Agenci nieruchomości w Omanie: licencje, opłaty i sposób weryfikacji

Agenci nieruchomości w Omanie: licencje, opłaty i sposób weryfikacji

Ten przewodnik jest aktualny na dzień 16 października 2026 r. i wyjaśnia, jak agenci nieruchomości w Omanie są regulowani od czasu, gdy w marcu 2026 r. wszedł w życie dekret królewski 79/2025, czyli Prawo o regulacji rynku nieruchomości (Real Estate Regulation Law). Przedstawia, kto potrzebuje licencji, które ministerstwo ją wydaje, czym jest rejestr pośredników, co ustawa mówi o umowach i wynagrodzeniu oraz jakie kary grożą osobie, która pośredniczy w obrocie nieruchomościami albo je reklamuje bez zezwolenia. Wszystkie kwoty w rialach omańskich przeliczono według stałego kursu OMR 1 = 2,6008 USD, a równowartości w dolarach podano w nawiasach.

Następnie przewodnik przechodzi do praktyki. Państwo zobaczą, jak prasa opisuje mandat sprzedaży dużych inwestycji, takich jak Jood i Yamal, czym licencja dewelopera, licencja projektu i zezwolenie reklamowe różnią się od licencji pośrednika, o jakie dokumenty kupujący może poprosić oraz jakie sygnały ostrzegawcze opisywali omańscy urzędnicy i gazety. Celem jest neutralna lista kontrolna dla każdego, kto ma do czynienia z agentami nieruchomości w Omanie, a nie rekomendacja zakupu jakiejkolwiek nieruchomości.

Agenci nieruchomości w Omanie: co mówi prawo

Dekret królewski 79/2025 został wydany 10 września 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym (Official Gazette) nr 1613 w dniu 14 września 2025 r., według wpisu w serwisie decree.om. Wchodzi w życie po 180 dniach od publikacji, co kancelaria BSA datuje na 10 marca 2026 r. Artykuł III dekretu uchyla trzy starsze akty: Prawo o pośrednictwie (dekret królewski 78/86), System własności mieszkań i pięter (dekret królewski 48/89) oraz System rachunków powierniczych (Escrow Account System, dekret królewski 30/2018). Pośrednictwo, które miało dawniej własną ustawę, stanowi teraz jeden rozdział jednego aktu, który obejmuje również deweloperów, sprzedaż off-plan (projekt w budowie), wycenę, nieruchomości wspólne oraz rachunki powiernicze (escrow).

Według transkrypcji ustawy opublikowanej w serwisie qanoon.om, który zastrzega, że nie jest źródłem oficjalnym, pośrednictwo i wycena znajdują się w rozdziale 8, w artykułach od 57 do 62. Artykuł 1 definiuje pośrednictwo jako organizowanie sprzedaży, najmu lub innych form rozporządzania nieruchomością wybudowaną albo niewybudowaną, a także jej marketing, wykonywane za wynagrodzeniem, a pośrednika jako osobę, która ma licencję na wykonywanie tej działalności. Ta definicja ma znaczenie, ponieważ wiąże licencję z rodzajem wykonywanej działalności, a nie z wizytówką, nazwą firmy ani tytułem, którym posługuje się dana osoba. Każdy, kto za opłatą organizuje transakcję na nieruchomości lub ją promuje, podlega tej definicji, niezależnie od tego, czy działa samodzielnie, czy w firmie.

BSA oraz Mondaq, który opublikował ponownie streszczenie przygotowane przez kancelarię, opisują ten sam obowiązek prostszymi słowami: każdy, kto zajmuje się pośrednictwem lub marketingiem, potrzebuje oficjalnej licencji Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego, musi przestrzegać standardów rzetelności, przejrzystości i ochrony interesów klientów oraz musi być zarejestrowany. BSA dodaje, że naruszenia mogą skutkować karami administracyjnymi i karnymi, w tym grzywnami i cofnięciem licencji. Oświadczenie samego ministerstwa z 25 lipca 2026 r., przytoczone przez Oman Observer i Times of Oman, wymienia pośrednictwo wśród działalności, które nowa ustawa obejmuje jednym zbiorem przepisów obok budowy inwestycji, sprzedaży off-plan, wyceny, zarządzania nieruchomościami wspólnymi i rachunków powierniczych.

Jedną kwestię strukturalną łatwo przeoczyć. Artykuł II dekretu daje ministrowi mieszkalnictwa i planowania przestrzennego rok od wejścia w życie na wydanie rozporządzenia wykonawczego, a do tego czasu dotychczasowe przepisy i decyzje nadal obowiązują w zakresie, w jakim nie są sprzeczne z ustawą. Kilka szczegółów, które mają największe znaczenie dla tego, jak działają agenci nieruchomości w Omanie, takich jak kategorie licencji, treść umów i sposób ustalania opłat, zostawiono właśnie temu rozporządzeniu. Roczny termin wskazuje na okolice marca 2027 r.

Agenci nieruchomości w Omanie od marca 2026 r.: co się zmieniło

Znajomość starszego reżimu pomaga, ponieważ wiele przewodników, wpisów na forach i stron agencji nadal opisuje właśnie jego. Zgodnie z uchyloną ustawą o pośrednictwie, według notatki kancelarii Curtis z 2013 r. oraz doniesień Oman Observer z 2017 r., licencje pośredników wydawano za pośrednictwem Ministerstwa Handlu i Przemysłu, pośrednicy musieli ponadto rejestrować się w Ministerstwie Mieszkalnictwa, osoby fizyczne musiały ukończyć specjalistyczny kurs szkoleniowy, a firmy musiały zatrudniać w działalności pośredniczącej co najmniej 80 procent obywateli Omanu z dyplomem lub jego odpowiednikiem. Prokuratura Publiczna ostrzegła w sierpniu 2017 r., że pośredniczenie bez licencji jest przestępstwem zagrożonym karą do sześciu miesięcy więzienia i grzywną w wysokości RO 3 000.

We wrześniu 2018 r. Oman Observer podał, że od 1 października tego roku Ministerstwo Mieszkalnictwa będzie przyjmować rejestrację transakcji na nieruchomościach wyłącznie za pośrednictwem biur pośrednictwa, którym samo udzieliło licencji, przy czym biura te miały elektronicznie rejestrować wstępną umowę sprzedaży, a pozostałe kroki załatwiano w punkcie obsługi ministerstwa. Ta zasada należała do uchylonego reżimu, a to, czy i w jakiej formie obowiązuje nadal, zależy od rozporządzenia wykonawczego. Jest użyteczna głównie jako tło dla dalszej części przewodnika: pokazuje, że Oman od lat reguluje rolę licencjonowanego pośrednika oraz że ustawa z 2025 r. porządkuje tę rolę, a nie ją wymyśla.

Wyróżniają się dwie zmiany. Kara za pośredniczenie bez licencji ma teraz dolną granicę i wyższy pułap: maksymalna grzywna rośnie z RO 3 000 do OMR 10 000, czyli odpowiednio $7 802 i $26 008 według stałego kursu, a zakres kary pozbawienia wolności określono jako od 10 dni do sześciu miesięcy. Po drugie, nowa ustawa nie przejmuje ustawowej domyślnej prowizji, która dawniej obowiązywała, gdy strony nie umówiły się inaczej. Domyślne wartości procentowe z tabeli pochodzą z notatki Curtis z 2013 r. o dawnym prawie i nie należy ich traktować jako obecnych przepisów.

Licencje, rejestry i opłaty: agenci nieruchomości w Omanie

Ministerstwo wielokrotnie obniżało i przebudowywało swoje opłaty za usługi. Uchwała ministerska, o której Times of Oman pisał 17 października 2022 r., zmniejszyła o połowę sześć opłat związanych z pośrednictwem, a pakiet ze stycznia 2025 r. zmienił 85 usług ministerstwa, jak podał Muscat Daily 27 stycznia 2025 r. Pakiet z 2025 r. połączył 47 opłat, zniósł 11, obniżył osiem i dodał 14 nowych usług, a Muscat Daily podaje, że uregulował opłaty za licencje pośredników w obrocie nieruchomościami. Ten sam pakiet obniżył opłatę za rejestrację umów sprzedaży dla omańskich osób fizycznych i firm z 2% do 1%.

Poniższa tabela z 2022 r. pokazuje skalę opłat za karty pośredników i firm pośredniczących w tamtym czasie. Ponieważ ministerstwo ponownie zmieniło swoje opłaty w 2025 r., liczby te są historycznym punktem odniesienia dla struktury kosztów, a obowiązujące kwoty znajdują się w taryfie opłat ministerstwa.

Przykład obliczeniowy pokazuje, jak niewielkie są te opłaty państwowe w porównaniu z pieniędzmi, o które chodzi w transakcji na nieruchomości. Według taryfy z 2022 r. firma w Maskacie płaciła OMR 200 ($520) za pierwszą kartę, a każda karta pośrednika kosztowała OMR 25 ($65) przy wydaniu i OMR 15 ($39) rocznie za odnowienie. Firma z dziesięcioma pośrednikami zapłaciłaby więc w pierwszym roku OMR 200 + (10 x OMR 25) = OMR 450 ($1 170) opłat za karty, jeszcze przed zmianami z 2025 r. Opłaty licencyjne nic nie mówią o jakości agenta, ale pokazują, że rejestracja jest rutynowym, tanim krokiem administracyjnym, więc agent bez licencji nie może wiarygodnie powoływać się na koszt jako powód.

Dane ministerstwa pokazują, dlaczego sektor podlega nadzorowi i dlaczego rejestracja pośredników ma znaczenie dla całego rynku. Według oświadczenia ministerstwa z 25 lipca 2026 r. wartość transakcji na rynku nieruchomości w pierwszej połowie 2026 r. sięgnęła OMR 1,43 mld ($3,73 mld), czyli o 5,4% więcej niż OMR 1,36 mld rok wcześniej, a do końca czerwca 2026 r. w ministerstwie zarejestrowano ponad 190 firm z branży nieruchomości. Zagraniczne transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości przekroczyły OMR 60 mln ($156 mln), co stanowi około 4,2% sumy za półrocze, a transakcje z udziałem inwestorów z Zatoki Perskiej przekroczyły OMR 13 mln ($33,8 mln). Krajowe Centrum Statystyki i Informacji (National Centre for Statistics and Information) oszacowało wkład działalności związanej z nieruchomościami w PKB za 2025 r. na około OMR 1,08 mld ($2,81 mld), według tego samego oświadczenia.

Prowizja: co ustala ustawa, a co jest przedmiotem negocjacji

Tekst artykułu 59, w transkrypcji z qanoon.om, wymaga, aby pośrednik i osoba korzystająca z usługi podpisali umowę, a jej treść, prawa i obowiązki stron oraz sposób ustalania opłat pozostawia rozporządzeniu wykonawczemu. Sama ustawa nie podaje więc żadnego procentu ani kwoty, do której strony mogłyby się odwołać w sporze. Artykuł 62 dodaje, że roszczenie pośrednika o wynagrodzenie za wykonaną pracę wygasa po pięciu latach od dnia, w którym wynagrodzenie stało się wymagalne. Te dwa artykuły to jedyne przepisy o opłatach w rozdziale o pośrednictwie, w transkrypcji, którą przeanalizowano.

Z tego powodu prowizja jest sprawą pisemnego zlecenia. Kupujący lub sprzedający może przeczytać umowę i odpowiedzieć na cztery pytania: kto jest stroną płacącą, jakie zdarzenie powoduje powstanie opłaty, jaka jest kwota lub procent oraz co obejmuje opłata. Notatka Curtis z 2013 r. o uchylonej ustawie odnotowywała, że płaciła strona, która zleciła usługę pośrednikowi, że dwie zlecające strony dzieliły koszt i że pośrednik zarabiał prowizję tylko wtedy, gdy transakcja doszła do skutku. Nowa ustawa zostawia te kwestie umowie i rozporządzeniu, więc liczy się brzmienie umowy.

Obliczenia w tabeli mają charakter ilustracyjny i pokazują, jak czytać klauzulę o opłacie; nie jest to stawka, którą pobiera którykolwiek agent. Warto też pamiętać, że opłata rejestracyjna to coś innego niż prowizja. Opłatę ministerstwa za rejestrację sprzedaży płaci się państwu. Strona oferty Yamal podaje 3% opłaty za przeniesienie własności dla kupujących zagranicznych, co przy cenie wejściowej OMR 63 750 ($165 800) daje OMR 1 912,50 ($4 974), a obniżka ministerstwa ze stycznia 2025 r. z 2% do 1% została opisana dla omańskich osób fizycznych i firm. Kupujący mogą zapytać dewelopera lub ministerstwo, która taryfa opłat ich dotyczy, i poprosić o odpowiedź na piśmie.

Zespoły sprzedaży deweloperów, wyznaczeni agenci i pośrednicy rynku wtórnego

Kupujący w Omanie może spotkać trzy różne rodzaje podmiotów po stronie sprzedającej, a prawo traktuje je odmiennie. Pierwszym jest własne biuro sprzedaży dewelopera, które sprzedaje lokale, na których budowę i sprzedaż deweloper uzyskał licencję. Drugim jest wyznaczony agent sprzedaży lub firma pośrednicząca, którą deweloper zaangażował do poszukiwania kupujących, czasem na konkretnym rynku. Trzecim jest pośrednik rynku wtórnego, który oferuje gotowy lokal w imieniu właściciela. Wszystkie trzy podmioty wykonują pracę, którą prawo opisuje jako marketing lub pośrednictwo, ale dokumenty, licencje i zlecenia stojące za każdym z nich nie są identyczne, dlatego warto wiedzieć, z którym z nich ma się do czynienia.

W przypadku nowej inwestycji trzystopniowy opis ministerstwa, przytoczony 25 lipca 2026 r., rozdziela licencję dewelopera, licencję projektu i zezwolenie reklamowe. Deweloper potrzebuje wszystkich trzech, zanim ogłosi, zareklamuje lub sprzeda projekt. Reklama lub marketing tego projektu, prowadzone przez dewelopera albo przez kogokolwiek działającego w jego imieniu, wymaga licencji właściwej dla projektu, ponieważ artykuł 6, w transkrypcji, zakazuje ich bez niej. Licencja pośrednika na podstawie artykułów 57 i 58 to odrębny dokument, który posiada osoba lub firma wykonująca pośrednictwo, więc kupujący może poprosić o oba: o licencje projektu i o własną licencję agenta.

Na rynku wtórnym w łańcuchu nie ma dewelopera. Sprzedającym jest właściciel, tytuł własności jest już zarejestrowany, a pytanie brzmi, czy osoba oferująca lokal ma licencję pośrednika i pisemne zlecenie od właściciela. Nasz przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Omanie omawia stronę właściciela przy takim wyjściu z inwestycji, w tym kroki związane z przeniesieniem własności. Dla kupującego lokal off-plan rola dewelopera w umowie jest wyjaśniona w przewodniku po deweloperach, który zaznacza, że strona umowy kupna-sprzedaży (SPA) powinna odpowiadać licencjonowanemu deweloperowi.

Centrum deweloperów pod adresem katalog deweloperów w Omanie zestawia profile deweloperów według firm, co pomaga kupującemu zidentyfikować sprzedającego wskazanego w formularzu rezerwacji. Profil dewelopera nie zastępuje sprawdzenia w ministerstwie, ale pokazuje nazwę spółki, projekty i osiedle, które każda firma buduje.

Jeden deweloper, jeden mandat sprzedaży: Jood i Yamal

Niedawny przykład pokazuje, jak mandat sprzedaży opisuje prasa omańska. Muscat Daily podał 8 lutego 2026 r., że Hamptons International Oman, firma doradcza i pośrednicząca w obrocie nieruchomościami, podpisała w siedzibie dewelopera umowę z Talaat Moustafa Group (TMG), na mocy której będzie wyłącznym międzynarodowym agentem sprzedaży Jood i Yamal oraz wyłącznym zewnętrznym agentem sprzedaży zarówno na rynku lokalnym, jak i międzynarodowym. Z doniesienia wynika, że obie inwestycje typu Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny) mają łączną wartość około 5 mld USD i ponad 15 000 lokali mieszkalnych, a sprzedaż była wprowadzana przez biura Hamptons i jego platformę dla klientów prywatnych.

Stronę dewelopera opisuje komunikat o starcie inwestycji grupy Al Muhaidib Group, partnera TMG, który podaje, że start miał miejsce 2 grudnia 2025 r.: Jood to planowane inteligentne osiedle mieszkaniowe w Sultan Haitham City, a Yamal to nadmorskie miejsce z około 1 760 metrami plaży nad Zatoką Omańską, przy łącznej inwestycji przekraczającej 5 mld USD. Nasze strony ofert Jood i Yamal opisują mandat sprzedaży w tych samych słowach i zawierają dane projektowe wykorzystane poniżej. Mandat ten pokazuje, że agenci nieruchomości w Omanie mogą mieć także rolę sprzedaży na rynkach zagranicznych, która funkcjonuje obok własnych licencji dewelopera, a nie zamiast nich.

Dane Jood według naszej strony oferty to dobry przypadek do przeczytania planu płatności. Apartament z dwiema sypialniami zaczyna się od OMR 78 437 ($204 000) za 1 141 stóp kw. (106 m²), przekazanie lokali ma nastąpić w Q1 2030, a 4,5-letni plan to 2,5% przy rezerwacji, 17,5% w ciągu miesiąca, 15% po 12 miesiącach, 15% po 24 miesiącach, trzy kolejne raty po 15% co sześć do ośmiu miesięcy oraz 5% przy zakończeniu. Przy cenie wejściowej wygląda to następująco.

Udziały sumują się następująco: 2,5 + 17,5 + 15 + 15 + 45 + 5 = 100. Przed zakończeniem kupujący zapłacił 95%, czyli OMR 74 515,15 ($193 800), a do zapłaty zostaje OMR 3 921,85 ($10 200). Strona dodaje, że każdy termin płatności jest ustalony w umowie kupna-sprzedaży, która jest wiążącym zapisem niezależnie od tego, kto przedstawił plan. Oferta Yamal pokazuje niższą cenę wejściową OMR 63 750 ($165 800), cel przekazania lokali w Q4 2029 oraz tę samą 4,5-letnią strukturę wśród czterech opcji płatności, a także dłuższe plany 6- i 8-letnie. Nasze porównanie planów płatności za nieruchomości w Omanie zestawia te struktury z ofertami innych deweloperów.

Trzy licencje stojące za sprzedażą off-plan

Opis ministerstwa z 25 lipca 2026 r. daje kupującym prostą mapę tego, co powinno istnieć, zanim lokal zostanie zaoferowany. Pierwszym etapem jest licencja na prowadzenie inwestycji, która daje spółce prawną możliwość prowadzenia działalności deweloperskiej w Omanie. Drugim jest licencja projektu dla konkretnej inwestycji, która obejmuje otwarcie rachunku powierniczego (escrow) w lokalnym banku, aby można było sprzedawać lokale off-plan. Trzecim jest zezwolenie na reklamę, promocję i marketing w mediach, na platformach internetowych lub na wystawach. Dyrektor Generalny ds. Rozwoju Nieruchomości (Director-General of Real Estate Development), Nasser bin Khamis Al Siyabi, wezwał kupujących, aby przed wpłatą lub podpisaniem potwierdzili, że zarówno deweloper, jak i projekt są zarejestrowani i licencjonowani.

Zezwolenie reklamowe jest tym, które kupujący widzi najczęściej. Zgodnie z artykułem 6, w transkrypcji, reklama, promocja lub marketing projektu wymagają licencji ministerstwa właściwej dla projektu, niezależnie od tego, czy projekt znajduje się w Omanie, czy za granicą, a zasada obejmuje także marketing poza Omanem dla projektów lokalnych. Artykuł 63 przewiduje karę od jednego do trzech lat więzienia i grzywnę od OMR 10 000 do 100 000 ($26 008 do $260 080), lub jedną z tych kar, za reklamę lub organizowanie targów nieruchomości bez takiej licencji. Ministerstwo powtórzyło to we wrześniu 2025 r., gdy Muscat Daily opisał jego przypomnienie, że żaden podmiot nie może reklamować projektów nieruchomości bez uprzedniej zgody.

Naszą własną analizę barier przed rozpoczęciem sprzedaży przedstawia artykuł o progu marketingowym dla lokali w budowie w Omanie, a mechanizmy rachunku powierniczego i rejestru opisuje przewodnik po dekrecie królewskim 79/2025 dla kupujących off-plan. Strony te zaznaczają, że procent depozytu na rachunku powierniczym dla projektów na stałym lądzie pozostawiono rozporządzeniu wykonawczemu, więc powyższe licencje są dziś jedynym dowodem, który można sprawdzić.

Jak zweryfikować agenta, dewelopera lub projekt

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego jest organem, który wydaje licencje, prowadzi rejestry i przyjmuje zapytania, a jego strona internetowa to mohup.gov.om. Atheer, omański serwis informacyjny, napisał 25 lipca 2026 r., że ustawa wymaga rejestrów licencjonowanych deweloperów i projektów, przy czym publiczny dostęp zależy od rozporządzenia wykonawczego, i zalecił kupującym, aby zaczynali od opublikowanych kanałów ministerstwa. Kupujący może więc poprosić każdą ze stron o konkretne dokumenty, a następnie potwierdzić ich autentyczność bezpośrednio w ministerstwie, zamiast polegać wyłącznie na kopiach przekazanych przez sprzedającego. Poniższa lista kontrolna opiera się na źródłach prawnych przytoczonych w tym przewodniku.

W kwestii rejestru obowiązuje kilka zastrzeżeń. Ustawa nakłada na ministerstwo obowiązek prowadzenia rejestru pośredników na podstawie artykułu 58, ale Atheer zaznacza, że sposób dostępu publicznego do rejestrów zależy od rozporządzenia wykonawczego, więc praktycznym krokiem jest bezpośrednie pisemne zapytanie do ministerstwa o każde nazwisko i numer licencji. Warto również porównywać numer licencji z nazwą prawną w umowie, a nie z nazwą handlową ani z broszurą. Dwie firmy o podobnych nazwach mogą być odrębnymi spółkami, a płatność wykonana na rzecz niewłaściwej z nich jest trudna do prześledzenia.

Umowa, rachunek powierniczy i rejestr: czego agent nie kontroluje

Ochrona kupującego przy zakupie off-plan nie pochodzi od pośrednika. Wynika z trzech struktur przewidzianych w ustawie. Pierwszą jest rachunek powierniczy (escrow). Zgodnie z artykułami 29 i 30, w transkrypcji, deweloper otwiera rachunek powierniczy projektu w licencjonowanym banku zarejestrowanym w ministerstwie, z osobnym rachunkiem dla każdego etapu w projektach wieloetapowych, a ministerstwo zatwierdza jego otwarcie i zamknięcie. Artykuł 32 wymaga okresowych wyciągów bankowych, artykuł 34 pozwala ministerstwu wyznaczyć innego konsultanta na koszt dewelopera i polecić bankowi wstrzymanie płatności, gdy świadectwa ukończenia okażą się nierzetelne, a artykuł 37 chroni środki z rachunku powierniczego przed wierzycielami dewelopera.

Drugą strukturą jest rejestr wstępny. Artykuł 21 tworzy rejestr wstępny lokali off-plan, a czynność dotycząca takiego lokalu nie ma skutku, jeśli nie została w nim zapisana. Artykuł 22 wymaga od dewelopera przeniesienia wpisu do rejestru głównego i nie pozwala na żadną opłatę od kupującego poza opłatami rejestracyjnymi ministerstwa. Dekret królewski 56/2026, Prawo o rejestrze nieruchomości (Real Estate Register Law), obowiązuje od 18 maja 2026 r. według Trowers & Hamlins i przewiduje rejestry elektroniczne oraz akty własności, a także rejestr wstępny dla lokali off-plan. Prawo to wymaga również, aby pełnomocnictwo precyzyjnie określało transakcję, i pozwala agentowi zarejestrować nieruchomość na własne nazwisko tylko wtedy, gdy pełnomocnictwo wyraźnie na to zezwala.

Trzecią strukturą jest umowa. Atheer podaje, że zatwierdzona przez ministerstwo umowa sprzedaży powinna obejmować opis lokalu, cenę, harmonogram płatności, termin przekazania i obowiązki każdej ze stron na wypadek opóźnienia, a porozumienia dodatkowe poza zatwierdzoną umową są nieważne. Ten sam artykuł odnotowuje dziesięcioletnią gwarancję na poważne wady konstrukcyjne. Jeśli chodzi o ślad pieniędzy, nasz przewodnik krok po kroku po zakupie off-plan opisuje po kolei rezerwację, umowę i raty, a opłaty eksploatacyjne omówiono osobno, ponieważ trwają także po przekazaniu lokali. Rola agenta w tym łańcuchu polega na zapoznaniu stron ze sobą i z nieruchomością; to rachunek powierniczy, wpis w rejestrze i umowa chronią pieniądze.

Nasze strony ofert zapisują tę samą strukturę projekt po projekcie. Poniższe zestawienie wykorzystuje wyłącznie to, co podaje każda strona, a umowa kupna-sprzedaży jest dokumentem wiążącym w każdym przypadku.

W przypadku AIDA opłata rezerwacyjna w wysokości OMR 4 000 ($10 403) to 3,2% ceny wejściowej OMR 126 800 (4 000 / 126 800 = 0,0315), co pokazuje, jak stała opłata zachowuje się jako udział w cenie. W przypadku Luma Residence apartament od $300 500 odpowiada OMR 115 541 według stałego kursu, a depozyt rezerwacyjny w wysokości 2,5% to około OMR 2 889 ($7 513), przy czym rata podpisania w wysokości 7,5% wynosi około OMR 8 666 ($22 538) 15 dni później. We wszystkich wierszach obowiązuje ta sama zasada: strona wskazuje podmiot, który podpisuje umowę, a kupujący może zestawić tę nazwę z licencją dewelopera.

ITC i specjalne strefy ekonomiczne: odmienne ścieżki zatwierdzania

Nie każdy projekt przebiega ścieżką opisaną powyżej dla stałego lądu. ITC, czyli strefy typu freehold (własność pełna) otwarte dla kupujących z zagranicy, podlegają dekretowi królewskiemu 12/2006 i decyzji ministerialnej 191/2007, wraz ze zmianami. Opinia z lipca 2026 r. w Times of Oman autorstwa prawnika Dr. Mohammeda Ibrahima Al Zadjali opisuje zasady własności: osoby niebędące obywatelami Omanu mogą posiadać gotowe lokale lub działki przeznaczone pod zabudowę lub inwestycję, w Musandamie możliwe są wyłącznie gotowe lokale w ramach prawa użytkowania do 99 lat, a właściciel nie może sprzedać niezabudowanej działki przed ukończeniem budowy, z wyjątkiem hipoteki zaciągniętej na sfinansowanie budowy. Nasz przewodnik po nieruchomościach freehold w Omanie oraz porównanie zintegrowanych kompleksów turystycznych wyjaśniają te strefy dokładniej.

W przypadku Jebel Sifah Oman Observer podał 28 września 2025 r. decyzję ministra dziedzictwa i turystyki, opartą na dekrecie królewskim 12/2006 i decyzji ministerialnej 191/2007, zgodnie z którą deweloper nie może sprzedawać lokali, dopóki nie uzyska zgody obu ministerstw: Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego oraz Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki. Decyzja wymaga także wydzielonego rachunku powierniczego (escrow) oraz niezależnej firmy audytorskiej. Kupujący rozważający projekt w ITC może więc zapytać, które ministerstwa zatwierdziły sprzedaż, obok pytania o numery licencji wymienione wyżej.

Specjalne strefy ekonomiczne i wolne strefy mają własny organ. Oman Observer podał 21 września 2026 r., że Publiczny Urząd ds. Specjalnych Stref Ekonomicznych i Stref Wolnocłowych (Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones) wydał rozporządzenie wykonawcze na podstawie decyzji 81/2026, opublikowane w Dzienniku Urzędowym nr 1666. Według tego doniesienia deweloperzy muszą osiągnąć próg równy 20% całkowitego kosztu projektu, zanim zaczną sprzedawać lokale off-plan lub przyjmować płatności rezerwacyjne, wydatki z rachunku powierniczego na marketing są ograniczone do 3% kwot na rachunku, a 5% wartości sprzedaży każdego lokalu jest zatrzymywane przez rok od rejestracji. Deweloperzy, którzy już prowadzą marketing, mają do sześciu miesięcy na dostosowanie się. Dla tych, którzy pracują przy projektach w strefach, czyli dla agentów nieruchomości w Omanie, odpowiednie zatwierdzenie pochodzi więc od organu lub operatora strefy, a nie tylko od Ministerstwa Mieszkalnictwa.

Sygnały ostrzegawcze: neutralna lista kontrolna

Urzędnicy i gazety opisywali powtarzające się schematy oszustw na rynku nieruchomości i pokrywają się one z opisanymi wyżej lukami prawnymi. We wrześniu 2025 r. zastępca dyrektora w Generalnej Dyrekcji ds. Dochodzeń i Poszukiwań Kryminalnych Królewskiej Policji Omanu (Royal Oman Police) powiedział, że wzrosła liczba ogłoszeń w mediach społecznościowych dotyczących nieruchomości, w tym farm i apartamentów, po niezwykle niskich cenach, i zalecił mieszkańcom, aby przed podjęciem rozmów sprawdzili, czy oferta jest legalna. Times of Oman podał 14 lipca 2025 r., że policja prowincji Maskat aresztowała dwie osoby za zamieszczanie fałszywych ogłoszeń o najmie i pobieranie zaliczek. W dniu 9 maja 2026 r. Oman Observer opisał fałszywe ogłoszenia mieszkań z cenami znacznie poniżej rynkowych, prośby o zaliczki, drobne płatności potwierdzające i komunikację przez komunikatory, a także poradę, aby nie płacić przed zakończeniem weryfikacji i przed przedstawieniem dokumentów prawnych.

Artykuł Atheer z lipca 2026 r. wymienia sygnały ostrzegawcze dotyczące zakupów off-plan. Zestawione ze źródłami prawnymi dają poniższą neutralną listę kontrolną. Żaden z tych sygnałów sam w sobie nie dowodzi nadużycia; każdy jest bodźcem do poproszenia o dokument wymagany przez prawo.

Opinia z Oman Observer z 26 lipca 2025 r. o oszustwach w najmie dodaje schemat po stronie wynajmu: autor opisuje niezarejestrowane osoby podające się za agentów nieruchomości, ustne umowy zamiast pisemnych oraz różnicę między tym, co płaci najemca, a tym, co otrzymuje właściciel. To felieton, a nie oficjalne ustalenie, ale wskazuje na tę samą kontrolę: umowę pisemną i licencjonowanego pośrednika, którego nazwisko można sprawdzić.

Twierdzenia o rezydencji: agenci nieruchomości w Omanie

Rezydencja to temat, w którym oświadczenia agentów najczęściej wymagają sprawdzenia. Sam zakup nieruchomości nie daje rezydencji. Golden Residency (złota rezydencja) wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), a każdy wniosek rozpatruje i rozstrzyga Królewska Policja Omanu. Owner Visa, na podstawie decyzji Królewskiej Policji Omanu 87/2026, nie ma minimalnej wartości nieruchomości, nie wymaga sponsora i jest związana z własnością, więc wygasa w razie przeniesienia nieruchomości. Różnicę wyjaśnia nasz przewodnik po Golden Residency i Owner Visa.

Zastosowanie progu do wymienionych wyżej ofert pokazuje, jak można zweryfikować twierdzenie na podstawie liczb. Cena wejściowa Jood, OMR 78 437, to 39% kwoty OMR 200 000 (78 437 / 200 000 = 0,392), a cena Yamal, OMR 63 750, to około 32% tej kwoty. Kolekcja Amour Sans Détour w AIDA jest wyceniona od OMR 126 800 do OMR 152 960, czyli poniżej progu, natomiast każda wolnostojąca willa na stronie, od Fairway Villas wzwyż, jest na poziomie progu lub powyżej niego, według naszej strony oferty. W Luma Residence apartament jest poniżej OMR 200 000, a willa od $650 200 (OMR 250 000) jest powyżej. Twierdzenie, że zakup daje rezydencję, jest niepełne, jeśli nie wskazuje ścieżki, statusu ITC nieruchomości, zasady jednej nieruchomości i kwoty.

Kary, skargi i spory

Przepisy karne pozwalają kupującym zobaczyć, które zachowania stanowią przestępstwo. Zgodnie z podsumowaniem transkrybowanej ustawy wykonywanie pośrednictwa lub wyceny bez licencji jest zagrożone na podstawie artykułu 64 karą od 10 dni do sześciu miesięcy więzienia, grzywną od OMR 1 000 do 10 000 ($2 601 do $26 008) lub jedną z tych kar. Na podstawie artykułu 63 prowadzenie inwestycji, reklama lub marketing bez wymaganej licencji, a także wypłata środków z rachunku powierniczego z naruszeniem prawa są zagrożone karą od jednego do trzech lat więzienia i grzywną od OMR 10 000 do 100 000, według Muscat Daily i transkrypcji. Artykuł 65 pozwala ministrowi nakładać sankcje administracyjne, w tym zawieszenie, cofnięcie lub unieważnienie licencji albo grzywnę do OMR 10 000, podwojoną w razie powtórnych naruszeń.

W sprawie sporów Atheer zaznacza, że gdy projekt stoi w miejscu, konsultant projektu musi w ciągu 30 dni złożyć ministerstwu raport z przyczynami, po czym ministerstwo analizuje sytuację i albo znajduje rozwiązanie, albo przekazuje sprawę właściwemu sądowi. Spory właścicieli o niezapłacone opłaty za wspólne usługi trafiają bezpośrednio do właściwego sądu. W przypadku skargi na pośrednika lub projekt wskazanym punktem wyjścia jest ministerstwo, przez mohup.gov.om i jego opublikowane kanały. Roszczenie pośrednika o wynagrodzenie wygasa po pięciu latach na podstawie artykułu 62, co jest powodem, aby przechowywać każdą umowę i każde potwierdzenie.

Często zadawane pytania

Czy agenci nieruchomości w Omanie potrzebują licencji?

Tak, agenci nieruchomości w Omanie potrzebują licencji. Artykuł 57 dekretu królewskiego 79/2025, w transkrypcji z qanoon.om, stanowi, że pośrednictwo wymaga licencji Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego, a BSA podaje ten sam obowiązek. Ustawa weszła w życie w marcu 2026 r. i uchyliła wcześniejsze Prawo o pośrednictwie, czyli dekret królewski 78/86.

Kto reguluje agentów nieruchomości w Omanie?

Agenci nieruchomości w Omanie podlegają regulacji Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego, które wydaje licencje i prowadzi rejestry pośredników i rzeczoznawców na podstawie artykułu 58. W uchylonym reżimie doniesienia z lat 2013 i 2017 opisywały wydawanie licencji za pośrednictwem Ministerstwa Handlu i Przemysłu, z rejestracją w Ministerstwie Mieszkalnictwa.

Jaka jest prowizja agentów nieruchomości w Omanie?

W przypadku agentów nieruchomości w Omanie ustawa nie określa żadnego procentu. Artykuł 59 wymaga pisemnej umowy między pośrednikiem a klientem, a ustalanie opłat pozostawia rozporządzeniu wykonawczemu. W uchylonej ustawie notatka z 2013 r. odnotowywała wartość domyślną: 3% wartości przy przeniesieniu własności i 5% wartości najmu przy najmie, gdy strony nie uzgodniły inaczej.

Czy mogę zweryfikować licencję pośrednika lub dewelopera?

Ministerstwo prowadzi rejestry, w których figurują agenci nieruchomości w Omanie, i wzywa kupujących, aby przed wpłatą potwierdzili, że zarówno deweloper, jak i projekt są zarejestrowani i licencjonowani. Atheer zaznacza, że publiczny dostęp do rejestrów zależy od rozporządzenia wykonawczego, więc praktyczną drogą jest pisemne zapytanie do ministerstwa z numerem licencji.

Czy agenci nieruchomości w Omanie mogą legalnie reklamować bez licencji projektu?

Nie. Artykuł 6, w transkrypcji, wymaga licencji ministerstwa właściwej dla projektu przy reklamowaniu projektu, a artykuł 63 przewiduje za naruszenia od jednego do trzech lat więzienia i grzywnę od OMR 10 000 do 100 000 ($26 008 do $260 080) lub jedną z tych kar.

Dokąd powinny trafiać płatności przy zakupie off-plan?

Na rachunek powierniczy projektu wskazany w umowie. Artykuły 29 i 30 wymagają rachunku powierniczego projektu w licencjonowanym banku, a Atheer wymienia prośbę o płatność na osobisty rachunek pracownika sprzedaży jako sygnał ostrzegawczy.

Czy zakup przez agenta daje rezydencję?

Zakup za pośrednictwem któregokolwiek z agentów nieruchomości w Omanie sam w sobie nie daje rezydencji. Golden Residency wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), a decyzję podejmuje Królewska Policja Omanu. Owner Visa na podstawie decyzji 87/2026 nie ma minimalnej wartości, nie wymaga sponsora i wygasa w razie przeniesienia własności.

Czy jedna osoba może być jednocześnie pośrednikiem i rzeczoznawcą?

Nie. Artykuł 61 zabrania łączenia pośrednictwa i wyceny, więc osoba wyceniająca nieruchomość nie może jednocześnie być pośrednikiem, który ją sprzedaje.

Co grozi pośrednikowi bez licencji?

Artykuł 64 przewiduje od 10 dni do sześciu miesięcy więzienia, grzywnę od OMR 1 000 do 10 000 lub jedną z tych kar. Artykuł 65 dodaje sankcje administracyjne wobec licencjonowanych podmiotów, w tym zawieszenie lub unieważnienie licencji oraz grzywny do OMR 10 000.

Czy przepisy dla agentów nieruchomości w Omanie są ostateczne?

Ustawa obowiązuje, ale minister ma czas do około marca 2027 r. na wydanie rozporządzenia wykonawczego, które określi kategorie licencji, treść umów i metody ustalania opłat. Do tego czasu dotychczasowe przepisy i decyzje nadal obowiązują w zakresie, w jakim nie są sprzeczne z ustawą.

Ostatnia weryfikacja: 16 października 2026 r. Źródła: decree.om, dekret królewski 79/2025; qanoon.om, transkrypcja ustawy; BSA; Mondaq; Oman Observer, 25 lipca 2026 r.; Times of Oman, 25 lipca 2026 r.; Atheer; Muscat Daily o mandacie Hamptons; Al Muhaidib Group; Trowers & Hamlins o prawie rejestrowym; Times of Oman o opłatach z 2022 r.; Muscat Daily o opłatach z 2025 r.; Curtis Oman Law Blog; Oman Observer, 2017; Oman Observer, 2018; Muscat Daily o oszustwach; Oman Observer, 9 maja 2026 r.; Times of Oman o fałszywych ogłoszeniach; Oman Observer, felieton; Oman Observer o rozporządzeniu OPAZ; Times of Oman o własności w ITC; Oman Observer o Jebel Sifah; Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego.