Dar Muscat Hills، Madinat Al Irfan: ۲۰۷ آپارتمان، مغازه و دفتر اداری در مسقط

Dar Muscat Hills یک پروژهٔ چندمنظوره در Muscat Hills، منطقهٔ Madinat Al Irfan در مسقط است که توسط Dar Arabia Development ساخته می‌شود. بر اساس بروشور سازنده، این پروژه شامل ۲۰۷ آپارتمان، ۱۵ مغازه و ۴ دفتر اداری است و تحویل واحدها از دسامبر ۲۰۲۹ آغاز می‌شود. وب‌سایت سازنده همین پروژه را با نام «Dar Irfan, Muscat Hills» معرفی کرده است؛ بروشور نام Dar Muscat Hills را به کار می‌برد و این صفحه از بروشور پیروی می‌کند.

برای Dar Muscat Hills هیچ قیمت، طرح پرداخت یا شارژ خدماتی منتشر نشده است و نه بروشور و نه وب‌سایت سازنده نمی‌گویند چه نوع مالکیتی برای خریداران خارجی اعمال می‌شود. بنابراین این صفحه مواردی را که بروشور واقعاً چاپ کرده (تعداد واحدها، متراژ داخلی، امکانات، نقشهٔ سایت و نقشهٔ موقعیت)، آنچه منابع عمومی دربارهٔ منطقه و سازنده می‌افزایند، و مواردی را که خریدار پیش از رزرو باید کتبی دریافت کند، بیان می‌کند.

Dar Muscat Hills در یک نگاه

معرفی Dar Muscat Hills

بروشور این پروژه را مجتمعی چندمنظوره شامل آپارتمان‌های مسکونی، واحدهای تجاری و دفاتر اداری توصیف می‌کند که در Madinat Al Irfan، در محدودهٔ بزرگ‌تر Muscat Hills قرار دارد. عبارت سازنده این است که پروژه در «محیطی شهری با دسترسی مناسب» واقع شده و به مراکز کسب‌وکار، خرید، آموزش، هتل‌داری و سرگرمی دسترسی دارد. این یک ادعای تبلیغاتی است؛ بخش موقعیت در ادامه آن را با فاصله‌های خط مستقیمِ اندازه‌گیری‌شده جایگزین می‌کند.

صفحهٔ ارقام بروشور چهار عدد می‌دهد: ۲۰۷ آپارتمان، ۱۵ مغازهٔ خرده‌فروشی، ۴ دفتر اداری و مساحت ۳۱٬۹۷۹ متر مربع. بروشور توضیح نمی‌دهد این مساحت چه چیزی را اندازه می‌گیرد؛ بنابراین مبنای مناسبی برای مقایسه با پروژه‌های دیگر نیست. زمان هدف تحویل «December ۲۰۲۹ (beginning)» چاپ شده که بروشور آن را دقیق‌تر تعریف نمی‌کند. این یک هدف سازنده است، نه تاریخی که قرارداد تضمین کرده باشد.

سازنده Dar Arabia Development است که در وب‌سایتش با نام Dar Arabia Real Estate فعالیت می‌کند. بروشور و وب‌سایت هر دو می‌گویند این شرکت بیش از ۴۵ سال تجربه دارد، اما پیام مدیرعامل در صفحهٔ About از چهار دههٔ گذشته سخن می‌گوید و سایت وابستهٔ darcom.work تأسیس شرکت را در سال ۱۹۹۶ ذکر می‌کند. این صفحه فقط ادعای خود سازنده را نقل می‌کند و میان این ارقام قضاوت نمی‌کند. پیمانکار اصلی نام‌برده در بروشور Al Fayafi است؛ معرفی مستقلی از این پیمانکار پیدا نشد.

پشت‌جلد بروشور اعلام می‌کند که پروژه نزد وزارت مسکن، اداره کل توسعهٔ املاک ثبت شده است. هیچ شمارهٔ ثبت، شمارهٔ مجوز پروژه یا شمارهٔ مجوز تبلیغات چاپ نشده و در منابع عمومی نیز چیزی یافت نشد. تصاویر رندر بروشور، به گفتهٔ خود بروشور، برداشت هنری هستند.

ترکیب واحدها و متراژ

بروشور برای هر چیدمان آپارتمان یک نقشه چاپ کرده است. هر نقشه یک «flat area» ذکر می‌کند که متراژ داخلی آپارتمان است. بالکن‌ها در بسیاری از نقشه‌ها کشیده شده‌اند اما اندازه‌گیری نشده‌اند. فقط واحدهای بلوک همکف، با شماره‌های ۲۰ تا ۴۰، علاوه بر متراژ داخلی مساحت باغ یا تراس را هم چاپ کرده‌اند و حتی در آنجا هم طبقهٔ واحد ذکر نشده است. متراژهای زیر به متر مربع و دقیقاً مطابق چاپ بروشور هستند؛ تبدیل یا گرد نشده‌اند.

بروشور ۲۰۷ آپارتمان را در سه گروه ارائه می‌دهد. بیست‌ویک واحد جداگانه شماره‌گذاری شده‌اند (۲۰ تا ۴۰) و در بلوک همکف قرار دارند. ۱۶۲ واحد دیگر نقشه‌های «typical» هستند: ۲۷ موقعیت که در شش طبقه تکرار می‌شوند، با کدهایی مانند ۰۱۰۱ تا ۰۶۲۷ که به نظر می‌رسد دو رقم اول طبقه و دو رقم آخر موقعیت را نشان می‌دهد. ۲۴ واحد باقی‌مانده با شماره‌های ۷۰۱ تا ۷۲۴ چیدمان موقعیت‌های typical را تکرار می‌کنند، با این تفاوت که سه موقعیت در آن طبقه دیده نمی‌شود. بروشور واحدهای typical را به‌عنوان طبقه برچسب نزده است، بنابراین خوانش طبقه از کدهای واحد گرفته شده و یک استنباط است.

کوچک‌ترین آپارتمان چاپ‌شده یک استودیو با ۴۸٫۶۵ متر مربع (کد واحد ۰۱۰۲) و بزرگ‌ترین یک آپارتمان سه‌خوابه با ۱۴۰٫۲۸ متر مربع است. نقشه‌ها در فهرست اتاق‌ها یک «electrical kitchen» نیز نشان می‌دهند و برخی موقعیت‌های یک‌خوابه یک اتاق لباس دارند. هیچ نقشه‌ای دوبلکس یا پنت‌هاوس نشان نمی‌دهد و انباری هم چاپ نشده است.

واحدهای بلوک همکف دارای باغ یا تراس

هجده واحد از ۲۱ واحد بلوک همکف مساحت باغ یا تراس را چاپ کرده‌اند که از ۳٫۴۶ تا ۶۵٫۹۲ متر مربع متغیر است. چهار نمونه نشان می‌دهد مجموع‌های چاپ‌شده چگونه شکل گرفته‌اند.

واحدهای ۲۹، ۳۰ و ۳۱ و همهٔ واحدهای تکراری فقط متراژ داخلی را چاپ کرده‌اند. برای آنها بروشور مجموعی نمی‌دهد و خریداری که واحد بلوک همکف را با واحد طبقات بالا مقایسه می‌کند باید متراژهای داخلی را مقایسه کند، چون باغ فضای داخلی نیست. اینکه باغ بخشی از سند مالکیت است، حق استفادهٔ مجاز از زمین مشاع است یا یک فضای اجاره‌ای، ذکر نشده و باید در فهرست موارد قابل تأیید قرار گیرد.

واحدهای تجاری و اداری

بروشور ۱۵ مغازه و ۴ دفتر اداری را فهرست کرده است. طبق نقشهٔ سایت، مغازه‌های ۱۱ تا ۱۹ در طبقهٔ همکف، مغازه‌های ۱ تا ۶ در طبقه‌ای با برچسب «Levelling ۲ floor» و دفاتر ۷ تا ۱۰ در طبقه‌ای با برچسب «Levelling ۱ floor» قرار دارند. عبارت این برچسب‌ها از خود سازنده است و بروشور آنها را با طبقات آپارتمان‌ها تطبیق نمی‌دهد. متراژ مغازه‌ها از ۲۸٫۹۸ تا ۵۵٫۳۵ متر مربع و متراژ دفاتر از ۶۱٫۴۶ تا ۱۵۲٫۵۲ متر مربع است. هیچ واحدی قیمت‌گذاری نشده و بروشور نمی‌گوید واحدهای تجاری همان شرایط مالکیت آپارتمان‌ها را دارند یا نه.

اینکه واحدهای تجاری بتوانند در اقامت طلایی (Golden Residency) محاسبه شوند یا نه، به وضعیت مالکیت قطعه زمین بستگی دارد که پرسش باز همین پروژه است. آگهی مرتبط The Pearl در Muscat Hills ساختمانی با محوریت مغازه را با شرایط مخصوص خودش پوشش می‌دهد.

امکانات

صفحهٔ امکانات بروشور موارد زیر را برای ساکنان Dar Muscat Hills فهرست می‌کند. بروشور برای هیچ‌یک ابعاد، ساعات کار یا قوانین دسترسی نمی‌دهد و نمی‌گوید کدام‌یک در شارژ خدمات گنجانده شده‌اند.

• استخر روباز بام، همراه با جکوزی.
• سلامتی: سونا و اتاق بخار.
• تناسب اندام: باشگاه‌های ورزشی جداگانهٔ آقایان و بانوان و فضای یوگا.
• محل بازی کودکان.
• سینما.
• پارکینگ: سه طبقه پارکینگ، با جای‌پارک ویژهٔ خودروهای برقی.
• حمل‌ونقل عمودی: شش آسانسور.
• امنیت، بدون جزئیاتی دربارهٔ سامانه‌ها یا نیروی انسانی.

بروشور همچنین می‌گوید آپارتمان‌ها کاملاً مبله هستند. فهرست اقلام، فهرست برندها یا جدول مشخصات تکمیل چاپ نکرده است، بنابراین تا زمانی که قرارداد خرید و فروش (SPA) آن را مشخص نکند، معلوم نیست «کاملاً مبله» چه چیزهایی را شامل می‌شود (تجهیزات ثابت، مبلمان، لوازم). تعداد جای‌پارک برای هر آپارتمان نیز ذکر نشده است.

فراتر از ساختمان، بروشور به محدودهٔ بزرگ‌تر Muscat Hills اشاره می‌کند: یک زمین گلف ۱۸ حفره‌ای، امکانات کلاب‌هاوس، رستوران‌ها و کافه‌ها، پیاده‌راه Boulevard و یک مدرسه در محدودهٔ وسیع‌تر. این‌ها به منطقه تعلق دارند و بروشور هیچ شرایط دسترسی، عضویت یا هزینه‌ای برای آنها نمی‌دهد.

موقعیت و پیرامون Dar Muscat Hills

نقشهٔ موقعیت بروشور، Dar Muscat Hills را نزدیک تقاطع ۹۹ Street، Hay Al Arafat Road و Al Matar Street نشان می‌دهد و Sultan Qaboos Street در شمال آن است. بروشور مختصات یا شمارهٔ قطعه چاپ نکرده است. نشانگری که برای این آگهی استفاده شده، تقریباً ۲۳٫۵۷۷۵ شمالی و ۵۸٫۲۹۶۲ شرقی، از روی نقشهٔ بروشور و با تطبیق با هندسهٔ جاده‌ها در OpenStreetMap خوانده شده است. این نشانگر تقریبی است، احتمالاً با خطایی در حدود ۳۰۰ متر، و باید با شمارهٔ قطعه در قرارداد خرید و فروش (SPA) کنترل شود. خود تقاطع جاده‌ها در OpenStreetMap تقریباً در ۲۳٫۵۷۸۲ شمالی و ۵۸٫۲۹۵۲ شرقی قرار دارد.

Madinat Al Irfan، منطقهٔ بزرگ‌تر، به‌عنوان سرمایه‌گذاری مشترک Majid Al Futtaim و OMRAN با وسعت بیش از ۴٫۵ میلیون متر مربع اعلام شد. فاصله‌های خط مستقیم زیر از نشانگر تقریبی و با داده‌های OpenStreetMap اندازه‌گیری شده‌اند. این‌ها فاصلهٔ رانندگی یا زمان سفر نیستند و مسیر جاده‌ای طولانی‌تر خواهد بود.

فاصله تا Al Khuwair و Ghubrah اندازه‌گیری نشده است. زمان‌های سفری که در آگهی‌های دیگر آمده، از جمله ۱۴ دقیقه رانندگی تا فرودگاه در صفحهٔ Opal Residences، به همان قطعه‌ها مربوط است، نه به این قطعه.

مالکیت، سند و اقامت در Dar Muscat Hills

سازنده نوع مالکیت خریداران خارجی در Dar Muscat Hills را اعلام نکرده است. نه بروشور و نه وب‌سایت سازنده دربارهٔ مالکیت خارجی‌ها، ثبت سند یا ملیت‌های مجاز هیچ اظهارنظری نمی‌کنند. این صفحه قطعه را مالکیت کامل (فری‌هولد)، باز به روی همهٔ ملیت‌ها یا واقع در یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) توصیف نمی‌کند، زیرا هیچ منبعی هیچ‌یک از این موارد را برای این قطعه تأیید نمی‌کند.

زمینهٔ گسترده‌تر به این شرح است. Muscat Hills در منابع شخص ثالث، از جمله تحلیلی از Oxford Business Group در حدود سال ۲۰۱۶، اطلاعیهٔ عرضهٔ Savills برای پروژه‌ای دیگر در Muscat Hills و گزارشی از Oman Observer در سال ۲۰۱۸ دربارهٔ The Pearl، به‌عنوان ITC توصیف شده است. صفحه‌های خود ما برای پروژه‌های همسایه نیز منطقه را به همین شکل توصیف می‌کنند. وزارت میراث و گردشگری در سال ۲۰۲۳ صدور ۱۹ مجوز ITC را اعلام کرد، اما گزارش‌های یافت‌شده آنها را نام نمی‌برند، پس هیچ فهرست عمومی این قطعه را به یک مجوز پیوند نمی‌دهد. اینکه قطعهٔ Dar Muscat Hills در محدودهٔ ITC قرار دارد یا نه، عمومی نیست. بنابراین نوع مالکیت باید پیش از هر رزرو، به‌صورت کتبی از سازنده و همراه با بررسی دفتر ثبت املاک تأیید شود. برای قواعد کلی، راهنمای ما دربارهٔ مالکیت و مجتمع‌های گردشگری یکپارچه در عمان و آیا خارجی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند را ببینید.

دو مسیر اقامت به ملک در عمان مرتبط است و این دو با هم فرق دارند.

• اقامت طلایی (Golden Residency): اقامت ۱۰ ساله و تمدیدپذیر با حداقل ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان (حدود ۵۲۰٬۱۶۰ دلار آمریکا با نرخ ثابت ۱ ریال عمان = ۲٫۶۰۰۸ دلار). مسیر املاک برای ملک در یک ITC اعمال می‌شود. پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ هر درخواست تصمیم می‌گیرد و صفحه‌های ما این مبلغ را برای یک ملک واحد در نظر می‌گیرند.
• ویزای مالک (Owner Visa): مجوز بدون نیاز به کفیل برای مالکان خارجی ملک، بر اساس تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان که در ژوئن ۲۰۲۶ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد. حداقل ارزش ملک منتشر نشده و اگر مالکیت منتقل شود، مجوز پایان می‌یابد.

اینکه آیا هر آپارتمان، مغازه یا دفتر در Dar Muscat Hills واجد شرایط یکی از این دو مسیر باشد یا نه، به نوع مالکیت و قیمت بستگی دارد که هیچ‌کدام منتشر نشده است. نمی‌توان گفت هیچ نوع واحدی به ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان می‌رسد و نمی‌توان گفت هیچ‌کدام کمتر از آن است. شرایط هر مسیر در اقامت طلایی در مقابل ویزای مالک توضیح داده شده است.

فروش‌های پیش‌فروش (off-plan) همچنین تابع فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ هستند که مجوز سازنده و پروژه، مجوز تبلیغات برای هر پروژه و حساب‌های امانی (escrow) را الزامی می‌کند؛ توضیح ما دربارهٔ قواعد بازاریابی پیش‌فروش در عمان را ببینید. اظهار ثبت در پشت‌جلد بروشور جایگزین شماره‌های مجوز نیست و خریدار می‌تواند از سازنده بخواهد آنها را ارائه کند.

آنچه سازنده منتشر نکرده است

موارد زیر در بروشور و وب‌سایت عمومی سازنده وجود ندارند و هیچ آگهی پورتال یا خبر منتشرشده‌ای که برای این پروژه پیدا شد آنها را ارائه نمی‌کند. هر مورد نکته‌ای است که باید پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو به‌صورت کتبی دریافت شود.

• فهرست قیمت برای هر واحد، با متراژ، طبقه، جهت‌گیری و تخصیص پارکینگ، و ارزی که قیمت‌ها به آن اعلام می‌شود.
• قرارداد خرید و فروش (SPA) و جدول پرداخت، شامل مبلغ قابل پرداخت هنگام امضا و نحوهٔ ارتباط هر قسط با پیشرفت ساخت.
• سند و تعیین وضعیت ITC قطعه، با شمارهٔ ارجاع دفتر ثبت املاک و تأیید اینکه خریدار خارجی چه نوع سندی دریافت می‌کند.
• شماره‌های ثبت و مجوز پروژه، شامل مجوز پروژه و مجوز تبلیغات مورد نیاز بر اساس فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵.
• جزئیات حساب امانی (escrow): بانک، دارندهٔ حساب و نحوهٔ تأیید برداشت‌ها.
• شارژ خدمات: نرخ به ازای هر متر مربع، دورهٔ صورت‌حساب و آنچه شامل می‌شود، از جمله استخر بام، باشگاه‌های ورزشی و سینما.
• تاریخ تحویل ذکرشده در قرارداد، همراه با راهکارهای جبران در صورتی که از «beginning December ۲۰۲۹» بروشور عقب بیفتد.
• مشخصات مبلمان: «کاملاً مبله» چه چیزهایی را شامل می‌شود و آیا در قیمت منعکس شده است.
• شرایط باغ و تراس برای واحدهای بلوک همکف، از جمله اینکه مساحت آن بخشی از سند هست یا نه.

برای پروژه‌هایی که بر اساس تاریخ تحویل رتبه‌بندی شده‌اند، تقویم تحویل پروژه‌های عمان را ببینید. Dar Muscat Hills در آنجا فقط به‌صورت «beginning December ۲۰۲۹ per the brochure» و فقط تا زمانی که تاریخ قراردادی در دسترس نباشد ظاهر می‌شود.

مقایسه با سایر آگهی‌های Muscat Hills

سه پروژهٔ دیگر در Muscat Hills در این سایت فهرست شده‌اند. جدول فقط از آنچه هر صفحهٔ آگهی بیان می‌کند استفاده می‌کند و ارقام قابل مقایسهٔ یک‌به‌یک نیستند: هر پروژه سازنده، تعداد ساختمان، مبنای قیمت و وضعیت اطلاعات متفاوتی دارد.

جدول را هم برای آنچه وجود ندارد و هم برای آنچه هست بخوانید. Dar Muscat Hills تنها پروژه‌ای از این چهار پروژه است که قیمت منتشرشده ندارد و تنها پروژه‌ای است که صفحه‌اش نمی‌تواند مبنای مالکیت را بیان کند. برای جزئیات کامل هر صفحه، Opal Residences، Golf Hills و The Pearl را ببینید.

سوالات متداول

Dar Muscat Hills چیست؟

Dar Muscat Hills یک پروژهٔ چندمنظوره از Dar Arabia Development در Muscat Hills، Madinat Al Irfan، مسقط است. بر اساس بروشور، ۲۰۷ آپارتمان، ۱۵ مغازه و ۴ دفتر اداری دارد. وب‌سایت سازنده همین پروژه را Dar Irfan, Muscat Hills می‌نامد.

آپارتمان‌های Dar Muscat Hills چقدر قیمت دارند؟

قیمتی منتشر نشده است. بروشور متراژ را چاپ کرده اما قیمت نه، و وب‌سایت سازنده عبارت «Starting From» را بدون عدد نشان می‌دهد. قیمت‌های Dar Muscat Hills باید از سازنده درخواست شود.

Dar Muscat Hills چه زمانی تحویل داده می‌شود؟

بروشور هدف دسامبر ۲۰۲۹ را با علامت «beginning» ذکر می‌کند. این یک هدف سازنده است و قرارداد خرید و فروش (SPA) باید تاریخ قراردادی را مشخص کند.

چه متراژهایی از آپارتمان ارائه می‌شود؟

بروشور ۵۵ استودیو (متراژ داخلی ۴۸٫۶۵ تا ۶۷٫۷۹ متر مربع)، ۱۰۶ آپارتمان یک‌خوابه (۶۳٫۵۹ تا ۱۱۵٫۱۸ متر مربع)، ۳۸ آپارتمان دوخوابه (۹۶٫۸۴ تا ۱۲۲٫۹۱ متر مربع) و ۸ آپارتمان سه‌خوابه (۱۳۵٫۲۳ تا ۱۴۰٫۲۸ متر مربع) را فهرست می‌کند. متراژ داخلی همان مساحت درون واحد است. برخی واحدهای بلوک همکف مساحت باغ یا تراس را هم چاپ کرده‌اند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در Dar Muscat Hills بخرند؟

تأیید نشده است. سازنده دربارهٔ مالکیت خارجی‌ها چیزی نمی‌گوید و هیچ منبعی نوع مالکیت این قطعه را تأیید نمی‌کند. Muscat Hills در منابع شخص ثالث به‌عنوان مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) توصیف شده، اما اینکه قطعهٔ Dar Muscat Hills در آن قرار دارد یا نه عمومی نیست، پس وضعیت باید کتبی تأیید شود. آیا خارجی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند را ببینید.

آیا Dar Muscat Hills واجد شرایط اقامت طلایی یا ویزای مالک است؟

نمی‌توان گفت. اقامت طلایی (Golden Residency) به ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان برای ملک در یک ITC نیاز دارد و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد. ویزای مالک (Owner Visa) طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ حداقل منتشرشده‌ای ندارد و با انتقال مالکیت پایان می‌یابد. واجد شرایط بودن در Dar Muscat Hills به نوع مالکیت و قیمت بستگی دارد و هیچ‌کدام منتشر نشده است. اقامت طلایی در مقابل ویزای مالک را ببینید.

آیا آپارتمان‌ها مبله هستند؟

بروشور می‌گوید واحدهای مسکونی کاملاً مبله‌اند. جدول مبلمان یا مشخصات تکمیل چاپ نکرده است، بنابراین مشخصات باید در قرارداد خرید و فروش (SPA) نوشته شود.

ساختمان چه امکاناتی دارد؟

بر اساس بروشور، Dar Muscat Hills استخر بام، سونا، جکوزی، فضای یوگا، باشگاه‌های ورزشی آقایان و بانوان، اتاق بخار، محل بازی کودکان، سینما، سه طبقه پارکینگ با جای‌پارک خودروی برقی، شش آسانسور و امنیت دارد. هیچ هزینه یا قانون دسترسی ذکر نشده است.

Dar Muscat Hills چقدر با فرودگاه فاصله دارد؟

حدود ۲٫۸ کیلومتر به‌صورت خط مستقیم تا ترمینال ۱ فرودگاه بین‌المللی مسقط، اندازه‌گیری‌شده از یک نشانگر تقریبی برای پروژه. این فاصلهٔ رانندگی یا زمان سفر نیست.

منابع: بروشور سازنده (سپتامبر ۲۰۲۶)؛ dar-arabia.com و صفحهٔ Dar Irfan آن؛ صفحهٔ About شرکت Dar Arabia؛ darcom.work؛ OpenStreetMap؛ Oxford Business Group؛ Middle East Construction News؛ Oman Observer؛ Gulf Construction؛ Gulf News؛ آخرین بررسی: ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶.