالیات جدید از ۲۰۲۸ که آیین‌نامه‌های اجرایی آن را هنگام به‌روزرسانی این مقاله نیافته بودیم. در مقایسهٔ بازارها باید بازده پس از مالیات را سنجید، نه صرف نرخ بازدهی اسمی.
هزینهٔ ورود مهم است، اما آنچه مالک در هر مرحلهٔ نگهداری، از جریان نقدی سالانه تا فروش نهایی، نزد خود نگه می‌دارد نیز اهمیت دارد.
آیا شارژ خدماتی در آستانه سرمایه‌گذاری اقامت طلایی محاسبه میشود؟
هیچ منبع بررسی‌شده‌ای شارژ خدمات را در آستانهٔ ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان اقامت طلایی محاسبه نمی‌کند؛ این آستانه به ارزش واحدهای واجد شرایط ITC با سند مالکیت معتبر مربوط است، نه به هزینههای جاری پس از خرید. خریداران باید هنگام ساختاردهی خرید نزدیک آستانه، با مرجع صلاحیت‌دار تأیید کنند دقیقاً کدام ارزش محاسبه میشود.
آیا شارژ خدماتی پس از خرید افزایش می‌یابد؟
بله، شارژ خدمات قابل تعدیل است: سازنده آن را بر پایهٔ آیین‌نامهٔ داخلی پروژه تعیین می‌کند و یک مصوبهٔ وزارتی (برای جبل سیفه) بررسی حساب‌ها و شارژ سالانه را به یک شرکت حسابرسی مستقل می‌سپارد. انتظار کلی این است که تعدیل‌ها متناسب با هزینهٔ واقعی نگهداری امکانات مشترک باشد.
به همین دلیل هنگام خرید در مجتمعی نوساز باید درباره نرخ نهایی پیش‌بینی‌شده پس از تحویل همه فازها پرسید، نه فقط نرخ فعلی.
اگر مقیم مالیاتی عمان نباشم، بابت اجاره مالیات میپردازم؟
امروز در عمان مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد و مالیات بر درآمد اجاره برای مالکان غیرمقیم یافت نشد؛ اینکه آیا عوارض دیگری بر اجارهٔ پرداختی به غیرمقیمان اعمال میشود تأیید نشد، پس با مشاور مالیاتی تأیید کنید. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، غیرمقیمان بر درآمد با منشأ عمانی بر پایهٔ فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ مالیات میپردازند و اجارهٔ املاک یکی از منابع فهرست‌شده است، بنابراین موجران غیرمقیم می‌توانند ۵٪ بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال بپردازند (اینکه خط پیش از کسورات اعمال میشود یا پس از آن تا انتشار آیین‌نامه‌های اجرایی تأییدنشده است). ممکن است تعهداتی نیز از قانون کشور اقامت مالیاتی شما ناشی شود و باید جدا از آن با مشاور مالیاتی همان کشور تأیید شود، نه آنکه فرض شود چون عمان امروز مالیات نمی‌گیرد در همه‌جا معاف است.
آیا پشتیبانی حقوقی در خرید در عمان الزامی است؟
بررسی حقوقی مستقل رسماً الزامی نیست اما به‌شدت توصیه میشود؛ به‌ویژه در خرید از راه دور یا در بازار اولیه که شرایط قرارداد و ثبت حساب امانی اهمیت کلیدی دارد.
هزینه بررسی حقوقی مستقل معمولاً در مقایسه با ارزش معامله ناچیز است و در خرید از راه دور یکی از معدود تضمین‌های واقعی منافع خریدار به شمار می‌رود.
پرسش‌های پرتکرار
آیا در عمان مالیات سالانه بر املاک وجود دارد؟
مالیات سالانهٔ ملکی در منابع بررسیشده یافت نشد (با سازمان مالیات عمان تأیید نشده است). مالکان شارژ خدمات را به مجتمع خود میپردازند.
هزینه انتقال مالکیت در عمان چقدر است؟
هزینهٔ ثبت (انتقال) فروش ۳٪ از ارزش دارایی است که در نوامبر ۲۰۲۰ با یک مصوبهٔ وزارتی از ۵٪ کاهش یافت. گزارش‌های از نوع رسمی نمی‌گویند چه کسی آن را می‌پردازد؛ راهنماهای تجاری می‌گویند خریدار. برخی راهنماهای تجاری برای اتباع عمانی ۱٪ می‌دهند، نرخی که در منبع رسمی نیافتیم.
آیا هنگام خرید ملک در عمان مالیات ارزش افزوده میپردازم؟
بنا بر خلاصههای Deloitte و KPMG از راهنمای املاک سازمان مالیات عمان، ۵٪ بر نخستین عرضهٔ واحدهای مسکونی نوساز و بر املاک تجاری اعمال میشود. فروش مجدد ملک مسکونی، زمین توسعهنیافته و اجارهٔ مسکونی معاف است.
آیا عمان مالیات بر عایدی سرمایه دارد؟
امروز مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش ملک مسکونی توسط شخص حقیقی در عمان یافت نشد. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ عواید ناشی از واگذاری املاک را درآمد مشمول مالیات فهرست می‌کند (۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال)، با معافیت اقامتگاه اصلی و دوم؛ آیین‌نامه‌های اجرایی هنگام به‌روزرسانی این مقاله یافت نشده بود.
هزینه کل خرید ملک در عمان چقدر است؟
تنها هزینهٔ ثبت ۳٪ و وضعیت مالیات بر ارزش افزوده منبعدار است. هزینههای کارگزاری، حقوقی و وام را بازار و وامدهندگان تعیین میکنند؛ بهعنوان یک فرض توضیحی، برخی خریداران حدود ۳ تا ۱۰٪ بیش از قیمت خرید را در بودجه میگذارند. برای خرید خودتان برآورد کتبی بخواهید.
به این موارد هزینه تجهیز اولیه و شارژ سالانه افزوده میشود که هرچند هزینه خرید نیستند، باید از نخستین سال مالکیت در بودجه دیده شوند.
