X2 Shartava Fusion Tbilisi: ukończony budynek (2026)

Projekt X2 Shartava Fusion Tbilisi to ukończona wieża na komercyjnym podium przy ulicy Shartava 29 w dzielnicy Saburtalo, którą deweloper x2 wymienia jako zakończoną we wrześniu 2022 r. i opatruje wpisem „Wszystkie mieszkania sprzedane”. Niniejsza strona jest profilem informacyjnym ukończonego budynku, a nie ofertą sprzedaży: przedstawia to, co deweloper i serwisy ogłoszeniowe podają o tym budynku według stanu na 13 listopada 2026 r., oraz to, co sprawdziłby kupujący mieszkanie z rynku wtórnego.

Źródła nie zgadzają się co do liczby mieszkań (168, 260 i 159 pozycji w selektorze), własny selektor rzutów dewelopera nadal oznacza wszystkie lokale jako niesprzedane, a starsza strona portalu, napisana około 2019 r., jest już nieaktualna. Każda liczba jest podana razem ze źródłem i datą i żadna z nich nie została wybrana jako właściwa.

Przewodnik po projekcie X2 Shartava Fusion Tbilisi dodaje do tego pokojowy przegląd 157 rzutów mieszkań, datowane ceny ofertowe z rynku wtórnego, dojazd do linii metra Saburtalo, gruzińskie zasady zakupu w ukończonym budynku oraz listę rzeczy, o które warto poprosić na piśmie przed jakąkolwiek płatnością.

Przegląd projektu X2 Shartava Fusion Tbilisi

Na swojej stronie projektu deweloper opisuje Shartava Fusion jako wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowy, który łączy w sobie 7-poziomowy garaż wewnętrzny, 7 kondygnacji komercyjnych i biurowych oraz 22 kondygnacje mieszkalne. Elewacja wentylowana jest wyłożona naturalnym trawertynem, przeszklenie stanowią czarne okna metalowo-plastikowe, a balkony pokrywają płytki mrozoodporne. Concierge i usługa sprzątania są wymienione jako usługi, które dbają o mieszkańców. Ulica jest wydrukowana po gruzińsku jako შარტავას ქ. 29 (Shartavas k. 29), a po angielsku jako „Shartava Str. #29”.

Pola strony brzmią: status Completed, data zakończenia 2022 / 09, 23 kondygnacje, 168 mieszkań, 140 miejsc parkingowych oraz, w warunkach płatności, „Wszystkie mieszkania sprzedane”. Angielska wersja strony podpisuje pole daty jako „Complication date”; gruzińska etykieta to დასრულების თარიღი, czyli „data zakończenia”, i pole jest tutaj właśnie tak odczytywane. Wszystko to pochodzi od dewelopera (x2.ge, sprawdzone 13 listopada 2026 r.).

Deweloper nie podaje ani ceny, ani cennika, ponieważ nic od niego nie jest już na sprzedaż. Każda cena w tym przewodniku pochodzi więc z serwisu ogłoszeniowego, jest ceną ofertową prywatnego właściciela i jest opatrzona datą. Korter, główny użyty tu serwis ogłoszeniowy, powtarza status ukończenia („1 dom oddany w 2022 r.”) i podaje, że obecnie deweloper nie ma mieszkań na sprzedaż.

Co każde ze źródeł podaje o statusie, adresie, kondygnacjach, liczbie mieszkań i wykończeniu

Ten budynek opisują trzy publiczne strony, a czwarta, starsza, jest trzymana osobno, ponieważ pochodzi z okresu sprzedaży. Strona dewelopera i strona Korter zostały odczytane 13 listopada 2026 r. Strona Korter wymagała tego dnia drugiego zapytania, ponieważ pierwsze zwróciło błąd serwera; poniższe liczby pochodzą z odpowiedzi, która zakończyła się powodzeniem.

Dla czytelnika ważne są trzy różnice. Pierwszą jest liczba lokali, przedstawiona w następnej tabeli. Drugą jest sformułowanie dotyczące kondygnacji: opis dewelopera wymienia 7 poziomów garażu, 7 kondygnacji komercyjnych i biurowych oraz 22 kondygnacje mieszkalne, co daje w sumie 36, podczas gdy jego pole kondygnacji podaje 23. Źródła nie wyjaśniają, w jaki sposób poziomy garażu, podium i wieża na siebie zachodzą, więc nie podejmuje się tu żadnych obliczeń, a obie informacje są podane dokładnie tak, jak stoją.

Trzecią różnicą jest zakres powierzchni mieszkań. Selektor na x2.ge wymienia rzuty do 119,9 m², podczas gdy wiersz charakterystyki w Korter kończy się na 106,2 m². Tekst Korter mówi też o układach z jedną, dwiema i trzema sypialniami, podczas gdy listy pomieszczeń w selektorze pokazują tylko jedną lub dwie sypialnie. Żadna z tych dwóch list nie jest tutaj korygowana.

Starszym wpisem jest strona budynku na geoln.com, opatrzona datą publikacji 2 października 2019 r. Została ona napisana w czasie, gdy budynek był jeszcze sprzedawany, i jest tu odnotowana jako nieaktualna, a nie jako źródło bieżące. Nie jest używana do żadnych stwierdzeń o tym, jak jest dzisiaj.

Liczby z geoln są zachowane w tabeli po to, aby czytelnik, który spotka je gdzie indziej, mógł je właściwie umiejscowić. Nie są one powtarzane jako cena, rzut ani odbiór budynku, a pierwsze dwa wiersze pokazują dlaczego: inny numer domu i zakończenie w grudniu 2019 r. należą do okresu przed ukończeniem budynku.

Stan na 13 listopada 2026 r.: co pokazał selektor dewelopera i jak go odczytano

Strona dewelopera zawiera selektor mieszkań i jest jedynym publicznym źródłem, które wymienia budynek lokal po lokalu. 13 listopada 2026 r. pobrano stronę projektu, odczytano jej listę 22 kondygnacji, a mapę każdej kondygnacji zażądano z tego samego publicznego adresu, który strona sama ładuje, gdy odwiedzający klika daną kondygnację. Każda mapa wymienia swoje lokale wraz z ich powierzchnią i znacznikiem sprzedaży. Nie wpisano niczego do żadnego formularza i nie wysłano żadnego zapytania.

Kondygnacje od 1 do 21 zwróciły klikalne lokale. Kondygnacja 22 zwróciła mapę bez żadnego takiego lokalu. Łącznie mapy wymieniają 159 lokali: 2 na kondygnacji 1, 5 na kondygnacji 2, 8 na kondygnacji 3 i po 8 na każdej z kondygnacji od 4 do 21. Nowy wynik zgadza się z liczbą ustaloną wcześniej tego samego dnia.

Każdy ze 159 lokali ma wartość data-sold=”false”. Strona projektu natomiast podaje, że wszystkie mieszkania są sprzedane, a Korter podaje, że deweloper nie ma dostępnych mieszkań. Te trzy stwierdzenia są przedstawione obok siebie i nie są tutaj uzgadniane. Znacznik sprzedaży w kodzie strony to pole, które serwis może, ale nie musi aktualizować, a selektor nie podaje żadnej ceny, więc nie może pokazać, kto jest właścicielem danego lokalu.

W przypadku dwóch lokali na kondygnacji 1, które strona nazywa biurem i lokalem komercyjnym, selektor nie mówi, czy są one dostępne. Stwierdzenie strony o sprzedaży dotyczy mieszkań. Czytelnik zainteresowany którymkolwiek z tych dwóch lokali musiałby zapytać o niego na piśmie dewelopera lub zarejestrowanego właściciela; przewodnik nie wypowiada się o ich dostępności.

Dla kupującego praktyczny wniosek jest prosty. Deweloper twierdzi, że nie ma już mieszkań do sprzedaży, więc każde mieszkanie w budynku zmienia właściciela jako sprzedaż z rynku wtórnego między osobami prywatnymi lub spółkami, a cena, powierzchnia i dokumenty są tymi, które pochodzą od sprzedającego i z wpisu w Rejestrze Publicznym, a nie z tego selektora. Dane o rzutach w następnej części są przydatne do tego, aby porównać oferowane mieszkanie z pierwotnym rzutem jego kondygnacji.

Rzuty w projekcie X2 Shartava Fusion Tbilisi: 157 mieszkań, 10 powierzchni i co pokazują listy pomieszczeń

Selektor podaje dla każdego rzutu mieszkania numerowaną listę pomieszczeń w metrach kwadratowych. Odczytane razem, 157 rzutów mieszkań w projekcie X2 Shartava Fusion Tbilisi sprowadza się do 10 różnych powierzchni całkowitych, a listy pomieszczeń pokazują, na co dokładnie ta powierzchnia się rozkłada. Poniższe liczby pochodzą od dewelopera i zostały odczytane 13 listopada 2026 r.; udziały i sumy są z nich obliczone. Nazwy pomieszczeń są przetłumaczone z gruzińskiego: hol, salon (w tekście gruzińskim: pokój wspólny), jadalnia, kuchnia, sypialnia, balkon i łazienka.

Podział rzutów według liczby sypialni wygląda następująco: 39 rzutów z jedną sypialnią (61,5 i 65,6 m²) oraz 118 rzutów z dwiema sypialniami, czyli 24,8 procent i 75,2 procent z 157. Podane powierzchnie 157 rzutów sumują się do 13 734,3 m², co daje średnio 87,5 m² na rzut. Są to sumy powierzchni rzutów, obliczone tutaj, i nie mówią nic o powierzchni zarejestrowanej dla żadnego mieszkania.

Każda lista pomieszczeń sumuje się do powierzchni nagłówkowej rzutu, co oznacza, że liczba nagłówkowa obejmuje także balkony. Dla wymienionych rzutów można to odczytać wprost: udział balkonu waha się od 6,6 procent powierzchni nagłówkowej (rzut 86,9 m² z jednym balkonem 5,7 m²) do 14,2 procent (rzut 119,9 m² z dwoma balkonami 7,3 i 9,7 m²). Kupujący, który porównuje to samo mieszkanie w różnych źródłach, powinien więc zapytać, czy dana powierzchnia to liczba nagłówkowa rzutu, czy powierzchnia zmierzona przez rejestr.

Kilka szczegółów w listach pomieszczeń warto wymienić wprost. Rzuty 104,6 i 119,9 m² nie podają osobnej kuchni; podają natomiast salon o powierzchni 44,2 m², czyli największe pomieszczenie w jakimkolwiek rzucie mieszkania, więc kuchnia jest albo wewnątrz tego pomieszczenia, albo nie została wymieniona. Rzut 85,7 m² ma dwa balkony o powierzchni 2,7 i 6,4 m². Najmniejsza wymieniona sypialnia ma 12,4 m² (w rzucie 82,6 m²), a największa ma 19,0 m² (w rzutach 104,6 i 119,9 m²).

Cztery drobne nieprawidłowości są podane tak, jak stoją. Lista pomieszczeń rzutu 106,3 m² na kondygnacji 3 sumuje się do 106,2 m², czyli jest taka sama jak lista rzutu 106,2 m². Rzut 82,6 m² na kondygnacji 3 ma na swojej stronie pustą listę pomieszczeń, podczas gdy ten sam rzut na innych kondygnacjach ma taką listę.

Jedna z list pomieszczeń rzutu 86,9 m² zawiera pomyłkę w numeracji w tekście strony. Do tego biuro na kondygnacji 1 jest w selektorze opisane jako 218 m², podczas gdy jego lista pomieszczeń podaje biuro o powierzchni 218,6 m² plus balkon 13,9 m², natomiast lokal 493,3 m² sumuje się dokładnie: 478,7 m² plus balkon 14,6 m².

Żaden z tych punktów nie jest krytyką dewelopera; strona z rzutem to rysunek z okresu sprzedaży, a nie wpis w rejestrze. Mają one znaczenie przy odsprzedaży, ponieważ umowa, wypis z rejestru i plan katastralny mieszkania są dokumentami, które ustalają jego powierzchnię, a podaną powierzchnię pochodzącą z rzutu należy z nimi zestawić, zanim zaakceptuje się jakąkolwiek cenę za metr kwadratowy.

Ceny ofertowe z rynku wtórnego według źródeł i dat

Jedyne ceny tego budynku to ceny ofertowe z serwisów ogłoszeniowych. 13 listopada 2026 r. Korter pokazywał dla budynku 22 ogłoszenia sprzedaży, w tym 16 mieszkań, i wyświetlał cztery z nich. Tabela podaje każde z nich tak, jak zostało wydrukowane, wraz z ceną za metr kwadratowy w takiej postaci, w jakiej została wydrukowana. Wiek ogłoszeń to ten, który Korter pokazywał tego dnia, a same ogłoszenia są datowanymi wskazówkami, które zmieniają się codziennie, a nie transakcjami ani cenami dewelopera.

Sprawdzenie rachunku na podstawie zaokrąglonych powierzchni Korter daje około 2 985 USD dla ogłoszenia 1, 2 302 dla ogłoszenia 2, 1 966 dla ogłoszenia 3 i 2 000 dla ogłoszenia 4, co zgadza się z podanymi liczbami. Cztery ceny ofertowe obejmują zakres od 171 000 do 198 000 USD i od 1 966 do 2 985 USD za metr kwadratowy. Cztery ogłoszenia to bardzo wąska baza: zakres pokazuje jedynie, że ceny ofertowe za metr kwadratowy różnią się o ponad 50 procent w garstce mieszkań, a nie to, ile warte jest jakiekolwiek konkretne mieszkanie.

Oznaczenia pięter także różnią się od opisu budynku. Budynek ma 23 kondygnacje zarówno na stronie dewelopera, jak i w Korter, a mimo to dwa z czterech ogłoszeń podają łącznie 26 i 24 piętra, podczas gdy pozostałe dwa podają 23. Oznaczenia pokoi w Korter liczą pokoje inaczej niż selektor, który podaje jedną lub dwie sypialnie; oznaczenia te są tu odczytywane jako liczące także salon, co jest jedynie wnioskiem. Są to wpisy serwisu ogłoszeniowego dokonane przez prywatnych sprzedających i nie są korygowane.

Ceny parkingów są interesujące, ponieważ strona dewelopera podaje 140 miejsc parkingowych, a oferowane mieszkanie może mieć przypisane miejsce, ale nie musi. Ogłoszenia o parkingach w Korter to osobne sprzedaże; kupujący powinien potwierdzić na piśmie, czy miejsce wchodzi w cenę mieszkania oraz czy ma własny wpis w rejestrze.

Strona Korter podaje też cenę sprzedaży za metr kwadratowy 1 125 USD dla lokalu komercyjnego, który jest innym typem nieruchomości i nie jest porównywalny z mieszkaniami. Cena geoln 1 995 USD za metr kwadratowy, opublikowana w 2019 r., jest pokazana wyżej w tabeli danych nieaktualnych i nie stanowi bieżącego porównania.

Lokalizacja projektu X2 Shartava Fusion Tbilisi: ulica Shartava, Saburtalo i metro Technical University

Znacznik mapy na stronie dewelopera znajduje się w punkcie 41,72703 N, 44,77390 E, a jego etykieta brzmi Tbilisi, Shartava St. 29. Projekt X2 Shartava Fusion Tbilisi stoi w Saburtalo, jednej z dzielnic administracyjnych Tbilisi. Według artykułu w Wikipedii dzielnica obejmuje Dolne Saburtalo, Wedzisi, Lisi, Waszlidżwari, Didi Digomi, Patara Digomi, wieś Digomi, Zurgowana, Telowani i Didgori, a w 2017 r. miała 139 000 mieszkańców według cytowanego tam dokumentu władz Tbilisi.

Metro Tbilisi obsługuje tę okolicę linią Saburtalo. Artykuł Saburtalo Line podaje, że linia ma 7 stacji, w tym 5 w Saburtalo, że została po raz pierwszy otwarta w 1979 r. między stacjami Station Square i Delisi oraz że Station Square jest przesiadką na Pierwszą Linię.

Technical University, stacja, którą wymienia Korter, leży między stacjami Medical University i Tsereteli. Jej artykuł podaje dwa wejścia: zachodnie, na skrzyżowaniu alei Peking z ulicą Bakhtrioni, oraz wschodnie, przy ulicy Merab Kostava, naprzeciwko Pałacu Sportu w Tbilisi.

Korter podaje, że stacja metra Technical University jest oddalona nie więcej niż o 700 m i że w pobliżu przebiega pięć linii transportu publicznego, z autobusami kursującymi w minimalnych odstępach 14 minut. Źródła nie mówią, czy te 700 m to trasa piesza, czy linia prosta. Dla kontroli odległość obliczono od znacznika na mapie dewelopera i współrzędnych podanych w Wikipedii dla trzech stacji; są to odległości w linii prostej do współrzędnych stacji, a nie do wejścia.

Obliczone i podane liczby różnią się dla stacji Technical University, a ta różnica jest tutaj jedynie zgłoszona, a nie rozstrzygnięta. Linia prosta jest zawsze krótsza niż trasa piesza, więc obliczony dystans 1,03 km nie potwierdza, że do współrzędnych stacji można dojść pieszo w 700 m; podana liczba może dotyczyć innego wejścia albo innej miary. Stacja Medical University znajduje się bliżej w linii prostej (0,95 km) niż stacja Technical University. Jedynym sposobem ostatecznego rozstrzygnięcia trasy jest przejście jej pieszo.

Korter wymienia, bez podawania odległości, centrum medyczno-diagnostyczne Guia Gvaramia, szkoły publiczne nr 198 i nr 61, przedszkole nr 52 i żłobek nr 117 obok kompleksu oraz kawiarnie, sklepy spożywcze i sieciowe supermarkety w pobliżu. Strona dewelopera nie wymienia żadnych sąsiednich miejsc.

Dwa inne fakty o adresie pochodzą ze stron samego dewelopera. Na stronie kontaktowej x2.ge siedziba główna firmy jest podana pod adresem Zh. Shartava str., #29, Tbilisi, czyli z tym samym numerem ulicy co ten budynek. Obok budynku stoi osobny projekt, Shartava Pool House, który ma własny profil: zob. X2 Shartava Pool House Tbilisi. Są to dwa różne wpisy i żadna liczba z jednego z nich nie jest używana dla drugiego.

Zakup mieszkania w ukończonym budynku w Gruzji: rejestr, wspólnota i koszty

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi. Kategorią ograniczoną jest ziemia rolna: artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych wymienia właścicieli, którzy mogą nią dysponować, a mieszkanie w miejskiej wieży nie jest ziemią rolną. Przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, dają szersze tło tych zasad.

Zgodnie z artykułem 183 Kodeksu cywilnego do nabycia rzeczy nieruchomej potrzebne są dwie rzeczy: czynność na piśmie oraz rejestracja prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym. Artykuł 311¹ Kodeksu, dotyczący składania czynności do Rejestru Publicznego, dodaje, że jeśli strony składają podpisy w organie rejestrującym w obecności upoważnionej osoby, to podpisy te nie wymagają osobnego uwierzytelnienia.

Ponieważ deweloper twierdzi, że jego mieszkania są sprzedane, drugą stroną odsprzedaży jest zarejestrowany właściciel, a jego nazwisko widnieje w wypisie z rejestru, a nie w tym przewodniku.

Wypis z rejestru kosztuje 20 GEL przy terminie jednego dnia roboczego lub 13 GEL przy zamówieniu online, a wypis w języku angielskim dolicza jeszcze 26 GEL. Formularz rezerwacji usługi smart-kontraktu rejestru wymaga podania kodu katastralnego nieruchomości i rodzaju usługi. Mieszkanie potrzebuje więc własnego kodu katastralnego jeszcze przed jakimkolwiek umówionym terminem. Korter podaje 01.10.13.015.074 w charakterystyce projektu i ten numer nie został sprawdzony w rejestrze.

Mieszana wieża z 22 kondygnacjami mieszkalnymi, kondygnacjami komercyjnymi i garażem rodzi jedną kwestię, którą rozstrzyga ustawa o wspólnotach mieszkaniowych. Ustawa, w brzmieniu opublikowanym na matsne.gov.ge, definiuje wspólnotę mieszkaniową jako związek właścicieli lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych w budynku wielorodzinnym. Zgodnie z artykułem 5 grunt, konstrukcja nośna, holy wejściowe, windy, dachy i kondygnacje techniczne stanowią własność wspólną, a udział każdego właściciela ustala się jako stosunek powierzchni tego właściciela do łącznej powierzchni mieszkań.

Artykuł 6 stanowi, że własności indywidualnej nie wolno sprzedać ani obciążyć hipoteką bez proporcjonalnego udziału we własności wspólnej. Artykuł 19 mówi, że członkostwo we wspólnocie nabywa się wraz z zakupem własności indywidualnej.

Artykuł 21 zobowiązuje członka do uczestnictwa w kosztach własności wspólnej, a przy sprzedaży do poinformowania kupującego o istniejących lub spodziewanych zobowiązaniach wobec wspólnoty. Artykuł 14 pozwala przewodniczącemu wspólnoty zarejestrować wobec nieruchomości dług członka powyżej 500 GEL i stanowi, że nowy właściciel odpowiada za niewykonane zobowiązania związane z członkostwem. Są to stwierdzenia ustawy w opublikowanym brzmieniu, a nie opis tego, jak zarządzany jest ten konkretny budynek.

Kupujący przebywający poza Gruzją ma dwie zwykłe drogi. Pełnomocnictwo można zalegalizować do użytku w Gruzji, a tabela statusu Haskiej Konferencji wymienia Gruzję w Konwencji haskiej z 1961 r. o apostille, z przystąpieniem 21 sierpnia 2006 r. i wejściem w życie 14 maja 2007 r. Alternatywnie rejestr prowadzi internetową usługę smart-kontraktu z umówionym spotkaniem wirtualnym. To, którą z tych dróg akceptują sprzedający oraz notariusz lub prawnik, należy ustalić przed jakąkolwiek płatnością. Opłaty rejestracyjne podano na stronie opłat rejestracyjnych.

Podatek od nieruchomości, pobyt i finansowanie dla zagranicznego kupującego

Zasady dla osób fizycznych zmieniły się 30 września 2026 r. Angielski Kodeks podatkowy na matsne.gov.ge wymienia ustawę nr 1874 z tego dnia w historii zmian artykułów dotyczących podatku od nieruchomości. Zgodnie z artykułem 206(1)(a) opodatkowany majątek osoby fizycznej inny niż ziemia jest zwolniony z podatku, jeśli dochód rodziny w roku poprzedzającym bieżący rok kalendarzowy nie przekroczył 100 000 GEL. Powyżej tej kwoty artykuł 202(5) ustala stawkę co najmniej 0,8 i co najwyżej 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. potwierdza tę zmianę: wcześniejszy limit wynosił 40 000 GEL, a nowelizacja weszła w życie z dniem publikacji. Starsze przewodniki podają więc inne przedziały kwot.

Zgodnie z artykułem 202(9) podatek oblicza się proporcjonalnie do czasu, przez jaki nieruchomość była w posiadaniu w okresie podatkowym, a zgodnie z artykułem 202(7) dochód ze sprzedaży mieszkania posiadanego ponad dwa lata nie wlicza się do testu dochodu rodziny. Osoba fizyczna składa deklarację do 1 listopada i płaci do 15 listopada (artykuł 205(12) i (14)). Służba Dochodów (rs.ge) oferuje kalkulator, a składanie deklaracji omawia przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji.

Podatek dochodowy następuje osobno. Artykuł 81 opodatkowuje stawką 5 procent czynsz z lokali mieszkalnych otrzymywany przez osobę fizyczną, która nie zgłasza odliczeń, oraz nadwyżkę z dostawy mieszkania stawką 5 procent, przy stawce ogólnej wynoszącej 20 procent. Zgodnie z artykułem 82(1)(f.a) nadwyżka ze sprzedaży mieszkania posiadanego ponad dwa lata nie podlega podatkowi dochodowemu. Jeśli sprzedającym jest spółka, umowa powinna wskazywać, czy podana cena zawiera VAT, którego stawka według artykułu 166 wynosi 18 procent.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nierolnej nieruchomości w Gruzji o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, przy czym wartość ustala akredytowany rzeczoznawca; to samo sformułowanie występuje w ustawie o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców.

Kryterium jest wartość rynkowa ustalona przez rzeczoznawcę, a nie cena ofertowa. Cztery ceny ofertowe z Korter, od 171 000 do 198 000 USD, są liczbowo powyżej 150 000 USD, co nic nie mówi kupującemu o wycenie konkretnego mieszkania przez rzeczoznawcę. Nieruchomość o wartości powyżej 300 000 USD jest podstawą zezwolenia inwestycyjnego. Przewodnik po zezwoleniu na pobyt podaje kroki składania wniosku.

Warunki kredytu hipotecznego dla nierezydentów zależą od banku kredytującego i od limitów ustalonych przez Narodowy Bank Gruzji (NBG), a strony x2.ge odczytane 13 listopada 2026 r. nie wymieniają dla tego budynku żadnego banku. Przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców omawia zwykłe warunki, ale liczą się pisemne warunki dowolnego banku dla tego konkretnego mieszkania. Powyższe zasady podano w brzmieniu opublikowanym w dniach odczytu i nie zastępują one przeczytania umowy przez prawnika.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją lub płatnością

Mieszkanie z rynku wtórnego w projekcie X2 Shartava Fusion Tbilisi kupuje się od jego zarejestrowanego właściciela, więc cennik i plan płatności dewelopera, o które proszą inne przewodniki po x2, tu nie istnieją. Poniższe punkty wynikają z luk w powyższych tabelach i są zwykłymi prośbami, które kupujący może zgłosić przed wpłatą zaliczki. Dotyczą one każdego mieszkania w tym budynku.

1. Aktualny wypis z rejestru dla mieszkania, pokazujący zarejestrowanego właściciela, zarejestrowaną powierzchnię, kod katastralny i wszelką hipotekę, zajęcie lub inne zarejestrowane ograniczenie, zestawiony z dokumentem tożsamości sprzedającego lub z dokumentami spółki.
2. Własne dokumenty zakupu sprzedającego oraz data, w której sprzedający nabył mieszkanie, ponieważ sytuacja podatkowa przy późniejszej sprzedaży zależy od tego, jak długo mieszkanie było w posiadaniu.
3. Powierzchnia, na której oparta jest cena za metr kwadratowy, oraz to, czy jest to liczba z rzutu wraz z balkonami, czy powierzchnia z rejestru, zestawiona z listami rzutów w tym przewodniku.
4. Kondygnacja i numer mieszkania oraz kopia jego rzutu, aby wpisy „z 24” i „z 26”, które pojawiają się w niektórych ogłoszeniach, można było zestawić z rzeczywistym 23-kondygnacyjnym budynkiem.
5. Co mieszkanie zawiera dzisiaj: stan deweloperski, w jakim zostało odebrane, albo wykończenie dodane przez sprzedającego, oraz co dokładnie wchodzi w cenę (armatura, kuchnia, meble, urządzenia).
6. Czy miejsce parkingowe wchodzi w cenę, w którym miejscu garażu się znajduje oraz czy ma własny wpis w rejestrze i własny kod katastralny.
7. Statut wspólnoty mieszkaniowej, jeśli jest zarejestrowana, miesięczne lub roczne opłaty za windy, ochronę, concierge i sprzątanie oraz pisemne zestawienie zaległości potwierdzające, że wobec tego mieszkania nie zarejestrowano żadnego długu.
8. Stan rachunków za prąd, wodę, kanalizację i gaz, które Korter wymienia dla tego budynku, oraz dowód, że wszystkie rachunki są opłacone do dnia odbioru.
9. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe każdej spółki, która podpisuje umowę jako sprzedający, oraz dewelopera, jeśli deweloper jest stroną umowy, ponieważ strony x2.ge odczytane 13 listopada 2026 r. nie wymieniają umawiającego się podmiotu prawnego.
10. Cena, waluta, harmonogram płatności i sposób przechowywania środków (rachunek bankowy, escrow lub notariusz), a także pokwitowanie każdej wpłaty i warunki zwrotu każdej zaliczki.
11. Kto płaci opłatę rejestracyjną, opłaty za wypisy i prowizję pośrednika oraz czy cena zawiera już VAT w przypadku, gdy sprzedającym jest spółka.
12. Pisemna oferta kredytu hipotecznego od wskazanego banku dla tego mieszkania, jeśli planowane jest finansowanie, oraz wymogi tego banku wobec nierezydenta; na x2.ge nie podano żadnego partnerstwa z żadnym bankiem.
13. Sposób, w jaki w praktyce działałoby pełnomocnictwo lub zdalne podpisanie, gdyby kupujący przebywał za granicą, oraz kto w rejestrze lub w kancelarii notarialnej potwierdza tożsamość.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w samej umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa, ogłoszenie i rzut mogą się zmienić bez żadnego uprzedzenia. Zanim cokolwiek zostanie podpisane, warunki zwrotu zaliczki zasługują na uważne i dokładne przeczytanie. Wypis z rejestru jest dokumentem, który decyduje o tym, co w ogóle można sprzedać.

X2 Development (deweloper)

Strony dewelopera dają krótki obraz samej firmy. Strona About na x2.ge, odczytana 13 listopada 2026 r., podaje, że X2 Development została założona w 2014 r. i że jej priorytetami są jakość budowy, niezawodność i innowacje. Strona jest napisana po gruzińsku, z przełącznikiem języka prowadzącym do stron angielskich i rosyjskich.

Strona projektów wymienia cztery bieżące projekty (RiverFront Residence, drugi projekt RiverFront, Kazbegi Residence i ZenX Dighomi) oraz sześć ukończonych: Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House i X2 Mtskhetaze. Strona kontaktowa podaje siedzibę główną pod adresem Zh. Shartava str., #29, Tbilisi, z godzinami otwarcia od 11:00 do 19:00; dane telefoniczne i adres e-mail nie są tu powielane.

Korter wymienia X2 Development jako dewelopera Shartava Fusion i podaje na tej samej stronie inne projekty X2 Development, wśród nich Kazbegi Residence, RiverFront Residence i ZenX Dighomi. Strony odczytane tego dnia nie wymieniają żadnego podmiotu prawnego, numeru rejestrowego ani partnera bankowego czy partnera będącego marką hotelową, więc żaden z nich nie jest tu wymieniony, a własne opisy firmy o sobie nie są powtarzane jako fakty.

Strony dewelopera opisują ukończony Shartava Fusion w tych samych terminach, które zostały już przedstawione w pierwszej części. W sprawach wykraczających poza stronę projektu, takich jak podmiot, który podpisał pierwotne umowy sprzedaży, czy dokumenty odbioru budynku do użytkowania, źródłem jest własne biuro dewelopera, a prośba w tej sprawie należy do powyższej listy pisemnej.

Inne projekty x2 i pobliskie strony o Tbilisi

Tabela wymienia inne projekty x2, które mają profil na tej stronie. Status i dzielnica są takie, jak zgrupowała je strona projektów x2.ge 13 listopada 2026 r.; strony profili ukończonych projektów są publikowane razem z tą stroną.

Inne profile Tbilisi stanowią kontekst dla tej samej dzielnicy lub dla tego samego typu budynku. Poniższe tytuły mówią, czego dotyczy każda strona; nic w tabeli nie sugeruje, że jeden projekt jest lepszy od drugiego.

Szersze strony to sekcje Gruzja i Tbilisi tej witryny oraz przewodnik po cenach w Tbilisi. Przewodnik po cenach może zawierać starsze liczby niż źródła pierwotne użyte powyżej, więc zasad z tego przewodnika nie należy odczytywać na jego tle ani porównywać z nim.

Często zadawane pytania

Czym jest X2 Shartava Fusion Tbilisi?

Projekt X2 Shartava Fusion Tbilisi to ukończony wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowy przy ulicy Shartava 29 w dzielnicy Saburtalo w Tbilisi. Deweloper x2 wymienia go jako ukończony w 2022 / 09, z 23 kondygnacjami, 7-poziomowym garażem wewnętrznym, kondygnacjami komercyjnymi i biurowymi oraz mieszkaniami o powierzchni od 61,5 do 119,9 m² w selektorze rzutów. Odczytano go 13 listopada 2026 r.

Czy kupujący może kupić mieszkanie od dewelopera w projekcie X2 Shartava Fusion Tbilisi?

Strona dewelopera podaje, że wszystkie mieszkania są sprzedane, a Korter podaje, że żadne nie jest dostępne od dewelopera. Selektor rzutów nadal ma przy każdym lokalu znacznik „niesprzedany”. Oba stwierdzenia są podane tak, jak zostały wydrukowane. Mieszkanie w tym budynku jest więc odsprzedażą, a sprzedającym i dokumentami są ci, których wskazuje rejestr.

Ile mieszkań ma projekt X2 Shartava Fusion Tbilisi?

Źródła różnią się między sobą: 168 mieszkań na stronie dewelopera, 260 w Korter i 159 klikalnych lokali w selektorze, z których 157 to mieszkania, a 2 to lokale z kondygnacji 1. Liczby te nie zostały ze sobą uzgodnione, a rejestr lub wspólnota właścicieli jest źródłem ostatecznej liczby.

Kiedy budynek został ukończony?

Deweloper podaje datę zakończenia 2022 / 09, a Korter podaje, że budynek został oddany w 2022 r., z ostatnią aktualizacją postępu budowy w maju 2022 r. Starsza strona geoln z 2 października 2019 r. planuje grudzień 2019 r., została napisana w okresie sprzedaży i nie jest używana jako źródło bieżące.

Ile kosztują mieszkania z rynku wtórnego?

13 listopada 2026 r. Korter pokazywał cztery ceny ofertowe od 171 000 do 198 000 USD za mieszkania o powierzchni od 65 do 87 m², czyli od 1 966 do 2 985 USD za m². Są to ceny ofertowe osób prywatnych w serwisie ogłoszeniowym, zmieniają się codziennie i nie są cenami dewelopera. Cztery ogłoszenia to zbyt mało, by ustalić wartość rynkową.

Jakie rzuty mieszkań istnieją?

Selektor wymienia 10 powierzchni mieszkań: dwa rzuty z jedną sypialnią (61,5 i 65,6 m²) oraz osiem rzutów z dwiema sypialniami od 82,6 do 119,9 m². Listy pomieszczeń sumują się do powierzchni nagłówkowej, więc balkony są w niej wliczone. Dwa lokale na kondygnacji 1 o powierzchni 218 i 493,3 m² nazwano biurem i lokalem komercyjnym.

Jak daleko jest metro?

Korter podaje, że stacja Technical University jest oddalona nie więcej niż o 700 m, bez podania sposobu pomiaru. Obliczona w linii prostej od znacznika mapy dewelopera do współrzędnych stacji z Wikipedii odległość wynosi około 1,03 km; do stacji Medical University około 0,95 km. Trasa piesza jest zwykle dłuższa niż linia prosta.

Czy cudzoziemiec może kupić i zarejestrować tu mieszkanie?

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie; ograniczenie dotyczy ziemi rolnej. Wymagana jest pisemna umowa oraz rejestracja prawa kupującego w Rejestrze Publicznym. Rejestracja kosztuje 150, 270 lub 350 GEL w zależności od wybranej szybkości, a kupującemu przebywającemu za granicą może pomóc pełnomocnictwo albo umówione spotkanie wirtualne.

Czy zakup mieszkania tutaj prowadzi do zezwolenia na pobyt?

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt zależy od nierolnej nieruchomości, której wartość rynkowa przekracza równowartość 150 000 USD w lari, ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę. Cena ofertowa w serwisie ogłoszeniowym nie jest tą wartością. Zezwolenie inwestycyjne odwołuje się do wartości rynkowej powyżej 300 000 USD. Decyduje wyłącznie wycena konkretnego mieszkania, a nie cena ofertowa.

Co jest obok i jak to się ma do tego budynku?

Osobny projekt x2, Shartava Pool House, stoi obok budynku i ma własny profil, wymieniony powyżej wśród innych projektów x2. Jego fakty nie są mieszane z tymi, które podano tutaj. Siedziba główna x2 jest podana pod numerem 29 ulicy Shartava, czyli tym samym numerem co ten budynek.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• x2.ge: strona projektu Shartava Fusion i selektor kondygnacji, sprawdzone 13 listopada 2026 r.
• x2.ge: strona projektów, 13 listopada 2026 r.
• x2.ge: strona About, 13 listopada 2026 r.
• x2.ge: strona kontaktowa, 13 listopada 2026 r.
• Korter: Shartava Fusion w Tbilisi, 13 listopada 2026 r.
• geoln.com: Shartava Fusion, strona opublikowana 2 października 2019 r., odczytana 13 listopada 2026 r. (nieaktualna)
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: linia Saburtalo (Saburtalo Line)
• Wikipedia: Technical University (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Medical University (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Tsereteli (Tbilisi Metro)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Kodeks cywilny Gruzji, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Ustawa Gruzji o wspólnotach mieszkaniowych, matsne.gov.ge
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.