Jak kupić ziemię w Omanie jako cudzoziemiec: zasady i ceny 2026

Jak kupić ziemię w Omanie jako cudzoziemiec: zasady i ceny 2026

Ten przewodnik został zweryfikowany 16 października 2026 r. Wyjaśnia, kto może kupić ziemię w Omanie, w jakich miejscach, na jakich warunkach oraz ile naprawdę kosztują dwie transze działek dostępne na naszej stronie. W skrócie: cudzoziemiec, zarówno osoba fizyczna, jak i firma, może kupić ziemię w Omanie tam, gdzie prawo omańskie wyznaczyło dany teren, przede wszystkim w postaci działek na terenie licencjonowanych Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny), natomiast nie może tego zrobić na zwykłych gruntach prywatnych, rolnych ani na gruntach przeznaczonych dla obywateli w ramach uprawnień do ziemi. Wszystkie poniższe ceny podajemy w rialach omańskich (OMR), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, przeliczonych po sztywnym kursie 2,6008 dolara za rial, i każda zasada ma wskazaną datę lub źródło, z którego pochodzi.

Artykuł obejmuje podstawy prawne własności działek, obowiązki, które wiążą się z działką, programy rządowe zachowujące większość gruntów dla obywateli, nasze oferty działek w Jebel Sifah i Salalah wraz z ceną za metr kwadratowy, porównanie kosztów działki, willi i apartamentu na podstawie naszych własnych stron ofert, obliczenia opłaty rejestracyjnej i podatku VAT, zasady dotyczące tytułu własności i rachunku powierniczego, sytuację w zakresie rezydencji oraz zmiany krajowych danych o cenach gruntów w 2026 roku. Czytelnicy, którzy szukają odpowiedzi na węższe pytanie, na przykład jak odróżnić projekt typu freehold (własność pełna) od programu dla obywateli, znajdą także test trzech pytań w naszym przewodniku o nieruchomościach w Omanie niedostępnych dla cudzoziemców.

Kupić ziemię w Omanie: krótka odpowiedź w pigułce

Oman nie ma jednej reguły dotyczącej ziemi. To system warstwowy, w którym odpowiedź zależy od konkretnej parceli, a poniższa tabela podsumowuje, jak wygląda sytuacja każdego rodzaju gruntu dla nabywcy niebędącego obywatelem Omanu na dzień 16 października 2026 r. Kolejne sekcje wyjaśniają każdy wiersz i wskazują jego źródło.

Praktyczny wniosek jest taki, że każdy, kto chce kupić ziemię w Omanie jako cudzoziemiec, w niemal każdym przypadku rozważa działkę na terenie licencjonowanego kompleksu turystycznego. Na naszej stronie znajdują się dokładnie dwie takie transze, obie od Muriya, i obie są sprzedawane razem z willą zbudowaną według specyfikacji dewelopera, a nie jako sam grunt. Ten fakt wyznacza resztę przewodnika, ponieważ zwykłe znaczenie ceny działki, czyli kosztu samego gruntu, nie ma zastosowania do żadnej z tych dwóch transz. Przy porównywaniu ofert trzeba więc uważać, aby nie zestawiać ceny kompletnego produktu z ceną samego gruntu.

Kto może kupić ziemię w Omanie: jak podzielony jest system gruntów

Zrozumienie, dlaczego rynek dla cudzoziemców jest wąski, zaczyna się od tego, jak grunty trafiają do obywateli Omanu. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego od dziesięcioleci rozdziela uprawnionym obywatelom działki mieszkalne na podstawie ustawy o gruntach. W lutym 2022 r. minister poinformował na briefingu, jak podał Oman Observer, że ministerstwo rozdysponowało 1,319 mln działek, z których 632 000 (48%) zostało zabudowanych lub zagospodarowanych, a 686 000 (52%) pozostawało niezagospodarowanych, oraz że około 509 000 wniosków obywateli o działki wciąż oczekiwało na rozpatrzenie. Grunt jest więc przede wszystkim uprawnieniem obywateli, a dopiero w drugiej kolejności aktywem rynkowym, i to właśnie stanowi kontekst ograniczeń dotyczących własności cudzoziemców.

Same ograniczenia określa dekret królewski 29/2018, który zakazuje osobom niebędącym obywatelami Omanu posiadania gruntów i nieruchomości w określonych miejscach. Według raportu Oman Observer z marca 2022 r. do obszarów objętych zakazem należą Musandam, Al Buraimi, Al Dhahirah, Al Wusta i Dhofar (z wyłączeniem wilajetu Salalah), wilajety Liwa, Shinas, Masirah, Jabal Al Akhdar i Jabal Shams, inne strategiczne obszary górskie, wyspy, tereny w pobliżu pałaców oraz obiektów bezpieczeństwa i wojskowych, szlaki archeologiczne i dziedzictwa, a także grunty rolne we wszystkich gubernatorstwach. W tym samym raporcie stwierdzono, że zintegrowane kompleksy turystyczne we wszystkich gubernatorstwach są wyłączone spod zakazu. To właśnie to wyłączenie jest drzwiami, przez które przechodzi niemal cała własność gruntów należąca do cudzoziemców.

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego powtórzyło swoje stanowisko w czerwcu 2026 r. Jak podał Gulf News, ministerstwo oświadczyło, że cudzoziemcy nadal nie mogą kupować nieruchomości na terenie całego kraju, że własność osób niebędących obywatelami Omanu jest ograniczona do obszarów wskazanych w obowiązujących przepisach oraz że niedawne zmiany w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy o pobycie cudzoziemców dotyczą wyłącznie rezydencji. Ministerstwo wymieniło zintegrowane kompleksy turystyczne, miasta przyszłości, czyli Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali, oraz zintegrowane osiedla mieszkaniowe, takie jak Surooh. Obywatele państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) podlegają osobnym porozumieniom GCC oraz omańskim przepisom dotyczącym zatwierdzonych obszarów.

Felieton opinii w Muscat Daily z 19 sierpnia 2026 r., którego autorem jest maskacki doradca rynku nieruchomości Waleed Al Abri, wymienia nieporozumienia, jakie pojawiły się po czerwcowych nagłówkach: założenie, że własność została otwarta w całym kraju, mylenie zmiany dotyczącej rezydencji ze zmianą dotyczącą własności, opieranie się na broszurach zamiast na oficjalnej liście wyznaczonych obszarów oraz brak rozróżnienia między freehold a usufruktem, czyli długoterminową dzierżawą, która wygasa. Felieton zauważa również, że zaliczki bywają wpłacane, zanim potwierdzone zostaną uprawnienia kupującego. Szerszy przebieg procesu zakupu omawia nasz własny przewodnik, Zakup nieruchomości w Omanie jako cudzoziemiec.

Kupić ziemię w Omanie na terenie Integrated Tourism Complex

ITC to licencjonowane przez rząd przedsięwzięcie, które musi łączyć komponenty mieszkaniowe, handlowe i turystyczne. Licencji udziela Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki (Ministry of Heritage and Tourism). Według rządowego portalu usług wniosek podlega stałej opłacie w wysokości OMR 500 ($1 300), trwa około sześciu miesięcy i przechodzi przez siedem etapów kończących się decyzją komisji rządowej. Własność wewnątrz kompleksu reguluje system wprowadzony dekretem królewskim 12/2006, zmieniony do dekretu królewskiego 76/2010, oraz jego rozporządzenie wykonawcze, czyli decyzja ministerialna 191/2007, zmieniona do decyzji ministerialnej 109/2022.

Dr Mohammed Ibrahim Al Zadjali, partner założyciel jednej z maskackich kancelarii prawnych, przedstawił ten reżim w komentarzu opublikowanym w Times of Oman 25 lipca 2026 r. Obywatele Omanu i osoby niebędące obywatelami, zarówno osoby fizyczne, jak i firmy, mogą posiadać wybudowane lokale lub działki przeznaczone pod zabudowę lub użytkowanie wewnątrz kompleksu, do celów mieszkaniowych lub inwestycyjnych. Artykuł 2 rozporządzenia wykonawczego, jak podsumował go program Gulf Labour Markets and Migration, używa w odniesieniu do omawianych działek sformułowania „przygotowane pod zabudowę lub użytkowanie”. We wpisie na blogu Curtis Oman Law Blog z października 2017 r. dodano, że zagraniczne firmy mogą kupować od deweloperów lokale mieszkalne i niemieszkalne oraz rejestrować tytuł własności w Ministerstwie Mieszkalnictwa.

Termin zabudowy i ograniczenia odsprzedaży

Posiadanie działki w kompleksie nie oznacza, że można ją trzymać bez końca niezabudowaną. Al Zadjali stwierdza, że właściciel musi zakończyć budowę lub przeznaczyć grunt do jego docelowego użytku w ciągu czterech lat od rejestracji. Ministerstwo Mieszkalnictwa może przyznać do dwóch dodatkowych lat na wniosek Ministerstwa Turystyki, pod warunkiem że właściciel złoży wniosek przed upływem pierwotnego terminu i przedstawi wystarczające uzasadnienie. Do czasu ukończenia budowy właściciel nie może sprzedać działki ani w inny sposób nią rozporządzić, a działka może być obciążona hipoteką wyłącznie w celu sfinansowania prac budowlanych. Deweloperom i właścicielom, którzy naruszą te przepisy, grożą ostrzeżenia, nakazy naprawcze i kary pieniężne.

Rachunek jest prosty, ale warto go przedstawić. Działka zarejestrowana 1 marca 2027 r. musiałaby zostać zabudowana lub wykorzystywana do 1 marca 2031 r., a przy maksymalnym przedłużeniu do 1 marca 2033 r., czyli łącznie przez sześć lat. Przedłużenie nie jest automatyczne: wymaga rekomendacji i zatwierdzenia, a wniosek trzeba złożyć w ciągu pierwotnych czterech lat. Ponieważ obie transze Muriya na naszej stronie obejmują budowę willi w cenie zakupu, praktyczne pytanie dla tych nabywców dotyczy tego, kiedy dojdzie do rejestracji działki w stosunku do harmonogramu budowy, a jest to kwestia dla umowy kupna-sprzedaży (SPA).

Współwłasność, Musandam i ograniczenia ze względu na interes publiczny

Dwie osoby fizyczne, które są krewnymi pierwszego stopnia, mogą wspólnie posiadać lokal lub działkę, z zastrzeżeniem warunków prawnych. Musandam stanowi wyjątek w obrębie tego reżimu: osoby niebędące obywatelami Omanu mogą tam nabywać wyłącznie lokale już wybudowane, w formie usufruktu na okres do 99 lat, więc niezabudowana działka w kompleksie w Musandam nie jest dla nich dostępna. Komitet Ministerialny ds. Turystyki może także zwrócić się do komisji licencyjnej, aby nie nadawała statusu ITC wybranym terenom, na których w interesie publicznym własność powinna być ograniczona do obywateli Omanu. Z tego powodu status ITC przysługuje konkretnej parceli, a nie deweloperowi ani marce, i to numer licencji dla danej parceli jest dokumentem, który rozstrzyga sprawę.

Pozwolenia na budowę w gubernatorstwie Maskat

W obrębie osiedla zarządzanego według planu generalnego deweloper zwykle prowadzi weryfikację projektów, ale przepisy miejskie nadal dotyczą gruntu. Urząd Miasta Maskat (Muscat Municipality) ogłosił w sierpniu 2025 r., jak podał Lexis Middle East, że wszystkie prace budowlane w gubernatorstwie wymagają oficjalnego pozwolenia przed rozpoczęciem robót, także rozbudowy istniejących budynków, a naruszenia mogą skutkować karami finansowymi i, w poważnych przypadkach, nakazami usunięcia nielegalnej zabudowy. W raporcie nie podano wysokości kar. Raport dotyczy wyłącznie gubernatorstwa Maskat; strona naszej oferty w Salalah nie opisuje procedury uzyskiwania pozwoleń w Dhofarze.

Czy można kupić ziemię w Omanie w strefie wolnocłowej lub w mieście przyszłości?

Przed 2025 rokiem droga przez ITC była jedynym ugruntowanym sposobem, w jaki cudzoziemiec mógł nabyć własność typu freehold. Dekret królewski 38/2025, wydany 7 kwietnia 2025 r. i obowiązujący od 14 kwietnia 2025 r., ogłosił ustawę o specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych. Jego art. 42, zatytułowany przydział gruntów i sprzedaż lokali na zasadzie freehold, pozwala deweloperowi sprzedawać lokale w projekcie osobom niebędącym obywatelami Omanu, zarówno osobom fizycznym, jak i podmiotom prawnym, na zasadzie freehold w trybie określonym w przepisach wykonawczych. Raport Oman Observer o uzasadnieniu urzędu stwierdza, że opcja freehold obejmuje lokale mieszkalne w projektach, a nie grunt, oraz że grunt pod te projekty jest nadal przydzielany w drodze praw usufruktu.

To rozróżnienie ma znaczenie dla każdego, kto szuka sposobu, aby kupić ziemię w Omanie poza kompleksem turystycznym. Ustawa o strefach nie zamienia działki w strefie we freehold dla zagranicznego nabywcy; pozwala natomiast deweloperowi, który włada gruntem na zasadzie usufruktu, sprzedawać gotowe lokale jako freehold. Raport nie podaje, czy w chwili jego powstania wydano już przepisy wykonawcze. Felieton w Muscat Daily z sierpnia 2026 r. traktuje tę zasadę w ten sam sposób i dodaje, że w każdej umowie należy odróżniać freehold od usufruktu.

Czerwcowa lista ministerstwa z 2026 r. wymienia również miasta przyszłości: Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali. Obszary te występują w naszych ofertach jako apartamenty, wille i domy szeregowe, a forma tytułu prawnego może różnić się w zależności od projektu. Nasz przewodnik po Sultan Haitham City przedstawia znajdujące się tam projekty, a przewodnik porównujący zintegrowane kompleksy turystyczne Omanu wyjaśnia, jak odróżnić licencjonowany kompleks od projektu bez licencji.

Program usufruktu z 2020 r. dla apartamentów w Maskacie to odrębna droga, która dotyczy lokali, a nie działek. Raport Times of Oman z września 2021 r. opisał go jako otwarty dla cudzoziemców w wieku co najmniej 23 lat, posiadających zezwolenie na pobyt ważne co najmniej dwa lata, w odniesieniu do lokali w licencjonowanych budynkach liczących co najmniej cztery kondygnacje, przy czym udział nabywców-cudzoziemców jest ograniczony do 40 procent lokali w budynku, a do 20 procent dla jednej narodowości. Ponieważ program dotyczy mieszkań w budynkach wielokondygnacyjnych, nie daje możliwości posiadania niezabudowanej działki.

Dlaczego grunty dla obywateli i domy Surooh pozostają zamknięte

Surooh to program Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego dla zintegrowanych osiedli mieszkaniowych. Ministerstwo opisało go jako partnerstwo publiczno-prywatne, które daje uprawnionym obywatelom alternatywę dla bezpośredniego przydziału gruntu. Oman Observer podał we wrześniu 2022 r., że docelowymi beneficjentami są obywatele uprawnieni do otrzymania działek mieszkalnych, a deweloperzy budują infrastrukturę wewnątrz każdego terenu, podczas gdy rząd zapewnia usługi poza nim. Program nadal się rozrasta: Oman Observer z 6 października 2026 r. poinformował o ośmiu umowach Surooh o wartości RO 186,6 mln na 2 443 jednostek mieszkaniowych, w tym około 1 850 lokali mieszkalnych i prawie 600 działek mieszkalnych na obszarze około 1,74 mln metrów kwadratowych.

Na naszej stronie znajdują się dwa projekty Surooh firmy Zain Property Development, a ich strony ofert wyraźnie wskazują warunki uprawnień. Strona Husn Al Zain opisuje program jako mieszkalnictwo dla obywateli uprawnionych do działki mieszkalnej, umieszcza go na gruncie programu Surooh poza jakimkolwiek ITC i stwierdza, że deweloper musi na piśmie potwierdzić, czy dany nabywca może dokonać zakupu, zanim zostanie wniesiona jakakolwiek płatność. Strona Nismat Zain powtarza ten sam warunek i podaje podstawę dla osób niebędących obywatelami Omanu jako „zgodnie z zasadami programu”. Żadna ze stron nie stwierdza, że cudzoziemiec może kupić, dlatego opisujemy je tutaj jako zasób przeznaczony dla obywateli uprawnionych do ziemi, a nie jako opcję dla zagranicznego nabywcy.

Różnica cen w stosunku do zasobu ITC jest duża. Przy tej samej podstawie powierzchni zabudowy willa Raya w Jebel Sifah za OMR 189 200 ($492 100) za willę od 1 690 stóp kw. (około 157 m²) daje około OMR 1 205 ($3 134) za metr kwadratowy, czyli 4,4 raza więcej niż wartość w Husn Al Zain i 5,2 raza więcej niż w Nismat Zain. Strony ofert wiążą ceny wejściowe z decyzją dewelopera o uprawnieniach, więc różnica mówi o tym, dla kogo zasób jest budowany, a nie o rabacie dostępnym dla każdego nabywcy. Należy o tym pamiętać, zanim porówna się ceny za metr kwadratowy między tymi dwoma rodzajami zasobu. Nasz artykuł o cenach nieruchomości w Omanie za metr kwadratowy porządkuje projekty na wspólnej podstawie.

Co naprawdę sprzedają nasze dwie oferty działek

Na naszej stronie znajdują się dwie transze działek, obie od Muriya, dewelopera, którego w 70% właścicielem jest Orascom Development, a w 30% Omran, omańskie ramię rządu ds. rozwoju turystyki, według stron naszych ofert. Obie leżą w licencjonowanych kompleksach: Jebel Sifah Land Plots w ITC Jebel Sifah w gubernatorstwie Maskat oraz Salalah Land Plots w ITC Hawana Salalah w Dhofarze. W obu działki zaczynają się od 1 000 m². Strona Salalah stwierdza wprost, że cena obejmuje willę zbudowaną według zatwierdzonej specyfikacji Muriya oraz że transza nie jest sprzedażą samego gruntu. Strona Jebel Sifah opisuje tę samą strukturę, z willą 3+1 lub 4+1, czyli z trzema lub czterema sypialniami oraz pokojem dla służby.

Ceny to ceny wejściowe podane na stronach naszych ofert według stanu na 16 października 2026 r., a obie strony zaznaczają, że większe działki i atrakcyjniejsze położenia kosztują więcej. Kolumna ceny za metr kwadratowy dzieli cenę wejściową przez minimum 1 000 m², więc jest to najwyższa możliwa wartość dla produktu wejściowego i obejmuje ona willę. Nie należy jej odczytywać jako wartości samego gruntu. Cena z widokiem na lagunę w Salalah jest 1,5 raza wyższa od ceny w Jebel Sifah, a cena z bezpośrednim widokiem na morze jest dwa razy wyższa. Żadna ze stron nie podaje powierzchni zabudowy willi, terminu przekazania lokali ani opłat eksploatacyjnych, więc ceny za metr kwadratowy powierzchni zabudowy nie da się obliczyć na podstawie tych stron.

Obie transze stosują tę samą strukturę płatności: 20% przy rezerwacji, a saldo w ramach trzyletniego planu płatności, który trwa do przekazania lokali, przy czym budowa willi jest ujęta w harmonogramie. Strony nie podają częstotliwości rat. Wyłącznie tytułem ilustracji, gdyby saldo Jebel Sifah w wysokości OMR 400 000 rozłożyć na 12 równych rat kwartalnych, każda wyniosłaby OMR 33 333 ($86 692); przy rozłożeniu na 36 równych rat miesięcznych każda wyniosłaby OMR 11 111 ($28 897). Rzeczywisty harmonogram jest wydawany wraz z dokumentami rezerwacyjnymi i umową kupna-sprzedaży, dlatego podane kwoty rat należy traktować wyłącznie jako przykład obliczeniowy.

Otoczenie jest różne. Strona Jebel Sifah wymienia działającą marinę, dziewięciodołkowe, par-36 nadmorskie pole golfowe zaprojektowane przez Petera Harradine’a, na którym można grać także 18 dołków dzięki drugim pozycjom flag, klub plażowy oraz centrum handlowo-gastronomiczne, około 45 minut od Międzynarodowego Portu Lotniczego Maskat. Strona Salalah opisuje to, co nazywa największym w Omanie sztucznym systemem lagun, marinę oraz bezpośredni dostęp do plaży nad Morzem Arabskim, a także sezon Khareef trwający od czerwca do września. Strona internetowa Hawana Salalah opisuje marinę na 171 miejsc cumowniczych oraz niskozabudowany kurort w pobliżu Salalah. Więcej informacji znajduje się w naszych przewodnikach po Jebel Sifah i Hawana Salalah, a profil Muriya w katalogu deweloperów w Omanie wymienia pozostałe projekty tego dewelopera.

Działka, willa czy apartament: porównanie kosztu za metr kwadratowy

Transze działek łatwiej ocenić na tle innych sposobów wejścia do tych samych dwóch kompleksów. Tabela wykorzystuje wyłącznie ceny i metraże podane na stronach naszych ofert, a wartości za metr kwadratowy powstają przez podzielenie ceny wejściowej przez podaną powierzchnię zabudowy. Tam, gdzie strona podaje tylko cenę albo tylko zakres metraży, komórka to zaznacza i żadna wartość nie jest obliczana.

Z tabeli wynikają trzy wnioski, a każdy z nich to arytmetyka, a nie porada. Po pierwsze, transze działek kosztują 2,6 raza więcej niż willa Raya (500 000 podzielone przez 189 200) i 6,7 raza więcej niż wejściowa willa Olive Farms (500 000 podzielone przez 75 000) według cen wejściowych, więc transza działek nie jest tańszym sposobem posiadania ziemi w tym samym kompleksie. Po drugie, działka jest znacznie większa: działki Olive Farms mają od 260 do 350 m², więc działka o powierzchni 1 000 m² jest od 2,9 do 3,8 raza większa. Po trzecie, podane powierzchnie zabudowy pokazują, że apartament i willa w tym samym kompleksie są wyceniane w podobnej skali za metr kwadratowy zabudowy, przy czym produkty w Hawana oscylują wokół OMR 1 500, a willa Raya wokół OMR 1 200.

Koszty posiadania również różnią się w zależności od produktu. Każda strona oferty podaje, że opłaty eksploatacyjne są wyceniane na żądanie dla każdego lokalu, w OMR za metr kwadratowy rocznie. Strona Olive Farms dodaje, że dokumenty rezerwacyjne wymieniają dwie opłaty, jedną dla programu Olive Farms i jedną dla głównej społeczności Jebel Sifah, i wskazują, czy każda z nich jest naliczana od powierzchni działki, czy od powierzchni zabudowy. Ta podstawa zmienia rachunek: przy każdym OMR 1 stawki za metr kwadratowy opłata naliczana od działki o powierzchni 1 000 m² wynosiłaby OMR 1 000 rocznie, a ta sama stawka naliczana od domu o powierzchni 200 m² wynosiłaby OMR 200. Nasz artykuł o opłatach eksploatacyjnych nieruchomości w Omanie wyjaśnia, jak ustalają je stowarzyszenia właścicieli.

Koszty zakupu: opłata rejestracyjna, VAT i podatek dochodowy

Do ceny zakupu dochodzą trzy obciążenia: opłata rejestracyjna, podatek od wartości dodanej (VAT) oraz, od 2028 roku, podatek dochodowy od czynszu. Opłata rejestracyjna od sprzedaży nieruchomości wynosi 3% wartości. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego obniżyło ją z 5% do 3% ze skutkiem od 3 listopada 2020 r., jak podał Times of Oman. Strona naszej oferty Mira Ocean Estates stosuje tę samą stawkę 3% w swoim przykładowym wyliczeniu, w którym 3% z OMR 57 574 to około OMR 1 727.

VAT zależy od tego, co jest sprzedawane. Omański VAT w wysokości 5% zaczął obowiązywać 16 kwietnia 2021 r., a przewodnik Omańskiego Urzędu Podatkowego (Oman Tax Authority) po sektorze nieruchomości, podsumowany przez Deloitte we wrześniu 2021 r., traktuje dostawy niezabudowanego gruntu jako zwolnione, pierwszą dostawę nieruchomości mieszkalnej jako opodatkowaną stawką 5%, a późniejsze odsprzedaże nieruchomości mieszkalnych jako zwolnione. Ekspert podatkowy cytowany przez Oman Observer w kwietniu 2021 r. powiedział, że pierwsza sprzedaż domu jest opodatkowana tylko wtedy, gdy został on zbudowany przez profesjonalnego dewelopera. Działka sprzedawana razem z willą zbudowaną przez dewelopera łączy obie kategorie, a o podziale ceny rozstrzyga umowa, dlatego tabela pokazuje dwie skrajne granice, a nie wycenę.

Rachunek pokazuje rozpiętość równą 5% ceny, czyli OMR 25 000 ($65 020) w przypadku działki w Jebel Sifah, w zależności od tego, jak zastosowany zostanie VAT. Koszty prawne i ewentualne koszty tłumaczeń nie są ujęte w tabeli, a przeanalizowane źródła nie wskazują dla nich oficjalnej kwoty. Nasz przewodnik po podatku od nieruchomości w Omanie opisuje podatki cykliczne.

Podatek dochodowy ma znaczenie dopiero wtedy, gdy na działce stoi dom i jest wynajmowany. Dekret królewski 56/2025 wprowadza osobisty podatek dochodowy w wysokości 5% od dochodu powyżej OMR 42 000 rocznie od 1 stycznia 2028 r., według Gulf News, a dochód z najmu wchodzi do podstawy opodatkowania, co wyjaśnia nasz przewodnik o wynajmie nieruchomości w Omanie z zagranicy. Sama działka nie przynosi czynszu, więc podatek nie jest kosztem posiadania gruntu.

Tytuł własności, rejestr i rachunek powierniczy: RD 56/2026 i RD 79/2025

Dwie niedawne ustawy zmieniają sposób, w jaki zakup działki jest ewidencjonowany i w jaki przechowywane są pieniądze nabywcy. Ustawa o rejestrze nieruchomości (Real Estate Register Law), dekret królewski 56/2026, weszła w życie 18 maja 2026 r. i zastąpiła dekret królewski 2/1998. Według Trowers & Hamlins tytuł własności jest jedynym akceptowanym dowodem własności, rejestracja w Rejestrze Nieruchomości stanowi podstawę własności, elektroniczne rejestry i akty mają taką samą moc prawną jak papierowe, na żądanie można wydać tłumaczenie na język angielski, a rejestr wstępny odnotowuje interesy nabywców w lokalach kupowanych na etapie off-plan (projekt w budowie). Kancelaria stwierdza również, że osoby fizyczne i firmy niebędące obywatelami Omanu mogą być zarejestrowane jako właściciele, z zastrzeżeniem przepisów o własności osób niebędących obywatelami Omanu, oraz że ministerstwo nie wydało jeszcze rozporządzenia wykonawczego. Pinsent Masons dodaje, że niezarejestrowane rozporządzenie prawem tworzy jedynie zobowiązania osobiste między stronami.

Dekret królewski 79/2025, ustawa regulująca rynek nieruchomości, został wydany 10 września 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym (Official Gazette) nr 1613 w dniu 14 września 2025 r., według decree.om. Strony naszych ofert podają 10 marca 2026 r. jako datę jego wejścia w życie. Podsumowanie kancelarii BSA stwierdza, że każdy licencjonowany projekt musi mieć własny rachunek powierniczy (escrow), na który wpłacane są płatności nabywców, że wypłaty są ograniczone do zatwierdzonych etapów budowy, że brokerzy i podmioty marketingowe muszą być licencjonowani oraz że każdy projekt musi mieć stowarzyszenie właścicieli. Dekret uchylił ustawę o pośrednictwie z 1986 r., system własności apartamentów z 1989 r. oraz system rachunków powierniczych z 2018 r. Nasze objaśnienie ustawy 79/2025 dla nabywców na rynku pierwotnym omawia te zabezpieczenia szerzej.

W przypadku działki sprzedawanej z willą, która dopiero ma powstać, istotne są obie ustawy. Rejestr określa, kiedy działka zostaje wpisana i na czyje nazwisko, a zasada dotycząca rachunku powierniczego określa, gdzie znajdują się raty w trakcie budowy. Strony Husn Al Zain i Nismat Zain stwierdzają, że płatności nabywców trafiają na projektowy rachunek powierniczy zgodnie z dekretem królewskim 79/2025, a wypłaty są powiązane z zatwierdzonymi etapami budowy. Strony działek Muriya mówią, że willa jest budowana według zatwierdzonej specyfikacji dewelopera, ale nie opisują rachunku powierniczego, więc szczegóły dotyczące rachunku przy sprzedaży działki znalazłyby się w dokumentach rezerwacyjnych.

Kroki, aby kupić ziemię w Omanie: od rezerwacji do tytułu własności

Poniższa sekwencja odpowiada kolejności stosowanej na stronach naszych ofert i opisanym wyżej przepisom rejestrowym. Jest to opis etapów, a nie prawna lista kontrolna, a kolejność może się różnić w zależności od projektu.

Dokumenty wymienione w etapie 3 pojawiają się na stronie naszej oferty Mira Ocean Estates jako oczekiwany zestaw przy zakupie w Salalah: formularz rezerwacji, umowa kupna-sprzedaży, harmonogram płatności, dane rachunku powierniczego, harmonogram przekazania lokali, potwierdzenie ITC i tytułu, harmonogram opłat eksploatacyjnych oraz potwierdzenie ścieżki rezydencji. Paszport i dowód posiadania środków są wymienione w naszym przewodniku po zakupie jako praktyka rynkowa, a nie oficjalna lista. Nasz przewodnik po zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego w Omanie omawia ten proces krok po kroku.

Co daje zakup działki, a czego nie daje: rezydencja

Własność i rezydencja to w Omanie dwie osobne kwestie. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego oświadczyło w czerwcu 2026 r., że zmiany w przepisach o pobycie dotyczą rezydencji i nie rozszerzają praw do nieruchomości. Zakup działki może łączyć się z trzema różnymi dokumentami pobytowymi i nie należy ich ze sobą mylić. Warto zatem sprawdzić, na jakiej podstawie prawnej wydawany jest każdy z tych dokumentów, zanim zaplanuje się pobyt w Omanie.

Wiza inwestorska na podstawie przepisów o ITC

Zgodnie z rozporządzeniem wykonawczym dotyczącym ITC właściciele niezabudowanych działek oraz ich krewni pierwszego stopnia otrzymują wielokrotną wizę inwestorską, odnawianą co dwa lata do czasu zakończenia budowy, natomiast właściciele ukończonych lokali mogą uzyskać dwuletnie zezwolenie na pobyt, odnawiane automatycznie co dwa lata przez sześć lat. Przeanalizowane źródła opisują wizę jako obowiązującą wyłącznie do zakończenia budowy, więc jest to rozwiązanie tymczasowe, powiązane z budową.

Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026

Decyzja Royal Oman Police zmieniająca rozporządzenia wykonawcze do ustawy o pobycie cudzoziemców ukazała się w Dzienniku Urzędowym nr 1653 w dniu 21 czerwca 2026 r. i weszła w życie następnego dnia, według Times of Oman. Oman Observer podaje, że cudzoziemiec, który kupuje działkę przygotowaną pod zabudowę albo lokal, którego rejestracja nie została zakończona, może uzyskać wizę bez sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Wiza obejmuje również małżonka kupującego, jego krewnych pierwszego stopnia oraz przedstawicieli ustawowych podmiotu, który jest właścicielem działki. Obowiązuje co najmniej sześć miesięcy i do roku, można ją odnowić na podobny okres i pozwala na pobyt do trzech miesięcy przy każdym wjeździe. Wygasa, jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona jakąkolwiek czynnością prawną, a razem z nią wygasają zezwolenia dla rodziny. Nie ma minimalnej wartości nieruchomości i jest związana z własnością, co czyni ją innym instrumentem niż Golden Residency. Nasze porównanie Golden Residency i Owner Visa zestawia je obok siebie.

Golden Residency

Golden Residency ogłoszono 31 sierpnia 2025 r. jako odnawialne zezwolenie na 10 lat z jednym progiem w wysokości OMR 200 000 ($520 160) dla siedmiu ścieżek, według Gulf News. Middle East Briefing opisuje ścieżkę nieruchomościową jako nieruchomość w Integrated Tourism Complex, posiadaną z ważnym tytułem własności. Strony naszych ofert określają ten warunek jako pojedynczą nieruchomość w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, o której decyduje Royal Oman Police. Ceny wejściowe obu transz Muriya są wyższe od tej kwoty, w przypadku Jebel Sifah 2,5 raza (500 000 podzielone przez 200 000), a strona Jebel Sifah stwierdza, że zakup na poziomie odpowiedniego progu lub powyżej niego może stanowić podstawę wniosku. Decyzja w sprawie każdego wniosku należy do policji, a ścieżka jest sformułowana wokół nieruchomości posiadanej z tytułem własności.

Ten sam rachunek pokazuje, dlaczego mniejsze produkty w ITC zachowują się inaczej. Wejściowa willa Olive Farms za OMR 75 000 to 37,5% progu, a wejściowa willa Raya za OMR 189 200 to 94,6% progu, i obie strony zaznaczają, że lokal wejściowy jest poniżej progu, i odsyłają do Owner Visa, która nie ma minimalnej wartości. Żadna ze ścieżek nie obejmuje działki w programie dla obywateli ani na zwykłym gruncie, ponieważ ścieżka nieruchomościowa Golden Residency jest ograniczona do nieruchomości w ITC.

Ceny gruntów w Omanie: co pokazuje indeks NCSI

Grunty to w 2026 roku najszybciej zmieniająca się część omańskich danych o cenach nieruchomości, choć indeks obejmuje rynek krajowy, do którego większość cudzoziemców nie ma wstępu. Narodowe Centrum Statystyki i Informacji (National Centre for Statistics and Information, NCSI) podało, że jego indeks cen nieruchomości wzrósł o 15,9% rok do roku w pierwszym kwartale 2026 r., jak opublikował Oman Observer 13 czerwca 2026 r., oraz o 22,7% w drugim kwartale, jak opublikował Times of Oman 19 września 2026 r.

Grunty mieszkaniowe drożały szybciej niż wille i apartamenty w obu kwartałach, a Maskat przodował wśród gubernatorstw w drugim kwartale z wynikiem 40,6%, przed Musandam z 29,1% i Północnym Al Batinah z 29%. Grunty mieszkaniowe w Al Wusta potaniały o 16%. Są to zmiany indeksu dla wszystkich gruntów mieszkaniowych, w tym działek przydzielanych obywatelom, które stanowią większość rynku, więc opisują krajowy popyt na grunty, a nie cenę działki w ITC, i nic nie mówią o przyszłych cenach. Indeks należy więc czytać jako wskaźnik ogólnego kierunku rynku krajowego, a nie jako cennik działek dostępnych dla cudzoziemców. Półroczny raport Hamptons International, przytoczony przez Oman Observer 13 września 2026 r., określił łączny obrót nieruchomościami w pierwszym półroczu 2026 r. na około RO 1,434 mld, z umowami sprzedaży o wartości RO 688,1 mln (ponad 34 000 umów) i umowami hipotecznymi o wartości RO 740,2 mln (13 383 umowy).

Przy odczytywaniu tych liczb pomocne są dwie uwagi. Działki ITC na naszej stronie zaczynają się od OMR 500 do OMR 1 000 za metr kwadratowy działki wraz z willą, podczas gdy indeks NCSI jest tempem zmian i nie podaje ceny za metr kwadratowy. Ponadto wzrost w drugim kwartale zbiega się z okresem, w którym nagłówki zdominowały komunikaty ministerstwa i policji, lecz własne oświadczenie ministerstwa brzmiało, że zasady własności nie uległy zmianie. Nasz przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Omanie omawia stronę wyjścia z inwestycji, która w przypadku działki w ITC zaczyna się dopiero po spełnieniu obowiązku zabudowy.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może kupić ziemię w Omanie?

Tak, ale tylko w wyznaczonych miejscach. Cudzoziemiec, zarówno osoba fizyczna, jak i firma, może kupić ziemię w Omanie, gdy stanowi ona działkę na terenie licencjonowanego Integrated Tourism Complex, na podstawie dekretu królewskiego 12/2006 i jego rozporządzenia wykonawczego. Własność na zwykłych gruntach prywatnych, gruntach rolnych i w gubernatorstwach objętych ograniczeniami nie jest dostępna dla osób niebędących obywatelami Omanu na mocy dekretu królewskiego 29/2018, a Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego potwierdziło w czerwcu 2026 r., że własność pozostaje ograniczona do wyznaczonych obszarów.

Czy mogę kupić samą działkę i zbudować dom później?

Żadna z transz działek na naszej stronie nie jest sprzedażą samego gruntu: obie ceny wejściowe obejmują willę zbudowaną według specyfikacji dewelopera. W szerszym reżimie ITC właściciel działki musi zakończyć budowę lub przeznaczyć grunt do jego docelowego użytku w ciągu czterech lat od rejestracji, z możliwością przedłużenia o maksymalnie dwa lata, i nie może sprzedać działki przed ukończeniem.

Ile kosztuje kupić ziemię w Omanie w ITC?

Według stron naszych ofert, na dzień 16 października 2026 r. cena wejściowa wynosi OMR 500 000 ($1 300 400) za działkę w Jebel Sifah o powierzchni co najmniej 1 000 m², OMR 750 000 ($1 950 600) za działkę z widokiem na lagunę w Salalah i OMR 1 000 000 ($2 600 800) za działkę z bezpośrednim widokiem na morze w Salalah, w każdym przypadku z willą w cenie. Dochodzi do tego opłata rejestracyjna w wysokości 3%, a VAT zależy od tego, jak umowa traktuje grunt i budynek.

Czy zakup działki prowadzi do rezydencji?

Tylko przez określoną ścieżkę. Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026 nie ma minimalnej wartości, nie wymaga sponsora, jest związana z własnością i może obejmować działkę przygotowaną pod zabudowę na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Golden Residency wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, a decyzję podejmuje Royal Oman Police. Działka w programie dla obywateli lub na zwykłym gruncie pozostaje poza obiema ścieżkami.

Czy mogę kupić ziemię w Omanie poza kompleksem turystycznym?

Tylko w innych wyznaczonych obszarach. Czerwcowa lista ministerstwa z 2026 r. wymienia miasta przyszłości, takie jak Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali, oraz zintegrowane osiedla, takie jak Surooh, a dekret królewski 38/2025 dopuszcza sprzedaż lokali na zasadzie freehold, a nie gruntu, w specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych. Forma tytułu prawnego i uprawnienia zagranicznego nabywcy są ustalane projekt po projekcie.

Dlaczego domy Surooh są tak znacznie tańsze za metr kwadratowy?

Strony naszych ofert wyceniają najmniejszy dom Husn Al Zain na OMR 47 485 za 173 m² zabudowy, czyli około OMR 274 za metr kwadratowy, wobec około OMR 1 205 za willę Raya. Te same strony opisują Surooh jako mieszkalnictwo dla obywateli uprawnionych do działki mieszkalnej i wymagają, aby deweloper potwierdził uprawnienia nabywcy na piśmie przed płatnością, więc cena jest związana z tymi uprawnieniami.

Czy działkę można obciążyć hipoteką?

W ramach ITC działka może być obciążona hipoteką wyłącznie w celu sfinansowania prac budowlanych, według podsumowania rozporządzenia w Times of Oman z 25 lipca 2026 r. Warunki kredytu hipotecznego dla nabywców niebędących rezydentami ustalają poszczególne banki, a nasz przewodnik o kredycie hipotecznym w Omanie dla cudzoziemców porównuje opublikowane warunki.

Co dzieje się z działką w ITC, jeśli właściciel umrze?

Rozporządzenie wykonawcze przewiduje sukcesję: po śmierci właściciela zezwolenia na pobyt dla najbliższej rodziny pozostają ważne i są odnawiane dla spadkobierców na pozostały okres własności, jak podsumował to dla art. 27 program Gulf Labour Markets and Migration. Nasz artykuł o dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Omanie omawia planowanie spadkowe.

Czy obywatele państw GCC są traktowani tak samo?

Nie. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego oświadczyło w czerwcu 2026 r., że obywatele państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej podlegają osobnym porozumieniom GCC oraz omańskim przepisom dotyczącym zatwierdzonych obszarów, więc warunki opisane tutaj dla cudzoziemców spoza GCC nie przekładają się na nich wprost.

Ostatnia weryfikacja: 16 października 2026 r. Źródła: Times of Oman, ramy prawne ITC; Gulf Labour Markets and Migration, decyzja ministerialna 191/2007; Gulf News, oświadczenie Ministerstwa Mieszkalnictwa; Oman Observer, obszary objęte ograniczeniami; Oman Observer, freehold w strefach wolnocłowych; Oman Observer, Owner Visa; Times of Oman, zmiany w przepisach o pobycie; Trowers & Hamlins, Real Estate Register Law; decree.om, dekret królewski 79/2025; Times of Oman, indeks NCSI za Q2 2026; Oman Observer, indeks NCSI za Q1 2026; Deloitte, przewodnik Oman Tax Authority po VAT; rządowy portal usług, licencja ITC; a także aktywne strony ofert Jebel Sifah Land Plots, Salalah Land Plots, Olive Farms, Raya, Solaris, Lubana Island, Husn Al Zain i Nismat Zain.